公租房的管理政策
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公租房的管理政策范文第1篇
一、明确界定标准、丰富退出方式，实现有序组织
保障性住房作为准公共产品，其保障对象须符合政策条件并履行相应的约定条件；一旦超出政策标准或违反约定，即应纳入退出范围。公租房的退出对象分为两类：一是承租家庭收入和住房条件得到了改善，不再符合政策标准；二是违反承租合同约定使用公租房。
公租房的退出并非仅是保障对象从所承租的房屋中搬出，考虑承租家庭的特殊性，退出还包括其所享受住房保障待遇的变更或取消。公租房的退出方式有三类：一是收回住房；二是停止发放住房补贴；三是加收租金。后两种方式公租房并未被收回，但保证了财政资金和公共资源的合理使用。
在实践中，天津市公租房退出可通过两种转换来实现。
第一种转换是住房保障体系内的调整和衔接，即降低公租房租金补贴额度或转换享受住房保障类别、形式。其发生包括三类情况。
1.租房补贴额度调整：以承租公租房同时享受廉租住房租房补贴的家庭为例，每月政府发放补贴540元，该家庭只需支付月租金总额和租房补贴之间的差额。随着收入条件的好转，该家庭如不再符合廉租住房租房补贴条件，但仍符合经济租赁房租房补贴条件，则每月政府发放补贴285元，自行支付的租金比例增加了；同理，如该家庭不再符合租房补贴但仍符合公租房条件，需自行全额负担公租房租金。
2.承租期间购买保障性住房：公租房承租家庭在承租期间购买了经适房或限价房，需在购买的保障房交付的两个月内退出公租房。
3.承租公租房家庭间的互换：天津市公租房承租家庭首个租赁期限为三年，为了更好地满足群众实际需求，天津市制定了公租房互换程序，规定承租公租房满一年后，经项目所有权人或其委托的运营单位审核同意，公租房套型标准一致的承租家庭间可以互换公租房。天津市国土资源和房屋管理局政务网搭建了“天津市公共租赁住房互换平台”专项信息网页，公租房承租家庭可在互换平台上查询、互换住房信息。目前，已有7对家庭退出原承租项目并租赁新的公租房，通过房屋互换更好地解决了就业、子女就学、照顾老人等问题。
第二种转换是对不再符合公租房或其他住房保障政策条件的家庭，通过给予搬迁期、终止合同及司法等形式实现退出。其发生也包括三类情况。
1.不符合公租房续租条件：天津市首批公租房于2011年4月起租，首个租赁期限为3年，2014年陆续到期。针对承租公租房家庭残疾、大病、老龄化等困难突出，改善自身居住条件能力差的实际情况，天津市规定公租房承租人及配偶名下无新增住房的，可继续承租公租房。同时，对经审核不符合续租条件的家庭，提供12个月的搬迁期，搬迁期满后仍不退出房屋的，将按照届时房屋租金的1.3倍收取房屋使用费。通过“柔性退出”，设置政策缓冲期，既避免了上述家庭退出住房就面临无房可住的境地，又在合理的期限后通过提高租金标准让条件改善的租户主动退出，保证了公租房的循环使用。
2.购置、继承或受赠住房：公租房承租家庭在承租期间购买、置换或继承、受赠住房，须在退出公租房后，方可办理购房、置换或继承、接受赠予手续。
3.出现违反租赁合同情形：每个公租房承租家庭在入住前，都需与项目经营单位签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，以法律为依托，建立甲、乙双方（对以保证人方式进行担保的，保证人一并签订三方租赁合同）民事合同关系。合同中明确规定了需退出的情形，如欠缴租金累计达6个月以上，拆改房屋结构或将公租房转租、转借等。承租家庭发生其中情形之一的，一经查实即应退出。对拒不退出的家庭，公租房项目经营单位可依法并申请强制执行。
二、健全保障机制、强化监督管理，确保有效运行
（一）准入环节设置租赁担保
为了提高公租房合同履约率，在资格准入环节每个申请承租公租房的家庭都须办理租赁担保，申请家庭可根据自身情况选择住房公积金、保证人或房屋履约中的任一方式，承诺入住后遵守合同约定，不出现违反规定行为。该措施极大地激发了承租家庭履行合同约定的积极性和主动性。根据数据显示，天津市现已办理租赁担保并入住公租房的承租家庭无一发生违规情形。
（二）实现多部门互联网络
公租房退出机制的顺利运转，需要政府相关管理部门间通力配合，协同联动。天津市通过将公租房管理系统与户籍、民政、车辆、住房公积金、产权产籍、公有住房、商品房销售等多个系统网络互联，实现了对承租家庭人口、收入、财产、房屋状况的及时掌握。特别是将承租公租房情况作为房屋产权交易的前置核查条件，对保障家庭在承租公租房期间新购置房屋情况进行有效监控。
（三）建立不良信用管理
建立住房保障个人信用制度，加强动态信息监管是有效实行退出机制的前提。根据《租赁合同》规定，天津市公租房承租家庭违反合同约定且拒不退出承租房屋的，公租房管理单位将其行为记入住房保障不良信用管理系统，该家庭在改正违规行为前将无法申请限价商品房、进行房屋交易且在腾退房屋后5年内不得申请住房保障。建立不良信用管理体系，是在无法唤起承租家庭遵守相关规定积极性的情况下，政府管理部门所采取的一种强制性手段，通过这种方式，可促使应退出公租房的家庭或个人产生足够的动力，及时退出保障序列。
（四）畅通司法诉讼渠道
公租房的管理政策范文第2篇
一、社会机构参与公租房运作的具体机制
（一）资源筹集机制
1.资金筹集机制
目前我国公租房建设筹措资金的主要来源有，中央专项资金、地方财政资金拨款、住房公积金贷款、土地出让金收益、社会投资等。由于公租房的公益性特点，目前难以依靠市场满足其项目投资，财政资金仍然占据了极其重要的地位。资金筹集机制的设计，有利于吸纳社会机构资金参与、为公租房筹集提供稳定可靠的资金来源。这也是公租房制度有效运转的关键。从房地产资金来源来看，社会机构参与公租房筹集资金，可以分为以下三种机制。
（1）债权融资筹集资金
债权融资是社会机构的一种重要的直接融资方式，是指向企业外各种金融机构借款和向公众发行公司债务，项目主体根据承诺，按期向债权人支付利息和偿还本金的融资行为。值得注意的是，这一模式的债务人是投资的社会机构，而不是公租房项目，投资者的资产都可以用于提供担保或偿还债务。从追索角度来看，债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由投资者还贷，对金融机构来讲风险较小。
社会机构参与公租房的债权融资模式，根据渠道的不同，主要可分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资等。
（2）股权融资机制
股权融资，通常与债权融资相对而言，是指为融通资金（筹集资金）而进行股份交易的行为，其所融入的资金为企业的资本金，它代表了投资者对企业的所有权。这种模式具有明晰产权的制度，可以建立现代化的企业治理结构，维护股份持有者的正当权益。
社会机构参与公租房如果采用股权融资模式的话，主要是指由社会机构和政府（由国有公司参与具体运作）成立类似于项目公司的机构，履行公租房的建造、运营等职能。社会机构对该项目公司进行股权投资。这样的运营模式可以解决公租房资金匮乏，特别是国有公司资本金短缺和负债率高的问题。
（3）项目融资机制
项目融资，是以项目的资产、收益做抵押来融资，即是以项目的资产、预期的收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款模式，投资者只承担有限的债务责任。这一负债型融资模式和前述的债权融资模式最大的差别是，负债型融资模式是资产负债表之外的融资，项目的债务不表现在项目投资者的公司资产负债表中。
社会机构参与公租房运作的项目融资模式，其缺点最为直接的就是运作较为复杂，需要进行大量的谈判。这一模式融资成本也较高，鉴于风险较大，项目融资利息一般高于同等条件抵押贷款的利息。
2.房源筹集机制
（1）新建筹集
公租房，通常在新建的经济适用住房或部分中低价位、中小套型普通商品住宅项目中配建，或者在除中小套型外的其他普通商品房中配建。这一模式所需资金较多，受到政策限制也较多。社会机构在这一模式下参与合作建房，具体可以采用建设———拥有———经营（BOO），建设———转让———经营（BTO），建设———经营———转让（BOT），建设———拥有———经营———转让（BOOT）和建设———经营———租赁———转让（BLOT）等形式。
（2）收购筹集
公租房可以采用收购小套型动迁安置房、存量产权住房、非成套公有住房承租权以及商品房等实现，包括公有住房腾退形式。即以购买模式提供公租房，通过运营将这些收购的房源出租给公租房适配对象。收购模式的优点是能较快地获得房源；缺点是房源分散，管理难度大，且缺乏配套支持。社会机构参与公租房的收购模式，公私伙伴关系可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）或者购买———更新———经营（PUO）模式。
（3）改建筹集
这一模式目前多是对于旧厂房、旧宿舍等的改建、维修后，提供给公租房适配对象。改建模式，需要通过认定程序，纳入公租房房源管理。改建模式的优点是，其所处区位多位于中心城区或者工业园区；缺点是受制于用地性质，退出渠道较少。社会机构参与公租房改建模式时，可以采用购买———更新———经营———转让（PUOT）和租赁———更新———经营———转让（LUOT）等形式。
（4）经租
经租是特定机构将社会房源租赁给公租房适配对象。社会机构参与经租可以有以下两种方式：第一种是社会机构作为经租房源提供方，提供拥有产权的住房；第二种是政府通过社会机构组建的中介平台，收集一定数量的符合公租房要求的闲置住房出租给公租房的适配对象。
社会机构作为中介机构经租公租房，是以自己的名义按照委托合同的约定来出租公租房。社会机构的加入，作为资源配置的主要力量，可以减少交易费用；考虑到其拥有较多的资源信息，可以对项目特许期、操作方式等做出更为专业的安排。
（二）运营管理机制
运营管理机制的完善，关键是项目达到财务上的盈亏平衡。因此，设立何种商业模式，设计何种收入来源和收入分配的过程，满足盈亏平衡设计，就显得非常重要。
1.公租房租金收入
在公租房运营阶段的收入来源（包括租金收入、财政补贴、商业收入等）中，租金收入为主要的常态来源。因此，如何获得稳定的租金收益，保持现金流的稳定，成为了公租房可持续运营的关键。
（1）基础租金收入
基础租金是指租赁合同中明确规定数额的租金。这一租金，可以根据政府出台的市场租金统计价格乘以一定的系数进行确定。公租房的租金是按照保本微利的原则，并结合承租家庭承受能力和同类地段类似房屋市场租金，以一定比例下浮来确定。
（2）租金调整收入
租金调整收入是指在基础租金收入外，结合人群特点和物价上涨程度等因素而取得的租金收入。具体调整方式可以根据合同约定的调整比例或特定指标来进行。如果合同约定是租金逐期递增的方式，那么租金逐期调整就与逐期递增抵押还款情况相似。常用的特征指标是消费价格指数（CPI）。租约利率根据CPI的变化而逐年变化，或者是在一定期限内变化。值得注意的是，根据特定指标调整租金，是将社会机构等公租房运营主体因通货膨胀可能带来的经营风险转移给承租人，使得运营机构所得到的租金能够弥补物价上涨带来的成本上升。
2.租金外收入
在目前租赁市场租售比相对畸形的情况下，由于公租房的租金相对稳定，因而如何设计有效的商业运营模式，成为了社会机构是否愿意参与公租房的决定性因素。
