规划土地用途调整方案
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规划土地用途调整方案范文第1篇
（明溪县嘉豪花园西侧地块）
一、基本情况
明溪县嘉豪花园西侧地块位于明溪县雪峰镇城东村。项目四至范围：东至嘉豪花园，西至青年路，北至民主路，南至红豆杉路，方案总用地面积5.4013公顷。
二、必要性
通过成片开发，本片区将对现状土地利用效益较低的旧城区进行二次开发，整合土地以改善居住环境，完善片区功能，优化配置土地资源，促进土地合理高效利用。
三、主要用途
本次土地征收成片开发方案实际开发用地面积3.0682公顷，主要用途为居住及配套基础设施的完善。
其中城镇居住用地面积为2.8968公顷，主要实现功能解决城市居住用地不足，人口压力难以缓解。
城镇道路建设0.125公顷，主要用途实现交通运输、居民通行等功能。
综合考虑当地经济社会发展状况等因数，本方案实施周期为3年（2021年至2023年）。
四、合规性分析
（一）国土空间规划
根据溪县土地利用总体规划调整完善数据库，本成片开发范围位于规划确定的允许建设区和有条件建设区，未涉及限制建设区和禁止建设区。符合《明溪县土地利用总体规划》，并承诺范围全部纳入明溪县国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，并符合规划管控要求。
（二）国民经济和社会发展规划、年度计划
方案已纳入2021年明溪县国民经济和社会发展年度计划。综上，方案符合国民经济和社会发展规划与年度计划。
（三）占用永久基本农田和其他法律法规规定不允许占
用或开发的
成片开发区域范围不涉及永久基本农田，生态保护红线和各类保护区。
五、结论
本土地征收成片开发方案符合国民经济和社会发展规划在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内、专项规划，已纳入国民经济和社会发展年度计划，符合部省规定的标准，做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进经济社会可持续发展。
规划土地用途调整方案范文第2篇
关键词：土地利用规划；规划修编；数据库建设；土地利用规划管理信息系统
1.系统目标
土地利用规划管理系统是集土地利用规划辅助编制和实施管理为一体的管理系统，以满足各市、县新一轮土地利用规划管理的需要。系统具有数据入库，全方位查询统计分析，辅助编制，实施管理，解决指标利用、规划调整涉及图形、数据调整的难题，成果打印输出、规划成果管理等功能，能够实现规划实施管理的便捷、精确，解决规划指标调整的空间配置难题，实现规划指标、图形管理与办公一体化。
2.数据库设计
1)数据内容：
土地利用规划数据库管理系统涉及的静态数据包括基础地理、现状数据、规划数据、注记信息及其他信息四类。
基础地理要素主要包括行政区划、地形、地名、水系，其中行政区划包括行政区域和行政界线，行政界线包括国界，省界（自治区界、直辖市界），县、自治县、旗、县级市界，乡、镇、国营农场、林场、牧场界和村界（乡镇规划）；地形包括高程点和等高线，等高线分为首曲线和计曲线。
现状数据包括土地用途要素、环境要素、社会经济要素。现状数据应满足规划编制的时限性。
规划数据包括规划基期和规划期数据。其中规划基期数据包括土地用途要素、环境要素、社会经济要素。规划期数据包括土地用途分区、土地利用功能分区、重点项目、土地利用规划指标、土地利用规划资料等。
注记信息及其他信息包括注记要素和其他要素，其中注记要素包括图面注记、地名注记、水系注记、交通注记、地形注记、地类注记、图例注记及其他注记；其他要素包括图廓线、公里格网、比例尺符号、图示符号及其他。
2)数据格式：
SQL SERVER数据库存储。
上报矢量数据格式：shp格式，Personal Geodatabase和VCT格式。
图件：jpg格式或者Tiff格式。
缩编数据：矢量数据：shp格式或Personal Geodatabase格式；栅格数据：img格式或者Tiff格式。
文档报告类数据主要是Word、Excel和PowerPoint文档。
3.系统设计
1)系统框架
采用面向对象的三层架构设计，在ArcEngine开发平台上定制各种土地专业系统。系统体系结构图如下所示：
2)功能应用
1)数据建库
数据建库包括第二次土地调查生成的现状数据和基本农田数据的入库，规划图形数据入库，规划指标入库等。系统还可以将不同来源不同格式的数据经过转换（如：VCT格式、MapGIS格式、SuperMap格式、CAD格式）导入到系统中，也支持现有的规划数据、二次调查汇总表格等导入，实现多样化的数据入库。
2)成果管理
成果管理是对规划的成果进行管理的模块，包括图件成果管理、表格成果管理和文本成果管理三个部分。系统将规划文本、规划文本说明、专题报告、各种规划表格以及规划图件等成果放入成果资料库，支持成果浏览、统计、入库情况等日常操作。
系统可以管理的文件格式有：JPG、Bmp、Tif、Doc、Xls、PPT、Mxd、Txt、VCT、Xml等等。
3)规划实施
规划实施管理主要包括年度指标管理，建设项目预审，单独选址项目预审，城镇分批次项目预审，土地开发整理复垦项目预审等几方面功能。在预审过程中，形成项目台帐及一系列审查报件材料。
