公租房管理方案
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公租房管理方案范文第1篇
2018年，公房管理中心在局党组和局行政的正确领导下，紧紧围绕年度工作目标和重点工作，加强工作研究，创新工作方法，不断完善管理机制，努力提高直管公房规范化管理水平，推进各项工作有效落实。现将今年工作总结如下：
一、基本情况
截止11月30日，公房中心共收缴租金405.77万元，收缴率达到91.62%。1#公寓共收取租金267.41万元（公租房租金176.27万元、廉租房租金91.14万元），2#公寓收缴租金63.2万元（公租房租金38.23万元、廉租房租金24.97万元）。
二、主要工作
（一）创新管理手段，提高租金收缴。
1、新增银行代扣。为进一步提升直管公房管理水平，公房中心经过多部门协调和严格测试等充分的前期准备工作，创新性地新增了银行代扣措施。并启用租户和担保人银行捆绑式代扣功能，每月1-20日为租户卡扣款，如租户扣款不成功，则于21-25日对担保人卡进行扣款，实现了由担保人的形式担保转变为实质担保。目前，中心已与近530户租户签订了代扣协议，并实施代扣。该系统服务开通后，住户能够更加便捷地缴纳房租，也解决了部分租户整年交租困难的问题。
2、启用预付费式电表。为切实提高尚福公寓租赁管理水平，加强租金收缴，住房局在1#公寓设置预付费式电表，公房中心配合保障科、&&物业已于6月1日正式启动电表的使用工作。并于8月底对45户欠租户进行了租金清缴。
并于10月底对欠费租户实行了阶梯式电费充值，对欠租6个月内的需缴清房租后才能充值，且因第一次欠租，充值降为100元/次，如6个月内第二次欠租，降为50元/次。对欠租超过6个月的，告知该户停止充值，于5日内日缴清费用或搬离小区，届时物业将对该户停水停电处置，7日后对该户进行强制清房，租户签字。该举措有效地提高了租金收缴率，并切实规范了公廉租房市场。
3、开展“1#公寓”公廉租房违规使用专项检查。为理清公廉租房的实际租住情况，市局公房管理中心在10月份联合相关部门，开展了1#公寓入户大走访活动。此次活动重点查处公廉租房转租、转借等严重违反规定的行为。检查开始前先在小区做好宣传，悬挂横幅，在各电梯口制作宣传栏，张贴各类违规行为，并公布了举报电话。公房中心共分成7组工作人员对814户保障房租户进行走访，采取入户核实居住人身份信息、填写走访记录表、做询问笔录等方式，同时鼓励租住户通过电话、信件等方式监督举报违规行为，建立多渠道的监督举报途径。在检查时间安排上，除正常工作时间入户调查外，还利用晚上时间加班加点突击检查。此次专项检查成效显著，共计走访“尚福公寓”公廉租房家庭480 户，已发现转租转借家庭18户，并要求其主动前往市住房局办理房屋腾退手续，对拒不腾退房屋的，市住房局将协同其他部门进行强制清退。另外，违规家庭将列入诚信“黑名单”，五年内不得申请公廉租房。目前，已有8户办理退房手续，10户退房手续正在办理中。大走访以后将常态化，这也将更好地服务群众。
（二）改变租赁模式，确保资产升值
1、做好全市非住宅公房的调租工作。自2015年全市非住宅公房实行第一次全面调租工作以来，今年年初重新制定了调租方案，针对全市非住宅公房按照市场租金进行了第二次全面调租，并对上一次调租工作中遗留的历史问题进行了清理，租金增长率达12%。
2、认真做好空置店面的公开拍租工作。为保障租赁的公开公平公正，根据《XX市直管公房管理办法》的相关规定，公房管理中心今年对空置店面进行了公开拍租，这也为今后的非住宅公开拍租积累了经验。
3、研究制定XX新村等拼盘房的出售方案。
为更好的规范租赁市场，实现国有资产不流失，在结合宜城片区混合产权房屋出售工作试点经验的基础上，今年对历史原因造成的XX新村等公私混合拼盘房，今年我中心继续加大力度进行处置工作，完成了15套房屋的评估和出售工作。
（三）规范维修管理，改善居住环境。
1、积极抓好直管公房维修管理。组织公房维修项目调研，科学制定年度维修计划，扎实做好维修过程监管，统一维修材料、维修工艺，推进维修工程第三方审计，提高维修经费使用效能，努力提升公房维修质量，不断改善公房住用户居住环境。
2、及时做好保障性住房的维修工作。保障性住房的人员较多，区域集中的特点，由于电梯、消防、智能监控等设备涉及到租户的住房安全，公房管理中心都会在第一时间派出专人进行抢修,做好保障性住房的经费审计和结算工作。截至目前，公房中心共进行500多户维修，维修资金累计投入54.47万元，赢得了租户的表扬与信赖。
（四）强化安全意识，突出汛期检查。
突出抓好公房安全管理工作，及时修订了汛期公房应急预案，强化了安全应急值班，加大安全巡查力度，要求公房管理人员深入公房租户家庭开展公房安全宣传教育，提高租用户安全常识和突况应对能力。针对即将到来的汛期，加强公房安全隐患排查，确保人员物品安全渡过汛期。
（五）做好合同签订，保障租户权益。合同签订过程中，工作人员认真复核担保人资格，并耐心指导承租人规范填写续租合同。并由专人进行交房和现场查验工作，如发现质量问题或设备缺损，与租户及时进行核对、登记，做到随报随修。截至目前，公房中心共签订2#公寓第10、11批租赁合同的150多户，续签1#公寓第5批租赁合同170多户。
今年，中心各项工作推进有序，取得一定成效，但与局党组、局行政的标准要求仍有差距。主要体现在：一是公房管理业务研究有待深入；二是对公房维修管理仍需规范，提高维修质量；三是对房屋租金收缴手段要开拓创新。
公租房管理方案范文第2篇
2010年6月，住房和城乡建设部等七个部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。为响应国家号召，重庆市率先开展公共租赁住房的尝试，目前已经逐步形成具有自身特色的公租房模式。
关键词：
重庆；公共租赁住房；土地；资金；产权属性
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：16723198（2012）24006802
“公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。”2011年9月《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称《意见》）公布。《意见》规定：“大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设”。此后，各地的公租房建设如火如荼地进行。重庆凭借大胆尝试，敢闯新路的精神，逐渐形成了具有自身特色的公租房发展模式，起到了良好的示范带动作用。
1重庆公共租赁住房模式简况
