安置房的会计处理
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安置房的会计处理范文第1篇
关键词 旧城改造 指挥部 财务管理
一、旧城改造指挥部的机构设置及财务管理存在问题分析
1.机构设置重复，人员结构松散
通过相关的调查发现，我国的县城中通常都有多个旧城改造指挥部，，通常是不同的职能部门仅从自身需要出发申请设立指挥部，例如有招商部门成立的改造指挥部，主要为招商引资项目用地服务，也有些旧城改造指挥部是纯粹的党政机关成立，为城乡结合部的村街征收服务。旧城改造指挥部的职能主要是对土地原有的地上附着物的征收拆除、建设还迁安置楼、安置余房的售卖等，这些指挥部的重复设置，导致了机构内的人员繁多，而且很多指挥部为了自身利益，工程建设各自为政，很大程度上导致了人力、物力的浪费。
2.会计制度的采用各种各样
由于我国旧城改造指挥部的职能较多，导致了目前会计处理不统一的局面。一些旧城改造指挥部甚至分设两套账，一套基建帐一套事业单位帐，两套账并行；有些指挥部已经成立了工商登记公司，但是还是按照事业单位会计制度进行会计处理；还有些指挥部的会计制度只设置了一套基建帐，日常活动过程中的经费等都到其他的机关定期的报销。不同指挥部的财务核算也存在较大不同，例如剩余安置房的售房款、不作收入，计入”其他应收账款”，对于这种处理，指挥部财务人员解释是审计部门要求，收入的资金必须上交财政，作为预算外的资金管理。这样的处理不符合会计核算原则，无法真实、客观的反映指挥部的财务收支情况。
二、旧城改造指挥部中工程项目管理方面存在的问题分析
1.工程立项手续不完备
在我国的旧城改造指挥部中工程项目管理方面，工程立项手续不全或审批倒置是一个普遍的现象。由于我国目前对企业不使用政府投资建设的项目，已经不再实行审批制度，根据实际的情况进行核准制和备案制，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，由此可见，我国现阶段的投资项目管理主要有审批制、核准制和备案制三种模式，但是在实际工作中，很少有指挥部按政府要求进行审批，通常都在工程开工后，再去相关的部门倒推日期办理工程手续。。尤其是土地指标的倒置，甚至工程主体早早完工了，土地指标还未能审批，或只审批了部分土地指标。
2.工程建设未严格采用招投标、工程价款结算不规范
我国的《招标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等明确规定了施工单项合同估算价在200万元以上的；重要设备、材料等货物的采购在100万元以上的，必须进行招标。但是可以发现在我国的旧城改造指挥部中，工程的建设和物资采购很少严格履行招投标手续，大多数招投标手续只是走过场，没有按照相关规定，依法必须招标的项目全部使用国有资金投资的，应该采用公开招标。
预付工程款也称之为预付备料款，最早在我国人民建设银行使用基本建设资金管理职能时，就明确规定了预付款必须作为一种制度来执行，是我国工程建设中一项行之有效的制度。但是在旧城改造指挥部，预付工程款往往不按照合同条款拨付，，工程价款结算也未按照工程进度进行支付。支付工程价款时拨付依据不充分，既没有附已完工程量清单、工程款支付申请书及工程现场监理确认的工程进度证实书，也没有附施工合同复印件。，另外还存在收款方开具的收据印鉴与工程中标公司名称不一致、支付金额随意，人情支付等现象。
3.工程预决算和房屋定价环节被忽视
