楼宇经济存在的问题
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楼宇经济存在的问题范文第1篇
关键词：高层楼宇；电气系统；节能；问题分析；解决路径
中图分类号：F407.6 文献标识码：A 文章编号：
一、导言
我国高层楼宇建筑电气系统节能方面现存的一些不合理现状，我们应结合建筑电气系统节能基本原则和多年的知识积累和设计工作经验，从变压器技术经济性选择、降低供配电线路损耗、绿色节能照明、电机拖拽系统变频调速等方面，采取措施做好高层楼宇建筑电气系统节能降耗，有效提高电气系统中电能综合使用效率，降低建筑电气综合能耗，保证高层楼宇建筑中各电气设备发挥出其优良的电气性能。
（一）变压器存在的节能问题
在通常的情况下，高层楼宇建筑的变压器以35KV的电压把电源从城市的变配多当中引入，之后，通过隔层的相应设备以10KV的配电变压器向各机电设备进行馈电。而随着之后配电器的运行的时间的不断延长，所以变压器的损耗所占用的电量逐步增加，其损耗所占高层楼宇的供电系统损耗的电量的10%以上的时候，应该根据实际具体情况是否考虑是否将其淘汰的问题，因为目前现代的高层楼宇的智能化水平已经达到了比较高的层次，大多数配电变压器通过一段时间运行之后就已经不再适应和满足高层楼宇建设和发展的需求。但是，在我国的1990年代以前所修建的高层楼宇当中，有许多目前正在使用的配电电压器已经超过了20年的老系列配电变压器，这些配电变压器具有高损耗的特点，和目前现代社会所推广的新型的节能配电变压器相比较来说要多耗出70%以上的电，并且其负载损耗也要高出大约五成以上。加上这些老的设备长期以来都是不合理地进行运行的，严重缺乏有效的管理和良好的维护，所以其老化的现象特别严重，这就大大增加了变压器进行运行过程中的综合能耗总量。同时，在进行供电系统的设计的时候，以及在确定配电变压器的容量的时候，在一般情况下都认为配电便器是具有负荷能力的，容量应该按照高层楼宇建筑所需要的容量来进行计算符合负载或者接近满负载来进行选择。但是，这种一种比较错误的已经无法适应时展的选型设计的力量，其错误之处在于误认为变压器在较长的事件之内处于“满负荷”运行工况能够大大提高运行经济型、节省建筑电气设计综合投资成本，但是，实际上受到的效果恰恰相反，殊不知变压器是一种能量转换效率超过 95%以上的电气设备，但是其高效率智能在变压器处于 50%～60%负载的状况下才能够获得，变压器能量转换效率和变压器负载率之间并不是完全呈现成正比例关系的，所以我们应该从经济性、技术性、运行高效性等诸多层面，从最大限度发挥变压器最高效率等视角来考虑问题、分析问题、解决问题，合理地进行变压器选型设计。与此同时，在进行变压器选型的过程中，还应当充分考虑变压器运行环境温度、运行方式等其他相关因素，防止出现变压器选型容量过大以及多小等降低变压器运行可靠性，增大供配电系统的电能损耗。
（二）供配电线路的节能问题
在高层楼宇建筑中，使用各型号的供配电导线电缆不计其数。但是因为供配电线线路较多，其在运行的过程中其所消耗的功功率是非常大的，减少供配电线路损耗是建筑电气系统节能的主要部分。但是，在一些早期建设的高层楼宇建筑中通常情况下都普遍存在导线截面选型不合理，布线迂回混乱，绝缘老化严重等许多问题，导致高层楼宇建筑电气系统电能浪费特别严重。并且，随着高层楼宇建筑各机电设备系统对电能需求量的不断增加，就会致使原设计的供配电线路经济截面和电气系统运行时实际需求经济截面间存在严重不匹配情况，造成供配电线路长期运行在低效工况状态，线路损耗大大得到了增加，影响了建筑物内部各个机电设备系统正常运行，并且还较大程度上降低了高层楼宇建筑的综合服务能力和水平，同时，线路上巨大的电能损耗还能够给住宅用户增添额外用电负担。
（三）照明系统的节能问题
在很多高层楼宇建筑照明系统中，因为传统设计理念以及设计方案还没有较好地和现代高层楼宇建筑发展有效地进行接轨，很多楼宇建筑电气系统中存在照明系统光源灯具类型选择不合理、匹配性能差、照度设计难以达标和智能节能控制管理水平低、综合服务差、能耗较大等等许多问题，导致了高层楼宇建筑照明系统无法发挥其应有的良好灯光效果，这不仅导致了很大的电能资源浪费，还严重影响了人们正常工作、学习、休息质量。早期的高层楼宇建筑中有很多还依然用白炽灯，十分不利于建筑物长远节能经济 的发展。9W 紧凑节能型荧光灯和 60W 白炽灯是具有大致相同光通量。紧凑型荧光灯和白炽灯特性参数比较能够知道，两种灯具光通量大致是相同的，1 只紧凑型节能灯具开始投资售价大概是 37 元人民币，白炽灯为 1 元人民币，从初始投资来看，白炽灯综合投资成本要远远低于紧凑型节能灯具。然而，从一年的运行费用来看，紧凑型节能灯具经一年运行后，不仅其节能费用收回了灯具前期投资成本，同时还节省了 9.2 元人民币。而在高层楼宇建筑中，照明灯具的数量是非常巨大的，如果在建筑电气照明系统中合理选择节能灯具，所获得的经济效益应该是非常可观的。
（四）电机拖拽系统的节能问题
电机拖拽系统是现代高层楼宇建筑智能人性化服务水平的重要体现之一，同时还是建筑电气系统一个较大的电能消耗单元。我们在日常运行维护过程中发现，电机拖拽系统普遍存在着运行方案的设计不合理、需求调度智能分配自动化水平低、综合维护措施不到位等许多情况，导致建筑电气系统中的电机拖拽系统长期运行在低效工况区，不仅造成大量的电能浪费，同时还由于电机拖拽系统长期处于不平衡运行工况，大量发热降低电机系统综合使用寿命。
（五）日常运行维护管理措施的节能问题
目前，在许多高层楼宇的建筑中还存在非长明灯没有得到实时控制长期处于运行状态；办公室人员的节能意识不强，没有养成随手关灯、关风扇、关空调、关电脑等习惯，经常出现电脑、空调、甚至灯具等 24 小时运行情况；空调温度调节过高或过低，一方面降低了空调系统的舒适性能，另一方面增加了额外大量电能损耗，增加了建筑电气系统能耗。因此，在日常工作中，培养办公室、工作人员等的节能降耗意识，并对整个电气系统实施合理完善的检修维护，在一定程度上可上海交通大学工程硕士学位论文 高层楼宇建筑电气节能技术研究以推动建筑电气节能工作的顺利开展。
三、高层楼宇建筑电气系统节能技术应遵循的原则
（一）适用原则
就是首先要在满足建筑物内部各机电系统正常运行动力需求和营造良好人工环境必要能源要求的基础上，根据机电设备对于电力负荷容量、电能综合质量、以及供电可靠性等方面，来优化高层楼宇建筑供配电系统，促进整个建筑电气系统中电能资源得到充分合理的利用。
（二）实际原则
在技术性满足高层楼宇建筑电气系统需求时，要结合工程实际情况充分考虑实际应用经济效益，并合理选用先进的节能设备及材料，使在节能过程中增加的投资成本能够在较短的时间内通过节约电费等手段将其收回，提高整个建筑电气系统经济性能。
（三）优化节能性原则
要充分考虑高层楼宇建筑内部的电气负荷类型、容量、以及用电等级等因素，并采取相应技术措施减少或消除与发挥高层楼宇构建物功能无关的电能消耗，比如：通过控制系统优化降低电气设备自身电能浪费；通过综合布线优化方式建设供配电线路上的电能消耗；通过变频调速提高电机拖动系统综合运行效率等，这些是建筑电气系统节能主要切入点。建筑照明系统节能设计应遵循绿色节能照明要求，即高层楼宇建筑物绿色照明并不只关心照明节能方面，还应从有益于提高人们实际生产、工作、学习效率、以及生活质量等方面进行充分考虑。因此，建筑电气系统节能技术研究应始终贯彻以人为本、经济舒适、科学合理、技术经济、节能降耗、以及绿色环保等原则。
四、高层楼宇建筑电气系统节能技术方案
（一）配电变压器节能技术方案的总体思路
配电变压器节能经济运行方式的优化分析研究，可以从变压器运行有功功率损耗最小、无功功率损耗最小、以及综合运行功率损耗最小三种组合进行讨论。如要求从节约有功电量为主角度入手进行变压器节能经济运行方式研究时，则应按变压器有功功率经济运行方式进行优化比较分析；如要求从提高变压器运行功率因数为主角度入手进行变压器节能经济运行方式研究时，则应按变压器无功功率经济运行方式进行优化比较分析；如需要兼顾两者或以降低供配电系统网损为主角度入手进行变压器节能经济运行方式研究时，则应按变压器综合功率经济运行方式进行优化比较分析。高层楼宇建筑电气系统节能不仅要考虑有功功率节能方面，同时还要考虑无功功率节能特性，因此，在进行变压器节能经济运行方式优化分析比较时，选择兼顾有功功率和无功功率两者的供配电系统网损最小的节能经济运行模式。