（1）除租金外的稳定现金流
一般来说，除租金外的稳定现金流主要是商业配套设施和服务所获取的，通过为公租房承租人提供物品和服务，为投资的社会机构带来稳定的现金流。而商业配套设施和服务收费价格，是决定社会机构能否收回投资、取得效益的最直接因素。如果着眼于商业配套设施出租收益的话，那么其将对目标人群有所细分，倾向于消费能力较强的青年人。围绕青年人的居住、生活、社交、就业等方面的深层次需求，拓展服务功能，把传统的租赁管理升级为以居住为核心的综合性个性化生活服务。
（2）公租房未来的“先租后售”收入
如果着眼于公租房未来“先租后售”的话，那么影响其是否愿意投资的主要意愿是对未来房地产市场的预期。在预测房价将有较大上升空间的时候，社会机构能在“捂盘”不售的若干年后，通过房屋上市回收房屋的开发建设资金、银行贷款利息并取得一定的盈余。“租转售”的实行，还有赖于在“先租后售”的期间内，政策具备相对的延续性和稳定性，具有可预期性。香港“置安心”的“先租后售”模式，一般是5年出租经营期；但从公租房的政策效应来看，5年出租期太短，应当确定10年或15年及以上的期限。适当拉长出租期限，可以使得公租房房源数量在一定时期内较为稳定。
这一机制，不是着眼于稳定的租金等收益，而是着眼于资产的升值。一般来说，是否投资，主要取决于房地产价格的预期及房地产的区位等因素。具体实行时，这一机制在项目建设结束之前，社会机构通过对运营期间的服务提供、服务价格，按照合同规定履行项目的运营和维护或者以自身的名义外包出去，即将其权利和义务再分包给其他机构。
（三）准入退出机制
1.准入机制
不同投资主体的投资动机是不同的，管理经验和能力、资本实力也是有差异的，而这些都影响着公租房的运营及其可持续发展。
（1）社会机构准入主体要求
社会机构可否进入公租房领域，其准入并没有较为明确的资金、资质等要求。随着社会机构参与公租房模式逐步成熟，政府主管部门应当设立若干准入要件。
社会机构主体要求，是对从事公租房业务的人数、从业资质、工作经验、公司实体资格、是否获得相关部门的授权等条件的综合考虑，如可要求具备任职专业知识和业务工作经验的管理人员。同时，还应当有符合《公司法》规定的章程，有健全的组织结构和管理制度，有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。
（2）社会机构准入壁垒破除
社会机构参与公租房最大的障碍是隐形制度壁垒，其主要体现在观念和体制上。由于社会机构需要通过项目认定，也就是间接审批，来参与公租房的运作。这些直接关系到社会机构参与的公租房项目能否享受政策优惠。因此，准入壁垒的破除要取决于政府行政审批行为的规范化和透明化。真正形成只要符合条件的社会机构参与公租房运作，就可以获得政府的相应支持，从而鼓励社会机构的参与。
2.退出机制
（1）协议终止
社会机构参与公租房的退出机制，是指公租房在筹资、建设、运营等期间，政府或社会机构终止特许经营合同，并将社会机构投入的资金从项目中撤离。社会机构的退出，无论是有偿还是无偿，都意味着协议的终止，项目的经营权由社会机构转移给政府主管部门或第三方。
（2）退出的具体形式
社会机构的退出在公租房项目实施的全过程中都有可能出现，而其原因有可能来自社会投资机构，也有可能来自政府主管部门。在项目前期和筹措建设期的退出，主要原因多为社会机构的股权变更、资金变化、经营方向改变以及政策调整等。在项目运营期，主要原因则多为政府回购、社会机构的经营战略变化或股权变更等。运营期结束，政府可能根据协议收回或者回购；而社会机构可能根据协议对项目的使用目的进行变更或者出售。
（3）退出的后续管理
值得注意的是，除运营期届满外，社会机构退出公租房运作并不意味着公租房项目必然“转性”。如该住房仍然用于公租房用途，在社会机构退出后，政府应当“托底”做好后续工作，以保证公租房运营的连续性和稳定性。
二、社会机构参与公租房运作需突破的政策
依据住建部最近颁布的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号）（以下简称“鼓励通知”），民间资本可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。对参与保障性住房建设的民间资本，可以采用财政贴息、债券融资、税收优惠等鼓励措施，并首次提出“公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡”。结合这一规定，考虑到为了更好地吸引社会机构参与公租房运作，需要在以下四个方面进行一些突破。
（一）需突破的金融政策
对实行公司化运作并符合贷款条件的公租房项目，金融机构在落实《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发[2011]193号）有关规定的同时，还应按照风险可控、商业可持续原则给予更大的支持。
1.单一信托形式
鉴于公租房的投资回报周期较长，可以发展针对公租房的不受银行资本充足率等指标约束的单一信托业务。单一信托业务的信托形式可以多样化，通过提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与公租房的建设与运营。同时，在公租房信托项目中，可以设计信托公司成为占有股份的业主运营模式，通过聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）运营公租房项目。
2.第三方信用担保
社会机构参与公租房运作，一项比较重要的条件是政策的稳定性，为此可以通过地方性法规或政府协议形式将权利和义务固定下来。在现阶段，可以建立起专门的信用担保公司，为愿意且有能力参与公租房的社会机构提供金融担保，拓宽融资渠道。同时，适当放宽对民间资本抵押物的要求，简化贷款手续，在资金规模、贷款期限、利率等方面适当倾斜。
（二）需突破的税收政策
2010年9月27日，财政部和国税总局了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）。该规定对公租房建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。从这一文件可知，当前公租房的开发建设及运营环节几乎不承担房地产税负，值得注意的是，该通知的执行有效期暂定为三年，“政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善”。根据“鼓励通知”，在前述优惠的基础上，还按规定免收行政事业性收费和政府性基金。
这些规定，无论是公租房取得房源、出租公租房还是公租房结束经营房源转让等税收减免，都是税种和税额的减免。这样的减免方式，一般多针对新建的公租房且具有一次性。因此，在今后的税收政策制定时，可以根据公租房的特点，实行特殊形式的税收规则满足其税收减免需要，以鼓励公租房的筹集运营等。
1.课税抵减
“鼓励通知”规定，“捐赠住房作为公租房的，在年度利润12%范围内可以抵扣所得税”，在税收政策制定时，应当扩大课税抵减范围。只在公租房满足一定年限（一般为30年）的连续使用中，满足最低的附加要求时，可以实行课税抵减。附加条件是保证该房源连续用于公租房而不做其他用途的需要。这就意味着，如果承租对象不符合公租房要求或者并不是公租房项目的所有房源用于公租房，则抵减按比例分配。这一抵减并不是一次性的，而是可以连续申请，上限以公租房的基础价值为限。
2.加速折旧
目前，企业可以加速折旧的固定资产，限于技术进步、产品更新换代较快的固定资产以及常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。在今后，投资公租房的企业，可以就公租房部分不再采用直线折旧法，而采用加速折旧。加速折旧，可以更快地摊销应折旧金额，使折旧费用呈递减的动态，企业缴纳的所得税便呈递增的状态。与直接法相比，所得税的现值总和就更低。这就使得对于投资公租房的企业获得了一笔无息贷款。
（三）需突破的土地政策
“鼓励通知”规定，“用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策”。应当看到，保障性安居工程土地供应，以划拨土地为主。但为了公租房的长期经营，土地政策应当有以下两方面的突破。
1.供地方式有偿化
现有的公租房用地多数采取划拨方式，以政府投资建设为主。建议对社会机构投资建设的公租房，建设用地主要采取作价入股方式取得，同时辅以协议出让、租赁。在土地出让合同中，明确国有股股东所持有的公共租赁住房产权份额或关于产权份额折算的具体办法。协议出让的，利用新增建设用地原则上不低于土地储备及前期开发成本，利用存量工业用地的对土地出让金差额补缴。租赁形式土地地价的折算应当参照协议出让方式。
2.土地配套建设加强
在配套方面，政府加大对公租房周边用地的公共投资，对社会投资产生带动效应，促进社会机构参与公租房的投资运作。政府公共投资用于土地整理，加大水、电、气等市政配套基础设施，以及学校、医院等公建配套设施建设，使建设用地达到宗地平整、配套完备的状态。配套设施的完善，可以增加“正外部性”，在此基础上进行公租房的开发，能有效降低社会机构投资公租房的风险。
（四）需突破的财政政策
“鼓励通知”规定，地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营。
1.适当降低资本金
注册资本金的设立，其基本功能表现为保护债权人功能、规模经济效应功能和市场调控功能。社会机构参与公租房，如果是成立中介公司代经租或者参与公租房的外包服务，这些业务对资本金的需求较低。因而，在目前情况下，应当降低注册资本要求，引导资本进入公租房投资领域。
公租房的管理政策范文第3篇
【关键词】公租房；供给模式；对策建议
1、引言
高速增长的房地产业在改善城镇居民居住条件的同时，也进一步拉大了人与人之间的贫富差距。近年来在房地产市场大量投机因素的推动下，全国大部分城市房价不断攀升，大量年轻人沦为房奴。据中国指数研究院统计，以100m2住房为例，2012年12月份全国100个城市的房价收入比为19.7：1，而合理的房价收入比应该在3：1—6：1之间，国内房价收入比严重超离。高企的房价给城市中大多数中低收入家庭、外来务工人员及新就业人员购置住宅带来了巨大的经济障碍。
近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭住房难问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也亟需改善[1]。在这种背景下公租房应运而生，公租房由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工、大学毕业生和一些从外地务工群体出租。
公租房是针对“夹心层”——既买不起经济适用房又不不能申请廉租房的住房难问题，政府所下的决策。它的出现对缓解了中低收入家庭阶段性的住房困难、抑制高企的房价、缓解现阶段房地产市场供需矛盾、完善我国现有的住房保障体系具有重要意义。
2＼我国公租房供给模式的现状分析
2.1 公租房供给建设模式