为解决“夹心层”的住房问题，重庆市在2010年颁布了公租房的建设指标，规划在十年内投放4000万平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委书记在重庆调研时曾称赞，公租房建设是解决民生问题的一个创举，是住房体制改革的关键举措，是一次具有先锋意义的重要实践。
1.1广泛的覆盖群体
《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申请公租房。后又进一步扩大为“凡年满18周岁，在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。”取消了收入限制，打破了城乡和内外差别，使覆盖的群体更为广泛。
1.2高端的住宅品质
公租房必须高标准，高品质建设。“方案先行、样板带路、严把材料关、科学抽检、随到随验”是两江新区城南家园公租房建设动工前实行的事前控制。据2012年09月12日的《重庆日报》报道，由于严把质量关，重庆市的保障性住房质量安全管理工作在全国保障性安居工程座谈会上获全国第二，其中，公租房质量安全管理工作位列全国第一。
按照科学规划，合理布局，均衡分布、配套齐全、交通便利，环境宜居，利于就业的方式，打造公租房小区的高端品质。从重庆市的规划中我们看到，目前的公租房主要安排在主城区一、二环之间的21个大型聚居区中。小区附近市政基础设施、小区公共服务设施等已初具形态，配套商业、社会事务管理等实现与公租房项目同步规划、同步建设、同步投用。在公租房小区还成立了党员志愿者服务队，帮助居民解决生活中遇到的各种问题。在2011年入住康庄美地的居民中，超过90%的住户在今年续签了5年的合同。至此，重庆的公租房已经名副其实地建成了品质楼盘。
1.3多样的资金来源
公租房建设资金主要来源于中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让收益的5%、银行及非银行金融机构、公积金贷款及发行债券等几个方面。今年我市共获中央63.9亿元的公租房建设补贴。首批30亿元公积金贷款试点任务也在全国率先顺利完成。而且，建设用地主要通过划拨方式供应，节省了大量资金。2010年11月16日，财政部、发改委和建设部三部委联合发文，在全国范围内推广重庆的公租房融资模式。
1.4公有化的产权属性
公租房的产权属性公有化。2010年7月29日，市长黄奇帆在公共租赁房管理局授牌仪式上说：“公租房永远姓公。”为保证公租房公开透明，实现良性循环，重庆市还制定了一套封闭的管理运行方法，杜绝公租房上市，并不得进行出租、转让、赠予等市场化交易。这一系列政策的实施有效地避免了权力寻租、腐败等现象的发生。
1.5完善的退出机制
重庆市公共租赁住房每次合同的最长期限为5年。承租人在合同期满后，应自行退出。如需续租，则应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，可重新签订租赁合同，也可选择申请购买居住的公共租赁住房。对于转租、空置、拖欠租金、改变住房结构或使用性质等相关违反租赁合同约定的行为，应终止租赁合同。截至目前，共有12户公租房承租户不符合租住条件被退租处理。
2重庆公共租赁住房模式的现实意义
目前，重庆的公共租赁住房模式渐成“样本”，重庆的探索和尝试也因而有了更加深远的意义。
2.1有利于汇聚人才，推动经济社会发展
随着市场经济的发展和城市化进程的加速，大量的进城务工人员、大学毕业生、技术人员在城市之间流动。而过高的房价和房租往往成为这些人员选择工作城市的一个重要制约因素。重庆的公共租赁住房不设户籍限制，增强了外来人员对本地的归属感，有利于汇聚人才。
同时，公租房建设，势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业的发展。更为重要的是，有利于中低收入群体从房贷的重压下解脱出来，拿出积蓄，改善生活，因而能够刺激消费，吸引更多企业来渝投资。
2.2有利于城市、产业、人居协调发展
公租房的建设一方面，会拉低房屋租赁市场的价格，延缓中低收入者的购房需求，牵制房价非理性上涨；另一方面，也可使建设企业从中获得资金收益。此外，企业在减少资本投入的同时能有效地解决职工的居住问题，为企业获得稳定的发展环境创造了条件。百姓则获得实实在在的居住权。“靠近基础设施、靠近原住民、靠近产业”是两江新区公租房规划的一大原则。城市、产业、人居在这里实现了相互促进、相互融合。
3重庆市公共租赁住房发展的对策建议
重庆市在公共租赁住房建设和管理方面的探索和尝试为其他兄弟省市提供了很多有益的经验，然而，要想进一步拓宽发展空间，就必然要不断地总结经验教训。从目前的情况来看，我们还应采取以下措施：
3.1进一步拓宽资金来源渠道
“要优先保证保障性住房建设用地，落实好行政审批、税费减免方面的优惠政策，加强对保障房建设的金融支持。”将财政在保障性住房建设方面的短期集中投入变为长期分散负债，按工程进度分批次地给予相应额度的补贴，以此来缓解财政上的压力。
3.2继续完善法律、法规体系建设
2012年 6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），收到了良好的效果。然而，《办法》对公共租赁住房的相关规定较为宽泛。因此，在不违背《办法》的前提下，各地还应结合自身的实际情况，制定一些切实可行的地方性法规。目前，重庆市已经相继出台了《重庆市人民政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见》、《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加快公共租赁住房的指导意见》、《重庆市公共租赁住房管理细则》、《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行办法》等一系列政策法规，起到了良好的规范作用。但是，公共租赁住房的运营和管理是一件复杂的系统工程，随着公共租赁住业的不断向前发展，必然又会提出许多新的问题，这些问题能否妥善地解决，直接关系到公租房的公平公正。因此，应进一步完善公租房的法律、法规体系建设。
3.3逐步加强后期运营管理
据统计，截至2012年9月28日重庆市公租房分配量已达到15.5万余套，直接惠及40余万民众。在为群众提供巨大便利的同时，这也必将产生大量的后期运营管理问题。因此，应切实加强公租房运营过程中的监管，一方面应实行严格的退出机制，另一方面，应建立物业维修基金和物业管理费等配套资金，以保证公租房能够实现良性运转。
为了进一步实现中国人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。”今后，中央将根据财政收入增长情况进一步加大补助的力度，特别是对中西部地区的补助。在此情况下，重庆公共租赁住房必将迎来更加广阔的发展空间。
参考文献
［1］重庆市公共租赁住房管理暂行办法［N］.重庆日报，20100609.
