不动产资产管理的意义
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不动产资产管理的意义范文第1篇
时隔不久，其继任者查利・贝尔也因肠癌去世，这再次引起批评家们的发难，以此来证明麦当劳的食品对健康可能有害，直接导致了公司的股价大跌。与此同时，竞争者借机掀起绿色安全食品的概念，迅速争夺麦当劳的市场份额。
在四周环绕的压力下，麦当劳不得已也改变宣传策略，不仅改变了食品配方，还在广告中传播安全绿色的主题以淡化外界关于“快餐食品有害健康”的责难。
这件事情通常简单地归入危机管理的范畴，而从企业资产管理的角度来看，企业这个有机体的每一个部分都会影响到整体的健康，甚至会对企业造成巨大伤害。而这些部分，并未被传统的资产概念所接受，也未被纳入企业资产管理系统。
我们要问，一个企业家的价值有多大?他应该不应该纳入企业的资产管理系统？
答案显然是肯定的，遗憾的是，这些内容在企业的资产负债表上却没有反映。
我们该如何认识和定义企业的资产体系?
被遗忘的隐性资产
假设你想建立一个新的信息公司，提供企业管理软件方面的服务。你的目标购买者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打电话给100个首席信息官，他们中有多少人会在当天给你回复呢?
如果你是IBM公司，可能100个首席信息官都会给你答复：
但如果你是一家刚成立的公司，可能没人会搭理你。你赢得客户、开展业务的时间当然被拖延了，从而影响收入，导致利润锐减。
你必须考虑，要花多长时间才能建立起足够的信任，使顾客接受你。
事实上，这种差异直接导致了企业在收益方面的差距，他们也为投资创造了条件。这就是隐性资产。
你可能正想问：到底什么是隐性资产?它和无形资产相同吗?是不是新瓶装旧酒?
完全不是。
确实在这几年，更多的人谈论着无形资产，几乎完全集中在品牌、竞争力和知识产权三个方面。它们是重要的，但是隐性资产的真正含义更广阔、更深入、更有内涵。
传统的观点是这样狭隘地定义公司资产的：工厂、设备、不动产、银行里的现金等。如果你的定义再先进一些，你也许会承认公司的品牌价值或者人力资本也属于公司资产。然而，我们并不认为传统的定义是准确的。我们必须从一个企业家的视角来考虑这些问题：除财务报表之外，我的公司还有哪些要素可以创造更多的客户价值?
从创造价值的角度出发，所有能够给企业创造更多客户价值的要素都是隐性资产的范畴，它们包括：客户接触途径、专业技能、已有的设备规模、深厚的市场渠道、广泛的关系网络、丰富的相关产品信息、忠实的用户群。这些要素在追求新增长途径方面非常重要，如果能够创造性地利用这些要素，就能够满足消费者新的需求，就意味着公司将拥有更多的发展机会。
财富增长的钥匙
为什么隐性资产如此的重要，因为它们也为投资创造了条件。一旦我们利用了一项隐性资产，便可以低成本甚至无成本地进行扩张或重复使用。这意味着，这些隐性资产――比如一个著名的商标名称、供应链中的位置、独有的软件方案等――的边际收益是非常具有吸引力的。
这些并非想象，比如IBH通过重新定义客户需求，将制造与服务进行了剥离，既改善了客户方面的经济效益，也同时获得了利润，把挑战变成了一个可持续性增长的机遇。他们的成功秘诀就在于，充分挖掘了自己的隐性资产，把握住了别人没有看到的商机。
对于稳步经营的公司来讲，他们在几年甚至几十年的主营业务发展过程中，都积累了大量的隐性资产，其中蕴含着数十亿美元的潜在价值。遗憾的是，他们都被人忽略了。
但是，企业在扩展和开发新业务的时候，隐性资产却发挥着决定性的作用。如果公司能巧妙地利用这些隐性资产，就能赢得更多的客户，创造利润率高的业务。从这个意义上说，隐性资产是打开需求创新之门、创造利润价值的钥匙。
隐性资产与有形资产截然不同，那就是隐性资产具有杠杆作用，你利用它们越多，就能获得咸倍的收益；同时，信息不断丰富和加深，客户网络也会变得越广阔。诸如此类的收益不胜枚举。
隐性资产也能帮你建立强有力的竞争壁垒，因为它们很难被复制。在当今商业社会，一个公司可以将自己的工程、生产、分销、甚至销售外包出去。但是，IBM的顾客关系、可口可乐的品牌、嘉信公司的市场地位这样的隐性资产都是花费了几十年的努力和数十亿美元建立起来的。它们是一种强有力的、独一无二的差异化资源；而刚成立的公司因为没有花费与之相匹配的时间和金钱，也就不可能拥有这些隐性资产。
隐性资产的类型
隐性资产可以分为多种类型，我们整理出6大类，每一种隐性资产都可能成为可持续性增长的潜在资源。接下来，我们将介绍这6大类隐性资产。
1.传统的无形资产
这是大多数管理者都已熟悉的。它们包括：知识产权和相关内容(像电影、图像、迪斯尼人物或英特尔公司的专利权)、方法与核心竞争力(比如丰田汽车公司独特的生产能力)和品牌(例如维真、麦当劳、可口可乐等)。
2．客户关系
公司的客户关系对于发现新的顾客需求非常重要。拥有良好客户关系的公司，就好比是城镇中历史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一样。它们能够帮助公司极大地节约时间，以更低的成本精确地开发产品和服务。沃尔玛和可口可乐拥有很广的顾客接触面，因此他们的营销活动会有广泛的市场支持。
还有一些公司能与客户进行独特的互动。例如，汉诺威压缩机公司――一个气体压缩机生产行业的领导者，能有机会频繁地观察客户的需求和细节。这种相互作用使得汉诺威能够随时了解客户的需求，发现新业务的扩展机会。
3．战略不动产
战略不动产是根据公司所处行业位置来定义的，拥有一个有价值的战略性不动产就相当于在纽约第五大道占有一个绝好的地理位置。相对其他竞争者来说，这个定位能够使公司进入新市场时获得成本优势。比如狄沃丈公司是一家从事房屋经纪业务的公司，长期从事经纪人的角色给了它一个进入相关房产抵押贷款和保险经纪市场的理想定位，因为狄沃夫从事的业务是整个购房过程的第一步，方便它进一步涉足其他的相关服务领域。
另一种形式的战略不动产是拥有信息门户网络或服务的接入。它可以是线下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在线的，像光缆公司的数字电视机顶盒。由于拥有大量的受众群体，这非常方便地提供了进入某一细分市场的能力。
4．公司网络
企业网络资产是建立在公司长期的商业机会和关键要素基础之上的，拥有一系列强大的网络资产，就像好莱坞经纪人拥有的关系资源一样――它不仅列出了
斯蒂芬・斯皮尔伯格的办公和家庭地址，而且还有他的私人手机号码。
5．信息
信息资产是最容易被人们忽视和低估的隐性资产。尽管公司付出了巨大的投资，希望利用这些资源来维护过去十年间业务的相关信息，但是，很少有公司把他们作为满足顾客新需求和创造下一阶段增长的跳板。相反，美国航空公司为旅游业建立的Sabre预订系统，就是利用了原本在公司内部使用的行程安排和跟踪软件，为新业务的开发大幅度降低了成本。
信息资产的另一种形式就是信息的副产品，比如沃尔玛可以将零售方面的数据库与制造商进行共享，发挥信息在产品改进方面的作用，然后将改进后具有竞争力的产品纳入自己的销售渠道，这样为双方都节约了大量的金钱。
6．专业知识
专业知识也是有价值的隐性资产，利乐公司利用其在液体包装领域积累的知识为客户提供解决方案，非常容易地将自己的产品设备植入客户的采购清单中，这样的专业知识为他们的客户维持和市场推广带来了极大的便利。
隐性负债
有隐性资产，相对应的就会存在隐性负债。多数情况下，一个因素既可以是你的资产，也可能阻碍你的增长。
如果你在一家历史悠久的大公司工作，而这些文化是在几年甚至几十年产品驱动的增长中形成的。但是，当增长停滞的时候，优秀的文化往往成为创新的阻力，导致组织没有自觉的能力尝试新的方法，陷入困境而无法自拔。
另一个增长的问题是，公司只给出了新增长点的定义，而没有采取任何措施去实现它。在许多公司，实施新的措施要经过很多层层关卡和繁琐的程序，尤其是在等级森严的组织结构中；与此同时，市场环境的变化往往比公司决策的速度更要快，实际上等同于扼杀了创新。
预算是扼杀新增长的另一种方式。在许多大公司，预算程序会事先认定任何新的增长创意都要比传统的投资更有风险，而不管公司在传统的投资方面也曾出现过问题，比如在海外建立了一个不赚钱的工厂，花费了上千万研发资金推出了一个新产品，却取得很少的投资回报等。
不只是组织结构、旧的思维、会计、评估和管理系统可能阻碍企业的增长，公司还要面对许多来自外部的负债――与外部组织的关系也可能阻碍公司的成长，这同样需要我们加以识别、研究和克服，使它们转化成为可以促进增长的因素。
渠道冲突是另一种外部负债的形式。这种冲突将消耗企业大量的资源在无谓的调节过程中，根本没有创造价值。
