泡沫经济形成的原因
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泡沫经济形成的原因范文第1篇
【关键词】 日本经济泡沫经济赶超战略
第二次世界大战以后，日本经济飞速增长，1960 ―1990 年间的日本经济增长是全世界最快的，30 年里日本的国民收入增长了3 倍，而当时美国经济则饱受滞胀的困扰。日本在完成赶超欧美的目标后，在80 年代末出现的泡沫经济，以及90 年代初这种泡沫经济的崩溃并发生内生型的金融危机，一批金融机构和大型企业纷纷倒闭，日本政府采取的持续多年的经济刺激计划收效甚微，在20 世纪的最后十年里，经济一直处于低速徘徊之中，与之形成鲜明对比的是美国经济在90 年代高速增长，产生巨大的反差。造成这种差异的原因何在?日本“泡沫经济”的产生、发展和破灭给我们留下什么启示?首先，让我们对这次“泡沫经济”发生的背景和过程作简单了解。
一、 “泡沫经济”发生的背景及过程
20世纪60年代末，由于越南战争，对外直接投资和跨国公司的发展，美元严重外流，带来美国贸易收支状况的恶化。美国黄金储备大量减少，美元陷入危机，以美元为中心的国际货币制度开始崩溃。而此时，日本的对外贸易摩擦加剧。特别是美国对日本贸易，在1965年转为逆差之后，1971年美国的贸易赤字猛增至35.6亿美元，1972年又增至41.6亿。由于美元危机后日本的大量出口遭到非议，国际社会在1973年3月承认浮动汇率制的同时，也要求日元升值。此后，由于世界性通货膨胀愈演愈烈，加之两次石油危机的影响，日本经济受到很大冲击，为日后的萧条埋下了祸根。1985年五国财政部长会议以后，日元大幅度升值，在1985年9月至1988年11月的3年多一点的时间里，从1美元兑换230日元上升到1美元兑换121日元。
上世纪80 年代中期，日元经历了一次迅速升值过程。日元的升值推高了股票市场，而且日本推行了金融自由化政策，使得社会公众坚信东京有望成为继纽约、伦敦之后的第三大国际金融中心，世界各地的银行、证券公司蜂拥而至，东京迅速暴露出地产发展滞后问题，出现了影响深远的“土地神话”，商业用地和住宅用地价格急剧上升，银行也给股票和房地产投资者提供了大量优惠贷款。由于金融资产快速膨胀，财富效应发生作用，社会经济出现空前的繁荣和异常的景气。这就是著名的“泡沫经济”。
一度的经济过热引起了日本政府的担心，政府开始采取行政手段对土地投机加以压制；另一方面，日本银行也担心波斯湾战争引起通货膨胀，于1989 年至1990 年连续5 次调高再贴现率，使贴现率水平达到6%，对证券市场产生了巨大冲击，股价地价双双大幅滑落，“泡沫经济”于是破灭。
“泡沫经济”形成的原因是多方面的，归结起来，主要有以下几点。
1.日本的巨额经常贸易顺差的积累，带来了货币供给量的增加。而为了调整美日货币间的比例关系、支持美元提高比值，日本政府采取了金融缓和政策。宽松的货币供给在一定程度上刺激了民间企业的设备投资，但由于内需并不活跃，也就限制了设备投资的数量。结果，企业家们把流动资金转而投向股票和土地买卖。
2.消费者心理发生了变化。日元升值带来实际购买力的增加，加之上述政府还利改革的推行，使消费者感到消费能力的无形增长，而带来的则是更大的、超过增长量的消费。这一阶段，消费“贵族化”的倾向十分明显。
3.在供给方面，由于从韩国、台湾等进口了大量廉价的钢材、水泥、生活资料等商品，保持了工资和物价的稳定，使通货膨胀危险意识被消除了。
正是由于以上原因，使日本政府对经济的发展前景过于乐观，并忽视了潜在的通货膨胀危险。导致“泡沫经济”不可避免的发生，并由此产生了持续长达十年之久的萧条。
三、“泡沫经济”破灭给日本经济带来的影响
“泡沫经济”给日本经济带来了深远的影响，自其破灭后，日本就陷入了长达十年之久的萧条之中，被称为“失去的十年”(比尔•巴威尔、贝利萨利奥斯•卡托拉斯，1998)。日本政府曾8次推出大型刺激经济回升对策，共拿出1 068 000亿日元的巨额资金，都未见明显成效。1992 至1994 连续三个年度出现经济零增长，1997 和1998 连续两个年度出现战后最糟的负增长(分别为- 0. 1% 和- 1. 9% )。进入本世纪以后，经济虽逐渐走出萧条，但此前遗留的一系列问题，仍然使得日本经济裹足不前。“泡沫经济”的破灭使日本企业生产能力过剩，市场需求不足，导致企业经营陷入窘境；使金融机构背负巨额不良债权；使股票市场一蹶不振，日元大幅度贬值，带来了一系列的问题。
四、 结论和对我国改革发展的启示
综上所述，日本20世纪80年代末，90年代初“泡沫经济”的破灭，是造成日本之后近十年的经济萧条的主要原因。它的出现，使得生产领域出现生产能力过剩，设备投资不足；而在金融领域，造成了银行不良资产激增，银行被迫采取“惜贷”策略，从而进一步加剧了萧条；同时，“泡沫经济”还造成政府背负沉重的债务负担，并导致一些财政和货币政策失灵，最终造成经济长时间处于低迷状态，难以在短期内复苏。
“他山之石，可以攻玉”，对于日本一衣带水的邻邦，上述经验对我国的改革和发展，也有值得借鉴之处。那就是：要十分注重经济的协调和可持续发展，避免出现“赶超后”现象。
日本在战后实现了令世界注目的高速经济增长。从1955年到1973年将近20年期间，平均年增长率持续保持在10%以上。1973年，日本实际GNP达到1946年的11倍，达到战前水平(1934～1936)的7.7倍。这主要应该归功于日本政府实施的“赶超战略”，即后起国家充分利用“后发优势”，加强政府对宏观经济的控制和引导，以欧美发达国家为目标加速经济发展，并最终将其“赶超”的一种发展战略。这一战略为战后日本经济的腾飞立下汗马功劳，取得了令世人瞩目的辉煌成就。但是，长期的经济高速增长，掩盖了国民经济结构的不合理，隐藏了企业制度，金融制度中的诸多弊端，并使国家内部从政府，企业，再到个人，对于经济前景盲目乐观，对业已存在的风险麻痹大意，使得在“赶超”的目标得以实现后，国民经济失去前进的方向，产生了盲目倾向，而此前积累的问题又一一暴露，加上各经济主体缺乏必要的警惕，使“泡沫经济”以及随之而来的长期萧条，成为必然。这种现象，被一些学者称为“赶超后”现象。
现阶段我国的经济同样处于高速增长阶段，而在这一时期，切不可为了盲目追求经济增长的高速度，或者经济指标的位次，而出现“短视”行为，以牺牲经济结构的稳定性为代价换取高增长。务必应当踏踏实实的解决好现有经济中存在的问题，将国民经济纳入长期健康，稳定发展的良性循环轨道上来。
参考文献：
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[3]左凯，魏景赋.日本经济衰退原因的深层分析.世界经济与政治论坛，2003，3.
[4]商庆军.日本“泡沫经济”破灭后的产业结构调整.现代日本经济，2006，1.
