城市社区物业管理
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城市社区物业管理范文第1篇
【关键词】业主委员会；业主；换届
中图分类号：D26文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-075-01
一、问题来源
2011年武汉市汉兴街地处江汉区以北城乡接合部，辖区外来人口众多，诸多社区的前身是“城中村”。这源于2000年后辖区新建小区骤增，新老社区交叉，给街道日常事务管理带来前所未有的挑战。其中，汉兴街社区的物业管理分为两类，即物业公司管理的小区和物业自助小区（业主自主组织物业管理）。前者存在物业收费乱、物业服务差的问题，生锈的铁门，损毁的休闲凉亭，物业从开发商接手后，对小区基础设施维护不善。无物业公司服务的小区，存在“找几个人搭一个操作班子来收取物业管理费，采取物业自治，但是物业费的收取不规范，小区脏乱臭的局面仍然没有得到改善。”①为了解决物业管理问题，成立业委会就非常必要。
从以上案例可以看出，随着住房体制改革和房屋产权制度的变更，物业公司在各个城市小区崛起。物业公司和小区业主就形成了委托关系（张磊，2005）。但是，物业公司和业主发生各种物业纠纷之后，小区需要成立一个组成代表业主利益，监督物业公司的民间组织（张战勇，2007）。对下，业委会是全体业主通过民主选举的方式产生，代表全体业主的切身权益。对上，业委会的成立和换届必须符合街道的《物业管理条例》。因此，业委会是联系社区基层业主的纽带。
二、政府力量渗透业委会的契机
但是，业主委员会存在着法律地位欠缺，业主委员会成立难、正常运作难、司法维权难等“五大难”问题（何平立，2009）。汉兴街街道办事处为了解决业委会成立难、换届难的“两难境地”，开展了“业委会筹备模式”。业委会的成立和换届的过程中，政府起了组织、领导和监督的关键作用。业委会成立与换届涉及到物业公司、业主、开发商三方的利益，需要政府的协调。首先，业委会的选举程序的设计，需要街道办进行社区居委会、物业公司和业主代表组成业委会选举筹备小组。其次，业委会的选举过程，是业委会筹备小组和街道、社区工作人员“端着票箱，三个人一组，入户投票”。在业委会候选人员之中选出业委会主任、副主任和委员。因此，“业委会筹备模式”解决了业委会成立难的物业公司的阻碍，开发商的避避，业主的不作为和搭便车行为等问题。
三、政府力量渗透业主委员会的过程
武汉市汉兴街“业委会筹备模式”，就是政府出面力图解决业委会成立难、换届难“两难境地”的策略，其过程如下：首先，街道成立业委会筹备小组，业主需占60%的比率，街道办派人任筹备组组长，进行前期宣传动员报名工作，产生候选人名单；在筹备前期和筹备选举实施阶段，筹备小组均下设有秘书组和保障组，街道办全面负责协调房管局物业科、城管、公安等职能部门。其次，筹备组入户投票选业委会。以绿色家园为例，筹备组工作人员，和从各社区调来100余名保安，3人一组手捧票箱，趁晚餐业主在家时，到1200多户居民家上门发选票。最后公布业委会成员名单并进行公告。
从文章的案例可以看出，国家力量渗透业主委员会成立和换届的过程，成为了理所当然的社会治理工作。一方面，业委会成立难、换届难得“两难困境”是国家力量进入社会的良好入口。城市社区组织通过自组织达到社区自治的过程还很曲折。我国城市社区仍然存在国家力量强大，而社会力量薄弱的问题。另一方面，作为社会主体，如业主受“搭便车“思想、分层和组织等因素的制约，就整体而言，自组织能力比较薄弱，只能被动地等待着政府自上而下的权力让渡。因此，业委会组成人员中，存在在政府力量的代表，业委会权力增长则缓慢得多。国家通过“看得见”和“看不见”的力量“嵌入”社会，限制基层自治空间、自治资源和自治路径，社会与社会并非对立物，国家力量“牵制”着业委会的发展（王汉生，吴莹，2011；黄建文，2001）。
为了减弱国家力量进入社区组织，如业主委员会成立和换届的工作中，使业委会走上一条良心发展的道理，首先，需要明确业主大会的团体性，规定业主委员会只能以业主大会的名义，在授权范围内行使职权。只有这样，才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者（业主）获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务（陈玉珍，2007）。其次，在提升业主委员会社会治理功能方面，需要构建基于制度式伙伴关系的社区共治，即在合作主义治理模式下，最大限度的发展业委会治理效能，实现社区治理中的物业治理责任体系（孙荣，2007）。最后，要明确规范业主委员会的诉讼主体地位，或通过其它方式使业主委员会自动获得诉讼主体地位，消除实践和理论中的种种分歧，是有效维护业主利益的必要前提（杨爱兵，2008）。
注释：
①华中师范大学城市社区建设研究中心. 2011年汉兴街社区物业管理调研记录之江汉区汉兴街民政科科长戴劲松小组记录[Z].
参考文献：
[1]夏建中.中国公民社会的先声――以业主委员会为例[J].文史哲.2003（3）：116
[2]夏建中.从街居制到社区制：中国城市社区30年变迁[J].黑龙江社会科学，2008（5）.
[3]卢汉龙.民间组织与社会治理[J].探索与争鸣，2006（05）：22-24.
[4]卢海燕.业主委员会制度的缘起，现实困境与制度选择[J].城市问题.2007（2）.