最后，公司的投资者可能会是企业成长的重大负债。投资者可能会抵制存在风险的新想法或是战略方向的转移，他们期望的结果会成为一种限制公司活动的负担。
定义新的资产系统
隐性资产和隐性负债在将需求创新转化成利润的过程中起着重要作用，但是它们不是唯一发挥作用的元素，仅仅属于复杂的资产系统的一个重要组成部分。这个资产系统不仅包括传统意义上的有形和无形资产，还包括了组织学习的能力和在业务发展过程中建立起来的其它资产。
要激活隐性资产来促进增长，需要在观念上有一个重大调整，重新思考曾经的惯性思维：
改变以往仅仅从产品角度看待你的业务，而必须从经济的角度研究你的客户。
从基于传统工具(产品、工厂、人员)的增长到基于隐性资产(关系、市场地位、信息)的增长。
建立可以加强和改进基础业务的增长的新模式。
开发基于结构创造性和运营规则、以顾客为中心的新模式。
开拓一个比传统的市场空间大五到十倍的新领域。
从产品的供应商到紧密的商务合作伙伴。
从需求的接受者到需求的创新者。
不动产资产管理的意义范文第2篇
行政事业单位资产，是指国家交给行政事业单位占用、使用的财产和政府为实现公共职能而建设的公用设施、公共工程以及其他各种处于公共服务领域中经济资源的总和。行政事业单位所占用的资产是各级政权建设和国家机器正常运转的物质基础，也是行政事业单位履行职责和促进事业发展的重要保障。管好用好行政事业单位国有资产，对于稳固政权基础，公平财政分配，维护财经秩序，提高行政事业单位资产和财政性资金的使用效益具有十分重要的意义。随着社会主义市场经济体制改革的深入、政府职能的转变和单位自的扩大，现行的行政事业单位资产管理体制已难以适应形势发展的需要，日益暴露出一些漏洞和问题。加快推进行政事业单位国有资产管理改革，已迫在眉睫，刻不容缓。
行政事业单位资产是以提供服务和保障为目的的，本来属于非经营性资产的范畴。随着经济体制改革的深化和行政事业单位资产规模的扩张，一些行政事业单位资产的结构发生了变化，一部分非经营性资产逐步转为经营性资产。当然，由于改革和发展的需要，以及单位性质和职能的不同，一部分单位为了发展社会事业，将非经营性资产转为经营性资产，积极开展创收活动，弥补事业经费不足，是十分必要的。但我们必须看到，由于资产管理滞后，一些单位在将非经营性资产转为经营性资产的过程中，存在暗箱操作等违规行为，缺乏公开公正的营运机制；有的单位除将部分“非转经”收入用作弥补办公经费外，相当一部分主要用于发放职工福利及吃喝接待；有的单位还将经营收入不入帐而作为“小金库”的来源。“非转经”收入是财政资金的重要组成部分，如果不强化管理，必然导致管理的漏洞和腐败现象的产生，同时也将导致分配不公。必须加强这方面的制度建设和管理，从源头上预防和治理腐败的发生。
二、积极稳步推进行政事业单位经营性资产管理改革的深入开展
这次市级行政事业单位经营性资产管理改革的目的明确，政策性强，意义重大。总体思路是：改革现有的管理体制，坚持行政事业单位国有资产“政府所有、财政监管、单位使用”的原则。一要对行政事业单位经营性资产，实行授权经营。对行政事业单位采取自营、委托经营、受托经营、出租、投资、参股、合作等形式管理的各类出租门面、出租房产，由财政部门代表政府分期分批授权国有资产经营公司经营管理。二要对培训中心、酒店、宾馆、招待所、经租房等经营性资产，由市政府委托市财政局履行出资人职责,注入市投融资平台；三要对办公设备、交通工具等固定资产，结合部门预算改革实行动态管理；四要对行政事业单位经营性资产经营收益和处置收益，实行收支两条线管理。改革的主要目标是：从今年开始，用两至三年时间，基本完成市级行政事业单位经营性资产管理改革，初步达到明确产权主体，理顺产权关系，资产分类管理，收支纳入预算，合理配置资源，实现国有资产保值增值的目的。当前改革主要应抓好三个方面的重点工作：
（一）做好资产清理核实工作，进一步摸清行政事业单位国有资产家底。一是要查清资产总量及明细情况。对有实物没有建帐的，要及时入帐；对有帐目，而资产已经不存在的，要及时报财政部门办理核销手续，做到帐实相符。二是要查清权属证明情况。这主要是针对房屋、建筑物等不动产而言的。各单位房屋、建筑物等不动产产权证要与实际情况相一致，不一致的要视具体情况，采取适当的措施，及时调整为一致。在这项工作上，土地、房产等部门要从实际出发，对有纠纷、有争议的要及时予以妥善解决。另外，需要强调的是，对个人拥有完全产权的房改房，各单位要及时报财政部门核销，不能视为国有资产；对没有房改的公用房，要作为国有资产登记入册，决不能搞隐瞒不报。三是对办公设备、交通工具等动产，要尽快建立台账。对大额或批量的办公设备或交通工具，要一一对照实物盘点，决不允许帐外资产存在。这既是一条工作要求，又是一项工作纪律。四是对门面等经营性资产，要弄清租赁情况，包括合同的年限、租金的多少以及上年度的租赁收入等等。属于单位承办的经济实体，要做好登记造册工作，及时向财政部门上报有关资料和数据。
（二）分步实施、划转产权、授权经营。一是市级行政事业单位经营性资产管理改革按照先易后难的原则分期分批进行,第一批单位为市级行政机关和全额拨款的事业单位;第二批为其它事业单位。二是对市级行政事业单位出租房屋、店面、商铺等经营性资产产权，实行集中划转，由市政府授权市财政局分期分批接收。三是对行政事业单位经营性资产，实行授权经营。这里前面已经提过。同时，需要注意两个方面的问题：第一，原来已经出租的经营性资产，要更换合同上的出租人，由市财政部门授权国有资产经营公司行使出租人资格；第二，今后凡是涉及到拍卖或拍租行为，要按照市场化运作的原则实行公开竞价、阳光操作。
（三）统一行政事业单位经营性资产处置和经营收益，严格实行收支两条线管理。经营性资产实现的各项收入，以及固定资产处置之后的所得收益，都是政府非税收入，在扣除相关税费之后，必须全额上缴国库或财政专户，实行收支两条线管理。由市国有资产管理公司负责经营的房产和商业门面，取得的经营收入全额上缴金库或财政专户，支出按部门预算要求安排。
借此机会，我强调一下非税收入收支两条线管理工作。非税收入不仅是政府财政收入的重要组成部分，在现行财政体制下，更是构成地方政府可用财力的重要支撑主体。加强非税收入收支两条线管理，不仅关系到财政改革的深入推进，更是关系到地方政府可用财力规模。希望各参会部门在思想上要有一个清醒的认识，在行动上要积极配合市财政部门开展工作，决不允许再有擅自保留账户、设立“小金库”等行为。市财政、审计、监察等部门要进一步加强对收支两条线的监督和管理，对一些属于非税收入范畴但尚未纳入专户管理的非税性财政资金，要克服一切困难和阻力，坚决推行收支两条线管理。
三、加强领导，严肃纪律，确保行政事业单位经营性资产管理改革工作取得实效
第一，要切实加强组织领导。为保证这项工作顺利进行，市委、市政府决定成立*市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组，由李军书记、袁周市长、李跃南主任、陈石主席任组长，市纪委、财政、审计等部门主要负责同志为成员，负责研究、决定行政事业单位经营性资产改革过程中的重要问题。领导小组下设办公室，办公室设在市财政局，负责贯彻落实领导小组的各项工作部署，并负责指导、协调、督办市级行政事业单位经营性资产管理改革。
第二，要严肃工作纪律。市级行政事业单位要严格按照市委、市政府要求,从2009年4月起(按照筑委〔2009〕25号文件要求)，冻结全市所有行政事业单位经营性资产的处置,严禁各单位突击分配资产收益,严禁重签或延长经营合同。对在改革过程中，工作不配合，我行我素，故意设置障碍干扰工作的，务必严肃查处。
第三，要加强部门配合。领导小组成员单位要按职能分工认真履行职责，要从大局出发，积极配合，形成合力。确保市级行政事业单位经营性资产管理改革顺利进行。
不动产资产管理的意义范文第3篇
关键词：寿险投资；风险；借鉴
Abstract：InsuranceindustryofChinahasdevelopedrapidlyinrecentyears.However，therearemanyissuesabouttheinsurancefunds，suchasoperatinginlowproportion，irrationalstructuresandsoon.ThearticleanalyzesthestatusquoandproblemsoflifeinsuranceinvestmentinChina，andmakesacomparisonwiththeinvestmentofinternationallifeinsurancecompanies.
