廉租房的性质
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廉租房的性质范文第1篇
关键词:廉租房;完善配套;人文关怀
全国大中城市陆续公布了廉租房的建造计划，廉租房建设开始进入全面展开的阶段。由于廉租房建设面积受到限制，与普通商品房有区别又不等同于两限房，本文对廉租房的装修及室内配置展开研究。
调研概述
当前北京市大量的廉租房都已修建完工，笔者也走访了三处已建完工的廉租房它们分别是：西三旗旗胜家园廉租房项目，六道口静淑南里翰南庭廉租房项目，中关村甲3号唐宁ONE廉租房项目。
西三旗旗胜家园廉租房项目，该项目总建筑面积25000平米，其中廉租房共483套，住宅套型建筑面积全部在90平方米以下，其中两居室户型面积60至80平方米，占60%以上，适当配置一居室和三居室，满足不同人群的需要，该项目住户2009年8月入住。
六道口静淑南里翰南庭廉租房项目，该项目总建筑面积2000平米，共有67套廉租房。有一居和两居户型，其中两居面积50平米以内，该项目住户2011年2月入住。
中关村甲3号廉租房项目，该项目总建筑面积6200平米，地上十层地下二层，其中2-10层为廉租房，总户数为147户，户型面积35-45平米。
2．入户调研总结和分析
通过调研三处廉租房，入户深访调研一共有9户。其中调研西三旗旗胜家园廉租房项目3户，六道口静淑南里翰南庭廉租房项目3户，中关村甲3号廉租房项目3户，从对象的深入访谈以及入户的观察中，可以总结出住户家庭对廉租房居住改善的期望、当前面临的住房困难情况以及居住需求等几个方面的问题。
装修质量问题。入住后有几家都出现了问题，例如上下水管漏水，墙面的漆脱落，天花漏水，门把手没有用几天就坏了，厨房的不锈钢洗菜盆质量不过关，且洗菜盆下面的下水管结构全部暴露在外，很不安全。
配置不完善，没有足够的储物空间。例如：厨房只有两个灶台（600mm*800mm），还有个洗菜盆，均不其它配置（配餐台，切菜台面等），厨房房间狭小自己也不允许装修，以至于备菜时非常不方便。
配套设施不适应这种一个空间多个功能的需求。很多租户一个空间两个功能，甚至有的是一个空间三个功能。例如：起居室至少两个功能，吃饭、看电视、接待客人、小孩做作业都在起居室。
对老人和残疾人关爱不够。因为居住廉租房的住户多大是家中有老人和残疾人。例如厕所无扶手，老年人或者残疾人上卫生间非常不方便，一般商品房门的大小为800mm，而廉租房室内门都比较小，卧室有的门宽700mm,厨房门宽650mm，导致残疾人和坐轮椅的老人不能在里面自由活动。
储物空间不够，入住时没有配置任何家具，所以住户把以前的旧家具搬了进来，由于空间狭小，而且空间利用率低，所以储物空间显得完全不够。
3.廉租房室内配置设计建议
廉租房是为达到“住有所居”而提供的具有社会功能的特殊住宅.廉租房虽然是为低收入人群所建,但不是贫穷的再现，其廉租房面积小,但不是质量品质的低下。廉租房的室内设计需要对低收入家庭的理解和体贴,以研究低收入者的生活特点和居住需求为基础,从而设计出符合其生活需求,有助于提高生活水平,体现出对低收入人群切合实际的真正的人文关怀。笔者通过深入访谈后提出以下几个建议。
实用性理念
从廉租房的性质来说,它属于社会保障范畴,就是满足那些买不起商品房的低收入者基本的居住需求,这一性质决定它只有而且必须把实用性的追求放在第一位。实用性主要体现在室内空间配置质量，五金件，家具，材料上应选择经久耐用。
室内配置及确定需要多因素综合考虑
户内的配置的划分需要考虑低收入者的家庭结构、健康状况，还需要考虑建设地点离城区的距离。
通过租金差异,平衡不同廉租房室内配置的需求，按照配置的完善程度确定租金。这由租赁环节来调节不同室内配置的租金与需求关系，租户可根据自身经济实力选择。政府可以适当利用这点，提高利用率，节约资源，降低成本。
科学设计室内配置
厨房配备必要的操作台，这里的整体厨房所强调的又与商品房的整体厨房有所区别，这里的区别主要是价格和尺度上，在材料上选择造价低廉更换方便的配置，尺寸上选择与空间相合适的配置。
卫生间做到干湿分区，配置供老年人及残疾人用的扶手。应配备洗面镜及相应的小储物柜，还应有通风换气装置。
优先保证孩子学习空间独立。要保证安静和私密，给孩子一个较好的学习环境。同时还需要考虑放置书桌、书架或电脑桌的可能性。如果在空间小的情况下选择书架上面安置床。
很多空间的多功能性，也就是弹性空间。可以兼顾就寝、用餐、接待、储藏、娱乐等功能。在户型中的客厅、大卧室、大阳台可以设计与这些空间相一致的家具发挥“弹性”功能。
储藏空间多元化，向上发展的空间。设计者可以充分利用空间设计大量的储物吊柜，壁柜，让紧凑的空间充分发挥作用满足居住者的需求。
5）人性化设计
室内配套的设施和配置的家具，一定要更多的考虑弱势人群，更多的考虑居住者家中是否有孩子，老人，残疾人。例如卫生间扶手，电器开关高度。
4．结束语
笔者采用调研分析的方法，对廉租房的建筑室内配置作了初步探索，总结出一些对以后廉租房建筑室内配置设计的建议。希望本文对廉租房户型设计所提出的思路理念能引起更多的思考,引起对低收入家庭更大的关注,以促进我国的住宅结构变化和人们居住水平的提高。
参考文献：
廉租房的性质范文第2篇
关键词： BOT；廉租房；财政资金
一、引言
2012年的十报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示：
由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。
二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析
（一） BOT模式简介
BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。
在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。
（二）可行性分析
（1） 国家政策支持
财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民间资本充沛
由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。
（3） 有经验可循的双赢机制
BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。
根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度缓解财政资金紧张的局面，从而一方面提高投资建设效率，另一方面保证廉租房的供应量，满足低收入群体的住房需求。而对于项目公司而言，因为有了政府的税收优惠以及担保等支持，投资廉租房有着稳定的收益和低风险，同时也可以提升企业在社会中的形象。
三、BOT模式在廉租房建设中应用方式设计
（一）基本模式
图2-2是BOT模式在廉租房建设中的概念性流程，每一阶段的具体分析会在后文阐述。
（二）模式分析
（1）前期准备阶段
廉租房作为准公共商品，由政府作为廉租房建造项目BOT模式的发起人，首先聘请咨询公司或委托廉租房管理部门对项目进行可行性研究，可以通过详尽的市场调查及经济效益分析，确定项目的必要性，以确定项目建造的地点、规模、资金投入、投资回报、风险、建造期限等各种经济及技术指标。在这一过程中，政府要提供一定的财税支持，才能使得具有福利性质的廉租房建设项目能够有足够的优势来吸引民间资本。然后，政府进行招标活动，选择最佳合作伙伴，而投资人在进行一系列的考察调研后进行投标。确定中标人后，政府与项目公司即可进行合同谈判，对于项目的具体内容比如特许运营期、租金及日后经营管理等问题达成一致。与此同时，企业可以向由各商业银行组成的银团以及政府的出口信贷机构或开发银行进行贷款申请，在这一过程中，由政府作担保，给项目公司以支持。
（2）实施筹备阶段
完成前期准备阶段后，由政府授予企业特许权，而项目公司主要完成各种设备、材料、技术等准备工作，完成各项手续的办理，若还需要进行其他融资以及一些其他辅助合同的谈判，比如与供应商、修建商的合同谈判，也可在这一阶段完成。
（3）建造开发阶段
对于项目公司来说，进入建造开发阶段即与一般的工程项目类似，但由于BOT模式中还有政府、咨询公司等的参与，因此在建造开发的同时，项目公司要接受政府的监督检查和咨询公司所作的对项目的进度安排与资金运营，以确保廉租房项目的进度、质量、配套等严格按照合同执行。在这一阶段，银行及其他贷款人还需按计划给予贷款资金，这是工程按预算及资金完成的重要保证。
（4）运营维护阶段