变压器空载运行只能够和功率损耗的计算公式为：。
（二）确定变压器间负载经济分配
由于高层楼宇建筑通常是由几台变压器同时分列运行供电，即在建筑电气系统中变压器有功功率和无功功率总损耗为所有变压器损耗的总和。从大量文献资料和实际设计工作经验可知，在建筑物内部用电负荷总量不变，且变压器运行方式也处于不变条件下，变压器间负载量的分配不同其变压器系统总有功损耗和无功损耗也会有很大差别。因此，在多台变压器单独运行或并列运行模式下，需要对变压器间的总负载进行经济分配，从而使各变压器均运行在最优工况条件下，使变压器总有功功率损耗和无功功率损耗降到系统最低值，达到节能降耗的目。
（三）保持配电变压器三相负荷实时平衡
当配电变压器三相负荷处于不平衡状态时，就会造成变压器三相压差过大，从而产生负序电压，导致供配电系统电压发生波动，影响电压质量和供配电系统安全可靠运行。由于变压器某相绕组中负荷电流过大，就会导致该绕组的铜损增大，增大变压器损耗；负荷三相不平衡还会造成变压器内部磁路发生不平衡，从而形成大量的漏磁通，且在流经铜皮、变压器铁心夹件等部件，就会发生发热现象，增大变压器内部杂散损耗。因此，在高层楼宇建筑电气系统设计、施工、以及后期运行维护过程中，应该对电力负荷进行充分统计分析，设计出高效经济合理的供配电系统布线方案，并采取先进的技术手段措施，保持变压器运行时其三相负荷长期处于近似平衡工况；变压器选择应尽量选在负荷中心位置。并在后期运行维护过程中通过监控系统实时监测供配电系统电压水平，并对不合理运行工况进行及时调整；对于高层楼宇建筑中的大容量单相电气设备，应设专用单相变压器，并直接接在供配电系统的高压网络上；同时采取相应无功补偿及消谐装置，提高供配电系统功率因素，保证高层楼宇建筑电气供配电系统安全稳定、节能经济的高下运行。
（四）选用新型节能变压器
从大量实际工作经验来看，当配电变压器运行过程中其过电压水平达到额定电压值 5%时，其内部铁损量将会增加到 15%；而当配电变压器的过电压水平达到额定电压值的 10%运行，其内部铁损量则会急剧增高到额定时的 50%以上，且变压器内部空载电流值也会大幅度增加，从而增大了供配电系统中的无功损耗总量。因此，选用新型节能配电变压器对提高建筑电气系统电能使用效率具有非常大的工程实际意义。自动调压器是一种可以自动跟踪供配电系统中输入电压值的变化（主要由电力系统中负载波动引起）值而通过内部电压的自动调节，保证整个电压输出稳定。自动调压器实际就是一个恒定输出的三相自耦变压器，它可以在供配电系统电压处于 20%波动范围内，利用内部相应控制器对整个电压进行动态调节，保证其输出电压的恒定，从而有效提高供配电系统的供电电能质量水平，保证建筑电气系统高效稳定的运行，达到节能降耗的目的。
（五）供配电线路节能技术方案
在进行高层楼宇建筑电气系统设计时，应该根据建筑物内部机电设备负荷容量及分布、供电距离、机电设备特性等因素，进行科学合理布线。整个供配电系统结构应尽量简单清晰可靠，且各机电设备系统配电级数不宜超过三级。供配电线路是整个高层楼宇建筑电能输送直接载体，其动力干线、支线等线路是一个错综复杂的交叉性互联网络，其总长度较长，通常在数万米甚至几十万米以上，线路上电能总损耗量相当大，所以供电线路节能技术方案研究也是建筑电气系统节能研究的一个重点。
（1）合理选用导线类型
从技术经济性角度出发，选用电导率较小的新型材质导线。在工程实际应用中发现铜芯电缆传输电能效率最佳，但由于铜的成本较高，因此在进行线路布线方案设计时，要充分结合节约用铜，经济实惠原则。对于负荷容量较大的一类、二类建筑中应选用铜导线，而对于三类或负荷量较小的其它建筑物中宜选用铝芯导线，以提高其经济性能。
（2）减少输电线路长度
在进行变配电所选址规划设计时，应尽量将其设置在靠近负荷中心位置，且变配电所的低压配电室应尽量靠近建筑物强电竖井部位，以缩短馈电线路的供电距离，减少线路中电能损耗，达到节能降耗的目的。
（3）增大线缆截面
在高层楼宇建筑电气系统设计时，不可避免的会出现某些机电设备距离馈电系统较远的情况，这样在进行较远线路选型设计时，除了要满足线路基本载流量、动热稳定、电压降、以及保护配合需要等基本功能条件下，应可根据工程实际情况选择大一级线缆截面，从而减少线路损耗。从大量工程实际数据来看，当馈电线缆的截面小于 70m时，如果其馈线线路总长度超过 100m，增加馈电线路一级线缆截面可以达到很好的节能经济效果。
（4）采取就地无功补偿措施
高层楼宇建筑电气系统中，如果向供电点较远且无功功率需求较大的电气设备供电时，除了采取上述措施外，还应采用就地无功补偿措施以减少线路上相应无功传输损耗，保证电气设备高效稳定的运行，到达节能降耗的目的。
参考文献：
[1]廖彤杰.浅析企业电气系统节能降耗措施[J].中国高新技术企业：2012（8）.
楼宇经济存在的问题范文第2篇
关键词：房屋按揭；银行债权；风险分析
中图分类号：D920.4 文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）26-0275-01
一、房屋按揭贷款所涉法律关系
房屋按揭贷款包括三个基本法律关系,即开发商与借款人之间的房屋买卖法律关系、借款人与贷款银行之间的借款合同法律关系和借款人与贷款银行之间的抵押合同法律关系。此外,还可能存在以下法律关系:在预售阶段开发商为保证借款人清偿贷款而与贷款银行之间产生的保证合同法律关系;借款人按贷款银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系;开发商在借款人不能按约定向贷款银行偿付本息时按原房价的一定比例回购房屋而产生的房屋回购关系。
二、房屋按揭贷款银行债权的风险
（一）来源于房地产开发商的风险
从严格意义上来讲，房地产开发商并不属于住房按揭关系中的主体，但开发商能否如期交付楼宇，从而使借款人如期得到预售合同项下的商品房，对银行的利益保障至关重要。来源于房产商的风险主要有：
1、开发商的欺诈行为。开发商以按揭贷款作为手段,用以筹措资金或骗取银行贷款挪作它用，致使借款人在银行抵押的房产不能变为现实抵押,开发商的担保也不能成为现实担保。此时，银行可能会被借款人指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交楼。开发商由于经营管理不善或其他原因导致楼盘烂尾、延期交楼。此时商品房买卖合同无法履行，必然导致与之密切相关的按揭合同也无法正常履行，从而损害到银行的利益。
3、开发商所建楼宇与合同不符。虽然楼宇如期竣工，但所建楼宇存在质量不过关，面积缩水的种种问题。
4、开发商开发楼盘未取得土地合法使用权。无法取得房产证或违法预售而使银行面临债权得不到实现的风险。
（二）来源于购房人的信用风险
信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。借款人违约可以分为：
1、主动违约。主动违约是指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失时，如经济处于低谷，楼价下跌且低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。目前，购房人一般是按房价的 70%借款，如果遇上房价大幅下跌，跌至低于购房者未付金额以下时，即房价下跌 30%以上，购房者就会放弃房屋，停止向银行交付借款，进行主动违约。