在旧城改造指挥部财务管理中，对于工程项目预决算和工程项目竣工财务决算环节，都没有足够的重视，正是由于这种忽视，在工程项目开工前，没有准确对工程项目进行预算，盲目开工，导致在工程施工过程中或施工完成后，工程支出通常大大超出预期，资金断炊造成怠工窝工。项目决算及项目竣工财务决算不做或者草草了事既不符合相关规定，也不利于房屋成本的计量。对于房屋的定价问题，我国的很多旧城改造指挥部都没有一个自身的定价系统，其中的一些指挥部按照周边的商品房进行定价，没有科学的按照工程的成本和利润对房屋进行定价。对拆迁户的补偿按照2010年之前甚至90年代的补偿标准进行补偿，在其回迁买房时，按目前的商品房价格定价卖给回迁住户，显失公平。
三、完全旧城改造指挥部财务管理体系的建议
1.统一地区的旧城改造指挥部
通过分析发现，我国的旧城改造指挥部财务管理中之所以存在诸多问题，很重要的一个原因就是指挥部的机构重复、人员松散，通常一个地区内都有多个旧城改造指挥部，从本质上说，这些指挥部的职能是一样的，如果制定相关的政策，把这些指挥部有效的整合成一个统一的旧城改造指挥部，，对指挥部人员的构成做统一的部署，包含规划、国土、房产、住建、财政、林业等部门人员，将会很大程度上提高指挥部的办事效率，有助于采用建设项目法人责任制，既保证了工程建设质量，又避免人力物力资源浪费。
2.正确选择会计核算制度
对于预征收土地上原有地上附着物征收拆除工作，实际上就是对土地收储的一个过程，这部分的账务最好由土地收储中心进行相关会计核算，也可由指挥部按照土地收储会计制度记账，在征收的土地平整等工作完成后，再把相关的账务交给到土地收储中心，准备土地出让的相关手续。在安置楼的建设过程中，应该采用国有建设单位会计制度，对于每个工程项目设置独立的一套账目，在工程项目竣工验收合格后，对基建帐进行结清处理。将相关的资产转生产经营帐，采用事业单位会计制度或者参照企业会计制度进行，对于剩余安置房出售也应在此账套进行核算。
3.严格控制工程项目管理中的各个手续
手续是工程项目管理中控制人员按照规定办事的重要手段，但是在工程项目管理中，工程立项手续不完备、工程建设及物资采购未严格进行公开招标、工程价款支付手续不规范等现象依然存在。对于工程立项的手续，一定要加强检查工作，严格按照审批在前开工在后执行。如果发现有工程没有立项手续就开工，应该立刻给予严肃处理；对于工程建设及物资采购没有进行公开招标的问题，除了要控制改造指挥部的采购部门外，还应该向供应的企业宣传我国的招标规定，如果发现应招未招、应公开为公开的，应该对指挥部负责人和供应企业都进行一定的惩罚；对于拨付工程款中的程序和附件缺失等问题，要完善现有的工程价款拨付程序，按照工程进度拨款，同时也要强化外部监察的力度，只有通过大力的监察和严厉的惩处，才能保证指挥部在工程项目管理中，严格的依法办事。
4.优化房屋的定价和剩余房屋处理
房屋的定价要依靠完善的房屋定价系统，这个定价系统应该根据房屋地区所在地的实际情况而建立，综合土地的价格等，在计算工程成本和微利甚至零利润的基础上，结合征收补偿标准年份修正系数，给出一个科学、合理的房屋定价。而剩余安置房的处理，直接面向社会公开出售最简单快捷，但是与政府责任义务的本意似有不合，建议将其转为经济适用房或廉租房，交由房管局等部门按照经适房或廉租房的相关规定出售、出租。这样，一方面，是政府履行其满足基本住房保障的责任，另一方面，也能相互监督，建房的不卖房，卖房的不建房，杜绝腐败滋生。
四、结语
通过本文的分析发现，我国的旧城改造指挥部财务管理体系中还存在着较多的问题，究其根源，无非是指挥部的机构重复、繁多和会计制度选择的不当。如果能把一个地区的多个指挥部有效的整合成一个指挥部，然后采用合适的会计制度进行核算，将会在很大程度上提高我国旧城改造指挥部的运行效率，尤其是提高财务管理体系的效率，相信随着我国经济的发展，法律法规的不断健全，各级政府执法意识的不断提高，旧城改造指挥部财务管理体系也会越来越完善。
参考文献
[1]张若琳，吴迪.旧城改造与城市建设平衡前进.商业文化（学术版）.2010（09）.