工程竣工验收后，即进入运营维护阶段。这是一个投资者收回成本、偿还贷款（若有其他融资，还涉及到分发红利）的过程。这一阶段政府要根据国家及地方相关政策，对廉租房建设项目进行严格把关。这一把关由两部分组成，即首先是对工程质量的严格审查，其次是对申请廉租房用户的资格审定。近来曝出多起房姐房叔的新闻要引起政府高度重视，杜绝类似情况再出现在廉租房申请过程中。对廉租房申请者的审查不仅是前期资格审查，还包括中间分配的公平效率性以及后期居住情况的监控，避免出现二次转租现象，破坏以公平分配为目的的廉租房建设项目。进入到入住阶段后，在特许经营时间内，由项目公司负责整个廉租房的运营及配套管理，在确保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周围的配套设施可按市场化方式运作，由住户支付给项目公司按国家政策所制定的租金，而廉租户支付的租金与市场实际租金间的差价，可由政府进行一定的补贴，确保项目公司在经营期间可以收回投资。
（5）移交过渡阶段
当特许经营权期限届满后，项目公司即将整个廉租房项目移交给政府，这并不是朝夕间就能完成的工作，政府与项目公司要有一定的过渡交接时间，以保证在政府收回廉租房产权进行后续经营管理的过程中，不会出现纰漏。当项目完全移交政府后，整个BOT项目即宣告结束。
（三）注意的问题
对于BOT模式在廉租房项目中的运用，必须要考虑投资收益的问题。BOT项目投资规模大，包括了资金投入大和建设周期长。因此，如果没有投资收益的保障，无论是BOT运作的项目公司，还是出借贷款的银行，都不会愿意进行投资。
廉租房BOT建房相比一般建房有一个最大的收益，即土地供给收益。在如今“土地财政”模式下，房价的高居不下有很大一部分原因是由于开发公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企业出钱”，因此建设成本相比一般建房会有很大程度的下降。这为项目公司在特许权经营期收回投资提供了有力的保障。
而特许经营期的长短也很大程度决定了BOT项目在廉租房建设中的投资收益。根据我国有关规定，BOT项目的特许经营期不得超过30年。考虑到廉租房建设的成本、风险、市场需求、投资回报率等问题，要确定廉租房BOT建设的特许经营期限是一个复杂的工作。而在建设过程中，难免出现信息不对称的情况，这会导致政府对成本的监控失效。本文对此给出一个初步的概括性的确定特许经营期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租户支付租金和政府补贴租金两部分组成），i代表利率，Z表示项目公司利用周边配套设施赚取的年租金，C代表项目公司对整个廉租房项目的建设投资成本（包括材料、设备、技术、利息等所有资本化及费用化费用扣除所有项目的抵税作用后的金额），O代表建成营运后的每年经营成本，T代表项目公司由于承接BOT项目所获得的政府提供的一切包括税收、政策等优惠而获得的收益。由此等式计算出来的n即为特许经营期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建设中成功实施，就需要有成熟完善的法律体系作为保障。鉴于BOT模式建房涉及到投资、融资、经营、转让等多环节项目，且其建设周期长，投资量大，参与方多而导致拥有复杂的经济法律关系，规范详实的法律体系可以为BOT模式在廉租房建设中的运作奠定基础。虽然我国已有一些关于BOT运作的规范，然而这些规范大多立法层次低，内容简单，各部门职能分工不明确，因而当务之急是完善我国的BOT立法工作，避免在实施过程中因法律的缺位而导致纠纷矛盾的产生。
（2） 以经营城市模式发展廉租房BOT建设
由于廉租房建设投入资金巨大，而租户所支付的租金远远低于市场平均水平，虽然政府可以根据财务分析，得出由于BOT建房所带来的各项收益，比如因避免了大量财政资金的一次性投入所产生的间接收入用于租金补贴，但单靠政府补贴租金差价还难以形成足够的力量来吸引民间资本参与廉租房建设，因此，政府可以考虑以经营城市的模式来发展廉租房BOT建设，即在保证廉租房居民的基本生活设施要求的前提下，运用市场经济手段来带动廉租房周边的商业配套设施。可以利用商业赞助、冠名、广告等方法激活廉租房周边发展。而周边配套所产生的收益，在特许经营期限内由项目公司收取。对BOT模式建设廉租房采取经营城市模式，同时还可以避免由于项目公司追逐个人利益，而忽略对于医疗、教育、小区物业的管理服务。管理质量低下、医疗教育等民生设施的欠缺会造成周边犯罪率上升、环境水平低下。而这一措施恰好可以弥补这一城市隐患，为居民和投资者带来“双赢”。
（3） 金融财税政策保障
金融体系的完善也有利于BOT模式在廉租房建设中的运用。在住房领域进行一定的货币资金和信用的融通，比如信托、保险等，可以使得资金融通，规避风险。将融资运用于廉租房建设，吸收城乡居民储蓄、发行廉租房建设债券、发行廉租房彩票都可以起到资金筹集的作用。除此之外，廉租房作为重大民生项目，同时具有准公共产品的性质，政府也应给予BOT建设项目公司一定的财税优惠政策。政府不仅可以在项目建造开发期间给予财税优惠，比如对印花税、土地使用税等税收的减免，同时，也可将政策优惠贯穿于运营维护阶段，可以涉及到营业税、房产税、企业所得税等的减免。财税政策的优惠如何做到对项目公司有利，又不至于过多地削弱财政收入，可以进行一定的实证分析来得出平衡点。
（4） 监管运营保障
监管可以分为两部分，首先是对项目公司的监管。在项目公司承接项目到项目的建设开发到最后的竣工运营过程中，首先要进行招投标公正性的监管，防止利用职务之便任人唯亲，接受不合格项目公司的项目承揽；其次要保证建设资金的来龙去脉都有帐可查，避免建房过程中现象的滋生；在建成后，政府要对房屋质量进行严格把关，对于豆腐渣工程或与合同不符的地方要进行整改，无法整改的拒绝验收。提高政府与项目公司在建设廉租房过程中的公信力，是项目成功的有力保障，只有将各项监管结果公之于众，增强透明性，配以一定的优惠政策与收益保证，才会有更多的
廉租房的性质范文第3篇
1、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
2、廉租房只租不售，面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租。
3、廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。
（来源：文章屋网 ）
廉租房的性质范文第4篇
论文关键词：经济适用房，廉租房，保障性住房改革
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。某建设部官员在面对记者采访时说，30%的中国人能买得起房子，当然也包括这部分人拥有二套以上住房的情况，意味着70%的中国人的住房面临无力负担的困境。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。
“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……”十七大报告中这些充满感情的话语，彰显了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的铮铮誓言。[1]2009年的全国经济会议指出：“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。同时，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担……”[2]
为了“住有所居”，实现住房社会保障，我们国家又是如何做得呢？在我国的住房结构中，大致存在着三种：普通商品房、经济适用房和廉租房，其中，普通商品房是针对高收入者，经济适用房和廉租房针对的是中低收入者，属于住房保障的措施。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。现如今在河北、山东等地方政府纷纷出台建设廉租房的政策，山东已经拿到了一亿廉租房的建设资金补贴。[3]
为什么会出现廉租房取代经济适用房的现象？廉租房是最理想的住房保障模式吗？
一、经济适用房、廉租房的界定
（一）经济适用房的含义及其特点
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
（二）廉租房的含义及其特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好上海为例毕业论文怎么写，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
廉租房的特点：一是，廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二是，廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。三是，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
廉租房都有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
