城中村改造的定义
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城中村改造的定义范文第1篇
关键词：城中村；治理；城市空间；城市功能
中图分类号：F121 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）01-124 -02
我国现有的研究而言，关于城中村的治安、环境、公共服务等方面的理论成果如汗牛充栋，城中村对城市化的积极作用却被忽视。当前改造方式衍生出来的问题，已经影响到城市化的进程。探讨城中村对于城市化的积极意义，或许能够给我国城中村改造提供一个新的路径。
一、城中村研究的历史与现状
城中村是我国城市化的过程中，生长出来的独有现象。国外并没有对城中村的研究，但是我国学界对城中村的研究在很大程度上受了国外城市边缘带、贫民窟、都市村庄等类似理论的影响，并且在改造城中村的实践上也学习了国外的一些经验。
国外最早的类似理论是对城市边缘带的研究。这一概念的提出最早要追溯到由德国学者赫伯特・路易斯，他于1936年首先提出“城乡过渡地带”，来概述德国柏林城市中某些原先靠近城市的边缘地区，后来在城市化过程中变为市区的一部分。 于此同时，20世纪40年代初，芝加哥学派著名学者威廉・亨特・怀特明确提出“贫民区”这一概念。在发展中国家，贫民窟指非正式的居住地，城市贫困问题在这些区域及其严重。关于都市村庄的研究，美国学者O・Sullivan在《城市经济学》一书中，将都市村庄定义为“现代城市郊区的次中心”，是一种“在生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和谐关系的这样一种地方”。
相对而言，我国学界对城中村的研究是在西方学者这些类似研究之后的。20世纪80年代末90年代初，顾朝林、熊江波从国外引入“城市边缘区”这一概念，开始了对城中村的关注。有更加尖锐的观点认为：城中村其实就是国外的贫民窟，只是放在我国不能体现社会主义制度的优越性，故而名曰“城中村”。其实，尽管将城市边缘带、贫民窟引入城中村的研究有可取之处，但用来代替城中村都是不恰当的。城市边缘带是城市之间延伸的带状区域，范围较大，而我国的城中村则是分布在建成区内的点状村落；贫民窟与城中村的形成与本质更是有着显著的区别。我国对城中村的定义基本达成了普遍的统一：城中村是我国快速城市化及社会经济制度改革的过程中出现的一种特有的现象，由于城市用地的急剧扩张，把以前城市周边的村落纳入到城市用地的范围。城中村不是独立的部分，它也是城市中的城中村，是城市空间的组成部分。
二、我国城中村治理的问题及思考
我国城中村治理沿袭国外对贫民窟粗暴的改造，从这种改造形式的价值取向以及造成的消极影响来看，主要存在以下问题：
第一，影响城市社会正义。传统的观点仍然支配着很多决策者的态度，他们对“城中村”抱有成见，认为它们是社会的畸变，是健康城市肌体的可怕的“瘤”。 城市的决策者只看到城中村环境、治安、卫生等方面的问题，在他们眼里，城中村从来不是城市空间的一部分。城市规划的决策者选择功利主义的做法，直接对城中村的居民进行驱离。因为城中村基本都处于城市商业的黄金地带，在许多决策者眼里看来，对城中村进行商业开发既可以获得丰厚的土地财政回报，又变相移除了这一区域的环境、卫生、治安以及公共服务等问题。这种一举两得的“惰政”成为各城市城中村改造的首选方式。这对低收入的外来务工人员来说，无疑不是正义的治理。他们是城市建设者，而功利的城市决策者却将他们驱离赖以生存的进入城市的落脚点。因此，粗暴的城中村改造模式在价值上是非正义的，是对流动人口的权利剥夺。
第二，城市多元空间的破坏。城中村是我国城市蔓延的历史产物，它已经完全融入城市空间之中，并成为城市空间的一部分，拆迁式改造让城市空间变得单一化。首先，城市的居住空间具有分异性的特点，城市当中的各个收入层次的群体都有权利有自己的居所。城中村被商品房取代，原先适合低收入的外来流动人口的居住空间被清除，转而变成高价的商品房，流动人口的生存空间被挤压，造成流动人口居无住所。其次，对城市文化空间的侵蚀。许多城中村在历史上就保留着城市独有的传统和特点，例如北京的四合院、上海的弄堂等，这是城市历史的印记，是城市宝贵的财富。钢筋混凝土覆盖的城市，看不到城市的文化传承，造成千城一面的现象。最后，城市商业空间的同质化。城中村尽管问题很多，但是它也能蜓苌出自己的极富效率的商业空间，城中村内的小摊小贩能够为当中的居民提供各式各样的商品服务。城中村的消失，这些内生的商业形式也将随之消失。
第三，城市公共效益的损失。自上个世纪中叶美国大规模的城市改造以来，不断有学者对美国的城市改造提出了质疑，简？雅各布斯在《美国大城市的生与死》一书中认为，那种机械化的思维模式，“推土机式”的改造是一种天生浪费的方式。 通过用好的、新的建筑去代替旧的、差的建筑，是一种效益低下的改造方式。我国城中村改造正是遵循着这一套“推土机式”的思维模式，使得城市资源的公共效益愈发低下。首先，损害外来人口居住权益。我国快速城市化以来，大批外来流动人口涌入城市，城市就出现了严重的住房紧张问题。城中村以其低廉的房租，便捷的生活，使其成为外来人口进入城市的“桥头堡”，这让失地农民进入城市成为可能。城中村的消失，甚至有可能迫使这部分人离开城市，很大程度上堵住了许多农民进入城市的通道。其次，加剧城市公共交通的效率。对于外来的务工人员来说，居住在工作地点附近的城中村，能够大大缩短他们的通勤时间，也就能够大大缓解城市交通的压力。一旦城中村被清除，这些人就将被迫去城市远郊区寻求新的廉价住所，就给交通带来很大的压力，就极易造成拥堵的现象。
三、我国城中村治理的路径探讨
城中村的治理并不能一蹴而就的，我国这种大破大立的改造模式还存在很多问题。就当前而言，正视城中村的存在，并充分发展它的积极功能，是对我国城中村治理的可行性路径。
（一）城市决策者价值取向转变