安置房的会计处理范文第2篇
BT模式定义及BT模式协议的主要内容
BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设――移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
项目业主和融资人的权利义务应在BT融资人应组建与项目建设管理相适应的具有独立法人资格的项目公司，具体实施项目建设。项目公司的成立不改变融资人对项目业主承担的义务。融资人要筹集足额到位自有资金、银行贷款和其他来源的资金，划入项目公司专户存储、专账管理；按设计文件组织工程建设，实施项目管理；负责组织工程竣工验收、资料归档并移交；负责质量缺陷责任期内施工、设备材料供应商保修工作的管理；投保建设工程所涉及的全部保险险种以及完成合同约定的其他事项。融资人和项目公司及其法定代表人对工程质量实行终身负责制。融资人要严格执行政府投资项目的有关规定，完成合同约定的建设内容。涉及项目规模、功能、标准的设计变更，必须经项目业主同意，重大设计变更还应履行审批程序。有关建设手续的办理，由项目业主、融资人或项目公司按现行管理要求共同进行申报。融资人和项目公司不得将合同内容全部或部分进行转包，不得让施工、设备材料供应商垫资建设。根据房地产公司承接BT项目的建设对象的性质可以将其分为公共基础设施的BT和非公共基础设施的BT项目。
房地产公司参与公共基础设施的会计核算
关于房地产公司参与公共基础设施BT项目，目前比较流行的房地产公司承接地方政府的公共租赁房的建设。由于房地产公司承接的公共租赁房的建设属于公共基础设施，根据目前的企业会计准则的规定，这方面的会计核算尚未明确，《企业会计准则解释第2号》（财会［2008］11号）有关于企业采用建设经营移交方式参与公共基础设施建设业务的规定。证监会会计部上市公司执行企业会计准则监管问题解答（2011年第1期，总第5期）问题3的规定：该类业务应参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定进行核算，对于该类业务分为两类：（1）提供建造服务的，在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号――建造合同》确认相关的收入和成本，建造合同收入按照应收取的对价的公允价值进行计量，同时确认长期应收款；（2）未提供建造服务的应按照建造合同过程中支付的工程价款等考虑合同规定， 确认长期应收款。其中长期应收款应采用摊余成本计量并按期确认利息收入。
安置房的会计处理范文第3篇
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第1是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进1步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中1直存在1定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第2是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。
3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得我们重点关注和探讨的。
1、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
这里，我们关注的是两个层次：
第1是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进1步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。
第2个问题就是我们在实务中1直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和1般的房屋销售行为很类似。因此，1般如果纳税人将原有房屋销售给第3方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，1直是实务中争议的1个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：
（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
这里，首先明确了1点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么1种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是1个有争议的问题。
为给大家的后续探讨提供1定的参考，我们这里1定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、
（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：
1、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。
2、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题
为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号
现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请1并贯彻执行。1、文中第1点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键1点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的1个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。
（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：
1、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策
（1）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
（2）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
2、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策
（1）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。
（2）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需要大家注意，1个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第2是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是1个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举1个例子说明1下，原被拆迁户是1套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其1套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不1样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付1个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。