城市社区物业管理范文第2篇
[关键词]经济 社区经济 中国城市 研究
中图分类号：TE117 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）19-0162-01
0、 引言
社区经济建设是我国完善社会管理和促进经济社会发展的一项重要任务，社区经济建设近几年取得了较大的发展，建设成效明显，但也存在管理尚未到位，完善社区功能的任务十分繁重等问题，推进社区经济建设的关键在于加强领导和健全机制。
1、 中国城市社区经济的类型
从社区经济的发展目的进行分类，可以分为自救经济和非自救经济两类，其中自救经济指的是社区内的人员通过社区经济实现二次工作，比如在小区内开办一些小型的加工厂，出售工艺品、针织品等，这种类型的经济主要面向那些下岗后不能够通过正常机会获得工作的人群，通过提供良好的工作机会，帮助这些人解决自身的生存问题，减轻社会压力。而后者面向对象更加广泛，通过提供就业机会，提高社区经济实力，改善居民的生活状况。
从社区经济的性质进行分类可以分为公益型经济和非公益型经济。前者更重视公益事业，通过在社区内提供各种帮助比如设立养老基金、孤儿院等改善社区居民的生活质量，此种经济形势对于经济效益不是特别在乎，只要能维持组织的正常运转即可。而非公益经济则是以改善个人生活为目的，没有明确的公益需求，面向的对象也更加广泛。
从社区经济的产业结构进行分类，可以分为生产型和服务型两种。目前社区经济主要是服务类型的，通过提供服务获得经济效益，具体的服务内容包括与居民生活较为密切的餐饮、服装、中介、物业等服务，也有一些更高级的精神层面的服务，这些经济活动方式都与社区居民的生活息息相关。目前来看，属于第二产业的社区经济相对较少，主要由于社区规模的限制难以给第二产业提供场地和人员，而且社区自身的特点也决定了第二产业无法在此生根发芽。
2、社区经济建设中亟待解决的主要问题
我国社区建设存在诸多不足，目前亟待解决的主要问题是：硬件设施不足，服务功能滞后；协调指导不够，政策法规缺位；管理体系不顺，保障措施乏力。
（一）硬件设施不足，服务功能滞后
硬件设施滞后和服务功能欠缺是当前市民反映最集中的问题。无论是新社区还是震后建成的老社区，公共设施和服务功能都较匮乏。特别是企业建管的社区，公共设施多数破败老化，这种状况在古冶区更为突出；其他类型社区公共设施也严重不足，在已进入老龄社会的形势下，涉老服务功能尤显缺位。
（二）协调指导不够，政策法规缺位
党政部门偏重于检查评比，缺乏参与支持社区建设的责任，居民反映强烈的许多问题未能及时处理。我市虽也确定民政局为社区工作牵头部门，然而其职能最终落在“基层政权处”，该处兼管社区工作的仅一人，各县区更是有牌子无机构，导致工作权威缺失，甚至在新社区的规划和验收中对公益用房是否达标都没有话语权。
（三）管理体系不顺，保障措施乏力
我市居委会的行政化倾向非常普遍，党政部门把居委会当成一级行政组织，工作重心下移就是“某某工作进社区”，责任和任务推给居委会却无相应的经费保障。的市场化物业管理机制尚未形成，新社区基本上都是开发商所属机构的“前期物业管理”，这种状况必然潜存隐患。同时，困扰社区发展的重要因素是经费保障机制不健全，现有办公和党建经费甚至没有达到河北省规定的最低标准；新建社区逐年增多而财政划拨的经费却没有增加，上级机关布置“进社区”任务越来越多却无相应的经费支持。
3、加强社区经济建设的建议
推进社区建设的关键在于加强领导和健全机制，为此提出以下建议：
（一）加强组织领导，完善政策法规
将社区管理摆上党委政府的重要议程，向抓经济项目那样落实这一重大民生工作，主要领导亲自过问，分管领导深入抓实。建立社区管理工作综合协调组织，建立常设性的社区工作议事机构，负责统筹协调解决社区建设中的重大问题。健全政策法规体系，应把完善政策法规作为推进社区建设的重点，着力改变社区管理评价标准政出多门的现状，以居民满意度为衡量标准，制定科学系统的社区管理评价指标和专业化评价机制，把加强社区建设的责任具体落实到相关部门并纳入政绩考核。
（二）加大资金投入，优化队伍结构
应把解决老社区公益设施欠缺问题列为改善民生的重大事项，多方筹集资金，纳入重点预算，尽快让生活在老旧社区的市民感受到生活服务环境的明显改善。在事关民生的社区建设中，政府应舍得购买服务，督导县区尽快落实相关政策，使社区工作者的工作条件和生活待遇得到改善，并“随经济社会发展逐步增长”。在提高待遇稳定队伍的基础上，应出台凝聚人才的具体政策，设置社区工作队伍的门槛，完善“社会工作师”、劳动保障协理员专业培训及评聘规则，引导优秀人才进入社区，最大程度地优化社区工作队伍。
（三）理顺管理关系，确保良性运行
理顺党政部门与社区的关系，制定社区事务准入目录及约束制度，职能部门职责范围内的事项不得转移给社区，委托社区协办的事项，必须提供相应的经费和条件，实行“权随责走、费随事转”。理顺居委会与物业管理机构的关系，物业管理机构要吸收居委会代表参与，出台规章约束物业管理机构的管理行为并引导居民依法自治，推动物业管理向民主选聘的目标迈进。理顺政府部门与开发商及其物业管理机构的关系，制定保障业主和物业管理机构权益的地方性法规，建立住建局、属地政府、业主委员会（居委会）三位一体的监督体制，健全法律、经济、行政、舆论手段并用的制约机制，比如向古冶区那样将违规者列入“黑名单”。
（四）科学规划设计，严格建设标准
总体按照“管理便捷顺畅、服务有效覆盖”的要求，统筹考虑社区规模和布局，依形势发展和市民需求制定目标，按规划目标推进社区功能的完善，把社区建设作为社会管理的经常性课题深入研究，为加强社区管理提供理论和经验支撑，教育、引导社区居民不断提升参与社区管理、建设的能力和自觉性。严把新建社区的规划审批和验收关口，市政府应明确要求：把公益用房、公共设施、服务功能、文化场所等内容作为规划审批的前提条件。
4、结语
我国改革开放过程中不断有新的经济形势出现，社区经济是其中之一。随着社会的发展，社区经济的重要性会越来越明显，积极发展社区经济有助于解决社区居民的就业问题，提高社区福利待遇，帮助社区中的一些困难居民减轻负担，也有助于和谐社会的构建。由于我国社区经济起步较晚，相比于发达国家对社区经济的本质和发展方向理解不够深入，社区经济也未收到足够的重视，随着我国经济结构向着复杂化和多样化方向发展，社区经济会展现自身的价值，也会给社区居民带来更好的生活。
参考文献
[1] 高连克.转型时期中国城市社区经济类型、特征及发展[J]. 吉林师范大学学报（人文社会科学版），2005，05：29-32.
[2] 陈宪.发展城市社区经济的思考[J].上海经济研究，2000，07：17-23.