泡沫经济形成的原因范文第2篇
关键词:实体经济;虚拟经济;经济虚拟化;泡沫经济
中图分类号:F830.91 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2009)24-0007-02
一、对虚拟经济概念的界定
国外对虚拟经济的界定大体有三种范畴。(1)用Fictitious Economy 来表述,是指股票、债券、期权、期货等虚拟资本的持有和交易;(2)用Virtual Economy来表述,是指以信息技术为工具所进行的经济活动,也称信息经济或数字经济;(3)用Visual Economy来表述,是指采用计算机仿真技术建立经济模型对实际经济运行过程进行的模拟。目前国内学者对虚拟经济的界定大都属于第一种范畴,大致可以归结为三种观点:(1)“虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动,货币资本不经过实体经济循环就可以取得盈利。简单地说就是直接以钱生钱的活动”(成思危,2002)。这一虚拟的经济系统的构成可以比喻为:虚拟经济的产品就是各种金融工具――股票、债券、期货、期权及各种金融衍生产品,虚拟经济的工厂就是各种金融机构,虚拟经济的交换场所就是各种金融市场。(2)虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统,是观念支撑的价格体系(刘骏民,2003)。(3)虚拟经济就是金融(李扬,2003)。持这一观点的学者们认为,金融是虚拟经济最主要的组成部分。
作者认为,第一种范畴更为合理。该概念反映了虚拟经济与实体经济活动的共同之处:追求价值增值。同时又揭示了虚拟经济价值增值的特点。第二种观点没有体现出虚拟经济活动的本质属性。第三种观点虽然反映了金融是虚拟经济运作的主要组成部分,但虚拟经济并不等同于金融,金融中的许多活动的价值增值过程是直接参与了实体经济的运作的,其增值过程并不是“虚拟”的。基于以上分析,对虚拟经济作如下定义:虚拟经济是以金融系统(金融机构、金融工具、金融市场)为主要依托,相对独立于实体经济的一种虚拟资本独立化运动和价格决定的经济形态。其本质内涵是虚拟资本以增殖为目的进行独立化运动的权益交易。
二、虚拟经济与实体经济的关系分析
(一)虚拟经济和实体经济是相对独立的两个经济范畴,二者之间相互依存、相互制约。实体经济是虚拟经济的基础,决定虚拟经济,同时,虚拟经济对实体经济有反作用。
1.从起源的角度看,虚拟经济产生源于实体经济发展的内在需求。根据经济理论,商品经济的运行规律都隐藏在商品中。因此,分析虚拟经济也应从剖析商品开始。通过剖析可知,能够虚拟化的只能是商品的价值形式。用货币表示的商品价值形式即价格是其后一切价值符号的根源,同时也是以虚拟资本为代表的价值符号的根本基础。随着商品经济进一步发展,伴随着信用制度、股份制度、资本市场的产生与发展,“每个确定的和有规则的货币收入都表现为资本的利息,而不论这种收入是不是由资本生出。货币收入首先转化为利息,有了利息,然后得出产生这种货币收入的资本。”(马克思:《资本论》第3卷,526页,人民出版社,1975年版)随着收入的资本化,虚拟资本便产生并发展起来,在此基础上,虚拟经济自然而然的产生了。
2.从经济运行状况看,虚拟经济运行状况取决于实体经济的运行状况。如果实体经济运行状况良好,则虚拟经济必然茁壮成长;反之,假如宏观经济不景气、微观经济缺乏活力、结构失调等因素使实体经济出了问题,那么虚拟经济最终必然萎缩。
3.从发展的角度看,虚拟经济发展的规模与程度取决于实体经济的规模与程度。作为虚拟经济载体的股票、债券等有价证券是实体经济中经济主体根据实体经济中资金的需要而发行的,因而发行的规模是由实体经济决定的。有价证券的发行制约着证券二级市场的交易规模。尽管虚拟资本中衍生金融工具的发展与实体经济没有必然的联系,但是它依托于股票、债券等有价证券,因而也取决于实体经济的规模与需要。
(二)虚拟经济对实体经济的双重影响
虚拟经济是一把“双刃剑”,它既是适应实体经济的需要而产生,可以促进实体经济的发展,也可能制约实体经济的发展,使国民经济发生动荡和危机的可能性增加。
1.积极影响。虚拟经济是实体经济发展的必然趋势,其产生和发展有力地推动了实体经济的快速发展。
第一,虚拟经济可以看成是实体经济的货币蓄水池,它既可以吸收大量的实体经济的过剩资金,也可以补充实体经济流动性的不足,从而化解实体经济的物价不稳定的压力。资金是实体经济的“血液”。虚拟经济以其高流动性和高获利性吸引着大量暂时闲置和零散的资本投入到股票、债券和金融衍生品等虚拟资本上,沉淀资本由此投入到实体经济中,满足实体经济发展过程中的资金需要。而虚拟资本的便利流动性, 加速了货币资金的周转、转移和结算的速度, 也提高了实体经济运行的效率。由于金融市场上融资渠道拓宽、融资技术提高、融资方式灵活、融资成本下降,可以在时间、数量、期限、成本等方面同时满足生产者的要求,使储蓄和投资在数量上和时间上都进了一大步,为实体经济的发展提供了坚实的融资支持,加速实体经济的发展。
第二,虚拟经济提供了分散经营风险的工具,降低交易成本。金融产品的不断创新使个体风险趋于分散化,在很大程度上可以分散实体经济的风险。如经营者可以采用发行股票的方式将经营风险分散到各个投资者身上;期货期权等金融衍生工具产生的最初的动机就是为了套期保值和转移风险;虚拟资本的多样性、可转换性和高流动性又使企业能够以比较低的风险成本实现实物资本存量的累积。
第三, 虚拟经济可以通过财富效应使消费需求和投资需求增加。股市上涨等造成的财富效应能够有效扩大消费需求和投资需求,推动实体经济增长。此外,金融市场的活跃,也会带动企业投资需求的增加。由此,虚拟经济从两个方面给实体经济提供强劲的需求拉动力,并通过扩大的乘数效应拉动实体经济增长。
第四,虚拟经济可以促进资源优化配置和产业结构升级。通过股票等有价证券,能够使社会资本迅速从效益低的领域流向效益高的领域、从效益差的企业转向效益好的企业,并按照利润最大化的原则不断地对资源进行重新分配和重组。这样,虚拟经济对资金的配置效应增强从而引导实体经济对资源的优化配置。通过虚拟经济活动可以对企业形成一种压力,使资金和社会资源得到优化组合,形成合理的产品结构、技术结构以至产业结构,从而促进实体经济的协调和健康发展,提高整个实体经济效益水平。
2.消极影响。虚拟经济的发展必须与实体经济发展相适应,虚拟经济的超前发展,会引发泡沫经济,而泡沫经济破裂又会引致金融危机,阻碍实体经济发展。
(1)虚拟经济在发展过程中存在不确定性和投机风险性。虚拟货币一旦以膨胀的信用化形态进入生产或流通领域,虚拟经济就渗入了实体经济,并形成了两者之间的互动。这一互动增加了实体经济运行的不确定性和风险性。(2)当虚拟经济过度膨胀时,会阻碍资金进入实体经济,降低资源利用率。(3)虚拟经济的过度扩张会引发泡沫经济,导致对实体经济的巨大破坏。(4)虚拟经济的跨国扩张严重危及世界经济安全,特别是对发展中国家的实体经济造成巨大冲击。经济全球化和金融业务国际化、自由化,使国际资本流动急剧增长和快速扩张。特别是在金融创新的推动下,以各种对冲基金为主的国际投机资本也应运而生,严重威胁全球金融安全。
三、正确认识和处理虚拟经济与实体经济的关系
1.充分认识适度发展虚拟经济对实体经济的积极作用。正确认识和对待虚拟资本、虚拟经济,不能因为它们有可能产生泡沫经济或导致金融动荡而限制其发展。应该认识到,虚拟经济是市场经济与科学技术高度发展的必然结果,是现代经济发展的必然趋势,它意味着经济形态的多样性和高级化。
2.防止虚拟经济过度膨胀演变成泡沫经济对实体经济产生消极影响。正确处理实体经济、虚拟经济的关系,把握好虚拟经济发展的“度”,使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动。泡沫经济产生的原因是多方面的。金融投机虽然是重要的原因和导火线,但实体经济的内在失衡才是导致泡沫经济的根本原因。投机是泡沫破裂乃至引发金融危机的催化剂,是外在原因;而实体经济是虚拟经济和泡沫经济的基础,实体经济出现问题才是内在的原因。所以,我们一定要打牢实体经济的基础,把握好虚拟经济发展的“度”,使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动。
3.注意防范和控制中国经济的泡沫风险,抓紧化解已形成的过度经济泡沫。中国实体经济运行的泡沫风险主要有:房地产泡沫、股市泡沫和国有企业较大面积亏损造成的泡沫。集中反映在银行的巨额不良贷款上。
4.建立经济预警系统,增强金融交易的透明度,完善市场法规,加强金融监管。为了使虚拟经济更好为实体经济服务,防止泡沫经济的产生,应加强对虚拟经济运行的监控,控制其与实体经济的偏离度,使虚拟经济形成的资产、交易量与实体经济的对应从发散变为收敛,促进与实体经济运行的良性互动。
参考文献:
[1]孙耀乾.论虚拟经济的特征及对实体经济运行的影响[J].商场现代化,2007,(4).
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[7]李扬.关于虚拟经济的几点看法[J].经济学动态,2003,(1).