企业所得税
对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。
从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。
个人所得税
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：
对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举1下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。
安置房的会计处理范文第4篇
第二条本制度是为了规范公司财务管理和会计核算活动，促进公司建立科学、合理的财务会计管理办法，适应现代企业制度的要求，强化自我约束能力。它是制定具体财务会计管理办法和操作规范的依据，是财务会计制度体系有效实施的保证。
第三条本制度的内容体系包括总则、公司会计组织机构、公司财务管理与会计核算体系、会计核算原则和组织形式、帐户处理及核算程序、会计报告体系、资本金管理和筹资管理、流动资产管理及核算、固定资产和其他长期资产管理及核算、成本费用管理及核算、人力成本管理及核算、收入管理及核算、利润分配管理及核算、财务计划和全面预算管理、税务管理、外币业务管理、财务分析、会计档案、网络财务和会计电算化、责任会计与会计控制、会计事务管理。第二章公司会计组织机构
第四条公司实行统一领导、分级管理的财会管理体制，即总经理或副总经理——财务总监——财务部或会计主管。
第五条总经理或副总经理主持日常经营管理和会计核算工作。
第六条财务总监根据授权，分管公司财务工作。
第七条财务部为职能机构，具体负责公司财务管理和会计核算工作。
第八条承担会计与控制职能的工作岗位主要包括：⑴出纳。负责现金和银行出纳事务。⑵会计核算。归集、处理各类会计信息，履行记录、核算职能。⑶会计报告。编制企业对外报送的财务报告。⑷成本管理。归集并分配产品或劳务成本（成本分配）；提出降低成本措施，追求“成本最小化”目标（成本控制）；费用控制。⑸资产管理。负责存货、固定资产和无形资产的核算与管理；建立公司表外资产报表体系，开展公司资源管理。⑹经营计划。根据公司战略编制中长期规划和年度经营计划，并报经批准；追踪并报告经营计划执行情况。⑺预算管理。根据年度经营计划编制预算；动态维护预算系统；追踪预算执行情况；分析并报告预算差异及原因；落实预算执行激励。⑻会计档案。负责公司会计档案管理。⑼网络会计。负责公司的会计电算化和网络财务工作。
第九条财务管理的主要岗位包括：⑴资金管理和短期投资。负责统一调度公司能控制的所有资金。⑵财务分析。综合加工会计信息和其他管理信息，为公司管理当局决策提供依据。⑶税务管理。研究行业及区域财税政策；负责投资项目的税务筹划；落实公司（或所属单位）的财税待遇；协调与财税部门的公共关系。⑷人力资本管理。企业人力资本（资源）成本的核算管理；计量人力资本贡献，为薪酬系统提供分配依据；养老金管理。⑸信用政策。负责审查客户信用，评价企业赊销和应收帐款风险；加强债务管理，提高公司信用等级。⑹资本预算。估算投资项目现金流量，分析、评价长期投资方案，提出优化投资方案供公司管理当局决策。⑺公司融资。处理好债权融资和股权融资的比例关系，优化公司资本结构；动态调节公司债务结构，降低财务成本；根据公司资本需求，制定并实施短、中、长期相配比，银行授信、贷款、委托贷款、信用凭证等方式相结合的融资计划等。
第十条会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或者一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。
第十一条会计人员的工作岗位应当有计划地进行轮换。
第十二条加强会计人员业务素质的培训和思想道德的培养。
第三章会计核算原则和组织形式
第十三条会计核算原则会计核算工作应当以实际发生的经济业务为依据，做到方法正确、记录准确、内容完整，手续齐备，符合时限。每发生一笔经济业务，都应当取得或者填制原始凭证。各种原始凭证必须内容真实、完整，手续齐备，数字准确。会计报表应当清晰明了，便于理解和应用。公司应当设置日记帐、明细分类帐和总分类帐三种帐簿以及各种必要的辅帐簿。各种帐簿应当根据审核无误的原始凭证、记帐凭证或者记帐凭证汇总表等登记。做到登记及时，内容完整，数字准确，摘要清楚。公司应当根据权责发生制的原则记帐。公司收入和费用的计算应当相互配比。公司的财产应当按照实际成本核算。公司应当划分资本性支出和收益性支出的界限。支出的效益及于一个以上（不含一个）会计年度的，应当作为资本性支出；支出的效益仅及于本会计年度的，应当作为收益性支出。公司的会计核算方法，前后各期应当一致，不得随意变更。若有必要变更，一般应当自新的会计年度开始时变更，并在变更年度的会计报告中将变更的情况、变更的原因及其对公司财务状况和经营成果的影响予以充分说明。公司的财务报告应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于重要的经济业务，应当单独反映。公司实行会计电算化，并根据实际情况推行网络财务管理。
第十四条核算的组织形式公司按“统一管理、分级负责”原则，形成总体管理与分级管理相结合、完整核算与成本单独核算相联结的、有机的会计核算整体。公司作为独立法人，以其全部财产，依法自主经营、自负盈亏、照章纳税，公司财务管理部作为公司财会工作的职能部门统管所属范围内的全部财务管理及会计核算工作。第四章帐户处理及核算程序
第十五条会计科目设置企业会计科目设置根据《房地产企业会计制度》确定。
第十六条会计凭证会计凭证包括原始凭证和记帐凭证，根据《房地产企业会计制度》和内部会计控制要求统一格式。
第十七条会计凭证传递公司发生的经济业务，必须经过填制会计凭证，登记帐簿和编制财务报表等一系列会计处理过程，才能成为有用的会计信息，完整、集中、系列地发映公司及所属各单位的经济活动和经营管理活动。会计凭证传递流程是公司内部会计控制的重要形式。为了保证会计信息的质量和会计工作的效率，公司要结合内部控制制度的建立、完善，对一些频繁发生的主要经济业务的会计凭证传递程序作出明确规定。
第十八条会计帐簿设置公司会计帐簿包括但不仅限于总帐、序时帐、明细分类帐、备查帐、台帐等。
第十九条公司可以根据业务特点和核算要求，在合法、合规的前提下，制定出适合本公司的凭证传递、帐户处理及核算的规程，以适应经济核算的深化和发展，最大潜力、最大限度地服务于公司经营活动。第五章会计报告体系
第二十条会计报告是综合反映企业某一特定日期财务状况以及某一特定时期经营成果和现金流量情况的书面文件。会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书等。
第二十一条会计报表的种类和格式会计报表是根据会计帐簿记录以及其他有关资料编制的，具有一定的指标体系，用以反映公司财务状况、经营成果和成本费用情况的报告文件，包括资产负债表、利润表、现金流量表三张主表以及利润分配表等有关附表。公司以及所属单位都应当建立一套完整的对外、对内会计报表体系。
第二十二条合并会计报表公司对其他单位的投资如占该单位资本总额的50%以上（不含50%），或虽然占该单位资本总额不足50%，但具有实际控制权的，应当编制合并会计报表，以综合反映公司和子公司所形成的公司集团的经营成果、财务状况及其变动情况。合并会计报表种类包括：合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表和合并利润分配表。第六章资本金管理和公司融资管理