公租房管理方案范文第3篇
关键词：公租房；REITs；REITs运作模式
一、引言
公共租赁住房简称公租房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。然而公租房作为一种政策租赁住房，前期投资规模较大，主要靠租金收入来回收成本，处于保本或微利水平，这样使得资金沉淀的周期过长，资金回收周期较长，缺乏投资吸引力，融资比较困难。
融资困难促使政府寻找其他的融资渠道。这时房地产投资信托基金（以下简称REITs）这一在国外大放异彩的创新金融品种就引起了人们的关注。从提出引进REITs建议到选择试点这一路并不平坦，时至今日也没有明确的试点方案出台。因此，基于REITs的公租房运作模式的研究符合当前REITs试点研究的需要，同时对公租房REITs的运作模式设计有借鉴意义。
二、REITs与房地产信托及房地产投资基金的区别
房地产投资信托基金（REITs）是一种专营房地产项目的金融工具。它是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，以物业资产的租金等收益为来源，定期将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs与国内已有的房地产信托与房地产投资基金的区别如下。
房地产信托是指信托投资公司遵循信托的基本原则，将委托人的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将部分收益支付给受益人的行为。
房地产投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的原则，运用现代信托关系的机制，以基金方式将各个投资者分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，投资于证券等金融产品或其他产业，以实现预定投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。
对比三者的定义可以发现：房地产资金信托是以投资公司参与房地产项目；房地产投资基金则属于基金的一种，投资于房地产领域；而REITs是在满足法律定条件后依法建立的证券化的房地产投资资金，流动性更强。
三、公租房引进REITs的重要性和可行性分析
前文中提到，政府对REITs的引进是赞成的，也希望地方政府的试点方案侧重保障性住房领域进行设计。同时，地方政府与民间也对REITs抱有很大的期望。因此，在多方赞同的情况下，研究公租房引进REITs是符合时代特色的。
（一）公租房引进REITs的重要性分析
1.有利于解决公共租赁租房的资金短缺问题
关于公租房存在的资金短缺问题在文章第一部分已经进行了阐述，引进REITS可以吸引民间资本，给公租房建设注入新鲜的血液，缓解资金压力，拓宽融资渠道。
2.有利于引导公民投资理财
中国一直以来都是以高储蓄为特色的国家，但是普通大众能够参与的具有可观回报的投资很少，以至于公民一直以来被迫选择将资金放在银行。现在我们引进REITs，公租房稳定现金流带来的稳定收益对手握高储蓄的公民来讲是一个很大的吸引力，与此同时也是一个双赢的举措。
3.有利于公租房的成长
从可持续发展的角度来讲，政府层面的工作量太大。保障性住房到最后都会回到市场化的运作机制，政府只是一个指导者，在供需严重失衡时暂时主持保障性住房的建设，当供需不再那么失衡时，市场则成为主导者，这时市场的供求关系主导着大局。
（二）公租房引进REITs的可行性分析
REITs在中国保障性住房领域的试点工作到目前为止主要经历了三个阶段。
第一阶段，概念的提出。2008年12月3日，在国务院常务会议正式提出，要通过大力发展房地产信托投资基金（即REITs）拓展企业融资渠道。紧接着，京、津、沪三地便申请成为试点区。
第二阶段，方案设计。上海浦东新区率先提出了两套方案：一套是人民银行、银监会主导设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。然而，试点工作遭遇了2010年4月17日以来的房地产调控，进入了新一轮的调整期。2010年5月，人民银行将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下就REITs怎样支持保障性住房建设等问题补充材料。与此同时，REITs也从商业地产转向了保障房。
第三阶段，经过四年的沉淀，REITs方案已经比较成熟，各地方政府也已做好了准备。2012年8月，北京已将朝阳区的五个公租房项目打包，申请试点发行REITs，一旦获得证监会批准即可将公租房资产证券化。
综合来看，国内REITs试点工作条件已很充分。其一，政策层面。政府明确支持在保障性住房领域发展REITs，而且REITs试点基本成熟。其二，潜在投资者众多。从上海、天津这些踊跃申请试点的城市可以看出，投资者对于这种新型产品很有兴趣。其三，众多经验可以借鉴。国外及香港REITs发展的经验为中国大陆提供了丰富的经验指导。
四、REITs运作模式探讨
经过几十年的发展，REITs有了一些比较成熟的运作模式，目前从房地产行业和证券行业的相关法律制度方面考虑，比较可行的三种模式是信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式。
（一）REITs三种模式的对比分析
信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式三种模式各有优势与劣势，具体见下表。
对比三种运作模式，房地产信托计划是最符合REITs产品设计要求的模式，但是信托的法律构架已经成型，要对其改变难度较大。封闭式产业基金的模式具有组织结构上的优势，以专业房地产管理公司对资产进行管理，利于REITs的成长，但同样因为法律问题，在实施中的难度较大，不过有香港作为很好的借鉴。房地产公司REITs模式所面临的法律制度方面的障碍相对较小，所有权与收益权结合，是目前可以考虑实施的模式。但是，对外投资的限制对公司的成长不利，并且存在公司职能管理与房地产项目管理之间的利益冲突。
（二）我国公租房的REITs运作模式构思