2、被迫违约。被迫违约是指借款人由于客观原因丧失偿债能力导致的违约。当借款人因意外事件、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力时，或者因失业、收入下降而面临经济状况恶化，无力继续还款时，都将会被迫违约。为控制来源于购房人的信用风险，国外通常作法是把按揭贷款控制在家庭总收入的三分之一，超过三分之一就要拉起警报。而我国的做法是：客户在申请住房按揭时要提供收入证明，目前这种证明一般由其单位出具，但有些单位开出的证明掺有水分，甚至有些人根据借款的需要计算出还款能力，开出假证明，这就使住房按揭有了潜在的风险。同时，我国正处于深化改革的重要阶段，失业、隐性失业的人数将越来越多，银行对借款人未来几年内的收入很难预测和把握。这些因素都使银行面临着巨大的按揭贷款坏账风险。
（三）来源于被按揭房产的风险
一般来说，被按揭房产是住房按揭贷款安全性的最基本保障，一旦借款人在还贷上发生违约行为，抵押权人即银行就有权按照合同以法定程序折价、拍卖、变卖被按揭房产，以优先获得清偿。但由于住房按揭期间一般比较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，从长远看，房地产具有保值增值的能力，但这并不排除由于经济波动，政策调整等原因导致房地产在一定时期内大幅贬值。
三、结语
笔者认为，要解决住房按揭中存在的问题，归根结底，必须解决与住房按揭相关的法律问题，必须从法律上研究和探索能够引导和规范住房按揭市场的有效措施，建立和健全防范来源于购房人、银行、开发商各方风险的法律机制和防范系统，真正依法规范操作，从而促使楼宇按揭能够平稳、有效运作，保证楼宇按揭市场的安全。
楼宇经济存在的问题范文第3篇
一、鄞州区楼宇经济发展基本情况及特点
“楼宇经济”是以商务楼宇为载体，通过开发、租售楼宇引进各种企业，从而培植税源，带动区域经济发展的一种城市经济形态。自2007年鄞州区集中推动楼宇经济建设以来，该区楼宇经济起步快、势头猛，已经成为其经济发展的强大引擎。
1．开发力度大。近年来，该区商务楼宇开发进程加快，体量增长迅速，截止今年一季度，已建商务楼宇13幢、54万平方米；在建35幢、132.7万平方米，其中宁波南部商务区，一期用地24.6万平方米，建筑面积118万平方米，由34幢楼宇组成，总投资50亿元，预计有4万多名工作人员入驻，将于今年10月开园。
2．入驻企业多。截止今年一季度，该区有901家企业入驻商务楼宇，入驻面积38万平方米，分别比2007年底的392家、14.7万平方米增长了130%和159%，入住率也由2007年底的38.6%提高到84.9%。同时，入驻企业属地注册率高，901家入驻企业中有719家企业在该区注册，注册率为79.8%，比2007年底的57.3%提高了22.5个百分点。
3．财政贡献大。去年，该区商务楼宇入驻企业纳税达到7.3亿元，其中和邦大厦、鄞州商会大厦两幢楼宇均破亿元，和邦大厦更是达到了3.2亿元，平均亩产税收1600万元，真正体现了楼宇经济的“小空间、大效益”。
4.建设标准高。该区商务楼宇按照“充分展现现代化国际港口城市的风貌”予以打造，特别是南部商务区，实行统一规划、整体实施，其中100米以上楼宇有5撞，最高一幢达218米，成为该区乃至宁波市的核心城市景观。一些新建楼宇注重外立面，细节考虑和设计已接轨国际理念，同时配备智能电子系统、独立新风系统以及24小时酒店式服务等，极富现代气质。
5．管理品位高。目前，该区运营效益好、管理成品牌的商务楼宇不断涌现，如和邦大厦引入五星级酒店管理模式，入驻率始终保持在97％以上。2017年底，成立了鄞州区首家楼宇党委——和邦大厦党委，下设8个直属党支部、16个共建支部，涉及企业197家，大厦公共图书馆与区图书馆实现联网，每月更新图书千册。通过一系列楼宇内组织、平台的搭建，密切了入驻企业与政府之间、入驻企业之间、入驻企业和物业之间的联系，创造了良好的楼宇商务工作生活空间。
6．带动作用强。该区楼宇经济发展极大地带动了金融、餐饮、购物、休闲等相关服务行业，如和邦大厦就有4家银行、5家保险公司、1家证券公司和多家餐饮企业入驻，而随着南部商务区的启用，将有一大批企业设计中心、地区采购中心、国际采购集团进驻，对该区制造业的转型升级、生产业的发展以及产业结构的优化产生巨大的推动作用。
二、鄞州区楼宇经济管理情况及特点
2007年以来，鄞州区在推进商务楼宇建设，加强楼宇管理，促进楼宇经济发展等方面开拓了很多思路，采取很多措施，形成了很多经验，概括起来，主要有：
（一）思路清——把握机遇、加快发展。2006年9月鄞州区委区政府专门调研楼宇经济发展情况，并召开专题会议，研究部署楼宇经济发展。该区抓住宁波市“中提升”[1]战略实施和南部新城开发的机遇，把楼宇经济作为该区经济结构调整的重点、城市建设的亮点和税源培养的增长点，依靠政府有形之手，在规划、政策、招商等多方面予以强势推进，鄞州区楼宇经济从无到有，从弱到强，前景看好。
（二）组织齐——加强领导、合力推进。2007年2月，该区成立了区商务经济协调小组，由分管副区长任组长，贸易、发改、工商、财政、建设等20多个单位为成员，并设立商务办，挂靠区贸易局，全面建立了楼宇经济的领导工作机构。同年3月，成立区商务招商中心（事业单位）和新城商务招商有限公司（国有企业性质，工作人员为企业编制），加强楼宇经济招商服务队伍。
（三）政策优——引导企业、鼓励发展。该区把政策作为推动楼宇经济发展的有力手段，2007年出台了《关于推进商务经济发展的若干意见》，对楼宇开发、企业入驻、总部经济培育等提出奖励优惠政策，包括税收减免、物业费补贴、开发资金补助、建设规费减免、经营奖励等。在此基础上，2009年起执行的《关于加快现代商务业发展的实施细则》[2]对楼宇经济发展的各个层面又给予了进一步支持。该区2007年开始实施年度“商务楼宇经济扶持奖励政策兑现方案”，2007年向开发、入驻企业兑现奖励资金1076万元，而2009年已达3000多万元。
（四）招商强——集聚企业、保证入驻。该区实行楼宇“大招商”战略，一是市场化、公司化招商，在部门、街道等政府专业招商之外，重点运作新城商务招商有限公司这一平台，与楼宇开发企业签订“委托居间销售（租赁）协议”，大力开展市场化招商，目前，这支队伍已成为该区楼宇招商的中坚力量。同时，积极与香港等地的招商中介机构合作，进行委托招商。二是实行招商考核，鼓励部门招商，全区有12个部门纳入了楼宇经济招商考核体系。三是鼓励开发企业自主招商，和邦大厦等都设有自己的招商办公室和招商队伍。四是倡导物业招商，积极引导物业提前介入开发楼宇，与开发企业合作，参与楼宇招商。此外，还实行了商会招商、网上招商、以商引商等多种招商形式。
（五）管理细——加强联系、掌握信息。该区以建立健全“人员联系网络”和“数据信息网络”为抓手，全区商务楼宇的动态管理达到了较高水平。建立了由区相关管理部门、街道服务业联络员、开发企业联络员、物业管理联络员组成的联络员制度，为政策传达、信息传递、情况反馈等工作提供人员保证。突出物业管理联络员的信息源头作用，建立楼宇信息月报制度，要求物业联络员每月及时、准确、详细上报所在楼宇入驻企业相关信息，并对信息进行统计、汇总，形成“商务楼宇信息数据库”，实现了动态化管理。
（六）服务好——协调沟通、提高注册率。该区楼宇经济主管部门以优质服务推进属地注册，留住入驻企业，使企业生根发芽、做大做强。2007年，在区行政服务中心工商大厅设立“楼宇经济入驻企业服务窗口”，确定专人，帮助楼宇开发商和入驻企业办理立项、注册、登记等手续，实行“一站式”服务。积极走进楼宇、走访企业，特别是在异地注册企业较集中的楼宇召开政策说明会、座谈会等，扩大政策知晓率，引导企业本地注册。
三、鄞州区楼宇经济建设管理突出处理好三对关系
一是整体规划与单体设计的关系。在南部商务区建设上，一方面，商务区的整体规划设计方案，由区政府委托给国内外一流机构统一编制，通过整体规划方案确定，进而对各单幅地块上的容积率、建筑高度等控制指标进行统一明确；另一方面，单体建筑设计方案则由地块开发企业根据自身的开发理念自行设计，政府主要从区块景观、空间布局、灯光系统等方面整体把控，确保楼宇错落有致、整体美观。