在国家大力推行保障性住房的前景下，住房市场“保障房+商品房”的供应体系已形成，随着公租房建设的不断推进，公租房已迎来了大规模建设时期。现阶段我国公租房的供给建设有几下几种模式：
2.1.1 政府主导型。即由政府划拨土地，政府投资并负责后期运营管理。
2.1.2房地产商主导型。即房地产商在拿地时，政府给予一定的优惠政策如规划提供较高容积率，适当降低楼面地价，或政府保留20%—30%的划拨土地连同出让土地一起交易，房地产开发商在商品房中配建一定比例的公租房也可单独建设，建成后面向“夹心层”出租，租金按当地公租房水平确定。
2.1.3 园区和企事业单位主导型。即园区和企事业单位可以利用自有存量土地建立公租房，建成后向本单位职工出租，也可预留一部分给政府，出租给该地区就业的低收入群体。
2.1.4 农村集体经济组织主导型。即对于一些有能力进行开发房屋的农村集体组织，可以采取自行建设公租房的模式，村民以集体建设用地入股公租房建设，租金收益按入股比例划分，村民每个月能获得固定的租金收益。如上海市2010年年底首开先例在集体建设用地上新建的联明雅苑项目。
2.1.5 运营机构主导型。即由政府组织或扶持从事公租房投资和经营管理的专业机构参与集体建设用地上公租房的建设与管理[2]。运营机构负责公租房的筹资、建设和管理，政府提供法律支持，农民集体经济组织以其建设用地入股公租房建设来获得租金或收益。
2.2 不同供给模式的特点
2.2.1 服务对象方面。不管是以何种供给建设模式建设的公租房，它们的服务对象始终一致，那就是城市中的夹心层——外来务工人员、新就业大学毕业生和城市中低收入家庭。
2.2.2产权性质方面。根据划拨土地部分土地开发成本的支付方式，公租房的产权主要有两种形式，一是独有产权（包括开发商独有和政府独有），二是共有产权——开发商和政府共有[3]。对于共有产权和政府独有产权，一定租赁期满（10年为起点）后，开发商可与政府谈判，是继续租赁还是转为商品房，如若选择后者则按届时的标准支付划拨土地出让金及开发成本，即可出售。
2.2.3 运营管理方面。公租房的运营管理不同于商品房，它独立于商品房市场而存在，公租房的运营管理有自己的系统，它的流通也仅限于“网内”。我国除了重庆和北京设有由政府主管的公租房运营管理专门机构外，其他大多数城市都没有类似的专门机构，公租房的分配管理工作分散在发改委、建设、住房委员会等多个部门[4]。
3、我国公租房供给模式中存在的问题
3.1 公租房新建速度慢，总量供给较小
各地公租房建设大多是政府划拨土地，虽然省去了土地申请等一系列手续，但公租房项目从开工建设到竣工完成投入使用，仍需耗费一定的时间，且需要投入一定的资金和土地。截至到今年上半年，全国306个城市的土地出让金收益同比增长60%，达到1.13万亿元；北京、上海、广州三地土地收益更差不多接近去年全年的水平。结合当前中国各城市的发展现状，在“土地财政”的影响下地方政府不可能大规模的划拨土地兴建公租房，下表反应近年来公租房修建的规模。
虽然近年来公租房建设比例和规模都在不断扩大，但截至2013年为止公租房计划建成总数总共才490万套，早在2010年北京市夹心层人群至少占20%-30%，上海也在20%以上，而2010年保障性住房竣工比例仅占35%，在一步到公租房就只有2.45%，近年来随着房价的快速上涨，“夹心层”群体有被扩大的趋势，公租房单靠新建，只能满足少部分群体的住房需要，不能大规模的解决“夹心层”的住房难问题。
3.2 公租房规划选址不尽合理
地方政府迫于国家政策下达的硬性指标，以及为表现积极响应国家政策，不得不划拨土地进行公租房建设，而迫于土地财政，地段越好的区域，土地经营性收益越高。大多数城市公租房的建设，都规划于城市偏远地带，交通不便，周边配套设施缺乏，虽然租金降低了，但另一方面出行成本、出行时间却翻了一倍以上，生活质量受到严重影响，而位于是中心或周边配套设施齐全区域的公租房，其租金和市场租金相差不大，有的甚至高于市价，如上海市新海湾尚景园地区，该区域租一个套内面积在70左右的房源月租金在2500左右；而建筑面积在67-72左右（去掉公摊实际面积约为60）的公租房，月租金要2540-2930元，算上去比市价还高，租金高、位置偏远是北京、上海、武汉等地公租房项目纷纷“遇冷”的主要原因，同时也造成城市“夹心层”住房难而郊区或偏远地带公租房空置的不良现象。
3.3 房地产商参与积极性不高
虽然各地都在兴起商品房配建公租房项目，但却是在各级政府做出硬性规定的前提下。如四川省《关于加快发展公共租赁住房的通知》中，就对新建商品房项目做了强制性规定，必须按3%-5%的比例配建公租房；泉州也于2011年下达通知规定，全省房地产开发项目都要按不低于住宅建筑面积10%配建公租房；上海、广州、济南等城市也分别做出了明确指示，新开工住宅项目必须按一定比例配建公租房。然而一说配建公租房，开发商拿地热情便降了温，在2011年广州最大规模的卖地会上，9宗地块8宗地块有人应价，唯一无人问津的地块就是需配建公租房的地块，而该地块地理位置优越，位于市政府重点开发的白云湖辐射范围内；无独有偶北京需配建公租房的黄金住宅地块，土地出让也暴冷，只有三家竞购者前去参加，配建公租房地块流拍情况时有发生。虽然配建公租房能享受一定程度的优惠政策，但房地产开发商都希望自己开发楼盘在定位上比较纯粹，如果在楼盘中配建公租房，势必会影响整个楼盘的档次、价格，同时也不便于日后的运营管理。公租房配建政策不能“一刀切”，并非所有新开发的商品房住宅都适合配建公租房，如高端豪宅、花园洋楼区等。
4、改善的建议
4.1 多渠道筹集房源，利用租赁市场，盘活存量房
如果单靠政府重新建设的方式，公租房在短期内的供应量恐怕不会很大。公租房要在短期内发挥其保障作用，解决广大“夹心层”的住房难问题，就必须多方式筹集公租房房源，充分利用现存房屋租赁市场，盘活城市中的大量存量房。一方面政府应面向二手房市场收购或租赁，二手房往往是由于住房者生活水平提高，住房需求水平发现变化，或移居外地等原因产生的，这些房屋一般位于周边设施成熟地带，地方政府可以在中心城区面向二手房市场长期收购或租赁符合公租房条件的房源。另一方面在许多城市小区、新开发楼盘中都存在大量闲置房屋，且房屋闲置数与房价呈现出正相关的关系。仅北京一地，在2010年其闲置房屋就多大400多万套，杭州、上海等大城市也存在大量闲置房屋。出于各方面原因，这些闲置房屋既无人居住，也没有入市流通。如果政府能通过税收等政策把做这些闲置房屋纳入公租房体系中，并将房地产市场中的大量投机者、囤房者赶出市场，那么不仅可以解决公租房房源问题，还能破解楼市调控的僵局。
4.2 引入“地票”式配建模式
“地票”从本质上来说是一种票据化的建设用地指标，通过异地“占补平衡”实现了土地这一固定资源的空间转移。高端商业住宅中，配建公租房会在一定程度上影响整个楼盘的品质及物业管理，也会削弱房地产商拿地的积极性。如何在达到配建公租房目标的同时，改变这一局面，本文认为可以引入“地票”式的配建模式（如图1），在新开工项目必须配建一定比例公租房的政策下，“配建”的地点或方式可以有所选择，开发商可以选择在项目内分散配建，也可以选择在政府划拨制定的另外地块建设，或者把配建的比例以指标置换形势，转化为像政府缴纳相应建设款，政府在另外建设。此方式即解决了楼盘品质问题，也解决了政府另建公租房的资金来源。
4.3 多渠道融资，创新公租房资金来源
与出售型的保障性住房不同，公租房作为租赁型保障房，其建设成本靠逐年收取租金回收，且在建设过程中资金投入大、利润少，不管对于政府还是投资方来说都不是最佳选择。目前公租房建设的主要资金来源仍是财政补贴，但大量的资金投入让地方政府财政入不敷出，资金已成为阻碍公租房建设的“拦路虎”。如何多渠道筹集资金，让公租房建设进入良性循环，成为摆在地方政府面前一道待解的难题。借鉴国外及我国公租房建设的融资经验，可以从以下方面入手：
4.3.1 鼓励国有地产企业参与公租房建设，发行企业债
早在2011年，国家发改委就下发了通知，要求各省市要通过发行债券，如企业债的形式募集资金用于保障性住房建设。相对于目前我国银行的贷款利率，企业债具有期限长、利率低的优势，同时在国内发行企业债限定条件比较高，能获批的企业，都是财务状况、资质等非常好的企业，其投资风险很低，收益比较稳定，是保障性住房市场融资的好工具。例如，在试水“企业债”的重庆，通过城投、地产集团等募集了94亿用于公租房建设。发行企业债，能在一定程度上缓解公租房建设的资金缺口。鼓励国有地产企业参与公租房建设，可以适当放宽公租房配建商品房比例，公租房通过租金特别是公租房中的可供出租、出售的商业房产，可以加快建设成本的回收，平衡公租房建设运营财务问题，重庆市公租房商业配套比例由最初的15%放宽到了30%，而北京住房部拟把这个比例最多放宽到45%。根据各地建设成本的不同，可因地制宜，制定相应的公租房商业配套比例，以公租房零成本持有为上限 ，弥补公租房建设的资金缺口。
4.3.2 推行公租房私募债
私募债是一种非公开定向的债务融资工具[5]，面向少数特定的投资人发行，发行范围很小，其投资者大多数为银行或保险公司等金融机构。在国外，私募已成为与银行贷款和IPO并驾齐驱的融资手段之一。在国内，继北京中关村发展集团于去年首发人才公租房私募债后，上海也在争取保障房定向私募工具试点，公租房私募成果显著，北京已有6家企业完成私募债注册发行累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，共计6.6万套。。但私募债并未在我国得到推广，私募债的基金管理人也大都分布在北京、上海等一线城市。对于公租房这一保障性政策，各地可由政府牵头发行一定数额的公租房私募债，相对于上交所规定的私募债期限需在3年以下，公租房私募债的期限可以适当放宽到5-10年，发行利率可低于同期发行的用于其它用途的私募债，为同期银行贷款基准利率的1-2倍。
4.4 把公租房入住率纳入地方政府的绩效考核
作为我国现阶段主打的保障性住房，公租房正从政策性口号转变为建设供应。然而城市中明明有许多“夹心层”人群居住条件恶劣、无房可住，许多城市的公租房却出现入住率极低甚至空置的现象，如去年武汉市在洪山区推出的首批公租房空置率高达76%；上海市去年推出的两个公租房项目，申请率也只有40%，更不用说后期人们的退租现象。公租房为何“叫好不叫座”？究其原因主要来自两方面，一是公租房规划不合理，项目位置偏远，周边配套设施缺乏，不但影响居民的出行也给其生活造成了不便；二是租金过高，各大城市中公租房的价格大多比市价便宜20%—30%，但租赁市场的二手房一般都已装修好并配有一定家具，整体来看，公租房并不实惠。如何提高公租房入住率，使得保障性住房发挥其保障效应？对各地公租房建设我们应该从两方面入手，其一把公租房入住率纳入地方政府的绩效考核，迫使政府考虑从建成及有效出租的角度建设公租房，而不是只图完成建设目标；其二，从城市总体规划的角度进行公租房规划，综合考虑其交通成本和生活成本，使公租房能真正落到实处，造福于民。
参考文献：
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[5]刘苏鑫.我国民间私募资金借贷监管法制制度研究[J].征信，2011（4）： 90 - 92.