4)规划局部调整
整根据规划实施的需求，通过对不同管制区的地块调整，制定并自动生成规划局部调整方案及申请，对规划进行局部调整。制定调整方案过程中，预警功能能够全程监控局部调整方案是否满足规划。
规划调整情况，可以动态不限次数的进行历史追溯。
5)查询统计
实现信息的检索与查询，满足任意专题数据的空间图形和属性信息分析功能。
6)矿产资源分析
通过对矿产储量数据的详细分析，将指定区域的矿床利用3D效果图直观的显示出来。
通过叠加地矿数据，分析任意指定区域内地质矿产情况，做到规划实施管理可以同时兼顾考虑地矿情况，辅助完成矿产压覆、地质危害等审查工作。
4.技术特点
严格的指标控制
人口规模规划指标等专项分析
多种数据管理
支持土地地矿一体化管理
5.结束语
土地利用规划管理系统的建立，使土地利用规划修编管理工作彻底摒弃原有的手工作业与纸图作业方式，将计算机技术与土地利用总体规划实施管理有效结合，保障了规划管理实施措施的落实，有利于提高规划管理的科学性，提高规划管理的效率，降低行政成本，提高规划管理的公开性和透明度。
参考文献
[1].国土资源部《国土资源信息系统建设规范》.
规划土地用途调整方案范文第3篇
第二条、国有企业实行公司制、股份合作制改造（改组），租赁经营，组建企业集团及出售、兼并、合并、破产、搬迁改造等所涉及的划拨土地使用权处置与管理，适用本规定。
第三条、国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。
第四条、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，应当根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地的方式予以处置。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。经出让方式提供的土地使用权在其出让年限内属企业的法人财产，可以依法转让、出租、抵押、作价出资（入股）。
国有土地使用权租赁，是指土地使用者与土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。租赁方式处置后的划拨土地使用权经出租方同意可以依法转让、转租、抵押、作价出资（入股）。
国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入国有企业改组后的新设企业。该土地使用权由新设企业持有。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
保留划拨用地方式，是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权在企业改革中可继续沿用划拨用地的方式。土地使用权评估价格中确认属企业投入的部分，可作为企业的资本金投入。
第五条、国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：
（一）实行公司制、股份合作制改造（改组）；
（二）实行租赁经营的；
（三）组建企业集团的；
（四）被非国有企业兼并的。
第六条、国有企业破产或出售的，其划拨土地使用权应当以出让方式处置。
第七条、根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，进行公司制改造（改组）以及组建企业集团的，其划拨土地使用权，经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
第八条、国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，经土地行政主管部门会同有关部门批准，可以采取保留划拨用地方式处置：
（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，土地用途不发生改变的；
（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业、国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有企业的；
（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的；
（四）非国有企业对资不抵债或资债相当的国有企业在承担债务、安置职工的前提下实行兼并的；
（五）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
前款第（二）、（三）、（四）、（五）项保留划拨用地方式的期限不得超过2005年。2005年12月31日前发生土地使用权转让、出租、抵押或改变用途的，应当依法办理有关手续。
兼并、合并后的企业改变划拨土地用途从事经营性开发的，应当实行有偿使用，依法办理有关手续。
第九条、以出让方式处置划拨土地使用权的，区别不同情况按下列规定办理：
（一）企业改制后在2005年12月31日前不改变土地用途且不进行重新建设的，应当按土地评估确认价的20％缴纳土地使用权出让金；