二是单体自建和配套公建的关系。南部商务区单体楼宇建筑实行净地出让，由开发企业负责保质保期完成，地块容积率普遍达到较高的5-10之间。而绿化、商业设施、地下室等公共设施则由区城司统一建设，供区内企业和办公人员共享共用。通过这种划分，首先，可有效避免配套建设由于各个开发业主分头设计、各自施工所造成的不协调、不美观，保证建设质量；其次，配套建设统一实施，产权归属相对统一，便于今后统一招商和培育管理；再次，一定程度上也节约了用地指标。
三是楼宇出租与出售的关系。和邦大厦是宁波首家“只租不售”的写字楼，自主运营并并长期持有物业，实践证明，和邦大厦日后的成功与这种开发经营模式密切相关。因此，该区鼓励投资开发企业既当楼宇开发商，又当楼宇运营商，而不是建成之后一卖了之。根据鄞州方面的实践，租赁式楼宇能保证产权相对完整，便于统一管理、经营和维护，保持较高的物业品质，而分拆销售会导致业权太过分散，难以统一管理，对楼盘档次及日后发展影响很大（鄞州区就有9幢楼宇建成后即全部出售，目前已找不到业主单位，管理也基本失败）。
四、我市楼宇经济发展与鄞州区相比存在的主要差距
近年来，我市楼宇经济取得了稳步发展，主要表现在：一是有支持。2017年以来，我市加强了楼宇经济的规划、政策支持，编制了“总部（楼宇）经济发展规划”，对我市楼宇经济进行了科学合理的发展定位。在“又好又快政策”中，对楼宇开发企业、楼宇经营企业、总部引进等提出了一定的奖励政策。二是有增长。近几年，全市商务楼宇建设规模有了很大增长，目前，全市已建、在建和待建楼宇建筑面积约85万平方米，其中建成约20余万平方米。三是有亮点。目前，我市的商务楼宇集聚性有所增强，特别是新建楼宇，主要集中在嘉海公路、钱江路及海昌南路沿线区域，总体上呈块状分布特征，皮革城总部商务区、经编产业促进中心、金融中心、广隆财富中心等一批特色楼宇得到建设，楼宇的资源整合度和发展品质都得到了大幅提升。但总体上，与鄞州区相比，我市楼宇经济的发展差距依然明显：
一是在发展意识上有差距。鄞州区将发展楼宇经济作为调整经济结构和转变增长方式、提升区域竞争力，确保鄞州继续“走在前列”的一项重大战略来抓，其中的南部商务区，定位于宁波市“中提升”十大功能区块之一，被寄予厚望。而当前，我市楼宇经济发展虽具备一定基础，但很多工作尚未破题，全社会对楼宇经济发展的重要性、紧迫性的意识还不强，对楼宇经济在推进经济转型、发展现代服务业、培育“总部经济”和“税源经济”中的作用认识还不够，对楼宇经济在推动城市化进程中所具有的功能估计还不足，甚至可能还存在着把楼宇经济简单地看作是“出租经济”、“房产经济”，楼宇经济作为现代服务业发展中的重要地位没有得到应有突出。
二是在发展机制上有差距。发展楼宇经济是一项系统工程，从鄞州的经验来看，建立由主管部门明确、多个部门协调、所属街道支持的立体、多方位工作机制是推动楼宇经济发展的必要保证。当前，我市楼宇经济的工作机制尚不健全，管理职能分散在多个部门，缺乏牵头协调单位，工作合力尚未形成；政府、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺；有关镇、街道和开发区在楼宇招商、管理、服务等方面还未完全形成清晰的工作思路和抓手。
三是在政策激励上有差距。2017年以来，我市虽然也从培育一般楼宇成长、引导企业入驻等方面出台了“又好又快”、“总部经济”、“退二进三”、“主辅分离”等政策意见，但与鄞州相比，整个政策体系的力度和深度还不够，系统性和针对性还不强，如目前，鄞州每年安排楼宇经济专项奖励资金达4000万元，而我市虽然在2017年以后也实施了有关政策，但奖励额度较小，且尚未兑现过。此外，在引导楼宇经济有序集聚、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性等方面的政策也比较欠缺。
四是在管理服务上有差距。与鄞州完备的管理服务机构人员、有效的信息管理渠道相比，我市楼宇经济的管理服务较为滞后，造成目前我市对楼宇经济发展的家底不明，对楼宇资源、企业入驻、楼宇税收等情况不清，更谈不上动态管理，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。
五是在招商力度上有差距。鄞州楼宇经济的迅猛发展，关键在其突破了招商这个环节，建立了政府、业主、中介三位一体的立体招商模式，实施“大招商”战略。比较而言，我市在楼宇的招商力量和招商信息平台建设等方面尚未形成有效统筹，部门与开发业主间的合作协调较少，楼宇所在街道、镇的招商机制也不健全，对鼓励企业入驻楼宇的优惠奖励政策也比较欠缺。
六是在发展品质上有差距。目前，虽然我市商务楼宇平均入住率约在90%以上，但与税收直接挂钩的入驻企业注册率基本还未掌握，尚未形成推进入驻企业属地注册的有关工作抓手，楼宇效益得不到保证。入驻企业主要以商务办公为主，行业较为分散，企业档次不高，缺乏大企业、知名企业，整体楼宇品牌意识不强，如龙祥商务中心，入驻主体主要是海宁市中小企业和为企业服务的广告、咨询、法律、票务、物流等机构，所承担的职能和鄞州所集聚的企业总部、大量的科技信息企业等相比差距较大。
五、推动我市楼宇经济发展的建议
目前，我市楼宇经济发展可以说具备了一定的基础，既有发展的条件，也有发展的潜力，更有发展的机遇，如何抢抓当前经济结构调整和城市产业转移的有利时机，利用好我市的区位产业优势，提速提优我市楼宇经济发展是摆在我们面前的一大课题。需要我们借鉴鄞州经验，进一步解放思想，转变观念，认真解决楼宇经济发展的难题，开拓楼宇经济发展的思路。
（一）进一步提高发展我市楼宇经济的重视程度。政府重视、强力引导是发展楼宇经济的重要前提。要进一步加速发展我市楼宇经济，就需要进一步统一思想，把发展楼宇经济作为发展我市现代服务业的一项突出、优先工作来抓。可在进一步调研的基础上，适时召开全市楼宇经济工作会议，使全市上下进一步形成发展楼宇经济的共识。进一步理顺促进楼宇经济发展的工作体制机制，成立专门的楼宇经济工作机构，加强工作领导，增强工作力量。完善相关考核，适当加大对有条件发展楼宇经济的有关镇、街道、平台的考核力度，鼓励海洲、硖石街道以及马桥经编产业促进中心、皮革城总部商务区等立足实际，大胆探索、发展楼宇经济。
（二）进一步加强我市楼宇经济的政策扶持力度。楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。建议参照鄞州区，结合我市实际，出台楼宇经济的专门政策，以进一步发挥政策的扶持引导作用。首先，政策要有力度。对楼宇建设、企业入驻、总部引进等方面进行全面支持，特别是要加大对入驻企业和自主经营所建楼宇的开发企业的扶持奖励力度。其次，政策要有门槛。可借鉴鄞州做法，通过设置相关前置条件，在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜，吸引有实力的开发企业开发建设高档楼宇。对入驻企业实行一定的政策导向，重点吸引金融商务、创意设计、科技研发等高附加值企业入驻，为打造我市“千万”楼宇创造条件。此外，结合服务业品牌建设，还可开展楼宇品牌评定，设立星级制度，对楼宇租售率、企业注册率、楼宇纳税额等上规模或物业管理好、有特色的楼宇有关工作主体予以奖励。再次，政策要能调动积极性。楼宇是街道招商的平台，是街道发展经济的“三产园区”，要进一步通过政策激励，特别调动城区街道积极性，通过税收按比例返还等措施鼓励其在楼宇招商、管理、服务等方面加强工作。
（三）进一步提升我市楼宇经济的管理服务水平。当前，我市商务楼宇的管理和服务尚处于起步阶段，为此要重点加强以下几方面工作，以尽早使我市楼宇经济管理步入轨道。一是理顺管理体制。建立主管部门明确，有关部门参与的楼宇经济管理机构，确立部门、镇（街道）和开发区、投资企业、楼宇物业组成的工作网络，探索建立联络员制度，为楼宇管理提供有效的组织、人员保证。二是建立管理信息库。对我市商务楼宇进行一次全面摸底，对楼宇产权单位、数量、面积、入驻企业、空置房源、经营情况、税收情况等进行调查，全面掌握我市商务楼宇信息，形成楼宇信息数据库，同时，建立健全例会、信息报送等制度，探索建立专门的统计体系，及时跟踪监测楼宇发展。三是选取重点加强管理。鄞州区商务楼宇管理的起步是与和邦大厦等一批经典楼宇的建设运营分不开的，当前，要快速提升我市楼宇管理水平，可行的办法是选取重点，即要以广隆财富中心、经编产业促进中心、皮革城总部商务区等即将建成使用为契机，及早介入，主动服务，加强与开发企业、物业和所在镇（街道）的沟通联系，探索形成我市楼宇的管理样板和服务典型，然后再予以推广，可有效减少管理一下子铺开带来的矛盾和问题。四是注重管理效果。我市楼宇的管理服务要更加突出楼宇效益的提升，在抓楼宇开发建设、抓入住率的同时，更要抓企业注册率，从而切实提高我市商务楼宇的质量和产出率。
