廉租房的要求
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廉租房的要求范文第1篇
【关键词】廉租房 房价收入比 住房供应体系
住房问题关乎民生和社会稳定，十七大报告中明确提出了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现‘住有所居’，让更多的人享受改革与发展的成果”。认真学习领会和贯彻落实十七大关于建立健全廉租房制度的主要精神及战略部署，对于进一步改善民生、促进社会和谐具有重要的现实意义。
一、我国廉租房制度建设的必要性
1、解决低收入者住房问题的有效途径
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而廉租房建设是社会保障体系的重要组成部分，对于解决低收入者住房问题将起到积极的作用，也是切实贯彻“住有所居”基本国策的重要体现。
2、缩小房价收入比，缓解贫富差距的有力措施
房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势，2000年最低家庭房价收入比是最高家庭的5倍，而2004年这个比例扩达到9倍。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。
3、完善城市住房供应体系（见图1）的重要环节
当前，商品房价格逐步上涨与中低收入者购买力不足的矛盾是社会各界广泛关注的热点和焦点，若不能有效调控房地产市场，保障居民的基本居住权，将会引发一系列的社会问题。我国的房地产市场繁荣发展不过短短的几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。
二、我国廉租房制度建设存在的问题
1、需求资金的缺口较大
廉租房建设当前被提到了空前的高度，但用于廉租房建设的资金缺口较大，资金不到位和资金支持体系不尽完善，突出表现在以下几个方面。
（1）财政支持力度不够大。我国用于廉租房建设的财政资金无论是在绝对量还是在相对量上都处于极低的水平，2006年全年财政收入高达3.9万亿，增长约7000亿，同比增长24%，而用于廉租房建设资金只有23.4亿元，只占当年财政收入的0.06%，廉租房建设主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。
（2）国家规定的廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。地区经济发展不平衡导致了地方财政没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，地方财政收入的差异决定了各地廉租房建设进程的不同，这也是导致廉租房房源供给紧张的一个因素；土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响导致土地出让收益较低，而且缺乏可持续性。
（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，这是导致当前通货膨胀产生的重要原因，而对无利可图的廉租房建设投入的信贷强度明显不足。
2、覆盖范围小，申请标准控制不严
到目前为止，在全国291个地级以上城市中，仍有部分城市没有实施廉租住房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常小；边缘地区低收入家庭尚未纳入保障范围的数量尚未确定；廉租房覆盖范围小。廉租房申请一般是以居民收入标准来衡量，由于个人收入却乏透明度容易导致不符合廉租房居住者通过变相的非法手段成为廉租房的保障对象，而应该纳入住房保障体系的居民却被排斥在外，廉租房对低收入者的保障作用收到弱化。另外，我国个人信用制度和个人申报制度不够完善，个人收入来源较多，“灰色收入”无法得到确切的统计，仅仅依靠透明收入作为廉租房申请的标准，有失公允性。
3、土地供给不足
人地矛盾突出是我国的现实国情，伴随着我国经济的快速发展，一方面城市化进程的加剧要求城市规模逐渐扩大；另一方面，土地的天然供给有限性又制约了城市规模的扩张。用于城市建设土地资源的有限性导致城市地价的上涨，进而带动了房价上涨。开发商为了追求高额利润无疑会在固定的土地上首选建设商品化住房，用于廉租房建设的土地供给量较少。
三、发展与完善我国廉租房制度建设的对策
1、探索适合我国国情的廉租房提供机制
新加坡是典型的人多地少的国家，在城市化进程中很好地解决居民住房保障问题。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，对居民总数的8.5%的低收入者供应廉租房，公屋由政府出资购买或兴建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我国廉租房建设刚刚起步，可以很好的吸收新加坡在解决低收入者住房问题方面所取得的有益经验。其一，政府打破当前对土地的限制政策，适当进行圈地兴建公有廉租房，对廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的维护与管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，运用优惠政策鼓励吸引或行政手段规定房地产开发商在兴建商品化住房的同时按照一定比例兴建廉租房。其三，中国城市中还存在相当多闲置的旧房，为此政府可以通过官方或纯民间的非营利性中介组织，利用老城区的二手房交易，组织廉租房市场，用税收与金融优惠政策鼓励业主将房屋租赁给中低等收入者。其四，政府可以在各地城镇废弃房屋基础上进行改建、扩建、翻新，以较低的成本满足低收入者对廉租房和经济适用房的需求。
2、构建廉租房保障资金支持体系
（1）科学安排财政预算资金。可通过财政资金形成廉租房和经济适用房专项基金，实行专款专用，设立机构，统筹管理，条件成熟时可编制预算，实行国库集中统一收付制度，确保建设资金落实到位；在税收方面，减免低收入家庭购房税赋以及开发商建设廉租房的所得税。
（2）建立多渠道投融资机制，广范围吸收资金以满足廉租房有效供给的需求。第一，地方政府尝试发行廉租房建设专项债券筹集廉租房建设资金；第二，以在坚持政府主导原则的前提下，廉租房的建设可以由社会中介机构来运营，资金来源则可以依靠激活的民间存量资本、慈善基金和境外资金等；第三，充分发挥市场筹集资金的作用。
