流动资金测算管理办法
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流动资金测算管理办法范文第1篇
一、自我包装、注意形象
我国的小企业融资市场属于典型的卖方市场，定价权掌握在卖方，卖方根据各小企业的素质施行价格歧视。所以，小企业的“形象”从一定程度上决定自身的融资成本。
小企业报表的特点。一是流动资产比例较高，占总资产的60%-70%，主要是由于应收款项和存货引起的；二是固定资产偏低，通常不超过30%；三是流动负债较高，主要由于偏高的应付款项、其他应付款项造成；四是中小企业资产负债率偏低，尤其长期借款偏少，但民间借贷具有隐蔽性；五是所有者权益较高，但注册资本偏小；六是为避税，纳税申报表反映收入偏少，真实收入核实有一定难度。
“好看的”财务报表应具有的特点。一是适度增加固定资产占比；二是控制好流动比率和速动比率（企业短期偿债能力的评价指标，流动比率控制在1左右尚好，速动比率控制在2左右尚好）；三是合理的应收账款周转天数和存货周转天数，商贸型企业该天数应尽量控制在30天以内，生产型企业可适当放宽；四是资产负债率过低，说明企业没有很好地利用财务杠杆，企业正常的资产负债率控制在60％左右较佳，这样面对银行贷款测算时有新增流动资金缺口；五是注册资本可适当增大，小企业常将所有者权益项中的未分配利润做得很大，一来不符合小企业发展规律，二来银行在测算新增流动资金缺口时可认为该项能弥补缺口，从而使企业失去银行的信贷支持。六是企业的增值能力主要看营业成本和营业收入的比值。一般来讲，营业成本占营业收入的比值越小，其增值能力越强。
下面介绍3种银行常用的新增流动资金缺口的测算方法。
方法（一）根据银监会流动资金贷款管理办法中流动资金贷款需求量的测算公式来确定借款企业的新增流动资金贷款额度。
在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：
营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数
其中：营运资金周转次数＝360/（存货周转天数+应收账款周转天数－应付账款周转天数＋预付账款周转天数－预收账款周转天数）
周转天数=360/周转次数
应收账款周转次数＝销售收入/平均应收账款余额
预收账款周转次数＝销售收入/平均预收账款余额
存货周转次数＝销售成本/平均存货余额
预付账款周转次数＝销售成本/平均预付账款余额
应付账款周转次数＝销售成本/平均应付账款余额
新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金
方法（二）本方法为实际工作中的一般经验做法，主要考虑客户的销售内在需求、保证能力及负债水平制约等三个方面的因素，具体操作中确定需求规模应该考虑周全，计算精细。
具体做法是:根据客户从当前开始到一年后的合理销售规模净增长数，由此引起的合理应收账款及库存净增加额，减去应付账款净增加数之后得出的合理数额，即为我行给予该客户新授信规模最大理论值.
方法（三）成本周期法.
具体做法是:根据借款人上年末的财务数据，计算出应收账款和存货周转天数，减去应付账款周转天数，然后计算出借款人从生产投入到货款的收回所需的时间，再根据借款人当年计划实现的销售收入和上年的销售成本率，最后计算出借款人新增流动资金贷款额度.用计算公式表述如下:
营运资金需求量＝（存货天数＋应收账款天数-应付账款天数）÷30×（当年计划月产品销售收入×上年销售成本率）
新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金
（二）充足的银行对账流水
银行对账流水能覆盖财务报表的销售收入和实际销售收入，证明企业营业能力，这是取信银行的关键，即使企业在纳税报表的销售收入与实际有偏差，也可以通过银行对账流水得到佐证。企业不能忽视银行对账流水的连续性和合理性。
（三）良好的银行征信记录
这是小企业获得银行贷款的首要准入条件，一方面包括小企业主、实际控制人、法人代表等关系人的银行征信记录，另一方面包括小企业自身的银行征信记录。对于小企业贷款，银行在看重企业产品的同时更关注关系人的人品。当然良好的银行征信记录不代表空白的征信记录，空白的征信记录让银行失去评价的标准和空间。良好的银行征信记录首先是有记录，再是无不良信用记录，这些记录包括银行的个人和企业的以往和现在的银行信贷记录、企业的垫款记录、担保记录、被担保记录、法院的记录、行政处罚记录等。
（四）连续的纳税记录
纳税是每个社会成员的责任和义务，这件事情每个人都知道，小企业也知道，但是财务制度的不完善导致我国大部分小企业没有规范的纳税。企业连续的纳税记录是记录企业经营情况的重要依据。我国大部分银行不会对未纳税的企业提供经营性贷款，这也是银行对社会负责的表现。
（五）独立、专业的财务制度和财务人员
这是记录企业经营的客观要求，避免产生一张报表都没有，一张税票都没有的企业，也是企业规范经营的前提。
（六）足值的抵押物
小企业贷款的担保方式有抵押、担保公司或一般企业担保、质押（应收账款、全额现金、股权等），其中抵押是银行较为认可的担保方式，抵押物可为住房、商铺、商住两用房等。能够提供抵押物的企业可充分证明企业的实力。
二、自我宣传、突出专长
第一，打造特色产品。产品是一个企业的核心竞争力，现在很多小企业的产品同质性很强，没有特色，经营销售情况全靠小企业主或关系人的社会地位或人脉关系，这样缺乏市场竞争力的产品，迟早会遭到市场淘汰，银行一般会选择谨慎贷款。
第二，整洁、规范的经营场所。经营场所的整洁、规范可以看出企业的发展状态，是企业给银行的第一印象，犹如人靠衣装，佛靠金装。
第三。优秀的企业文化。这是企业可持续发展的前提，优秀的企业文化能提振企业员工的工作热情，增强企业员工的创新能力，提升企业产品质量。
三、忠诚与贡献
（一）小企业主
小企业主作为企业的所有人，其本身也是银行的潜在客户，要保持与银行的日常联系，包括日常的个人贷款业务、信用卡业务、存款业务、结算业务、基金业务、黄金业务、三方存管业务等。
（二）小企业本身
小企业本身对银行的贡献也颇大，例如存款业务、贷款业务、结算业务、票据业务、工资业务、代收代付业务等。
所谓贡献就是要多与银行发生业务关系，无论是传统的资产业务、负债业务还是现在银行最看重的中间业务；所谓忠诚，就是选择一家你认为最方便（便于沟通、便于办理日常业务）的银行作为你的主办银行，主办银行一方面对你最了解更容易为你提供信贷支持，另一方面你对主办银行的贡献和日常业务支持，也是其为你提供信贷支持的动力。
流动资金测算管理办法范文第2篇
关键词： 建筑业 财务 管理 问题 措施
一、建筑业财务管理存在的问题