楼宇经济存在的问题范文第4篇
关键字：高层办公楼宇；消防安全；管理机制；
中图分类号：TU997文献标识码： A
前言：由于长期以来对GDP的过度推崇，我们把大部分的精力放在了加工制造等工贸企业，忽视了商业中心特别是高层办公楼宇的安全隐患。作为现代化城市标志之一的超高层楼字在我国大量投入使用，给城市的经济发展、商业繁荣带来了生机和活力，但超高层楼宇自身存在的安全（管理）隐患、特种设备（电梯等）、消防隐患和火险危机给楼宇的安全管理工作带来了困扰和危机，也时时牵动着区委、区政府、街道办以及社会大众紧绷的神经。所以在本文中主要以百丈街道楼宇消防安全管理对进行了详细的分析。
一、高层楼宇存在的主要消防安全问题
（一）产权单位、物业单位、使用单位的安全生产管理职责不明晰；
（二）安全（消防）管理制度不健全及落实不到位。没有对员工进行消防安全培训，应急预案未按要求演练。有的企业即使有基本安全制度和操作规程，也是停留在应付检查、做表面文章，没有真正落到实处。
（三）一些高层楼宇消防设施缺乏，没有按需求设置火灾主动喷水灭火体系、火灾主动报警体系、防烟排烟体系；有些场所疏散指示象征和应急照明设备不符合需求；或者尽管设置了保安监控和消防设施，但没有实施修理、养护准则，不能正常使用。
（四）管理不当诱发安全隐患。因缺少相应的监管办法，某些超楼宇使用了缺少防火功用的建筑装修资料，不符合消防安全技术标准，有些场所擅自改扩建，破坏了原有建筑防火功用；抢占、圈占、阻塞消防安全通道现象严重，易燃物品随意堆放；用电线路乱接无防护或过载。
（五）楼宇通用设备（包括特种设备）管理维保不规范，未严格执行维修保养安全操作规程。
二、对做好楼宇消防安全管理的工作对策
（一）由于高层楼宇的消防安全作业具有显着的特殊性，因而，有必要把职责执行作业放在首要地位，构建职责体系，做到职责清晰。要清晰楼宇修建的主体职责单位和平常运转管理的职责单位及职责人，辨明职责清晰，签定《安全防火职责书》。经过主体职责的清晰，使楼宇修建的防火安全作业落到实处。
（二）构成一个运作有序、职责清晰、各司其职、执行有力的楼宇防火安全作业网络是做好这项作业的关键。一是各有关管理单位要将楼宇消防安全管理作业归入到本单位安全管理体系，清晰各部分职责使命，建立楼宇防火安全安排。二是要以物业管理单位为主，全力抓好保安部队、消防控制中心岗位值勤员队伍建造，各业主单位，明确必要有防火安全上分管责任人和专兼职办理人员，仔细履行好防火安全职责。
（三）大力推动防火安全规章准则建造。坚持“因楼制宜、因企制宜”的准则，要逐步构成一整套防火安全管理规章准则，内容涵盖了各级防火安全职责制，防火安全查看、教学、训练准则，消防器材和设备的保护养护、检修更新准则，消控中心安全规程和职责等等。特别是要严格楼宇内装饰批阅准则，各业主单位内装饰有必要经公安消防部分审核批谁后方可施工，并经公安消防部分检验合格后方可投入运用，要书面予以清晰。
（四）防火安全监管是一项体系工程，需求经过各有关环节的严密联接，使安全监管不留空隙、消除隐患。一是大楼从开工建造至全部工程竣工检验时期要接受政府计划建造部分的安全生产监督管理。工程竣工后，有必要经过公安消防部分的检验或备案。二是大楼内电梯有必要做到定时检查，消防控制中心有必要24小时有人值勤。大楼内一切消防分散通道坚持疏通，不得阻塞;应急照明灯具有必要无缺，加强对楼宇火灾主动报警、消防供水、主动喷水救活、防烟与排烟等体系的定时检查管理，确保运用作用。三是加强消防岗人员的训练，进步对消防设施设备的操作技术。
（五）做好防火安全作业全在于基础，各项基础作业的扎实与否也决定了防火安全作业的实践作用。一是健全完善事故应急预案。在发生高层楼宇火灾事端时，是不是具有卓有成效的应急预案，这是高层楼宇安全防火作业的重中之重。各高层楼宇管理单位要结合本大楼的实践，有对于性地制定应急救援预案，并定时安排实战演练。二是全部展开告知承诺作业。对楼宇入住单位签定发放《消防安全奉告许诺书》，清晰物业办理管理和楼宇入住单位、住户的职责和责任。三、高层办公楼宇消防安全管理工作重点
（一）确定楼宇安全促进项目（体检）的主要内容
1、楼宇的安全基础管理。
主要包括安全管理制度及落实；使用单位安全管理协议签订和落实情况，是否做到责任划分明确、责任覆盖全面；综合楼宇内物业单位与使用单位制定应急预案的联动分工及演练记录情况、特种作业管理制度制定及落实情况。
2、楼宇安全等设施管理。
对楼宇内生产经营单位开展消防监督检查。主要检查消防审批情况；消防中控室管理保持情况、消防设施、器材配备及使用管理情况；安全出口、疏散通道、疏散指示标识设置及保持情况；电气设备、特种设备（电梯等）等日常使用管理
3、产权单位、物业单位及使用单位的安全意识。
调查分析，本大楼三方人员（业主安全、物业单位及使用单位）的安全意识。拟草《楼宇安全促进项目安全体检内容》，每幢楼宇根据使用功能不同进行细化。
（二）确定楼宇安全促进项目（体检）的推进方法
1、建立相关方沟通机制。
安全促进项目开展之前做好街道、社区、楼宇产权单位、物业单位、使用单位、安全中介机构（安全专家）等方面的沟通，对楼宇安全促进项目达成共识。
2、建立多方联动、参与机制。安全促进项目开展时，在安全中介机构（安全专家）、街道社区的指导下、楼宇产权单位、物业单位、使用单位应积极参与项目开展。
3、建立信息沟通机制。
安全促进项目开展过程，应对街道、社区、楼宇产权单位、物业单位、使用单位试行透明化，达到项目楼宇全员关注安全、尊重生命氛围。
4、建立安全体检机制。
通过召开座谈会、查阅相关资料及验证材料、对楼宇现场安全管理及设备设施进行检查诊断。
5、分析汇总问题并提出改进方案、落实整改。
针对安全促进项目过程中发现的安全隐患、问题进行汇总分析，并制定针对性的整改方案。
三、做好楼宇安全促进项目持续改进工作
（一）继续加强安全知识的宣传教育，不断提高楼宇相关人员的防范意识。充分利用座谈会、入户走访、橱窗、宣传栏、简报等载体开展多种形式的安全教育，扩大安全教育的覆盖面和提高楼宇相关人员的安全知晓率。
（二）加强安全隐患排查。每半年，由街道安监所、产权单位、物业单位、使用单位等代表组成联合检查组定期对楼宇进行安全隐患进行排查，并对发现的问题及时落实整改。
（三）全员参与，形成合力。楼宇安全促进项目建设是依靠全街道各部门及辖区各单位、居民的广泛参与，在楼宇安全、消防安全、社会治安、环境安全等诸多领域开展全方位的促进，逐步细化项目内容、明确相关人员职责并积极推动项目各措施的实施，进一步完善全员参与渠道，使更多的人参与楼宇安全促进项目建设工作中来，使社会各界关注楼宇安全，也让更多的公民享受到楼宇安全建设所带来的成果。
（四）加强学习交流，使安全楼宇建设规范、持久、深入开展。落实楼宇产权单位、物业单位、使用单位积极、及时整改。
总之，楼宇经济是依托城市的信息流、人才流、物资流、资金流等资源优势。以城区楼宇为载体，以现代服务业和都市型工业为主体，适宜在中心城市生存和发展，与城市功能相协调的具有高知识、高集聚、高增值特征的一种新兴经济形态。故楼宇消防安全管理就显得的非常重要，而楼宇消防安全管理是一项任重道远的工作，需要我们坚持不断的努力。
参考文献：
[1]闫智军,胡艳,冯刚强,张国,史超.高层办公楼宇消防安全管理机制[J].技术与创新管理,2013,02:104-107.
[2]赵庆平,杨龙君.完善社会消防安全管理机制的思考[J].消防科学与技术,2014,09:1085-1088.