3、严格土地规划，创新产权制度
廉租房建设要求政府强化管理职能，本着“节约用地”的原则，严格规划建房土地制度，合理调节城市土地供给结构，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要坚持中央政府有关土地的决策，严格落实每年用于新开发的土地数量限制，严格土地占用审批程序。其次，开展地区土地整理，收回闲置土地，盘活存量土地，提高集约用地效率。再次，地方政府必须从土地出让租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相关配套的基础设施建设。
“廉租房的所用权属于国家，居民只有使用权”的原则会产生两方面的影响：一方面，居民对廉租房的使用没有太大的关心，致使廉租住房使用寿命缩短，提前进入折旧状态。另一方面，开发商对兴建的廉租房质量缺乏保障，相关配套的基础设施不完善。但若政府明确产权，如规定“对保障性住房的居住达到一定期限，居民只需支付少量的租金便可获得所用权”，则必将调动居民对廉租住房的保护意识，有效防治廉租住房的“衰老”，同时开发商也会提供高质量的廉租房以便于公有产权到期后出售。
4、加快与廉租房制度建设相关配套政策的制定与立法
廉租房建设制度是一个社会性问题，决定了其不可能“单兵突进”，而要有相关的配套政策措施同步进行，才能确保廉租房制度建设的实施效果。
（1）加强市场监管，严格房地产企业市场的准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为；实行划拨方式供应土地，加强对廉租房建设用地的优先安排、保证供应；取消城乡户籍限制和地区限制，为进城务工人员开辟“绿色通道”，扩大廉租住房的覆盖范围。
（2）开展低收入家庭住房状况调查、建立低收入住房困难家庭档案；健全廉租住房制度和经济适用住房制度中的申请、审核和公示办法，严格开展申请人家庭收入、住房状况的调查审核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住标准，应及时收回廉租房，完善退出机制。
（3）明晰法律责任，确保实施效果。对廉租房实际运行过程中出现的带有普遍性的重大问题要加快相关立法程序，确保问题得到有效解决；对已出台的相关政策法规，如《关于解决城市低收入家庭住房问题的若干意见》、《廉租房管理办法及实施细则》和《廉租房保障资金管理办法》等，必须加强政策的执法力度，这就要求建立一支业务素质硬、执法能力强的队伍，保证政策效果得到切实有力的体现。
【参考文献】
[1] 贾康：建立以公共财政为主的基本住房保障基金多元化来源渠道[J].中国发展观察，2007（10）.
[2] 朱记军、杨易：浅议我国廉租房制度[J].中南财经政法大学研究生学报，2007（1）.
[3] 秦德安：外国廉租房制度建设对我国的启示[J].中国房地产金融，2007（5）.
廉租房的要求范文第2篇
关键词：廉租房制度、问题、完善对策
廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建
设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
廉租房的要求范文第3篇
它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
廉租房的要求范文第4篇
关键词：廉租房 政策执行 微观视角
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉住房作为住房保障制度以保障公民基本住房权利为目的，是社会公平与正义的彰显。近年来，G县廉租房政策的扎实推进在保障城镇低收入家庭的住房方面发挥了举足轻重的作用，但是不可否认，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影响，G县廉租房政策在执行过程中依然存在问题。
一、廉租房政策执行偏差表现
1.缩小廉租房保障的对象范围
《G城镇廉租房管理办法》第三条规定保障对象为“城镇最低收入家庭的住房困难户”，这与《廉租住房保障办法》中的保障对象“城镇低收入住房困难家庭”相比，保障对象范围减小，即低收入家庭和最低收入家庭之间的这部分家庭，其实不具有享受廉租房政策保障的资格。
2.廉租房保障资金来源单一
G县廉租房保障资金的来源主要是两个方面，一是中央、省、市的直补资金，二是县级财政预算。而对于《廉租房保障办法》中提出将“住房公积金增值收益余额”和“土地出让净收益”作为资金来源未能涉及。而对于县级财政的预算部分，违规拆借用于其他基础设施建设的现象屡屡发生。
3.廉租房资格审查不规范，退出机制不完善
按照《G县城镇廉租房管理实施细则》，对于申请程序和时间做了详细说明，但是对于如何调查、如何核实却没有规定。在实际中的审查也不涉及到房、车等个人资产信息，仅限于县政府职能部门间的信息互通，互通的结果多依靠具体经办人员的个人素质、职业道德、知识观念等因素，这给“关系资料”“面子证明”等问题的出现提供了条件。个别租户因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又无力购买经济适用房和普通商品房。
4.项目审批把关不严
按照法律和规范，廉租房单套面积不高于50平方米，应和普通住宅具有同样的规划设计标准。而在具体实际中，出于多个部门的博弈结果，“廉租房”自建成便有成为“贫民窟”的趋势，一味的高层建设，一梯多户设计，使得廉租房容积率偏高、日照不足、缺乏配套服务设施、没有绿地、开敞空间狭小等问题。
5.轻视对违法行为的惩处
《G县廉租房管理办法》提出了对违法骗保、取得保障资格后不履行相关责任、相关职能部门工作人员违法的惩处措施，但这些措施要么偏轻，流于形式，要么难以界定。如对于没有如实申报家庭情况的申请人，仅为“取消其申请资格”；对于骗租的，“责令其退还已领取的补贴或者退出廉租房”，最多“处以1000元以下罚款”；对于在廉租房管理中违法的行政人员，“予以行政处分或者追究其刑事责任”。在实际违法违规行为出现时，违法成本偏低，一定程度上纵容了个别人不惜成本骗取租金、住房以及公职人员渎职、失职的行为，没起到应有的“警示”作用。
二、廉租房政策执行出现偏差的原因分析