泡沫经济形成的原因范文第3篇
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
泡沫经济形成的原因范文第4篇
关键词：虚拟经济、泡沫经济
一、虚拟经济：形成机理、发展与规模
虚拟经济是与实体经济相对应的概念。所谓实体经济是指物质资料生产、销售以及直接为此提供劳务所形成的经济活动，其主要构成部分包括农业、工业、交通运输业、商业、建筑业、邮电业等产业部门。虚拟经济则不同，它是指与虚拟资本循环运动有关的经济活动，也即虚拟资本的持有和交易活动。因此，讨论虚拟经济可以从虚拟资本入手。
所谓虚拟资本，是指与实际资本相分离的，本身无价值却能带来“剩余价值”、并具有独立的价值增值运动规律的各种资本凭证。虚拟资本的形成是与货币的产生分不开的。货币开始是为突破物物交换的缺陷而产生的一种交换媒介，但货币发展到由纸币取代金属货币，成为一种价值符号以后，在交换媒介功能之外，又增加了价值储藏功能，从而使货币转化为资本成为可能。在信用关系出现后，资金借贷双方联系日益密切，资金需求者愿意向资金供给者支付利息，货币产生了“收益”，从而转化为了虚拟资本（借贷资本）。借贷资本的大规模发展产生了银行信用，为企业的发展提供融资便利。随着经济的发展和科学技术的进步，企业的规模日益扩大，必然寻求新的融资渠道，于是股票和债券应运而生，它们是最明显的虚拟资本。在当今全球经济发展过程中，虚拟资本呈现出越来越丰富的趋势，资本的虚拟化程度越来越高。继股票、债券之后，又出现了证券化资产和金融衍生产品。证券化资产是因资产证券化而发展起来的。银行将住房抵押贷款、汽车抵押贷款、信用贷款等各种信贷资产经过重新包装后实行证券化，或者在一些低信用等级的证券中加入较高信用等级的证券，并用其作为抵押发行新的证券，从而提高资产的流动性。这样等于是在本身就是虚拟资本的信贷资产及初级证券的基础上，又产生的虚拟资本，大大提高了资本的虚拟化程度。金融衍生产品是虚拟化程度最高的金融产品，金融期货、期权合约的买卖者并不真的拥有合同中规定数额的证券或货币，也不必在交易清算时真的买入或者卖出这些证券或货币。特别是指数期货和期权交易，实际上是就指数的涨落打赌，无任何实际对应物，是最彻底的虚拟资本。
与虚拟资本的发展相适应，从历史和逻辑的角度来考察，虚拟经济的发展经历了以下几个阶段：：
1、闲置货币资本化。这是虚拟经济的最初阶段。例如，当某人持有暂时不用的闲置货币，而另一人却急需生产经营资金时，前者便可将其闲置货币让渡给后者去使用，后者则承诺对借入资金按期还本付息。在这种货币的直接借贷行为中，由于贷方并未从事现实的生产经营，而是仅仅凭借代表借贷行为成立的借据或凭证获取利息收益，因此，这种借据或借贷凭证便成为虚拟资本的雏形，贷方据以获取利息收益的活动也就是一种虚拟的经济活动。
2、借贷行为中介化。这一阶段的标志就是银行的产生。在这一时期，货币资金借贷主要不再是个人之间的直接借贷，而是表现为以银行为中介的间接借贷。此时，对广大的存款人而言，其持有的能够带来利息的存款凭证就是虚拟资本。因此，借贷行为的中介化实际上意味着虚拟经济活动的社会化，这种社会化由于能够扩大社会的资金借贷规模，提高社会范围内资金的配置和使用效率，因而，对促进实体经济的发展具有重要意义。
3、证券交易的市场化。随着股票、债券等有价证券的大量发行，客观上要求形成一种便于有价证券实现流动性的机制或场所，于是，证券市场应运而生。虚拟资本交易的市场化可以引导资金向预期收益较好的产业流动，从而有利于优化社会资金的配置结构，提高社会资金的使用效率。
4、虚拟经济国际化。进入20世纪后，较大规模的跨国证券投资开始出现，虚拟资本的发展由此进入新的阶段。特别是第二次世界大战后，在布雷顿森林协议和关贸总协定推动下最终形成的规模巨大的国际金融市场，更加便利了虚拟资本的跨国交易，从而使虚拟资本交易日益呈现为一种国际性的经济活动。虚拟经济活动的国际化可以促进资本在世界范围内的优化配置，并使资本的使用效率进一步提高。
5、金融工具创新化。20世纪60年代以后，虚拟经济进一步发展。一方面，国际性的货币市场、资本市场、外汇市场等规模进一步扩大，另一方面，包括各种金融期货、期权等在内的金融创新工具层出不穷。金融工具的创新化使得虚拟资本的交易规模达到前所未有的程度，并使虚拟经济越来越脱离实体经济而日益呈现为一个相对独立的经济活动领域。
80年代以来，各主要工业国家的金融资产迅速膨胀，交易规模迭创新高，使得虚拟经济的运行愈发脱离实体经济而扩张。据报道，80年代以来，世界经济平均年增长率仅为3％左右，国际贸易平均年增长率为5％左右，但国际资本流动却增加了25％，全球股票的总价值增加了250％。1997年全世界虚拟经济的总量已达140万亿美元，约为世界各国国内生产总值总和（28.2万亿美元）的4倍。全世界虚拟资本每天的平均流动量已高达1.5亿美元以上，约为世界日平均实际贸易额的50倍。可以预计，随着电子商务和电子货币的发展，虚拟经济的规模还会膨胀。
二、虚拟经济与实体经济
从历史的发展过程来看，实体经济是虚拟经济的历史基础和现实基础。在虚拟经济和实体经济的关系中，实体经济是第一位的，虚拟经济是第二位的。虚拟经济是随着实体经济的发展而产生和发展起来的，但同时也在自身的发展过程中极大地促进了实体经济的发展。一方面，金融自由化和金融深化（麦金农，1973；格利和肖，1960）不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率；而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务，还为实体经济提供了稳定的经营环境，降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险，使实体经济能够稳定增长。另一方面，虚拟经济自身产值的增加本身即促进了GDP的增长，虚拟经济的发展提供了大量就业机会，直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言，虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下三个方面：
1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。通过发行并交易虚拟资本，发现虚拟资本所代表的权益价格，是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。同时，金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径，通过资产重组等产权交易，可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置，盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本，提高社会资本的利用效率。
2、有助于分散企业经营风险。其一，资本市场的发展和企业制度的创新，使企业的投资主体多元化、社会化，同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离，企业所有权的转让与处置对企业的经营活动影响弱化，企业经营的稳定性增强。其二，资产证券化、ABS（资产担保证券）、期权交易等金融创新层出不穷，对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响，如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务，可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险，降低企业生产成本等。
3、虚拟经济规模的扩张，在增加GDP规模的同时，也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时，虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比，1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长，特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛，并带动了相关服务业的发展，成为各国经济发展的重要推动力之一。
但是，虚拟经济在带来巨大收益的同时，也隐藏着极大的风险。这是因为：虚拟经济要正常运转，需与实体经济的规模相适应。然而，虚拟经济在其自身发展过程中，却越来越表现出相对独立性。在证券市场中，人们对于证券市场未来价格的预期往往并不是基于公司的财务状况，而是基于一种心理预期和想象空间。这种投机者的“市场接力棒理论”（金德尔伯格，《新帕尔格雷夫经济学大辞典》），生动地描述了投机者普遍存在的“博傻心理”，即投机者见到大家都看好某一金融资产，自己也加入这一行列，期望自己的“接力棒”下传，由于大家有相同的预期，在相反的预期未形成主流之前，市场接力棒就不乏接手者，从而带来市场的火爆，使市场价格脱离客观价值，形成泡沫。前面所提及的虚拟化程度较高的证券化资产和金融衍生产品，更是在虚拟资本基础上的再次虚拟化，几乎与实体经济没有联系，易形成泡沫是显而易见的。此外，投资中也可能存在着泡沫成分。企业为解决资金不足问题，可以向银行贷款，也可以发行股票和债券。但一旦企业经营不善，或遇到经济全面衰退，企业破产倒闭，实际资本创造的“价值”得不到实现，企业先期的银行贷款和股票债券等虚拟资本较之实际资本来说，就成了空中楼阁。实际上也是一种泡沫。
经济中出现泡沫并不意味着泡沫经济的出现，经济泡沫对经济有一定的刺激作用，并且可以通过市场供求机制而自动恢复均衡，只有当虚拟经济中的泡沫成分不断加重，资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实体经济因素决定的资产价格时，才会导致泡沫经济。泡沫经济会扭曲资源配置，降低资源配置的效率；泡沫经济所造成的虚假繁荣现象，会扭曲消费行为，恶化国际收支，破坏经济均衡；泡沫经济所造成的混乱的信用关系，会影响金融系统的运行，最终导致金融危机，并引发整个社会的经济危机。譬如1978－1981年发生在墨西哥的泡沫经济，在1981年股市崩溃之后，引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀，导致大批企业和个人破产，失业率上升，社会贫富差距增大，整个墨西哥经济一片萧条；80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中，至今难以自拔，所谓的“日本神话”由此破灭。