第二十三条资本金的筹集和管理资本金按投资主体可分为法人资本金、个人资本金以及外商资本金等。投资者可以货币资金、实物、无形资产等方式向公司注资；但公司不得吸收投资者已设立有担保物权及租赁资产的出资。投资者按出资比例或者章程规定的比例，分享公司利润、分担经营风险及经营亏损。公司必须对资本金进行保值、增殖管理。在公司改变经营形式时，要由公司组织力量清查资产、负债，达到帐实相符，并在此基础上委托资产评估机构对公司资产进行评估，确定评估价值，作为所有者对改变经营形式后公司的投资。公司在筹集资本金中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额；接受捐赠的财产、资产评估确认价值或者章程约定价值与原帐面的差额以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。
第二十四条公司融资管理公司的负债分为流动负债和长期负债。流动负债包括短期借款、应付票据、应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等；长期负债包括长期借款、长期应付款等。根据经营需要，在董事会批准或者授权的前提下，公司可向金融机构、金融组织融资，分别以借款用途确定借款期限。在符合国家法律、法规的前提下，也可以其他形式筹资，象商业信用等。
第二十五条资金管理公司应当建立在财务总监的领导下，以公司财务管理部为资金结算中心的统筹统贷、统还统管的资金运行机制，其目的在于有效地管理和监管公司系统内的资金运用，加速资金周转，提高资金使用效率，降低筹资成本，保证资金安全，提高公司整体效益。第七章资产管理及核算
第二十六条公司资产分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产及其他资产。
第二十七条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收票据、应收及预付款项、存货、待摊费用等。应收及预付款项包括应收售房款、其他应收款、预付工程款、预付材料款等；存货包括材料、低值易耗品、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、开发成本等。固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在一年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。其他资产包括临时设施、特种储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。
第二十八条公司应当根据各项资产的不同特点，按照有关法规，采取不同的计价方法、核算形式,制定相应的管理制度。
第八章对外投资管理及核算
第二十九条投资类别根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资，包括短期投资和长期投资。短期投资是指能够随时变现、持有时间在1年以内的有价证券以及不超过1年的其他投资。长期投资是指不准备随时变现、持有时间在1年以上的有价证券以及超过1年的其他投资。
第三十条投资管理公司对外股权投资需经董事会批准。公司购入证券一般委托独立的金融机构代为保管。特殊情况下，应将证券存入专用的保管箱内，并只能由经适当授权的职员才能经手，还应定期对证券进行盘点，保证帐实相符。
第三十一条投资计价与投资收益核算公司投资计价和投资收益核算遵从会计准则规定。
第九章成本和费用
第三十二条公司在房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第三十三条房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费以及其他费用。土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、场地平整等支出。建筑安装工程费包括土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。基础设施费指土地房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施及道路等基础设施费用。公共配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。开发间接费指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。
第三十四条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用（开发期间除外），计入当期损益。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，、以及专设销售机构的各项费用。包括广告费、展览费、差旅费、保险费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职教费、劳保费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘盈、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他非资本化财务费用
第三十五条待摊和预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过12个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由企业根据具体情况确定，报主管税务机关备案。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留余额的，应在财务报告中予以说明
第三十六条公司对各支出项目要严格列支范围、开支标准，规范审批程序、权限，明确责任。
第十章营业收入、利润及利润分配
第三十七条营业收入是指企业在生产经营活动中，由于房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等所取得的收入。
第三十八条企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
第三十九条企业利润总额包括营业利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支等。
第四十条企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润等弥补。
第四十一条企业实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。
第四十二条企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配：（一）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。（二）弥补企业以前年度亏损。（三）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的10%提取，盈余公积金达到注册资金50%时可不再提取。（四）提取公益金。（五）向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。
第四十三条公司要加强收入、利润的预测、日常管理，货款的结算和回笼，内部分配的管理。第十一章或有负债的管理
第四十四条公司应加强对外担保的管理。任何个人、部门未经董事会授权，不得以公司名义对外担保，子公司对外担保时，也需经公司批准，否则应追究担保提供人的责任。
第四十五条财务管理部应设置备查簿登记信用担保的提供及被担保人对第三方执行负债的情况，并加强或有负债的函证工作，每月向被担保方或第三方债权人函证。
第十二章税务管理
第四十六条公司应按规定向税务机关申报办理税务登记，领取税务登记证，并在法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求报送的其他纳税资料。