罗尔斯认为：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。某些法律和制度，不管它们如何有效率和有条理，只要它们不正义，就必须加以改造或废除。” 因此可以说，社会治理应当是正义的治理，也不能损害正义的价值。同样，城中村的治理也应该以正义为首要价值，充分尊重居民的嗬。在城中村的治理上，决策者遵循的是单纯的经济效率优先的原则，或者遵循的是政绩导向的原则，二者都是带有极强的功利性的价值取向，而损害了社会的正义。居民有选择居住地的权利，政府不能轻易地剥夺这种权利。决策者需要改变功利性的价值取向，更多地考虑居住在城中村的外来流动人口的权利问题。短期的功利，衍生出来的经济社会问题会在长时间显现出来。正义的治理虽然短时间内无法取得巨大的经济绩效，但是其带来的长期效益值得我们探讨。
（二）重视城中村的城市功能
城市决策者往往以城中村的负面影响为正当理由，而对城中村进行大规模地拆迁。决策者必须充分认识要城中村的城市功能。主要表现在三个方面：
第一，丰富城市住房体系。城中村的存在，是对城市住房体系的完善。城市商品房的高昂价格，令低收入群体望而却步，而廉租房等公共住房计划出现的种种状况，实行起来效率底下，不能真正惠及低收入群体。城中村低廉的房价正好能够解决这些群体的住房问题，而且还对城市低端住房不足有结构性的调整作用。第二，城市空间系统的运行。城中村有其地缘优势，大大减少城市总通勤距离和总通勤成本，能够缓解大城市严重的拥堵现象。既降低了外来务工人员的工作生活成本，又降低了社会经济的运行成本。第三，提供就业机会和就业岗位。城中村内生出来的小企业和服务业，可以解决相当一部分低收入者的就业问题。此外，有些城中村还有着城市传统文化的传承功能等。
（三）发展城中村城市功能的技术推进
从技术方面落实城中村的功能提升，可以从以下几个方面着手：
第一，加强城中村的基础设施建设。基础设施建设是发展的前提，没有好的基础设施，城中村的治理无从谈起。城中村人口密度大，需要更加完备的基础设施建设支持。城中村环境差一直是让人诟病的问题之一，而加强基础设施建设将有助于改善这一问题。第二，加强城中村的社区公共服务支持。发展的本质就是人的发展，城中村的治理本质也就是促进其居民的发展。城中村居民多为低收入群体，他们无法支付城市高昂的私人服务费用。政府应该承担起公共服务供给者的角色，从教育、医疗、卫生等方面加强城中村的社区公共服务支持。第三，加强政策支持，鼓励内部创业。城中村流动人口聚居，有非常庞大的市场目标群体；再加上低收入人群众多，有着丰富的廉价劳动力。政府需要考察适合的产业，在城中村某些区域设立创业区，加大财政和政策的支持力度，并对其进行创业指导。第四，加强城中村社会组织建设。城市社区治理有别于传统社区，其形成和发展有赖于政府和公民参与的良好合作。政府应当支持城中村中社会组织的成长，培育公民参与意识，培养他们的参与能力。这在理论和实践上对城中村的治理都有积极的意义，理论上是公民精神有利于维护城市的社会正义，实践上是低收入群体的居住权以及生活权的捍卫。
参考文献：
[1]李双立，城市化进程中的“城中村”治理研究――以青岛经济技术开大区X村为例[D].华中师范大学硕士学位论文，2006，（05）：1-2.
[2]0・Sullivan A， Urban economies[M].The McGraw一Hill Companies，]nc.press.2001：170-181.
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[4]简・雅各布斯.美国大城市的生与死[M].南京：译林出版社，2006：217-267.
[5]罗尔斯，何怀宏等译.正义论[M].北京：中国社会科学出版社，1998.
城中村改造的定义范文第2篇
关键词：城中村；规划管理；思考
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
1 城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
2 城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
3 加强城中村改造规划的对策
3.1 将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
3.2 明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
3.3 规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
3.4 实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。
当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。
4 结束语
有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
[1] 苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.
城中村改造的定义范文第3篇
关键词：城中村；公共空间；改造策略
Abstract: This paper starting from the villages phenomenon, through the analysis of the formation of the villages, the basic characteristics of the villages and related case studies to analyze the classification and the problems of the public space of the villages in the status quo, to explore the common problem of villages in the public space, a number of reform strategies was put forward for the current problems of the public space (space finishing space permeability and continuity of context) expect to provide some useful discussions and methods for the transformation of public space.