泡沫经济的产生有主观和客观两方面的原因。从主观上看，主要是由金融投机引起的。人们在“博傻”心理支配下，金融资产价格越高越买，越买价格越高，导致金融市场超常规膨胀，引发泡沫经济。从客观上看，实体经济的内在失衡是导致泡沫经济的根本原因，由东南亚金融危机中可见一斑。发展中国家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下，金融市场过度开放，会导致虚拟经济过度膨胀，引发泡沫经济。七十年代以后，东南亚等地区国家经济快速增长，成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导，上述各国相继开放金融市场，企图通过金融完全自由化，依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长；但由于实体经济的发展水平偏低，且存在诸多结构性问题，虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求，最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例，泰国工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主，虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高科技产业，但受教育和科技水平限制，严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下，泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施，加速了金融自由化和对外开放步伐，使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度，特别是短期外资大量流入，且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域，使泰国经济的泡沫化现象日趋严重，并成为东南亚金融危机的导火索。三、我国经济中的泡沫风险
我国长期以来实行计划经济，商品价格由国家决定，基本不受市场影响，而且金融交易近乎为零，基本不存在泡沫现象。但进入90年代以来，深沪股市的建立和房地产市场的开放，使“泡沫”的威力大大发挥出来。
我国股票二级市场上的泡沫是众所周知的。我国股市上有很多股票的市盈率都达到50倍以上，大大高于美国的水平（NASDAQ的平均市盈率虽已经高达90倍，但美国工业类股票的平均PE（市盈率）仅为25倍，运输业股份的PE平均为12倍，银行业平均为13倍，公用事业股为20倍）。今年ST板块的几番上涨，也有利地说明了我国股市的投机性强，不可避免地会引发泡沫。
在股市泡沫严重膨胀的同时，也出现了房地产泡沫。股市泡沫较之房地产泡沫，犹如小巫见大巫，这是由于体制漏洞而导致的疯狂炒作的结果。而且，股市炒作的参与者绝大多数是居民个人，而房地产的炒作主要是由有实力的企业进行的，资金量大，泡沫膨胀更加厉害。时至今日，房地产泡沫导致的后果依然是触目惊心的。
股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国，除了这两种泡沫以外，还存在更严重的泡沫形式，即由于实体经济结构存在问题，国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行的不良贷款上。目前，我国企业融资以间接融资为主，银行作为中介为企业提供资金融通。只有企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常进行。企业效益不佳则会给银行带来风险。若企业进行破产清算，清算价值无法还清贷款，银行会出现坏帐，若拖欠贷款，则会形成呆帐。企业风险只是单个风险，但当它通过不良贷款转嫁给银行以后，就成为金融系统风险。我国企业由于体制原因、经营管理不善所导致的银行大量不良资产的存在，使我国经济潜藏了危机。
四、结论和建议
以麦金农、格利和肖为代表的众多经济学家认为，金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加，因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明，这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化，金融深化程度不断提高，金融资产总量迅速膨胀，目前均已大幅度超过本国的GDP，但在金融资产规模迅速扩张的同时，GDP并没有随之快速增长，其增长速度反而有所下降，而且，在欧洲还引发了90年代的货币危机，在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后，金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家，经济的泡沫化现象日益严重，并引发了一系列的金融危机。
金融深化和金融自由化确实能带来更大的经济效益，但盲目的金融深化和金融自由化却会带来极大的风险。因此，在我国这样一个内部经济存在一系列问题的发展中国家，金融深化以及金融自由化的进程应当慎重，我国对金融市场的开放应是逐步的。我们应当下大力气进行国内经济结构的调整以及金融体系的完善，以适应加入WTO后的国际环境。应从以下几个方面着手：
1、在加快资本市场规范化建设的同时，应着力加快资本市场的发展。这不仅包括扩大证券品种的规模，也不仅包括增加新的证券品种，而且包括拓展和开辟新的市场，扩大居民投资渠道和企业获得资本性资金的渠道。其中，存量股份制、债权转为社会股权、将建设国债建立在运用资本经营方式运作国有资产的基础上等，都是应当重视的具体措施。
2、积极推进创业投资，加快高科技产业化步伐。知识经济是将知识转化为经济的过程。在这个过程中，创业投资的功能极为重要。在资本市场的配合下，积极推进我国新兴产业的发展，调整国家的经济结构。
3、积极创造条件，促进实物经济的货币化和资产证券化。实物的货币化和资产证券化，是市场经济发展的必然产物。实物的非货币化，有着诸多弊端；资产的非证券化，严重限制着资产的准确定价和资产存量的盘活。
4、加强金融监管，防范金融风险。加强金融监管，关键的问题是，运用何种机制和规范。在双重体制并存的条件下，运用计划经济机制，虽一时抑制了某些现象，但不利于金融市场的成长，结果可能造成更大的风险。为此，应特别重视运用符合市场经济的规则，强化金融监管。参考文献：
1、马克思：《资本论》（第3卷），中译本，人民出版社，1998。
2、麦金农，1998：《经济发展中的货币与资本》，中译本，上海三联书店。
3、J.G.格利，E.S.肖，1996：《金融理论中的货币》，中译本，上海三联书店，上海人民出版社。
4、金德尔伯格，1992：《泡沫》，载伊特韦尔主编：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，中译本，经济科学出版社。
5、刘骏民，1998：《从虚拟资本到虚拟经济》，山东人民出版社。
6、谢太峰，1999：《正确认识虚拟经济》，《金融时报》10月30日。
泡沫经济形成的原因范文第5篇
【关键词】日本国债规模 债务负担率 债务依存度 国债偿债率
一、日本国债发行规模现状分析
（一）国债负担率
国债负担率又称国民经济承受能力，是指国债累计余额占国内生产总值（GDP） 的比重。这一指标着眼于国债存量，反映了整个国民经济对国债的承受能力。国际公认的国债负担率的警戒线为发达国家不超过60%，发展中国家不超过45%。日本的国债余额和GDP之比早就超出了这一水平。1999年以来，日本一般政府债务余额对GDP之比一直高踞主要发达国家之首。2013年日本的国债负担率高达224%，约为60%警戒线的4倍。显然日本国债负担率过大，国债规模过大。
（二）国债依存度
国债依存度，指年度国债发行额与当年财政支出的比率，是衡量财政本身债务负担能力的一个指标，该指标越高说明财政对债务的依赖性越强，对财政未来发展的威胁也越大。国际上通常认为，25%的依存度是国债的警戒线。从1989年起，日本国债依存度便成震荡上升趋势，到2009年达到最高为51.5%。随后两年虽有所下降，但到2012年仍上升到49.2%，2013年略低于2012年为46.3%。显然，日本国债依存度显著偏高，日本财政对债务的依赖性很强，对财政未来发展的威胁也相当大。
（三）国债偿债率
国债偿债率，是指某年的国债还本付息额占当年财政收入的比率，即当年财政收入中用于偿还债务的部分所占的份额，该比率衡量的是一国在一定时期内中央政府偿还债务的能力，该比率越低，说明中央政府的偿债能力越强。发达国家的这一指标一般为10%以上。自2004年度起，日本每年的国债偿债率都远高于10%。2013年度，日本国债还本付息额达22.2万亿日元，占中央经常性财政收入总额的51.5%，成为自2004年以来的最高值。极为脆弱的日本财政将难以承受成倍上升的利息负担。
二、日本国债规模膨胀的原因
（一）泡沫经济破灭后税收持续萎缩
泡沫经济崩溃后，日本经济长期萎靡，实际GDP年均增长率仅为1%左右。居民收入增长极为缓慢，失业者增多，收入不稳定的非正规就业者所占比重上升，致使税收来源减少。若以泡沫经济崩溃初年（1991年）国税预算收入为100，1991年国税收入实际为59.8万亿日元，则2000、2010和2013年度的国税预算收入分别为84.7、69.4和72.1，除了2000年以外，其余减幅均在20%以上，2010年度的国税收入减幅达30.6%。
（二）为促进经济复苏反复实施财政刺激政策
泡沫经济崩溃后，日本政府为促进经济复苏，反复实施财政刺激，扩大公共支出，导致财政收支缺口越来越大。自1991年底采取了以刺激经济增长较为宽松的财政政策以来，日本在这二十年间实行扩张和紧缩交替的政策，总体上可以概括为持续坚持扩大政府支出，减少税收、增加公共投资水平，以刺激消费为主的扩张性财政政策。巨大的财政收支缺口只能靠增发国债填补，政府债务规模随之迅速增大。
（三）老龄化带来的社保支出增加
日本不限制、甚至还鼓励生育，但仍出现了人口结构快速老化的问题。2013年，65岁以上老年人占总人口的比重高达25.1%，即：每4个人中有一位65岁以上老人。人口老龄化对财政状况的影响主要有两个方面。一方面，劳动力人口以及所得税的纳税人数减少，从而影响财政收入。另一方面，领取养老保险的人口增加。由于老年人生病几率高，财政用于医疗和护理等社会保障的开支相应增大。事实上，社保支出已成为拖累日本财政的最大包袱。近年来，日本社保开支以每年1万亿日元的规模递增。
三、日本国债发行对中国的启示
（一）财政刺激不能真正解决经济持续稳定发展问题
20世纪70年代，西方发达国家经济先后陷入滞胀，自此纷纷放弃凯恩斯主义的财政政策，唯有日本一直在坚持运用凯恩斯财政政策调控经济。积极财政政策在20世纪60年代到80年代初的日本似乎比较灵验，其后的效果难以判明。到泡沫经济崩溃后，财政调控近乎完全失灵。积极财政政策在日本从灵验到失灵的根本原因在于经济本身。日本的经验教训告诉我们，财政刺激不能从根本上解决经济持续稳定增长问题。
（二）尽早健全社保体系
尽管日本在1961年就建立起覆盖全体国民的医疗保险和年金制度，其后也进行过几次大的调整，但仍难应对人口老龄化带来的社保支出快速增长。同日本相比，我国实行全民医保、全民年金的历史短，底子薄，人口老龄化的速度却比日本快。今后，财政在社保方面的负担将越来越重。汲取日本的教训，亟须我们从未来30年乃至50年着眼审视我国的社保体系，建立与老龄化社会发展相适应的社保收支结构，避免因社保支出增加而导致政府债务扩大。
（三）警惕财政与泡沫经济相互作用
20世纪80年代后期日本出现的泡沫经济，是惯性追逐增长速度的日本政府刺激出来的，也是日本结束追赶过程之后经济转型不成功的结果。在追赶发达国家途中，日本是走在我们前边的国家。因此，日本的教训很值得我们研究和汲取。要避免重蹈日本覆辙，一方面需要深化我国财税制度改革，确立稳健的财政制度架构，另一方面需要严格控制政府债务增长，不要轻易搞大规模的财政刺激政策。
参考文献：
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[3]李昱，陈思宇.日本债券市场的发展及对中国的启示[J].现代日本经济，2011（4）.