作者简介
吕静（1980.08一），女，助理经济师，硕士在读，河北联合大学冀唐学院
城市社区物业管理范文第3篇
关键词：社区物业管理；消防安全；现状根源及对策
中图分类号：D03 文献标识码：A
1 社区消防安全管理活动面对的具体状态
（1） 关注效益忽略安全。在具体的活动之中，物业管理单位没有很好地将消防安全拿入日常管理工作去，该项安全活动一般只是表面话的，因此很多的区域之中经常性的会存在防火距离不合理，相关的消防通道被使用等等的一些不利现象。有时候个别的物管机构为获取更多的利润，忽略了相关的法规体系，在消防通道等区域设置建筑体，将其转租出去进而谋利。还有一些社区物管单位为了所谓的小区内环境安静，在小区的一些主要消防车道上设置路障，严禁任何车辆进入。试想如果小区一旦发生火灾，这在很大程度上人为的导致消防活动无法有效的开展。
（2） 过分的关注防盗，忽略了防火活动。很多的物管机构无法积极的将这两项活动放到一起来对待，在管控的时候总是不能等同分析。个别物管机构把去之中的消防设备随便的停止，把其中的水源等断开，把消防设施拆掉，此时就导致很多的不利要素存在了。
（3） 没有做好相关的维护活动，随意其自认发展。很多的物管机构，因为消防思想太差，不具有最基础的设备的养护知识，不在固定的时间之中对其开展养护活动。此时导致这些设备不能正常的使用，这些现象在很多的高层等社区之中出现的频率非常高。
（4） 物管工作者的素养太差，不能够及时的察觉存在的不利现象。在日常的消防安全监督检查中我们发现，因为物管工作者并不是固定的，很多都没有受到专门的培训，而且相关的组织也未结合设定好的规定开展管控活动，再加之一些物业管理人员由于年龄偏大、文化水平较低、接受能力差，不能够对发生的不利现象积极的分析，无法察觉存在的不利现象，这样就往往导致小火酿成了大灾。
（5） 消防宣传教育力度不够，安全隐患突出。由于小区业主在用火用电方面缺乏起码的安全常识，违章用火和超负荷用电非常普遍，家庭火灾发生的概率在不断增加。随着科学技术的高速前进，此时群众对于物质生活的规定更为严苛，而且家居活动的思想也出现了很大的转变，很多有着较高的功率以及能耗的设备被大量的使用，同时因为许多业主在装饰的时候对设备的能耗不了解，导致其线路过载，此时就会导致其因为使用不合理而引发火情。
（6） 火灾隐患整改难度大，处罚执行难。由于社区整体消防意识淡薄，对消防安全重视不够。一旦存在火灾隐患，整改时需要多家单位配合，整改资金有时也需要多家单位承担，由于经济状况和消防安全意识不同，虽然有的单位愿意承担，但有的单位不愿意承担，造成很难整改的局面。再加之社区房屋在最初开发建设时遗留下的许多问题得不到解决，一部分建筑涉及多个产权，物业管理单位又不能参与管理，无人协调，消防部门下发法律文书时，无明确主体，造成隐患整改难，实施处罚时，各产权单位互相推脱，消防执法难以落实到位。召开协调会时，因无法理清关系，效果不明显，以致于各产权单位均拖延整改。如果消防部门强制处理，一旦措施不慎，极有可能造成社会不稳定。
2 提高社区物业消防安全管理工作的措施
（1） 强化管理，落实责任。《中华人民共和国消防法》第十八条明确指出：“住宅区的物业服务企业应当对公共区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。由此可见，社区物业管理单位不是无法可依，国家已经从法律层面上赋予了物业管理服务企业在社区管理服务中应当承担的消防安全职能和责任。《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》也明确规定：居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：（1）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（2）开展防火检查，消除火灾隐患；（3）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（4）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。这说明政府为规范消防安全管理，实施社会消防监督，最大限度的避免和减少火灾事故的发生，已经将城市社区消防安全责任落实到了每一个物业管理单位，物业管理单位也要将消防安全工作层层分解，明确好各级人员的职责。
（2） 健全机制，规范服务。社区物业管理服务企业要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规，建立健全消防安全管理制度，加大宣传教育力度，并通过组织一系列的消防安全知识教育和培训，提高物业管理人员业务素质。
（3） 加大基础投入，提高防控能力。今后，城市规划开发、旧城改造和社区建设要与消防基础设施建设同步进行，新建投入使用的社区必须严格按照国家消防技术规范要求验收达标。对短期内不能开发和改建的老城区、城乡结合部的平房区、棚户区等要加大消防投入，要广泛开展以社区居民委员会为龙头，物业管理单位和社区业主委员会为核心，社区居民积极参与的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社区是我家，消防靠大家”的管理氛围。必要时在一些没有物业管理的社区，可以利用社区警务室设置社区消防服务网点，推选一名思想觉悟高，热爱公益事业，责任心较强的业主确定为专（兼）职消防安全员，配备最基本的灭火器等工具，随时接受群众的求助。
（4） 加强宣传教育，营造安全氛围。物业管理单位要加强对社区内消防安全宣传教育工作，制定科学规范的宣传教育计划，设置动态消防宣传栏、消防漫画，利用社区文化站、社区楼宇电视和广播等手段，建立社区消防文化阵地来宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识，让居民意识到消防安全的重要性，从而形成人人重视消防、家家关注消防的文化氛围。
物业管理单位消防管理工作牵系于千家万户，是消防工作的重要组成部分，只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认识到当前的火灾形势，认真履行消防安全职责和义务，为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，营造居民小区良好的消防安全环境。
参考文献
城市社区物业管理范文第4篇
一、加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要
物业管理档案是物业管理企业在对住宅区、工业区、商住楼、写字楼等小区进行管理过程中形成的各种不同形式的历史记录，包括在日常管理和服务过程中形成的各种载体形式的档案。加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要，因为，社区建设需要对社区资源和社区力量进行整合，物业管理是社区管理的一部分，是社会建设的重要内容，档案是物业管理企业进行小区管理的基础，规范并加强物业管理小区档案工作是强化社区管理的一项基础工作，特别是现在随着物业管理小区综合治安、助残扶困、环境保护、群众性文化活动的组织和开展等都成为物业管理工作的重要内容，与此相应，其过程中形成的档案内容也丰富多彩，涉及社会生活的方方面面，与老百姓生活密切相关。
二、物业管理小区档案的具体内容
1.企业日常运行形成的管理档案。如行政管理、人事管理、财务管理等档案。包括物业管理企业自身形成的党群工作、行政管理、业务管理档案及人事和会计档案。
2.企业接收的档案资料。对物业管理公司来说，主要是指在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料，如：设备档案、基建档案、业主资料。具体包括项目前期准备资料、验收材料、交接材料：如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目立项批复、施工许可证、建设项目命名、更名审批资料；物业移交会议纪要或移交证明；验收证明资料，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备清单准许使用文件，设施设备明细表、合格证、使用说明书、保修协议；图纸；水、电、气、消防等单项竣工验收报告；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。业主资料主要是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等业主基础信息登记表、业主购房资料。
3.物业管理活动中形成的业务档案。如：业主报修登记簿、维修单、回访记录；门岗、巡逻、监控室交接登记簿，值班记录表，报警记录登记表，大宗货物出门记录；园林绿化、物业租赁、车位使用、社区文化建设及在对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的档案材料。这部分档案最大特点就是动态性较强，都属于管理过程中形成的资料，因为物业档案管理工作是一项动态性较强的工作，当物业的产权发生变动或房屋因大修、改建等原因发生变化时，其物业档案资料也应及时变更，才能确保物业资料的完整、真实并准确反映物业的状况；另外，当物业管理企业在对物业管理小区进行管理时，也会不断形成新的资料。所有这些，都就要求物业档案及时补充、更新，并做到管理规范化、科学化、动态化、系统化。