Key words: villages; public space; transformation strategy
中图分类号：F291.1 文献标识码： A 文章编号：
1综述城中村现象
1.1 城中村的定义
城中村是急剧城市化过程中原农村居住区域包括（土地、房屋等要素）、人员和社会关系等就地保留下来,但为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落,是乡村城市转型不完全的,具有明显城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区,内涵是“城市社会中的农民村”。
1.2 城中村形成原因
我国大量“城中村”的形成是从上个世纪八十年代，在改革开放初期，我国经济迅速发展，我国城市化进程加快，人口大量涌入城市，致使城市用地迅速扩张，位于城市边缘的村庄逐渐被包在城市之中，而村庄内的基础设施及生活环境并没有融入城市，而是仍保留着农村的生活方式及习俗，久而久之，导致城市和村庄的空间分异越来越严重。
1.2.1 表面原因
“城中村” 现象的出现,从表面上看似乎是城市迅速扩张,城市化进程加快造成的，城市建成区用地的急速扩张,将众多城郊村庄包围在城市之中,在地理位置上已经在城市建成区范围之内，而是实际上村庄很少参与到城市的产业链之中，村民的生活仍主要在村庄内部，并没有和城市发生太多的联系，从而产生了“城中村”。
1.2.2 内在根本原因
在其它国家的城市化过程中,这种“城中村” 现象几乎从未出现过。“城中村”的产生与中国特色的国情紧密关联,其内在的根本原因是我国几十年来,且至今仍在实行的城乡二元化的户籍制度和土地产权的二元管理体制。
1.3 城中村的基本特征
城中村的基本特征是城中村问题的高度概括，对城中村基本特征的认识是城中村问题研究的前提,各项有关城中村的研究都是从城中村的基本特征入手的,不少研究者都从景观、社会、经济等多角度对城中村的基本特征进行分析阐述。
景观特征：建筑形体的异化,“一线天”、“握手楼”丛生，过道狭窄，房间终年阴暗。缺乏统一连续的街景立面和天际轮廓线，城市基础设施配套不足,既缺少公共绿化面积,也缺少文化、体育休闲等设施。
社会特征：城中村特征主要表现为形态结构与周边环境的强烈对比，亦城亦乡,亦农非农,人口职业构成复杂，多样物质生活的丰裕与价值观念、管理体制等的落后形成强烈反差，外来人口多，居民文化素质不高，经营经商不规范等,,社会治安难度大等各种原因使得城中村成为滋生“黄赌毒”的温床,恶性案件屡有发生,难以控制。
经济特征：城中村村民主要的经济来源是村集体经济分红，出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业等等，非正式经济是城中村赖以兴盛的体制外经济。
2公共空间概念的界定及分类
2.1 城市公共空间
城市公共空间是指城市或城市群中，在建筑实体之间存在着的开放空间体，是城市居民进行公共交往活动的开放性场所，为大多数人服务;同时，它又是人类与自然进行物质、能量信息交流的重要场所，也是城市形象的重要表现之处，被称为城市的“起居室”和“橱窗”。
2.2 城中村公共空间
而城中村公共空间具有城市公共空间中所说的开放空间体，但又不同于城市公共空间，城中村由于建筑密度极高，楼间距很小，街巷空间狭窄，在城中村中，街道空间是市民最大的线性公共开敞空间，城中村的道路往往承载着交通、购物、娱乐休闲、邻里交流、聊天等功能。
2.3 城中村公共空间的主要组织模式
城中村的楼房主要是在原有房屋基础上非法加建或改建而成,但在整体上保持一定的高度。这些楼房围合出了一种过密的建筑空间,给人以强烈的压迫感。但在这种压抑的空间中,我们还能依稀分辨出原有的传统村落肌理,即一种“街巷空间+开敞空间“的空间组织模式。
2.4 城中村中街巷空间
街巷空间是由两侧的村民住宅所围合的，与传统村落不同,或者说异于传统街巷空间的变异在于城中村的街巷非常狭窄,并且还有由两侧建筑二层飘出部分所形成的上部围合面,与两侧和地面围合成了一种“筒状”的空间。
2.5 城中村中开敞空间
开敞空间的存在,为城中村的街巷空间注入了活力,是村落空间中最重要的组成部分。尽管城中村被挤迫成为超高密度的空间形态,但是村中的公共空间仍然被保留着,而且神圣不可侵犯。
从整体的土地功能使用,到传统的空间肌理,再到特定的空间元素,逐层剖析城中村的空间结构。显然,城中村在从传统村落向城市区域转型的过程中,虽然形态上与原有村落已经发生了巨大的变异,但并未抛弃村落原有的有机空间肌理。而这种有机空间中最重要的元素――开敞空间则被村民自发地保留着,显示出在内外强烈的封闭作用下,城中村内村民寻求开放空间的力量。
3城中村公共空间的现状分类及存在问题
城中村公共空间现状较为凌乱，形式各样，空间大小不一，有以祠堂等公共建筑为中心的广场空间，是村民进行集体活动的场所；有以大树为中心的树下空间，面积一般不大，是村民日常交流的场所，或打牌、或下棋、或聊天；还有更小的空间就是在巷门口处摆上一张桌子，就是村民休憩聊天打牌的场所。
3.1数值严重缺少:超高的建设密度,造成城中村内公共空间无论在面积上还是在数量上缺失,正常的社区活动长期得不到空间场地支持,阻碍了健康的社区建设,总体形势非常严峻。
3.2环境质量低下:现有空间环境质量低下，脏、乱、差是人所共知的事实。除了用地紧张、政策滞后、经济等缘由外,缺少必要的管理与经营,也是造成现有环境质量低下的原因。
3.3空间形式单调:现代城市意义上的公共空间,如广场、公园等极少出现,而多数公共空间是以沿街屋檐下或街道交叉口的放大空间等形式出现的。
3.4活动支持匮乏:空间限制与配套设施不完善,再加上城中村内人口构成特点,造成发生在公共场所的活动形式单一,除了聊天、打麻将、打台球、下棋以外,基本没有其他活动类型。
4 城中村公共空间的改造策略
4.1 空间整理
空间整理,是指对城中村内部空间结构的重新梳理和逐步优化。关键是以公共空间为核心,通过“街巷空间+公共空间”的组合模式进行城中村的结构整理。“街巷空间+公共空间”的组合模式对于村落具有重要意义。在空间组织上,要强调以宗祠等公共建筑为核心的公共空间的地位,挖掘公共空间的场所文脉,围绕公共空间,对城中村内部空间存在的问题进行重点处理。同时,在一些主要的人流汇集处开辟新的公共开敞空间,从而在保持“街巷空间+公共空间”模式的基础上,强化公共空间的网络化发展,从而使密实封闭的空间肌理向有机开放方向发展。