1．财务人员业务素质偏低，企业领导不够重视。我认为建筑业要想提高财务管理水平，应当首先得到领导的重视，领导对财务工作的认识不足，认为财务部门是算账、付款的地方，所以对财务人员业务素质、知识水平的要求不高，不能提供有效的财务管理建议。有些单位甚至违反财务制度，对财务部门人员随意任命和调动，造成财务部门的同志专业不对口，影响单位的财务管理水平。近几年建筑业电算化核算工作进展迅速，财务处理业务的速度明显加快。但是财务软件核算工具跟不上，需多相关财务数据缺少比对和分析，更谈不上按照单件产品进行成本核算，致使财务工作管理跟不上来。
2．缺少流动资金。建筑业材料采购一般占总造价的70%左右，对于货款的支付，形成以包带管，财务上对各项业务开支项目不能统筹安排，资金压力较大。因而不能合理利用资金。即使有全年的项目支出预算，但预算的编制内容不够具体，在预算的实际执行上缺乏可操作性，使得预算只是一种形式。因此，在资金使用过程中没有控制，无论项目是否需要支付，只能按照合同分期付款。导致资金使用失控，缺少流动资金，造成资金结算困难，影响工程进度，影响了资金周转、影响企业的社会声誉。
3．资产管理混乱。固定资产、材料、低值易耗品等财产物资，是完成工程项目任务的物质条件，但是建筑业如果没有成本考核，不考虑资金的使用效率，也就是不重视财产物资的核算和管理。进而引起建筑材料等低耗品采购分散，不能综合利用，库存管理混乱等。
4．对往来款项的清理不重视。对往来款项的清理直接影响企业的资金周转，直接影响企业的净资产实际结存情况，也关系到流动资金的使用效率。如其他应收款、应收账款等属于流动资产，许多单位账面数多达几十万元，不少账龄常达数年，却未能及时清理，甚至成为呆账给企业造成直接损失。对流动负债未能利用高效良好的支付信用进行短期融资，即延缓支付相关应付款项，也影响了单位短期资金的周转与使用。
二、提高建筑业财务管理水平措施
1．改变财务管理观念，加强领导对财务的重视。企业领导应充分重视财务管理的重要性，加强财务管理工作，把财务管理渗透到企业法人治理组织管理的各个环节，建立事前、事中、事后全方位的财务监控体系。既要不断更新拓展财务管理理念，又要脚踏实地，采用层层递进的多渠道财务管理办法，实现财务管理的科学化、制度化。还应立足自身优势，充分挖掘自身潜能，运用信息技术等现代化手段，改造传统的业务流程和运作模式，以项目成本、效益为核心，通过提升企业的财务管理水平，使企业节支增效，为企业参与市场竞争奠定良好的企业管理基础
2．实行全面预算管理，建立健全以财务管理为中心的管理体制。这就要求建筑业要适应市场需求，根据企业的特点和市场信息，提出财务预算，有计划、有步骤地实施财务决策，使财务管理从被动和机械记账向有效控制和科学理财转变。通过预算管理，把各项目部预算分管部门和预算责任单位的职能作用发挥出来，对预算期内的全部投入和产出所反映的收入、成本、费用、盈利和财务状况，逐级编制全面预算，分级实施控制并严格考核，从而最优地实现企业的经营目标。使财务管理的事后反映变为事前预算、事中控制和事后考评，变结果控制为过程控制；通过实行全员、全过程和全方位控制，在企业内部形成控制网络，使企业经营活动始终处于有效的控制状态。通过财务预测和决策，确定财务管理目标与相应的实施方案，为财务计划的编制与执行打下良好的基础。
3．加强资金管理。资金是企业赖以生存和发展的基础，是企业生产经营活动的根本保证。但是，同样的资金给予不同的企业会有不同的结果。所谓资金管理就是掌握资金运动的过程，通过分析进行合理判断，从而进行科学的预测和决策。加强资金管理，及时回收资金，合理分配资金，加快资金周转，提高企业的经济效益。另外，要坚持以收定支原则。在认真编制现金流量预算的基础上，以现金流量预算作为企业理财和资金收付的依据；实行资金收支两条线管理，将企业所属单位的资金收支统一并入企业管理，任何单位不得自收自支；坚持“谁有钱，谁能化”原则，按经过企业审查批准的现金流量预算进行资金的收付管理；各单位在签订分包、劳务、物资采购等合同时要本着风险共担的原则，明确资金风险应由双方共同承担的条款，并且支付比例原则上不高于主合同；各单位要严格禁止“委托代付”，防止业主将资金压力转嫁到本企业，增加企业资金调控的难度，造成企业资金的体外循环和资金流失或造成新的欠款。
流动资金测算管理办法范文第3篇
独立学院的办学模式为一律采用民办机制,学院建设、发展所需经费及其它相关支出,均由合作方承担或以民办机制筹措解决。在政府积极鼓励扩大高等教育和举办者投入不足的情况下,依托银行贷款实现超常规模发展的独立学院已进入还贷周期。本文针对独立学院贷款存在风险及对策进行研究,以期抛砖引玉,促进独立学院持续、有序发展。
一、贷款风险
根据教育部《独立学院设置与管理办法》(教育部第2 6号令)、教育部《关于规范并加强普通高校以新的机制和模式试办独立学院管理的若干意见》(教发〔2003〕8号)及相关指标要求,独立学院的生均投资规模约5~10万元。若按全国普通高校2006年校均规模8148人计算,独立学院平均投资额需4~8亿元。独立学院教学与后勤设施建设资金缺口主要依靠从银行融入项目贷款解决。
由于独立学院贷款已进入还贷周期,在国家加强宏观调控、学生收费空间受限及通货膨胀的多重影响下,贷款风险凸现。
1.还本付息风险
独立学院还本付息的主要来源为学生学费收入。由于学生收费受国家政策限制,银根紧缩及利率上涨加大了筹资成本,收支结余额偏离原预期目标价值。若利息总额已接近还本付息总额,独立学院将无本可还。
2.学生收费政策风险
独立学院经过快速发展,完成了上规模的目标,收费总额增长趋缓。由于适龄青年学生数量的最高峰预计在2008年,今后几年生源竞争将更加激烈, 规模扩大增收学费具有不稳定性。
国务院《关于建立健全普通高校、高等职业学校和中等职业学校家庭经济困难学生资助政策体系的意见》(国发〔2007〕13号) 规定:“除国家另有规定外,今后五年各级各类学校的学费、住宿费标准不得高于2006年秋季相关标准”。这意味着自2007年至2011年秋季,独立学院学费上调空问受限。
3.贷款利率上升风险
在独立学院规模扩张期,贷款利率进入2004年10月以来的加息周期(见表一)。受国家宏观调控影响,2006年以来国家累计加息8次,6个月至5年期以上五档的基准利率加息幅度 达25.86%~33.87%。若以 目前的基准利率上浮10%及独立学院规模扩张期2002年的基准利率比较,实际贷款利率增幅达43.39%~54.75%。据测算,仅1亿元五年期项目贷款比2002年增加利息支出近300万元。贷款利率上升压缩了可归还本金数。
图1 人民币贷款利率变化表
4.期限结构风险
根据中国人民银行《贷款通则》,各银行贷款最长不得超过10年,超过10年需报人民银行批准。独立学院项目贷款期限一般为5~10年。2000年至2005年为贷款高峰,目前已进入还贷周期。由于投资项目主要为教学与后勤设施,加之教育投资的公益性,原项目贷款还贷期限远远超出了独立学院的实际偿债能力,与现金流不匹配。
5.流动资金贷款风险
由于项目贷款在到期后不能续贷,在大量项目贷款集中到期时,必须落实相对稳定的新的巨额流动资金来源。否则,独立学院还将面临资金链断裂风险。
2007年以来,中国人民银行已15次调高法定存款准备金率,目前已达17.5%的历史高位。受货币从紧政策影响,各银行总行压缩信贷额度,利率上调为基准利率上浮10~30%。2008年独立学院融资工作遇到了前所未有的困难。