（三）经济适用房与廉租房的区别
虽然经济适用房和廉租房都是住房保障体系的重要组成部分，都带有有社会公共福利和住房社会保障性质，但区别还是明显的：
1. 保障对象不同：从保障效果看，二者针对不同收入阶层的人群。按照国务院有关规定，廉租房主要针对那些收入更为低下的人群。
2..产权不同：经济适用房主具有产权，包括使用权、占有权、处置权和收益权。而廉租房者没有产权。
3..是否可转让不同：经济适用房可以自由转让，只是要缴纳一定的契税、印花税和其他一些费用而已。廉租房只能租住，不能转让也不能继承。
4.命运不同：有人说经济适用房只是一种过度的产物，随着我国住房保障制度的进一步改革，最终会被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：经济适用房只需要政府提供地皮，需要金钱投资，而廉租房需要政府投资。
二、对廉租房取代经济适用房的质疑
（一）廉租房取代经济适用房的原因
聂梅生指出：“从市场发展来看，经济适用房并没有发挥出应有的作用。而且，受传统置业观念的影响，加上政策不完善、租赁市场管理与服务不到位，导致目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”[4]
1.经济适用房的福利性与市场化结合的操作模式不够成熟
首先，经济适用房是经济与社会转型时期的产物，随着经济的进一步发展与社会保障制度的逐步完善，只适合于大城市且以高房价为前提的经济适用房，最终必然要被取代。近两年商品房价变化很大，2008年之前，房价一路持续走高，使得很多老百姓望楼兴叹，相对于商品房的高价位，经济适用房以其经济性适用性深受百姓期待与追捧。但是，2008年以来，商品房价开始下跌，受金融危机的影响，且还会有继续下跌的趋势，使得持续高涨的房地产遇冷，尽管房地产商使出了诸如补差价，赠车，降价等措施，但是毕业论文怎么写，也难以挽回昔日的繁荣。正是普通商品房的降价，使得经济适用房丧失了经济性，价格低的优势，所以，出现了闲置、卖不出等现象。为了解决这一现象，各地方政府纷纷推出廉租房的政策，将过剩的闲置房转化为廉租房，租给中低收入者，既保障了百姓的住房，又解决了商品房市场的困境。
其次，建设经济适用房，土地基本要无偿划拨，各种费用也要减免，还要拿出钱来补贴，地方政府一年要减少数亿元的财政收入——这是政府的直接损失。更重要的是，经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，从而，减少政府与房地产相关的财政收入——这是政府的间接损失。因而，地方政府不愿意建设经济适用房，导致经济适用房建设逐年下降，有的地方甚至已经停建。
最后，经济适用房主拥有相对的产权，财产归个人，不可能适用与全国所有的个人，不利于推广，也与市场经济的秩序不相适应。
2.经济适用房的低收入衡量界限模糊，且执行不力
《经济适用住房管理办法》第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。但是，现实生活中，符合条件的人却申请不到，经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。经济适用房倒号现象及其严重，16万元一个号，经济适用房到底便宜了谁? [5]
3.经济适用房变成权力瓜分的福利盛宴
按照商品房规格修建的住房，却以经济适用房的价格出售，没有公示，暗箱操作的销售方式，不符合户口等相关规定的购房者，可以倒买倒卖的购房资格，显然，这一切都是权力的魔杖在发挥作用。能享受到这样的“权力福利”的，也只有大权在握的政府职能部门，及其利益相关者。
如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待毕业论文怎么写，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？[6]
近八成的经济适用房对外出租，显示多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当作一种“投资”。一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现“高租售率”；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。作为中低收入群体福利的经济适用房到底经济了谁？[7]
经济性成了掩盖权力福利的遮羞布。经济适用房原本的保障中低收入者的初衷最终成了权力者的产物，原本维护社会公平的初衷却最终加剧恶化了社会的不公平，这注定了经济适用房被淘汰的命运。
（二）对廉租房取代经济适用房的质疑
有媒体报道，现在一些省份正在酝酿经济适用房和廉租房建设并轨，更有人提出要取消经济适用房，纯以廉租房作为保障房。由于廉租房建筑成本低，我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%，所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房，那么，我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。并且，廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，如此一来，混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰，所以，廉租住房不会冲击商品房市场，可以保证商品房市场的稳定，进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利。[8]
但笔者认为，目前廉租房完全取代经济适用房的时机并不成熟、条件还不存在。
1.质疑一：与经济适用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明显的优势。
首先，廉租房单独承担住房保障任务也不符合国情。廉租房政策运用最多的是中国香港、新加坡等经济体。中国内地国土面积辽阔，居住文化深入人心，同时租房制度建设不完善，廉租房不太可能单独成为解决居民居住问题的完全之策。
其次，廉租房不能解决居民长久的居住需求。目前廉租房的建设标准是50平方米每套，对于一户家庭而言，这是最低的需求，并不能充分满足居民更加自由个性的居住要求。并且由于存在收入方面的标准，如果收入超过了居住廉租房的标准，按规定就要退出廉租房去购买产权房。这中间实际上会存在很多漏洞。可能造成所谓的夹心层住房问题，廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。这个中间层就需要经济适用房来填补。[9]
将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，是政府引导低收入家庭消化既有存量经济适用房，解决经济适用房市场过剩的难题。如此，低收入者对经济适用房与廉租房保障的可选择权变成了无可选择的一种权利，也被动接受了转嫁而来的房市救市责任。将经济适用房与廉租房并轨，表面看来减少了经济适用房建设与分配规模，其实是变相提升了住房保障的门槛，原本享受经济适用房待遇的低收入者将可能因无法享受廉租房待遇，而相对增加住房成本。[10]
2.质疑二：现实中毕业论文怎么写，廉租房的执行存在种种问题
审计署今日公布“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”，报告显示1.5亿元廉租房的保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获得租赁补贴或廉租住房。审计调查结果表明政府投资保障性住房存在如下问题：[11]
(1)一些城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金
按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未提或少提廉租住房保障资金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差
在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了“生活补贴”。其主要原因：一是对保障对象的审核和监管机制不够健全，人口变动、收入财产等信息尚未实现共享，相关部门未准确及时掌握相关信息；二是由于一些地方廉租住房租赁补贴标准偏低，大多数保障对象居住在老城区，靠租赁补贴和廉租住房保障家庭自身的经济能力难以租到合适的住房。
(3)一些地方廉租住房建设中存在配套设施不完善、工作程序不够规范等问题