4.2 空间渗透
城中村与周边城市区域之间往往形成明确的边界，空间特征是突变而非连续的。空间渗透的思路，就是为了逐渐缓解空间特征突变，促使城中村封闭的空间格局走向开放，是城中村与城市地区之间在公共空间、生活方式方面发生相互的渗透。空间渗透应配合公共空间的改造，在边缘地带设置更多的开放与半开放的空间，与城市空间体系相结合。特别是城中村的道理入口空间往往是人们重点关注的对象，应重点处理。同时，对沿街店面进行整治，改善商业环境，营造宜人的购物环境，以此引发更多的行人活动。再者，空间渗透使外部边界逐渐模糊，使城中村公共空间不在与城市公共空间割裂，使城中村在与城市相互渗透的过程中，逐渐形成既融于城市，又具有独特个性风貌的城市单元。
4.3 文脉延续
城中村在历史的发展长河中，往往都会形成被本村村民所普遍接受的文化及习俗，即所谓的文脉，文脉最能激起人们的认同感和归宿感，它延续着本村农民的生存轨迹，维系了他们的生存空间，是在漫长的历史长河中所表现出来的文化特色，城中村改造时应延续原有文脉，创造场所精神。
5结语
在城中村公共空间改造时主要是通过梳理现状公共空间，空间渗透，文脉延续将周边城市气息渗透到城中村内部，增强公共空间文脉的认同感，从而为市民提供一个较舒适的公共空间。
参考文献
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【2】 李伟，林怡琳. 深圳城中村改造中的外部公共空间塑造.山西建筑.2007.10
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【10】 [英]妮古拉•加莫里，雷切尔•坦南特.张倩[译].城市开放空间设.第一版.中国建筑工业出版社.2007
城中村改造的定义范文第4篇
[关键词]宅基地使用权；城中村；转让
[中图分类号]C913
[文献标识码]A
[文章编号]1671-5918（2015）10-0085-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.10-040
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一、城中村简述
国家经济的不断发展，城镇化进程不断加速，城镇化率不断提高。城市人口的快速增长使得城市建设用地尤为紧张。城市供地不足已经成为了制约城市发展的重要因素。学界对于城中村这一概念没有明确统一的定论，相关农村土地法律政策限制规定，造就了城中村这一特定历史时期的产物，是二元制结构下经济发展不平衡下的产物，是被城市巨大明亮光辉所遮蔽的“暗殇”。我国二元制框架下的城中村不论任何方面都与繁华的都市相提并论，其住房规划，生活环境、人口素质，治安状况都远远落后于城市发展水平。他们不再依靠土地生产活动满足生存生活必需，总体来说已经不再算是中国传统意义上的农村了。城中村是我国社会经济转型时期的特有现象，他们的大部分土地被都被征收，唯有宅基地和不多的集体土地供他们使用，此时对外进行房屋出现成为了他们提高收益的重要手段。城中村实行农村管理体制，村内的各项管理制度等都区别于现代化的城市管理。管理缺失，农民生活的随意性，使得村内房物布局凌乱，没有秩序可言。在城乡二元的土地管理制度下，同样是用益物权，而宅基地使用权却不能像建设用地使用权那样自由流转，其权能被法律限制，导致城中村的形生，如果允许城中村宅基地使用权流转，那么在保障村民利益的同时，又大大减少城中村改造的经济成本。
我国的《物权法》152条明确规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，但除了该项规定之外，就不在有其他任何法律给出明确定义，规定该法律关系所包含的全部构成要件，但值得高兴的是宅基地使用权第一次明确了其用益物权属性，成为了我国土地物权的重要支撑。而对于定义的明晰，学者纷纷表达了自己的观点：江平先生表示：宅基地使用权是指民事主体以宅基地为目的而对土地的使用权。王利明教授在其专著写道：宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）依法享有在集体所有的土地上下建造房屋并保有房屋及附属设施的用益物权。
综上所述可知，我国宅基地使用权包含以下几个方面的含义：首先，毋庸置疑宅基地使用权必然物权权利；其次宅基地所有权归集体所有；再者权利的行使要求特定身份方可实现，其主体应当是农村集体经济组织内部成员；最后权利行使的主要方式是通过占有、使用建设房屋及附属设施的形式获取收益。
二、城中村宅基地使用权转让存在的问题
随着社会主义市场经济的高度发展以及城市化水平的不断提高、，越来越多的农民出于提高收入水平开始向城市集中，城市面积不断扩大，不断向周边郊区，村落扩张，造就了城中村的诞生。城中村与传统的农村既相似又存在明显区别，村里还是按照农村的各项制度进行管理，依然是城乡二元管理结构体系中“乡”这元单位，，不同的是城中村周围不再是漫无边际的良田，不再是一望无际的大地，代之的是高楼林立的现代都市风貌。城市房产地市场的火爆局面，房价的节节攀上，都迫使人们将目光聚焦于使“城中村”的土地。对宅基地使用权的诸多限制，法律制度的不完善、效力参差不齐，都使得“城中村”的土地使用一直处于弱势地位。宅基地使用权的限制基于农民基本生存权利考量，可随着社会现实的发展，忽略了市场经济的作用，忽视了价值规律。宅基地使用权人不可能放任这么大的价值从自己手中溜走，尽管法律做出了诸多宅基地使用权的流转限制，可现实中却依然出现了许多问题。下面以河南省郑州市管城区十里铺村为例，具体分析在高速发展的城市中宅基地使用权所产生的问题。