考虑到信托计划存在法律障碍及房地产公司运营模式的硬伤，在保障性住房领域REITs成长动力不足。这样一来，采用封闭基金模式的可能性比较大，且有香港的REITs作为借鉴。但是，由于产业投资基金类的法律制度不完善，所以对投资者的利益没有法律上的保障，公信力不强。本文还是倾向于封闭式基金的运作模式，同时也对香港的REITs结构进行了调整。我国公租房REITs运作模式如下图所示。
在实际操作中，设有如下原则：一是基金管理公司承担REITs的管理工作，取得租金收益并以不少于租金收益的90%派发给投资者；二是承租户向政府公租房管理机构申请租赁公租房，通过审核后，由政府公租房管理机构进行配租并综合考虑承租人情况，给予一定的租金补贴；三是租金补贴与租金相分割，实行两条线的管理；四是为了保证投资者的利益，基金以封闭式运作，以五年（也可视项目而定）为周期开放。
这种模式的一个大前提就是法律法规制度的完善。虽然由政府出面对公租房的出租和租金收入进行把关，但是也需要相关产业基金法律和法规来规范整个REITs市场，减轻政府的负担。在相关产业基金法律和法规缺乏的情况下，政府应该对REITs基金管理公司的成立严格把关，把相关的政策写进公司成立的相关制度中，以规范其行为。
五、结论
REITs在中国的道路几经曲折，从一开始致力于经营传统业务，到如今专注于保障性住房，随着时间的推移，终于要与世人见面。至于面纱揭开之后是什么样的内容，以什么样的模式进行运作，现在还不得而知。本文分析了三种可能的REITs模式，构建了我国公租房REITs的运作模式，希望能起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1]刘方强，李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济，2010（12）.
[2]李静静，杜静.保障性住房融资中运用REITs的探讨[J].工程管理学报，2011（1）.
[3]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所，2004
公租房管理方案范文第4篇
未来的珠江黄金岸线，不盖密集高楼，珠江美景不再遮遮掩掩。2月19日，广州市政府常务会议审议通过了《关于推进“珠江黄金岸线”建设的工作方案》（以下简称《工作方案》）。按实施计划，珠江黄金岸线建设时间为2012-2020年，目标是“一年建设有序开展、三年初显成果、五年提升达到国际一流、十年引领示范地区发展”。近期将大力推进产业转型升级、加快沿岸污染企业搬迁等多项重点工作。
广东法院出版网络舆情白皮书
新年伊始，广东省高级人民法院又“大胆”了一把：领全国法院之先，出版了网络舆情白皮书。这一“大胆”行为是广东法院逐步“强化司法宣传、完善司法公开”的又一重大举措。
广州试点官员重大事项申报公示 含配偶子女情况
广州市纪委常委梅河清2月20日在新闻会上表示，在南沙区率先试点的“领导干部财产公示”更名为“领导干部重大事项申报公示”，申报范围、内容均有所扩大。该项工作将于全国“两会”（3月份）后启动。，“重大事项”不仅限于财产申报、公开，还包括领导干部的配偶、子女情况等。
东莞最低工资标准加210元
广东省今年5月上调最低工资，东莞市府办在近日市委一号文的通气会上透露，东莞最低工资调增幅度19%达到1310元/月，意味着企业每月增加成本8亿元，这让拓宽企业空间的任务更为紧迫。
广州公租房办法出台
至少6万户家庭可纳入范畴
“阵痛”3年，历经两度“征求意见”，广州市的公租房办法终于出台，并将于5月1日在并入公租房管理的廉租房上正式实施，预计有6.02万户本地户籍家庭纳入该政策范畴，而目前广州在建的公租房约7万套。首批公租房将于今年年底推出。
香港男雇员4月起可享有5天全薪待产假
据香港文汇报报道，香港医院管理局大会近日在内务及运作会议上，讨论及通过推行员工侍产假安排，以响应政府促进家庭融洽雇佣措施。由4月1日起，符合资格的医管局男雇员在其婴儿出生时，可享有5个工作天的全薪侍产假。
去年港澳游客赴台冲破百万人次大关攀上新高峰
据台湾“陆委会”公布的最新数字，2012年来台湾的港澳旅客较前年的81万人次成长逾两成，一举冲破100万人次大关，港澳也成为继中国大陆及日本之后第三个来台旅客突破百万人次的地区，攀上历史新高峰。
澳门小伙恋上骑行 每月骑14小时往返澳门广州
“青春对我而言是一次选择的机会，与其规规矩矩地生活，还不如用有限的时间去疯狂一次。”21岁的澳门小伙李子健每月坚持骑14个小时的单车，踏过近200公里往返澳门与广州之间。李子健说，长时间骑行磨练了他的意志，也让他更清楚地认识自己，看清未来的路该怎么走。
公租房管理方案范文第5篇
关键词：公租房；租金；成本
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708
重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。
一、文献综述
[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租
金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。
常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。
家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。
广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。
将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。
深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。
北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。
香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。
新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。
重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。