根据国家银监会《关于加强高校贷款风险管理的通知》的要求,有关银行总行要求逐步压缩教育行业贷款总量,除了“211工程”为主的公办本科高校,原则上不办理独立学院的贷款授信,教育类贷款一律上报总行核准。贷款行业限制使独立学院融资更加困难。若在项 目贷款到期后,不能“借新还旧”致使延期还贷,从而降低学院信誉,直接影响其他银行对独立学院流动贷款发放限制,导致求贷无门。
二、对策
针对独立学院贷款存在的风险,独立学院必须认清形势,采取针对性措施,调动各方力量,化解风险。
1.积极争取地方财政支持
《教育法》第五十三条规定:“依法举办的学校及其他教育机构,办学经费由举办者负责筹措,各级人民政府可以给予适当支持”。教育部第26号令也明确了独立学院的“公益性”, 地方财政对独立学院应予以适当的财力支持。如浙江省财政已对省属本科院校按教学立项批复的规模给予了30%的补贴,对后勤设施的建设按生均3900元给予补助。部分地区对独立学院后勤设施的建设也进行了专项补助,低了独立学院项目贷款规模。
2.举办者增加投入
筹措办学经费是举办者的责任。独立学院举办者应从社会稳定、教育事业发展的高度积极履行法定义务,筹措办学资金,降低金融风险。教育部、财政部共同组织开发了“高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型”,独立学院可参照该模型的方法和思路,测算本院合理的贷款控制规模,将现有负债超出贷款控制规模部分,由举办者以货币资金方式增加投 入。
3.盘活土地资源
对于举办者本身资金严重匮乏,确实无法增加投入的独立学院,可通过盘活土地资源筹集资金,降低贷款。
土地置换。部分独立学院在创立初期按规划以低价征进
了大量土地,或拥有黄金地段的老校区。独立学院在满足办学要求后,可对富裕或闲置的土地进行置换,实现 以“空间换时间”,置换资金用于偿还债务。实行土地置换涉及区域经济发展水平、地方政府政策支持程度,需困地、因校制宜。 合作办学。根据规划土地利用情况及专业设置特点,引进相关企业合作创办科技或软件园,可实现教学、学生校外实习基地、学生就业、落实教学设施款等四丰收。
4.组织银团贷款,优化贷款结构
在外部资源不能有效防范项目贷款风险的情况下,独立学院需密切关注并认真研究资金市场的供求情况,根据资金市场利率走势和项目建设进度对资金的需求等优化贷款资金结构,防止偿还期限过于集中或负债规模过大导致不能到期还款的风险。
银团贷款是由一家或几家银行牵头,组织多家银行参加,在同一贷款协议中按商定的条件向同一借款人发放的贷款,又称辛迪加贷款。银团贷款是调整贷款结构的重要途径,申请银团贷款需做大量的前期准备工作。
(1)银团贷款优势。具有融资额度大、期限长、参加行多等优势,可按现金流凋整期限结构、每期还贷金额,能有效化解期限结构与还本付息风险。浙江省某独立学院在银团贷款方面进行了积极探索,通过国家开发银行联合4家贷款行以基准利率成功实施了15年期项目贷款,有效改善了贷款结构,体现了借款人自身对银行的影响力以及再融资能力。
(2)基础资料。银团贷款需提供独立学院章程(合作协议)及各投资单位的有关资料; 政府部门批准的项目建议书,可行性研究报告和工程概算等资料以及批准文件;独立学院教学与后勤设施项目建设、教学改革成果、师资队伍建设、实验室建设、学科建设、招生就业 等现状及发展趋势;地方政府在经费、政策等方面对学院发展的支持程度;学院近五年的财务报表、审计报告等。
(3)测算贷款限额。对现有银行贷款总量及各贷款行的分布、流动与固定贷款结构、 贷款期限、贷款用途、贷款担保或质押的额度与方式、规划及贷款期现金流量、还贷来源(包 括各项事业收入与增长率、资产负债率 收支结余率)及还贷能力等进行详细的分析。在保证教学与发展经费需要的同时,按每年的现金流入时间、流量结余额确定每年还本付息额、 银团贷款最高限额。
(4)获取授权。组织银团贷款必须获取董事会、股东会(合作方)授权,同意学院向银团申请项目贷款、设立学费质押账户及偿债基金专户,项目建设过程中接受牵头行的监督、 审查。学费质押还需获得所属教育、财政主管部门的批准。
(5)设立专户。独立学院必须在行设立质押专用账户及偿债基金专户,承诺每年将学费收入统一收集由所属财政返还后,转入其在行开立的质押专用账户。每年的学费收入首先用于建立归还银团贷款本息的偿债基金,实行专户管理。
(6)成立贷款合同谈判小组。在向银团提出申请后,经牵头行同意,拟成立由 管学院财务的院长、法律顾问、财务负责人等组成的谈判小组,与牵头行就有关贷款合同的主要条款进行深入细致的谈判,争取贷款的主动性,降低筹资成本。
5.利用金融衍生工具,扩大筹资渠道
独立学院在利用各种资源归还项目贷款或调整贷款结构方面无明显改善时,应积极探索银行票据、信托业务、资产证券化、短期融资券等方式扩大融资渠道,增加流动资金。
银行票据。基建工程、设备与图书购置、专项维修等大额支付项目,可采用6个月的银行承兑汇票支付,既可推迟现金流出,又可降低利息费用。
信托业务。独立学院的学生缴费率较高,一般集中在每年的8~9月份。可采用由学院寻找委托人及发行对象,通过信托公司发行信托产品的方式筹资。在与信托谈判的过程中, 可以将学院对特定对象的发行工作由学院财务部门来运作,降低筹资成本 。
流动资金测算管理办法范文第4篇
在1月17日召开的中国银监会2008年工作会议上，刘明康强调，银监会2008年工作的总体要求是，高举中国特色社会主义伟大旗帜，深入贯彻落实科学发展观，以提高银行业竞争力和监管有效性为主线，认真履行监管职责，着力推进改革开放，大力促进金融创新，努力改善金融服务，致力维护银行体系稳定，推动经济社会又好又快发展。
重点要抓好制度建设、准入规范、技术革新和人力集成，切实把监管有效性提高到一个新水平。一是要加强制度建设，进一步完善有效监管的制度体系。抓紧建立起支持新协议实施的监管法规框架，开展对大型银行定量影响研究和第一轮测算，准确把握新协议实施对资本充足率的影响。尽快出台银行控股股东管理办法，为规范控股股东行为、防止关联交易风险提供制度保障。要修改授信指引和制定项目融资、并购贷款、固定资产贷款、流动资金贷款和个人贷款管理办法，体现按照受益人直接收款原则改革贷款支付方式。要通过进一步完善制度、规范程序，切实推动用好延伸检查权，加强对资金流向的跟踪、监控和深查，提高发现、查处问题的能力。二是要强化准入监管，从源头上提高风险管控能力。要充分发挥准入监管在持续监管中的重要作用，将持续监管各个环节、各个流程、各个方面的工作要求，更好地同准入工作挂起钩来，做到关口前移，增强监管的连续性和总体效果。要按照风险为本的原则，研究差别化的激励约束政策。对风险管控能力强的银行，可适当放宽市场准入门槛，对风险管控能力差的，要限制其机构扩张和新业务拓展。三是要革新技术手段，切实提高现场检查和非现场监管水平。要抓紧开发现代化的现场检查系统，提高检查手段的科技含量。继续完善相关配套措施，提高非现场监管信息系统的应用水平。四是要加强人力集成，切实发挥有限资源的协同效应。要多方面增强人才的集成效应，进一步完善激励约束机制，更加注重干部职工素质的培育和提升，从整体上提高监管工作效能。