（二）企业改制时不改变土地用途，但在2005年12月31日前进行土地资产重组、转让或利用闲置土地发展第三产业的，应当按新的土地用途评估确认价的20％缴纳土地使用权出让金，原已缴纳的土地使用权出让金可予以冲抵；
（三）改制企业一次性缴纳土地使用权出让金确有困难的，经市或县（市、区）人民政府批准，可分期缴纳或缓缴，缓缴期限一般为1至3年，最长不超过5年；
（四）改制后的企业经营确有困难的，经市或县（市、区）人民政府批准，其已缴纳的土地使用权出让金可由财政部门返还企业，用于冲减负资产或安置退休人员以及下岗职工再就业等。
第十条、以租赁方式处置土地使用权的，土地年租金按土地评估确认价的20％乘以还原利率确定，租期可由租赁双方协商确定，一般每期不超过5年，期满后经双方协商可续租。企业自批准用地之日起2年内免缴土地年租金，第3年至第5年的土地年租金可根据企业的经营状况适当确定，最高不超过标准土地年租金的1／2.5年后土地年租金应根据情况适当调整，调整间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过上期租金总额的30％。
第十一条、以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，须报市以上土地行政管理部门审核、审批。其土地评估确认价的40％部分，按企业隶属关系由所在地的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。其土地使用权可依法转让、出租、抵押。国有股权管理方案，由财政、国有资产管理部门审报。
第十二条、企业破产的，其划拨土地使用权由县以上土地行政主管部门收回，可以采取拍卖或其他方式予以处置。经有批准权的人民政府批准，所得收益由财政部门返还企业用于职工安置。
第十三条、需处置的划拨土地使用权，应已办理土地登记，获得土地使用权证书。尚未办理土地登记的企业应向土地所在地的土地行政主管部门申请土地权属审核，取得土地行政主管部门出具的土地权属证明。
第十四条、处置划拨土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划；在城市规划区内的，还应符合城市规划。需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交土地使用权出让金或者有关土地有偿使用费用。
第十五条、除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置划拨土地使用权的，必须进行土地价格评估。企业应当委托具有土地价格评估资格的评估机构进行地价评估，评估费按有关规定予以优惠。其中，国有企业设立上市公司或组建企业集团的，应当委托具有A级评估资格的评估机构进行地价评估。
经审查确认的土地价格评估结果，应当作为划拨土地使用权处置中确定土地使用权出让金、作价出资（或股本）、租金额的依据。
第十六条、改制企业的土地使用权处置方案，由企业或企业主管部门负责拟订，主要内容包括：企业改革的形式和内容、企业使用土地现状和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。
第十七条、设立上市公司及中央和省属的改制企业，其地价评估结果和土地使用权处置方案经市土地行政主管部门审核后，报省级以上人民政府土地行政主管部门确认、审批。
对实行公司制改造、改组或组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等企业，其地价评估结果和土地使用权处置方案由企业主管部门报同一级土地行政主管部门确认、审批。
第十八条、划拨土地使用权处置方案按下列程序审批：
（一）企业向土地所在地土地行政主管部门提出土地资产处置申请。
（二）土地行政主管部门从收到申请之日起，在10个工作日内完成对企业用地权属调查和界定（有权属纠纷的例外）。对尚未领取土地使用证的，应及时出具土地权属证明。
（三）企业委托具有相应土地估价资格的评估机构进行土地价格评估。
（四）企业持土地价格评估报告向所在地的土地行政主管理部门申请评估结果确认。土地行政主管部门从收到土地价格评估报告之日起，在5个工作日内完成评估结果确认。
（五）土地行政主管部门协助企业或企业主管部门依据有关法律、法规和政策，拟订划拨土地使用权处置方案。
（六）土地行政主管部门凭企业土地使用权处置申请、土地价格评估确认报告、土地使用权处置方案等有关资料，在5个工作日内批复划拨土地使用权处置方案。
第十九条、划拨土地使用权处置方案经批准后，企业应当根据批准的土地使用权处置方案与县级以上土地行政主管部门分别签订国有土地使用权出让合同、国有土地使用权租赁合同、国有土地使用权作价出资（入股）合同（协议）、划拨土地使用合同。
企业应按合同规定缴纳相应的费用并办理土地变更登记手续（免缴土地变更登记费），领取土地使用证。土地使用权出让金经批准分期缴纳或缓缴的，企业缴清规定的出让金后，方可领取土地使用证。
未经处置的划拨土地使用权不准转让、出租、抵押及作价出资（入股）。