十里铺村地处河南省省会郑州市南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区。2006年11月郑州市城中村改造领导小组《关于下达2006年第二批城中村改造计划的通知》将十里铺村列入郑州市2006年第二批城中村改造计划。2013年10月郑州市城乡规划建设管理工作领导小组《关于印发新型城镇化四项重点工作实施方案的通知》（郑城乡组[2013] 23号）将十里铺村城中村改造项目列为郑州市重点区域拆迁改造项目。郑州管城回族区发展改革和统计局于2014年2月对十里铺城中村改造安置房建设项目予以立项（管发展统计[2014]6号）。在这次城中村改造的过程发现宅基地使用权存在的许多问题。
（一）隐形市场的出现且规模庞大
土地资源有限，属于稀缺资源，结合我国人多地少的实际现状，土地资源更加珍贵，我国一直以来都实行严格的土地保护政策，耕地，宅基地都是国家的宝贵资源，我国一直对农村土地的流转严加禁止，农村宅基地使用权作为农村土地使用的重要权，其流转也同样严格限制。法律条出了明确的限制性规定，却依然无法阻挡不了民间宅基地使用流转的趋势。经查阅郑州市国土资源局相关档案资料，十里铺全村土地共有建设用地22宗，总面积2975.924亩，期间部分地块因为宇通项目、市政道路、经适房建设等项目实施，现有土地20宗，总面积2602. 17亩。通过笔者调查研究发现十里铺村截止到2011年三月，全村进行农村宅基地转让652.73亩，其中向受让方为本村村民转让217.53亩，占总转让面积的33%，向受让方为非本村村民转让435.2亩，占总转让面积的33%，而这些转让行为85%以上都是私下交易，未办理任何手续。也就是说总面积2602.17亩的宅基地已经事实上转让出去了652.73亩，转让比例已达到了25%。
（二）乱占乱建房屋现象严重
城中村土地管理缺乏统一有效的管理，村民自发建房，很少甚至不办理相关的审批手续。由于村内始终实行的是村民自治管理，村委会村干部出于本村民众利益考虑，对于村中乱占多占乱建行为的根本无人管理。笔者曾在村西边临近主干道区域见过一幢带有封闭式电梯的5层小楼，而该地块实际上是村民郭某的宅基地，郭某通过将两个儿子以及本人的9分土地（近599.4平方米）的宅基地合在一处，进行改建扩建成了一个小型的宾馆，且没有办理相关手续。
三、城中村宅基地使用权流转制度的完善
（一）建立城中村宅基地使用权的有限使用期制度及回收制度
目前，我国的宅基地使用权是无偿取得且没有使用期限，合法取得的宅基地使用权无特别理由下，特别法律规定下，农民宅基地宅基地使用权没有时间上的限制的。这种无偿不附加期限的规定是农村群众的一项福利性的体现，保障农民居有其屋。“物的价值在于利用，而不在于所有，法律保护物的所有者权利自由，是希望物能被充分利用，发挥物的经济价值，从而实现社会公共利益[]。”物要尽其用，建立城中村宅基地使用权的使用期限制度正是其用益物权在法律制度层面的反应是符合公原则的，能够使得我国现阶段土地使用发挥最大功用。而社会发展的今天，农村宅基地的财产属性要比其社会保障属性更显突出。城中村宅基地使用权是作为用益物权应当与城市建设用地使用权一样规定使用年限，都可以定为70年，当然也可以期满续期。同时建立宅基地使用权回收制度，在（1）期满后没有续期；（2）权利人死亡且无继承人时；（3）行政征收时宅基地时；（4）权利人自由出让时，上述几种情况可以收回宅基地使用权。两种制度配套进行，合力保障城中村宅基地使用权流转的有效运行。
（二）完善健全的城中村宅基地使用权的登记制度
保证城中村宅基地使用权有序流转的基础就是权利归属明晰，不存在争议。所以完善的登记制度是其顺利实现的制度保障。我国现存的农村不动产登记制度是一项对抗要件，并非土地物权变更的生效要件，此时为了保障宅基地使用权权流转的有序进行。应该强化完善现有的城中村登记使用权制度更好适应社会发展的要求。城中村宅基地使用权流转是我国经济可持续发展所必须要解决的重大问题，在流转过程中也必然会伴随着种种风险，国家要在强调自愿的基础上要进行适当干预，才能更好规避风险，切实保障农民利益，在社会经济转型时期实现平稳过渡，维护社会的稳定与和谐。也要求我必须建立健全相关法律规定，尤其是完善《物权法》中关于宅基地使用权的规定，从法律层面上赋予城中村宅基地流转合法性和给予其制度性保障。同时也应当做好配套制度的建立建设工作，使得其流转更加顺畅有序，有利于农民、集体组织和国家的利益在平衡中统一发展。
结语
我们现处于社会转型期，社会方方面面的变化使得农民对于土地的依赖程度降低，土地不再只是农民安身立命的根本，对于城中村农民而言，土地已经变得只是一种过去生活的回忆，而不是生存的依赖，他们更多是依赖土地之外的非农产业来获得收入，获取生存资源。几十年的快速发展，使得我们现在的农村的经济社会状况与改革开放之前农村宅基地使用权初始阶段的局面大不相同，农民转让农村宅基地和住房后进入城市，并不必然对农民的基本生存的造成威胁。当然这并不是说宅基地流转后，对任何农民生存生活都没有影响，当然存在一小部门失地农民存在居无定所的可能性。然而，允许宅基地进行流转是涉及多数人的生存利益与少数人的生存利益衡量时所作出的必然选择，宅基地使用权的流转使得农民的土地财产财富增加，客观上实现耕地保护目标的实现，也有利于农村经济发展，所以这是一个很容易做出的价值判断量和价值判断问题。也只有最大多数人的幸福实现，才能算得上是真正的公平与正义。
参考文献：
[1]江平.中国土地立法研究[M].北京：中国政法大学出版社，1999：281。
城中村改造的定义范文第5篇
摘要：改革开放三十年的进程实践上是一个经济发展和利益的再分配过程。在这三十年里，城市化取得了很大的进展，然而由于缺乏合理规划等因素导致了“城中村”在全国不少城市的存在及蔓延。处理好“城中村”改造中的利益问题、实现改造后的可持续发展，不仅有利于城市化的推进，更为下一步改革中如何处理各方利益提供了可供借鉴的经验。在基于对武汉市“城中村”改造现状的调查基础上对这一问题做一定探讨。
关键词：“城中村”改造；土地；就业；可持续发展；利益调整