当前要推动银行业金融机构从四个方面建设可持续的竞争优势。一是要提高战略规划的能力。一家银行不可能是多专多能的，必须要根据各家银行的资源禀赋、行业经验优势等，科学确定发展战略。二是要提高金融创新的能力。银行业金融机构要本着风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，从研发定价、前台销售、控制和后台支持等方面，形成有利于创新的协作效应，坚决杜绝“拍脑门”、“赶时髦”式的创新。三是要提高风险管控的能力。要围绕确保奥运支付安全，加强信息科技风险监管及相应服务引导。四是要提高金融服务的能力。要加强对“三农”和小企业等薄弱环节的金融服务，积极开发和引入多样化、有特色的金融产品，探索发展各类符合农民使用特点和习惯的电子银行业务。促进和确保小企业贷款的商业可持续发展。要加强银行业的社会公共服务，督促银行业金融机构强化社会责任意识。
要坚持着力推进改革开放，注重四个统筹，从根本上解决竞争力建设的体制机制约束。一要更加注重城乡统筹，加强农村金融改革的推动，将更多的改革资源投入到农村金融领域，更好地统筹城乡金融发展。二要更加注重大小统筹。在积极推进农业银行股份制改革和开发银行商业化改革的同时，支持有条件的银行审慎推进国际化、综合化经营，重点加强对中小金融机构改革推动工作。三要更加注重上下统筹。着力解决大型银行改革中“上热下冷”问题，重点督促加大分支机构改革力度，着力解决总行层面和分支机构之间改革“脱节”问题，形成“上下联动”和整体推进。四要更加注重内外统筹。坚持以我为主、循序渐进、安全可控、竞争合作、互利共赢的方针，着力提高对外开放质量和水平；按照“审慎支持、有的放矢、风险隔离、持续监管”的原则，支持实施“走出去”战略。(摘自2008年1月18日中国银行业监督管理委员会网站）
流动资金测算管理办法范文第5篇
一、实行动态规划，强化资金预算管理
大中型企业在不断发展过程中，企业的资金供求存在着较大矛盾。一是随着生产规模的扩大，原材料与产成品库存增加相应增加资金占用；二是销售额增加，导致应收款的同步增长，同时，激烈的市场竞争，也会导致部分产品销售不畅和应收账款上升；三是货款回笼分散、缓慢，材料采购资金支付相对集中，资金阶段性周转困难。
（一）按阶段分段预测。由于资金流转是一个时间序列的函数，我们动用动态规划理念，将复杂的多阶段决策问题转化为一系列较简单的静态问题，将资金管理全过程，按照时间顺序划分为若干个相互联系的阶段，对每个阶段均根据资金管理目标做出预测，同时综合考虑全局，使整体过程达到最优，而不是只孤立地考虑本阶段局部优化。通常，将资金管理分为中长期预算、年度预算和月（季）度预算。在年度资金优化的具体操作上，按照年、季、月、周编制现金流量预算表，采用滚动分段的方式，大的分段中包含小的分段，环环相扣，充分发挥资金动作的特点。如根据季度资金总体平衡情况，再编制月度现金流量表和周现金流量表，以及一个月以内的大额款项支付计划，因此可以更合理地安排短期借款或应付票据等业务。同时，为了加强资金管理工作，做到量入为出，平时要求下属公司每周上报资金收支计划，并根据旬、月利税测算方案和原材料采购计划、工程用款计划，以及产品销售情况滚动编制现金流量表，提高资金预算的准确性，合理调度资金，对每笔资金的进出都做到心中有数，尤其对每一项大额资金的流入、流出都做到有计划、有安排。同时，为了及时准确地把握资金动态，企业还按日编制资金日报，动态地反映资金状况，修正资金预算的偏差，确保“周预算、日安排”的资金管理得到有效实施。
（二）按预测内容，控制财务费用。基于准确预测现金的流入、流出，合理选择各种金融产品，在确保企业承包生产经营各项用款的前提下，打好资金的时间差，努力增收节支，控制财务费用支出，实现资金运作效益的最佳化。也正是企业始终坚持滚动预测现金流量，并强化到“周预算、日工资安排”，及时掌握资金的日常动态平衡，掌握主动权，提前做好弥补资金缺口的措施，才使得企业的财务费用得到有效控制，在资金管理工作上取得较好的成绩。如某公司开出的第一份买方贴息的银行承兑汇票，在充分预测每天现金收支的基础上，通过贴现利息和短期借款利息的对比，开具了2亿元只有15天承期的汇票。该公司所在市是全国第一个同城银行间可实时清算的城市，曾经有一天公司为了不再新增借款，在核对当天开出的所有支票后，出现所有款项支付后银行存款只有7万元的最低头寸。2005年4月，根据月初预算资金平衡后略有富余，当月出现单天付款10亿元左右的高峰5次，但由于“五一”影响，部分原材料款需要提前支付，第四周预算出赤字，其中29日付款达9亿元，公司及时与供应商客户进行联系，对资金进出提前做好安排，从而确保月末不保留短期借款。尽管每个月都要借入大量的临时周转借款，但每月末均保持了短期借款为零的记录。从而最大限度的节约财务费用。除了准确的资金预测，使公司能够有效的筹集和调配资金，实现财务费用最小化，实现资金的良性循环外，加强资金日常管理也成了另一个侧重面。
二、在预算管理的基础上，强化资金管理措施
（一）实施资金的集中管理，积极规避财务风险。一是建立内部银行制度，注重资金的合理使用。为了最大限度地汇聚公司的经营资金，保证该公司有效的现金流量，公司取消了下属分公司银行一般账户，只保留一个基本账户一定金额以上的资金，收付集中在公司资金结算中心办理。结算中心模拟专业银行的管理办法，开设各分公司的内部账户，办理款项结算。各分公司每天向内部银行拨日用款，如有多余，下班前统一划回到内部银行。那么原来分散在各分公司的资金，汇集到一起，由公司统一调度，在制定资金结算制度的基础上，对费用报销、对外付款审批权限等进一步作了明确规定。此外，还设立了资金管理岗位，具体负责全公司的资金调配和监督。把重点转移到资金的合理运用。二是在全面预算管理基础上，严格控制事前、事中资金支出，保证资金有序流动在预算编制、审批、监督的预算控制系统下，扩大预算范围，预算范围由过去单一的经营奖金计划扩大到生产经营、基建、投次等全面资金预算。以保证资金的有序运作。同时建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使公司的经营活动能沿着预算管理轨道科学合理地进行。