泡沫经济形成的原因范文第6篇
对于日本泡沫经济的分析，不能只限于宏观视角，或简单地将其视为一种金融自由化的 产物，而应深入到微观层次。在泡沫经济形成过程中，日本的企业尤其是大中型企业扮演了 什么样的角色?企业的经营行为和企业制度与泡沫经济的形成有什么内在联系?显然，这 是一个更为复杂的问题。因为作为微观经济主体的企业，其行为是多方位的，它既作为一个 独立的实体，以自身的利润最大化原则参与市场经济的运行，同时又受到经济环境与企业制 度的影响和制约。因此我们首先要找到一个问题分析的切入点。在本文中我们是从企业在 资本市场上的经营行为去寻找二者之间联系的。我们的分析框架主要包括：(1)企业筹资方 式的变化：企业偏好于直接融资，还是间接融资；偏好于股票，还是债券。(2)企业在股市的 投资策略：是长期投资为主，还是短期投资为主；是追求长期利益，还是短期利益。(3)日本 特有的企业制度，尤其是企业间相互持股制度对日本的资本市场有什么重要影响。
二、战后日本企业筹资方式的转变
就企业的筹资方式而言，主要有以下两种：一是内部利润留成的资本积累，二是包括银 行贷款、发行股票和公司债券在内的外部筹资。在战后日本经济的高速增长时期，企业的筹 资方式是以银行贷款为中心的。因为在这一时期，从外部资本市场看，证券市场尚不发达， 增资发行的成本大、难度高，同时又受到企业自有资本和准备金规模小的限制，因此通过发 行股票和债券难以筹集到大量的资金。而银行贷款则变得相对可行，手续简单、约束条件也 少。尤其是企业集团内的主银行制度，使企业在银行的贷款变得更为简易可行，交易成本很 小。总之，这一时期日本企业正处于设备投资旺盛、资金需求高速增长时期，资金需求的旺 盛、自有资本积累少与证券市场的不发达决定了这一时期的日本企业只能选择银行借款为 主的筹资方式。
从表1可以看出，在1957－1974年之间主要企业的资金筹措结构中自有资金(内部 资金)所占比例较低，仅在22．7－ 33．7％之间；股票和公司债券的筹资比例逐年递减：股票 比例为：1957－1959年12．0％、60－64年10．9％、65－69年3．6％、70－74年3．2％；而同 期公司债的比例分别为：6．5％、7．0％、5．4％、5．1％；而银行借款的比例基本上是 逐阶递增并占有很高的比重，1957－1974年间，四阶段所占比例分别为39．9％、33．5％、 35．8％和47．4％。
1970s中后期，企业的筹资方式开始发生变化，由原来主要依靠银行借款的间接融资方 式向银行借款、证券发行、自筹资金“三箭齐发”的筹资方式转变。与1970－1974年间相 比，1975－1979年间银行借款由41．4％下降到23．3％、股票发行由8．3％上升到10．4％、 公司债券由5．1％上升到10．7％。而内部资金却由35．7％上升到49．2％。
促使这一转变的直接原因有：(1)石油危机的冲击和减量经营的实施。1973年资本主 义世界爆发的石油危机给日本经济以沉重的打击，物价暴涨、物质匮乏，迫使日本经济减速。 日本政府一改长期实施的“紧财政松金融”的政策，转而实行严厉的金融紧缩政策――官定 利率提高、银行收紧，从而带动了民间银行利率的全面提高。这样，企业间接融资的成本提 高，因而企业被迫放弃了高速扩大企业规模的战略，由原来规模经营战略转为压缩人、财、物 需求、追求效率的“减量经营”战略，企业在财务上的策略就是：压缩银行贷款、改善资本结 构、提高自有资本比率、降低企业的经营风险；(2)股票市场的兴起和市价发行的普及。 1970s中后期，随着经济的发展、企业过剩资本的增加、股票市场日渐壮大、市价发行基本普 及。这就开通了企业直接融资的渠道。同时银行贷款利率的提高也使企业在股市直接融资 的成本比银行贷款低，从而使企业偏好于直接融资的筹资方式；(3)产业结构的调整和企业 设备投资的减少。1970S中后期石油危机后，日本的产业结构开始发生转变，由原来厚重长 大的重化工业开始向轻溥短小的知识密集型产业转变。以微电子技术革命为代表的新技术 革命的兴起，使固定资本的投资大为减少，资金需求增加放慢企业能从容地选择自己的筹资 方式。
经过1970s的渐变后，1980s日本的筹资方式发生了急剧变化。其特点是：(1)银行借款 比例急剧下降。由1975－1979年的23．3％下降到1980－1984年的15．6％，而1985－ 1988年更是降低到了3．2％；(2)内部资金比例的急剧上升。由1975－1979年的49．2％上 升到1980－1984年的56．4％，1985－1988年进一步上升到了59．5％；(3)资本市场上的 直接融资比例有了大幅度提高。到1980s中后期主要企业以发行股票所筹资金已占到12．3％ 的比例，债券也上升到了16．4％，二者总计为28．7％，仅1989年资本市场的直接筹资总 额就达到了23万亿日元。可见直接融资已成为企业的主要筹资方式。
1980，日本企业筹资方式的转变是企业内部因素和外部因素共同作用的结果。从企业 的内部因素看，1980s日本企业的经营战略发生了重大转变，企业成功地完成了生产上的结 构性调整，低能耗、知识密集性产业正在蓬勃发展，并使日本企业奇迹般地克服了第二次石 油危机的冲击。这一时期，企业经过高速增长后积累起了大量的资金，企业的经营目标不再 追求外延式的规模扩张，更注重于资金效率的运营和内涵式的增长。从外部环境看，1980s 的金融自由化对日本企业筹资方式的转变产生了重大影响。金融自由化的主要内容是资本 市场制度的自由化和外汇自由化；资本市场制度的自由化使公募公司债券发行的条件放 宽，公司债券的发行无担保化，在国内市场引入了附带新股认购权的公司债券、外汇自由化 完全取消了企业在国际资本市场上的筹资方面的限制。使企业的筹资方式走向国际化。
从高速增长时期银行贷款为主的间接融资到1980s以股票、债券发行为主的直接融资， 这一筹资方式的转变对日本泡沫经济的形成具有重大的意义。它开通了企业通往资本市场 的通道，带来了日本股市的空前繁荣，从而使企业的经营行为与股市紧紧联系在一起，为泡 沫经济的形成创造了条件。
三、企业的股市投资行为与泡沫经济的形成
1980s的日本企业不仅是股票市场的主要发行者，同时也是股票市场的主要投资者，它 们同时扮演着融资者和投资者的双重角色。在日本的股票市场上法人是主要的投资者，他 们在持股结构和股票交易中所占的比重极高，这种局势造就了日本股市运行机制的特殊性： 在股票价格形成机制中，企业的行为在一定程度上能左右股票价格的高低。我们认为这是 形成“泡沫经济”最直接的原因。下面通过对企业在股市中的投资行为分析对该问题作进一 步的阐述。
根据投资目的和期限的不同，我们把企业在股票市场的投资分为长期投资和短期投资 两种。作为日本企业的长期股票投资具有特殊性，它是同企业间相互持股的制度联系在一 起的，其投资策略并不是为了股票投资的直接收益，而是一种策略性投资，是为了通过相互 持股维持一种企业间长期稳定的交易关系。因此，这一部分股票的投资长期固定，如果没有 特殊情况，无论股市价格如何变动，企业都不会把它们拿到市场上去抛售，并且随着所持股 份企业股票总额的不断扩张，还要不断追加所持股票的数量，使法人间相互持股自始至终都 保持一定的比例关系。在这种独特的法人相互持股的背景下，股票持有者的主体是法人企 业，它持有股票市场约70％的份额。因此，同时作为发行者的法人企业足以对股票市场形 成垄断和价格操纵。因为在理论上，股市是社会资本合理配置的场所，股票的价格是在完全 竞争的市场机制下，由股票的供求关系决定的，股票的价格应当能准确地反映股票在市场亡 的供求状况和企业的生产经营状况。股票价格作为一种信号能诱使社会资源从低效率的企 业流向高效率的企业，以使整个微观经济充满竞争和活力，社会资源得以合理配置。然而， 在日本这种法人企业持有大部分股票的社会里，整个资本市场失去了完全竞争的前提，致使 股票的价格形成机制发生了扭曲，下面我们用供求理论分析之。
首先从股票的供给方面看，法人企业是股票市场的主要发行者，股票和债券的发行多少 完全由它们联同证券发行公司操纵，因为在当时日本的证券发行市场上，也存在着野村、大 和、日兴、山一的“四社寡占体制”：四大证券发行公司在日本证券市场上占有压倒性的优势， 四大发行公司通过寡头垄断支配着日本的证券发行市场，而由于作为股票发行者的法人企 业与证券公司之间的天然利益关系，很容易使二者相互勾结起来，对证券市场进行操纵。对 发行股票的法人企业而言，希望股票能顺利卖出，以筹集到足够的资金：对证券发行公司来 说，同样希望股票能顺利卖出，以获得大笔的收入，而且股票发行数量越多、股价越高， 他们所得收入和筹措资金额就越大。尤其是股票的价格是决定股票能否顺利发行的关键因 素，只有在股票价格不断上涨的前提下，股票才能销售出去，他们的目标才能实现。这样，二 者就会联合起来，通过“稳定股东工作”，法人大量购买和吸收市场上的浮动股票，提高股价， 造成股价的不断涨势，从而使股票得以顺利销售。从供给角度看，这相当于减少了实际供给 量。因为法人长期持有的部分股票作为一种策略性投资，被企业搁置起来，不再参与市场流 通，因此股票的实际供给量＝股票发行总量－法人长期持股＝法人短期性投资持股＋个人 持股。
从需求角度看，法人企业作为投资者的角色，从市场上购回大量股票，并将一大部分作 为长期投资，永久性地退出流通市场，必然会造成一种“虚假需求”或“需求假象”。这种虚假 的需求会推动需求曲线的上移，带动股价的大幅度上涨，并作为一种价格信号影响着个人投 资者的行为，使大多数的个人投资者成为法人投资者的追随者，进一步促使股价上涨。这样 法人企业的股票得以顺利销售，同时泡沫经济也在此过程中(当然还应当考虑到法人投资的 短期行为)逐渐滋生。这一过程可用图1来表示。如图所示OA2表示股票发行总量A1A2 表示法人长期持有股票，实际参与市场流通的股票只有OA1部分(OA1＝OA2－A1A2)，若按照市场的实际供求量，股市的供需均衡点应在E1点，股价应为相应的P1，但由于法人长 期持有A1A2部分的股票所造成的需求假象，使需求曲线由D1点上移到D2，均衡点由E1 移动到E2点，相应地股价也由实际需求和供给中的P1上扬到P2。