从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。
二、公租房租金成本的理论分析
在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。
公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。
（一）理论假设
假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。
假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。
租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。
（二）公租房租住成本模型构建
公租房管理方案范文第6篇
两年间,历经多个部委和研究机构探讨,几易其名后,《基本住房保障法》征求意见稿终现雏形。
“保障房建设最大的难题有两个,一个是思想认识,另一个是资金。用立法的手段可以同时解决这两个问题。”住建部知情人士对《财经国家周刊》记者表示。
参与立法工作的一位专家透露,该意见稿最大的亮点是把基本住房保障作为政府的责任规定下来。“中央政府、省级和市县级政府分别应该做什么,里面有比较具体的规定。”
法规出台生效尚待时日,关于保障房融资的研究却由来已久。政府与开发企业如何联合,金融制度如何创新,成为推进保障房建设下一步的重中之重。
住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示,一个长远的制度设计是,保障房建设由社会来参与。“不管是国营、民营,其他的机构,都欢迎。”“对这些对象,从金融办法、贴息的办法,发补贴的办法,来体现政府的职责,从优惠政策体现政府的职责。”
此番表态,意味着决策层对解决保障房融资难题的新思路:政府依然唱主角,但社会资本的进入将拥有更多路径。
租赁住房困境
“经济适用房和限价房不缺钱,而是缺地,真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境,主要指后两者。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》记者说。
根据住建部的测算,要实现廉租房对象的“全覆盖”,廉租房建设每年需资金500亿元。王珏林透露,目前廉租房的资金来源中,财政拨款与土地出让金平分秋色,同为最主要的资金来源。
而作为保障房主力军的公租房,因诞生最晚,融资渠道甚至未有明确规定,地方政府只能先行先试。
自2010年来,重庆市正开足马力,打造国内最大体量的公租房。6月,重庆市长黄奇帆公开表示,三年内,重庆主城区将建设3000万平方米公租房,预计将解决150万市民的居住难题。
多家接受《财经国家周刊》采访的地产企业均表示,保障房建设土地加建设成本约2500元/平方米左右,以此计算,三年之间,重庆需拿出近750亿元专项资金。
根据公开资料,重庆市政府准备先期投入250亿元,剩余500亿元将通过社会融资。
即使在这250亿元政府投入中,也并非资金注入,而以供地为主要手段。黄奇帆在10月份表示,政府将投入3万亩土地来支援公租房建设,按60万元/亩拆迁成本计算,此项投入将达到200亿元。
2009年重庆市财政收入为1165亿元,其中土地出让金就高达440.47亿元。3万亩土地无偿划拨给公租房,无疑将改变重庆未来两年的财政收入格局。
按照重庆市政府设想,剩余的500亿元社会融资,需要依靠金融机构获得。而以5%平均利息计算,每年政府需支付利息25亿元。
“一个现实问题是,银监会要求银行有商业可持续性,就是要赚钱。但保障房可否产生动力?”建设银行人士说。
即使在地方政府的强力推动下,银行贷款不设障碍,而还本付息的问题仍待解决。
租金水平被视为可否还本付息的重要标准。如果租金水平较低,会造成银行贷款来源的缺乏。一位中国工商银行总行的人士透露,目前全国各地政府的支持力度不一。如重庆的公租房租金水平约为市场价格的60%,广东在40%~60%之间,南京为70%。“作为商业银行总行,我们会面临区域化的问题,同样的政策在重庆问题不大,在北京可能很难落实。”
上述人士透露,目前北京一部分公租房源自市场采购,成本约为8000元/平方米。“按照北京市的出租水平,回报率不到3%,而银行的负债资金成本,也要达到5~6%,这个租金能付息就差不多了,还本比较困难。”
但在中国银行金融总部的一位人士看来,公租房可以成为比较稳妥的市场。“如果公租房在贷款期限上,商业银行有一个突破和一个原则性的指导,我相信银行愿意支持公共租赁住房的建设。”
他的建议是,各地成立专门的公租房运营公司,由政府财政拨款。银行为其下属项目公司贷款,收益二八分成,大头归银行。公司以盈余来建设新的公租房,逐步摆脱对银行的依赖。
“保障房建设要以租为主还是以售为主,这个认识要统一起来。目前来看,公租房是主流。”王珏林对《财经国家周刊》记者表示,各地方政府的态度,将直接影响到保障房路径的选择,同时也将左右银行的贷款思路。
引入民间资本
重庆的公租房建设,带有明显的政府色彩。黄奇帆曾公开表示,“为确保公租房的公共保障属性,公租房应该由政府投资,国企承建。”
重庆拥有庞大的国资后盾,政府下辖投资公司,国有资产超过万亿,成为政府意图的强力执行者。
而在更多城市,只靠政府投资,保障房建设难以提速,只得寄望民间资本。南京市的“统管统筹”是典型。
2010年下半年,南京市房管、国土、交通、城建等融资平台共同出资10亿元,成立了南京市保障房建设公司。“以政府为主导,但我们同时选择万科、中海、中冶等16家房地产知名企业,作为开发合作伙伴。”南京市房改办人士表示。
在此基础之上,该公司与国开行、建设银行和交通银行等陆续开展金融合作,为公租房建设提供强力支撑。
自2009年始,南京市规划了4大组团式保障房项目,其中保障性住房510万平方米,总投资额超过300亿元。“引入民间资本,无疑加快了保障房建设步伐。”上述房改办人士表示。
政府资源与民间资本结合,在某种程度上奠定了保障房资金的路径;对金融机构而言,后续的制度创新迫在眉睫。
建设银行个人金融与信贷部总经理杨绍萍对《财经国家周刊》记者表示,目前的金融政策,更支持长期持有型物业,对公租房来讲,亟需政策突破。但她的疑问是,制度创新背后,公租房未来靠什么延长贷款?“即使银行有相应的配套办法和制度可以投入,仅凭政府解决公租房的问题是不够的,需要市场更多参与。”