一是由于廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等，南京等13个城市的一些地方存在廉租住房配租困难、房源闲置的问题，有的地方甚至出现已入住家庭退房的情况。二是南京、昆明等13个城市投入12.60亿元新建、收购或装修的廉租住房项目，存在执行招投标或政府采购有关规定不严格的问题。
(4)一些地方廉租住房入住后出现了租金、物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题
在重点调查的32个城市中，天津、沈阳、重庆等12个城市截至2009年底，累计欠收廉租住房租金和物业费238.05万元；沈阳、厦门、常德、成都、乐山、昆明6个城市中的20个区县存在不符合保障条件的廉租住房家庭退出难的问题。其主要原因：一是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题
在重点调查的32个城市中，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。
同时，国家还可以通过一系列政策，消化现存过剩的商品房，以向中低收入者倾斜。
因此，用廉租房全面取代经济适用房承担住房保障任务不太现实，经济适用房在今后仍将继续发挥重要作用。
三、我国住房保障体制建设中应该着力解决的问题
（一）加强监管，严把住房保障申请标准关
政府应该逐步建立一个合理的住房保障机制，让高收入购买商品房，让中低收入者得到经济适用房与廉租房的保障。
1.对低收入者应实行动态管理
无论是经济适用房还是廉租房，旨在维护社会的公平，照顾中低收入者的利益，当申请者收入低时，可以享受廉租房，当其收入高时，就应该搬走，把房子让给其他需要帮助和保障的低收入群众。政府应加强管理，建立相应的配套的退出机制。
2.明确界定保障性住房的属性
无论是经济适用房，还是新建的廉租房，都是政府福利的公共产品，任何人，包括政府官员本身，都应该明确其属性，把福利真正用到需要的一些特殊群体身上，比如残疾人或者生活不便的毕业论文怎么写，政府可以收购城市中心区的部分二手房，来满足他们的需求。
3.严惩危害保障住房的行为
对经济适用房“倒号”现象，要加强管理，购买经济适用房的时候，供需双方直接见面，不能通过任何中间环节。
坚决地对经济适用房实行“以租代售”的办法，这样以来，可以成倍地大幅增加出租房的数量，真正地解决低收入人群住房难的问题，使人们在买房前，先考虑是否选择租房，以降低商品房需求达到平抑房价的目的。
（二）鼓励房地产商投资租赁型经济房
建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，四项促进租赁市场发展的措施包括：一是拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二是研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三是发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四是研究建立房屋租赁统一管理机制。[12]
为了满足部分比廉租房家庭收入偏高、但购买经济适用房还比较吃力的“夹心层”的低收入人群，下一步将在经济适用房建设中推出政策性租赁用房。也就是说，将在经济适用房中安排一定的比例，不通过销售而是通过租赁的方式，给这部分“夹心层”人群解决住房困难。且租赁的价格不完全是市场价；或者虽然采用市场价，但政府在租金上给予补贴，这部分房子将灵活运用，一旦入住租赁的经济适用房的群体，在经济收入增长了或者买房后，必须从这个房子搬出，给别的低收入家庭使用。[13]
同时，针对市场上商品房市场低迷与过剩现象，各级政府也可以购买相对过剩的现存商品房，或者闲置的或退出的公房，提供给中低收入者。或者给中低收入者提供相应的补助，让他们购买商品房。这样既可以消化现有的房屋，救济商品房市场，同时也可以使中低收入者得到实惠。
可以借鉴外国的先进经验，多渠道性、多路径行地增加住房保障的措施，只要适合我国的国情，改善民生就行。
（三）加强商品房的政府调控与监管力度
2008年底，国务院常务会议进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。[14]2009年，商品房价一直持续走高，住房难再次推入。2010年国务院出台了史上最严厉的宏观调控措施，依然没能抑制住房价上涨的速度。
首先：控制对土地的占有，从源头上杜绝高房价。
国资委虽发表“清退令”已半年多，执行效果并不明显，78家央企至今未退出“非主业地产”。面对房地产调控毕业论文怎么写，78家央企退出地产的预期正在弱化，而国资委也没有后续的文件。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，地产总额为991亿元，占15%。据报道，央企在三线城市那地，采用比较流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名义拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建设保障性住房。由于保障住房的利润太低，地方政府为了完成保障性住房的建设，也默认了上述做法。所以，控制国有企业对建设土地的占有，是抑制商品房价格上涨的原因之一。[15]
再次，政府继续对房价实行调控，控制房价的上涨速度。
今年年初，出台的史上最严厉的调控措施，对房价的抑制情况如何呢？下面一组数字能告诉你结果：在上海买一套房子平均要多少钱？数据显示，2005年是105万，2009年是185万，到了遭遇史上最严厉楼市调控的2010年，这个数字却再创新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85元，相比2009年上涨了约70万元。伤害房价上涨最快的正是2010年。[16]
三是坚决抵制并严厉打击非法挪用并占有保障性基金的行为。出台各种措施和办法去保障老百姓的住房权等基本生存条件。
截至2010年8月底，18个城市已对不符合条件领取了廉租住房租赁补贴的1569个家庭停发了租赁补贴，收回廉租住房租赁补贴资金86.47万元；对不符合条件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退过程中。对涉嫌弄虚作假骗取廉租住房租赁补贴的5名基层工作人员，有关单位已分别对其给予了撤职、行政记大过等处分。对于廉租住房租赁补贴未用于或未完全用于改善住房条件的问题，各有关地区政府都在积极探索如何从租赁补贴的审核程序、发放形式以及后续监督等方面进行纠正。如济南市和泰安市计划采取领取租赁补贴与租赁住房实际支出挂钩的措施进行纠正，海口市和深圳市的部分城区已采取提供房屋租赁协议才能给予补贴的措施进行纠正。[16]
商品房与保障性住房共同构成了我国城镇居民的住房来源，如果商品房价格过高，老百姓就会买不起。而国家的保障性住房又得不到有效配套与保障，最终会导致民生问题长期得不到解决，激化矛盾，引起社会的动荡。因而，对商品房价的调控至关重要。
（四）加强相关法律制度建设
尽管目前，已经有《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等配套法规，但是立法层次较低，且执行不力，缺乏对政府人员违规行为相应的处罚机制，因而，无法从根本上杜绝危害住房保障行为的发生。
同时，政府官员应该加强自身素质建设，不能只顾政绩，而忽视对民生问题的真正解决；要用绿色行政，廉政建设的高标准对地方政府官员的政绩进行考核。
既然建经济适用房，优惠能被富人获得，只要吏治状况没有根本改观，政府为穷人建的廉租房，就同样能到富人手上毕业论文怎么写，让社会福利被窃取，因而，加强权力的监督机制也是必须的。
商品房的高昂价格，使得很多中低收入者只能望房兴叹，无奈，只能靠租住别人的房子，或者购买经济适用房、廉租房过日子。但是，人人都知道房地产是个暴利的行业，如果政府能利用宏观调控政策，适当地干预房地产市场，从源头上控制对土地的征用，使其在过热时适当地降温，既可以缓解经济适用房与廉租房数量有限的压力，也有利于挽救低迷的商品房楼市，无疑对百姓住房的保障大有裨益。
四、结论
所以，无论是经济适用房，还是廉租房，都只是我国在住房保障制度上探索的结果。无论谁对谁非，只要能找到适合我国国情的住房保障制度，即使探索的过程充满艰辛与曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生问题的解决，应该是考核政府政绩的一个亘古不变的标准。所以，不要让基本的住房问题激化成敏感的政治问题。居者有其屋，原本是基本人权与生存问题，更是我国经济发展之后日益凸显的民生问题的反应。无论是继续加大对商品房的宏观调控力度，还是继续整治保障性住房市场，深化改革，都是一件政治大事，需要我们不断地探索前行。坚信我们的政府会在住房保障上做的更好。
参考文献：
[1]为了人民幸福美好的生活.金黔新闻[EB/OL].2007-10-16.