1980s日本企业筹资方式向证券市场的转变以及法人长期持股所造成的特殊的股价形 成机制，为日本经济泡沫的滋长提供了温床，但这还不足以形成泡沫经济，促使日本泡沫经 济形成的直接动力是法人企业大规模的短期股票投资。尤其是在1980s中后期，由于股市 的日益“繁荣”，企业开始把高速增长和“减量经营”中积累下来的“过剩资本”大量地投放到 股票的短期流动市场，从而掀起了急风暴雨式的投资狂澜。股票的短期投资是以获得短期 投资利润为目的的，有很大的投机性和风险性，但由于法人持股下的独特的股价形成机制使 法人企业在一定程度上能操纵股价，再加上法人企业在信息上的优势，使它们在股市上的短 期投机变得相对容易。因此，在空前繁荣的1980s的股市上，企业的短期投资获得了丰厚的 利润，丰厚利润的获得又引发了企业规模更大的短期股票投机。日本企业进入了“财技术” 时代，即企业把低价筹措到的资金，大规模地投放到金融资本市场和不动产市场，从事“金融 炼金术”，以获取投机性利润。这种现象我们可以从法人股票投资的股票买卖周转率上得到 实证：在1984年以前银行和事业法人的股票买卖周转率虽大致呈上升趋势，但一直很低，在 1984年分别仅为7．97％和7．91％，说明1980s中期以前法人企业的股市投资以长期投资为 主；但从1985年开始周转率骤然上升分别达到14．16％和8．28％，而到1987年居然达到 53．50％和22．14％(康焕军，1995)，这说明企业已进入急风暴雨式的“财经济”时代。
“股票买卖是一种‘炼金术’，它使赚钱变得容易，从而妨碍产业资本的正常生产与经营” (孙执中，2001)。许多企业不惜牺牲本业，把大部分精力集中起来从事“金融炼金术”， 1988－1989两年，在东京证交所上市的日本企业筹资44万亿日元，其中只有30万亿日元 用于投资建设，余下的部分都投放到证券市场从事投机活动去了。而这种“财技术”所带来 的利润也成为企业的主要收益，甚至超过了本业的经常收益。1985－1989年间，在东京证 交所上市的日本制造业企业的本业利润为1．25万亿日元，而金融收入却高达1．91万日亿 元(孙执中，2001)。日本著名的大商社丸红公司，20世纪80年代每年炒股收益高达30－50 亿日元。丰田公司的金融资产也从1980s初的5000亿日元膨胀到1989年的2．4万亿日 元。在日本特殊的股市运行机制的作用及企业疯狂地炒作下，日本经济就像一个大气泡，越 胀越大，也越容易破裂。因为当泡沫大到一定程度时，仅凭企业自身的力量是难以支撑和抵 御的。20世纪90年代初日本泡沫经济终于宣告崩溃，日本经济进入了另一个前所未有的 长期萧条时代。
参考文献
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泡沫经济形成的原因范文第7篇
根据North(1990)的制度变迁理论，一种经济制度由于某些历史性事件的发生而形成，在制度的形成过程中往往付出了巨额的成本，即使其他的经济制度更具有经济的合理性或更有效率，要废除这一由历史性事件的先行发生而形成的经济制度，选择一种新的经济制度是非常困难的，经济制度的形成和发展往往具有路径依赖(pathdependence)的特征。
对于各个经济主体，对新形成的经济制度适应得越快，越能从中获得制度租金，从而形成新的既得利益阶层。新的既得利益阶层的形成有利于维持制度的稳定性，但同时也会由于担心失去既得利益而抵制制度变革，使经济制度本身不能有效地适应经济环境的变化而劣化，这就是经济制度的适应效率(adaptiveefficiency)问题。既得利益主体对制度变革的抵制越强烈，制度的适应效率就越低下。因此，即使原来的经济制度在原来的经济环境下具有经济合理性，随着经济环境的变化，原有经济制度就不再能够有效地发挥其积极作用，甚至成为经济发展的障碍。灵活的、能很好适应经济环境变化的经济制度能够通过自身的变革而继续促进经济的发展，而僵化的、适应效率低下的经济制度会在变化了的经济环境中日趋劣化，直到最后被新的经济制度所代替，而此时国民经济往往已经付出了沉重的代价。
1战后日本金融制度形成的路径依赖
二战后日本金融制度的特征，从金融制度结构的层面看是以银行为中心，银行与企业之间保持长期的和多方面的关系。从金融管制的层面看，银行业受到政府的严格保护。而在30年代之前，资本市场(特别是股票市场)与银行业在企业融资中占有同等重要的地位，政府对银行实行的是自由放任政策(自由银行制度)。决定战后日本金融制度特征的关键因素，一是1927年的银行危机，二是战时的金融管制政策。
1．1银行中心型金融制度的形成
1927年(昭和2年)日本发生了大规模的存款挤兑和银行破产风潮，一年之内共有45家银行破产，这一事件在日本金融史上称为昭和银行危机。虽然银行危机的直接原因是1923年关东大地震后发行的“震灾票据”得不到妥善处理而导致存款挤兑和银行破产，根本性原因是政府对银行业的自由放任政策。1890年的银行条例没有最低资本金和贷款风险控制方面的规定，银行业的特征是数量多、规模小。
与美国政府在30年代的银行危机后建立以存款保险制度为核心的银行监管和金融安全网不同，日本政府采取的危机处理对策是银行业的集中。1928年开始实施的银行法要求普通银行的资本金达到100万日元，资本金不足的银行只能通过与其他银行的合并方式增加资本金，自我增资不予以承认。大藏省提出了“一县一行”的银行合并目标，由于有些银行不愿失去独立的经营权力，当时的合并并不顺利，直到进入战时金融管制后才真正实现了“一县一行”的目标，这些银行就是二战后的地方银行。同时，国民储蓄不断向属于财阀系统的大银行集中，这些大银行就是战后的都市银行，作为战后日本银行体系主体的都市银行和地方银行就是在这样的背景下形成的。
1931年发动侵略我国的满洲后，日本进入了战时金融管制时期。金融管制的核心是控制资金分配，以保证军需企业的优先资金供应。1944年开始实行“军需企业指定金融机关制度”，根据这一制度，各军需企业与银行“配对”，银行不仅保证“配对”军需企业的资金供应，还积极参与“配对”军需企业经营管理和财务监督。旧财阀体系解散后，形成了以都市银行为中心的金融系列企业，战时“配对”体制下企业与银行之间的密切关系保存了下来，战时军需企业的指定银行大多成了战后这些大企业的主银行，这就是战后日本主银行制度的形成背景。
战时金融管制严重地限制了资本市场的发展，政府完全控制了公司债券的发行，而“公司利润分红及资金融通令”(1939年)对股票分红和股东权限的规定严重限制了股票市场的发展。
1．2银行保护政策的形成
由于战时金融管制严重限制了资本市场的发展，战败后的经济重建只能依靠银行体系，通过以银行为中心的金融制度实现经济的增长，日本政府对银行业的保护至少包括两个方面，一是通过银行业和证券业的分业经营、控制发放新的银行执照严格控制新的竞争者进入银行市场，二是通过利率管制(低利率政策)限制银行与银行之间的价格竞争。
实行利率管制的一个重要历史背景是，当时国内的利率水平明显高于国际上的利率水平，如何通过降低利率来降低企业的借款成本，增强企业的国际竞争力成为当时重要的金融政策课题。战败后的日本不可能在短期内大幅度提高国内储蓄，严格的外汇管制又限制了外国资本的流入。因此，要降低利率，只能采取利率管制方式。
利率管制包括存款和贷款利率管制两个方面，由于当时的日本国民除了银行存款之外没有其他的金融资产可供选择，政府对存款利率的管制是非常有效的。
一年期以上的贷款利率没有法律上的限制，一年期以内的短期贷款利率虽然受到管制，银行可以通过低利率的企业存款等办法调整实际的贷款利率，因此对贷款利率的管制并不如存款利率管制有效，这意味着低利率政策为银行创造了获得垄断利润的机会。吸收的存款越多，获得的利润也就越多，由于严格禁止赠送礼品等隐性价格竞争，要扩大存款唯一的途径是扩大营业网点。
2战后日本金融制度的适应效率
战后的日本金融制度为银行提供了尽可能多的吸收存款和发放贷款的动力，在经济高速增长期，企业的投资需求旺盛而国民储蓄不足，这种动力无疑有利于经济的发展。但是，进入经济成熟期后，大企业投资需求减少，贷款扩张的冲动助长了泡沫经济的形成和膨胀，银行贷款组合的风险也随之增加。一旦泡沫经济破灭，金融制度本身的危机也就在劫难逃。
2．1战后日本金融制度与高速经济增长的关系
在50～70年代初的高速经济增长时期，大企业对重工业和化学工业的投资需求旺盛，投资资金主要来源于企业的主银行。80年代以来，日本和西方的学者从主银行制度入手对战后日本金融制度和高速经济增长之间的关系作了大量的研究，虽然有不少学者认为主银行制度下银行和企业之间长期的、多方位的密切合作有利于减少企业的融资成本和提高企业经营效率，但是迄今为止，主银行制度是否促进了经济的发展，在学术界依然是一个有争议的问题。
本文试图在金融约束(financialrestraint)理论的框架下分析战后日本的金融制度对高速经济增长的贡献。以麦金农和肖为代表的新古典金融发展理论认为金融抑制(finan-cialrepression)会损害经济的发展。但是，80年代以来全球范围的金融自由化以及随后发生的金融危机的现实，对新古典金融发展理论构成了很大的威胁，金融约束理论正是在这样的背景下产生的。
虽然金融约束与金融抑制都包含利率管制，两者的主要区别在于，第一，在金融抑制下，政府通过利率管制从民间金融机构获得制度租金，而在金融约束下政府让民间金融机构保留制度租金。第二，在金融抑制下，实际利率(由政府制定的利率减去通货膨胀率)往往是负值，而在金融约束下，利率管制相对温和，实际利率为正值。
政府通过利率管制使民间银行获得一定的制度租金可以从两个方面改善银行的激励结构。第一，制度租金和特许权价值(银行存续期内制度租金的现在价值之和)的存在可以有效地控制银行的道德风险，促使银行加大在企业监督方面的投资。因为一旦由于银行的资产组合风险太大，或者对企业的监督不力而导致银行破产，银行的特许权价值也就不复存在了。第二，吸收存款和发放贷款越多，银行获得的利润也就越多。为了吸收更多的存款，银行就会积极地增设营业网点，而在经济发展的初期阶段，银行对营业网点的投资有利于动员更多的国民储蓄，抵消存款利率管制对国民储蓄的负面影响。换言之，银行部门对营业网点的投资具有正的外部效应，投资的社会收益大于银行自身的收益。
在经济高速增长期，日本政府的利率管制相对温和，实际利率依然为正值，加上银行营业网点的发展，使得日本的储蓄并没有受到严重的抑制。而银行获得的制度租金(特许权价值)又促进银行加强对借款企业监督，从而提高企业的经营效率和促进经济的高速发展。因此，可以认为战后初期形成的金融制度是促进了经济的高速增长的。
2．2经济成熟期后日本金融制度的劣化
到了70年代中期，日本经济开始进入成熟期。但是第二次石油危机后的通货膨胀使名义的经济增长率仍然维持在较高水平上。进入80年代后，随着通货膨胀的终息，名义经济增长率开始下降，大企业的投资需求开始减少，国民经济从储蓄不足变成了储蓄过剩。尽管如此，银行业的目标依然是要维持贷款规模的高速增长，为此，大银行开始转向高风险的中小企业贷款和商用房地产贷款市场。由于经济发展速度的下降，贷款余额占GDP比重从70年代的70％上升到80年代末的110％，正是这种贷款规模的扩张冲动助长了泡沫经济的形成和膨胀。