（二）探索“零营运资金管理”，提高资金使用效益。营运资金，从会计的角度看，是指流动资产与流动负债的差额。“零营运资金管理”的基本原理，就是从营运资金管理的着重点出发，在满足企业对流动资产基本需求的前提下，尽可能地降低企业在流动资产上的投资额，并大量地利用短期负债进行融资。“零营运资金管理”是一种极限式的管理，它并不是要求营运资金真的为零，而是在满足一定条件下，尽量使营运资金趋于最小的管理模式。通过减少在流动资产上的投资，使营运资金占企业总营业额的比重趋于最小，以有利于把更多更好的资金投入到收益较高的固定资产或长期投资上。一是降低营运资金在总营业额中所占的比重，加速货币资金的周转循环。一般来说，企业货币资金的周转公式为：货币资金周转期=存货周转期+应收账款周转期-展延的应付账款周转期。从公式可以看出，要想减少货币周转期，实现“零营运资金管理”，就得从存货管理、应收账款管理和应付账款管理三个方面着手。对于存货管理，一方面要加强销售，通过销售的增长来缩短存货周转期；另一个方面要通过确定订货成本、采购成本以及储存成本计算经济批量，控制在存货上占用的资金，使之最小。对于应收账款管理，在信用风险分析的基础上，企业要制定合理的信用标准、信用条件和收账政策；通过这些措施来鼓励客户尽早交付货款，从而加速应收账款的周转。对于展延的应付账款的管理，一般来说，企业拖延付款的时间越长就越对企业有利，但由于延期付款可能引起企业的信誉恶化，所以要权衡利弊，选择对企业最为有利的方案。二是适当利用信誉政策，满足资金日常需要。企业短期筹资主要有两条渠道：一个商业信用，另一个是短期银行借款。商业信用产生于商品交换之中，其具体形式主要是应付账款、应付票据、预收账款等。商业信用短期筹资作为公司重要的短期资金来源，必须加以充分利用。商业信用筹资具有方便、灵活、不产生筹资成本等优点，但要掌握适度
（三） 运用资金系统管理，优化企业资产配置。运用资金系统管理，这是资金管理中最具实质性和最富创造性的内容。首先，要转变观念，对资金运用项目的审定由单纯把关，转变为财务人员直接参与，变事后监督为参与立项决策，加强预见性，减少盲目性，把工作重点放在加强内部管理，挖掘资金潜力上，力争做到：（1）加快结算速度，坚持“款到发货”的原则，及时把工程款、产品款收回来。抓清欠，必要时成立清欠小组，及时催收大额应收账款，提高资金回笼率。（2）充分利用物资管理系统，实现物资的信息化管理，对物流的全过程实行系统集中管理，正确计算物资采购的最佳订货点和经济批量，尽可能压缩采购的在途资金。（3）对存货等沉淀资金，财务部门会同供应部门有关人员每季度一次进行清仓查库，及时调整库存结构；制定和建立零库存物资目录，规定在目录内的物资，在年内逐步实现零库存；财务部门每年对库存物资核定限额，要求供应部门按限额控制库存余额，对库存超限额的月份按经济责任制考核办法对供应部门扣奖。（4）对新项目和对外投资事先进行可行性研究，大规模的投资项目要有可行性研究报告，并且要经过公司领导层集体决策才能立项，避免决策失误，严格控制投资规模。其次，优化企业资产配置，合理调配资金。通过调整资金结构，优化资产配置，把非流动资金融资为流动资金，这不失为一种降低包袱，增加资金净流量的好方法。
流动资金测算管理办法范文第6篇
关键词：石油工程；项目；运作；管理
中图分类号：F407.22 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01
石油工程对于其他管理项目来说，具有更加复杂的过程，投入也相应较大，因此对石油项目的运作管理要求也越来越高。同时，石油工程的成本、进度、质量和安全之间也联系紧密，其中任何一个部分出现问题都会对石油工程的运作管理造成重大的影响。所以需要对石油工程项目进行多方面的管理，要做到管理贯穿整个项目过程，从而实现对项目的有效管理。
一、科学的合同项目管理
合同承担了油田分公司与各乙方单位之间的联系作用，是二者之间的经济纽带。油田分公司的工程项目能够及时高效的完成，对合同的管理会对此造成最直接的影响。所以，对合同管理的程序，油田分公司要对其进行严格完善并投入应有的关注。根据油田分公司合同管理办法的规定，油气工程各项目经理部门应制定项目部的合同管理办法，做到按照市场经济规律办事，通过市场机制，实现优胜劣汰。严格按照油田分公司指定的标准执行相关费用。同时按照统一集中管理的原则对合同进行管理，对合同的谈判和签订的过程都要严格坚持相关的监督制度，并做到监管透明化。项目经理部综合管理组牵头主持合同的谈判以及价格的确定，合同各相关部门都应当参加主持并做到互相监督，共同确定。如果项目比较大，则需要项目经理部的相关领导亲自参加，以防止一言堂的现象出现。
二、规范项目可行性
油田分公司应当围绕经营理念采用多种评价方法提高项目的投资决策水平。例如采用从整个项目周期着手开展的经济评价和资源评价，做到对项目可行性研究的规范性，进而提高项目的经济效益。油田分公司各项目部需要针对工程进展的不同阶段，召开相应的经济效益评价会议。对工程投资建设过程中的具体数据进行收集和分析，以便对工程未来的支出进行测算，进而对采油、钻井等地面工程的固定资产、流动资金和建设期的贷款利息的投资数额进行确定。对产能投产后的采油成本需要根据油田及相关油田既有成本和费用情况进行预测。对油气田的预期收入和油价可能情况应当根据国际原油市场的凝析油和液化气的价格进行测算。并根据现行的税收政策对应缴税金确定等。假如市场上相关因素发生了重大变化的时候，根据最新的变化情况，项目经理部要对这些因素重新进行测评。这些项目可行性研究的结果是项目经理部对外签订相关合同等的依据。
三、做好石油工程设计的质量管理工作
在设计前期，组建设计项目组，配置具有资质的设计、审核、审定、核对、批准人，获领导批准之后予以公布。在这个过程中，首先，要根据项目大小和深度，通过与有关部门的协作，制定符合本项目的技术签署级别；其次，根据已有的技术岗位签署名单和有关部门的协商，对各级签署人员进行确定，并予以公布；第三，协助项目组制定设计的质量计划。在设计输入阶段，主要有三项工作要做，一是，对合同及业主全部要求以及相关的变更进行确认；二是，提供油气田开发工程设计所需要的地质油藏方面的资料；三是，油气田开发工程设计所需要的环境资料。在设计进行阶段，由于不同的设计阶段工作的内容和深度存在一定的差异，需要做好总体开发方案的设计和基本设计的质量控制。在总体开发方案设计阶段，要确定好油藏开发方案、钻井完井方案、经济评价等，相关部分要做好技术监督和有关的检查。同时要保证资料交接的完整记录。在基本任务的设计阶段，主要的任务是对总体设计方案进行必要的及时的修改补充，优化方案的设计，同时还需要经过主管部门的批准。在设计输出阶段，要对输出的设计进行检测，保证所有的设计成果的内容和深度满足设计的要求。
四、招标公开公正进行
首先，要有系统的招标机构，油田分公司的招标机构要分为三个层次，分别为招标管理机构，专业招标组织机构和监察审计部门。其次，按照科学的招标程序和原则进行招标，要坚持公开公正、质量与效益并举的基本原则，严格规范招标程序，做到与国际接轨，特别是要做好评标工作。第三，有一套合理的评标模式和方法，可分为三步走，第一步是建立多层次的招标评标指标体系，第二步是采用多样化的评标模式和方法，例如最低报价中标模式、综合选标模式和最低价格法、价格加其他因素评价法等，第三步是积极推行最低“评定费用”中标法，也就是选择经济效益最高的投标者。
五、全面的项目考核和奖惩