三、物业管理小区档案的作用
1.有利于和谐社区的创建。目前，随着小区物业管理水平的不断提高，社区保障体系和社会化服务网络的完善，很多物业管理企业积极参与社区精神文明建设和安全文明小区的创建活动，配合相关部门开展丰富多彩的社区文化活动，关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活，这些活动都得以物业管理档案为依托，可以说，几乎物业管理的每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施还是了解业主及物业使用人情况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。比如，对小区物业、小区道路的维护、维修就必须参考小区规划、设计和小区建筑物的竣工图及地下管线等方面的资料，物业管理公司只有通过图纸才能了解物业的分布，占有、结构、面积、层数、建成年份以及各户房屋与土地的权属范围和面积，了解物业使用、维修、改建后在结构与功能上的变化情况，从而为正确使用和维护物业提供了重要依据。因此，做好物业管理小区档案工作，对促进社区发展，提高人们居住质量、生活质量和城市管理水平，全面建设和谐社会有着十分重要的意义。
城市社区物业管理范文第5篇
关键词：物业；创新；物业管理
随着我国经济的快速发展，人们经济收入的增加，相应的就要追求更好的生活品质和居住条件。物业管理作为房地产业体系配套工程，越来越显示出他们的重要性和广阔的市场前景。但是，物业管理在我国起步较晚，还处在成长发展阶段，实际运作中也存在许多问题阻碍其发展，这将直接影响到我国房地产业的飞速发展。因此，探索物业管理的创新探讨，具有重要的现实意义。
一、物业管理的内涵与社会功能
1.物业管理的定义
所谓物业管理，是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托，依照契约和合同，以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施，为承租人和业主提供周到的服务，使物业发挥其真正的价值，并使物业尽可能地增值、保值。主要体现三个方面：
(1)指物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理，主要包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些服务活动。
(2)指随着经济的发展，物业管理已经不局限于房屋维护管理，还包括社区生活的各个层面，成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径。
(3)指物业管理也是一种企业行为，是房地产业在消费领域的一种延伸，是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿服务的企业经营行为。
总之，随着科学技术的日新月异和社会经济的深入发展，物业管理的内涵不断拓展，管理服务的内容、理念、手段和方式也不断创新与发展，逐渐成为现代城市社区化的管理和房地产经营的重要组成部分。
2.物业管理的主要社会功能
物业管理是一种新兴行业，它之所以发展快主要是因为它能够促进社会经济的发展，主要包括三个方面：
(1)服务与管理的功能。物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全、舒适、谐的居住环境。帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。
(2)文化的功能。物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。
(3)经济功能。物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展都有非常重要的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。
二、我国物业管理的现状和存在的主要问题
截止2008年，我国共有物业管理企业160000多家，从业人员达1000万人。但总的来说，我国物业管理管理企业的发展还很不平衡，处在摸索与发展阶段，存在许多问题阻碍其发展，具体包括以下几个方面：
1.物业管理对象不明确，认识不足
我国现在的物业企业中只有5％的企业是独立的物业企业，10％的企业由原来的房屋管理机构改制或者转行而来的，85％的企业是大的房地产开发公司下属的子公司。无论是房屋管理机构转制而来、独立的物业企业还是占大多数的房地产公司的下属公司，都不应该将自己定位为业主的管理者，一副管理者的样子，对自己的本职工作却采取置之不理或应付了事的态度。在以服务为本的物业企业中，管理和服务对象不明确，这就将导致员工搞不清自己工作的主题，不知道工作的重点。这样任务不明确会造成工作相互推诿，自然不会有很强的服务意识。
2.法律、法规不完善
近几年，虽然相继出台了多部有关物业管理的法规，但总的来说，物业管理的法制环境仍然很差，缺乏系统完善的法规以及法律体系。实际中，管理缺乏科学性、公平性，收费不明确等一些不合理现象还非常严重，尤其是各类纠纷难以解决，多头管理难以理顺。而且，区域发展不平衡，绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度。
3.市场不健全，企业经营不规范
由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。比如，一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同，导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷。
4.物业管理企业缺乏文化建设，企业凝聚力不强
目前在许多的物业管理企业中管理制度混乱、员工积极性不高、人员流动性大、服务质量较差、物业纠纷不断等等，这些现象的存在主要就是因为企业文化建设的缺失。企业文化作为一个企业服务理念、行为习惯以及整个企业的价值观的体现，是一个企业的灵魂。尤其是转制的物业管理企业，虽然名义上是独立的企业法人，但这些企业仍然会得到原来单位的资金补助，就导致他们在市场上无竞争意识，更不会重视企业文化建设；对于房地产开发企业的子公司来说，仍处于“依赖房地产开发企业”的思想下，也没有意识到企业文化对物业企业的重要性，在实际的工作中也是出现一个问题解决一个问题，并不能解决最根本的问题；对于小的民营企业由于资金短缺，规模也较小，其主要任务是经营，根本就考虑不到企业文化建设。
5.人才匮乏，从业人员素质良莠不齐
物业管理是一项面广、量大，涉及关系较复杂的系统工程。随着城市化进程的加快，写字楼和高档住宅的大量出现，市场对从事物业管理工作的人员素质要求也就越来越高。目前，符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才，掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。另外，在物业管理行业快速发展情况下，很多物业管理企业招聘了大量人员充实队伍，由于许多企业缺乏必要的教育、培训的投入和严格系统的工作规范，造成从业人员素质良莠不齐，工作中难免出现各类问题。
三、推进我国物业管理创新与发展的措施
随着社会主义市场经济的深入发展，我国物业管理行业进入了高速发展的时期。随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存。因此，我们应该提高认识，采取相应的措施积极推进物业管理体制的创新与发展。
1.建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化
首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循，依法运行。
2.提高人员素质，提高服务质量
企业的竞争最终是人才的竞争，提高人才素质是企业发展的关键。物业企业同样也是这样，因此要提高物业企业的竞争力，必须提高人员的素质，具体来说，要从两方面入手：
(1)招聘环节，认识到物业企业的工作不是简单的体力劳动，而是需要知识和智慧的，所以要通过吸引高素质专业人才加盟，改善企业人才素质结构。
(2)对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训，学习职业道德和礼仪常识，提高服务意识，并定期进行岗位技能培训，以提高员工的专业技能和服务技巧，从而提高服务质量。另外，还要鼓励员工创新，并对创新人员进行奖励，有助于员工工作之余自我提高。
3.规范物业管理市场，促进物业管理竞争。
(1)加大政府对物业管理市场的监管力度，建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制，促进物业管理市场的发育和成熟。
(2)扩大物业管理项目的招投标范围，实现物业管理的竞争，保证业主对物业管理企业的选择权与知情权，遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为，进一步规范物业管理市场。