KeyWords：LifeInsuranceInvestment；Risk；UseforReference
在国际保险市场创新化、多元化、自由化的发展趋势下，寿险业面临的风险呈现出复杂化的特点，经营面临更严峻的考验，近年来，世界上已有多家寿险公司破产或倒闭。随着市场经济体制的建立，我国的寿险业迅速发展，取得巨大成绩，成为国民经济的重要组成部分。作为社会保障体系的重要补充，寿险业的经营影响到千家万户，对社会稳定起着重要作用。而最近几年寿险业的超常规发展，加上连续的银行利率下调和投资渠道的限制，使寿险业的偿付能力风险日益凸显。
目前，国内寿险资金已获准进入证券市场，投资的多元化使寿险业面临的投资风险急剧增加。因此，从宏观监管和微观管理的层面加强寿险投资的风险控制，建立和完善寿险业的投资风险管理体系，对于寿险业提高投资效益、增强偿付能力具有重要的意义。
一、我国寿险投资的现状与问题
自1984年我国保险公司获得运用保险资金的自主经营权开始保险投资业务以来，保险公司可运用的资金规模不断扩大，到2005年末，全国保险总资产已经达到13400.87亿元，年均增长率为29.23%左右。但由于目前我国国内资本市场的不成熟，保险投资的可运用空间和获利空间均受到很大程度的制约，投资渠道仍以风险较低的银行存款和国债为主。以中国人寿保险股份有限公司为例(该公司于2003年6月20日成立，并于2003年末分别在美国纽约和香港上市)。
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通过对该公司资产负债表2002年至2005年的数据分析可以看出：
1.投资增长迅速，资金运用率较高。人寿股份一直保持了较高的资金运用率，伴随着总资产的增长，投资总额也迅速增加，尤其是2004年，较上年增长了34%。但也应该看到，如此高的资金运用率在相当程度上是来自于巨额的定期存款的支持，而真正意义上的投资并未起到关键作用。
2.投资结构不合理。现金和定期存款的数额稳定增长，占全部投资比重的50%以上，只是在2005年有所变化，这近似于其他所有投资方式的总和，远远高于美、英、德等国家的相应比例。
3.在国际保险市场上，保险资金主要投向的是股票、债券市场。资金运用的证券化程度较低，但增长速度比较快，债权性投资和股权型投资合计占全部投资的比重从2002年的33%提高到2004年的45%，2005年债权型投资显著增长，第一次超过现金及定期存款的比例，债权投资的增长得益于发展相对成熟的债券市场以及年内保监会放松对债券投资的管制。股权型投资在这三年间增长较为缓慢，与债权投资相比比重过小，主要原因在于对股票投资的诸多限制，而目前寿险资金己获准直接入市，因此2005年股权投资的比例显著上升。保单质押贷款的数额和比重都有所增加，但处于极其次要的地位。[1]
4.资产类别比较单一。现金和定期存款、债权性投资和股权型投资是人寿股份的主要投资资产，保单贷款及其他投资所占比重不足2%，抵押贷款、不动产都没有出现在人寿股份的资产负债表中。较少的资产类别无法构建合理的资产组合控制投资风险，投资过于集中可能导致风险的集中。
5.我国保险投资的渠道过于狭窄，过于注重稳健性，对盈利性的重视不够。现金和银行存款等投资工具多是以银行基本利率为支点的利率敏感型产品，利率的变化将会对保险资金的投资收益产生重大影响。国外保险公司的资金投资率一般在85%以上，我国远远低于这个数据。
综上所述，我国寿险公司的投资与国外发达国家先进寿险公司投资水平相比还有很大的差距，其原因在于我国长期实行计划经济体制，随着市场一体化改革的推进，国有保险公司内部的矛盾就逐渐暴露出来，落后的管理水平严重影响了投资收益。同时，专业投资管理人才的缺乏也使得保险投资的决策和经营管理受到较大的影响。在保险投资的外部环境方面，一方面是法律的不完善以及国家对保险投资的管制政策和法规等限制了我国保险投资的发展。这几个方面原因导致保险公司在资金运用上缺乏灵活性，削弱保险公司控制风险的积极性。
二、寿险投资的国际比较分析
1.寿险投资的监管。从国际上来看，保险投资的监管模式主要有严格型与宽松性。严格型的监管对投资范围、每种投资方式的比例给出较严格的限定，采取较为保守的计算基础(如认可资产)，并且投资政策缺乏灵活性；宽松型监管允许的投资范围比较宽泛，对每种投资方式给与较高的比例限定或是没有限定，采取较大基数的计算基础(如总资产)，并且投资政策的灵活性较大。
相比较而言，美、德、日都采取严格型的监管政策，而英国采取宽松型的监管政策。可见，即使是保险业发展成熟、金融市场发达的国家，严格的投资监管仍是目前保险监管当局的主要选择。英国的宽松型监管有自身的特殊性，那就是在保险业长期的发展中所形成的严格而有效的同业自我监管体系。[2]不过，目前对保险投资的监管有从严到宽的趋势。2002年，德国颁布了对保险公司的新的投资法令，放宽了对原有投资方式的比例限制，允许保险公司投资于新的金融产品，肯定了保险公司资产管理中的创新行为。在当今全球金融市场创新化、自由化的大趋势下，保险公司的投资行为也在不断的创新和发展，监管约束的放松是引导保险业投资实践健康发展的必然要求。
2.寿险投资的组织模式。纵观各国保险投资实践，保险投资的组织模式主要有内设投资部、外部委托投资和保险资产管理公司三种。
内设投资部投资模式是指在保险公司内部设立专门的投资管理部门，由其负责整个保险公司的投资活动。如美国大都会人寿公司(MetLife)就是采用了内设投资部的运作模式。外部委托投资模式是指保险公司自己不直接从事投资运作，而是将全部或部分资产委托给外部的专业化投资机构管理。使用这种模式较多是再保险公司、产险公司和一些小型寿险公司等。如安联资本管理公司(美国)是受托管理保险资产规模最大的一家资产管理公司。保险资产管理公司模式是指在保险公司之下设立专门的保险资产管理公司，对保险资金进行专业化、规范化的运作。它是目前大型保险公司普遍使用的模式。英国的保险公司大多设有专门的子公司负责保险资金的投资与管理，投资公司与保险公司在业务上相互独立、各司其职，在财务上独立核算、自负盈亏。
内设投资部模式是保险公司传统上通行的做法，但由于投资市场的不断发展，特别是投资工具的多样化和投资管理的专业化，内设投资部门模式已经很难适应管理专业化和服务多样化的要求，现在逐渐被保险资产管理公司模式取代。绝大多数股份化的保险公司都采取设立全资和控股资产管理公司的模式进行资产管理。多数产险公司、再保险公司和部分小型寿险公司采用外部委托投资模式。相对于内设投资部模式和外部委托投资模式，专业化控股投资模式和集中统一投资模式属于比较高级的投资模式，对市场条件、保险公司和投资公司的经营实力要求也比较高，随着保险公司资产规模的不断扩大和竞争程度的提高，已成为国际保险业资金运用的主要潮流。
3.寿险投资的方式及比例。美国的寿险投资主要包括政府债券、企业债券、股票、抵押贷款、保单贷款和不动产，债券和股票投资是寿险资金的主要投资对象，具有非常明显的证券化特征，其次是抵押贷款，保单贷款和不动产投资也占有一定比重。英国的宽松型监管对保险公司投资于普通股限制较少，普通股是长期保险公司最主要的投资品种。日本寿险公司投资资产的最大组成部分是有价证券(不包括国外证券)，其中又以政府债券为主，股票和公司债券次之。总的来看，有价证券的重要性不断上升，政府债券和公司债券的投资比重也不断上升，反映了寿险公司对资金运用的安全性的需求。有价证券是台湾寿险公司最重要的投资资产，其中公债及国库券、短期投资、股票较为重要，公债及国库券已成为寿险公司的第一大投资资产。从美、英、日、台的寿险投资业务可以看出，证券投资比率呈不断上升的趋势。[3]
此外，各国对各种投资方式的比例限制有明确的规定，保险法律不仅根据各种投资方式的风险状况确定了最高比例限制，对同一种投资方式的内部构成也有比例限制。如此限定可以避免保险公司的资产集中于某一公司以至风险过于集中，也可避免保险公司卷入其他生产经营而影响保险公司的业务专业性。对投资比例的限制有一定的灵活性，许多国家不分别规定每种资产的比例限制，而是规定几种资产的综合百分比，例如德国规定保险资金投资于股票与国内投资公司管理的证券资产及特别资产之和不超过保证金的20%及认可资产的25%，保险公司在实际操作中可能超过最高比例限制，但监管部门会采取征税之类的措施抑制这种行为。