作者简介：
马智利，男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院教授。黄心云，女，湖南益阳人，重庆大学建设管理与房地产学院2012级硕士研究生。
公租房的管理政策范文第4篇
［关键词］公租房；房地产信托投资基金；融资
［中图分类号］F293.338 ［文献标识码］B ［文章编号］2095-3283(2012)04-0116-03
一、引言
2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善住房供应体系，促进房地产市场的健康、平稳发展。然而，财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道，远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。如何引入民间资金，发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式，成为破解公租房建设瓶颈的关键。
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），实质上是一种房地产证券化产品，通过采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。作为比较流行的房地产融资方式，房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功，基于此，本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，作为加快建设公租房的融资渠道。
二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性
房地产信托投资基金由专家管理，专业化经营，并迅速筹集，积少成多，流动性较强，且具有税收上的优惠性。因而，早在20世纪80年代，美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房，成为廉租房一个成功的融资渠道创新。在美国尝试成功后，房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。
近年来，我国一直都在研究推出房地产信托投资基金，以促进房地产市场的健康发展。2008年，国务院陆续的“金融国九条” 与“金融国三十条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月，国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月，央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。2010年，发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。由此可见，对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资，相关部门是持积极态度的。
因而，我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导，又有政府相关部门的支持。
三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建
（一）公租房房地产信托投资基金的标的物
公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益，包括使用权权益与物业权益等。
（二）公租房房地产信托投资基金的目标
作为保障性住房体系的一部分，公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。
1.将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，有助于拓宽公租房融资渠道，弥补公共租赁住房建设的资金缺口，推动公租房建设和发展，解决人数众多的“夹心层”住房问题，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。
2.发展公租房房地产信托投资基金，解决公租房融资问题，推动公租房建设和发展，能增加我国城市住房的供应数量，有助于抑制房价的过快上涨，促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。
3.发展公租房房地产信托投资基金，有助于深化地方政府投融资体制改革，促进金融市场和证券市场的发展。
4.房地产信托投资基金具有专业化运作实体，将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，可以使政府的权力寻租机会减少，并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。
（三）公租房房地产信托投资基金设立形式
1.基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金
在契约型的组织形式中，受托人为公租房投资信托公司，以成立信托的形式，签订基金契约后，通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金，并籍以规范相关各方当事人的行为。契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定，依照《信托法》进行基金运作，以回避纳税与投资者监管等问题。
2.资金投向：采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金
目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案：“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金，在证券交易所市场发行，发起人需转让给信托公司物业资产。“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品，在银行间市场发行，发起人只需转让给受托人租金收益权。由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源，这符合公租房的特性。另外，利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小，因此，有助于规避利率变动的风险，有利于保障投资的稳健性。从国外的经验来看，无论是市场价值还是发行数量，权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。在美国，从资产规模上来看，权益型房地产信托投资基金占91%，而债权型房地产信托投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型，其发行过程实质上就是招股的过程。因此，本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。
3.基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营
作为一项长期投资，房地产投资估价过程具有一定系统性，不可能时时变动，所以在存续期是否可变方面，应规定投资者不能赎回其持有的股份，而只能转让。但是，为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来，在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后，应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。
（四）公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建
构建公租房房地产信托投资基金融资模式，应首先组建投资信托机构作为发起人，由于公租房的社会保障性质，发起人应具有政府背景，资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业，其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等，在扣除各项费用后，作为投资收益支付给投资者。
公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示：
1.组建投资信托机构，设立公租房房地产信托投资基金。作为委托人，投资信托机构的职责包括：受益凭证的发行、投资者信息的登记和房地产信托投资基金收益的分配，同时将房地产信托投资基金募集的资金交付信托公司运作。
2.投资者。作为信托受益凭证的持有者和受让人，投资者可以是发起人、战略投资者、公众或机构投资者。通过认购公租房房地产信托投资基金单位，投资者持有受益凭证，并具有转让权。
3.信托公司。作为受托人，信托公司是信托资产持有人，代表投资者的利益处理各项相关事务：包括定期披露房地产信托投资基金的执行情况；定期召开受益人会议，选择、委任或变更投资管理人，并监督投资管理人的行为，使其按照信托文件的约定与受益人会议决议，管理信托财产投资等事务。
4.投资管理人。其职能与基金经理人类似，按照信托文件约定，在授权范围内代表信托公司，管理和运用公租房房地产信托投资基金所持有的资产，进行物业管理和具体投资组合。
5.物业管理人。物业管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地产信托投资基金所持有物业；此外，物业管理人也可以将公租房房地产信托投资基金所持有物业外包给房地产管理公司，由房地产管理公司负责所有直接管理方面事务，诸如管理房地产实体、处理房地产租赁合同与发票等事务。
6.托管人。作为基金托管机构，一般可以由商业银行担任，其职责在于：依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公租房租金，监督投资管理人、公租房房地产信托投资基金投资运作，保管信托基金财产等。
四、发展公租房房地产信托投资基金的建议
（一）完善房地产信托投资基金相关法律制度
从国外的房地产信托投资基金发展历史看，其快速发展应以相关法律为前提，依靠完善的法律推动房地产信托投资基金的发展，而我国目前相关法律的制定则滞后。作为公租房房地产的产业投资基金的一部分，房地产信托投资基金无相应法律进行规范。当前房地产信托的发行量较小，融资困难，主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定：资金信托合同总份数不得超过200份（含200份），金额不得低于人民币5万元（含5万元）；另外，我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围，没有制定相关产业投资基金法；此外，目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放，发行对象仅限于投资机构，而为了充分利用社会闲散资金，公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。
因此，为便于房地产信托投资基金发展，应制定《房地产信托投资基金法》，对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定，以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施；或者应该在完善现行法律体系，如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》，以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈，促进房地产金融市场的优化配置和发展。
（二）制定配套优惠政策
由于公租房的社会保障性质，具有良好的社会效益，为了提高参与机构、投资者的积极性，政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展，如税收优惠和政府补贴，这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。因此，第一，可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策，在房地产信托投资基金存续期间，物业资产将获得租金收入，根据现行税收法律体系规定，租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税，建议税务机关对此予以完全豁免；公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入，可以考虑参照国债投资的税收减免政策，明确免征所得税。第二，为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性，政府需要出台一定的补贴政策。此外，要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。
（三）完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系
信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开，我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法，以强化信息披露制度，保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。
房地产信托投资基金不仅涉及房地产业，也关系到基金管理行业和证券行业，从这三个行业的现状来看，在监管体系方面都需要完善。所以，应建立一个系统性和跨部门的监管体系。根据我国的实际情况，监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。例如，成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束，政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。
［参考文献］
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Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.
Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing
公租房的管理政策范文第5篇
一、引言
国家“十二五”规划刚要明确提出“十二五”期间提供公租房不低于1 550万套增加公租房1 000万套、廉租房400万套，发放租赁补贴不低于150万户；因2013年公租房与廉租房并轨，故总计1 550万套。 。从实施情况来看，主要表现为“政府投资为主、实物配租为主、新建为主、集中建设为主、非园区建设为主”的供给特征，这些供给特征及其影响也引起了学术界的广泛关注。在充分肯定成绩的基础上，诸多研究者，如张凯耀（2011）、蓝枫等（2010）、徐东辉（2012）、刘丽洁（2013）、田茂永（2015）等指出目前我国公租房领域存在投资主体较为单一、财政投资压力大、市场参与度不够、配置低效、供需错配、贫富分区程度加大等问题，需要予以改革和完善。与此同时，房地产业的供需失衡问题仍然严重，房地产库存大与保障房缺口大同时并存。国家“十三五”规划纲要提出要通过“完善租购并举的住房制度、促进房地产市场健康发展、提高住房保障水平”来“健全住房供应体系”。因此，深入研究如何推进公租房供给结构调整，以尽快矫正住房配置扭曲，更好地满足大众需要，具有重大理论价值和现实意义。
随着供给侧结构性改革的提出，关于如何在住房保障领域实施供给侧结构性改革的研究不断深入，其中具有代表性的观点主要有：房地产民生层面存在供给侧结构性改革需要，要解决政府大量建保障房补充供给与商品房库存却大量空置的矛盾，以及保障房建好后无人愿居住的问题（尹伯成，2016）；民生公共服务要实行政社分开、政社合作，在公租房等发展型公共服务领域应加强公共投入绩效管理（杨宜勇 等，2016）；公租房等民生领域的结构性供给矛盾仍然突出，政府应注重以有限的财力拉动民间资本与社会资金的合作，发挥放大效应（?Z康，2016）；还有学者提出利用保障房货币化安置和房票制度来消化房地产库存（余呈先，2016）。由于供给侧结构性改革的概念提出时间不长，目前成果主要集中在改革必要性、改革初步设想等方面的研究，而公租房领域供给侧结构性改革的应用性研究还未深入展开。我国住房市场发展较晚，以公租房为主的保障性住房的推行也一直处于摸索调整阶段，发达国家住房福利政策的发展历程及经验值得参考借鉴。
二、公租房领域的供给侧结构性改革
供给侧结构性改革是我国经济发展进入新常态后的重要战略指向，是用增量改革促进存量调整，旨在通过经济结构调整矫正配置扭曲、提高供给质量，增强供给结构对需求结构的灵活适应性，满足民众需要，促进社会和经济可持续健康发展。供给侧结构性改革的五项重点任务为“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，那么，公租房领域供给侧结构性改革的任务又是什么？需在哪些层面实施改革？关键着眼点又在哪里？
首先，政府投资为主带来的高杠杆压力需要化解。以“十二五”期间公租房供应为例，逾90%为实物配租（“十二五”规划新增公租房1 400万套，发放补贴150万套），具有显著的“实物配租为主”特点。除此之外，我国公租房供给还具有“新建为主、政府投资为主”的特点。以官方的1 425万套公租房相关数据统计为例，新建公租房占94.7%，其他方式筹集仅占5.3%；新建公租房中，政府投资占784%，国企及事业单位投资占8.0%，民间投资只占13.3%（龚维斌，2015）。政府承担了公租房供给的主要建设投入，为保障公租房的及时供给，各地政府纷纷利用国有融资平台筹集资金进行投资，面临着巨大的投资压力和偿债压力。因此，对于地方政府而言，如何降低因投入巨大带来的债务风险，是公租房领域“去杠杆”的重要任务。
其次，公租房供需矛盾的缓解可以借力房地产“去库存”。目前房地产业的供需失衡问题仍然严重，一方面住宅库存量高居71 416万平方米（国家统计局，2016）；另一方面随着城镇化进程的加快，城市常住人口增长迅速，中低收入人群、外来务工人群、毕业新就业人群居住短缺问题不容忽视，各地仍然面临着巨大的公租房供给缺口。以公租房供给量位居全国前列的重庆市为例，“十二五”期间公租房供给是按照城镇常住人口1 000万人的20%进行测算，但数据显示2015年重庆城镇常住人口就达到了1 838.41万人，即使目前供给总量不少，但仍然存在很大的供给缺口。因此，这种房地产库存量和公租房供给缺口“双高”的矛盾，完全可借力房地产的“去库存”得到有效解决，并实现双赢。
再次，需要通过降低公租房供给成本来提升供给能力。目前国内所供给的公租房绝大多数为新建，公租房的投入大造成公租房保障成本高。据前述数据显示，民间投资只占13.3%（其中绝大部分为新开发商品房小区强制配建公租房），社会力量参与建设公租房的热情并不高。究其原因，主要是由于公租房投资者的盈利机制尚未建立和完善，虽然各地已开始探索如何构建投资者盈利机制，但目前尚无有效的政策出台。因此如何激发社会投资者介入公租房建设和运营，并促成社会个人已有存量房源过滤为公租房，是政府部门在公租房领域“降成本”的重要方向，也是公租房保障工程的社会投入“降成本”的重要举措。
最后，公租房的配置效率尚待提高。目前各地公租房空置率高的问题较为普遍。以广州和重庆为例，广州竣工一年以上空置的公租房达到84.5%、重庆为48.4%（龚维斌，2015）。这些竣工一年以上仍空置的公租房往往是供需结构不匹配所致，表明需求方对所供给的公租房不认可。造成供需结构不匹配的原因较多，但主要原因在于我国公租房供给以“集中新建为主”。官方的1 425万套公租房数据表明，新建公租房集中建设所占比例为928%，商品房配建比例仅为7.2%（龚维斌，2015）。在配租过程中，由于集中修建的公租房往往地理位置不佳、周边配套不成熟、交通成本过高、社区治理难度大、居住空间隔离导致贫富分区等问题，弃租现象时有发生，使得空置率高。这些现象都说明目前公租房供给方面存在短板，需要通过“补短板”来矫正资源配置扭曲，提高公租房的有效供给。
由此可见，我国公租房领域也需要进行供给侧结构性改革，也存在“去库存、去杠杆、降成本、补短板”的任务，需要政府部门“去杠杆”、政府和社会投入“降成本”、房地产“去库存”、资源配置“补短板”。因此，公租房领域供给侧结构性改革的关键在于处理好政府和市场的关系，原有公租房“实物配租为主、新建为主、集中建设为主、政府投资为主”的供给结构需要优化，政府在公租房供给方面承担的角色也需要转变，政府不应是公租房的“实物供给者”，而应该是促进公租房供给市场化的“制度供给者”。
三、发达国家住房福利政策演变的经验借鉴
1.代表国家的住房福利政策
（1）英国的住房福利政策
英国住房福利政策在1979年之前的特点是政府直接出资大量建房，有效地解决了第二次世界大战后严重的住房短缺问题；但也使得政府背上了沉重的?政负担，大量廉价的公房也影响了私人资本投资房地产市场的热情，限制了私营开发商的发展。1979年后政府对这种大包大揽的福利政策进行了全面改革，鼓励私人购买住房、公共住房私有化（约1/3的公房被购买），消减公共开支、减少住房补贴。英国的住房福利政策改革值得借鉴的有以下几点：
一是鼓励隶属于地方政府的公房管理机构转制为私人合作、具有盈利性质的住房协会，对公房整体购买并依靠租金运营。二是对转让给住房协会的住房进行补贴，以保证住房协会收取的租金不低于成本租金，保证其合理的盈利。三是住房协会除获得租金收入外，还可以利用所购买的公房进行融资来修建或购买新的住房，另外还可获得中央政府的一部分住房保障预算资金。四是重视居住隔离的危害性，将不同收入、不同种族、不同文化背景的居民进行混居，通过分散建房、新建小区按比例（15%～50%）配建低收入居民住房等措施，来避免因贫富分区、族群隔离引发的众多社会问题。
（2）德国的住房福利政策
德国住房福利政策受到两个关键历史时期的影响：第一个时期为第二次世界大战结束后，战争破坏使住房严重短缺，政府采取无息贷款甚至直接资助的方式建造福利住房，建好后移交政府掌管，由住房局统筹分配（如1950年约50%的家庭得到政府供给的住房）；第二个时期为东、西德统一后的20世纪90年代，虽然住房短缺较大，政府却不再从事住房建设与管理，而是鼓励私人开发商和私人个体建造房屋用来出租。德国的住房福利政策值得借鉴的主要有以下几个方面：
一是高度重视租赁市场的发展，并以法律法规来保障租赁住房供给稳定，如：合作社建房只能用于出租，开发商必须提供开发总量一定比例用房给低收入者（政府补贴租金价差），设立租房建设基金提供无息或低息贷款给私人和开发商来建造出租房，设立“房租明镜”价目表并限定租金上下浮动范围。二是福利性公共住房由个人、非盈利公司、自治团体建造，政府提供资助；公共住房租金的收取采取浮动房租、国家补贴的方式，将房租与工资收入结合后进行浮动，杜绝高收入者享受低租金的情况，保障了投资者的合理收益。三是政府只负责公共住房的贷款，不负担住宅经营的责任，无论盈亏均不追加投资；私人经营管理公租房可获得政府资助，但必须按政府要求进行核算和接受监督。四是政府通过补贴等政策，动用较少资金吸引了大量的社会资金投入公共住房领域。
（3）美国的住房福利政策
美国住房福利政策的发展大致经历了三个阶段：第一阶段注重住房数量的供给，以解决无家者的居住问题，代表时期为大萧条和第二次世界大战后期；第二阶段注重住房与经济发展的关系，以经济手段调节住房供需，并从单纯解决住房问题转变为重视住房改善的经济效应；第三阶段综合考虑居住、经济和社会问题。美国的住房福利政策中值得借鉴的有以下两个策略：
一是促进居民融合的杂居引导策略。正视公共住房选址集中引发的贫民窟现象，采取从最初政府直接集中兴建向补贴私营开发商过渡、后又向为房客提供房租补贴过渡的政策。将私人提供的低租金住房纳入公房体系，并由政府提供补贴；鼓励开发商在新建小区配建公共住房，给予开发商所得税抵扣优惠，开发商只有配建一定比例的公共住房才能获得银行的贷款。这些措施促进了不同收入阶层、种族的居民杂居融合。二是以住房证和住房券为代表的货币补贴模式。住房证适用于公共住房，而住房券适用于租户自由选择的社会住房。住房券用于支付市场租金超过中低收入家庭收入30%的租金，通过住房券方式可将中低收入人群分散到城市的其他社区中，同时也减少了政府投入。美国审计总署测算出在30年生命周期内住房券花费要比公共住房花费约少27%（Schwartz，2012）。以住房券为代表的货币化补贴政策已成为美国住房福利政策的主流。
（4）新加坡的住房福利政策
新加坡住房福利政策也是不断演进的，大致经历了三个阶段：第一阶段是满足居民居住需求，建立起“政府组屋为主、私屋为辅”的住房体系；第二阶段改善居住质量，通过发展新市镇不断提升居住品质和环境；第三阶段鼓励居民拥有住房产权，促进“居者有其屋”。新加坡住房福利政策中值得借鉴的有以下四个政策：