对“城中村”的定义，从不同的角度自然有不同的说法。其中比较常用的有：(1)形成过程论；(2)表现形态论；(3)经济指标论。“城中村”的形成是我国城乡分割的二元经济体制的产物。随着改革开放和实行市场经济体制，城市走上了快速发展，这在客观上需要一个相对过剩的廉价劳动力市场提供多层次的廉价劳动力，以降低生产成本、提高市场竞争力。农村剩余劳动力的转移正好满足了这一需求，出于接纳大量人口的目的，城市需要一个缓冲区，同时也给外来人口一个过渡区来适应城市化生活，避免文化休克现象。这种城市对低价劳动力的需求和缓冲带就是“城中村”。另一方面，从城乡关系看，城市地域空间在向乡村快速扩张的过程中形成了“城中村”现象：由于城市的拓展会受到户籍和地域行政区划管理上的相对滞后、土地产权限制、拆迁补偿等因素的影响，占用集中的农用地自然是困难重重，而与之相比之下，农村居民点周边的农田荒地等土地开发成本相对较低，于是城市绕开了这些农村居民点迅速向其周边扩展。将农村居民点周边土地征为城市用地，经大规模开发建设在较短时间内形成现代化的城市景观，而原有的农村居民点则日渐缩小，逐渐为城市所包围，形成了“城中有村、村中有城、城市包围村庄”的格局。
武汉市的“城中村”改造开始于2004年，其涉及的工作有五项：(1)集体经济组织改制。通过股份制改造，将村集体经济组织依法改制为现代经济实体，改变以前村委会即村集体经济主体的政企不分的情况，变大家共有为按份共有。(2)村民户籍变更。按国家和省有关规定将村民农业户口变更登记为城市居民户口。(3)撤销村民委员会组建社区居民委员会。(4)劳动就业和社会保障。(5)旧城湾改造。目的是消除“城中村”一户一基的状态，整合土地资源，提高土地使用效率。土地除规划控制用地外，其余土地原则上分为还建用地、产业用地、开发建设用地和储备用地四块使用。
1“城中村”改造中出现的主要问题
根据作者对于改造已接近尾声的北港村、井岗村以及马湖村村民的问卷调查显示的结果，发现作为村民个人，在改造后普遍有的担忧是，缺少了作为生活保障的土地后所面临的收入减灭的风险。
而从不同村的纵向比较来看，村民生活水平因为改造的缘故也出现了较大差异。例如，在对北港村居民的访问中我们得知该村的改造并没有一次性补偿，但除了还建房外，每人每月都差不多有500元的额外补偿，参股人集体经济的人每年还有一万至四万元的分红，逢年过节时也会有相应的福利。与之相比，井岗村的境况则要差得多，除了每月300元的补助和一栋三层的还建房，他们既没有房屋拆迁的一次性补偿，又没有集体股份的分红和相应福利待遇。
通过“城中村”改造，一批人成为了新的“食利阶层”。位于城市中心地段，有着2套以上房子(在调查中这个数字往往是4—10套)，不少村民能够从房租上取得不菲的收入，以至于没有外出工作却仍然能够维持着一种“体面”的生活。除去出租房屋获得的收益，他们往往用闲散资金来进行炒股、购买基金等投资活动。从这里我们也可以看到，他们的生活水平是较高的，但是其个人或家庭的收入来源除分红和福利外几乎全部是资本的使用和增值。而另一批人，由于土地卖的较早，或者是地理位置略偏远于中心城区，生活状况则是另一番景象。同样是出租房屋，不仅单间价格便宜，而且平均每一家占用的房屋数会比上述“食利阶层”少(刚开始改造时建的还建楼往往是整齐划一的3层高，而近年来多为20层左右的标准商品房)，以至于不少家庭需要精壮劳动力外出打工和老弱在未被征用的土地上开荒来补贴家用、解决生计问题。
贫富差距的扩大对居民的心理产生了不小的影响。不少人由此对该项改造漠不关心甚至怨声载道，对社会和政府也产生了一种仇视心理。这显然和政府实施改造的初衷不相吻合，也在一定程度上造成了不良的社会影响。
2问题的成因
上述问题归结到一点，无非是对经济状况的不满。那么，为什么同样是“城中村”，同样适用政府政策，在收入会产生如此大的差异呢?不妨让我们对此做一个探讨。
首先要了解的是，“城中村”改造过程中，原村委会所负担的经济职能交由新成立的、经过股份制改造的公司承担。该公司由村集体经济组织改制而成，通过明晰集体资产权属和其他一系列措施来适应社会主义市场经济管理体制、经营机制和分配方式最终维护集体经济组织及其成员合法权益、促进改制后经济实体的持续健康发展。
从几个村情况的对比中，可以看到的是村民改造后的生活状况与两个因素密切相关：(1)是出卖土地的价格。以北港村为例，单块土地卖到了2亿元，这笔钱作为“不动产”(某村民语)被存入银行，每年从银行拿回的利息和分红足够支付村民的福利和生活费。(2)是集体经济组织改制后的经营状况。团结村出于种种原因将集团公司卖掉了，而北港成立了经贸集团以及下设的物业公司等，吸纳了部分村民就业，同时也实现了盈利。根据各类“城中村”拥有土地的现状和城市建设规划要求，改造建设主要采取三种方式；以改制后的经济实体自行实施改造；以项目开发方式实施改造；以统征储备方式实施改造。项目开发的方式大概就可以理解为是联系开发商招商引资了，其中涉及到了政府、村集体和开发商三者之间的利益博弈问题。当然，这种推断是建立在村委会领导和成员没有为“权力寻租”牺牲村民利益而谋求一己私利的假设上。如果考虑到作为整体的村子内部的利益分歧，情况将更加复杂。
此外。近年来房地产开发的热潮将房价和地价推向新高，同时也加大了靠近中心城区和远离中心城区“城中村”改造中土地的差价。
3对策
(1)政府需有明确的关于土地利用的规划并保证其落实。还建用地、产业用地、开发建设用地和储备用地的范围应有清晰的界定。在开发建设用地的使用上，要合理的估计土地的价值，必要时可请相关独立的评估组织作为第三方参与，以保证其公平、公正和公开性，从而减少这一过程中可能出现的争议。
城中村改造的定义范文第6篇
结合城中村的特点，对石家庄市城中村劳动力转移就业的影响因素进行了分析，并对石家庄市城中村劳动力实现顺利转移就业提出的针对性对策。
【关键词】
城中村;劳动力;就业
在城镇化的高速发展中，城市开发和扩张一般会绕开村落而率先对城市周边的成本较低的农耕土地进行开发，导致城市包围农村，又由于我国特有的城乡土地二元所有权结构，形成了我国目前独具中国特色的城中村现象。城中村虽然没有一个统一的定义，但一般认为，城中村是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。原村居民一夜之间由农民变了市民，失去了脚下赖以生存的土地;身份发生了变化，但却失去了手中原有谋生的活计。城中村居民从土地中能否顺利地转移出来，就成为摆在人们面前的急迫的问题。