“制度创新的要点是,怎么动员我们的开发商,把被动变成主动的行为,通过持有方式,让企业也可以获得稳定的收益。”杨绍萍说。
与此相对应的是,许多城市的土地出让中,经济适用房与限价房的配建已很普遍,但租赁型保障房(公租房、廉租房)的建设主体仍未明确。多家开发企业在接受《财经国家周刊》记者专访时,均对保障房建设表现出浓厚兴趣。但对保障房的持有及后续管理,仍存疑虑。
碧桂园总裁莫斌提出一个设想,与国土部和银监会联手,做一个可容纳30万人的保障房小镇。“看可否找到一个可行的模式。”
“未来20年内,国家累计要投入15万亿元来建保障房。”万科首席研究员谭华杰对《财经国家周刊》表示,未来中国保障房有望达到市场的50%。
万科涉足保障房的时间已经不短,但谭华杰的担忧“第一是分配问题,第二是退出问题”,“归根结底,它到底能不能成为一个产业”。
在保障房领域,绿地集团迄今总投资额已达百亿之巨,但“现在只做两类,一类是经济适用房,一个是城市危房改造”。绿地董事长张玉良对《财经国家周刊》记者说,绿地在公租房领域只能小心探索。“现在是5%的回报率,你做不下去,因此必须要有政府某些方面的政策或者补贴才能运作。金融创新,重点要放在公租房。”
此轮调控的一个结果是,保障房建设被前所未有地重视起来,政府与企业正在尝试达成某种默契。民间资本参与保障房,在决策层已形成共识。
金融创新冲动
政府与企业,无论谁来主导保障房,金融创新都已成为首要任务。
在种种融资尝试中,REITs(房地产信托基金)的推进工作最为迅速。证监会基金研究中心人士透露,“REITs由央行牵头,多部委参与,银监会现在也在积极推进,具体要看它能否推动我们的保障房建设。”
证监会基金监管部的一位人士也对《财经国家周刊》记者表示,“基本的法规和方案都已经有了。但是因为这个事确实非常敏感,需要结合实际的市场情况找时机。”
此种融资方式在海外市场已很成熟,主要针对商业物业。而它在国内广受关注的原因是,廉租房将作为这一产品的核心打包出售。
“最早是按照国际适用的一些业态(商业地产)来做的。一直都在准备,但调控期间,要看哪些更适合中央政府的口味要求。”参与REITs试点的人士透露。
种种迹象表明,天津最有可能成为首只REITs产品的诞生之地,多位参与其中的投行人士均对《财经国家周刊》记者肯定此种预测。“打算用1万套保障房做成REITs产品,全部为廉租房。”
业界对REITs的期盼由来已久,大半年前,REITs在京津沪三地甚至已呼之欲出,但最终夭折。证监会基金监管部人士对《财经国家周刊》记者表示,“一个产品的创新,除了市场化风险以外,还有一个就是要看政策风险。在目前情况下,地产行业还处于宏观调控周期内,有很多政策上的不确定因素,我们也在等待条件的成熟。”
而嗅觉灵敏者,却已开始将私募基金引入保障房领域。
消息人士透露,重庆市已经推出一只基金产品,主打公租房,由政府投资,折算平均造价为5600元/平方米。
北京同样在悄悄做公租房基金试点,只是少了一些官方色彩。
全国工商联房地产商会会长聂梅生对《财经国家周刊》记者透露,商会与上海建银精瑞资产管理有限公司正在做公租房基金筹备工作,“方案已经成形,并提交了主管部门。”
这只基金策划已有数月,聂为小组组长,华远地产总裁任志强为副组长。11月16日的一次闭门会议上,任志强提议,“赶紧报上去,国务院层面已经知道这件事”。按照聂梅生的设想,用这样一个民间基金做公租房,其平均造价仅为4000元/平方米。“前期以私募股权的方式进来,三年建造,四年运营,七年以后通过REITs产品退出。”
在一次业内闭门会议上,聂梅生提出了这一计划,并得到银监会和北京市金融工作局人士的认可。“我主张房地产基金要找到政策支持那个杠杆,推高房价肯定不行,先找到政策支持点,再来争取做一些事情。”聂梅生说。
在她看来,公租房是持有型房产,又有政策支持,恰恰适合基金进入。“许多城市实行保障房代建模式,将代建这一块拎出来,就是基金。”
这正是许多开发企业最为头疼的地方,即公租房建成后,如何出租和管理。聂梅生认为在大城市如京沪,若有一个专门机构来募集资金、参与管理,并非难事。
《关于加快公租房公共租赁住房的指导意见》(以下称意见)出台虽然是利好政策,但基金进入保障房领域的成功与否,最大的变数不在于政策,而是回报率。对高回报盛行的基金领域来说,保障房还只是张陌生的面孔。
聂梅生透露,其筹备的基金规模在100亿到300亿之间,投资者不超过200人,预期年收益率在5%~18%之间。
高回报的前提是优惠政策的落实。按照《意见》规定,地价为市场价格的50%~70%,这意味着容积率的成倍增长。“而且公租房用地免征城镇土地使用税,免征营业税和房产税,因此这个模型当中,只有所得税。”聂梅生说。
她同时透露,退出机制也已设计好三种方式:政府回购、市场出售和REITs退出。
公租房管理方案范文第7篇
关键词：公租房；问题；对策
一、引言
近几年来，全国各大城市的房地产状况成为困扰很多人的重大问题，房价节节高升，政府多次艰难调控，成效不大。很多人指出，造成这一原因的关键在于政府的经济发展主导方针，要改变民众对于住房问题的担忧，政府就需要改变转变经济发展方式。那么，政府如何改变呢？重庆近年来进行了一系列有益的探索，根据自身发展状况，即重庆市城市化率很低，新增导入城镇居民或待保障的原来户籍居民的收入相对较低，没有足够的经济实力购买保障性住房，因此重庆选择了大规模提供公共租赁住房的保障方式。
二、重庆公租房建设的特点及现状
公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。构建新的城市住房供应体系，特别是解决不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题，逐步实现保障性住房全覆盖。
1、重庆公租房的特点
1.1目前由于房地产价格上涨迅速，一些低收入者根本没有能力购房。
重庆市政府为了实现党的十七大提出“住有所居”的目标，重庆积极探索城市住房供应“双轨制”（市场+保障），对住房制度进行必要的完善。形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，力争在“十二五”期间建设的公租房加上历年建设的廉租房、经济适用房、棚户区改造、城中村安置房等，力争实现占城市总人口30%以上的中低收入群体住房由政府保障的目标。