廉租房的性质范文第5篇
它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
廉租房的性质范文第6篇
关键词：廉租房退出；授益行政行为；信赖利益；撤回
2013年4月，南京市房改办会同该市公房管理中心、马群派出所、百水芊城物业管理及小区居委会，对廉租房实物配租百水芊城小区一套房源进行清退。收回房子的原因是这套廉租房的承租人及共同申请人都已死亡。这是自2002年实施廉租房保障政策以来，南京收回的第3套廉租房。惊异之余，我们不得不冷静思考，为什么廉租房的收回如此困难？据南京市房改办相关负责人坦言，尽管目前对廉租房供给设定6道严格的审查程序，但因审查涉及房产、民政等多个职能部门及街道、小区，加之街道尚未与市、区房保部门形成统一的住房保障网络，其所承担的受理、审查、动态管理及年审有时难免流于形式。因此，可能还难以完全杜绝“浑水摸鱼”者，尤其是一些原来低收入者，在成为中高收入者后，仍“装穷”继续享受廉租房福利。
廉租房是保障房的一种，是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。但是由于地域、环境、人文差异等各种因素的影响，我国的廉租房制度还不是很完善。应该看到，廉租房是一种有限社会公共资源，必须分配给最需要的家庭，因此廉租房的退出机制尤显重要。若退出制度缺失，不仅难以收回政府的巨大投资，让少部分人独享社会利益，也浪费了社会资源，不利于廉租房的良性循环运作。面对以上现状，笔者将从制度层面分析产生这一困难的原因，并拟从一个新的角度提供可行的解决方案。
一、廉租房“退出难”的制度分析
2005年9月2日南京市了《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》，2008年6月27日印发了《南京市廉租住房保障实施细则》，两部实施细则主要涉及南京市廉租住房保障的方式、标准、对象、条件以及申请程序、资金来源等各项内容，成为目前南京市廉租房准入、退出的直接法律依据。从实施细则、实际操作情况以及我们对南京地区保障房的调查情况来看，导致廉租房“退出难”现象的因素有很多，具体而言：
1.立法认定退出对象模糊
根据南京市政府2008年印发的《南京市廉租住房保障实施细则》第26条规定“因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的”家庭，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴。然而，一个家庭的收入情况在不断变化，廉租房业主是持续几个年度审查超出申请标准还是只要生活刚刚起色超过标准时就应当退出廉租房体系？此外廉租房住户人均收入超过标准多少就必须退出，该细则都没有具体规定，目前也缺乏相关的解释。难以合理处理家庭收入的偶然性和稳定性，这导致行政机关在审查确定业主是否已经不符合保障房的申请条件时困难重重。
2.审查退出难以实行
（1）审查退出程序不合理。根据实施细则规定享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况，同时由市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察和金融11个部门按照各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。然而行政机关将审查的启动权交予业主，会有多少业主愿意主动如实申报呢？显然难以取得预期的审查效果，加之各部门之间没有形成统一的住房保障网络体系，其所承担的受理、审查、动态管理及年审必然流于形式，难以具体操作。在我们对南京政府部门的走访中，相关负责人也表示目前缺乏具体的审查退出机制，实际操作中主要靠群众监督举报，政府的监管工作基于客观原因还没有办法做到位。
（2）政府部门执行力度不够。我们对南京几个保障房小区发放了近1000份调查问卷，从整理的数据来看，近80%的保障房业主认为政府并没有做到规定的每年审查一次（见下表）。行政部门的不作为导致审查退出机制落实不到位，也就不难想象会出现“退出难”的问题了。
3.缺乏完善的保障机制
目前全国各地的保障房分配采取分级分配，家庭最为贫困的可以申请廉租房，“夹心层”可以申请经济适用房，新就业的人可以申请公共租赁住房。然而，面对社会上的高房价，如果一户家庭被取消廉租房保障资格的时候很难买得起商品房，被取消资格的家庭最终还是回到了原点，这导致保障房的保障目的不能体现。那么能否直接将不同层级的保障房衔接，下一级保障房业主在被取消资格的时候能否视情况直接申请上一级保障房或者由政府直接分配其上一级保障房，目前各地都没有相关规定。
二、其他国家及地区经验
1.香港地区保障房退出机制
香港地区对于保障房实行的是1996年确立的公屋轮候制度，由于满足申请保障房条件的人很多，需要在公屋轮候册登记，并接受严格的家庭收入和资产审查，符合条件者在公屋登记簿上登记并等待分配房屋。其次香港房屋管理委员每年都会结合登记簿对原本符合条件者进行严格审查，这样首先在准入方面就减少了浑水摸鱼者，同时降低了因不合法的申请而退出的概率。事实上，香港地区在退出机制方面最大的亮点就是有明确严格的调整保障房准入与退出的法律法规，同时有严厉的处罚机制来制止违法违规的现象。根据香港有关法律规定，只要不申报收入或者不再符合公屋居住的条件就必须在一年内退出公屋且在这一年内的房租恢复市场价格。如若查出申请者对自己有关申请信息进行虚报和伪造，就要承担最高6个月的监禁且附加罚款20000港元。另外公屋管理办法对公屋的使用、财产申报年限、方式、公屋的退出条件等都有明确的规定。在执行方面，设立被香港政府赋予监督检察权的特遣队，一旦被发现有违反有关法律法规的行为，将予以严厉处罚，加大了对应该退出而不退出者的震慑力。
笔者认为，香港地区关于保障房的运行体系有许多方面值得学习借鉴，大陆地区对保障房的申请、使用、审核等方面各主管部门职责混乱，没有形成高效的协作体系，难免会出现相会推诿的现象，而香港地区则设立专门的特遣队负责保障房的审核退出。大陆地区从立法上必须明确负责保障房各个环节的权力部门，这样才能有效地遏制权利滥用和不实权利的存在，其次应建立相应的惩罚机制，违法成本低于廉租房的可期待利益只会使违法者更多。
2.英国关于保障房的退出机制
1980年，英国政府推出了保障住房私有化为核心的住房政策即赋予居民“购买权”，地方政府可以允许租住保障房满3年的申请者，且给予30%～70%的折扣，但毕竟存在不能一次性付清的群体，政府便提出了“分享式产权计划”。
结合我国国情，可以赋予不符合住房条件的公民以选择权，若由于各种原因不想退出保障房可以购买这套房屋，这种不强行退出机制就可以让政府回笼廉租房的建设资金，使用不再符合住房条件又不愿搬出房屋者购买的资金再兴建保障房，解决其他符合条件的申请者的住房问题，而且兴建新的住房也有利于城市的规划推动经济的发展。
3.新加坡保障房的退出制度
新加坡从60年代起，开始实行福利住房政策。新加坡的福利住房政策主要包括了“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”。意在使每一位公民都能住上与其自身条件相适应的房屋。且新加坡有一套完整细致的住房体系标准，即什么层次的收入对应什么条件的住房，更甚至住房面积和结构都以法律的形式予以规定，这样就更完善了不同条件公民居住不同类型房屋的宗旨。由于制度的衔接比较紧密，就算不符合此种类型住房标准也很容易就可以居住另一种房屋中，避免了夹心层的效果，也减少出现退出难的问题。
我国制定相关法律时可以借鉴像新加坡的经验，结合我国具体国情对经济适用房、廉住房、公租房的申请人的个人信息和条件做出具体详细的规定，这样会大大减少含糊不清蒙混过关的人数，同时各类保障房的申请条件要尽量做到无缝衔接，使得廉租房业主退出时没有后顾之忧，也有利于维护社会稳定。
三、廉租房审查退出设计的新思路
廉租房制度作为我国社会保障及其重要的一环，其审核退出制度的完善与否决定了廉租房制度能否高效运作，保障民生的目的能否实现。因此，构建完善一个切实符合现行保障房制度的审核退出机制迫在眉睫，只有这样，才能减少公共资源的浪费，实现社会保障的良性运作。以下笔者将从廉租房退出的法律性质入手，规范廉租房撤回的行为性质、行使时间和期限、程序等方面，借鉴国外经验和我国传统行政法上授益行政行为理论，构建我国廉租房审查退出制度的新蓝图。