楼宇经济存在的问题范文第5篇
关键词：智能楼宇；电气自动化；系统平台统一化；系统结构通用化；产业市场化
中图分类号：TU855文献标识码：A文章编号：1009-2374（2012）14-0042-02
在我国改革开放以来，市场经济迅猛发展。科学技术水平不断进步，人们对生产生活有了新的不同的要求，特别是电气自动化方面，然而我国在电力事业上也取得了可喜的成绩。但是它一直处于初始阶段，针对于智能楼宇的电气自动化的发展进行阐述，为此本文就其发展趋势进行探索，明确了智能楼宇的电气自动化发展的方向。
1智能楼宇的电气自动化发展特点
1.1自动化系统控制独立运行
智能楼宇的电气自动化的发展特点之一是自动化系统控制独立运行。智能楼宇的电气化系统控制，不同于热工控制系统。DCS系统在汽机的热工控制系统运行中表现的十分成熟，但是在智能楼宇的电气自动化监控上，技术问题一直都很落后。智能楼宇的电气自动化设备调节和控制，通常是不存在PID控制过程，电气自动化系统控制速度快，不需要操作人员进行操控，只需要智能楼宇本身的电气自动化系统进行控制，继电保护是电气部分的最重要组成部分，保护信息，包括事件、录波等都是十分重要的信息，然而电气相关的信息，在DCS的I／O采集控制电气监控新技术则是全部采用现场总线。电气自动化系统控制FECS在数字化方面优于现有的DCS系统，如果能够综合FCS和FECS的功能，将电气部分的监控、保护、录波、设备管理完全融入FCS／DCS系统将会大大提高现有智能楼宇的自动化水平。
1.2数据采集功能
智能楼宇的电气自动化的发展特点之二是数据采集功能。针对目前的智能楼宇的电气自动化运行，其设备的参数采集手段主要有便携式检测仪和在线检测系统，然而便携式仪器会浪费大量的时间以及人力资源，采集到的数据不能实时反映设备运行的状态，因为它本身具有局限性。通常在数据采集系统中，检测数据是非常单一的，很难满足电气自动化的相关需要，以此同时，数据采集系统，虽然能满足实时检测和精度要求，但是数据采集系统体积庞大、投资多、难以推广使用，并且国内很多在线检测系统，对检测到的数据缺乏综合利用和管理，不能很好地为工艺和装置的优化节能及节能减耗改造服务。因此开发出具有实时数据采集、存储、传输等功能的在线数据采集系统是十分必要的。
1.3监测范围广泛
智能楼宇的电气自动化的发展特点之三是监测范围广泛。智能楼宇的电气自动化监测范围非常广泛，它往往根据电压等级的断路器和隔离开关，对接地开关电动操作中的主变压器接头进行合理的设计，提高电气自动化补偿装置的自动切换，可以保证电气自动化监测工作的顺利进行。与此同时，监测范围设计主要采用直流UPS系统来提高通信设备、通信电源报警信号、视频监控系统以及保安员报警信号都有一定的作用。智能楼宇的监控系统要满足无人值班要求。操作控制功能按集控中心（调度端）站控层、间隔层、设备级的分层操作原则考虑。原则上站控层、间隔层和设备层只作为后备操作或检修操作手段，这三层的操作控制方式和监控范围可按实际要求和设备配置灵活应用。
2智能楼宇的电气自动化发展趋势
2.1电气自动化产品创新
智能楼宇的电气自动化生产企业，必须按照我国科技发展观的需求，来制定电气自动化产品创新的目标，进一步地提高我国电气自动化产品的原始创新，不断地培养创新能力，摒弃旧的电气自动化产品，集中力量大力发展创新产品，从而提升产品自身的科技含量，与此同时，受到自主创新的影响，可以将知识产权与电气自动化系统相融合，切实加大电气自动化产品创新力度，提供了更多的创新机会，促进电气自动化产品创新的发展趋势。
2.2电气自动化系统平台统一化
电气自动化系统平台统一化，它能够有效地支持电气自动化项目的设计，在一定程度上实现电气自动化系统的调试、运行以及维护等相关的不同环节，从而可以尽量降低电气自动化系统平台统一化的时间以及相关费用。电气自动化系统平台统一化的开发，能够从多角度上满足用户的不同需求，另外，它也能从多角度多层次上，保证开发平立于最终的运行平台。必须依据电气自动化系统平台统一化项目的特点，解决不同用户的需求问题，并对统一化运行平台的代码，设置在硬件PLC内，这样更有利于电气自动化系统平台统一化功能的实现。
2.3电气自动化系统结构通用化
电气自动化系统结构通用化，是智能楼宇的电气自动化系统组成的重要部分之一，同时它也是智能楼宇电气网络化结构中不可缺少的部分，它能够保证智能楼宇的控制设备和计算机监督系统等之间的数据传递，保持数据的畅通运行，智能楼宇的电气自动化系统可以对INTERNET进行现场监督，在进行现场监督时，不管是选择现场设备总线，还是与计算机等通信网络连接，所有的电气自动化网络产品，必须在电气自动化结构通用化控制的使用范围内。
2.4电气自动化产业市场化
电气自动化产业市场化是智能楼宇的电气自动化发展的主要趋势，企业在不断提升电气自动化产业升级，一贯坚持深化产业结构改革，进一步落实科学发展观，促进电气自动化产业的市场化发展。为此必须及时解决电气自动化产业市场化中存在的问题，不断提高电气自动化的产业化水平，智能楼宇企业也必须集中力量，加强关键技术开发，通过市场化的外包分工和社会化的协作带动配套及零部件生产的市场化，有计划的研究其电气自动化产业技术。
2.5国外电气自动化发展趋势
在经济全球化发展的今天，不同的领域都面临着国际上的挑战，然而智能楼宇电气自动化也不例外，它目前的发展也在逐步的趋于国际化。法国在智能楼宇电气自动化领域，采用了用户通信接口，简称为ICC。它有效地扩展了电气自动化的功能，它可以进行实时读表以及远程管理等多个方面，关键的是它优化了电气自动化的网络管理，另一个方面，它利于电气自动化优化配置，通常依据用户的需求，进行网络操控和查询。改进对用户的服务，是提高电力公司竞争力的重要手段，通过改进自身信息系统可以提高服务水平。
3结语
在科学技术的引领下，智能楼宇的电气自动化越来越受到人们的广泛关注，开始成为电气行业发展中的首要问题。虽然我国智能楼宇的电气自动化有了新成就，但是智能楼宇的电气自动化一直在不断地升级，从电气自动化技术和电气自动化使用标准上都有了不同的要求。智能楼宇的电气自动化面临着很多问题，我们必须坚信我国智能楼宇的电气自动化发展水平会在不久的将来，取得一定的业绩，推动我国变智能楼宇的电气自动化的快速发展。
参考文献
楼宇经济存在的问题范文第6篇
关键词：计算机；网络；楼宇智能化；创新；网络应用
中图分类号：TP273 文献标识码：A文章编号：1007-9599 (2011) 16-0000-01
Analysis of Computer Network Application in Building Intelligent Construction
Gu Qinfeng
(Jiangsu Suzhou Institute of Construction and Communcation,Suzhou215000,China)
Abstract:The concept of modern building construction is obviously different with the past,digital information and intelligence is the key to building construction,intelligent building is the architectural forefront of research.Intelligent building to building room to narrow the distance between the infinite,not only to make people communicate more easily,in a safe and more timely protection on puter network in the intelligent building construction,technology plays a central role,and how to strengthen the computer network technology in the application of intelligent building construction,intelligent building construction is to raise the level of the key.