1.2公租房建设坚持公建公有的方向，统一规划，建设规模大。
公租房完全由政府组织实国有投资集团施建设管理，公租房建设资金由政府组织统一措施，由市国资委具体承担，并给予政策上的支持，但其产权由政府持有。公租房按照“小集中、大分散“的方式，由市统一按”均衡布局、适于就业、公交便捷、配套完善、环境宜居、生活方便“的要求，特别是考虑了商品房与公租房的“混搭”建设，避免出现社会各阶层的隔离和形成“贫民窟“，促进和谐，规划布局在一、二环之间的21个20万至30万人口的大型聚居区中。2010年至2020年，主城区和远郊区县各规划建设公共租赁住房2000万平方米，全市建设规模达到4000万平方米。
1.3 租金优惠
公租房建设用地以划拨方式供应，无土地出让金、无相关税费、无开发利润，租金只考虑建设贷款利息、房屋维修费等因素，公租房租金不超过同地段、同类型、同品质商品商品房租金的60%。首批投放市场的公租房月租金价格为每平方米9-11元，以后的价格实行实时动态的调整。
1.4无户籍限制
打破了传统住房保障户籍限制界限，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员均可申请。
1.5配套设施齐全，出行方便
房间的厨房、厕所齐全，进行了简单装修，自购家具、电器后可直接入住。周边有完善的教育、商业、体育、医疗等配套设施。公共租赁住房布局有轨道交通支撑，有快速普通公交线路通过，出行十分便捷。
2.重庆公租房建设现状
重庆市于2010年2月启动公租房建设项目，2010年启动了包括北部新区鸳鸯片区、大竹林片区等在内的7个片区，共988万平方米的公租房建设项目。2010年2月28日，位于重庆北部新区鸳鸯组团的公共租赁房聚居区――“民心佳苑”正式开工建设，这是重庆首个开工建设的公共租赁房聚居区，新建小区为高层电梯房，户型在80平方米以下，主力户型为50平方米至60平方米，将容纳住户1.2万户至1.5万户。经过两年多的努力，民心佳园、康庄美地等项目已交房，其他项目正按计划顺利推进，到2011年年底，主城区在建项目交房量为490万平方米、85812套。2011年3月2日，重庆市公租房举行了第一次摇号配租， 2011年6月重庆两江新区万寿、龙兴、鱼嘴、复盛、思源和九龙坡西彭、巴南龙洲湾、渝北木耳等8个公租房项目集中开工。此次开工面积达1149万平方米， 2011年9月30日，第二批公租房项目集中开工。它们是重庆九龙坡陶家公租房项目88万平方米、金凤公租房项目50万平方米和巴南界石公租房项目
到2012年9月底，重庆市已摇号配租公租房15.5万套，惠及40余万群众。已获配租的人群中，进城务工人员占50%左右，住房困难的城市居民占40%左右，大中专毕业生占10%左右。租住家庭九成以上属于低收入家庭。2012年重庆主城区第二批公租房7个项目于近日集中开工，面积达441万平方米。2012年重庆市完成12万套左右的公租房交房任务，加上2011年已交房的8万多套，共计可实现20万户居民入住。
三、重庆公租房建设存在的问题
1、准入条件过于宽松
公租房的申请范围扩大，打破了户籍限制，凡是重庆市主城工作无住房者都可以申请公租房。但公租房的供给是有限的，而申请范围的扩大，可能会产生挤出效应，导致很多本可以通过市场解决住房问题的人申请公租房，使一部分真正住房困难的人住房问题得不到解决。这样就违背了公租房建设的初衷。建议公租房审核要严格要经过详细的调查、访问，防止打政策的“球”的现象产生。
2、租金问题
公租房帮助住房困难家庭解决住房问题，就要充分考虑住户的收入以及他们可以承受的租金水平。深圳就出现因为租金定得过高而出现租户弃租的现象。重庆市政府将租金定为市场租金的60%。但是大量的公租房建设需要一次性投入大量的成本，租金定的过低，回收期长，公租房建设风险大，而且存在融资困难，这样就必须做好成本控制。
3、 信贷瓶颈依然存在
目前各地在公租房建设管理方面，还处于“摸着石头过河”的实验阶段，其中，投资主体单一、融资渠道有限，成为最为困扰的难题之一。重庆公租房融资采取“1+3”的模式筹措资金，1”是指财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。“3”是除财政投入外的800亿元融资贷款，通过社会融资渠道，如银行贷款、社保基金贷款等。其中银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源，但实际运行的情况并不乐观。商业银行、保险公司、基金公司对政府提供的保障房建设项目通常持观望态度，积极性不高，盈利性金融机构重视的是资金在投放之后是否能如期回收、是否能获利润，目前很多商业银行在允许放贷给公共租赁房建设项目，很大程度只是为了出让部分利益而赢得“政府公关”，并为了在当地更好的发展银行业务，商业化的运作才能真正吸引金融机构的资金。。此外，重庆也提出引导如保险资金、社保资金、信托资金等社会资金参与公租房建设，但目前为止并无实质进展。
四、完善重庆公租房建设的对策建议
1、完善法律法规，加强政府的监督
首先应加快相关的法律法规建设和管理服务体系建设，成立专门的公租房管理机构，并配备专职管理人员。二是加快建立信息共享平台，完善个人收入申报制度和个人信用档案，将公租房的管理与廉租房、经济适用房入申报制度和个人信用档案，将公租房的管理与廉租房、经济适用房等保障性住房对接。三是建立一套科学的准入门槛和退出机制，确保等保障性住房对接。四是统筹考虑本地户籍人口和非本地户籍人下运行。五是加强监管，对提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、出口。
2、构建市民收入与租金的联动机制
对于公租房租金问题不宜过高，也不宜过低，都会产生一系列的社会问题，因此租金的设置标准应与居民收入挂钩，即应规定市民家庭年收入与公租房年租金一定倍数，一旦超过这个倍数，租金标准就随之调整，但这个标准如何制定，需要相关部门进行广泛的社会调查，并组织社会的夹心层代表开展听证会，最后再加以颁布实施。
3、拓宽融资渠道，保证资金供应