1.理论前提
公民在符合廉租房的申请条件时可向有关行政部门申请，行政部门对于公民的申请材料进行审查，如若符合条件就予以许可。这是行政许可的典型模式。而行政许可是一种典型的授益行政行为——行政主体为行政相对人设定权益或免除其义务的行政行为，因此行政机关为公民设定的廉租房权益的行为即属于授益行政行为，廉租房的审查退出即属于授益行政行为撤回的情形。
为了维护社会公共利益，行政机关必然要对已生效的授益行政行为进行监督，并在特定的情形下对授益行政行为予以维持、撤销或撤回。一方面对符合申请规定，程序合法，实体公正的予以维持，另一方面，理论上通说认为，行政行为的失效主要包括三种情况，即内容已实现和期限届满；无效、撤销和撤回；其他（主要指由于义务无法履行而消灭、因目标物灭失而消灭、因相对人死亡而消灭、因权利主体放弃权利而消灭、因人违反而消灭）。对已经生效的行政行为，因发现有违法或者不当情形时，行政机关有权撤销，而对于已经合法成立的授益行政行为，因其出现某种法定情形时（比如情势变更），就有可能存在撤回的情况。
2.具体制度设计
（1）明确廉租房撤回权的行使属职权行为。纵观我国的行政立法，授益行政行为的撤回权绝大部分被认定为是一种依职权的行政行为。但从南京市的实施细则来看，享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。行政机关将廉租房的审核主动权交由业主行使，其预期效果难以实现。其次即使这些廉租住房保障的家庭按时汇报了情况，其可信度又有多大？长此以往，一味依靠新建安居性住房保障民生的“房等人”的政策，而忽视后期的审查退出监督程序，必然渐渐偏离了国家建设廉租房的初衷，造成公共资源浪费。当然，如果廉租房申请人在申请到廉租房后改变意愿不想取得或者后期主动要求收回的，这是廉租房申请人申请权的必然延伸，行政机关应当作出撤回的决定，但是这种情况在现实中少之又少。
笔者认为廉租房的撤回权应当重拾其行政许可的本质，廉租房的撤回权应当与一般行政许可的撤回权性质相同，即均属于依职权的具体行政行为。房改办等明确规定的责任部门应当依照职权主动审查廉租保障家庭的经济状况、人口情况和住房变动等情况，使廉租房真正担负起社会底层人民生活保障的责任。
（2）确定廉租房撤回的行使时间和期限。对于廉租房的审核退出来说，什么时机退出是一个比较重要的问题。廉租房业主是持续几个年度审查超出申请标准还是只要生活刚刚起色超过标准时就应当退出廉租房体系？在我们看来，一个家庭的收入在不断变化，在实际操作过程中应该合理的处理好家庭收入的偶然性和稳定性，即为审查廉租房业主的收入提供一个缓冲期，笔者认为一到两年较为合适，只有业主在这个缓冲期内家庭人均月收入全部或者80%以上的时间超出申请条件，才可以认定该业主已经不符合廉租房的保障条件。
对授益行政行为撤回权设定合理的期限有利于法律安定性的实现，有利于保护公民信赖利益，有利于行政机关依法积极行使职权。在廉租房审查退出的权利行使上更为必要，如前所述，行政部门的不作为导致审查退出机制落实不到位，设立撤回权的期限可以促进行政机关积极履行职责，必要时可对违反法律规定的相关行政不作为机关予以处分甚至追究刑事责任。但是我国对此仍未规定，国外撤回权的期限规定也不尽相同。根据《联邦德国行政程序法》第49条规定，撤回授益行政行为同撤销违法行政行为的期限相同，均是从得知时刻起一年。根据台湾地区的《行政程序法》第124条规定，授益行政行为满足第123条废止条件的，“应从废止原因发生后两年内为之”。从以上规定来看，两者在时间和起算点上有差异，但我们可以以更好保护公民利益的角度以及探视民法上关于撤销权的规定为起点，规定“从廉租房撤回原因发生之日起一年内行使撤回权”。
（3）完善廉租房撤回的行使程序。廉租房的撤回程序在我国法律中并没有明确规定，以南京为例，其实施细则仅笼统规定“享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况”，对于存在七种情形的廉租房住户应当取消其廉租房保障资格，以及“确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行”。实施细则无具体的程序规定，尤其是在公众参与原则上并没有涉及。
“只有公正的程序才能充分体现法律的正义。”虽然程序的正义并不完美，只能提供底线的平等、形式上的平等，但没有程序正义为达目的而不择手段那就是罪恶。程序的正义只有通过某种正当的程序才能实现，古老的英国崇尚自然正义，程序的正义主要通过公正的判例来实现；随着保护人权运动的深入，美国通过联邦最高法院的一些著名案例，逐步确立了美国正当程序的基本内容；而在我国主要是通过行政公开、公众参与和公务回避来实现。
首先，对行政机关而言，针对目前缺乏完善的行为准则的情况，应当坚持“高效便民”的原则，补充完善可行的实施细则，使得做出行政行为时有明确的裁量机制以及良好的自我约束机制，依照法定程序办事。
其次，从保障权利人角度，笔者认为在廉租房撤回程序中完善以下程序是十分必要的：①完善廉租房审查退出的公开程序。针对有具体当事人的行政行为，行政机关必然会告知当事人履行退出廉租房的义务。比如南京市的实施细则规定房改办只要确定取消保障房的资格，应当及时书面通知当事人，但是书面通知的内容包括哪些呢？该细则尚无规定。根据一般的行政法原理，该细则应当明确告知如下内容：一是廉租房收回的原因和依据；二是廉租房收回的申诉救济方式；三是廉租房收回的时间；四是不履行该规定的法律后果。②设置廉租房审查退出的听证程序。“听证”一词最早可追溯于英国1215年的大中有关公民的“法律保护权”的观念和制度。1946年美国制定《联邦行政程序法》，第一次规定听证程序为行政程序的核心，后为各国所借鉴。我国在《行政处罚法》和《行政许可法》规定了相关听证程序，那么将听证程序运用到廉租房的审查退出上，也是应当的。行政机关作出收回廉租房决定是侵益性的，因此行政机关应当听取当事人陈述和申辩，由听证程序参加人就有关问题相互进行陈述、辩论和反驳，从而查明事实以判断是否应当取消廉租房业主的住户资格。
（4）规范廉租房撤回的权利行使形式。从行政法的性质来看，行政主体行使行政职权管理社会时，行政行为的意思表示必须借助于一定的载体才能为相对人所知晓，这种载体就是行政行为的形式。法律从严格执法和保护相对人的角度出发，往往对行政行为的形式作出严格的规定，要求行政行为必须具备某种书面形式或必须是特定意义的符号，比如交警开出的书面形式的罚单。授益行政行为的撤回权行使一般应采书面形式，一方面对授益行政行为的撤回增加了行政相对人的负担，属于负担行政行为，采取书面形式有利于相对人救济权利的行使；另一方面廉租房的审查退出关系到社会稳定，民生保障的公民基本问题，一旦不能妥善处理，势必“后患”无穷。因此，廉租房的审查退出应严格审查采取书面审查为宜，即使当时不能做出书面决定，也应在事后及时补充。
（5）明确廉租房退出的权利行使后果。廉租房退出的法律后果主要有两种：一是对于违法和不当撤回的法律后果；二是对于合法撤回的法律后果。无论是行政机关违法不当的撤回还是合法的撤回都会对相对人产生信赖利益，公民都可能“会产生持续、稳定地享受授益决定的预期，并且会根据这些预期来安排自己的生活”，即行政机关与行政相对人之间建立起一种信赖利益。正如法国行政法学“制度理论”奠基人莫里斯·奥里乌所言，“在一个中央集权的国家里，如法国，公共事业的持续性、规律性具有极强的特点。因为公共事业一旦在一个家（下转第53页）（上接第24页）建立，并有规律地运行了一段时间后，居民们就养成了依靠这些服务的习惯。由于习惯，所有这些公共事业就成为居民的一种日常需要，成为公民生活的一个组成部分，由此‘最大的灾难似乎莫过于公共事业的停顿或终止’。”那么这种信赖利益是否都要予以保护呢？
通说认为，相对人产生的信赖利益是否值得保护应该视情况而定。信赖利益之所以需要保护就在于合法正当的信赖利益是应该给予维持，不能轻易变更的，信赖利益保护是否必要关键看行政受益人是否对授益行政行为的撤回有“预知可能性”。倘若行政受益人能够预知，则不应享受信赖利益保护；反之则应当获得。