第二十条、未办理土地登记或未能提供土地行政主管部门出具的土地权属证明，其土地价格评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行土地价格评估的，其土地价格评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。
第二十一条、国有企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按有关法律、法规予以处罚。
第二十二条、土地行政主管部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条、凡已进行改制的国有企业，其划拨土地使用权没有依法处置的，应当按本规定的要求在1999年12月1日前补办处置手续、办理土地变更登记；逾期不办的，由土地行政主管部门公告注销原土地使用证书。
第二十四条、城镇集体、乡镇企业改革中涉及划拨土地使用权处置的，可参照本规定执行，具体办法由市土地管理局另行规定。
规划土地用途调整方案范文第4篇
第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。
第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。
建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。
第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。
第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。
申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。
第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。
第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。
建设用地置换协议应当包括下列主要内容：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）置换土地的权属、位置、面积；
（三）置换土地的原用途和置换后的用途；
（四）土地差价、地上附着物的补偿价；
（五）拆迁安置途径与方式；
（六）同意权属变更的意见；
（七）履行期限和方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法。
第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：
（一）建设用地置换申请表；
（二）建设用地置换协议；
（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；
（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。
建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。
建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。
第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：
（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；
（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；
（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。
第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。
按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。
第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。
第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。
第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。
第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。
第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。
第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。
第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。
第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。
第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法批准置换建设用地，对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