4.加强物业管理创新，推进物业管理的深入发展。
创新是推动物业管理发展的动力源泉。进入新世纪，面对激烈的市场竞争，物业管理必须加快管理创新的步伐，推动物业管理范围不断扩大和运行机制不断优化。物业管理创新主要包括以下几个方面：
(1)管理理念创新。物业管理是一个开放的复杂系统。它体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意服务的统一。因此，必须从揭示物业管理的内涵出发，按照系统思维和市场化发展的要求，深刻认识和实践物业管理。
(2)经营创新。主要表现在以业主需求为导向，把握市场规律和机遇，按照企业经营的要求完善物业管理，吸引和培育各类人才，提高服务档次和层次，推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展。三是管理方法和手段创新。物业管理是一项内容多、层次多、信息多和服务实时性要求较高的系统工程。因此，必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法，协调人与人、人与物、物与物之间的关系，实现物流和信息流的有序流转，不断提高物业管理的质量和效益。
5.构建适合的企业文化，提升企业的竞争力
企业文化作为企业的灵魂是每一个企业必须重视的。构建企业文化要从企业的实际情况出发，通过了解企业的现状、发展目标、企业人员素质结构，针对企业特色与问题，结合当地文化、行业要求及时代要求，从激励机制、管理方式、制度建立等方面循序渐进地构建一个真正适合自身的企业文化，为企业增强凝聚力，提升竞争力。
6.坚持“以人为本”，促进物业管理的深入发展
在物业管理中坚持“以人为本”，主要体现在两个方面：
(1)指物业管理要以业主的需求为导向，以提供高质量、全方位和个性化的满意服务为根本出发点。“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重，是现代物业管理的核心价值理念。
(2)体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素，重视人力资源的管理开发和人力资本的运作，加强员工的教育和培训，培养高素质的职业化物业管理队伍。注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励，激发员工的积极性和创造性，主动为企业的发展贡献力量。
城市社区物业管理范文第6篇
关键词：大连市 物业管理 物业管理模式
中图分类号：F127 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）09-195-02
一、物业管理的含义
“物业”一词译自英语property，主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物、设备设施等形式存在的不动产{1}。
《物业管理条例》中“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动{2}。
物业管理是城市管理的组成部分，社区物业管理通过为居民提供优质、高效的有偿服务，而创造适合人居的舒适、安全、清洁、文明、和谐的环境，提高物业的价值，建立开发商的声誉，增强其在市场经济中的竞争能力{3}。
物业公司的物业管理模式指企业如何运行，其管理水平可从卫生与环保、小区治安、公共设施管理与维护、物业服务、社区文化与和谐社区建设等方面体现出来。
二、大连市社区物业管理发展现状
辽宁省大连市物业管理经过多年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。经调研目前全市物业管理企业有879家，物业管理从业人员达5万多人，实施物业管理面积达10347平方公里;有87家物业管理企业通过了IS09002系列国际质量体系认证。涌现了一批如中保、名流、永嘉、万达、金环、万科、公用等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业{3}。
目前，大连市物业管理企业从类型上总体可分为四类。
1.福利性类型：实施住房制度改革后，一些单位公有住房出售给了单位人或社会人，但其物业仍由原产权单位管理，例如润兴・凤凰城。
2.建设和管理相分离类型：这种类型物业管理企业实行自主经营自负盈亏。有很多是由房地产开发企业派生的物业管理企业，例如拥有国家物业服务企业一级资质的大连亿达物业管理有限公司。
3.连锁管理类型：一些外埠物业管理企业凭借良好品牌和较强实力，他们在发展全国市场中进入大连，如深圳万科物业，金湖物业、中日合资大连吉田物业管理有限公司。
4.是由国内外知名的酒店集团派生成立的物业管理企业，例如富丽华物业。
三、大连市物业管理行业存在的问题
本文通过实地调研法与问卷调查法了解大连市物业管理行业的发展状况（发放问卷200份，其中有效问卷188份），目前大连市物业管理行业存在的问题主要有以下几个方面：
1.缺乏诚信。大连市的物业管理经历了计划经济向市场经济的转型阶段。建立物业管理的市场主体大多在对物业管理的认识上存在不足，普遍存在业主委员会组织成立困难的情况，或成立后存在凝聚力不强、存在腐败等现象，对规范物业管理尚不能充分发挥作用。企业经营者往往只注重眼前利益，导致企业缺乏诚信，投机取巧，消费者不满的情况比较严重，不利于企业长远的发展。
在关于物业是否按照合同约定履行职责在问卷调查中的结果如下：
2.制度尚未完善。大连市人民政府于1999年12月23日公布了《大连市城市住宅区物业管理办法》，但是由于颁布以来，关于物业管理制度的相关法律法规仍不健全，存在问题与漏洞，监管力度不够，物业管理企业没有严格的制约标准，物业管理纠纷随着物业管理的发展和物业管理行业竞争不断涌现，呈现上升趋势，并且出现纠纷多样化、当事人群体化的特点，处理相对复杂，经调查有62%的用户没有听到、看到自己所在社区有规范的物业管理制度。
3.收费制度不合理。根据调查，一些住宅小区根据物业的配套设施、环境和提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级。
在关于物业公司是否公开物业费的收取、使用情况的问卷调查中，关于物业公司是否空开账目的结果如下：
由此可以看出业主并不了解物业费支出情况，财务透明度不高。居民对物业公司信任程度不高，消费者与物业管理企业之间存在矛盾，物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在。这给物业管理工作的开展带来了难度，以致物业管理企业长期低成本运行，甚至长期亏损经营，服务质量难以提高，发展动力不足，物业管理行业的发展受到了制约也影响到了消费者自身的利益。
4.企业整体素质不高。在市场经济下，物业管理企业市场化、经济化已经是发展的必然趋势。优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法律体系为保障，以良好的经济效益、社会效益、环境效益为最终结果的。然而目前大连市人才的缺乏已经制约了物业管理行业的发展，经调查发现，物业企业具有大学以上学历的人员不到40%，企业缺乏专业型人才，导致队伍的整体素质不高，成为物业管理行业发展的瓶颈。
四、大连市社区物业管理模式选择
1.以政府为主导的老城区管理模式。大连市旧城区所占比例较小，主要分布在甘井子椒金山、甘井子、周水子、兴华街4个街道，老旧建筑物占有城市19.4%的比例，人口密度高达1.25万人/平方公里。在这些地区，多数建筑年代久远，有3个街道没有排污和污水处理设施，近万户居民不通煤气，区域内卫生、交通等服务设施欠账严重。在老城区的物业管理改革中，应该在逐步弱化政府的作用，减少政府的行政干预，可以借助社区服务的优势，与物业管理相结合，提供有偿服务，拓宽经营项目，单一固定的服务模式已经不能满足现在消费者的需求，应该在房屋维修、垃圾清理等基础之外提供更高质量的服务，促进老城区逐步实现自我改造。
2.“三位一体”的普通社区管理模式。“三位一体”管理模式，是指街道社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者间各司其职、彼此依托、相互支持的新型管理模式{4}。在该管理模式中，社区居委会的基本职责是宣传法律法规以及国家政策，维护社区成员权益，协助政府管理社区服务、社区治安、计划生育、物业管理等工作，掌握和了解居民需求，向政府反映民意;物业管理公司主要是接受业主的委托，对区域内楼宇及建筑配套的设施设备和公共场地进行保养维修，维护环境卫生等;业主委员会的基本职责是召集业主大会会议，监督物业管理公司的管理规约的实施情况。该模式是“三主体”参与，能充分发挥房地产开放商与业主大会的监督职能，强化对物业管理企业的指导，使物业管理企业更好地提供服务，应该在福佳新城、芙蓉人家、泡崖的亲亲美境、南关岭的住宅区、软件园等中档社区实行该模式。