结合南京市的具体做法，对原授益行政行为在后期审查时不符合条件的情形，申请人对授益行政行为撤回的情形明知的，其应当知道自己的权利是出于不确定的状态，在不满足条件时就应该无偿撤回，即该种信赖利益不受保护。此外，借鉴民法上有关理论，我们可以认定行政机关与行政受益人之间签订了一个“附解除条件合同”，而廉租房受益人在与行政机关“签订”合同时，就已经明知自己享有一段时间住房的权利，同时负有不符合廉租房申请条件时搬离的义务，受益人在不符合申请条件的情况下，合同应当解除。这也就是学理上的附负担的授益行政行为，本质上是一种授益行政行为，只是在授予相对人权利和利益的同时以附款的形式设定义务，如许可外国人在我国境内居留，但规定不得在国内打工。其次，笔者认为对于那些在保障房退出环节中拒不配合，抗拒行政机关执法，还应该制定相应的具体惩罚措施，严重的要追究其刑事责任。
住房关系到广大百姓的安居乐业，是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要。近年来，随着住房价格不断攀升，居民的住房压力越来越大。党的十七大报告将“住房保障”写入其中，充分体现了对民生的关注和对民意的尊重，保障性住房的建设不但解决了中低收入群体的居住需求，也为抑制过快上涨的房价发挥了重要的作用。廉租房能否实现保障民生的目标，分配与审查是两个重要的环节，审查退出机制尤为重要，唯有严格控制廉租房的准入和退出制度，才能体现科学发展观的必然要求，必将有利于建设我国社会主义和谐社会，有利于提高人民的生活水平！
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廉租房的性质范文第7篇
【关键词】廉租房选址 混合居住 北京廉租房
1. 引言
随着我国政府对于保障性住房工作的加强,以及经济适用房项目的交易过程中不断出现的弊端,廉租房这一具有社会公共物品性和福利性质的保障性住房形式逐渐受到重视。但是,由于廉租房面对的是城市最低收入群体,人员流动性大,居住人员谋生能力较差;性质上只租不售、产权公有、需要政府统一管理,因此其选址问题更需要详细的规划和研究。
2. 理论基础
对于低收入人口公共住房选址问题过去学者的研究主要集中在以下几方面:
(1) 空间失配理论
1968年美国的Kain教授提出“空间不匹配”假说(Spatial Mismatch Hypothesis),主要着眼于由于工作岗位的郊区化和居住隔离化,导致的居住在内城(美国城市旧城区)的低收入人口失业率较高、收入相对较低的情况,而北京面临相似的境地,随着城市经济的发展,制造业逐步转移到郊区,第三产业在城市中心区聚集,制造业的从业者多是居住在旧城区的工人或者中年人,新兴服务业的从业人员多是刚刚到达大城市的外来者,受支付能力限制只能租住或购买城市边缘的房子,这就造成了两个阶层居住与工作地点的“空间失配”。
(2) 贫困聚居理论
除了交通不便带来的就业问题,廉租房选址布局还会牵涉到城市环境和社会稳定问题,张高攀以北京为例提出在人民群众居住水平普遍提高的同时,在城市特定范围里的特定人群因为客观或主观的因素,其居住‘软件’和‘硬件’质量呈现极度低下水平的一种居住现象。针对上述由于集中建造公共住房而产生居住与就业失配以及贫困聚居的现象,美国及一些欧洲国家先后提出“混合居住”理论(Mixed Income Housing)。力求实现公共住房与普通住房的融合以带动社区文化多元化,缓解由此带来的社会问题。而田野、栗德祥、毕向阳对一处典型混合居住案例――重庆市南岸区回龙社区的调研得出结论:在混合居住具有一定的优点和可行性,社区规划中应避免大规模的低收入阶层居民聚居的情况发生,而应形成“马赛克”的布局,在可能的情况下尽量安排不同收入阶层混合居住。
3. 北京市廉租房项目建设现状
北京于2007年6月出台《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》,该文件以《北京城市总体规划2004-2020》为依据对保障性住房选址规划问题做出明确规定,在全国属于首创,其中的第11条明确提出保障性住房的布局原则:
1.重点在中心城中心地区以外区域、城市东部、南部区域以及轨道交通沿线用地和站点周边用地集中安排保障性住房及“两限住房”。
2.综合考虑结业与居住的均衡发展需求的原则,根据区县功能定位,结合产业布局和人口就业结构,综合考虑就业与居住的均衡发展需求。
3.采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设的原则,以集中建设和开发配建作为主要手段,按照“大分散”、“小集中”的模式进行空间布局,促进社会公平和融合。
此外,《布局规划》的第20条还特别强调“将现状和十一五期间建设的轨道交通车站周边半径500-1000米的范围内划定为政府土地储备控制区域,有限安排保障性住房及‘两限’商品住房”,这一点可以说是借鉴了香港公屋的经验。
表1中是近期北京市规划中的廉租房小区,其中西三旗、东坝项目已经开始入住。从建设方式来看,独立的廉租房小区较少,大部分是配合“两限房”小区按照10%-15%的比例进行配建。大部分项目是位于五环和六环之间,距城市中心或次中心地区有一定距离。
图1是将表中规划中的廉租房项目与北京市2012年预计建成的地铁示意图以及《北京市城市总体规划》中提出的“两轴两带多中心”①的城市发展模式综合绘制而成的图,有助于结合城市轨道交通及城市发展方向以及分析廉租房项目布局特点。
首先,2012年以前北京还将开通多条地铁线路,其中延长后的10号线解决了城市西南部没有地铁的问题,极大的缓解了三环的交通压力;9号线从南到北贯穿丰台区解决了造甲村和小屯村居民的出行问题;6号线成为长安街之外的第二东西中轴线,并延伸至常营地区,方便这一地区即将竣工的廉租房和两限房小区居民的出行,也使通州地区更好的发挥疏解中心城人口、缓解交通压力和集聚新的产业的功能;延长后的8号线直达西三旗地区,减轻地铁5号线运输压力的同时改善北五环天通苑、回龙观以及西三旗地区的交通状况,有利于昌平地区的经济发展。
图中还展示了北京对于次中心区域未来发展的规划――“东部的通州、顺义是北京面向河北、天津的窗口,是承接中心城人口、职能疏解和产业聚集的主要地区,采取以综合交通运输走廊为引导,整体联动高密度集约发展模式;而西部的昌平、石景山等在维护生态环境的前提下,主要发展高新技术研发与休闲、商业物流以及教育等生态友好型产业,避免高密度开发”②。由此可见,东部包括朝阳、顺义、通州等区是未来现代制造业转移的基地,是主要的工作岗位发生地,在保证基础设施完善的前提下,考虑布局两限房或者廉租房小区,解决居住和就业问题的同时,可以促进次中心区的成熟。如图中标注的8号常营以及10号半壁店地区,均位于未来城市产业转移的重点发展地区。再比如7号西三旗与11号来广营项目均位于地铁13号线覆盖范围内,未来还将有8号线开通,随着该地区域内的天通苑、回龙观等大型居住社区近年来逐步发展成熟,相应配套设施不断完善,能为居住在该地区的低收入群体提供一些服务性工作岗位。此外,若以长安街为东西中轴线,可以看到大部分规划中的廉租房项目位于城市北部地区,甚至接近北六环,而南部地区的廉租房项目基本都在南四环之内,而且均靠近规划中的地铁线路。
4.未来发展方向
(1)继续坚持TOD模式建设廉租房项目
TOD(Transit Oriented Development)模式源于美国上世纪90年代对于城市过度蔓延的反思,强调以公共交通为核心带动土地综合利用,将居住与零售办公及公共空间密切结合,高效利用土地,有效控制城市蔓延。目前北京的廉租房选址初步呈现了公共交通为导向的端倪,注重在地铁沿线布局,这一方面有助于防止由于工作可达性下降带来的贫困加剧问题。
(2) 推广混居模式
北京大部分的廉租房项目是在普通商品房小区或者限价房小区中配建,集中兴建的廉租房小区只有东坝和西辛房两处,规模均在600套以下,表明政府对于这一问题也有一定担忧。保障性住房的建设是一个长期的过程,欲使其真正成为城市建设中的常态、真正能惠及到大多数需要的人,则需要对我国现有的土地出让、城市规划制度作出强制规定,在土地出让合同中明确强调保障性住房的比例、位置、配建标准限制户型,越详细越好,从法律源头避免空间失配的风险。
(3) 与城市发展规划相结合
在这方面北京的做法同样值得借鉴和推广,从长远角度对城市发展进行规划,积极开发城市新的经济增长区和功能区,逐步转移人口密集中心,为城市发展预留“提前量”,这方面香港的公屋和新加坡的“新镇”都有大量的相关经验,通过提供简单培训,即可实现低收入人口在新兴的城郊工业区内就近就业。但此种做法的风险在于二者之间的“时间差”,即规划中靠近新功能区的保障性住房在相当长的一段时间内会面临基础设施配套不足的风险。
5.结论