规划土地用途调整方案范文第5篇
合理控制经营性用地供应总量，有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用率。全市（含各镇、区）经营性用地供应，应当依据全市国民经济发展规划、城市总体规划、土地利用年度计划以及房地产市场行情，制定科学合理的年度土地收储出让计划，明确出让开发地块的位置、面积、规划用途、容积率、征地拆迁情况等内容。
市区范围内的土地收储出让计划由市国土局会同发改、规划、建设、财政等土地收储委员会成员单位制定，报市政府批准后实施；各镇（区）范围内的土地收储出让计划由各镇（区）人民政府（管委会）会同规划、建设、国土等部门制定，报市政府批准后实施。
全市土地收储出让年度计划必须在上年前报市土地收储委员会审定，经市政府批准后，由市国土局按规定向社会公布。
在土地收储出让计划执行期内，因城市建设和社会经济发展需要，确需调整出让地块的，则必须经市土地收储委员会审定，并报市政府批准后实施。
二、规范地价评估和出让底价
市国土局应当根据拟出让地块的区位条件、规划条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
市土地收储委员会根据土地估价结果，兼顾产业政策、区位条件等情况，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。镇（区）范围内土地出让标底、底价等情况须报市国土局审定，土地出让标底、底价不得低于国家规定的最低价格标准。
加强对评估机构资格和评估人员执业资质管理，规范从业行为。评估机构及评估人员应严格按评估技术规程要求客观、公正地开展评估活动，对故意压低或抬高标的物评估市场价的，评估结果无效，并由相关部门视情节轻重予以相应的处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
三、规范招标拍卖挂牌出让土地使用权的行为
根据出让地块的具体情况，规范编制招标拍卖挂牌出让方案。出让方案应体现公正、公开原则和有利于促进城市建设的原则，不得以外资、招商引资等名义设置影响公平竞争的限制性条件，应最大限度地降低土地使用权竞买、竞投的参与门槛。
土地竞买、竞投申请人，可以是国内外的法人、自然人和其他组织，土地竞得后须在当地成立开发项目公司，并实行属地管理。但在土地竞买、竞投前两年中，有下列情形之一的申请人，不得参加土地使用权竞买、竞投：
1、法律、法规及规章对申请人有明确限制的；
2、执法、执纪部门正在侦查或确认在土地出让中有行贿行为嫌疑的；
3、执法、执纪部门确认在土地出让中有串标行为的；
4、无正当理由，仍未按土地出让合同约定付清土地出让金及其它税费的；
5、违反土地出让合同约定，擅自增加容积率或改变土地用途而未补办手续、未补缴出让金及其它税费的；
6、上年度房地产开发，经综合考核名列末位的，或在建设质量、小区配套、物业管理、善后服务、农民工工资等方面由于管理不善引起严重后果，造成的，实行“一票否决”。
市监察部门会同规划、国土、建设、财政等部门，对照上述规定认定土地竞买、竞投申请人的参与资格，并在竞买、竞投报名截止时间前一日内予以书面答复。
市建设部门会同规划、国土、财政等部门，对年度房地产开发项目进行综合考核，考核结果在下年度第一季度前向社会公示。具体考核内容和指标等，由市建设局负责制定。
四、加强对联合竞买、竞投行为的管理
土地招标拍卖挂牌出让的申请人，可以单独申请竞买、竞投，也可以联合申请竞买、竞投。但联合申请的，申请人应当签订联合竞买、竞投协议，协议需规定联合各方的名称或姓名及其权利和义务，并明确竞得土地后拟成立新公司的成立时限、股东及其出资比例、出资形式等内容。
土地竞得后，联合各方应在协议约定的时限内成立新公司，并由新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。新公司的股东及其出资比例、出资形式应与联合竞买、竞投协议规定的内容一致，联合各方不得变更股东及其出资比例、出资形式。否则，作违约处理，取消其土地竞得资格，土地出让履约保证金不予退还。
土地受让后，有下列情况之一的，受让人不得转让土地使用权或以各种形式转让股权：
1、未缴清土地出让金及相关税费的；
2、开发投资总额未达到25%（不含土地出让金）的；
3、未取得《房屋销售许可证》的。否则，按非法转让土地使用权查处，并可依法无偿收回土地使用权、没收非法所得。
五、严禁变相房地产开发行为
严禁将以高科技、科研楼（研发楼）、办公楼、工业、农庄等名义取得的非经营性土地，擅自改变土地批准用途和规划建筑功能，变相搞房地产等经营性项目开发；不得设计和建设成套住宅（含独幢或联排低层住宅）、商业门店及其它经营性房屋。相关部门必须严把规划设计、规划评审和审批发证关，建筑设计不符合审批内容的，一律不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；建成后的房屋不符合原批准用途的，一律不得通过验收，并不得发放《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