三、国际寿险投资经验对我国的启示
我国寿险公司应重新认识和理解寿险投资风险管理，真正把加强风险管理与推进体制改革结合起来，进一步理顺寿险投资风险管理关系，优化公司治理结构，加强内部管理，提高风险度量与管理水平，完善寿险投资风险控制制度。纵观发达国家与地区的寿险投资监管与实践，可以得到以下几点经验。
1.寿险监管和投资相互作用、相互促进。从国际上来看，寿险投资的监管法规对寿险公司投资资产的选择和投资风险的控制有重要的引导作用，而金融市场的发展和寿险公司投资实践的创新也引发了该国监管的变革。美国和德国都通过对寿险投资的严格监管来确保本国寿险业的稳定发展，但是目前两国的监管都有放松的趋势。各国都逐步从对投资方式和比例的限制向对投资风险的控制和偿付能力的监管发展，关注投资中的资产负债匹配情况和资本充足率，将偿付能力作为监管核心。我国寿险业虽然处于发展初期，监管也以严格的方式、比例限制为主，但是应逐步向偿付能力监管靠拢，实现与国际接轨。
2.提高寿险投资的多元化。从国际上来看，寿险公司的资金运用包括政府债券、公司债券、普通股、贷款、信托等几乎所有的金融资产，现金和银行存款则是由于考虑到流动性的原因而以很小的比例存在；同时，各国寿险公司还不断提高对海外投资的重视程度。多元化与国际化的投资不仅帮助寿险公司分散了投资风险，还为其带来了较好的投资收益，保证了盈利和偿付能力。我国寿险资金的投资领域相对较窄，海外投资少之又少。这样投资的风险较集中、收益相对较低，不利于满足寿险公司的偿付能力和公司的发展。因此，应逐步拓展寿险资金的投资渠道，并积极开展海外投资。[4]
3.提高证券投资的比重。从国际上来看，各国寿险投资的证券化特征十分明显。从前面对中国人寿股份有限公司资产负债表的分析可以看出，证券的投资比例是较少的，作为中国第一大寿险公司即是如此，其他寿险公司在这方面更是相对薄弱。债券具有高流动性和稳定的收益，应作为寿险公司债证券投资的重点。
4.完善寿险投资的风险控制。寿险公司风险控制存在于两个层面：政府的监管和公司内部的投资管理。从国际上来看，大型寿险公司一般建立有专门的资产管理公司，配备专门的投资管理人员，对资产与负债匹配、寿险产品的设计等问题作专业化的分析。我国寿险投资的资产负债失配现象比较突出，风险管理较为滞后，中国人保和中国人寿资产管理公司的成立是建立专业投资管理体系的重要探索，也是我国寿险投资风险管理体系未来的发展趋势。
5.寿险投资应与经济发展相协调。就日本来说，经济迅速增长时期，资金需求旺盛，寿险公司贷款投资的比例也较高；经济缓慢增长时期，寿险公司对有价证券的投资比例就会相应增加。而且寿险公司也与各大企业相互持股，在经济环境好的时候，两者形成良好的促进关系，但是在泡沫经济之后，两者就会产生“企业为降低成本取消保险计划——不购买保险，寿险公司因业务萎缩不得不减低对企业的持股”这样的恶性循环。总结日本的经验，寿险公司在为经济发展提供资金支持时，必须注意融资方式，谨慎的作出是否直接投资或者参股的决策，并充分做好风险管理工作。同时，应该赋予寿险公司充分的经营自，调整经营思路、鼓励业务创新，不要依赖政府的扶持。寿险资金的投资收益最终依赖于国内经济的健康发展，只有促进经济发展，寿险投资才能取得良好的收益。虽然寿险投资面临诸多风险，但寿险资金仍应积极参与经济建设，并与其相互协调，共同发展。
参考文献：
[1]周茜.我国保险资金运用及风险分析[J].中南民族大学学报，2005，(5).
[2]魏巧琴.保险投资风险管理的国际比较与中国实践[M].上海：同济大学出版社，2005.
不动产资产管理的意义范文第4篇
一、充分认识推进土地资源和经营性物业的集约利用的意义
1.土地资源的有限性及不可再生性决定我们要集约利用土地资源。土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供充足的生活资料，以及合适的生产和生活空间。土地资源的有限性和不可再生性及社会经济发展对土地土地的无限需求迫使人类社会必须节约用地。通过实施城市土地的集约利用，可以提高城市土地使用效率和经济效益，促进生产、生活与环境的可持续发展。
2.土地集约利用是我国土地国情的客观要求。我国的基本国情是土地总量多,人均耕地少,优质耕地少,耕地后备资源少。我国现有耕地1915亿亩, 人均耕地1159亩,不到世界人均水平的一半。近年来 由于生态退耕、农业结构调整、灾害损毁、建设占用 ,耕地总量呈不断减少的趋势 ,土地承载压力空前突出。今后较长时期内我国人口将继续增加 ,要保证有必要数量的耕地来解决十几亿人的吃饭问题 ,同时又要为工业化、城镇化的推进提供必需的土地 ,耕地的供需矛盾将日益突出,已经影响到城市经济的稳定持续发展，经济社会快速发展与土地资源稀缺的矛盾将日益突出。这一基本国情决定了主要靠新增土地搞建设已不可能 , 我们的出路在于内涵挖潜 , 集约利用，努力提高土地使用效率。
3.土地集约利用是保障我国经济社会可持续发展的重要手段。在可持续发展逐渐成为现代社会共识的背景下 ,可持续利用有限土地资源日益引起各国政府关注 ,并且成为学术谈论和生产实践的焦点 。在土地资源日益紧张的情况下，我们应更新过去坚持的 “增长即发展 ”传统观念 ,从过度依赖资金、自然资源和环境投入 ,以量的扩张实现增长转向更多依靠提高劳动者素质和技术进步 ,通过提高效率来获得经济增长。当前 ,我国经济社会发展已经进人既是 “黄金发展时期 ”又是以资源环境约束加剧为最主要特征 “矛盾凸显时期 ”的关键阶段 ,而土地资源集约经营并在此基础上达到节约利用成为破解我国经济社会发展资源环境“瓶颈”的希望所在。
二、以上海为例深入了解集约利用土地面临的形势以及房地产品牌度情况
1.集约利用土地面临的形势。上海是一个人口多、土地资源相对缺乏、环境容量十分有限的特大型城市。从长远看，土地资源总量的有限性和可用量不断减少的趋势不会改变，资源环境已对经济社会发展产生了刚性约束。从土地资源消耗面临的资源与环境压力看，“十一五”期间是上海全面落实科学发展观、加快“四个中心”建设进入关键阶段的五年，经济社会快速发展与土地资源稀缺的矛盾将日益突出。
2.上海房地产品牌度分析。上海房地产企业存在数量多、素质低、规模小的问题。上海房地产业的市场集中度比较低。2007年全市开发商中前20名企业的市场份额不到5%。市场集中度远远未达到寡头垄断的程度。在寡头垄断的香港房地产市场，目前最大的10家房地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，CR10≥80%，美国房地产开发市场的集中度CR3≥45%。
注：此集中度为依商品房销售面积计算的集中度
三、认真研究集约利用土地资源和不动产证券化的国际经验
1.集约利用土地资源的国际经验――香港的土地批租制与土地行政管理。土地对任何国家来说都是宝贵的资源。为了实现对土地资源的最佳配置，大多数国家都引入市场竞争机制。但这并不意味着对其放任自流。相反，无论是自由市场经济国家（地区），还是政府主导型市场经济国家（地区），都采用经济、法律和行政手段，对土地市场进行宏观调控与管理。其中，有的将调控的重点放在土地供给方面，即政府严格控制土地供给量，对土地一级市场实行高度垄断。香港对土地交易行为本身严加管理，并将稳定土地价格作为调控的重要基础。
(1)土地批租制的主要内容。香港土地面积约为1071平方公里，全部归政府所有。土地批租的方式具体分为公开拍卖、招标和私下协议三种。其中，以公开拍卖和招标为主，大约占批租总量的70%。政府在一定时期内以一定的方式将土地使用权有偿地转让给单位或个人，租期一般定为75年，以实现对土地资源的最佳配置。
(2)香港实行土地批租的主要目的是：土地批租能够为政府带来丰厚的收益。据香港有关部门统计，在财产增值期，政府从土地批租得到的收益一般可占其财政收入的35%左右，成为仅次于地方税收的第二财政来源。政府将批租收益中的相当一部分要用于城市发展建设，如修路、整地、环境保护工程等。此外，实行土地批租还可以使政府通过控制市场上批租的土地数量，来控制经济发展速度和发展方向，减少开发风险，使开发潜力相对稳定。