综上所述,北京的廉租房选址在详细的用地布局规划基础上,注意到了潜在的空间失配和贫困聚居的风险,与城市总体规划和产业升级相结合,基本能做到在公共交通沿线布局、与其他性质居住项目混合布局,为其他城市这方面的工作积累了一定的经验。但由于我国大部分省市集中建设廉租房项目大部分项目仍然处于施工阶段或刚刚入住阶段,关于廉租房位置的选择与其保障对象搬迁成本、工作可达性以及失业率之间的关系的调查数据较少,这还有待于随着时间推进,有更多不同类型廉租房小区落成进入实际运作才能开展调查研究进行数据分析,这也是今后研究中改进的发展方向。
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廉租房的性质范文第8篇
关键词 廉租房制度 产权制度 交易费用 社会保障
一、引言
我国是人口大国，在城市化进程发展迅速的今天，每家一套住房的愿景尚未能实现，这不仅关乎着国计民生更加关系着社会稳定与和谐发展，还缘滋生了一系列社会问题，如医疗卫生、教育、犯罪、疾病引发各界的关注。而国外早在20世纪就进行了住房保障的实行，推出城市低收入家庭的廉租住房制度，实施几十年来，不仅解决了西方资本主义国家社会动荡和城市人口边缘化的问题还成为制度创新的典型，为其他国家所借鉴。反观我国从1998年实施以来至今十几年的时间，基本上完成了框架的设定，但在许多执行和中间过渡环节仍有不少亟待改进之处。
二、廉租房制度出现的必然性
我国实行的住房保障体系包括经济适用房和廉租房，分别针对有住房需求和一定住房能力人群和有住房刚需但基本无能力的城市居民。廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。其本是为缓解经济适用房的压力，到如今已经成为社会保障建设中不可或缺的重要一环。
三、应用新制度经济学相关理论分析并分述存在的问题
（一）应用新制度经济学理论分析
我们先来明确一下廉租房的属性和范畴。廉租房作为一项国有产权产品，介于完全私有产权和共有产权之间的中间形式，理论上产权归国家所有，国家通过资格审查确定可保障范围。而法律要求必须要完善这方面的准入门槛。
虽然廉租房不是完全的公共物品，但是其建设主体和产权主体为国家，而政府行为往往会产生财政赤字、寻租、交易成本增大、社会经济效率低下等政府失灵。为解决这一问题，就需要拓宽融资来源，从单一的财政拨款向市场政府双杠杆转变。下面将从几个方面细化问题研究，并用新制度经济学相关知识进行阐述。
第一，公共物品供给渠道单一。融资、执行环节都是单一的地方政府主导，房地产商窥探到其无利可图，故望而却步，投资者也不会将源源不断的资金奉献给国家，所以从1998年政策实施以来，包括廉租房在内的各路公共物品供给都是财政的支持。
第二，科斯称私有产权能够实现最优效率，即共有产权是低效的。廉租房的建设和进入、退出都是由各级政府主导，房产权归国家，形象化意义就是相当于国家是客栈老板，城市低收入群体是租户，只不过该老板是个大善人，只接待刚需客人，且只收小比例的住店银子，同样是只租不售。
第三，交易费用，在廉租房的建设过程中，所需的成本以及在后期保障群体的筛选、机制的设定、资格认定等方面的费用，交易过程中的谈判费用，信息不对称和人的机会主义动机，主要表现在交易双方总有一方掌握的信息比另一方要多，而且还能从这种差别中获利。在廉租房交易过程中，各级主管部门和廉租住房申请的候选人之间就存在这种信息不对称，而这种情况所导致的交易费用则是对稀缺资源的浪费。交易费用可以降低，要通过制度的设定来达到既定的降低交易费用的目的。
第四，法律制度不完善，自从制度实施以来的十多年，国务院、各部委及各级政府陆续出台了规章制度，并没有形成一套完整的法律体系来规范政策行为。首先，这导致地方在脱离了中央的指导后缺乏忧患意识，节省开支，从而滞后各项工程的进度。其次，没有核心法律的牵引，监督不严、各级政府的寻租行为使得退出准入机制效率低下，出现尴尬的有人没房住和有房没人住的情况。
对于违反廉租房规定的责罚较为表面，但是相比而言进行欺骗易的行为所造成的危害是巨大的，如果仅适用当前的一些规章制度会使得不当行为日益滋生，人们的投机成本低自然引得大家效仿，从而造成恶性循环。
（二）退出机制单一
在整个的退出机制中，政府是绝对的主动性，而承租人是有义务进行汇报自己的情况，比较被动，这样的一上一下的关系很难协调平衡，从而使中间环节冗杂，谈判成本变大，交易费用增加。
此外，在廉租房的退出机制中，由于受保障群体的收入水平可能有所波动，比如生活条件改善了不符合租住要求，但是这部分群体又仍旧没有能力买经济适用房，形成问题群体。
（三）政府主导下的政府行为失灵，寻租行为令人担忧
政府是最大的承包商，几乎涵盖了廉租房建设的所有环节，部分各级主管单位缺乏紧迫感和绝对的责任感使得走后门等寻租行为凸出。现今主要的分配方式是通过摇号配租，先来后到的原则，准入门槛包括收入水平证明材料、城市居民户口以及一些特殊情况。退出机制过于死板缺乏弹性，并且工程量浩大。
（四）保障范围不够
众所周知，农民工潮是现在的热门话题，而农民工在城市的生存更是社会热点关注的，他们不属于城市，因为他们不能拥有城市户口，但是他们又是这些城市的生存者，需要城市提供的资源，他们应当拥有和城镇居民同样的权利。但如今的廉租房标准中仍将他们排除在外。虽然可以理解廉租房的供应有限，但是这部分应该引起政府的高度重视，不应该差别化对待。
四、推进廉租房制度建设的原则与对策
（一）完善退出机制设计
一项符合社会发展规律的制度设定，必须有它自身的合理性和同时代步伐相适应的时代性，针对凸显的各种制度问题要进行修正改革，以避免租客或政府主管单位从中谋取不当利益。一旦发生，这种投机行为就会像蛀虫一般侵蚀着廉租房体系，造成再分配的不公平和资源的浪费。
通过租售结合打破现有的廉租房供应模式，对于廉租房住户，有能力且有意愿进行购买的群体允许并鼓励购买，对于不符合条件的租户通过审核圈定属于哪种类型。比如对于生活条件改善的一部分人群给予比一般的经济适用房更低的价格或者进行生活补贴，对于补贴之后仍然没有能力买房的这部分人可以提高他们的租金，实行梯度收租，类似于梯度电价的收费标准，以工资为基础。
（二）完善一套关于廉租房制度的科学严密的法律制度
从以上论述可以看出，我国关于廉租房的法律只包括一些规章制度，立法和执法力度仍然不够，使得下级政府无指导思想依靠，松懈对廉租房制度的实施，而某些承租者进行投机套利（下转第页）（上接第页）行为对很多人产生效仿作用，让人有空子可钻。同时，在中央和地方制度衔接上也要进行严密的监管，建立奖惩机制，并落实到立法层面上，激励地方政府热情，打击地方寻租行为的可能性。
（三）改变以实物配租为主的模式
现阶段，我国主要是以实物配租为主的廉租房供给模式，这在制度推行的初期是必然的手段，但是实物配租有一定的缺陷，并且工程量浩大，长期下政府会不堪重负。从经济学角度分析，租金补贴比实物配租能够带给消费者更大的效用，使得社会福利水平提高，受保障人群的选择面大了，也有利于他们追求更高的生活质量。
（四）保障非城市户口居民的住房
可以增加一定的资格认定。比如将三年以上的常住人口，包括外来务工人员纳入保障体系，保障大部分人的利益，保证再分配的公平。非城市居民也应当按照同样的标准进行保障，对于他们的工作单位也要详加考虑，最大化地保障并实行和城市居民同样的信用评级和租售鼓励，挖掘他们潜在的消费能力。
（五）信用评级制度建设
现在各地都在倡导建立个人信用制度，笔者认为在廉租房执行环节也可以借鉴，并纳入个人信用体系中。这样能在一定程度上抑制部分人的投机欺骗等行为，使得政策实施减少阻碍。除了用个人信用体系来约束人们的行为之外，还可以鼓励匿名举报，开通举报邮箱或者热线，通过承租人的相互监督，层层递进，通过博弈起到激励的作用。
五、结语
每一个历史时期都有不同制度的变革以适应时代的发展，我国家实行廉租房制度十几年来受到社会的广泛认同，虽然制度并不完善，却在一定程度上解决了城市化带来的部分问题。希望不久的将来，在全面小康社会的愿景中能实现“万家灯火”，老百姓住有所居，这是廉租房制度存在的根本意义。我国尚在起步发展阶段，虽然存在众多问题，但是通过不断完善的法律和各地的实施经验的积累，以及我国政府的不懈努力，笔者相信“必得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。
（作者单位为安徽财经大学经济学院）
参考文献
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