已建成的房屋擅自改变批准用途，符合城市规划的，应补缴土地出让金，并予处罚；不符合城市规划的，责令限期整改，并予罚款；严重影响城市规划的，责令限期拆除，并予罚款。土地出让金补缴标准为：按现用途土地的评估价格（不得低于同区域内同用途土地出让成交的最高价格）与原取得土地价格的差价确定。
凡未依法办理土地用途变更手续、补缴土地出让金或限期整改到位的，建设部门不得变更房屋登记用途、工商部门不得核发相关经营证照、税务部门不得办理税务登记，其它相关部门应严格按土地和房屋登记用途办理相关审批手续。
六、加强土地出让金征收管理
土地受让人按土地出让合同约定缴清土地出让金和相关税费后，市国土局方可办理供地手续，核发《国有土地使用证》。属分期缴款、分期供地的，按供地面积缴清所分摊的土地出让金，并在原缴纳的土地出让保证金中确定一部分金额抵缴最后一次供地的土地出让金。受让人未按土地出让合同约定缴清全部土地出让金和相关税费的，市国土局不得办理供地手续、不得发放《国有土地使用证》，规划、建设、城管等部门不得办理工程项目的相关审批手续、不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
已开工建设项目，受让人未按土地出让合同约定缴清土地出让金及相关税费的，规划、建设、城管等部门一律停止办理工程建设后续审批和竣工验收手续，国土部门不得办理土地分割登记手续，建设部门不得发放《房屋所有权证》。
土地受让人无正当理由拖欠土地出让金及相关税费的，应严格按土地出让合同约定加收滞纳金；超过土地出让合同约定的缴款期限满三个月的，应当收回土地使用权、不予退还土地出让履约保证金，并取消其三年内在我市参与竞买、竞投土地的资格。
七、严格限定开发项目的开工时间
土地出让后，受让人不得无故拖延开发，囤积土地。土地受让人应严格按照土地出让合同约定的时间动工开发建设，有下列情形之一的，认定为闲置土地：
1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期一年以上（含一年）未动工开发建设的；
2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续一年以上（含一年）的；
3、法律、法规规定的其他情形。
土地闲置超过一年、不满二年的，由市国土局向土地受让人送达《限期动工开发通知书》，责令其在规定期限内动工开发建设，并向社会公告；同时，送达《缴纳土地闲置费通知书》，按照规定向受让人征收土地使用权出让金总额20％的土地闲置费，并责令限期缴纳。土地闲置满二年的，由市国土局依法无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外。
八、严格开发项目用途管理
在出让期限内，土地受让人必须严格按照土地出让合同规定的土地用途开发利用土地。因城市规划调整，需要改变出让合同规定的土地用途的，国土部门有权收回土地使用权，重新进行招标拍卖挂牌出让；需要局部调整土地用途的，受让人应提出申请，经市政府同意，并依法办理有关批准手续，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
九、严格开发项目容积率管理
在土地出让期限内，受让人必须严格按照出让合同规定的土地使用条件利用土地，不得擅自提高容积率、增加建筑面积。因政策或其它原因，确需提高出让土地容积率的，受让人应提出申请，经市政府同意，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金和相关税费。
已签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按合同约定执行。
未签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按出让地块楼面地价与超建筑面积之乘积的2倍计征。楼面地价的计算方法为：
净地出让地块，以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积和土地出让金为基数，核算成单位建筑面积土地成本。
毛地出让地块（含部分毛地、部分净地出让地块），以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积，依据出让时的评估总地价（含征地拆迁成本和土地出让成交价），核算成单位建筑面积土地成本。
十、加强土地转让和抵押管理
土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）必须同时具备以下两个条件：
1、受让人按照出让合同约定已经支付全部土地出让金和相关税费，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；
2、受让人已完成开发投资总额（不含土地出让金）的25%以上。
城市规划区范围内土地转让，须经规划部门审核，并报市政府批准后，国土部门才能办理土地转让手续。
对商品房建设用地，土地受让人在领取商品房预（销）售许可证后，国土部门不得再办理土地使用权抵押手续；建设部门在办理商品房预（销）售许可证前，土地受让人必须注销该宗地已设定的抵押权，否则不予发证。
十一、严禁变相低地价出让土地