2.政府对土地一级市场的高度垄断，实行对土地的行政管理。香港政府强调对土地的行政管理，通过以下做法对土地一级市场实行高度垄断。
(1)制定年度售地计划。一般是在每年3月末公布来年的售地计划，年土地批租量规定为50公顷。按规定，凡是超过售地计划指标的，必须经过土地委员会审议、批准。
(2)在土地批租之前，必须由城市规划委员会按区做好规划，并将规划的内容纳入租契，以保证开发者对规划的有效实施。另外，作为保护措施，政府对于尚未作出规划的土地，通常以招标形式短期出租，用于露天存货或停泊车辆，这样既能确保地尽其用，又能带来某些收益。如果土地没有临时用途，则将土地围起来派人巡察，以防止被非法占用。
(3)地政处在批租土地之后，要对业权人是否履行土地契约进行监督。如果发生拖欠地税或擅自改变土地用途等违约现象，又不听从当局警告，业权人则要受到惩罚。
(4)为了实施新市镇建设计划、市区重建计划等，政府还可以根据“收回官邸条例”对私人用地进行强制征用。政府对征用的土地，要按现价向原业权人支付土地补偿金，征用的土地仅限于公共用途。对此需要指出的是，香港土地交易制度的特点是业权关系遵循“认地不认人”的原则这样便于有关部门处理因土地的使用、转让、抵押和出租所引起的各种关系。
3.政府以健全的土地法规维护土地交易秩序。香港政府完全依据土地法规进行土地批租和行政管理的。香港行政法规的基本特点：一是执法的针对性强，“一事一议”、“一事一法”。二是所定条例的内容既明确又具体，可操作性强。三是根据地产市场的发展、变化，及时对法规条例进行修订、补充，以适应政府调控经济的需要。四是法规条例的普及程度高，有利于政府依法管理。
4.不动产证券化的国际经验。
(1)香港政府不动产证券化――领汇基金。 领汇基金全称为领汇房地产投资信托基金, 将香港政府拥有的曾属于房委会旗下151个商场（总楼面面积1876万平方尺 ）、178个停车场（ 共约7.9 万个车位） ,并向外聘请专业的管理团队来负责经营。香港特区政府宣布领汇基金此次上市的目的 ,是将政府资产私有化 、提高营运效率 ,同时也给一群有心投资房地产及物业的人士提供一个回报相对稳定的投资渠道 。但由于两名香港公屋居民要求对领汇基金上市进行司法复核 ,由此引发系列司法诉讼 ,领汇基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ,香港终审法院就领汇房地产投资信托基金上市的合法性做出了最后裁决 ,使基金上市的合法性得到了肯定 。上市当天获得19倍超额认购,最终定价在10.30港元的定价区间上限, 集资额约200亿港元; 加上领汇贷款融资的122亿港元, 房委会总计获取收益约320亿港元。
(2)领汇基金不动产证券化的基本内容分析。①形成资产池。 香港房委会置入领汇的物业组合, 包括151个综合零售物业设施及停车场、两个独立零售物业设施及29个独立停车场; 物业总面积96万平方米, 相当于全港零售物业总面积的9.1%; 车位逾7.9万个, 占全港商业车位总数的13.7%。领汇基金将房委会旗下的这些资产形成资产池。②产品设计。领汇是香港的首支REITs产品。 领汇发行的是权益类REITs,对于香港房委会来说, 采用权益类REITs公开上市, 相比较其他发行债券等资产证券化形势而言,募集到的资金更加接近领汇物业的市值, 在领汇物业估值338.02亿港元的背景下, 共募集到320亿港元的现金流, 这说明REITs这一资产证券化形式更适合市场化的资本运作, 实现资产的市值最大化。③领汇投资信托基金属于封闭式基金。 首先, 基金单位持有人不得赎回; 其次, 领汇、策略伙伴和香港房委会在此次发售过程中都有明确的禁售规定; 第三, 领汇基金在香港联席交易所上市, 其价格在一定范围内主要受供求关系的影响确定。领汇的这一设计主要是为了保证首发成功, 使公众投资者容易接受和操作, 同时又减少了投机者恶意炒市的机会。
(3)领汇基金采用spv架构领汇房地产投资信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委会下属的领汇管理有限公司与汇丰机构信托服务( 亚洲) 有限公司签订信托协议, 以香港房委会准备证券化的151项零售物业和停车场设施为基础资产成立领汇基金, 附属香港房委会, 汇丰机构信托服务( 亚洲) 有限公司成为受托人。领汇基金上市募集到资金后, 向香港房委会收购基础资产, 并将资产委托于受托人进行经营管理。这样, 受托人拥有这项基础资产法律上的所有权, 而实际的收益权归领汇基金单位持有人所有。
5.领汇基金对我们的启示
(1)对REITs的理解。通过领汇基金的案例，我们知道，所谓房地产投资信托基金（REITs）就是将商业等物业资产打包上市，然后按照这些不动产的收益（如每年租金、按揭利息等）作为标的，均等地分割成若干份资产出售给投资客。该过程一般都由专业基金公司（或投资机构）开展经营管理，并且定期向投资客派发红利。如果说某某公司上市都是以企业名义出面的话，那么房地产投资信托基金则是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那样分成若干股份出售给投资客，这就是让不动产实现证券化。在当前资金匮乏的形势下，拥有大量物业的开发商一般都愿意通过房地产投资信托基金模式获得现金。作为其他投资客可以通过证券市场的自由买卖获得投资不动产的机会，以便从该公司不动产的租金和增值中获得一定的收益。
(2)REITs相对于其他投资品种具有三个优势。①投资价值相对较高。由于REITs是一种通过发行信托的机构运作，并聘请专业房地产信托管理公司采用高透明度的方式管理房地产项目，具有一定的可靠性。以后随着该房地产项目的不断增值，信托的价值往往会高于原有物业的净资产值。②中小投资客都能涉足。由于中小投资客者没有足够多的资金买下整个建筑物，但可利用房地产投资信托基金形式购买其中部分股权，享受到只有大型房地产商可以持有大型优质物业的权利。③未来投资风险相对较小。由于REITs与证券价格走势的关联性较低，因此受其他投资品种走势的影响较小。在投资组合中如果掺入一定比例的REITs，倒是投资客分散投 资风险的一种有效的方法。
四、集约利用土地资源的路径以及实行不动产证券化的运作程序
1.集约利用土地资源的路径。土地的有限性和不可再生性要求我们集约利用土地资源。必须切实转变思路，着眼于存量挖潜、着眼于结构调整，在已开发的建设用地中注重二次开发和复合利用。这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是保障我国社会经济稳定发展的必然选择，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的基本手段。必须从建设资源节约型城市的角度，统筹人口、产业、基础设施、环境和土地资源等要素的协调发展，走土地集约利用的新路。必须转变观念、开拓思路，以制度创新和科技创新为动力，从提高土地投入产出水平、调整土地利用类型结构、激活存量低效用地、统筹全市土地资源等方面挖掘节约集约利用土地资源的潜力。
(1)加强行政管理, 严格控制城乡建设用地规模和土地供应总量。从行政推动层面，制定整套推进土地资源集约利用的产业政策、价格政策、财税政策和投资政策等，明确推进目标、推进重点和保障措施，落实政府、企业、社会团体和市民的各自责任。要控制住总量 , 限制住增量 , 才能盘活存量 , 提高土地利用的质量。为此 ,首先要严格农用地转为建设用地。除国家重点基础设施建设、线型工程必须占用农地外 , 其他一般工程建设项目、工业企业项目原则上不得在规划范围外单独新占农地 , 而是在开发区、工业小区和城镇用地范围内安排 , 尽量调剂使用闲置土地和低效利用土地。其次，房地产项目、经营性项目原则上只能安排到存量建设用地上 , 通过旧城改造、企业搬迁腾出土地 , 以招标、拍卖等出让方式从市场上取得。政府在部门具体推进节约集约用地政策和措施的实施时，应明晰企业、社会团体和市民节约集约用地的义务和权责，提供有利于企业、社会团体和市民推行节约集约用地的公共服务平台。