一是“居者有其屋”的公共住房普惠制度。由非盈利机构HIDB为中低收入者提供廉价住宅，政府对HIDB提供低息贷款用于兴建出租、出售的公共住房，并对超出承受力的住户实施补贴。二是限制公共住房的增长，鼓励出售公共住房、业主升级公共住房，并促进二手公共住房市场发展。三是鼓励私人拥有住房，充分利用住房“过滤机制”促进住房市场的向下过滤。四是采取混合居住模式。提倡混合居住理念，增进社区整合；同时，关注弱势群体，强调家庭优先权，实施子女与老人居住空间接近政策。
2.发达国家住房福利政策的演变及改革经验
政府直接供给公共住房具有很大的局限性：首先，政府直接出资建设公共住房会加大政府的财政负担，同时公共住房的运营、管理、维护也会加大政府的投入，英德美等国均通过历史经验教训认识到其不具备可持续性；其次，政府直接出资建设会影响私人投资者热情，不利于营造健康的住宅租赁市场，在已有大量存量房的情况下会加大供需失衡；最后，住宅产品存在使用者需求的代际变化，即原有的住宅产品结构功能等不能满足新的需求，存在升级换代的压力，这也会给政府带来升级改造的投入压力。因此，发达国家的住房福利政策的演变是与不同时期住房供需状况相适应的，都经历了从解决住房短缺到完善住房供给体系的过程（见表1）：住房短缺时期，政府往往直接兴建公共住房或福利住房用以低价出租；住房短缺得到缓解后，政府则更多地考虑如何完善住房供给体系，在构建健康的房地产市场的同时对中低收入和特殊群体采取倾斜政策。
发达国家在从公共住房由政府直接供给向市场化供给的转变过程中，首先是转变政府角色，从“补砖头”到“补人头”；其次是实施了一系列鼓励市场化供给公共住房的政策措施（见表2）。经验证明，政府从公共住房实物供给过渡到公共住房货币化补贴，从“补砖头”到“补人头”是住房福利政策发展的必然趋势。发达国家政府根据住房市场供需状况及时调整自身的角色定位，从公共住房的直接供给者过渡到市场化供给的管理者，并利用货币化补贴手段保证公共住房的充足供给，这为我国在公租房领域中如何处理好政府与市场的关系提供了良好的借鉴。
此外，发达国家在推进住房福利政策时比较关注贫富分区和族群隔离引发的社会问题，积极推行混合居住模式（见表3）。由于公共住房的大规模集中选址无疑会加大隔离，进而引发诸多社会问题，违背了住房保障政策的初衷。因此，各国纷纷采取了相应的措施予以化解，将不同收入、种族、文化背景的居民进行混居。这些措施也为我国解决公租房大型社区因集中居住带来的社会问题提供了经验借鉴，有助于矫正公租房供给中的配置扭曲。
综上所述，发达国家住房福利政策充分体现了市场化的特点，政府所扮演的角色从“公共住房的直接供给者”走向“市场化供给的环境营造者”。一方面政府通过租金货币化补贴、建房资助、经营补贴、所得税抵扣、贷款补贴等一系列经济手段，保障公共住房投资和经营者的合理收益，增加投资者对公共住房持有经营的热情；另一方面注重营造健康的住房租赁市场，通过租金补贴、租金浮动范围限定、促进住房过滤、保证公共住房供给总量、实施开发配建等政策，保障住房租赁市场的稳定和发展，并实现了租赁房源层次的多元化，便于需求者在市场中自行匹配到所需房源，提高了配置效率，减少了供需错配。同时，公共住房供给的市场化有利于中低收入人群的分散居住，?解了中低收入者居住空间隔离程度，避免了贫富分区加大的问题。这些实践经验也为我国公租房领域供给侧结构性改革提供了借鉴和启示。
四、我国公租房领域供给侧结构性改革的路径
借鉴发达国家的住房福利政策，公租房的市场化供给将有助于“去政府投入杠杆、降政府和社会投入成本、去房屋空置和库存、补配置低效短板”。首先，政府不再投入大量的公共住房建设资金，不再直接参与公共住房建设，而是采取通过补贴、资助等经济手段，用有限的资金来吸引大量的社会资金参与公租房的市场化供给（新建房供给和私房过滤供给），缓解政府投入的杠杆压力，同时降低政府投入成本。其次，私房通过过滤机制的供给也促进了住宅租赁市场的繁荣发展，有利于充分发挥社会住房的使用功能，减少房屋空置和库存，也会降低公租房社会投入的成本。最后，私房通过过滤机制可以提供种类繁多的住房，通过供需双方的自行选择和匹配能够提高住房配置效率。
1.转变政府职能，探寻实现公租房供给和运营可持续的发展路径目前我国公租房建设的特点是“政府投资为主、实物配租为主、新建为主”，这种特点在中低收入者住房矛盾突出时期可以在短时间保证供给总量，缓解矛盾，但从国际经验来看，并不具备可持续性。我国也应根据不同时期的需求采取不同的政策。考虑到我国国情，从“政府实物配给”到“市场化供给”不可能一蹴而就，应存在过渡阶段。因此应逐步从“政府直接投资新建、实物配租”的策略过渡到“公房自有、社会机构参建”，最后走向“政府政策引导、社会力量参与、市场化运作”（见图1）。
目前，我国还处于第一阶段中，主要针对住房短缺和供求矛盾突出而采取政府直接实物配给的方式。在该阶段要注意提高房源的利用效率，特别是要注意防止房源的流失。值得注意的是，某些城市计划在入住数年后就实行公租房出售，虽然不违背公租房改革发展的方向，但却将本应属于第二阶段的策略提前到了第一阶段，一方面可能导致房源出售后流向非公租房保障人群，另一方面可能使用来流转的公租房数量减少。若不继续投入新的公租房房源，则后续供给数量将会存在短缺；若继续投入新的公租房房源，又会进一步加大政府财政压力，这种两难境地值得地方政府注意。因此，笔者认为，中国的“公房自有”策略应在第一阶段完成相应的保障任务后再予以推行，超前推行可能会使地方政府处于顾此失彼的窘境。图1我国公租房供给“三阶段”发展路径
2.建立公租房政策与住房供求相匹配的机制缓解被保障群体住房供求矛盾可从两个方向进行：一是增加供给，即增加公租房供给；二是提高被保障人群的承租能力。这两者属于此消彼长的互补关系，即要么“补砖头”，要么“补人头”。纵观发达国家和地区的住房福利政策，从“补砖头”到“补人头”是发展的必然趋势。同时，我国已经从住房短缺阶段走向房地产库存量大的阶段，社会住房租金相对稳定，已具备货币化补贴的条件。因此，应尽快建立公租房政策与住房市场供求相匹配的机制（见图2）：在社会住房严重短缺的阶段，政府通过直接兴建公租房来缓解供需矛盾，增大住房保障力度。而在社会住房供求总体平衡，甚至有大量存量房的情况下，则应控制投资新建公租房的规模，并充分利用“过滤”出来的社会存量房；这时，政府宜采取货币补贴的方式来增加被保障群体的承租能力，同时达到刺激房地产市场发展、促进内需的目的。从我国当前实际情况来看，需要尽快实现从“补砖头”到“补人头”的政策转变。图2住房供求与公租房政策的匹配机制
3.通过打造健康的住宅租赁投资市场助推公租房供给市场化国际经验表明，公共住房市场化供给通过市场化手段实现需求者与住房的合理匹配，有助于有效解决资源配置扭曲和低效问题。要实现公租房供给的市场化，就必须营造健康的住房租赁投资市场来增加房源供给：一方面鼓励社会力量参与公租房建设并长期持有经营，其关键是要建立建设经营公租房的持续盈利机制；另一方面引导社会存量房通过住房过滤机制将房源提供给需要的公租房租户。要吸引投资者建设经营公租房以及社会存量房过滤为公租房，就要使得租金具有吸引力，因此租金市场化是关键，而政府提供租金货币化补贴是实现公租房供给市场化的核心。政府应建立公租房租金补贴制度，合理确定保障对象并根据其收入水平和房租承受能力进行分类，采取分类补贴的方式进行补贴覆盖。该补贴不发给公租房租户，而是直接发给住房出租人。此外，租金货币化补贴的另一个好处在于可以使得政府的公租房投入分期化，减少其单期投入压力，适宜在各地逐步推行。
另外，对于社会力量投资建设并持有经营的公租房可以采取“总量控制、分期退出”的策略。即在社??企业持有经营公租房达到规定年限（公租房已履行一定年限的保障职能）后，由政府根据实际的公租房供需情况，确定适当的公租房退出规模，达到条件的公租房房源可以向租户或其他购买者销售。社会企业可以通过这种先租后售的方式获得盈利，减少其资金回收期，达到吸引社会投资的目的。
上述“市场化租金、租金补贴”政策加“先租后售、分期退出”的方法可以解决一直困扰各地政府的公租房供给者的盈利机制问题，助推公租房市场化供给进程。另外政府还需要从税收、金融、财政等方面考虑一揽子的促进政策，以加速公租房供给市场化进程。当然，在市场化的同时，政府应加强相应的监管，以保证公共资源的合理、高效利用和配置。
4.利用开发配建和货币化补贴实现公租房“隐形化”混合居住模式目前我国公租房建设主要以集中选址建设为主。以重庆为例，重庆主城100万平方米以上规模的公租房小区建设规模就超过其公租房建设总规模的74.1%。从社会阶层的空间隔离视角来看，公租房的大规模集中性兴建无疑会加大隔离。这种隔离产生的社会问题短期来看并不突出，但随着时间的推移，一系列社会问题会逐渐凸显；而凸显的社会问题又会使得部分租户在条件许可的情况下弃租公租房（自愿性选择与原公租房社区隔离），剩下的公租房租户则处于更为狭窄的隔离空间（非自愿性被隔离），社会问题将更为加剧。要解决这种隔离，可以采取从“控制集中修建规模、分散化布点”逐步过渡到“公租房隐形化混合居住模式”的路径（见图3）。图3公租房空间隔离问题的解决路径
公租房的管理政策范文第6篇
Abstract： The national "12th Five-Year" plan proposed to build 36 million sets of affordable housing， and focused on the development of public rental housing， which would become the main body of affordable housing. Between 2010 and 2012， the proportion of public rental housing in new affordable housing each year was 7%， 22% and 33% respectively. In this construction process， there are different levels of funding shortage. This paper mainly analyzes PPP financing model of the public rental housing ， and discusses its applicability. While draw lessons from the successful experience of foreign public rental housing construction， improve the domestic PPP financing model of public rental housing.