镇（区）人民政府（管委会）及其相关部门不得以招商引资或集镇开发等名义，擅自批准各类经营性项目建设用地。在经营性用地招拍挂出让前，不得与土地竞买人签订影响公平竞争的协议或意向性协议；在土地出让成交后，不得以各种形式将出让金补贴或返还给土地受让人，否则，按非法低价出让国有土地使用权查处。
十二、加强集镇经营性用地出让管理
各镇（区）经营性用地出让必须纳入全市统一的土地市场管理，不得以中心村、安置房建设等名义实施集镇开发，规避土地招标拍卖挂牌出让程序。凡未通过招拍挂取得土地使用权的，国土部门一律不得发放土地使用证书，规划部门一律不得发放《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，建设部门一律不得发放《建设工程施工许可证》和《房屋所有权证》；市国土、监察部门应按照有关规定从严查处，并依法追究当事人的责任。
十三、加强土地出让合同管理，严肃责任追究
本意见相关条款应当在《国有土地使用权出让合同》中予以明确，并严格监管；《国有土地使用权出让合同》签订后，需要调整有关约定的，须报经市土地收储委员会同意。
市各部门、镇（区）政府（管委会）及相关工作人员有、、行为的，应依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
十四、本市范围内的工业等非经营性土地出让管理办法另行规定。
规划土地用途调整方案范文第6篇
关键词:城市;规划;可持续;发展
中图分类号:TU984 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 01-0000-01
一、城市规划的特点
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。
城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
二、城市规划与房地产开发的关系
1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2.城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
三、当前房地产开发存在的问题
目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1.过度开发
在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。
2.开发的随意性
在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3.对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资。
四、可持续发展的城市规划理念
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。
其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。
3.与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上,适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次,在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标(用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等)来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资,让投资者在选址方面有更大的自由度,同时又符合规划要求,控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性,甚至可以使用奖励容积率等手段。
规划土地用途调整方案范文第7篇
【关键词】旅游产业用地改革；旅游城市发展；实现多赢
前言：
随着人们工作节奏的加快，生活质量的不断提高，人们越来越注重精神世界的享受。而旅游，无疑成为许多人释放压力的好方式。为了建立健全的旅游产业用地改革机制，落实节约集约国土资源战略，国土资源部实行试点开展旅游产业用地改革，曾就有人云“桂林山水甲天下”，桂林市作为一个山水城市，必定是首当其冲成为一个以城市为单位的旅游产业用地改革试验区，改革试点将会创造出一个具有桂林地方特色的旅游产业土地利用以及管理制度。
1 旅游产业用地改革有助于加强当地旅游产业用地规划管理制度
（1）根据桂林市土地利用总体规划实施中期评估结果，建立适时修改机制，开展土地利用总体规划布局调整或修编工作，合理规划桂林土地利用各项控制指标以确保全市调剂平衡，主要目的是保护耕地、提高土地资源利用率、拓展旅游产业用地空间。
（2）旅游产业用地必须符合土地利用总体规划要求，旅游产业项目选址、建设用地规模、建设内容都应按照土地利用总体规划来进行合理安排归置，当出现土地规划面积不足使用时应再根据实际用途进行调节（可以从其它预留的用地如交通、农村居民点以及城镇建设指标进行调剂规划）。但是，应确保耕地保有量和基本农田保护面积不减少，建设用地规模不增加的情况下进行调整和修改。