项目的主管部门需要对项目进行全面的检查和综合评价，根据这些结果对项目及成员实施奖惩措施。其可以分为两步，第一步是对项目经理和项目经理部的考核，具体可分为两个阶段，一是项目经理部按照考核的内容和标准进行自我考核，二是上级主管部门进行考核。第二步是对乙方承包作业队的考核，首先是项目经理部及其上级主管部门针对乙方承包队伍的联合考核，其次是项目的最终用户对乙方承包队伍的评价，例如对售后服务、工程施工质量的评价等。
六、严格项目审计
项目审计的范围包括发包单位的工程项目以及经济效益，承包单位的经营活动，承发包单位之间的纠纷。对于合同签约、履约、终结等经济合同的重要内容也需要进行审计。油田分公司要根据项目的性质有针对性的开展全过程审计，避免投资项目过于盲目，提高企业的经济效益。
七、严格造价管理
按照标准定额管理体制展开合同造价管理，首先应当设置专门的合同造价管理机构，以期合理确定项目造价，实现公司效益最大化。其次，坚持公开、公正、合理、平等互利原则，严格按照相关程序确定合同价款，进而实现对造价的严格控制。另外，还需要与管理单位一道对项目价款进行审查，对工程项目投资进行有效控制，以实现增加项目收入，节约项目支出的管理目的。
参考文献：
流动资金测算管理办法范文第7篇
关键词：工程投标工程利润成本管理成本预测质量成本工程进度
中图分类号： TU723.2 文献标识码： A 文章编号：
工程利润是每个工程单位所追求的，怎么通过合理的管理办法和合理的方式使得工程单位追求的利润最大化呢，这就需要全员、各部门的共同努力才能实现，下面从投标、成本管理（施工前、施工中及竣工前后的管理）从而提高工程利润。
一、工程投标与工程利润
工程投标除要组织精干的投标班子、做好施工图预算和单价分析、合理选择投标报价外，在这里主要讲的工程投标与工程利润间的关系，合理地选择投标技巧，保证施工单位尽可能的获取更高的利润。下面讲述在工程投标中有利于提高工程利润的四方面：
1、 在报价不变的情况下，应对早期计量结账的工程项目的单价适当提高其单价，使之有利于资金周转。
2、 估计施工中可能变更的项目和增加工程量的项目，应相应提高这个项目的报价；可能减少工程量的项目，则相应降低这个项目的报价。
3、 施工图不明确（或者设计有误）的项目，应估计其完善后该项工程的增减，决定报价的提高或降低。
4、 工程量清单中只有工程项目而无工程数量者，应提高其报价。
二、项目成本管理与工程利润
企业管理以项目管理为中心，项目管理以成本管理为中心。项目成本管理必须紧紧围绕影响成本变化的各个环节，事先预测、事中控制、事后总结，控制了成本才能提高工程利润。
（一）、 施工前的成本管理
1、工程成本预测。工程成本的预测是项目追求经济效益最大化的一项重要手段。它克服了传统意义上成本管理依靠财务部门决算报表所带来的时效性滞后的弊端，避免了一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实的现象。工程开工前，应通过划小核算单位，搞好施工图预算，测算出费用消耗指标；对各种技术方案、措施可能产生的经济效果进行评价，寻找降低成本的各种途径，从而确定目标成本。在我们项目部组建之初，我们组织了所有管理人员，根据项目情况和各自的岗位编制出部门控制成本及降本增效的措施，并进行讨论汇总，形成了项目成本管理办法。
2、签订合理周密的分包和供货合同。工程成本的确定，最终通过合同形式来实现。在选择分包商和供货商时，要采取公开招标的方式，加强评审，共同决策，以调动管理人员的积极性。合同定稿前，实行内部审阅制度，充分发挥每位管理人员的智慧和经验。在签订合同时要考虑全面、细致。对进度、质量、安全、文明施工都要有相应经济制约手段；工作范围及价格要封闭；一些大宗主材(模板、方木、钢筋、砼)、易耗材料(铁丝、铁钉、扣件、回形销、螺杆)经测算后均要有量化指标并列入合同。合同签订后，要对有关管理人员进行合同交底和会签，使相关人员都能了解合同内容，做到层层把关，人人控制，以确保成本指标的完全实现。
（二）、施工中的成本管理
1、认真做好图纸会审工作。其实图纸会审并不单纯是寻找图纸上存在的设计问题，对施工企业而言，我认为更重要的是，在图纸会审时，从方便施工、利于加快工程进度、能确保质量、同时又能降低资源消耗、增加工程收入几方面着手，积极提出修改意见；对一些明显亏本的子目，在不影响质量的前提下，提出合理的替代措施，争取建设单位和设计单位的认可。因此，图纸会审也是增加收入减少损失的一个重要途径。
2、优化施工组织设计。施工方案不同，工期就会不同，投入也不同。因此，施工方案的优化是工程成本有效控制的主要途径。编制出技术上先进、工艺上合理、组织上精干的施工方案，均衡地安排各分项工程的进度，选择最适合项目施工的施工机械，在最大可能地满足施工要求的同时，着重考虑经济性。综合考虑租赁费、进退场费和设备基础费用，同时严格控制进退场时间；合理调度周转材料，杜绝积压、闲置、浪费；现场精心布置，避免材料二次搬运和水电重复布线，临设要考虑生产高峰时需求，一步到位。
3、合理安排进度，降低工期成本。合理的进度，对项目的成本同样很重要，进度的滞后，势必造成钢设备租赁费用及管理费用等的增加，同时造成企业信誉成本的增加。
4、抓好进度结算，转嫁资金风险。根据合同条款约定，按时编制进度报表和工程结算资料，报送建设单位并收取进度款；同时对分包商和供货商提出相当的垫资要求，降低资金使用成本。
5、及时办理签证。由于工程工艺等的变更，导致合同承包范围、工程包干造价随之发生变化，而许多业主在变更时，不是在口头上就是会议上要求变更，往往很少发出书面通知，项目部应主动将其间发生的工程变更从自身角度出发，写出核定单，办好相关签字手续，并纳入当月工程款计收。对由于建设单位原因，造成工程延误及损失，项目部应书面报建设单位确认，作为工程竣工工期核验依据，把双方可能引起争议的空间压减到最低。在实际操作中不能只顾埋头苦干，而缺乏书面签字确认意识，克服“服从甲方，不办签证”、“分包违约，没有追偿”等的弊端。
6、严格分包及材料供货费用的审核，及时进行总结。在合理周密的合同基础上，严格审核结算账单，从一线施工、材料部门到经营部门层层把关，减少项目不应有的开支，止住项目成本的“出血点”。 在合同履行过程中，不断总结，对出现的问题，在以后的合同中及时进行调整和修改，使合同尽可能的严谨、详细，让分包商和供货商无空子可钻。
7、加强材料成本管理。在工程建设中，材料成本占整个工程成本的70%-80%，有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料的节约来弥补。因此，首先在保证质量的前提下，坚持“阳光采购”、从“廉”采购，杜绝“灰色收入”；第二、根据施工程序及工程形象进度，周密安排分阶段的材料计划。这不仅保证工期与作业的连续性，而且用好用活流动资金，降低库存成本，在资金周转困难时尤为重要；第三、加强现场管理，合理堆放，减少搬运和倒运损耗；第四、要严格执行材料消耗定额，对周转材料及大宗材料，如钢材、方木、九夹板等包死基数，以限额领料来落实；第五、对各种材料，坚持余料回收，废物利用。这是材料成本不可忽视的最终环节。