3.业主自治的高档小区的管理模式。该模式是开发商组建物管公司，物管公司则将以股权形式配送给业主。在住房销售前由开发商提供资金成立物业服务企业，拥有企业的所有股份，招聘各类专门技术人员。在销售过程中，房地产公司根据购房者的购买情况，将股份以不同的份额分配给购房者，使业主拥有公司的股份，成为物业公司的股东。所以该模式更适合在业主经济能力较强、文化水平较高的高档小区实行，如中华名城、海昌新城、亿达国际新城、万达华府、天兴新家园、星海广场附近的星海人家、星海国宝，以及中南路附近的悦泰林里、枫合万嘉、万科地产等都是近年来大连市的高档社区，高档消费社区逐渐增多，这要求高层次的物业管理模式与之匹配，并且在实践的过程中不断完善。
注释：
{1}贾艳梅.中国城市小区物业管理模式研究[J].中国住宅设施，2009（5）
{2}丁秀娟.盐池县城市住它小区物业管理模式研究[J].沈阳建筑工程学院学报，2011（4）
{3}中国政府大连门户网站
{4}蒋秋霞.城市社区“三位一体”管理模式的优化探索[J]，2010（12）
参考文献：
[1] 李大业.沈阳方圆大厦物业管理有限公司发展战略研究[J].住宅产业，2010（5）
[2] 郑生权.小城镇、乡镇企业、农业产业化二者互动发展研究[M].中国人民出版社，2010
城市社区物业管理范文第7篇
关键词：城市社区养老； 服务模式； 导向
中图分类号：C913.6 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0105-02
在《2016年国务院政府工作报告》中指出，国内生产总值要达到67.7万亿元，增长6.9%。经济是社会发展的基础，中国目前有着良好的经济基础，社会的发展有了保障。在此前提下，我国现阶段社会各方面的发展需要借鉴发达国家的成功经验为了应对人口结构的老年化，我们需要深化研究养老模式，在我国养老现状的基础上加以改造，使其能够帮助我国顺利应对严峻的老龄化问题。
通过对发达国家的实践经验总结，可以发现社区养老的应用存在着导向性，而导向性对我国解决城市养老问题发展城市社区养老模式具有很好的借鉴作用。改革开放以来，我国的城市社区养老有了一定的发展，但由于政治、经济等方面的限制，使得社区养老仍没有得到有效发展。应借鉴发达国家的成功经验并结合中国的现实状况，在社区养老模式中寻求我们的方向，明确城市社区养老的建设模式。从发达国家的发展来看，社区养老关键要解决3个方面的问题：政府角色的转换、如何利用市场的作用、针对养老的需要培养专业的人才。
首先，对于政府角色的转换的导向研究，包括3个方面的内容。
第一，在我们的改革中，如何进行政府职能的改革。基本政府职能的转换已经是我们发展社会主义市场经济的要求，应建设“大市场、小政府”下政府的新角色、新功能。我们的政府在老龄化逐步严重的今天，单靠原来的政府一手包办解决养老问题已经无法满足社会对老龄化的需要。1979年开始实行的计划生育政策，让中国传统的家庭发生了结构性的改变，“4-2-1”、“4-2-2”家庭结构逐渐会成为我国家庭结构的主流。在这种变化中，政府的角色应不再从事具体的事务，从以前的包揽、包管转移到政府的政策支持、社会购买、服务资源优化配置到管理监督等服务方面。
第二，从政府的政策支持上看，我国已将养老的问题提高到不解决养老的问题就不能实现民生的高度。将养老提高到解决民生的重要位置。在《2016年国务院政府工作报告中》也明确提出了鼓励社会力量创办养老院及养老设施，发展有特色的社区和形式多样的居家养老。在政策的支持中还应该从法律法规的角度，对现有的市场进行法制管理，学习日本的养老经验，出台相关的养老服务法，实现养老法制下的规范化。
第三，从政府和社区的关系上看，政府应该加大对社区的支持。由于我国传统文化的影响，中国人对“家”的观念尤为看重，除自己的“小家”以外，更需要建立一个“大家”，而社区最适合充当这个“大家”的角色。在社区的建设中，强调社区应有自己的特色，使居民对社区有一定的归属感，这对我国的社会建设和贯彻我国社会主义和谐社会观有着积极的作用。从一些社区相对发达国家的经验上看，社区起到的作用很大，包括居民生活的各个方面。在社区功能得到运用的前提下，城市社区养老才能良好的发展。基于以上两点，我们应该看到社区养老的重要性。但是在我国，社区不论从划分上，还是功能实现上，都还具有社会主义计划经济下的行政结构特点，社会的功能并没有完全发挥出来。所以，我国城市社区发展的关键在于将社区从政府行政中脱离出来，使社区发挥其自身的优越性，充满活力，使社区更像社区。
其次，如何利用市场的导向作用。发展社会主义的市场经济就是为了活跃市场，让市场充分调节我们的需示，满足我们的需要。如何才能搞活社区养老，解决市场与社区养老的问题，必须解决3个导向性的问题。
第一，社区养老如何才能充满活力。解决我们面对的社会老龄化，必须在政府和市场的监督下，将市场竞争机制引入社区养老。从我国社会经济的发展现状来看，政府对社区养老事业的投入应是有限的，政府大量的投入会造成政府的负担过重，也不利于社会组织的参与。发挥市场竞争机制在社会中的积极作用，不仅可减轻政府的负担也使得社区养老的发展更具活力。社区养老单一低层次的服务水平无法满足现实对社区养老的需求，若引入市场竞争机制，在“鲶鱼效应”的作用下，将使社区养老服务发挥出积极的作用，一方面减轻政府负担，另一方面有利于提高社区养老的服务水平。
第二，只有将市场机制引入社区养老中，才能解决早已显露的社区养老的资金短缺问题。发展一项事业往往是以经济为支撑的，没有足够的经济投入是无法带动社区养老的发展的。到目前为止，我国的社区养老方面的资金支持主要还是偏重于政府的财政支出，显现出我国社区养老的行政色彩。但是，随着老龄化的日益严重，政府职能的转化要求服务的发展多元化，仅仅依靠政府已经不能解决社区养老所能解决的问题，并且也成为社区养老发展的最大阻碍。将社区养老市场化是我国养老市场的需求，也只有如此，才能满足我们对养老的需要。
第三，调动社区中的可利用因素。在社区中服务中起非常重要作用的是社区中的物业管理机构，它是最可利用因素之一。物业管理机构是脱离政府的社会服务单位。随着住宅改革，物业服务已经遍布城市的新建房地产小区和部分居民生活社区，在提供居民日常生活服务方面起着越来越重要的作用。物业的根本在于服务，服务水平的高低和服务范围的大小是人们衡量物业服务企业的标准。目前我国有部分物业服务企业已经进入社区养老领域，并取得了很好的社会反响。另一方面，在开展社区养老服务项目后，物业服务企业也将收获不错的收益，并拓宽了企业的收入来源。除了社区内的物业服务公司，还可以建立社区养老的服务网络平台，面向全体社会，通过各种形式（包括NPO非营利组织）引入社会的养老投资，其中包括养老设施、设备、场地等养老硬件的投资，实行全方面的市场化社区养老。
再次，针对养老的需要，还必须有软件的服务，而在养老护理服务的软件建设中，最为重要的导向研究就是社区养老的专业化人才的问题。虽然专业化人才问题也是整个养老的重要问题，但是，社区如何吸引和培养专业化人才的问题也是必须确定的导向性问题。
第一，从全社会来讲，需要全方位的培养养老方面的专业化人才。我国目前的养老护理标准是依据《养老护理员职业标准》来进行的，取得养老护理员职业资格证书的只有几万人，与我国老年人口的增长速度和人口结构的改变所带来的需求相比，老年人的护理专业人员数量是远远不够的。所以，从整个社会上，还是要加强专业化教育的投资规模。大学中要设有养老护理专业，设立专科教育体制，贮备养老护理专业人才，以适应加速发展的老龄化。从教育专业化人才之外，还要突破教育专业化的误区，只有接受高等教育、受过专业学习的人才是养老的专业化人才。针对这种情况，我们还应面对社会设立养老护理的培训机构，以备人才的再培养。解决养老护理专业性人才的缺口。人才的缺口很大。另一方面，在现有的人力资源中，适合为养老事业工作的人员，如下岗职工、退休人员等，这些能够并愿意为养老事业服务的人力资源往往被忽视。另外，现就职于养老服务事业的员工大多数依靠个人经验对老年人进行护理，缺乏科学专业的学习。因此，利用潜在的人力资源优势，开展护理老人专业相关培训是必要的，这也是解决社区养老人员专业化的重要途径之一，同时也为社区养老输入专业化人才。
第二，有效利用社区内的现有资源。在合理利用社区专业化人才中，主要将社区内接受过培训，的养老专业人才集中起来，建立长期、短期等多样化合作模式。同时，对社区内待业、失业等有工作能力的人进行培训，让这些人在熟悉的环境中加入到养老护理大军中来，不仅解决他们的工作问题，也解决社区养老人员的短缺问题。除此之外，还要建立发展社区内的志愿者队伍。首先建立养老志愿者网络平台，将志愿者分为专业、半专业、非专业三级分类机制。随时补充养老人员的不足和短缺。经常性地对志愿者进行免费培训，充分发挥志愿者的积极性和作用。
第三，养老护理专业人员职业化的问题。职业化就是要求对职业的尊重，而对职业的尊重从物质化的角度来说主要表现在薪酬的给予。如何提高养老护理人员的职业化水平？首先是国家对养老护理专业的扶持，主要是专业教育的投资和培训机构的设置，建立职业化标准，提高政府购买服务的额度，从养老作为国家福利的角度出发给予一定的补贴，让养老护理人员能够积极正面地从事工作。其次，从市场需求的角度平衡专业人员的薪酬也是养老护理人员职业化的必经之路。
在社会主义市场经济高度发展的今天，加强对社区养老建立的导向性研究有利于我们在实践的过程中把握方向。在社区养老领域引入中实现政府职能的转换，引入市场竞争机制，扩大全社会对社区养老的投入，提高养老护理人员的专业化和职业化培养，让适应我们文化的社区养老更具有活力，是我们的一份责任。
参考文献：
[1] 石胜杰.当前我国社区养老研究中的“七多七少”[J].当代经济，2012，（5）.