（3）制定旅游产业用地改革试点政策，要考虑旅游项目是否适应于国家产业政策以及当地产业发展方向，并且要注意其是否能迎合全市旅游发展总体规划布局要求，还要观察这个旅游项目是否能带动当地经济发展，后续影响又会如何，最重要的还是需要了解其是否会造成当地环境污染、水土流失、土地资源浪费等等因素，都必须考虑齐全，才能对当地旅游产业用地改革起到积极作用。所以，应严格限制建设规模以及开发条件。
2 旅游产业用地改革有利于探索建立土地分类管理体系
（1）根据对“桂林市旅游产业用地改革试点土地供应管理实施办法”以及“桂林市农村集体土地使用权开发旅游流转实施办法”的研究，生态景观用地在不改变土地结构性质的情况下按照实际地类管理，经批准使用的旅游景区内的农用地、未开发利用的土地，国土部门可以依据归属情况颁发产权登记证，对于观光型旅游景点中为改变土地用途和功能的生态景观用地（植物观赏园、农业观光园、森林公园、没有被固化或破坏耕作层的土地等）可以依照《土地利用现状分类》（GB/T21010―2007），按照实际地类进行分类管理，不办理农用地转用手续。
（2）与旅游产业用地密切相关的基础、服务以及管理设施等旅游设施用地（旅游景点客户服务中心、休憩广场、固化停车场等）均界定为建设用地，应严格办理建设用地审批手续进行建设用地管理。同时，对旅游景区内单体用地面积小于150平方米的小型旅游设施用地，在不涉及占用耕地且不涉及土地征收的，可以简化报批审批流程。
3 旅游产业用地改革有益于加快当地经济发展，建立健全收益分配机制
（1）农民个人利用合法的农村宅基地进行旅游项目开发经营或租赁或合作的方式给项目开发者的，必须在保证宅基地所有权人不失居，并符合相关规划的条件下，由旅游项目开发者、土地所有权人、土地使用权人等三方签署协议，明确表明各方权利义务和收益分配方式。
（2）在征得当地居民意愿的前提下鼓励农村集体经济组织和农民以集体土地参与旅游项目开发，将景区周边可开发的土地，如耕地，在不改变土地所有权、土地结构以及未破坏耕作层、未撂荒的基础上，可以合理规划整合土地用途，美化景观、提高耕地质量的同时提高当地农民收入；对于农作物采摘、风景参观、捕鱼打猎等生态方式开发农家乐或农家旅游项目用地可以由农村集体经济组织以集体土地作价入股、合作联营或者租赁等方式提供给旅游项目建设开发者用于旅游开发，但必须按照相关规定办理设施农用地审批手续。
（3）加强区位调整用地和土地流转的管理，建立旅游产业用地的集约用地评价体系。开展旅游项目用地合理规划评价研究，经过数据分析得出旅游项目所产生的收益、就业人员的数量、生态保护结果等一系列数据与其它同类型的国家或城市的旅游项目做对比分析以便作出更合理的旅游产业用地规划，拓展旅游用地空间，探索出旅游产业发展与城镇发展、新农村建设的新模式。
4 旅游产业用地改革有助于现有旅游产业的转型升级，实现国土资源充分利用的目标
（1）根据城乡建设规划以及桂林的实际情况，确立旅游景点及周边建筑密度、容积率等标准数据，而后进行合理规划以实现灵活具有弹性的供地方案。根据桂林旅游产业的现状并与其他地区的用地情况进行分析对比，明确旅游产业用地标准，然后合理规划好旅游用地方案，明确旅游项目的准入条件以及退出机制。
（2）明确投资建设企业在同等条件下有优先享有旅游项目相关（如招标、拍卖、挂牌等）的权益，鼓励投资企业建设旅游公共设施（如客服中心、休憩点、绿化带、停车场等），而且政府部门（部、厅级以上）应在在旅游产业用地改革试点进程中给予土地规划、指标管理、转用审批以及资金配套等方面的支持，这样有助于促进当地的经济繁荣。
5 总结
旅游产业用地合理的规划管控，将会促进当地经济大层次的发展，这就需要当地政府及其相关部门加强旅游景区管理，保护好当地的生态环境，保障好当地居民的居住条件和合法权益，同时，旅游产业用地改革将会在很大层面上有效地刺激当地旅游行业以及相关产业的发展。
参考文献：
[1]陶姗妮，李强.《南方国土资源》2014年10期.
规划土地用途调整方案范文第8篇
第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
第九条在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十条对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策,合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于15日。
第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
第十七条违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；
（二）确定出让底价时未经集体决策的；
（三）泄露出让底价的；
（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；
（五）减免国有土地使用权出让金的。
违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。