8、密切关注市场动态，设法提高甲方确认价,及时调整采购价。对市场价格上涨的材料严格按合同价执行，对价格下调的材料实行重新定价或更换供应商或分包商，节约成本，减少支出。
（三）、竣工前后的成本管理
1、竣工验收资料的准备。合同条款对工程竣工验收有十分明确的界定，以完工交付验收截止期作为衡量工期履约与违约的基本原则。因此，要做好工程验收资料的收集、整理、汇总，尤其应明确各分包单位提交阶段性竣工资料名称、数量和时间，并进行分析、归档，以确保完工交付竣工资料的完整性、可靠性。
2、加强竣工决算管理。在竣工决算阶段，项目部有关施工、材料部门必须积极配合预算部门，将有关资料汇总、递交至预算部门，预算部门将预算、材料实耗清单、人工费发生额进行分析、比较，查寻决算的漏项，以确保决算的正确性、完整性；与此同时，将合同规定的“开口”项目，作为增加决算收入的重要方面。
3、提高索赔意识。加强索赔管理是获得经济效益的主要途径之一。收集施工中保存的各种与合同有关资料，如施工日记、来往信函、气象资料、会议纪要、备忘录、工程声像资料等，为索赔提供详尽的证明材料。利用建设单位变更设计图纸，增减工作量等时机，在补充合同中争取主动，必要时，可进行索赔，以拓宽利益空间。
4、加强应收账款的管理。工程竣工以后，要及时进行结算，以明确债权债务关系。项目部要落实专人，与建设单位加强联系，紧盯不放，力争尽快收回资金。对一些不能在短期内偿清债务的甲方，通过协商签订还款计划，明确还款时间，制定违约责任，以增强对债务单位的约束力。对一些收回资金可能性较小的应收账款，可采取让利清收等办法，以减轻成本损失。
参考文献：
流动资金测算管理办法范文第8篇
房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的包括个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。本人在从事估价的实际工作中，实实在在的体会到估价师自身职业技能水平，对估价师本人包括其所在评估机构开展评估业务的影响相当大，有时甚至能起到决定作用。
一、作为一名房地产估价师，应该掌握一定的建筑知识包括建筑造价知识。
我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。我们曾接受过这样一个案子，南京某大型化学企业，委托对其一个下属储油基地的房地产及其附属码头及其附属设施进行评估。当我们与委托方第一次接触后，才发觉这是一个较为复杂的项目：①该个案中“真正的”房地产并不多，确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船等在内的“动产”；②该国有老企业在上世纪60年代初以“工业学大庆、干群上土地”的方式建起了码头、罐基、栈桥等等，既无原始造价资料，亦无任何竣工图纸记录。当然，从委托方处我们还了解到，他们已接触数家资产或房地产评估机构，都因案值不大，案“情”复杂而不了了之。甚至收了费用，交回个“纯”房地产的报告了事。经委托方一再要求，我们经过反复论证，最终接下了该案。对其中“即无造价资料，亦无图纸”的，如码头我们采用了重置成本法，首先我们向船厂、码头、设计院等进行咨询，并结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能达到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，其次，分部分项测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。事实上，我们承接这个个案是亏损的，大量的“外调”成本，短暂的作业时间，结果出来后，一开始委托方不高兴，认为结论与他们的“心理价格”差距太大，比如高压电部分，他们认为有近50万，我们的结论只有18万，当他们看了我们的技术报告，并听取了我们的过程介绍后，其老总、资产管理部、财务部均心悦折服，并表示费用决不打折，实事上该客户已成为我们的长期客户。
二、估价师应该掌握一定的房地产经济理论。
众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应的探索。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业顾问服务——为房地产投资者排忧解难，或者为置业者出谋划策。现实生活中，本人就曾听说过一个估价师为了自己购房打听价格值不值的事情。本人在从事估价工作中，了解并探索最多的经济问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，并经常地参加高校举办的培训班，通过这类的学习，加上不断深入实践，本人已探索性地开展投资顾问服务数年，并获得了一批客户的信任。我把这类业务作了一个归纳，包括：①预算不动产投资价值和投资回报率；②测算投资/置业成本，安排购置资金；③测算改造成本，改进物业收益水平；④预测市场波动，确实投资/置业方向；⑤测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。有一个事例如下：通过朋友介绍，我认识了一位“”前的清华毕业生，现做私企，她要购置一套住房，要求是“档次”高于大多数“住宅”，低于“别墅”，环境要好，价格要适中，我并没有向她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，采用置业分析方法，告诉她如何选择，之后她选择了几处，于是我赔她实地看房，并逐一分析，包括售价的高低、升估的潜力、区域可能的发展等，于是她确定了她的置业地点。没多久，她又找到我，说她的企业准备将主要的生产基地从南京迁到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她测算投资可行性，为此，我们不但对她现有企业的生产结构进行了调查分析，还在她的协助下进行了她从事的汽车零部件制造业，特别是未来市场结构进行了摸查，最后我们重点对金湖县吸引投资的优惠政策，当地劳务工资情况，当地金融供给情况，交通环境等方面做了大量的调查，并假定几种情况分析了二十年的长期现金流量，并与假定生产基地还在南京进行对比，最后得出结论：①如果按现今产品结构，且金融政策有一定支持，该项目动态回收期为14-15年，应变市场风险能力太差；②如果企业加大研发力度，不断推陈出新，且市场比重加大，即使按一假定的产品售价降低率，只要金融政策松驰有度，该项目动态回收期可控制在11年以内。另外，我们还建议：①适当加大自有资金的投入，减少金融政策变动可能带来的干扰；②将原定二期计划调整为三至四期，不要一味追求投产和产量，并立即着手与金湖当地商谈日后扩建所需储备土地事宜。当她听取了我们的意见后，立即通知财务支取现金，并要求与我们签订长达十年的顾问合同，并要求其企业经理在处理该企业与银行及资产管理相关的事宜前，必须听取我们的意见，当然，在这之后，她周围的一些企业或个人纷纷找到我们，事实上，该项目的银行融资，以及她为项目投入的部分资金，均由我们协助沟通相关银行以流动资金贷款，个人经营性贷款等品种给予。