目前，重庆市公租房融资渠道过窄，主要为财政拨款及银行贷款，这两种方式对于大规模的公租房建设来说，还是显得过于单一，应采取多种融资方式，拓宽资金来源，保证公租房建设更好地实施。针对占人口较大多数的夹心层人群，实现以企业为主的多元投资主体，拓宽资金来源，保证公租房建设更好地实施，融资模式有很多种，如BTO模式，主要使民间资本更好的参与到廉租房建设项目中，以提高效率，降低风险。建立廉租房信托基金（ REITs）。由REITs 投资收购或建造适合公租房标准的住房，为政府分担筹集廉租住房房源的责任等。（作者单位：重庆工商大学融智学院）
参考文献：
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[2]王英，胡梦阳. 建立中国新租房市场方案的思考[J].软科学，2011，（9）.21-23
[3]华佳，公租房“重庆模式”的制度设计与思考[J].上海房地2011，（5）.110-112
公租房管理方案范文第8篇
一、基本情况
（一）建设用地方面
2011年廉租住房项目用地为1484㎡及2011年公共租赁住房项目用地为4530.78㎡其性质均为行政划拨。以上两个项目的选址意见书、土地使用证、建设规划用地许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐全，不存在擅自改变保障性安居工程用地的土地用途及擅自改变保障性安居工程住房用地性质从事商业性房地产开发等违法违规行为。经济适用房由朝阳三合房地产开发公司在“柏峰紫域”项目中配建，其土地采取出让形式，其占用土地1736㎡。
（二）招标投标方面
2011年廉租住房项目及2011年经济适用房项目，建设程序要件齐全有效，招标公告通过指定媒介公开，不存在将必须进行招标项目化整为零及以其他方式规避招标问题。招标机构资质符合要求，招标项目依法在建设工程交易中心进行交易，采取随机抽取方式确定评标专家，专家评委人数符合法定比例。投标资质真实有效，分包工程合规，不存在转包、挂靠问题。招标人、投标人严格按中标通知书的内容订立施工合同。招投标有关资料全部归档，档案管理规范。不存在领导干部违反规定干预和插手招标活动问题，中标企业施工手续齐全有效。
2011年公共租赁住房项目选址意见书、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐备，正在进行项目招标公示。
（三）工程质量方面
建设单位依法履行工程质量监督、施工图审查、施工许可等基本建设程序，参建各方主体具有相应资质，项目经理、项目技术负责人、质检员和其他专业技术管理人员均持证上岗。单位工程开工报告、施工技术交底记录、施工日记等相关技术文件和资料齐全。工程现场总平面布置符合施工组织设计要求，混凝土搅拌站的设备状况和工作环境及管理制度符合规定要求。钢筋规格、数量、间距、锚固长度、接头位置、钢筋保护层厚度符合要求，工程地基基础、地下结构防腐、防水符合要求，结构构件表面平整度符合要求。房屋使用功能中墙体结露发霉、外保温墙面裂缝、填充墙裂缝、现浇混凝土楼板裂缝、屋面及有水房间地面渗漏、外窗渗漏等质量通病均进行了有效的防治，严格执行住宅工程质量分户验收制度。
（四）工程安全方面
保障性安居工程项目施工企业均取得了《安全生产许可证》，建设项目按规定进行了项目安全检查监督备案。建设单位对工程建设过程中可能存在的重大风险进行全面评估，并将评估结论作为确定设计和施工方案的重要依据。建筑施工现场严格执行《建筑施工现场环境和卫生标准》（JGJ146—2004）、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）及《施工企业安全生产评价标准》（JGJ/T77—2010）。深基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、起重机械设备及安装拆卸工程等危险性较大的分部分项工程按《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》进行安全管理。施工现场岗位防火安全责任制落实到位，消防器材配备齐全，建筑施工现场按相关规定开展文明施工。
（五）资金管理使用方面
保障性住房项目工程建设资金严格按照国家规定筹集，并基本上按施工进度拨付资金，资金拨付手续完备。按照规定在地方财政年度预算中安排资金，无闲置和影响资金使用效益问题。按规定将土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值净收益余额全部用于保障性安居工程，建设补助资金实行“专项管理分账核算、专款专用”，使用中无挤占、截留和挪用，不存在补助资金、公款私存等违规行为。保障性安居工程项目法人设置专账管理安居工程资金，财务核算符合规定，严格执行财政资金“收支两条线”管理制度，对发放补贴资金进行认真审核，被补贴对象的确定符合相关规定，按照“先租后补、不租不补”的方式发放补贴。
（六）住房分配方面
编制《县经济适用房管理暂行办法》（建发[2008]39号）、《县城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建政办发[2007]65号）等相关政策，拟准备颁发《县廉租住房按份共有产权管理暂行办法》并在相关政策基础上对保障性住房的具体分配方案，及时向社会公布，现已建立了保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，严格执行社区、街道、民政和住房保障部门四级审核，县报、电视台两次公示，公开投诉电话的“四审两示一公开”制度，建立住房保障管理信息系统，建立每户一档，按街道分类，编订序号，对应入卷，妥善保存，实施动态管理。
二、下步努力方向
一是根据省九个部门下发的《保障性安居工程监督检查工作方案》的要求，我县也相应的制发了《县保障性安居工程监督检查方案》。根据工作方案的安排各相关部门一定要做好各司其职，各负其责。
二是在工程质量和进度的监管上，严格按照工作方案的要求，加大监督检查和管理的力度，特别是对项目的质量，一方面各监督、监理部门负起责任，另一方面驻在组的相关人员也要履行职责，真正把保障性安居工程建成安全工程、放心工程。
三是为保证“两租房”工程的顺利实施，各相关部门应该全力做好服务工作，特别是在资金的拨付上，应该按项目的预算和形象进度及时足额的拨付到位。对经适房的建设，一方面对开发单位实施监管，以保证工程质量和建设进度；另一方面要加大服务力度，在原有所提供优惠政策的基础上，在建设过程中尽其可能的为开发商排忧解难。