(2)充分盘活建设用地的利用潜力、开展土地清查，切实摸清各类用地的规模、分布和利用状况，并在此基础上针对不同情况拟定具体措施，充分盘活各类建设用地的利用潜力。 首先，优先盘活闲置土地。健全闲置土地的动态监管机制和措施，对由于各种原因形成的闲置用地，采取限期开发、调整项目、整理复垦、土地回收等多种途径促进盘活。同时，通过完善土地闲置费收取、加强闲置土地处理的有关办法，加大对闲置土地的处置力度，从制度上防止和减少闲置土地的产生。其次，激活低效土地。从激活零星、低效工业园区用地入手，巩固开发区清理整顿成果，对存量建设用地中的批而未供、已批未用、部分闲置、低效利用等各类土地采取二次开发、主体调整、收购储备等措施进行有效激活。第三稳步有序推进中心村建设。依托产业和基础设施，科学布局农村居住社区，合理安排农村居住点，适当提高新建农民居住点的容积率。加大分散农村居民点的归并整合力度，协调推进原有零星宅基地的置换和复垦。
(3)推进基础设施用地的集约化利用。首先，推进地下市政场站设施的建设。在各类公共活动中心、以及其它城市用地紧张或者景观环境要求较高的地区，结合地面绿地和高层建筑等项目，建设地下或半地下市政设施。推进架空线入地，有条件的逐步实施地下变电站，推进专业线缆沟的使用，结合地面建设绿地、公园和非永久性、非居住、非公共活动建筑等，进一步提高土地资源综合利用效率。结合郊区新城和重点镇建设，推进变电站入地，有针对性地开展建设共同沟的专项研究，努力集约化利用地下空间资源。其次，加大地下空间开发力度，搞好地下空间的综合开发和合理利用。第三，结合重大设施的建设，进行土地的综合开发和利用，使其具有复合式功能。对大型绿地、大型体育、文化、休闲等设施的开发建设，结合相关规划和实际功能需求，倡导综合设置地下商业、娱乐、民防、物资存储等功能；对轨道交通建设，要以枢纽车站为核心，加强周边各类相关设施的互相连通，形成与地上密切衔接，以交通功能为主导，集商业、休闲、民防等功能于一体的地下综合公共活动空间。
2.不动产证券化的运作程序。
(1)发起设立REITs的操作流程
①确认首次发行REITs的目标资产，建立资产池。把不动产证券化的目标即市属国有和集体等各类经营性房地产组成资产池。作为原始权益人，我们对自己拥有的资产进行清理、估算考核,并将这些资产汇聚组合,形成一个资产池。资产池的大小视融资规模而定。②组成SPV实现真实出售。 (SPV即特设信托机构，即统一注册的用于管理区属国有和集体等各类经营性房地产的机构) 我们设立一个独立信托实体――SPV（特设信托机构)，然后与SPV签订买卖合同，将资产池中的资产过户给SPV，并且这一交易必须以真实的交易方式进行。③SPV对不动产进行信用增级。信用增级的方式有三种：一、破产隔离,剔除原始权益人的信用风险对投资收益的影响,提高资产支持证券等级；二、划分优先证券和次级证券,将不动产支持证券进行分类,对优先证券的还本付息先于次级证券,从而降低优先证券的信用风险,提高其信用等级；三、金融担保, SPV向信用级别很高的金融担保公司办理金融担保,如发生违约,由金融担保公司支付到期的证券本息。④选择受托人，与受托人签订REITs信托服务协议 SPV与受托人签订信托协议，以准备证券化的区属国有和集体等各类经营性房地产为基础成立基金。⑤发行证券阶段。SPV邀请信用评级机构对不动产支撑证券进行正式的发行评级,将评级结果向公众报告。由证券承销商负责向投资者销售证券。⑥基金上市募集到资金后,向SPV收取出售价格。SPV从证券承销商处获取证券发行收入,再按照资产买卖合同规定的购买价格,将款项支付给原始权益人，并将资产委托给受托人进行经营管理。⑦清偿本息、对聘用机构付费。我们指定一个资产管理公司或亲自对资产池进行管理,负责收取、记录资产池产生的现金收入,并将这些款项全部存入托管行的收款专用账户,专门用于对SPV(特设信托机构)和投资者的还本付息。
(2)发起设立REITs的建议。①组建REITs工作专门小组，政府部门领导挂帅，明确牵头单位，由相关单位参加。负责REITs的前期调研、政策研究和方案设计等工作。②请国内房地产金融专家就REITs的发起、设计、模式等讲解专业知识。③上门考察学习国内已有的REITs基金运作思路。④建议对市属经营性房地产进行清产核资，寻找符合REITs要求（年租金收入一般为资产价格的8%）的经营性房地产。⑤初步确定发起人及其进入REITs的资产，并委托相关中介机构对目标资产的产权、收益等提出初步论证意见。⑥起草详细的REITs基金组建方案，提交相关的信托公司和专家进行咨询论证。
参考文献：
[1]郭琳等:天津城市土地利用与交通可持续发展对策研究[J].天津师范大学学报, 2004, (3)
不动产资产管理的意义范文第5篇
一、建立风险规避机制
对保险资金运用风险监管的关键在于其内部风险监管机制的形成和公司内部证券投资人才的培育。从国外的发展经验来看，保险资金投资渠道的多样化，是建立在一整套成熟的保费运用管理和风险规避机制上的，这一机制主要体现在以下几方面：
1、建立健全风险评估机制，对不同风险的投资工具的比例加以限制
从投资的三大要素即安全性、流动性和收益性来看，保险公司更强调资金运用的安全性。因此，准确把握各投资工具的风险大小对保费的投资是至关重要的。许多国家的保险监管机构并不是完全放开对保险资金运用领域的控制，也存在一些保费禁止和限入的投资领域和行业。
2、在保险公司内部建立完整的风险投资监控体系
保险公司内部风险监控机制的建立，将决定保险资金的入市深度。建立科学投资决策制度，一方面可以使投资决策程序化和规范化，投资决策一般应由投资管理委员会研究决定，按程序进行；另一方面可以使投资决策建立在专家和专业机构确定的投资风险评估和现金流量的基础之上，同时对资金调度、投资策略、资产分配、资产管理采取专业化管理。比如，对投保报单，可分为一般账户和特别账户分别收纳和管理不同类型保单的现金流入，根据保险给付情况决定的投资期限长短、公司偿付能力和风险承受力的不同安排相应的投资策略和投资组合，并根据市场状况适时调整资本结构。
3、建立健全科学的监管制度，加强对保险投资行为的监管
保险公司的偿付能力是保监会最重要的监管目标。从国外情况来看，保险监管层对保险资金运用的监管也主要从定期检查其偿付能力来间接控制，通常不具体规定保险资金的投资方式和投资比例。因此，根据险种偿付风险大小的不同，科学规定不同的偿付能力标准，增强监管标准的可操作性，是风险控制最基础的工作。
除实施保监会定期和临时性检查制度外，英国保险业实施的指定精算师监管方式，发挥精算师对保险公司的监管作用，对风险控制也很有意义。另外还可通过独立的保险公司资产评估机构，对保险公司的资产状况给出评价，这一方面能够使信息更加公开化，便于监管层精简职能，更公正地监管保险公司；另一方面也方便消费者对保险公司进行选择，客观上对保险公司形成第三方约束。
二、保险资金运用风险的宏观监管
保险人的偿付能力是投保人利益的坚实后盾，而资金运用的失误不仅会影响保险公司的偿付能力，更可能会引发整个社会的动荡，给社会经济运行造成极为严重的后果，因此各国监管部门对保险资金极为重视。国家对保险资金运用监管主要从投资渠道、资金运用比例、资产负债匹配等几个方面来实行。
1、资产负债匹配的管理
资产负债管理是在利率自由化之后应对利率风险的一种风险管理办法。20世纪80年代后期，美、日等保险业发达国家的数家大型保险公司因为利率风险管理不当出现了破产的情况，发展利率风险的管理工具成为重要的课题,资产负债管理办法得以产生和发展。
资产负债管理是从公司整体出发，通过分析资产和负债的风险偏好，制订适当的资金运用策略，资产配置必须和负债配置相一致，对资金运用效果的评定业不再是简单的投资收益率，而是考察资金的收益与所承受的负债（风险）的匹配情况。如果资金的较高收益是由于承受了更高的风险所取得，那么这种资金运用的效果并不好；如果较低的收益以非常低的风险所取得，资金运用的效果反而非常好。
2、金融衍生工具运用的管理