目前城中村劳动力转移就业状况不好的原因是多方面因素造成的。既有客观的经济形势，也有一些主观的因素使然。
一、经济发展因素是制约就业的关键因素
劳动者就业首先取决于当地经济发展状况和经济结构和发展水平。经济发达就会提供较多的就业机会，经济结构决定不同层次的劳动者的就业状况。石家庄纺织、钢铁、医药、化工等产业较为发达，许多工种比较适合城中村居民就业。但随着城市规划和环境治理，许多企业都搬迁出城区，有的远至几十公里甚至百余公里之外的县区或农村。石家庄本地人离土不离乡的观念比较浓重，不愿远离家乡，也不愿意改变过去长期形成的日出而作、日落而息的生活方式，特别是在拆迁补偿中获得了较多的房屋补偿，人们更愿意靠出租房屋也能获得丰厚利益，无须四处奔波也能过上相对不错的生活，许多人特别是一些“4050”人员不愿意到离家较远的企业工作，以免给自己的生活带来不方便，这给城中村居民择业带来了空间上的障碍。
二、社会文化因素
石家庄是一个火车拉来的城市。在19世纪初，卢汉铁路（1906年）和正太铁路（1907年）的建设和通车，石家庄才由一个仅仅有200户人家的小村庄变成如今一个较大的城市。由于农业历史传统比较长久，人们的乡村意识还比较浓厚，人们找工作更多是依赖于原来维系农村形态的地缘、血缘关系这一纽带，求职视野和范围受到很大限制，求职方式单一而且被动。由于许多人安于现状，流动性差，就业市场不活。由于思想观念比较保守，不追求自身知识素养和能力的提高，不能面向市场主动出击，缺乏开拓进取精神和创业意识，求稳、知足、低水平享乐的小农意识比较严重。这与南方某些商业发达国家地区如江浙等农民相比形成很大的反差，很少有人会去外地寻求就业机会，恋家恋土思想比较严重。
三、政策因素
政府及其政策的扶持在就业方面发挥着重大的作用。我国各地政府在城镇居民就业方面已经有了比较完善的制度和政策，并建立健全了与之配套的服务体系和培训制度;城镇居民享有就业培训、择业指导、职业介绍等方面的就业服务。城市下岗职工享受着再就业优惠政策、税收减免政策和个人自主创业信贷政策，就业得到扶持。但对于刚刚或正在成为市民的城中村居民来说，各级政府明显重视不够，对城中村居民劳动力再就业缺乏统一的管理和引导，没有完善的制度来保障城中村居民的长远权益。目前尚未针对城中村居民这一特殊群体出台相应的就业保障优惠政策。就业和待遇也缺乏强有力的法律保障，专门针对城中村居民劳动力转移就业等方面的激励政策还基本上是空白。在政策层面上并没有把他们纳入到城市社会分工体系中来。由于缺乏政策的扶持，城中村居民自谋职业举步维艰，有的刚就业又面临失业。
四、社会组织因素
城中村居民与在进城务工的农民工明显不同，外地的农民工在城里打工，基本上远离了其原有的生活方式。但城中村居民居住方式仍然延续着原来村落的组织形式，工作和生活空间一般与原来的生活群体仍然保持着密切的联系，在许多方面比进城农民工对农村传统有更多的联系。城中村社区就成为一个特殊的社会组织。虽然已经进入了城市生活，但仍处于城市的边缘地区，人们之间联系的主要还是血缘和地缘关系，拥有的人力资本与社会资本远远弱于城市居民。社区内就业岗位有限，并且受到由于“关系”影响的原因，一些近亲属或朋友得到了社区组织的照顾。有时由于本村人不好管理，社区反而更愿意聘用外部人，多数人在社区内得不到安排。再加上刚刚由村庄变为社区，管理体制并没有完全纳入城市管理的轨道，村民仍然游离于正规的城市劳动力市场之外，不知道或不懂得利用各种职业介绍机构去寻找工作，村民在获得就业信息时明显受到限制。
五、思想意识因素
脱胎于农民而又不得不进入城市生活的城中村居民大多一无技术、二无文化、也缺乏其它的特殊优势，应该是城市生活中最缺乏竞争能力的群体。由于长期从事农业生产，缺乏从事城市一些行业的专业技能。高端工作能力不足，不能满足现代化企业、高技术岗位的用工需求，竞争不过城市中的劳动力。低端工作机会因吃不了苦又竞争不过农村剩余劳动力，受到了城市劳动力与进城农民的双重挤压。可供选择的就业岗位受到限制，许多人只能选择如运输、装卸、装修、环卫和干零活等短期的临时性的工作，工作极不稳定。
城中村拆迁改造是一项庞杂的社会系统工程，涉及就业、补偿和社会保障等方面，必须多措并举、综合施治、整体推进。其中，就业工作无疑是重中之重。只有解决了就业问题，才能保证城中村居民生计的可持续发展。城中村特殊的地理区位，也造就了其劳动力就业的特殊性。只有针对这些具体的影响因素，提出有针对性的对策，才能从根本上解决城中村居民的就业问题。
城中村改造的定义范文第7篇
关键词：城市有机更新;可持续发展;嘉兴
Abstract: Urban Organic update is to promote the transformation of the space industry in the context of new urbanization to ensure sustainable urban development at this stage to improve the efficiency of land use, to enhance the city's comprehensive competitiveness, optimizing urban spatial form, improve the ecological environment livablean important way. Jiaxing Central West along the urban organic update, for example, put forward in the context of the transformation and upgrading of the old urban function, space, transport facilities, a wide range of organic update is recommended, so as to promote the sustainable development of cities. Key words: urban organic update; sustainable development; Jiaxing