第四十七条公司财务管理部应加强对公司适用各项财税待遇的研究，加强税务筹划，合法保护公司利益。
第十三章财务分析
第四十八条分析方法财务分析基本方法一般选用趋势分析法、比较分析法和比率分析法。也可以选用杜邦分析法等综合分析方法。趋势分析法是根据连续几期的财务报表，比较各项目前后的增减方向和幅度，揭示财务和经营上的变化及趋向的方法。比较分析法是将实际指标与计划指标相比、实际指标与历史指标相比、在同行业间进行比较，以找出差距，及时改进。比率分析法是将两项相互依存的财务指标进行计算，形成比率，以分析公司财务状况和经营水平。杜邦分析法是通过反映企业经营状况的核心指标——净资产收益率，对企业的财务状况作出系统而相对准确的分析。其基本公式：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数销售净利率=净利润/销售收入、资产周转率=销售收入/总资产、权益乘数=1/（1—资产负债率）销售净利率反映公司的盈利能力，即每一元的销售收入可以为公司带来多少的净利；资产周转率反映公司的资产管理和运营能力，即公司利用这些资产能以多快的速度产生收入；权益乘数则是用来评估公司的负债情况，权益乘数越大，公司的债务越高，财务风险也就越大。
第四十九条评价指标总结、评价公司财务状况和经营成果的财务指标主要包括：⑴短期偿债能力分析指标：流动比率、速动比率、以及现金流动负债比率；⑵长期偿债能力分析指标：资产负债率以及已获利息倍数；⑶营运能力分析指标：存货周转率、总资产周转率以及不良资产比率；⑷盈利能力分析指标：主营业务利润率、成本费用利润率、人均创利率以及营业增长率；⑸资产保值增殖指标：净资产收益率、总资产报酬率、资本积累率以及资本保值增殖率等。
第十四章会计档案管理
第五十条会计档案是指会计凭证、会计帐簿和财务报告等会计核算专业资料，是记录和反映公司经济业务的重要史料和证据。具体包括：①会计凭证类：原始凭证，记帐凭证、汇总凭证，其他记帐凭证；②会计帐簿类：总帐，明细帐，日记帐，固定资产卡片，辅助帐簿，其他会计帐簿；③财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明，其他财务报告；④其他类：银行存款余额调节表，银行对帐单，其他应当保存的会计核算专业资料，会计档案移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册。
第五十一条会计档案管理包括档案建档的管理、档案查阅的管理和档案保管的管理等方面，需要结合国家有关档案管理法律、法规遵照执行。
第十五章会计电算化工作规定
第五十二条会计电算化管理是指在公司财务会计、资产管理工作中，运用计算机技术、网络技术和现代信息技术而对有关财务及资产的数据进行收集、传递、加工、处理、存储和管理的各种系统进行的管理。
第五十三条会计电算化管理包括：①配备会计电算化的硬件和软件及其管理；②会计电算化操作管理，含职责权限管理、基本操作要求和数据处理；③信息安全管理；④档案管理。
第十六章附则
安置房的会计处理范文第5篇
一、房地产开发风险管理的必要性
房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。
（一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。
（二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。
（三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。
房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。
二、房地产开发各阶段风险识别
风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。
（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。
1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。
2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。
（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。
1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。
2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。
3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。
（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。
1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。
2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。
3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。
（四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。
1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。
2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。
3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 转贴于
三、房地产开发各阶段风险应对措施
房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。
（一）投资立项阶段风险的应对
1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。
2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。
（二）土地获得阶段风险的应对
1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。
2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。
3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。
（三）项目建设阶段风险的应对
1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。
2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。
3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。
（四）销售阶段风险的应对
1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。
2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。
3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。
主要参考文献：
[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.