金融衍生工具是以现有的金融产品为基础，它既是规避风险的方法又可以作为投机的工具。虽然许多国家允许寿险公司参与金融衍生工具的交易，但鉴于它的高风险性，规定只能以套期保值为前提，禁止进行套利等投机易。一些国家如日本、法国。瑞士等严禁寿险公司将责任准备金运用于任何形式的金融衍生工具。
3、保险资金运用渠道的监管
为了保证保险资金运用的安全，各国的保险监管部门一般通过立法，对保险资金运用渠道进行限制。韩国对保险资金运用的管制分限定渠道和限定禁止两种方式，前者指的是保险资金运用的渠道必须在监管部门列明的范围之内；后者指的是保险资金不得投资于列明的禁止领域内，如禁止资金运用的领域有：对所属集团企业的投资管制、禁止提供担保和债务保证等。
4、保险资金运用比例的监管
运用比例的限制包括投资于某种形式资产的最高比例限制和对某一项资产投资的最高比例限制两种。由于各国（地区）的投资工具不同，证券市场发展程度存在差异，各国监管部门规定的各项运用比例各有不
同。
另外，在对证券投资的管理上，美国将证券分为六级，第六级的风险最大，保险公司对第四至第六级证券的持有量不得超过其全部证券持有量的10％，对于第五和第六级证券的持有量不得超过全部证券持有量的3％，对于第六级证券的持有量不得超过全部证券持有量的1％。
三、保险资金运用风险的微观管理
这里所指的“微观管理”主要是保险市场的主体—保险机构对资金运用风险的管理。保险机构对资金运用风险的管理分为四个步骤，即制定策略、资产分配、组合管理和资产管理。保险机构在资金运用风险管理的作用是，确定自身资金的风险偏好，制定资金运用策略，并根据策略分配资产，其难点在于增加投资回报和降低投资风险的博弈。
1、资产管理
从国际上看，保险公司的资金运用模式主要有三种，投资部模式、第三方投资管理公司模式、保险资产管理公司模式。统计资料显示，在当今世界500强中的34家股份制保险公司中，有80％以上的公司采取保险资产管理公司的模式对保险资金进行运作。国际保险业几十年乃至上百年的发展经验表明：第一，采取投资部模式对保险资产管理的专业化水准和市场竞争能力的提高构成了较大的限制；第二，采取完全依靠第三方投资管理公司模式很难有效控制保险资金的委托风险；第三，保险资产管理公司模式有效增强了保险资产管理的经营管理能力，提高保险资金的运用效率，有效降低了保险资金的运用风险。但这种模式对保险机构的资金实力提出了很高的要求。
2、资产分配
保险机构在确定了整体的资金运用策略和对每种产品的投资策略后，将资产在不同的渠道如股票、债券、不动产等进行合理的分配。保险机构要根据国家的相关法律法规，明确相关的投资比例和投资限制，根据自身的经济实力，进行资金运用渠道的选择和资金的分配。
3、投资组合管理
保险机构通过审查市场上所提供的所有投资品种，选择合适的投资资产组合，使得资金运用与保险公司得负债在期限结构、利率结构。收益率方面相互匹配。投资组合得目的是通过投资多样化降低投资项目的非系统风险。
如债券是保险资金运用的主要方式之一，债券的风险相对较小，但仍会面临利率风险、流动性风险、再投资风险等，其中利率风险是债券投资的最常见也是最严重的风险之一。市场利率上升，将导致债券的市值下降，从而降低保险机构的收益，但此时投资收益率高，再投资风险低；市场利率下降时情况相反。
4、制定合理的资金运用策略
不动产资产管理的意义范文第6篇
关键词：高校管理；固定资产；管理制度；方法体系
一、高校固定资产管理制度简述
在现代高等教育体系中，固定资产始终发挥着关键作用，是支持高校教学与科研的重要载体，其管理成效的好坏与高等教育事业发展质量密切相关。随着高校固定资产管理要求的不断提高，相应的管理制度也应有所完善与创新，使其准确反映固定资产现实状况，确保固定资产使用管理规范化、制度化、科学化。近年来，国家教育主管部门高度重视高校固定资产管理制度的创新与应用，在法律法规、标准约束、效果评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为广大高校高质量构建固定资产管理制度体系提供了基本遵循与方向引导，在固定资产集中管理领域取得了令人瞩目的现实成就，积累了丰富而宝贵的实践经验，初步实现了固定资产资源的优化配置。同时，广大高校同样在创新固定资产管理制度，强化固定资产管理制度贯彻执行等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，最大限度降低了固定资产的有形和无形损耗，挖掘了固定资产的实际价值，推动了高校固定资产使用效益、经济效益和社会效益的有机统一。尽管如此，受主客观等多方面要素的影响，当前高校固定资产管理制度体系中依旧存在诸多短板，阻碍着实际管理效能的优化提升，必须给予高度重视。上述背景下，深入探讨高校固定资产管理制度体系的构建问题，具有极为深刻的现实意义。
二、高校固定资产管理制度现状及存在问题分析
1.缺乏固定资产管理主体理念，约束性不足约束性是高校固定资产管理制度的重要特征，只有具备约束性的制度体系，才能在实践中发挥价值作用，确保各项工作责任的落实。纵观当前高校固定资产管理制度实际，普遍存在着制度体系约束性缺失、导向价值不明确等共性问题，无法在成本核算、维护管理、采购入账等方面发挥应用作用，阻碍着固定资产管理效果的优化改进。由于部分固定资产管理制度约束效果不明显，无法从宏观层面将固定资产管理的目标任务、方法措施、预期效果等进行严格界定，久而久之使资产处置流程、资产划转流程、资产入库流程等形同虚设，执行过程流于形式。
2.固定资产管理制度贯彻执行氛围不佳在高校固定资产管理中，涉及高校内部多个部门、多个院系、多个教学与科研环节等，其中包含的不确定性因素较多，部分因素具有显著的隐性化特征，若辨识与防控不当，极易导致固定资产管理水平低下。现状表明，部分高校在固定资产管理制度推行贯彻执行中，缺乏系统宣传，未能形成良好的固定资产管理发展格局，甚至有的教职工对固定资产配置标准、验收标准、赔偿标准等极为生疏，对待固定资产管理持漠视态度，不能够充分认知固定资产管理的全方位价值，严重降低了管理质量。此外，固定资产购置计划缺乏目的性，盲目购置、重复购置等问题不同程度存在。
3.信息化程度较低，固定资产管理手段单一现代科学技术的快速发展，为高校固定资产管理制度体系的构建提供了更为丰富的技术手段，使固定资产管理人员在工具与方法选择方面具备了更为灵活的选择空间，使得传统模式下难以完成的固定资产管理任务具备了更大的可行性。从当前现状来看，部分高校未能积极引进现代信息技术，在固定资产管理方面的软硬件建设程度较低，管理软件与系统不完善，更多情况下侧重于静态信息管理，无法对固定资产相关数据信息进行共享，无法实现动态化、实时化监控，固定资产录入及统计工作受限，账目核对工作更是举步维艰。
三、高校固定资产管理制度体系的构建路径探讨
1.强化高校固定资产管理制度化意识制度的关键在于执行，任何背离了这一核心要义的制度均将丧失生命力。在高等教育规模不断扩大背景下，高校固定资产管理需求持续旺盛，固定资产类型趋于丰富化、高端化、整体化，只有始终强化制度化意识，才能使固定资产管理制度永葆生命与活力。应结合高校固定资产管理的具体任务，以制度化的形式将固定资产管理的工作目标、职责权限、方法要求等固定下来，使固定资产配置、验收、搬迁、赔偿等更具约束性，使固定资产管理制度始终服务于高校行政、科研、教学、后勤等。高校内部各单位应摒弃传统保守陈旧的思维理念，突破僵化固化行为模式，做到既看“账本资产”，又看“实际资本”，真正将固定资产管理制度的执行作为教学之基、科研之本。
2.完善固定资产管理机构，明确工作职责为加强固定资产统一协调管理，高校应设立相应的管理机构，比如固定资产管理与监督委员会。该机构的主要负责人应由高校主要校领导担任，统一领导全校固定资产管理工作，对高校固定资产管理的重大事项进行研究，提出决策建议，供校务会议、校常委会议进行决策。固定资产管理机构的职责应包括：根据《教育部直属高等学校国有资产管理暂行办法》等国家有关固定资产管理的政策和法规，研究制定高校固定资产管理规章制度；布置、监督、检查、指导高校固定资产管理各项工作；规划高校资产配置，提出全校固定资产优化配置和使用权界定工作意见，审核高校有关资产管理、资产使用的配置计划；根据授权权限，对高校固定资产的处置进行审核，报校务会议、校党委常委会议审批；研究高校固定资产管理工作中的其他事项。