Keywords:Computer;Network;Building intelligent;Innovation;Network applications
一、楼宇智能化概述
国际智能建筑物研究机构对楼宇智能化的定义为“通过对建筑物的构造、系统、服务和管理方面的提升，加紧其内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有办公高效、优雅舒适、快捷便利、高度安全的空间。”
由于现代社会对信息的需求，信息传递需要高速高效。传统设计的建筑物中对网络信息系统的要求低，网络建设原始。如今，建筑物的高度越来越高，办公楼的房间数越来越多，单凭电话连接很难满足管理高层楼宇的要求。近年来，电子技术和计算机网络通信技术的发展，使信息化的社会程度越来越高，信息技术的应用与建筑技术相结合，于是产生了“楼宇智能化”。楼宇智能化是采用计算机技术对建筑物内的设备进行自动控制，对信息资源进行管理，为用户提供信息服务，它体现了建筑技术在现代社会科技含量与信息化程度的高低。
最早的楼宇智能化出现在1984年的美国，当时的美国联合科技公司在哈伏特市将一座金融大厦进行技术改造，主要是将大楼中增添了计算机设备、通信线路、远程控制交换机等设备，为住户提供通信、文字处理、电子函件、资料信息检索、股市行情查询等服务。同时，公司还对大楼的所有照明、空调、给排水、供配、防火、安保设备由计算机进行数字化控制，实现综合管理自动化，使大楼的用户获得了既经济舒适又高效安全的办公环境，使大厦功能发生质的飞跃。自此以后，各个大公司纷纷效仿，世界上楼宇智能化建设从此走上了高速发展轨道。
二、计算机网络在楼宇智能化中的应用
研究计算机网络在智能楼宇中得应用首先要掌握智能楼宇都有哪些系统。
第一，综合布线系统（PDS）。智能楼宇采用超5类双绞线和光纤系统。垂直主干采用大对数5类线和光纤。有特殊需要的地点要放光纤点到桌面，以满足今后信息、图像高速传输的要求。
第二，楼宇自动化系统（BAS）。二十一世纪后，随着信息技术和计算机网络技术的高速发展，对建筑物的结构、系统、服务与管理的最优化组合的要求越来越高。系统控制的方式由过去的中央集中监控，进化为由高处理能力的现场控制器控制系统，由中央计算机控制报表和应变处理为主，现场控制器传导有关参数与命令控制照明、空调等相关设备。
第三，安全防范系统（SAS）。安全防范系统是为了加强大楼安全防范，确保员工与财产安全，以及维护审判工作的顺利进行，建立了以监控为主，可以及时应对突发事件的系统，通常由闭路电视监控系统、出入口监控系统、巡更系统、防盗报警系统。
主要的楼宇智能化系统就是以上的三种，其中还可以细分一些系统，例如同声传译系统，大屏幕显示系统，故障报修系统，停车场管理系统等。
计算机网络在这些系统中扮演着最关键的角色，计算机网络不仅仅是大楼管理与交流的媒介，也是大楼与外界联系的纽带。
计算机网络覆盖所有楼宇，主交换机安装在计算机中心，分组交换机位于各个综合布线配线间。计算机网络可支持数字、语音、图形图像等多媒体信息，以及综合信息的传输和处理，支持多种网络协议。计算机网络系统主要考虑其成熟性和先进性，网络主干采用千兆光纤主干，水平干线为百兆速率交换。配线间交换机设备利用堆叠方式或级联方式联接成一体。整个网络可划分为多个虚拟子网，可以有效控制网络流量。
三、计算机网络在楼宇智能化中存在的常见问题
数据网络系统是楼宇中各个子系统的核心。除了承载各个子系统外，要对楼宇的用户提供数据通信服务。目前各个楼宇在建设网络系统的过程中存在以下问题；刚开始没有考虑完善，后期再增加和扩建，带来重复施工，影响整个建筑的品质。比如，当用户入住时，可能要重新布线，影响整个建筑的舒适度；最终提供的服务参差不齐；存在大量不同种类的工程人员，管理很复杂，成本很高。
解决这些问题，可以在大厦的建设过程中，充分考虑业主对整个网络服务的要求，事先进行详细规划。首先，可以通过网络的交流提高业主的满意度；其次可以通过提供更多的增值服务来创造更多的价值。网络化建筑应该突出移动办公的能力，透过网络化的建筑为大厦中的用户提供范围大，交流方便的网络连接。当用户在路途或家中，可以通过思科提供的网络服务随时接入自己的大厦网络。思科可以提供无处不在的网络接入解决方案。在信息管理系统的开发上要以安全实用为出发点。
计算机网络技术在后续的开发商也有很大拓展空间，所以楼宇智能化的建设主要在网络的开发上，一个优秀的计算机网络，必将带来一个高度智能化自动化的大楼。
参考文献：
[1]刘慧明.建筑设备监控系统的现状与发展[J].INDUSTRY DISCUSSION,2005,6
[2]陈平泉.网络化建筑让建筑更聪明[J].技术平台,2005,3
楼宇经济存在的问题范文第7篇
1．1节能设计存在问题
在对高层楼宇建筑的电气设计过程中存在的设计问题是导致其浪费电能的主要原因，设计师在设计高层楼宇建筑电气工程时既要满足大楼日常办公的需要，而且还要使得电气设备有较好的扩展性，这样就方便以后对大楼进行电力维护。而且有的高层大楼智能化程度很高，智能化的实现是依靠电动机来进行的，只有通过对其智能化系统进行节能设计才能够有效的节省电能，但是目前的智能化系统并没有进行相关的节能设计。
1．2设备选用存在问题
由于传统的电气设计没有考虑到节能的因素，所以在现今很难进行更改，老旧的电气设备虽然可以正常使用，但是在节能方面非常欠缺，相对于新型的电气设备而言其能耗非常大，由于老旧电气的使用而导致的电能浪费占据总电能浪费的大半部分，所以对于这种问题是很难进行解决的，只有通过全面更换电气设备来实现，不过更换的过程非常麻烦，不利于大楼其他人员的正常办公。
1．3设备维护存在问题
电气设备正常使用的电能要远远低于设备故障时所消耗的电能，而高层楼宇建筑中的线路物理损耗要远远大于其他普通建筑，因为高层楼宇中的电缆线路非常长，电缆线路也有一定的电阻，短距离的情况下可以忽略不计，但是长距离电缆导致的电能消耗是非常大的，高层楼宇的电气维护人员如果没有将这些设备的故障排除就会浪费较多的电能，只有及时维护才能够避免这些电能的损耗。
2高层楼宇建筑电气节能设计的原则
在高层楼宇建筑的电气节能设计中需要遵循一定的原则，这样才能够使得高层楼宇建筑在电气方面更加节能，下面将详述高层楼宇建筑电气节能设计的原则。
2．1合理分配
高层楼宇建筑的人口密度非常大，因此用电量会非常大，但是每部分的用电量却有着较大的差异，所以在进行节能设计的过程中要进行合理分配，要让各个部分都有充足的电力，即在保障人们用电稳定性的前提下，将电力按照负荷的比例进行合理的分配，这样就可以保证用户正常使用的情况下，电能资源得到最大限度的节省。
2．2使用节能设备
节能设备较普通的设备要贵一些，但是从长远的规划考虑使用节能设备可以更大限度的节省高层楼宇所消耗的电能。例如高层楼宇可以大范围的使用太阳能，太阳能作为一种清洁能源得到了非常广泛的运用，利用太阳能所转换成的电能可以为大楼提供部分电力，这就会使得高层楼宇的用电量得到节省。此外在大楼进行电气安装的过程中就使用节能型的材料，例如使用导电性更好的电缆，这样就可以减少电缆的损耗。虽然在短时间内并无法看出节能材料为大楼带来的效果，但是在长时间的使用过程中就能够看到节能设备为大楼带来的经济收益。另外节能材料都具备可回收可重复利用的优点，这样还可以节省这部分有限资源，对于高层楼宇日后的电气改进工程将非常有利。
2．3优化系统原则
高层楼宇建筑电气的智能化程度比较高，因此可以利用智能化的系统来节省电能，以此来降低不必要的电能损耗，在对高层楼宇建筑进行电气安装的过程中采用变频的电器，通过采取变频措施就会更大限度的节省电能。另外绿色照明设备的使用也可以提高电能的高效利用，通过优化高层楼宇的电气系统将使得电气节能更加合理有效。
3高楼所采用的电气节能技术
为了使得高层楼宇建筑在更大限度上节省电能就需要采取相应的电气节能技术，目前通常所采用的电气节能技术包括更改配电系统、降低线路损耗以及优化配电系统功率因素，下面将简述这些电气节能技术。
3．1优化配电系统
优化配电系统主要是要了解用电设备的分布情况以及相关布局，然后计算最短的供电半径，这样便能够减少不必要的电能损失，高层建筑在优化配电系统的过程中主要方法是更加接近负荷中心，并且选择离大楼最近的供电系统，这样就减少了电能运输中的电能损耗。同时还可以使用切换变压器的方式来合理的调节用电高峰期与低峰期，这样就可以在保证用户正常用电的前提下更大限度的节省电能。
3．2减少线路损耗
在高层建筑中最损耗最多的就是线路，因为线路中的电阻会损失部分的电能，那么为了减少线路损耗就需要减少线路的电阻，减少电阻的方法主要包括更换导电性更好的导线、增大导线的横截面积以及较少导线的长度，而且使用大横截面积的导线不仅可以降低线路的电阻，而且还可以为日后线路的改良提供方便。减少导线的长度就是缩短配电设备与用电设备之间导线的长度，这样就会减少线路的电阻。虽然线路损耗是不可避免的，但是只要采取上述的方法就可以有效的减少线路带来的电能损失。
4结束语
楼宇经济存在的问题范文第8篇
关键词：过渡型社区；空间规划 ；物理空间；邻里空间；评价体系；“新都市主义”
Abstract：Transitional community， with its unique characteristics compared with the city community and rural village， has played an important role in the process of urban-rural integration .At the same time ，it is very important for inhabitants ’ live and work， also the the rapid development of city economy .However， it is undeniable that there exist a lot of problems in space planning of the transitional community. This article is based on three typical transitional communities in Suzhou Industrial Park， research them from five aspects， including the whole of the community space， physical space， service， facilities， life habits and neighborhood space， then put forward corresponding countermeasures.