第一，处于低收入的家庭比最低收入的家庭数量多，如果政府将全部低收入且家庭住房困难的家庭纳入保障范围，需要为此支出过高的费用，这种概念的转换，政府容易完成保障目标，易于取得成绩；而低收入家庭的界定工作刚刚开始，对于“低收入”的概念不尽了解，而普通群众的直观印象中对“最低收入”即“低保”了解多，甚至觉得两者等同，作为政府来说，鉴于“少给自己添麻烦”的立场，也不愿意去普及“低收入”的政策的内容。
第二，作为廉租房政策执行的主体――县政府，在目前还是以GDP为主要指标的考核制度诱导下，廉租房的建设对于它来说无论是土地收益上还是财政收益上都具有负效应，这必然导致廉租房政策本身低效和执行低效。就廉租房性质而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市场经济的约束机制去规范它的运营，政府处于“自利性”的考虑，必然会降低廉租房建设的积极性。由此，政府是能不建设就不建设，能不投入就不投入。
第三，廉租房准入资格审核中的各个单位的隶属和管理权限不一定都在县级政府，致使“联审”这一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尴尬境地。特别是银行等中央直属和垂直管理的部门，地方政府无权要求其提供涉及个人隐私的数据和资料，导致资格的审查制度本身就不完备。其次，在具体的资料提供过程中，审核部门由于人力和财力的有限，不能挨个实地走访调查资料。再者，由于民政部门的最低收入家庭数据是动态管理的，且时间序列和住房保障部门进行配租时掌握的数据具不同步，这可能导致本已经不在“低保”范围的家庭还有享受廉租房的资格。退出后的后续管理机制尚未建立，使得部分作为夹心层“高不成、低不就”，处境尴尬。这也是由于一贯以来的这种“重准入、轻退出”的观念影响。
第四，政府长官受政绩观的影响，单纯追求廉租房的套数和面积而忽略廉租房居住条件的舒适性、适宜性。这种“长官权威”一定程度上干扰了廉租房审批机构的审核标准，有意或无意的使个别廉租房项目“带病”建设。
三、改进廉租房政策执行的措施
1.转变政府观念，建立完善的监督考核机制
提倡建设民生服务性政府，将廉租房保障等一系列关系民生的指标纳入政绩考核体系，从程序上完善对地方政府的责任追究机制，严格推行官员问责制，而不是仅仅依靠地方的GDP 来衡量地方政府政绩的好坏，以此督促政府转变观念，加大廉租房保障建设力度。在内部监督的同时，设置独立于政府的廉租房审查监督机构，专门负责廉租房保障的实施和落实情况，从法律上保障监督部门的至高权威和效力。充分鼓励媒体、公民等参与近廉租房保障工作的监督中来，最大发挥社会各界的监督机制。
2.多渠道筹措廉租房保障资金
建立强制公积金增值收益按比例用于廉租房建设制度，从顶层设计具有可操作性的规范，确保公积金增值收益与县级财政之间的相互沟通。完善县级政府土地出让金净收益收支两条线制度，以不低于10%的比例专款用于廉租房保障资金。尝试金融信贷工具，通过政策优惠吸引民间资本，运用PPP（public-private-Partnership）模式，通过证券、房地产信托投资基金、住房建设公债等筹集住房保障资金。
3.建立申请人信息共享平台
联合房管、工商、车管、税务、公积金管理中心、银行等七部门共享的廉租房保障申请审核的信息共享平台。申请人在填写申请表格之处就让其签署授权协议，授权住房保障中心管理部门有权利用其个人信息查询资产登记情况。各个平台的成员单位都有义务提供相关个人信心，通过系统平台个人登记状况，确保廉租房资格审核准确。
4.实施公租房和廉租房并轨政策
以“低收入家庭”作为廉租房保障对象势必使得申请廉租房保障的家庭数量急剧增加，而作为县城，其外来务工人员和毕业的外地大中专院校学生对公租房的需求有待提高。这为公租房和廉租房的并轨提供了可能。公租房的申请门槛较廉租房高，同时可以作为已不具有廉租房申请资格而又无力购买经济适用房的家庭在退出廉租房后的一个缓和政策，也可以视为为外来务工人员和毕业的大中专院校学生降低了廉租房的申请门槛，对最大程度的满足这部分人员的住房需求，维护社会稳定具有重要的意义。
参考文献：
[1]丁煌.定明捷.国外政策执行理论前沿评述.公共行政评论，2010年第（1）期：119～148
[2]苗迪.公共政策执行失灵：以博弈为特征的廉租房政策执行.天水行政学院学报，2008第6期（总第54期）：91-94
[3]石珠.政府失灵理论对改善廉租房政策执行不力的启示.番禹职业技术学院学报，2008第7卷第2期：10-13
廉租房的要求范文第5篇
关键词：廉租房；建设；管理；问题；措施
中图分类号：C93文献标识码： A
近年来，随着我国经济建设的不断发展和进步，以及城市化的发展，使得住房问题逐渐凸显出来。特别是2007年以来，在热钱、炒房团、人民币升值等因素影响下，国内房价不断攀高，“房地产过热”逐渐成为社会热点和焦点问题。为此，2011年的“十二五”规划提出政府提供基本住房保障、市场满足多层次住房需求的供应体系。廉租房逐渐被推向市场，并得到了广泛欢迎，尤其是廉租房制度的制定和完善，更加促进了廉租房的发展和进步，为人们住房难的问题提供了相应的解决方案。本文针对我多廉租房建设和管理存在的问题，提出相应的解决措施具有重要的现实意义。
一、廉租房建设和管理的重要性分析
廉租房制度，是指政府通过提供低租金住房的形式保障低收入家庭住房问题的系列规则体系，是国家住房制度与社会保障制度相互结合的领域。近年来，我国廉租房制度得到了不断的发展和完善，在总结国内外经验和做法的基础上，还应进一步加强理论和实践的深入研究【1】。
1、理论意义
住房是人类衣食住行中最基木的生存保障，体现着住房的自然属性，反映了人与自然之间的关系。在市场经济日益发达的今天，住房保障不仅需要市场这双“无形的手”进行调节，更需要政府这双“有形的手”适当干预，为低收入家庭提供廉租房等保障性住房，以弥补市场失灵，满足人民的基本住房需求。
2、实践意义
在工业化和城镇化不断发展背景下，住房从某种意义上来说还是一种商品，这体现着住房的社会属性，反映了人与人之间的关系。因此，廉租房作为对低收入家庭的一种住房保障方式，对解决城镇低收入住房困难家庭的住房保障，缩小贫富差距，稳步推进我国工业化和城镇化建设具有重要的实践意义。同时，在目前我国房价高攀的形势下，诸多家庭存在着住房困难问题，廉租房作为我国住房保障体系的一部分，在解决城镇低收入家庭住房困难问题方面发挥着重要作用，深入研究廉租房建设和管理问题对完善我国住房保障体系及社会保障制度具有重要的实践意义。
二、廉租房建设和管理存在的问题