关键词： 公租房；融资模式；PPP
Key words： public rental housing；financing model；PPP
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0245-03
0 引言
公租房是指由国家相关政策支持，各社会主体通过新建或其他方式筹集房源，面向毕业大学生和外地打工人群等低收入群体出租的保障性住房；PPP（Private―Public―Partnership，简称PPP）指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而建立的合作关系。
目前，PPP模式应用领域广泛，李秀辉、张世英（2002）讨论了PPP模式在城市公共基础设施建设中的应用模型[2]；陈柳钦（2005）讨论了PPP融资模式在城市轨道交通中的适用性[3]，谢伟东（2006）对其应用进行了实例分析[4]。在公租房建设的应用中，王乾坤（2007）设计了PPP模式的运作及保障机制[5]；方周妮、王静（2009）对PPP模式在公租房内外部应用条件进行分析，并进行论证[6]。总体来看，现阶段对于PPP在公租房中的应用还局限于理论引入和实践探索阶段，对其运作模式和融资困境的解决缺乏系统研究。
1 公租房建设过程中的融资现状
公租房建设数量逐年递增，但公租房的建设计划能否如期完成的关键是建设资金的充分筹集，目前，公租房建设过程中的融资困境主要是政府支出压力大、社会融资难度大和融资渠道有限等。
1.1 社会融资难度大
公租房建设具有投资需求大、资金回流速度慢的特点，其租金的收入不足以支付贷款利息，由此导致社会来源资金内在的利益冲突，进而对公租房建设造成不同程度的阻碍。公租房用地多是政府划拨，因用途有所限制、变现能力弱，导致银行等金融机构不愿意用以作贷款抵押，进而导致政府资金不到位或难以达到低限要求，如果没有相应的政策解决收益平衡问题，社会资金很难融入到公租房建设中来。
1.2 政府支出压力大
在积极推进公租房建设中，政府面临资金来源有限和投入不足的困境，从2011年1000万套建设任务和筹集资金情况来看，各级政府的压力较大，特别是直接承担建设任务的县级财政支出压力最大。同时，由于中西部地区的财政实力较弱，其资金更是不容乐观，很难为公租房建设提供充足的资金保障。
1.3 融资渠道有限
目前，公租房建设中融资问题最为突出，而融资渠道有限也是造成问题的主要原因。熊国平、朱祁连、杨东峰（2009）“通过对国际经验的分析得出重要的一点启示是市场化的资金运作。给出广开融资渠道的建议包括运用资产证券化、项目融资和PPP模式进行公租房建设的融资，并认为PPP模式更适合我国国情”。由此看出在公租房建设遭遇资金瓶颈的背景下，积极创新融资模式、开拓资金来源是很有必要的。
2 PPP模式在公租房建设中的适用性分析
2.1 公租房PPP运行模式分析
相关学者对PPP模式在多个领域中的应用进行了深入研究，如廖俊平，田一淋（2005）首次提出PPP模式住房保障体系，指出：“在当前保障性住房远大于供给的背景下，积极探索和发展PPP模式的公共住房保障体系已是大势所趋”。通过政府和私人机构的合作，在缓解融资问题的基础上提高政府部门的效率、实现私营部门的合理利润，进而使社会资源得到合理的配置和使用。
由图1可知，运用PPP模式进行公租房建设的资金来源主要是政府土地的作价入股和私营公司的资金投入，政府对项目公司进行质量监督和管理，必要时给予一定的补贴，当项目公司资金运转不畅时可向金融机构贷款，以保证项目健康运行。由此，政府、私营公司和公租房项目公司实现了公租房数量增加、资金使用效率提高、各方获得应有收益等低层次目标。当公租房建成后，符合条件的租户（大学毕业生、低收入群体、住房困难家庭……）租赁住房并向项目公司缴纳租金，当生活条件改善后退出公租房，由此形成的体系不仅满足了低收入群体的住房需求而且为PPP模式在公租房中的推行拓宽了道路。
2.2 公租房运用PPP模式优势分析
2.2.1 缓解政府部门财政压力
公共部门为满足和解决城市低收入群体对公租房的需求必须加大资金的投入，但是由于其资金的有限性，就形成了强大需求与有限供给之间的矛盾。PPP模式为公租房建设的融资提供了新途径，利用私人部门的融资方式弥补了政府建设资金的不足，从而在有效增加保障房供给量的同时提高项目管理水平和资金的使用效率，在一定程度上缓解了政府部门的财政压力。
2.2.2 民间资本得到有效利用
在民营企业快速发展的过程中，其实力已足以和国有经济相竞争。对于公租房这种公共产品，不仅具有公益性且营利性和保值增值能力也较强，对民营企业的吸引力较大。PPP模式恰当地运用这一特点，将私人资金与政府资金融合，创新融资模式，使私人资本在获得收益的情况下得到充分利用。
3 国外公租房建设的经验
3.1 国外公租房建设
英国的PPP模式分为两类：一类是使用者付费的特许经营；另一类是政府付费的私人融资计划，其突出的特点主要表现为：降低政府风险、运营周期长、项目投资领域比较集中等。英国财政部在2011年设立基础设施局全面负责PPP工作。对于我国来说，为规范PPP模式在公租房建设中的健康运行，也应设立专门的组织和部门来负责PPP工作。
美国是世界上公租房理论、融资经验最丰富的国家，其公租房政策大致可分为三个阶段：公租房建设计划阶段、低收入住房税收抵免阶段、住房需求补贴阶段。在融资手段上，美国公租房融资很大程度上依靠市场，政府的主要作用是通过政策手段鼓励投资者进入公租房的融资市场，良好的政策使美国公租房投资者多、资金来源渠道丰富。
德国公租房主要是以政府指导为主，市场经济调节为辅。首先，政府直接参与房屋的建设；政府鼓励企业和社会群体建房，并在建设费用和土地政策等方面给予优惠政策；最后，政府制定严格的租金标准是为平均租金的50%-60%。陈倩（2012）在北京市公共租赁住房融资模式研究中指出：“截止2003年底，德国有57%的家庭通过租赁市场解决住房，部分城市高达90%”。由此可见，德国的公租房政策和融资方式都是值得我们学习的。
3.2 国内需借鉴的经验
如图2所示，各国政府在公租房建设方面都进行了积极的探索和尝试，并值得我们借鉴和学习。首先应借鉴新加坡、英国和香港的措施，设立专门的组织机构负责PPP项目的正常运转；其次，坚持政府和市场相结合，在市场机制的作用下发挥政府的计划指导功能，在实现二者有效配合的同时解决低收入群体的住房问题。
4 政策建议
当前我国内地公租房的实际需求远大于供给，并出现了一系列的融资问题，在公租房建设中引入PPP模式可以缓解政府财政压力、使民间资本得到有效利用，同时还能使公私部门双方实现“共赢”，进而推进公租房健康、有序进行，所以在公租房建设中引入PPP模式已是大势所趋。
4.1 借鉴香港PASS体系
在PPP融资模式中，政府部门希望选择企业资信好、融资能力强、资金充足的私营企业作为合作伙伴，但现实中，我们很难清楚地判定一个企业的好坏。这一方面，我们需借鉴香港PASS体系的良好经验，在公租房PPP融资模式选择合作伙伴时，借助PASS（表现评估积分）系统对私人企业参与者进行全方位评价，以帮助我们确定最佳的合作伙伴。
4.2 建立合理的收益分配和风险共担机制
公租房项目建设周期长、投资额度大，私人部门参与者又是以实现最终利润为目标，所以合理的利益共享和风险分担机制是影响私人部门积极参与PPP融资模式的主要因素。徐霞、郑志林（2009）指出：“公私合作制在公共基础设施和公共事务管理中的应用较广泛，而PPP利益分配机制的研究还处于初级阶段”。因此，公私双方以“双赢”的目的进行利益、风险分配，在保证项目正常运行的同时实现“风险最小化和利润最大化”是有一定难度的，这里我们可借用。
4.3 加强监管体系的设立和完善
吴文生（2009）指出运用PPP模式进行廉租房建设应注意的问题是：“深化投资体制改革、设计合理的利益共享和风险分担结构、建立有效的监管体系和健全PPP投资模式投融资专业服务体系”。
公租房项目与其他建设项目最大的不同之处就是它具有公益性特点，经济利益比普通项目要低。而在公司合作过程中，私人部门为获得更多的利润难免出现工程质量问题，因而，政府部门在配合私人部门积极合作的同时更要加强监管公共财产的安全，在鼓励企业参与的同时保证其应有的利益。由此可见，建立合理有效的监管体系才能保障PPP模式的顺利进行。
参考文献：
[1]李秀辉，张世英.PPP与城市公共基础设施建设[J].城市规划，2002.
[2]陈柳钦.PPP：新型公司合作融资模式[J].中国投资，2005.
[3]谢伟东.公私合作模式融资在我国城市轨道交通项目中的实践[J].城市轨道交通研究，2006.
[4]王乾坤.PPP模式在廉租房项目中的应用研究[J].建筑经济，2007.