Key words：transitional community ； space planning ； physical space ； neighborhood space ； evaluation system ； "new urbanism"
中图分类号：C912 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2016）-12-68（7）
随着我国城乡一体化进程的加快，建设用地需求的增加，城郊农村土地的征用数量加大的同时也出现了由政府投资建设解决失地农民居住问题的聚居社区即过渡型社区。过渡型社区意味着该类社区的过渡性特征，是中国特色城镇化进程中的特定社区演进形态，既包含着城市社区空间形态的特点，又延续着一定的农村社会属性。[1]作为我国城市化背景下产生的特殊类型社区，其产生不但有其内在的必然性和合理性，而且对社会经济的发展起到重要作用。但是由于城乡二元体制的对立和缺乏应有的关注，过渡型社区存在的问题也逐渐凸现出来，主要表现为社区整体空间规划不够科学合理，服务设施分类配置不完善，物理空间以及邻里空间设计不合理，社区功能和居民的生活方式，风俗习惯不相适应等。与此同时，现有社区空间规划的研究片面强调物质形体决定理论，注重社区物理空间的研究，忽视对社区居民邻里关系和心理空间探究，社区规划建设中的各种问题和矛盾不断凸显，在造成财政损失、资源浪费的同时影响了居民的生产生活。
1 过渡型社区空间规划评价体系建构
1.1 评价体系的设计
目前国内学者对于过渡型社区空间规划问题的研究相对较少，研究方法上以定性研究为主，定量研究较少，现实中缺少一个科学的可量化的科学体系来评估过渡型社区空间规划的科学性。
结合已有相关学科的研究基础[2]，并经实测之后的修正调整，笔者将过渡型社区的空间规划评价体系划分为整体规模、物理空间、服务设施、空间使用习惯和邻里空间5个考察维度作为一级指标，在一级指标下设35项二级指标对社区规划的科学性进行测评。调查采用客观赋值法与层次分析法相结合的方法，对指标体系中的各项指标赋予恰当的权重。
在对苏州工业园区三个过渡型社区社区规划科学性测评体系构建中，m=35； n= 5。实质上，R是U与V之间的模糊关系：即R= U*V [0，1]。
当模糊评价矩阵R与P已知时，就可利用模糊变换原理进行综合评价，得到最后的综合评价值：Q=P*R=（q1，q2，q3，……qn），式中Q即为综合评价度。
1.2 评价体系的量化
社区空间规划科学性评价的本质是一个量化分析的过程，利用某些特殊的测量技术进行量化处理，将有助于使那些居民难于表达和衡量的“主观感受”既客观又方便地表示出来。而在统计学中常用的李克特量表较为容易设计和处理，受访居民也容易理解，本测评体系设计借鉴了李克特量表（表2），数值越高说明对某项评价越高。为了便于分析社区空间规划的科学性，在过渡型社区空间规划科学性测评体系的基础上需要将符合度由定序转化为定距。对应量表中的选项，必须将其转化为数字，才能为后续的测评服务，符合度转化采用百分比评价法。
2 过渡型社区空间规划评价体系的应用
本研究的调研场域是中国-新加坡合作苏州工业园区的若干社区。苏州工业园区自1994年设立以来，出于经济快速发展的需求，伴随着不断地拆迁征用土地，至今已兴建了大量动迁小区。经济发展和对劳动力的需求吸引了大量外来务工人员，在此过程中形成了包括金益新村、莲花新村、淞泽家园等一些主要由失地农民和外来务工人员居住的过渡型社区。
本次问卷调查依据金益新村、莲花新村、淞泽家园三个社区的规模和常住人口确定，调查方式以调查者逐题询问为主，采取多阶段抽样法（Multistage Sampling），一级抽样框为所有的苏州工业园区过渡型社区，二级抽样框为社区内所有单元，抽取整个单元；二级抽样实际操作中为等距抽样，抽样间隔由调研小组进入社区后根据小区楼房幢数计算。共发放问卷500份，实际收回问卷数量500份，其中有效问卷数量为498份，有效回收率为99.6%。样本人口统计信息情况如表3。
对基础数据进行统计录入工作，对录入后的调查数据应用SPSS19.0 进行数据处理，即得出实际综合评价度值，如表4和图1。
根据一级指标、二级指标及其权重（总指标为过渡型社区空间规划科学性，B1-B5 为测评度一级指标，C1-C35 为二级指标） ，结合统计数据得出的初步指数符合程度，得出过渡型社区空间规划科学性实测值为：
按照相符度指标标度法，苏州工业园区三个典型过渡型社区空间规划科学化主观评价值为58.75%，在50% 和75% 之间，说明苏州工业园区城乡结合部过渡型社区空间规划科学化程度总体尚可，但尚有较大改进空间。
3 过渡型社区空间规划评价测量结果分析
3.1 社区空间整体评价
社区空间整体评价部分中，主要考察了社区的整体规模大小、日常生活方便程度以及公共交通工具方便程度三个方面。相对而言受访者对社区规模评价较低，测量值仅为0.64，接近16%的受访者认为社区规模不合理，而日常生活方面程度和公共交通便捷程度评价相对较高，指标值分别达到0.73和0.75，均有超过84%的受访者对其表示肯定。这说明过渡型社区空间规模过大是该类社区空间整体规划中的主要问题所在。由于实地调查的三个社区规划建设的目的主要是在园区工业化进程中安置失地农民，部分社区在这样的背景之下往往规模较大以满足当地居民动迁的需要，如莲花新村五区有148幢居民楼，居民数万人，徒步穿越整个社区绝非易事，在这样偌大的社区中仅有中心地带布置有健身器材、文化活动中心等公共服务设施显然不敷使用；其次导致部分社区公共交通不便，部分居民反映要徒步15-20分钟才能走到最近的公交站台。
3.2 社区物理空间规划
多数过渡型社区居民对自己居住的房屋质量以及楼宇间距存在不满，问卷中房屋质量和楼宇间距的测量值分别为0.47和0.46。社区居民普遍反映作为社区核心部分的社区住宅存在不同程度的质量问题，此外，社区居民普遍反映楼宇间距不合理，部分居住在一楼二楼的社区居民反映冬季阳光无法照射到自家居室，严重影响了生活质量，如在淞泽家园社区调查时，就有居民反映房屋高度不合标准，根据相关政策文件要求，动迁安置社区的居民楼房标高2.8米，实测多只有2.68米。金益新村、莲花新村和淞泽家园均有居民反映自家住宅存在着墙壁裂纹、地板渗水等问题，在走访过程中也发现部分住宅存在墙皮、瓦片脱落现象。
社区基础设施上，受访者普遍反映社区道路规划、出口设置、排水系统规划设计较为合理，相应的测量值分别达到0.65、0.72和0.63。关于社区的配套设施，社区居民对于所在社区绿地面积、体育健身设施和社区安保设施评价较低，实测值仅为0.53、0.45和0.43，社区居民普遍反映社区治安状况堪忧，以莲花社区一区为例，由于社区生活着大量外来人口，盗窃案件经常发生，虽然近期安装了监控设备，但是很多居民对其实际作用仍然表示怀疑。有居民抱怨安保人员，保洁人员敷衍了事。相对而言，受访者对垃圾处理设施布点和停车场位规划的评价值较高，分别为0.74和0.67，不过也有人担忧照目前的发展趋势，过不了多久就肯定不够了，因为现在的停车位就已经占用了原先的绿地，所以今后连占用的空间都没有了。可见过渡型社区的空间规划上，涉及到垃圾处理和停车场位等基本生活需求的问题上基本满足了居民需要，但在绿化、健身、安保等涉及社区居民生活质量需求提高的问题上仍有较大提升空间。
3.3 社区服务设施评价
在涉及社区空间规划的“软件”方面的服务设施及其质量上，居民的满意度普遍较低。受访者除对社区周边菜场和社区卫生服务站等评价尚可外（测量值分别为0.58和0.59），对社区健身设施、文化娱乐中心和社区居委会功能职能的是否有效发挥均表示不尽人意（测量值均在0.4以下）。体育健身设备数量过少，或器材布点不够合理，部分设备由于长期频繁使用而出现毁坏现象却长期得不到维修。还有些开发较早的小区则没有娱乐健身设施的布点。考虑到健身设施和文化活动中心使用者多为老年人，交叉分析显示59位年龄超过60岁的受访者中，很少使用健身设备和利用文化活动中心的比例分别达到56%和60%，而有些活动场所租赁给个人当作商业用途。需要注意的是，多数社区内部的农贸市场价格相较于周边大型农贸市场的偏高许多，使得社区内部农贸市场便利居民生活的功能难以发挥；也有不少居民反映社区卫生服务站中医生医疗水平有限，很多情况下只能舍近求远；而很多居民对于社区居委会所在位置一无所知，很多居民表示对于社区居委会在什么地方和现任居委会主任是谁不了解。许多人遇到麻烦事也不会找社区居委会。社区居委会作为社区连结纽带和居民之间凝聚剂的功能还有待发挥。可见社区服务质量的提升，不仅仅是“硬件”设施的配备布点，更重要的是“软件”服务质量的跟进。