三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识。
顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者以房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率（不同种类的房地产理应不同），资金占用成本（不知道前期准备期限，施工周期等就不可能分析资金占用周期）如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择所谓的“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物管等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只分“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同。本人以为，不仅要分析物业管理水平，还要将物业管理费的高低作为“机会成本”，采用贴现方式调整可比对象的可比价格更为科学。本人在实际工作中深深地体会到不断充实自身房地产专业知识，对我们开展估价业务，甚至拓展资产/置业顾问业务大有帮助。有这样一个我们用房地产产权知识协助相关部门破获一起假证骗贷案：林文浩（假名，假卖方）于二一年十一月中旬至十二月初期间，约三次到我处咨询房地产交易及抵押贷款事宜，并于十二月五日下午5点以后将吴琼（假名，假买方及贷款人）带至我处，同时将相应的交易交件必需的证件交给我处，且要求我们尽快协助其交易及贷款。“林”、“吴”两人提供的交易房屋为XXXX街X号X幢X单元X室，其双方确定的交易价格为31万元，并准备办理18万元的抵押贷款。至十二月十七日，“林”来电催问进程，因此我们与南京房管局XXX同志联系，希望加快办理。经交易科经办人初审，对交易房屋的产权证有质疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速将该情况通知了我们，并表示准备进一步到产权处鉴别真伪。此时我们感到有必要采取谨慎的态度，并开始怀疑其“第二住所”的房产证的真实性，怀疑这是南京第一起企图以假产权证向银行诈骗的案件。我们立即派人将该证送交房管局的同志，以便帮助验证，同时又通知拟放贷银行——工行南京市下关支行，其后又立即与公安及土地部门联系，首先确认了相关土地证、身份证、户口簿和有关证明文件实属伪造。至此，我们立即将该等情况向南京市房管局作了通报。随后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下关工行一举将疑犯二人抓捕，并当场从二人身上搜出多张假证。从目前的追查来看，上述二人于十月十八日通过某中介机构承租了真林文浩的房屋，其后伪造了相应证件准备骗取贷款。通过这件事情，工商银行被我们的认真所折服，从此，进一步加强了与我们的业务合作。
四、估价师必须熟练掌握和运用与房地产评估甚至资产评估等相关的法律、法规和行业等的各项规定。
我们知道“无规不圆”，作为从事估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施细则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手、曲不离口”，常看，常想，常推敲。本人所在的评估机构由本人牵头，经常组织估价师及相关业务人员学习相关政策，报保持定期的交流。比如，通过反复学习相关税法及税收政策，并向税务部门咨询，我们可以准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收。由于本人坚持法规学习，具备一定的功底，在从事评估业务中受到很多方面的认同。比如，某一商业银行，以前基本未开展个人信贷业务，正在进行个贷试点，主要以个人现房抵押为主。去年，该行让我评估某公司名下的房地产，我以为是办理企业流动资金贷款，经与产权方接触，方知是办理个人贷款，只是担保形式采用公司房产抵押，并以取得信贷人员的同意。于是我立即与该银行信贷部门联系，告诉他们按《合同法》、《担保法》的规定，这种担保无效（最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”），于是避免了一场“干戈”，否则对客户来说可能是付了评估费最终未贷成款，对银行来说如果贷出款，则担保无效，如果不放贷则遭客户指责，正是基于此，很多商业银行对我们机构非常信任。
五、熟悉房地产市场及其交易变化情况，也是估价师必备的基本技能之一。
大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化平均成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销信价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断相关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍买、抵债等方面，事实上，我们认为只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，为此我们与多家开发商、经纪公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，比如在与部分银行合作中，考虑到南京银行界大多已取消对二手房购房按揭贷款中的房地产评估的要求（文件要求在银行认为必要时及年龄较长的情况除外），我们主动表示免费评估（不出具评估报告，只出具所在区位价格幅度证明），因此我们也从搜集收到众多二手房交易实例，加上我们与报社及电台定期举办的二手房估价专栏而取得的案例，再加上我们开拓的业务品种“帮您谈房价”（针对客户购买商品房）而取得的案例，大大增加了我们的案例库存量，正是我们完善了这些基础工作，时常给我们的工作带来意想不到的效果，比如就在前不久，南京某担保服务公司推荐给某银行一笔二手房贷款业务，建筑面积约120平方米，建成于2002年11月，成交价30万元，欲货款21万元20年，银行要我们对其成交价把关并已同意放贷21万元，本人看到资料后，立即反映出该楼盘我很熟悉，去年冬我去过其售楼处，当时售价约1800—1850元／平方米，为万无一失我又去了该楼盘，经了解现有的余房售价在1950—2050元／平方米之间，且是布局更合理，设计更新颖的“跃层式”，因此我估算该房实际成交价应≤23万元，并判断这是一笔买卖双方涉嫌炮制高价，以求高额信贷资金的交易，甚至是一笔经纪人员“收购”二手房的案例，此后，经银行了解证实，确属一笔中介“收购”个案。通过这件事，该银行对我们信任有加。