公租房的管理政策范文第7篇
半年已过，有关公租房的登记、摇号、公示、排序等规则及相关的电脑应用程序已编制完毕。11月1日武汉市政府筹集的首批近900套公租房开始接受洪山区住房困难家庭和在洪山工作的新就业职工申请，洪山区也因此成为首批公租房试点区域。
在筹集公租房房源过程中，除自建的传统方式外，武汉市还通过新建公租房、调转经济房和廉租房、回购商品住房、收购改造二手房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会主体合作建设、在市场上长期租赁房源（包括探索私人出租屋用于公租房）等多种渠道筹集公租房。在业内人士看来，武汉之所以能在短时间内筹集到这么多的公租房房源，与其灵活创新的渠道分不开。
值得一提的是，截至8月底，武汉市2011年11.8万套保障房任务已完成八成多，列入2011年目标的项目目前已全部开工。
月“供”500
从湖北省农科院出发，步行5分钟就能看到丰华苑――作为武汉市首个公开对中低收入家庭出租的公租房项目，丰华苑发租的流程、租金价位等都具有示范意义。
丰华苑有20栋楼共2000余户，公租房所在的6号楼是小区西北边一栋28层的高楼。该楼分为两个单元、共6部电梯、每层26户，房间沿一字形走廊对向分布，其中有400多套为公租房。据物业人员介绍，小区今年6月已陆续有居民入住，除幼儿园尚未建成外，绿地、儿童游乐场、社区超市等一应俱全，预计12月初可具备入住条件。
在物业人员带领下，记者进入1单元2003号房的公租房样板间参观。这套房子约有65平方米，客厅、卧室、阳台、独立的厨房、小储物间和厕所亦应俱全，采光也不错。
装修上，除基本水电外，地面满铺瓷砖，墙面乳胶漆刷白，厨房吊顶、整体橱柜、烟机灶具、水槽等都已装好；厕所里面盆、热水器、蹲便器、毛巾架等都已装好。
“（丰华苑）所有的房源都是参照此标准装修的，装修标准约为400元每平方米，承租人只需配少量家具、电器即可入住。”据在场的洪山区房管局工作人员介绍。
与丰华苑一同首次亮相的是其北面，离书城路约300多米的南湖新城家园。该小区共有20栋楼，洪山区政府租下了17、19、20号楼的500余套60余平米的一室一厅作为公租房。
“丰华苑与新城家园均是南湖村、马湖村的村民还建房，由政府签约按市场价整体租赁，再打折出租给符合条件的市民。”上述房管局人员介绍。因此，租户只需对受委托房屋管理机构交房租，不与村民发生直接联系。
据了解，目前南湖片区带装修家电的一室一厅，售价在7500―8000元/平方米，65平米的房子月租金至少在700元以上。尽管，武汉市公租房的租金标准尚未出台，但按照政府此前的预计，至少比市场价低三成，而差额部分由政府补贴给房屋产权人，按此标准计算承租人实际支出的月租应在500元左右。
洪山模式
把武汉市的11.8482万套目标任务分解，洪山区今年的保障房目标任务为2761套，其中公租房建设筹集目标为1600套。
“由于政府保障性住房项目存在限定销售价格、资金回收周期长等特殊要求，使得资金收益相对较低，目前各个商业银行对保障房项目的信贷支持力度都有所保留。”10月19日，国务院国资委研究中心新产业部副部长卢奇骏在武汉企业家论坛上接受记者采访时表示。
“公租房建设与开发一直乏力。”洪山区住房保障和房屋管理局局长何继文介绍说，在保障型住房建设过程中，政府由于缺乏资金，想干干不了，开发商则因利润低、周期长不愿干，“把城中村富余的还建房变为公租房，就是洪山区找到的切实可行的解决办法。”
近年来，洪山区多个“城中村”改造项目相继启动，按政策不少村民有富余的拆迁还建房闲置。此外，洪山区还是武汉高校集中地，空置学生公寓和空置教工公租房较多。这也给“解决办法”提供了必要条件。
今年5月，洪山区确定了“政民（政府与居民）合力、租建转购并用、集散（集中与分散）结合”的公租房运营模式，力图搭建涵盖六类保障房（公租房、廉租房、周转房、廉价房、经适房、限价房）的公共住房保障体系。
经过一个多月的摸底调查，洪山区在马湖村、南湖村筹集了第一批公租房共943套，采取“统一包租，政策补贴差价”的方式，将其纳入公租房的管理范围。如一套65平方米房子，洪山区政府用700元/月租下来，对这些房源进行装修，然后以70%租金比例约490元/月租给公租房对象，让其可以直接入住。
为此，洪山区房管局成立了公租房运营中心，负责公租房项目的运营。
“从获取房源开始，聘请第三方专业评估机构，对公租房房源的市场租金进行评定，确定租金；随后与村委会签订房屋租赁协议；启动装修招投标；依据公租房政策核定资格并确定租户；租户与村集体经营实体签订租赁协议等工作均由运营中心来处理。”在公租房运营中心，何继文详细地介绍了具体工作流程。
《鄂商》杂志记者通过实地了解发现，洪山区聚集的公租房房源都分布在市中心，交通便利，生活配套设施齐全。在社会学者尚重生看来，公租房房源分布在成熟生活小区，不仅有效地降低和节约了公租房保障对象的日常生活成本和工作成本，而且平衡了保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，极大地化解了社会矛盾。
公租房的管理政策范文第8篇
1 政府的依赖性较为突出
上海在推行公共租赁住房建设过程中，其对政府的依赖性表现较为突出，主要体现在以下几个方面。一是土地方面，土地的供应是公租房建设的基础条件，上海公共租赁住房都是由政府提供土地，也由此确立了政府在公租房建设中的主导地位。从另一个角度来说，公租房建设对政府的依赖性也较大。二是资金方面，上海建设公共租赁住房的资金也主要来源于政府，政府以公共财政为主要渠道支付建设费用、管理费用、租金优惠与补贴费用等。三是管理方面，公共租赁住房建成后，住房租赁管理、日常管理以及社区管理都需要政府的参与。
2 保障对象的覆盖缺口难补
公共租赁住房的保障对象是中低收入住房困难家庭，发展公共租赁住房的目标是从根本上解决“夹心层”住房困难。然而，城市的特殊性决定了保障对象的复杂性与多层次性，政府虽持推行公租房之心，却很难填补政策覆盖面的缺口。按收入档次来分，上海公租房保障对象大体可分为蓝领和白领。蓝领是指达不到廉租房条件、又买不起经济适用房的群体，人均月收入在1100元～2300元，主要表现为四类群体，一是来沪务工年限短的单身青年，大专以下学历，在上海从事技术含量较低的劳务工作；二是来沪工作的已婚无小孩的蓝领工人，可能是夫妻同住，也可能只有一方在沪工作；三是来沪工作已婚有小孩的蓝领工人，全家共迁上海居住生活；四是本地中低收入且存在住房困难的蓝领工人(包括未婚和已婚群体)。白领是指超过经济适用房条件，存在暂时性住房困难的群体，人均月收入在2300元以上，主要表现为三类群体，一是初来上海工作或工作年限较短的大学毕业生，暂时难以承担市场租金；二是在上海工作时间较长，且具有一定收入水平的高级技术人才；三是本地中等收入且存在住房困难的白领人才。
另外，上海公共租赁住房的布局郊区化以及对工业园区的依托，导致住房供应仅仅只是保障了因地域或产业而集中的需求对象。如张江人才公寓只为缓解张江园区员工的住房压力、马陆镇永盛公寓与鑫泽阳光公寓只为马陆镇与莘庄工业园区的外来务工人员提供住房。而上海“夹心层”群体大多分散于上海各区县，包括三大中心城区、近中心六区等，很多都尚未形成区域性与相对集中性，却依然处在保障的范围之内，无力按市场价格租赁住房。
3 供应数量与结构双双失衡
公共租赁住房属于政策性租赁房，受政府补贴后其租赁价格低于市场租赁价。目前，上海单套公共租赁房住房租金为800～2500元／月不等，平均每人月租100～1500元／月，比市场价格要低很多。上海公共租赁住房供应数量远远满足不了当前需求。据报道，张江人才公寓约有数百人在排队等待入住，按照递交材料的时间先后顺序安排入住的话，申请者最长的等待时间会在1～2年不等。供应不足是制约上海公租房发展的重要因素，不仅如此，上海公租房供应的房型结构也处在失衡状态。
4 多项流程监管机制不完善
从上海现行公共租赁住房政策来看，多项流程的监管机制尚不完善。一是申请制度，规范化的申请制度尚未形成，申请者的条件、申请的具体流程以及颇受争议的申请者优先与轮候等问题都亟待进一步完善与健全。二是租赁管理制度，住建部等7部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中虽明确规定，公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动，但目前上海缺乏合理有效的租赁管理制度，转租出借现象时有发生。三是退出机制，公共租赁住房主要用于解决“夹心层”的过渡性居住问题，而上海公共租赁住房的租金优惠以及退出机制的缺失致使承租者不愿退出保障，大大降低了有效房源的利用率与政策的保障效益。
5 白蓝领公寓配套服务设施差别化严重
上海公共租赁住房主要有白领公寓和蓝领公寓两种类型。由于保障性住房供应的对象不同，配套服务设施的差别化日显严重。白领公寓周边餐饮、文体、教育、医院、商业、娱乐配套都比较齐全。对比之下，蓝领公寓的配套设施条件却有天壤之别。
二、完善上海公共租赁住房政策的建议
1 明确政府主导地位，引入多方合作运营
对于经济发展迅速的上海来说，推行公共租赁住房首先应对政府的主导地位予以确认，以政府的政策支持和资金保障作为强大后盾，保障工作才有可能持续健康开展下去。但是如果过分依靠政府，由于政府财政能力有限以及缺乏建设激励，住房保障能力将显得相对不足。因此，上海公共租赁住房建设也应适当引入市场机制，让部门机构、工业园区、企业等多方主体共同运营，明确多方主体的职责与功能，建立高效的分工合作运营机制，并以土地、税收、贷款等各方面的优惠政策吸引社会资本参与，扩大建设公租房的融资渠道。
2 分层次、分区域覆盖公共租赁住房的保障对象
为进一步完善上海保障体系，解决住房困难家庭的基本居住需求，必须科学覆盖公共租赁住房的保障对象，实行分层次、分区域覆盖策略。对于上海近郊区与郊区，应极力加快产业集中化，加速工业园区落成，政府牵头组织，依托产业园区与开发区，对游散的“夹心层”(主要为蓝领阶层)给予集中化保障；中心城区与近中心城区，应重点把握“夹心层”(主要为白领阶层)需求特性，以吸引人才、提升竞争力为主旨，鼓励企业各自建造单位租赁房，政府则予以相关优惠支持政策。
3 建立市场调研体系，合理确定供给数量与结构
政府应建立专业化的市场调研体系，充分掌握市场信息，明确市场份额与结构。上海政府可以通过借鉴其他国家的先进经验，引入专家定期调研上海“夹心层”群体，把握“夹心层”的类别、数量与特征，预测该类群体未来发展态势，改善公租房供给失衡现状，为合理确定供给数量与户型结构提供数据支撑与理论依据。
4 重视和把握公租房监管工作力度
重视和把握公共租赁住房的监管工作力度是实际操作阶段的中心环节。一是设定合理的准入标准，严格审核申请者的收入、住房、户口、学历等条件，建立公租房申请者信用档案，杜绝弄虚作假现象，形成规范化的申请监管机制。二是培养与提高入住者的自律精神，抨击并惩罚转租出借等非法行为，全面定期核查入住者的居住情况，加强租房空置率的控制力度。三是实施严格有效的退出机制，采用人性化与法制化并行的管理模式，辅之以行政手段介入管理，建立司法判决和强制执行机制，有效流通公共租赁保障住房，促进公租房监管工作的完善。