1、配套建设有待完善
有将近5.28%的人选择“不太满意”和“不满意”，本文对廉租房住少”不满意之处展开了调查，其中有697人次认为“治安环境不好”，563人次认为“康乐设施较少”，X46交通小便捷”，住户对治安、交通、购物、学校、医疗、康乐等小区配套设施不满意的反映较为集中，政府对廉租房小区的配套建设还需要进一步完善【1】。具体情况如下图所示：
2、政府补贴租金比较少
当前廉租房月租金（含政府补贴）、实际支付额普遍较低，有899人次的月租金和959人次实际支付额为0-2元/平方米，分别占91.27%和97.36%。
由上图可知，当前廉租房月租金（含政府补贴）以及实际支付的月租金多集中在0.00-2.00元/平方米，月租金相对比较便宜，属于廉租房租户能够接受的范围。经过详细对比可以得出，月租金（含政府补贴）一项中，华北和华中地区相对其他地区月租金较高，而在实际支付中，华东地区相对其他四地区实际支付额比较高。由此可见，华北、华中地区政府补贴比较多，且涉及住户面广。从整体来看，政府补贴的金额是比较少的，还需要进一步得到适度的提高。
3、人均住房面积偏小
根据廉租房小区住户的住房面积的调查结果，当前我国廉租房居住面积普遍较小，94.92%的廉租房住户住房面积集中在30至60平方米，实际使用而积还不足30至60平方米，其中“31-40平方米”为394户家庭，占40%;"41-50平方米”为190户家庭，占!9.29%:“51-60平方米”为351户家庭，占35.63%.从当前整体住房面积来看，大多数人居住在31-40平方米以及51-60平方米的住房内，对比前一项住户的家庭常住人口为3-4人居多，按照人均分配，每户人均住房建筑面积约在10至15平方米左右，实际使用面积仅为7.5至l2方来左右.也就是说，当前我国的廉租房只能是基本实现最低的住房保障标准，但廉租房住户依然存在生活空间狭小、居位条件较差等问题，住房保障程度与社会进步程度不相匹配。
4、物业费收缴存在争议
当前，我国廉租房的物业费水平普遍比较低，大部分廉租房住户都在享受物业价格优待，物业费在”0.5/平方米以下”的比例高达72.39%，无物业费高达18.38%。具体而言，在无物业费的廉租房小区比例中，西南最高，其次为东北、华中、华东、华北，说明政府补贴正以多样化的形式逐步进行，然而这些不收取物业费的地区，物业管理环境还有待住户们的监督和物业公司的改善。具体如下图所示：
三、加强廉租房建设和管理的具体措施
1、转变思路，完善保障体系
当前我国廉租房住户对廉租房小区整体满意度较高，但仍存在诸多不足和问题，国家应当从宏观调控角度对低收入住房困难家庭，特别是对廉租房保障问题给予政策倾斜和支持，促进廉租房建设工作健康稳定发展，解决低收入住房困难家庭的住房保障问题，有利于社会和谐稳定和安定团结。进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制，建立多元化的的住房保障和住房建设资金投融资体系，培育和鼓励市场主体参与廉租房保障体系建设【2】。
2、以劳代缴，创新物业管理
针对廉租房小区中物业费收缴存在争议的问题，可以通过“以劳代缴，创新物业管理”的新模式得以有效改善和解决。“以劳代缴”具有以下优势：
2.1 能够减轻特别困难住户的生活费用负担，通过“以劳代缴”的形式，可以使特别困难住户在没有增加住房经济负担的同时，利用闲暇时间参与小区物业劳动代缴物业费，一举两得。
2.2 能够增强小区住户自我管理意识，通过住户的自主劳动，在小区内参与物业卫生保洁等工作，发挥自我管理的作用，提升物业管理水平，改善小区环境卫生状况。
2.3 可以有效解决物业人员紧缺的矛盾，廉租房小区原先主要通过政府雇佣物业公司管理，在政府投入有限的前提下，物业人员收入水平较低，物业管理人员缺乏的现象较为普遍，通过“以劳代缴”的形式，不仅能够保障小区物业管理人员，而且能够提高小区物业管理水平。
2.4 能够提升小区环境卫生水平，通过业主自己亲身参与物业管理和维护，增强自我管理的同时，充分发挥“小区是我家，人人都来保护”的意识，弥补小区业主素质不高而导致的环境卫生不好的缺陷，综合提升小区整体环境水平。
3、加强规划，增加小户型房源
针对我国廉租住房制度中存在人均居住面积狄小的问题，可以通过“加强规划，增加小户型房源”等方式加以改善。建议政府按每户家庭人口数分配住房面积，家庭常住人口多的配给大房屋，人口少的配给小房屋，但政府仍按统一比例进行补贴，这样一来就能更合理地利用资源。政府可以加大投资力度，增加房源供给;实行土地优惠政策，可考虑采取划拨土地或者将现行一次性缴纳土地出让金的方式改为按年分期缴纳【3】，调动开发商建设租赁型住房的积极性，鼓励和支持租赁市场的发展;采取金融优惠等政策，引导企业参与廉租房建设和管理运营等。
4、加强政府对廉租房的监督管理
一些地方存在廉租房家庭收入水平提高或人口减少，导致不再符合廉租住房保障对象的要求，却仍然在继续居住的现象。这种动态管理上的不到位和退出机制的监管不力，也加重了房源供给不足的局面。为保证廉租房能更有效地供给给确实存在住房困难的低收入家庭，政府应对廉租房住户加强动态监控、完善退出机制和加强监督管理，通过年度申报、动态抽检和定期检查的方法加以管理;对收入水平提高后不再符合廉租房要求的家庭及时清退，并重新进行配置。
5、拓宽渠道，保障建设资金
针对廉租房建设中存在着政府补贴租金较少、配套设施有待完善等问题，可以通过“拓宽渠道，保障建设资金”的方式得以改善。廉租住房资金来源不仅包括政府则政拨款，还包括一定比例的土地出让金净收益、住房公积金增值收益等多种筹资渠道，但在实践中，大部分资金仍然源于财政拨款，资金不足是制约廉租房建设的主要因素，也导致了一调研过程中部分住户反应租房补贴太少。我们建议从以下几个方面拓宽筹资渠道:充分利用直管公房产权转移资金，将出售直管公房的所得款项纳入廉租房建设资金:综合运用各种金融工具，通过发行廉租房建设公债、“房地产信托投资基金”、房地产证券化等多种渠道和方式，增加廉租房建设资金。
结束语
综上所述，我国廉租房建设在一定程度上缓解了住房难的困境，但是在其发展过程中，仍然存在一些问题需要解决。只有政府的大力支持以及资金保障，才能够促使廉租房建设的顺利进行，只有不断加强廉租房建设管理水平，才能在真正意义上解决人们住房难的问题。也只有如此，才能更好的促进我国经济建设的进一步发展。
参考文献：
[1]杨韬. 我国廉租房建设中的问题及对策探讨[D].西南财经大学,2010.