扩张冲动的根本原因是战后初期形成的银行保护政策。有政府的严格保护，没有银行认为自身有破产的风险，而在低利率政策下，贷款规模越大，银行的利润也就越多。因此，虽然战后初期形成的金融制度，特别是政策层面的金融管制促进了50—70年代初的经济高速发展，当经济进入成熟期后，原来的金融制度赖以发挥效率的经济环境已不复存在，这样的金融制度的继续存在就开始扭曲银行激励结构，损害国民经济的健康成长，而金融制度自身也一步步地走向危机。
2．390年代的金融制度危机
进入90年代后，随着泡沫经济的破灭和股票房地产价格的下跌，中小银行和住宅金融专门公司的经营困境和破产问题就开始出现，但是当时的日本政府和银行都没有意识到这是金融制度危机的开始。银行一方面通过持有公司股票的资本利得的会计处理来掩盖经营上的亏损，一方面强烈抵制对外公开不良债权信息。
1995年大和银行纽约分行在美国国债投资中心的巨额损失事件动摇了国际社会对日本银行业的健全性和政府金融监管能力的信心，其重要的标志是日本溢价(JapanPremium)的出现。
到1997年金融危机从周边地带发展到了中心地区，三洋证券、北海道拓殖银行和三一证券等大型金融机构相继破产，虽然在1998年3月日本政府向21银行(以大银行为主)注入了1兆84日元资本金，日本溢价还是大幅上升。到1998年秋，作为日本长期信用机构核心的日本长期信用银行和日本债券信用银行已濒临破产。
面对严重的金融危机，日本政府制定了包括60兆日元的政府资金援助在内的金融制度安定化计划。该计划以“金融再生法”和“早期健全化法”为核心，根据“金融再生法”，设立了特别政府管理制度(一时国有化)和金融管财人制度。根据“早期健全化法”，政府通过购买银行的优先股和次级债券增加银行的自有资本。政府暂时接管了日本信用银行和日本债券银行，并对18家大银行注入了7兆4592亿日元的资本金。同时，根据“金融再生法”成立了金融再生委员会，设立了债权整理回收机构(日本版RTC)。
这些紧急对应措施避免了更严重的金融危机，国际社会对日本金融制度安定性的信心也开始恢复，日本溢价开始消失。但是，金融危机的最大隐患——银行的不良债权问题并没有由于政府资金的投入而改善，不良债权不断增加。
到了今年3月，受美国经济减速和股市下跌的影响，日本的股价指数也急剧下跌，日经平均指数曾跌破12000点。日本金融制度的安定性再次引起国际社会的担忧。由于日本的银行持有大量的公司股票，股市的持续下跌将使银行无力处理不良债权，使银行达不到巴塞尔协议的资本充足率要求甚至破产，而日本大银行的破产不仅会严重损害日本金融制度的安定性，对国际金融制度都将是严重的打击。
在这样的背景下，日本政府在今年4月提出了紧急经济对策，通过成立专门的“股票购买机构”缓解因银行减持公司股票给股票市场造成的压力，同时要求大银行对实质上已破产或濒临破产企业的不良债权，在两年之内从银行的资产负债表中剥离，以恢复国际社会对日本银行业的信心。版权所有
3市场竞争与制度变迁的适应效率
日本金融制度危机的一个这样教训是，进入经济成熟期后，金融当局并没有改变对银行的严格保护政策，从而扭曲了银行的行为。实际上，低利率政策到1994年才完全废除，而且是迫于美国的压力，即为了减少日美经常收支不平衡和贸易摩擦，日本才同意开放境外日元交易并分阶段取消利率管制。而银行业与证券业的“放火墙”到现在也还没有完全推倒，银行和证券公司只能通过子公司的形式实现业务渗透。
如何解释日本金融制度和金融管制政策对经济环境变化的适应非效率性呢?CoastandMorris(1995)从更一般意义上分析了制度惯性(政策惯性)问题，认为抵制制度变革的主要力量来自三个方面，一是既得利益主体不愿失去旧制度带给他们的制度租金；二是制度变革需要不同利益主体之间的协调，而制度变革的交涉成本(bargainingcost)往往高于维持旧制度的交涉成本；三是在旧制度形成之初，各利益主体的适应性投资具有沉淀成本的性质，当制度变革后，当初的投资就可能变得没有价值，对当初适应性投资的保护也就成了抵制制度变革的力量之一。
具体到战后初期形成的日本金融制度，由于担心失去垄断利润，银行业自然会抵制金融制度的变革，垄断利润越大，制度变革的交涉成本也就越高。为了适应战后初期形成的金融制度，日本银行业在组织体系和人力资本方面进行了大量的投资，比如负责与政府部门打交道的计划部门在银行内部组织结构中最为重要，因而在计划部门配置了最优秀的人才。而当金融制度变革后，这方面的投资就很可能失去其价值，对这部分投资价值的保护也成为制度变革的抵制力量之一。
在日本的一个惯例是，金融当局(大藏省和日本银行)的官员退休后往往到民间银行部门担任重要职务，银行保护政策下的一部分垄断利润就以“京官”再就职的形式转移到了金融当局，其结果是金融当局也有积极性维持原来的金融制度。
给定一个健全的金融制度对经济增长的重要作用和金融制度危机对经济增长的严重损害，金融制度的适应效率的重要性不言自明，那么，决定一国金融制度适应效率的主要因素是什么?要从理论上对这一问题做出完美的答复恐怕不是一件容易的事情。尽管如此，对半个世纪以来日本金融制度的形成、发展和最后走向危机的历史考察，我们的一个强烈直觉是，竞争程度是决定金融制度的适应效率的重要因素。新的竞争者的进入可以减少既得利益阶层的制度租金，可以打破既得利益阶层的均衡，从而使金融制度保持一定的灵活性，更好地适应经济环境的变化。因此，市场竞争的意义，不仅在于提高经济资源的配置效率，还在于提高制度资源的适应效率。
泡沫经济形成的原因范文第8篇
【关键词】 房地产 房地产泡沫 房价
尽管随着改革开放的深入，我国的房地产业得到了长足发展，但是，由于房地产有开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对较长等特点，加之政府监管手段不够健全，有关法律法规不完善，各地市场发育水平参差不齐，仍存在各种各样的问题。2005年和2006年政府一系列的宏观政策出台后房地产价格仍然增长过快的问题以及房地产业是否存在泡沫的问题备受人们关注。
一、泡沫经济、房地产泡沫的含义及指标
泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和建成的房屋价格昂贵，与其使用价格不相符，即使账面价格增长很高，但实际上很难得以实现，形成一种表面上的虚假繁荣。房地产泡沫的生成条件主要有过度投机和金融信贷的支持。目前，国内度量房地产泡沫主要采用以下指标：
1、房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单。
但是，在目前的研究中，我们发现学者们对该指标不论是在理解上，还是在应用上都存在着相当多的争议。主要体现在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上争议较大。目前我国主要的算法为国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值。
房价收入比的合理区间是多少，国内外学者也有不同的看法。国外学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。资料显示，美国平均为2.8:1；英国平均为3.8:1；巴西为5.7:1；瑞典为1.8:1。
2、商品房空置率
从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。产品相对过剩是泡沫经济的集中体现。房地产市场是否有“泡沫”，空置率是最具备说服力的指标。空置率偏高，说明房屋生产相对过剩，产品积压严重，空置率偏低，说明产品供不应求。在空置率的计算上，国内学者各有各的看法。
统计下来，目前空置率应该有两种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积的平均值（没有考虑购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房）。国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%。由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只做参考。
3、房价增长率与人均GDP增长率的比率
该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。它可以用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。国内很多学者都采用房价增长率与GDP增长率的比率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，我采用了房价增长率与人均GDP增长率的比率这一指标。
一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为存在较大的泡沫。由于我采用的是房价增长率与人均GDP增长率的比率，所以，这个界限值仅作参考。
4、房地产开发投资与固定资产投资的比率
一般而言，在使用该指标时，若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。这一指标被认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率肯定持续高涨，普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率，而且它会明显带动固定资产投资的高涨。
一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%。但是，无论是固定资产还是房地产的投资增长率发展中国家都会明显高于发达国家，因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用，它和内需、外贸被称为拉动经济发展的“三驾马车”。所以，国际上的警戒线并不适用我国，只能作为参考。
5、房地产开发资金中国内贷款所占比重