中图分类号：K915 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
历史性城市多是经历了漫长的岁月，逐步发展而成的。正如生命体的发展离不开遗传信息的传递，正如人的成长不能割裂自己的童年和少年阶段，城市也要保护自己的历史。人们说：“建筑是形象的艺术，而城市是记忆的艺术”，一个没有旧建筑和旧城区的城市，就像一个没有记忆的人。城市依靠着永不停息的新陈代谢，推动着自身的发展演变。一方面，旧区逐渐衰老，新区在不断扩展；另一方面，在城市的任何一部分，功能与形式也都在持续地发展和变化着。
一、城市有机更新概念及相关研究
1、城市有机更新概念及历程
（1）城市有机更新概念：即采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来关系——不断提高规划设计质量，使一片的发展达到相对的完整性，这样而集无数相对完整性之和，即能促进城市的整体环境得到改善，达到有机更新的目的。
（2）城市有机更新研究历程
西方有机更新理论的发展
自20世纪60年代以后，许多西方学者开始从不同角度，对以大规模建设为主要形式的“城市更新”运动进行反思。正式把城市当作有机体的城市设计思想，最早由苏格兰生物学家、社会学家和城市规划思想家盖迪斯提出。盖迪斯认为“城市改造者只有把城市堪称一个社会发展的复杂统一体，考虑其中的各种行动和思想都是有机联系的、健康的，才能有更现实的想法。”
沙里宁提出有机疏散理论，认为城市是人类创造的一种有机体，并通过生物学的认识来研究城市，认为城市的发展过程基本同自然界的任何有机体的生长过程相似。因此，对于城市发展过程中的问题，应当追溯其发展过程，寻求解决问题的途径。
日本以丹下键三为代表的新陈代谢学派将城市和建筑看作时间和空间上开放的系统，就像有生命的组织一样，复苏城市中被丢失或被忽略的历史传统、地方风格等要素，实现过去、现在和未来的共生、不同文化的共生。
我国城市有机更新理论的发展
我国的城市更新经历了三个阶段：建国初期到60年代的“充分利用改造”，期间的“乱拆乱建”，改革开放后城市建设加快带来的“房地产热”。随着城市化进程的加快，资源的约束性日益突出，城市自身发展规律越来越被尊重。
城市更新的理论逐步走向科学和理性，上世纪80年代初，陈占祥把城市更新定义为“新陈代谢”的过程，更新途径既有推到重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复。90年代初，吴良镛从城市的“保护与发展”角度提出城市“有机更新”的概念，从城市的保护与发展出发，当中体现“持续发展”的思想。
表1城市有机更新发展历程
2、城市有机更新模式
城市有机更新工作基于空间结构、道路交通状况、社会经济、地块实体环境、基地生态环境、用地可调整状况、历史文化等因素对南湖区的用地进行研究，划定建议进行有机更新的地块，分为综合整治、功能改造、重建开发三类有机更新模式。
（1）综合整治：主要指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。（特殊地段如历史文保点、古镇老街应在保护其原真性和文化历史价值基础上，完善配套设施，体现传统风格特色。）
（2）功能改造：主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
（3）重建开发：主要指通过建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理、重新建设的方式进行更新改造。
表2 城市有机更新与城市更新的区别
二、嘉兴城市更新的现状与需求
1、嘉兴城市更新历程
嘉兴市政府一直以来致力于旧城改造和民生工程的建设，特别是2000年之后，随着一些城市问题的显现，嘉兴加大了力度，陆续开展了一系列的城市更新工程。
2005年“小街小巷改造工程”：针对小街小巷路面破损、下水管道不畅、绿化残缺不齐、路灯不亮、管线杂乱无章等突出问题，市政府决定对市区小街小巷进行综合整治。
2006年，“城中村”拆迁整治工程：以治理环境、有利于城市发展和管理为目的，在综合分析“城中村”对自身及周边区域环境、对城市发展和管理影响程度，充分考虑资金平衡等各种因素的前提下，根据不同区块的实际情况及各自特点，采取不同的整治办法。
2006年起，嘉兴实施开放式老(旧)住宅区综合整治改造工程：23个开放式老住宅区被纳入综合整治的范畴，通过对嘉兴市区开放式老(旧)住宅区道路翻修、雨污分流、天然气接入、照明增设、架空线地埋等综合整治改造，老社区功能设施不全、各项基础配套较差等现状有了很大改观，进一步提升了嘉兴城嘉兴市形象。”
城中村改造的定义范文第8篇
一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义
《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。
从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。
二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析
我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“球”的现象。
据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：
一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。
二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。
三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考
协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。
一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。