廉租房的要求范文第6篇
关键词：实物配租；租金定价；二次分配；李嘉图租金模型
廉租房制度是我国住房供应体系的一个重要组成部分，也是我国住房保障的重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入者住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的大背景下，如何保障我国庞大的弱势群体的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。本文将针对实物配租这一保障方式中涉及到的租金定价问题进行分析。
一、我国廉租房实物配租实施过程中存在的问题分析
《廉租住房保障办法规定》：廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
我国目前绝大多数实物配租都是通过新建住房来解决房源紧缺的问题，廉租房实物配租租金通常都是由政府统一定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高，即在同一城市的不同地区廉租房的租金都是一个标准。
在实施过程中经常会出现以下问题：城市中心区的廉租房需求异常火爆，申请人数大大高于政府手中的房源数，政府很难分配；而离市中心较远地区建设的廉租房则相对冷淡，即使勉强入住，也常出现住户交通成本过高的问题。而产生以上问题的一个主要原因就在于全市统一租金标准的方式不能体现廉租房的位置差别，从而使得市中心廉租住户相对于居住于偏远区域的廉租住户更多地享受了社会福利。
城市的住房租金符合李嘉图租金模型，李嘉图租金模型认为，城市住宅租金包括农地租金：将农用地转化为城市用地所必需的农业用地租金；建筑租金：由建筑成本折算年金计算出的单位建筑租金；位置租金：由于位置不同所造成的单位面积的交通费用的节省额，可以定义为位置租金，也就是级差地租。
假定城市为以o为圆心，以b为半径的圆形区域，城市住宅和廉租房在建筑结构上无差异且都是均匀分布于城市各个区域（本假定适用于全文），政府统一设定的廉租房租金标准为rg。取单位面积的住宅（城市住宅和廉租房）为计算对象。则城市住房租金李嘉图模型如图1所示。
图中r1为农地租金；r2为建筑租金；r3为城市中心o处住宅位置租金；x为住宅X离城市中心的交通距离；b为城市半径，即中心到城市边缘的距离。则有城市住房租金函数：
R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b
从上式可以看出，X处的位置租金为r3（b-x）/b，随x变化而变化，农用地和建筑租金在任何位置都是固定不变，恒为r1+r2。
则X处廉租住户间接享受的财政转移为：
F（x）=R（x）-rg=r1+r2+（b-x）r3/b-rg
由上式可以看出F（x）是x的减函数，也就是说在全市廉租房统一定价的情况下，廉租户间接享受的财政转移支付因位置不同而不同，距离城市中心越远，所享受到的财政转移支付越少。这就违背了二次分配注重公平的原则，同时也影响了廉租住房分配工作的顺利开展。
二、实物配租租金定价方式的提出
要做到社会福利公平分配，保证廉租房建设的可持续发展，可以尝试在廉租房实物配租租金定价的过程中考虑位置租金（级差地租）的因素进行区别定价。
（一）模型建立
假定政府确定的廉租房平均租金标准为rg。
情况1不考虑位置租金因素，则廉租住房租金函数为F0（x）=rg（如图2所示）。
情况2考虑位置租金因素，取城市住房租金函数R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b斜率-r3/b作为廉租住房函数的斜率，可以定义廉租房租金函数为F（x）=a-xr3/b（如图3所示）。式中a为城市中心o处的廉租房租金；r3为城市中心的位置租金；b为城市半径；x为X处廉租住户到城市中心的距离。其中r3与b可通过实际调查数据处理后得出，是已知常量，a是未知常量，只要确定了a就可以确定廉租房租金函数。
在政府确定了廉租住房单位面积标准rg后，在不考虑位置租金因素和考虑位置租金因素的两种情况下，政府收取廉租房租金总量是一样的。则有下面的等式：
∫0b2πxF0（x）dx=∫0b2πxF（x）dx
即∫0b2πxrgdx=∫0b2πx（a-r3x/b）dx
可求得a=rg+2r3/3
代入函数F（x）=a-xr3/b可以得到考虑位置租金因素的廉租房租金函数：
F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
式中x为住宅X离城市中心的交通距离；r3为城市中心o处住宅位置租金；b为城市半径，即中心到城市边缘的距离；rg为政府确定的廉租房平均租金标准。
（二）模型分析
以上所推导出的廉租房租金函数：
F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
存在以下三种情况：
1、函数F（x）位于x轴上方（如图4所示）
即F（x）≥0
则有F（0）>0且F（b）>0
可以得出rg>r3/3
即当rg>r3/3时，F（x）≥0
也即当政府确定的廉租房平均租金rg大于城市中心处住房位置租金r3的三分之一时，城市中所有廉租住户都需要交纳租金。
2、函数F（x）与x轴相交（如图5所示）
即F（0）>0，F（b）
可以得出-2r3/3
令F（x）=0
可以得出x=b（rg/r3+2/3）
即当-2r3/3
若x0
若x>brg/r3+2b/3则有F（x）
也即当-2r3/3
3、函数F（x）位于x轴下方（如图6所示）
即F（x）≤0
则有F（0）
可以得出rg
即当rg
也即当政府确定的廉租房平均租金rg
（三）模型应用探讨
具体定价时，可以先通过调查分析和数据处理得出城市中心住房级差地租r3和城市半径b，政府根据城市廉租房物业管理费和维修费开支需求，同时参考城市廉租住户需求和自身财政状况确定全市廉租房平均单位租金为rg，从而建立符合该城市的廉租住房租金函数：
F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
再根据不同廉租房所处的位置计算处各地段廉租房所应交纳的房租或者所应享受的交通补贴。要在实践中应用以上模型还需要解决以下几个方面的问题：