城市社区物业管理范文第8篇
Abstract： Based on the discussion of the characteristics of relocation and resettlement community， this paper analyzes the new problems in property cost accounting. Combined with XZ demolition and resettlement community， this paper uses activity-based costing method to construct property operation cost of demolished resettlement community accounting model， so as to optimize the demolition of the resettlement of the community property cost management.
关键词： 拆迁安置社区；物业成本核算；作业成本法
Key words： demolition resettlement community；property costing；activity-based costing
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）35-0022-03
0 引言
近年来，物业成本管理的研究日益受到关注：①社区物业成本管理方面，杨鹏、郑小晴（2000）[1]通过分析发现社区物业管理成本费用与物业管理公司所接管物业面积存在一定的关系，可根据这种关系将社区物业管理成本费用划分为固定费用、变动费用、半变动费用三部分。林昆明（2009）[2]在分析社区物业服务成本构成的基础上，就降低社区物业服务成本提出三个途径：一是节约相对人工费用，二是节约物资消耗，三是节约管理费用支出。靳勤（2015）[3]提出了社区成本创新的新理念，认为社区物业服务管理降低成本可以从固定成本费用预算管理、严控变动成本、合理配置物业资源等方面入手。②拆迁安置社区物业成本管理方面，储宇奇（2014）[4]认为安置小区物业管理行业低利润高风险，物业公司不但难收取物业费，还要承担由于业主对环境的破坏需要修理和维护的巨额费用，在一定程度上大大提高物业管理与社区维护的成本。胡小萍（2014）[5]提出前移拆迁安置小区管理工作，探索物管早期介入机制，通过参与设计意见、参与施工阶段现场的跟进监督，进一步完善拆迁安置小区建设，降低拆迁安置后的服务、维护成本。随着城镇化的不断加快，各地拆迁安置社区拔地而起，由此带来的拆迁安置社区的物业成本管理也是城市发展过程中一大亟待解决的难题。但是，关于拆迁安置社区物业成本核算相关问题的研究少、程度浅、一般定性分析为主。本文拟在分析拆迁安置社区的特点以及该类社区在物业成本核算中存在问题的基础上，运用作业成本法，尝试对拆迁安置社区的物业成本核算进行研究。
1 拆迁安置社区特点的分析
1.1 社区居民群体特殊
在我国工业化和城市化快速发展的背景下，建设用地需求量也大量增加。加之响应国家政策的号召，农民土地的征用规模也随之越来越大，失地农民不断增加，并且在城区周边形成了越来越多的拆迁农民安置社区。从拆迁安置社区居民结构看，绝大部分为失地农民，也有一小部分为租赁小区房屋的外地人口。这些人口中有公司白领、工厂工人、工地民工、学生。离市区越近，城市居民、外来人口越多，社区居民之间差异性越强、人口流动性越大。
1.2 安置地域城郊结合
地方政府通常会考虑土地级别的差地价和拆迁安置户的购买能力，主要在城市近郊区或者城乡交接地带开发建设拆迁安置小区。该类社区通常被划分为城市领域，但又异于一般市区社区。拆迁安置社区及周边的交通设施、公共服务设施相对较为欠缺，社区内物业管理的硬环境和软环境相对较差， 社区仅有基础设施满足居民基本生活。
1.3 社区经济来源单一
拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段，社区成本费用来源多数以政府补助为主。社区居民主要为失地农民，他们失去赖以生存的土地，失去了维持基本生活保障的收入来源。很多居民待就业或者收入水平并不高，对于物业管理费的收取一时之间难以接受、难以承担。另外，缺乏专业化的物业管理，社区居委会不能合理管理物业成本，不能多渠道筹集资金，创造新收入。
1.4 社区管理体制陈旧
大部分拆迁安置社区仍沿用农村管理体制。该类社区处于农村社区向城市社区转型的过渡时期，其社会经济文化亦城亦农的特殊性，使拆迁安置社区管理也呈现出亦城亦农的交叉性。在一些拆迁安置社区，虽然实行了“村转居”，但是社区居委会干部基本上就是原村干部，工作模式和思维方式转变难，仍沿用陈旧落后的农村管理体制。此外，拆迁安置社区公用经费主要靠集体资产经营等收入，干部待遇上财政没有保障，难以吸引社区管理人才。城市化带来城管、环卫、治安等大量的行政管理职能，拆迁安置社区管理人员的能力和经费却没有保障。所以，管理职能行使是否到位往往取决于社区集体经济收入状况的好坏。
2 拆迁安置社区物业成本核算存在问题的分析
2.1 居民自治意识薄弱增加环境整治成本
拆迁安置社区大多数拆迁安置户为失地农民。拆迁安置社区中暴露出的种种问题，其根源就在于“人”。相对于城市居民，这些居民虽然住在高楼中，但无法真正从思想上转变角色，适应自己“新市民”身份，提高自己“主人翁”意识，“市民化”的程度低、进程慢。他们文化素质普遍不高，不良习惯随性，过度依赖政府和社区委员会，对于拆迁安置社区的自治意识欠缺，进而导致社区内卫生、绿化环境或多或少遭到破坏，居民随地乱扔垃圾、践踏草坪、住宅挪用、公共土地自种农菜，物业管理难度大，物业成本不断增加。
2.2 公共基础设施缺乏加大设施维护成本
拆迁安置社区的安置地域城郊结合，社区及其周边的配套设施不健全。拆迁安置社区一般处于城区的郊区或城乡交接地带，地理位置偏远，居民出行不便，公共基础设施不健全，生活质量普遍较低。一般拆迁安置社区附近只有一家中型超市，一个规模不大的菜场，大型综合性商场、健身场所、剧院等生活配套设施还不完善，无法满足居民的日常生活需求和精神文化生活需求。这显然会增加基础设施的建设维护成本。
2.3 投入更多物业成本政府财政负担加重