一般认为，形成房地产泡沫的关键因素有两个：信贷和预期。但信贷杠杆的作用是形成房地产泡沫最为关键的因素。这个指标可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度，如果比重过高，尤其是房地产开发贷款所占比重过高，泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大。该指标越大，不但越容易产生房地产泡沫，而且越容易产生金融危机。无论是投资还是投机，获得一定数量的资金是前提条件。因此，通过对该指标变动情况的分析可以预测房地产经济活动的非正常变化。
6、商品房竣工造价与销售价格
通过对商品房竣工造价的增长率与销售价格的增长率的比较，可以反映出商品房价格的增长是有什么原因造成的，这个指标不像前面的指标都有一个大概的预警水平，所以只能把它们作为辅助的分析指标。
二、国外一些发达国家和中国房价的对比分析
日本：据日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京京都地区公寓式住宅的平均单价折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格折合人民币为320万元（74m2）。目前上海城区的商品房平均单价约为1.5万元，平均每套售价约为180万元（120m2）。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。日本的住房购买者均拥有所占土地的永久产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸带按摩、浴室带空调，厨房也带全自动洗碗和烘干机。
美国：据2003年美国商务部的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元（单价1100美元/m2，177m2），全国平均价格为24.2万元美元（单价为1100美元/m2，220m2），折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅，按照北京和上海的当前的平均价格，类型相当的房子价格均在500-800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。另外，由于中美之间的住宅条件、定价方法和住宅建筑面积的计算方法等的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国绝大部分住宅是2-3层的别墅，平均面积在220平方米左右并附有车库，甚至游泳池、社区高尔夫也并不稀奇。美国房地产商所经营的都是现房，且全是装修房。美国都是以单元住宅来计算房价，而不是按每平方米来计算。更重要的是美国计算建筑面积的原则是完工面积。一般地下室，小阁楼，院子都不在销售总价之内。而且室内净高低于5英尺的部分不计算建筑面积。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平方米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平方米，市场总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地2003年的开工面积就相当于美国的15%以上。
韩国：目前韩国首都首尔的房价在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，价格折算为人民币为100万至165万。即便如此，韩国人认为一名普通的职员要购置这样一套住宅，需工作15至18年。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。
英国：英国的土地面积小于四川，而人口84万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川省，而英国的房价普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区为400-600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000-4000人民币/平方米；伦敦地区约合6000～10000人民币/平方米。
瑞士：瑞士是全球房价最高地区之一，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合15000-40000人民币/平方米，但郊区的住房要便宜一些，约为9000-18000人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为90-120万人民币。瑞士人均收入相差不大，超市售货员的年薪约合为2万人民币。而且瑞士人还可以享受零首付，50年按揭。其次，瑞士的住房信息很好，从了解的信息看，上述房价都是带装修、家具的价格。在计算建筑面积时，各种阳台、公摊面积等都不包括。因此国外同样面积的住房看来比国内要大。
中国：从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨，从2000年底至2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%，部分城市如北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过100%，杭州上涨则超过200%。2004年1至8月份，我国商品房平均价格已达到了2749元/平方米，同比增长了13.5%。
三、对历史上三次较大泡沫的分析
美国房地产泡沫。上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛，在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫，尤其在1923-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。到1925年，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万房地产经纪人。然而好景不长，到1926年，该地的房地产泡沫迅速破碎，许多企业家、银行家破产，有的则沦为乞丐。
日本房地产泡沫。20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。从1986年到1989年，日本的房价涨了两倍，到1989年，国土面积相当于美国加利福尼亚的日本，其地价市值总额定相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
东南亚、香港房地产泡沫。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，1996年香港出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事，就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元。
四、泡沫形成的根本原因
房地产泡沫的形成是一个渐进的过程，其主要原因有：很高的经济增长率加上很高的储蓄率；我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而且集中在少数高收入人群手中；我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去；银行信贷的非理性扩张，资金支持便成为房地产泡沫生成的必要条件，而房地产开发资金主要来源就是银行贷款；开发商的盲目投资及恶性炒作与房地产投机需求的膨胀；其他因素，比如：政策因素，股票市场因素，结构性矛盾，对房地产过度开发认识不足，控制不当等。
五、房地产泡沫的防范措施
一般来说，适度的泡沫对于活跃经济、促进竞争是有利的，但是当泡沫过多、过度时，必然引发泡沫经济。因此，必须采取有效的防范措施，促进房地产业的健康发展。
1、从土地源头入手，规范土地市场
加快建设有利的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。建立土地信息系统，各城市政府应公开所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止因信息不对称为一些人圈地、炒地获取暴利提供便利。
通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改，急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2、加强房地产金融监管力度
有关部门应该严格规定金融部门民房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件，比如开发资质、信用等级等。
强化个人住房贷款的管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，严厉查处“假按揭”商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。必要时可以通过加息来控制对房地产按揭贷款的过分需求。
3、加强对宏观经济形势和政策的监控
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入金融、金业利润，等等。为了正确引导房地产市场健康发展，政府要加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产企业理性投资，引导住房消费者理性消费。
4、搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就流向股市，反之，社会资金就流向房地产领域。资本市场是市场经济正常运行的基本条件，政府必须实施正确的宏观导向，使社会资金合理流动，以满足经济发展的需要。
5、合理调整房地产的供给结构，满足市场需求
针对目前房地产市场中档次高、户型大的产品过剩、中低挡商品房和经济适用房严重不足的问题，要适应市场需要，调整住宅品种供应结构。另外，要提高产品的科技含量，提高住宅性能，改善居住环境，吸引消费者。
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