第一，现实中的城市都不是规则的圆周型，并且因为各种现实原因，城市住房和建设的廉租房也都不是均匀分散于城市各处，这就给相关常量的确定增加了很大的难度，就要求在计算过程中对相关数据进行必要的调整和模糊处理，同时还要对建立起来的模型结合现实情况反复对照调整，才能保证所建立的函数对于该城市具有一定的实践意义。
第二，理论模型无法照顾到现实中不同廉租住户因不同家庭条件等原因所产生的特殊要求。现实中的廉租住户在选择廉租住房的过程中除了要考虑租金因素外，还可能因为看病、上学、上班等原因而产生各种特殊需求，同时由于不同的家庭困难程度又对于租金有不同的承受能力。这就需要在按照模型定价后还要针对各种特殊情况进行二次调整。
第三，现行的各廉租小区资金自收自支的机制需要重新调整。现行的全市统一租金定价的方式基本可以使得各廉租小区达到收支平衡，而本文所探讨的定价模式则打破了这种平衡，如果仍然采取自收自支的方式，则会出现趋于城市中心的廉租小区出现赢余，而区域城市边缘的廉租小区则入不敷出甚至根本就没有租金收入并且还需要给予廉租住户一定的交通补贴。这就要求全市的廉租住房资金应该采用统收统支的方式，即各廉租住房租金统一收取归拢，然后根据各廉租住房物业管理和房屋维修开支需求统一分配。
三、小结
总之，按照二次分配注重公平的原则，政府在进行廉租住房租金定价的过程中应该考虑级差地租的影响，对于不同位置的廉租住房进行区别定价。对趋于城市中心的廉租住房租金适当提高，而对趋于城市边缘的廉租住房租金进行一定的下调甚至免收租金并给予一定的交通补贴。本文结合现实着重从理论方面对于廉租住房租金定价进行了一定的探讨，但在理论与现实的结合当中可能会出现新的问题，就需要对本文提出的定价模型进行进一步修正和改进。
参考文献：
1、钱瑛瑛.中国住房保障政策研究――经济适用房与廉租房[J].中国房地产,2003(6).
2、罗世荣.试论我国的廉租住房供应体系[J].高等建筑教育,2003(14).
3、向寿生.廉租房供房模式的比较研究[D].西安建筑科技大学,2004.
廉租房的要求范文第7篇
【关键词】住房保障；商品房；经济适用房；廉租房
中图分类号：F20 文献标识码A： 文章编号：1006-0278（2014）01-060-01
为了满足低收入者的住房要求，我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标，而且暴露出太多问题。同经济适用房相比，廉租房存在种种优势，并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房，可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。
一、经济适用房存在的问题
就经济适用房的发展现状而言，存在着诸多需要解决的问题，这些问题不但制约其社会保障功能的发挥，还影响着房地产市场的健康发展，并滋生出腐败和社会矛盾，主要问题如：1.监控缺位导致销售对象失控。经济适用房销售对象定位于“低收入群体”，但在实际销售过程中，由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房；同时，由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结，使得部分经济房落入高收入群体之手，这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。2.政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益。在经济适用房建设上，国家给予开发商土地价格优惠，包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商，然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利，倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生，但是实施结果是开发商得到稳定利润，中高收入者购走部分低价房子，低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的，另外，在社会管理上，经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。
二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性
从政府资源的配置效益看，廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比，经济适用房至少存在三个方面的效益损失：一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失，他们占用了本应保护低收入群体利益的资源，挤压了保障范围；二是财政投入的长期保障效益损失，因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转（我国目前规定5年的期限），从而彻底退出保障领域，就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能；三是政府威望在群众中的损失，经济适用房带来大量的负面问题，官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败，也加剧了高收入群体和低收入群体的对立，目前的实施现状体现了这一点。
廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小，只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺，从而扩大了房源，增加了保障范围；采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能，因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列，其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者，消除了经济适用房的一次保障性；廉租房还会带来存量优势，由于所有权的流转限制，不断投入增量资金建设新的廉租房，加上已建成的廉租房资源，廉租房总量将会越来越多，我们就可以扩大廉租房的保障范围，不但实现城市低收入居民的住房保障，而且有可能实现进城农民工的住房保障。