大部分拆迁安置社区经济来源单一，主要依赖于政府补贴。某些拆迁安置社区服务管理资金来源主要是以政府补贴为主，管理模式是社区内居委会片区自治。部分社区每月仅象征性的收取远低于普通社区收费标准的物业费，也有一定的公共维修基金，但是额度小且难报批。随着社区建设的不断发展，即使对于建设质量不是太高的拆迁安置社区的后期维修来讲，这些也是微不足道的。并且随着后续管理费用的不断增加，需要资金投入的地方也会不断增加。特别是后期，房屋、公共设施的维修等工作，财政将会越来越吃紧，负担也将会越来越重。
2.4 社区物业成本核算的精细化尚显不足
多数拆迁安置社区物业部门的管理简单粗放，物业成本核算不够准确和精细。由于物业部门对拆迁安置社区的物业管理仅限于常规性的公共服务，对专业化和精细化的物业成本管理未达成共识，对物业成本的测算、研究与计算并没有统一的标准，因此不同社区采用不同的成本核算方法，导致核算结果不准确。不能有针对性的对物业成本进行核算，使得拆迁安置社区物业成本管理工作效率低下，居民满意度不高，也不能满足政府对拆迁安置社区降低成本投入的要求。
3 基于作业成本法的拆迁安置社区物业成本核算模式的构建
3.1 基于作业成本法的理由
针对拆迁安置社区的特点，结合其物业成本管理存在的问题，运用作业成本法，构建迁安置社区物业作业成本核算模式，能在提供优质物业服务的同时，有效控制物业作业成本，提高经济收益，提升综合竞争力。具体理由如下：
①作业成本法改变拆迁安置社区原有简单粗放的物业成本核算模式，提供准确的成本信息。拆迁安置社区的物业成本中存在较多的间接费用和隐含成本，成本动因复杂。作业成本法可以准确分配间接费用和隐含成本，以细化作业中心来划分各项物业作业活动，比如：绿化作业中心、保洁作业中心、工程维护作业中心等。使得核算的成本信息较为准确，进而能为拆迁安置社区制定合理的物业收费标准提供依据。
②作业成本法为拆迁安置社区的成本控制与管理提供合理依据。基于作业成本法构建拆迁安置社区物业成本的核算模式，通过分析各种资源动因和作业动因，对拆迁安置社区物业成本进行作业优化，可以剔除那些没有必要的、效率低下的、资源消耗过大的作业，即非增值作业和低效（无效）作业，留下增值作业，从而提高资源利用率，达到有效控制成本的目的。
③作业成本法在服务业成本核算与管理中应用越来越广泛。制造业、生产型企业最早将作业成本法应用到实际工作中。本世纪初，研究者开始逐步研究服务业的成本管理问题，将作业成本法应用于仓储邮政业、计算机服务业、房地产业、住宿餐饮业、租赁业等新兴第三产业。当然，也可以引用作业成本法进行物业成本的管理与控制。
3.2 拆迁安置社区物业作业成本核算模式架构
为了更加精细化地构建拆迁安置社区的物业作业成本核算的模式，结合XZ拆迁安置社区加以说明。XZ拆迁安置社区地处沿江高等级公路西侧、古马干河北侧。2001年在拆迁原村民小组和老集镇居住户的基础上成立，社区现辖6个居民小区，共2527户，总计8976人。区内现有别墅37幢，公寓楼57幢，总建筑面积约45万平方米。XZ社区为推进城乡一体化建设，提出社区“网格化管理”理念，并采用“一委一居一站一办”的网格内居民自我管理和互助式的社区自治管理体制。整个社区被分为六个网格，每个网格区即一处小区，根据上述方法，XZ拆迁安置社区物业作业成本核算模式流程图如图1。
现选取XZ拆迁安置社区的两个网格区，即一号小区和二号小区的相关数据，拟运用作业成本法对两个小区一月份的成本进行核算，对于“综合管理”这项作业，其成本动因比较复杂，暂不予考虑。核算过程如下。
第一步，根据图1已确认一号和二号小区的作业和作业中心。
第二步，分析和确定两个小区的各项资源费用，如表1所示。
第三步，建立资源成本库，确认主要资源动因，分配以上资源耗费至作业成本库，如表2所示。
第四步，确定作业动因，依据成本动因分配率公式，计算作业成本动因分配率，如表3所示。
第五步，计算两个小区实际消耗的资源价值，如表4所示。
表1、4显示，一号小区物业管理总成本=4500+45445.275=49945.3（元），二号小区的物业管理总成本=4000+36284.725=40284.7（元）
3.3 取得的应用效果
①作业成本法在拆迁安置社区的物业成本核算中实施具有可行性。作业成本法的运用能有效核算物业成本中的间接成本、隐含成本，以及拆迁安置社区中发生的各项作业所耗费用，使得投入成本过高，尤其是主要由政府支持的拆迁安置社区的物业成本能得到有效控制。
②物业成本核算模式的构建使拆迁安置社区物业管理中存在的问题得到改善。从拆迁安置社区特点出发，结合以上案例核算结果，可发现该类社区需投入更多保洁成本、绿化成本、设备维修维护成本和安保成本。加之，这类社区物业管理成本主要来源于当地政府财政拨款，若不能合理管理物业成本，则负担过重。因此，基于作业成本法下的成本管理模式可以按各作业中心合理有效的核算物业成本，控制投入成本，使拆迁安置社区物业成本管理中存在的问题得到改善，进而，能就该类社区前文所提及的各问题对症下药。
第一，拆迁安置社区居委会加强居民的物业管理知识、提高自治意识、维护身边环境卫生等的宣传，提高居民物业管理的参与度。居委会多组织社区文化活动，提高居民的文化修养，丰富居民的业余生活。
第二，呼吁国家和地方政府相关部门完善拆迁安置社区的公共基础配套设施建设，在其规划建设之初就应加大对拆迁安置社区公共基础配套设施的投入，完成相关的教育、医疗、体育、文化、康复等配套设施建设，真正做到配套先行。对已建成的拆迁安置社区，还应加强对原有设施的检修和改良工作。
第三，多渠道筹集资金，加强该类社区的有偿服务，从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理成本的不足。物业管理费收取推行公开、公平、公正。
第四，提高物业服务人员的工作效率和服务质量。加强对拆迁安置社区物业服务人员的专业技能培训与考核。
4 结束语
只有解决好拆迁安置社区物业成本核算问题，让拆迁安置户真正居民化，实现城乡共同繁荣，才能让他们的生活会越来越和谐幸福。
参考文献：
[1]杨鹏，郑小晴.从盈亏平衡分析看居住性物业管理的规模经营[J].重庆建筑大学学报，2000，22（05）：45-48.
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