三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析
为了增强经济资源的使用效率，提升公共资源的保障效益，促进社会公平，目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴，并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴，大力发展廉租房，做到穷者有屋住、富者有其房，具体对策如：1.加大廉租房的投入力度。加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模，主要内容包括两个方面：一是新建更多的廉租房，二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素，可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府，地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化，地方政府的资金除了既定的财政安排外，还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。2.扩大廉租房覆盖范围。根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》，廉租房的覆盖范围已经有所扩大，由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2007年的标准，有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%，这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体，这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%，相比而言我国廉租房的覆盖范围相对有限。我国正处于城市化进程之中，必然要产生更多的城市无房群体，廉租房覆盖范围应当考虑这个过程。本着以人为本、促进社会公平、构建和谐社会的原则出发，我们应当扩大廉租房的覆盖范围，在目前的廉租房财力支持力度有限的情况下，住房保障的秩序应当是：城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。3.改变补贴对象。取消经济适用房后国家和地方政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴办法可以按照家庭人头补贴；补贴标准应当考虑地区差异、地方财力差异和家庭收入差异，一般是发达地区补贴金额大，财力雄厚地方补贴力度大，低保人群补贴力度大。4.实行动态管理。廉租房是一种公共资源，为了发挥这种公共资源的最大保障效益，必须实行动态管理。要监控廉租房居民的动态收入水平，建立“个人收入档案制度”并定期审核资格，促进廉租房的流动性。当低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列时，不能继续享受廉租房的政策优势，要么减少或取消住房补贴，要么增加其住房租金甚至按照市场价格收取，或者二者并用，促使他们让出廉租房的使用权，这样可以把退出的廉租房租赁给其他低收入者，提升其保障功能。
参考文献：
廉租房的要求范文第8篇
关键词：芜湖市；廉租住房；实施效果
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）19-0213-02
一、芜湖市廉租住房政策的实施现状
1.形成了独具特色的芜湖模式。目前，芜湖市已基本形成了“以产业新城为项目主载体，以公租房为主形式，以宜居集团为融资主渠道，以质量安全为根本，以公平分配为生命线”具有地方特色的住房保障运营模式，被安徽省命名为全省保障性安居工程试点市，廉租房建设与管理走在全国前列[1]。
2.建立了住房保障部门考核机制。芜湖市政府部门加大了对住房保障部门的考核力度，建立了定期考核制度，从目标任务落实、项目管理、任务完成情况、制度建设和管理四个方面展开，并按照任务的重要程度和困难程度赋以不同的权重，其中，任务完成情况权重最高为50%。考核方式以查阅相关资料（凭证）和抽查为主。
3.发行债券，创新融资方式。2012年开始，芜湖市建司以发行企业债券的方式募集保障性住房建设资金，所筹资金将全部用于正在建设的4个保障房项目，包括廉租房。此外，国有宜居投资公司争取到的共9.6亿元贷款也将全部用于保障性住房项目。
4.廉租房、公租房并轨使用。芜湖市保障性住房，不管是廉租房还是公租房都由宜居公司统一管理，以公平分配为生命线，租补结合。例如，截至2012年底，仅镜湖区就发放保障性住房租金补贴3 305户，实际发放租金补贴550余万元[2]，实物配租达8 391户。
5.以产业新城为安居工程新平台。2012年，芜湖规划建设12个产业新城，每一个产业新城中都将按一定比例配建保障房，并相应规划商业、教育、医疗、娱乐等配套和服务设施的建设，最终实现商品房与保障房同建共享、互通互融的目标。
二、芜湖市廉租住房政策实施中存在的问题及原因
1.起步较迟，宣传仍不到位。芜湖市2003年才出台了第一份《芜湖市市区廉租住房管理办法》，直到2009年才进入了全面建设阶段，起步远晚于东部沿海经济发达地区。其次，廉租房建设发展速度虽然还是比较快的，但是政府宣传力度仍然不够，仍有许多有需要的居民不知道申请条件或申请方式。从国外公租房建设的成功经验来看，廉租住房建设的关键还在于地方政府。但目前，地方政府的积极性和重视程度还有待于提高。因此，必须将廉租住房建设纳入政府考核范围，而不仅仅是对保障房建管部门进行考核。此外，过去廉租房建设有专门的住房保障部门管理，而现今住房保障部门已经撤销，廉租房建管由各级住建委成立专门的办公室负责，政府管理主体不明确，也是导致廉租房建设滞后的原因之一。
2.退出和管理机制不完善。科学合理地确定最低收入标准和有效的收入审核管理办法，是对最低收入家庭采取住房保障的前提。目前，芜湖市的准入机制，实行“三级审核、两次公示”制度，但是由于中国尚缺乏有效的统计与审核机制，所以仍不完善。另外，虽然芜湖市规定了各县区廉租房保障部门要定期巡查回访，但是定期走访、抽查都需要大量人力、物力，在具体实施中因此很难做到，由此也很难掌握最低收入住房困难家庭的变化情况。从退出机制来看，对于不再符合条件的廉租户，主要采取收回廉租房资格、罚款、一定期限内丧失申请廉租房资格等惩罚措施，力度有限，违约成本较低，因而缺乏约束力。
3.保障标准仍显单一。芜湖市的廉租房保障在进行租金补贴时实行了分层次补贴保障，在进行实物配租时也根据困难情况先后顺序享受，基本能综合考虑不同困难家庭的不同需求。在廉租房功能方面，厨卫齐全、燃气、自来水全通，部分还安装了橱柜和水槽，基本能够满足廉租户居住需要。但是在小区品质、建筑设计、环境配套等方面仍然需要加强。
造成以上问题的原因，笔者认为主要有两点：一是上文提到的政府重视程度不足；二是缺乏廉租房建设所需的资金：根据芜湖市2012年政府财政报告，当年芜湖市财政总支出为302.21亿元，其中住房保障支出为37.86亿元，占总支出的12.5%，这一比例比2011年增长了74.1%。但由于芜湖市保障性住房建设资金主要还是依赖于政府财政投入（约占80%），因此，这一投入远远不足。再加上，这笔投入并不是完全用于廉租住房建设，更是凸显了廉租房建设资金短缺的问题。
此外，政府提供廉租房虽然能够改善低收入群体的居住环境，但真正实现生活质量的提高，还需要通过他们自己的努力，因此，帮助他们重塑信心，适应社会发展，获得就业技能则更为关键。
4.补贴方式仍需改善。目前芜湖市补贴方式是以货币补贴为主，实物配租形式为辅。原因在于，货币形式补贴的形式比较灵活，不仅能够缓解廉租房需求庞大与建设滞后的矛盾，还能有效避免集中兴建廉租房小区带来的社会问题。但是，采用以货币为主要的补贴方式，有几个必要的前提条件：符合廉租房标准的房源充沛；有较为成熟的租赁市场；租赁价格合理；能够保障补贴者将补贴用以改善住房。而芜湖市目前不完全具备以上条件，例如，笔者在租房搜索网站搜索到的租赁房源，大多集中在70～90平方米，整租租金在700元以上，并不符合廉租房房源要求；而如果反过来以符合廉租房承租的条件来搜索房源，要么是将要被改造的棚户区，要么位置偏远，交通不便。因此，从这个角度来看，采用货币为主要的补贴方式并不能实现改善城市低收入群体居住环境的政策目标。
三、提高芜湖市廉租房政策实施效果的对策
1.强化政府责任，健全法律法规。住房作为一项基本的人权，满足了居民的基本生存需要，对维持社会稳定有着积极的作用，因此，政府在强调市场配置机制的同时，有承担住房保障责任的义务，通过适当的干预弥补市场运行的缺陷。为了提高政府的重视程度，以及投入的积极性，应当建立起自上而下的责任体系和严格有效的考核机制，落实廉租房建设保障目标。此外，可从法律的层面给予廉租房建设更加强而有力的保障。在健全法律的过程中，首先要通过法律明确廉租住房制度的保障范围及其权利义务；其次，要加大廉租住房的监督力度，例如芜湖市的“建、管、养”三方要互相监督，还要接受司法监督和社会舆论、新闻媒体监督；第三，设立廉租房争议解决法治机制。
2.加大宣传力度，扩大惠及范围。政府应该加大宣传力度，通过多样性的方式积极宣传，比如，可以通过广播电视或者网络在线进行政策解读；定期在街道或社区设立咨询、服务站；通过有奖问答或者游戏的方式，向市民传递信息。其次，芜湖市流动人口较多，很多外来务工人员生存条件较差，所以也应当将他们纳入廉租住房保障对象。在这方面，重庆市、长沙、杭州市等地已经进行了探索，建造了民工公寓，解决了他们的住房问题。具体来说，各城市也应该根据自己的实际情况，合理、适度、逐步扩大廉租房惠及面。
3.运用信息系统，完善管理机制。为了进一步完善廉租住房的准入、运行机制，首先，应要求租户定期申报个人资产、收入、住房用途、家庭人口数量等变化情况；其次，改进审核手续，建立保障家庭综合信息比对制度，形成多部门信息共享和比对机制；第三，全过程“阳光”操作，真正做到建设计划公开、资格审核公开、房源分配公开、违规查处公开、办事程序公开，方便民众、媒体检举、监督；第四，建立“激励—约束”退出机制，一方面以惩罚、法律等机制约束保障对象，另一方面，对条件转好主动退出的家庭给予一定政策性优惠，以调动其主动性。
4.拓宽融资渠道，增加房源供给。既然货币补贴的方式并不能有效提高低收入群体的居住环境，有违于政策设立的目标，那么必然需要转换思路，大力发展实物配租。而从目前芜湖市的现状来看，实物配租的房源数量并不足于满足低收入群体对廉租房的需求，更不要说扩大政策覆盖面，将更多人纳入住房保障的范围。
为此，一方面要拓宽融资渠道，加大廉租房建设的资金供给力度。根据国内外研究成果，廉租房融资可考虑吸收社会资本，建立PPP、BOT等公私合营型融资模式；或者通过上市、发行债券、福利彩票等方式广泛吸引民间资本加入；还可以开放资本市场运用金融工具对廉租房进行融资。另一方面可由政府出资分期收购现有存量空置房，并按照廉租房标准进行必要改造。该方法具有成本低、资源利用率高、方便快捷等优势，还可避免“贫民窟”的产生。
5.丰富社区服务，注重人文关怀。政府应有针对性开展内容丰富、形式多样的社区服务，以提高住户生活质量，倡导社区成员自助互助，为贫困人口解决就业，营造良好社区氛围，建设和谐积极的社区文化。例如在社区中建设社区医院或社区医疗服务中心为社区居民提供日常检查及紧急医疗救助；设立心理咨询室对廉租住房住户进行心理疏导；设立职业再教育和就业中介机构，加强对贫困人口再就业的培训和指导；增加社区法律援助，引导社区居民从“安居”走向“乐业”。同时也可以尝试让社区居民直接参与社区管理与服务，使廉租住房住户得到多方位的政策支持和扶助。
参考文献：
[1] 芜湖市市区廉租住房保障办法[Z].2008.
[2] 民革安徽省委会.专题调研廉租房建设 催生地方特色新模式[EB/OL].中国革命委员会中央委员会，2012-08-31.
[3] 马正超.芜湖住房困难户实现安居梦想[N].大江晚报，2010-01-10（2）.
[4] 曾慧敏.中国城镇廉租房制度的问题和对策分析[J].重庆科技学院学报：社会科学版，2009，（3）.