3.引进信息化技术，丰富固定资产管理手段与载体当今社会是信息化社会，处于信息化社会中的高校固定资产管理更具时代特征，应利用现代信息化技术，将信息化理念融入固定资产管理制度体系构建全过程，搭建基于现代计算机技术与通信技术的固定资产管理信息系统平台，将固定资产管理工作任务与要求等嵌入平台之中，促进固定资产管理现代化、规范化。依托现代信息化技术，采用灵活多变的手段与方式，利用校内微信公众号、宣传媒介等载体，及时更新固定资产管理制度体系的相关约定及调整变化情况，在高校内部营造浓厚的制度执行与落实氛围，以潜移默化的方式将现代化固定资产管理理念进行深度融合。同时，基于信息化技术平台，可在高校各部门、各院系之间实现固定资产管理数据信息的互联互通互享，确保固定资产录入与统计数据的准确性。
不动产资产管理的意义范文第7篇
一、保险资产管理公司对保险业发展的意义
2003年保监会工作会议传出重要消息，鼓励支持有条件的保险公司成立保险资产管理公司，国内众多保险公司纷纷响应。此举是对业界呼吁多年的改革现有保险资金运用体制的实质性推动，对解决当前困扰保险业的诸多问题是一项重大利好，对于加快保险业发展、提升保险业在金融业乃至整个国民经济中的地位具有重大意义。
1.在产、寿险分业的基础上，将投资这一保险经营的重要环节实施专业化经营，对于改善保险公司偿付能力指标、进一步提升专业化管理水平具有现实意义，并因此改善保险业的监管环境。
2.有利于保险公司加强对投资风险的严格控制。保险公司作为从事风险经营的企业，面临资产风险、产品定价风险、利率风险及其它政治、法律、技术等各类风险，不同风险的特点和管控模式各不相同，成立专业资产管理公司，有利于从法人治理、内控机制等方面对于资产风险进行严格控制，防止保险投资的过度风险。
3.成立专业公司，建立起不同法人之间的资金防火墙，有利于加强资金安全，最大限度地减小不同风险之间的相互影响。
4.专业资产管理公司，除了接受母公司保险资金的委托管理之外，还可以凭借其强大的资金实力和投资管理能力，接受社会保障基金、慈善福利基金等机构和个人的资产委托管理，从而大大增强保险集团的资金实力，对于提升保险公司的声誉和地位，提高偿付能力有深远的意义。国际上大型保险集团的受托管理资产规模都相当大，如AXA保险集团2001年拥有保险资产4000亿欧元，其受托管理资产达到5096亿欧元。
5.从长远看，成立保险资产管理公司，拓宽投资渠道，有利于尽快提高保险业在国民经济中的地位和影响力。在西方发达国家资本市场上，保险资金都扮演着极其重要的角色，如美国资本市场，保险资金占总资金量的20％以上，日本则占到40％以上。
二、保险资产管理公司的设立门槛和业务范围
根据保险资产管理公司的法律地位，保险资产管理公司的组织形式宜采取有限责任公司形式，主要股东为相关保险公司，还可以吸收1～2家内资或外资的证券公司、信托投资公司作为战略股东，提供相关技术保障。
关于资本规范，最低门槛宜设10亿元。保险资产管理公司作为以受托管理资产为主要业务的法人实体，由于受托管理的保险资产规模都相当大，因此，对其自有资本应有较高要求。设置这一门槛意味着自有资本在20亿元以下的保险公司就不具备设立资产管理公司的条件，有利于从源头加强监控，规范资产管理公司的运作。
关于业务范围，现行《保险法》对保险投资的限制仍然很严格，成立资产管理公司最重要的就是要突破现有业务范围和业务模式。保险资产管理公司可以从事以下几类业务：
1.资产业务。除现有保险公司可以从事的投资业务之外，还应逐步放开实业投资及其它金融投资业务。
（1）直接投资。包括股票投资和股权投资。放开股票投资，可以充分发挥巨额保险资金在股票市场上的“定海神针”的作用，监管机构对股票投资总额及单个股票投资比例进行限制，防止过度风险。允许保险资产管理公司对有发展潜力的国有企业进行收购、兼并和重组，对国有资产战略性重组本身是一种重大支持，同时也使保险资产享受重组带来的增值收益。
（2）基础设施项目投资。伴随我国经济长期稳定增长，道路交通、市政、环保等基础设施建设相当活跃，这些项目具有回报稳定、收益期限长、投资风险小的特点，保险资金投入这些项目，可以获得长期稳定的收益，有效解决负债和资产期限严重不匹配的问题。
（3）金融租赁业务。我国居民消费结构升级，购置不动产和汽车等大件商品日益成为消费主流，公司完全可以凭借保险业务所掌握的大量客户资源，在严格控制风险的前提下，从事这类融资租赁业务。
（4）收购及处理金融业不良资产。保险业由于历史原因也积累了大量不良资产，受托管理资产中也包含此类不良资产，公司可以通过债务重组、资产置换、转让、债转股、资产证券化等各种手段处理不良资产，积累一定经验后，还可以主动去收购和处置银行、证券等行业的不良资产，提供增值服务。
（5）外汇交易和境外投资。大型保险公司都有一定数量外汇，随着国际政治、经济的动荡，汇率风险随之增大，应允许公司开展外汇套期保值业务，锁定汇率风险；允许购买高信用等级的外国政府债券；随着我国人世之后与国外保险市场对等开放，还应允许有实力的公司打人国际保险市场，甚至到国外资本市场购并国外同业。
2.负债（信托）业务。保险资产管理公司资产业务逐步放开之后，公司运作人资金的投资管理能力将会在实际操作中不断增强，应允许公司面向社会接受资产委托管理，可以接受社会保障基金、慈善福利基金及其他机构的委托资产管理。另外，还应允许公司根据需要发行金融债券，扩展公司的资金来源渠道。
3.中间业务。利用公司所掌握的强大的投资信息网络和人才优势，广泛开展中介业务，如开展投资、财务及法律咨询、项目融资、资产及项目评估。
对以上资产、负债和中间业务应根据保险资产管理公司投资能力和管理水平的提高采取初步放开的方式。随着我国保险资产每年以30％以上的速度增长，必将快速提高保险资产在资本市场乃至整个国民经济中的地位，对提高保险公司偿付能力也会起到至关重要的作用。
三、组织运作模式和风险控制体系
保险公司是专业经营风险的企业，保险资产是公司应对各种赔付和给付的资金保障，资金的安全性是第一位的。随着保险资产管理公司业务范围的扩大，如何建立和完善风险控制体系就显得尤为重要，要在法人治理、内控制度和资产负债管理等三个方面加强公司的风险控制体系。
1.法人治理结构完善的法人治理结构，即建立股东会、董事会、监事会和经理层相互制衡机制。一是股权结构优化，以保险公司为主，吸收具有丰富的证券投资和项目投资管理经验的证券或信托投资公司作为战略股东，有利于吸收它们的管理制度和技术、方法，高起点打造公司资产管理能力。二是加强董事会治理，设计合理的董事会结构，即优化董事会成员的专业结构、年龄结构、人数结构，以保证充分行使董事会的职能，保证决策的合理化及监控的有效性。从专业结构上看，要有一定数量的精算专家、财务审计专家、投资管理专家。三是完善董事会的工作机制，如建立重大决策委员会制度、引入董事违章追溯制度等，以保证董事会决策的科学性。四是建立完善的经理层薪酬激励和制约机制。薪酬激励机制要长短期结合，在一般年薪中加入一定比例的股权或股票期权激励，使经理人注重公司的发展的连续性，避免短期行为；同时，还要建立经理层的硬性约束机制，要设定一个解聘经理人员的明确标准，对达不到标准的经理人员要毫不留情的予以免职。
2.投资管理体系和内控机制保险资金的运用面临着许多风险：利率风险、道德风险、操作失误、市场风险、信用风险等。为提高自身的竞争能力，保险公司必须高度重视资金运用的各种风险，建立安全有效的投资组织管理体系和内控机制。
保险投资管理体系的建立，主要体现在投资的前后台分开。为了有效的防范风险，前台投资操作部门应该与后台投资绩效评估与风险监控部门严格独立开来。前后台的分工，在风险控制上应该体现在事先预防、事中监控、事后监督上。事先预防是指前后台部门在公司总经理的领导下共订投资规则；事中监控就是后台对前台操作进行实时监控，动态掌握情况；事后监督要求后台监控部门组织定期检查，以防止违反投资政策的行为发生。
健全有效的内控机制，主要体现在：（1）资金要集中管理、统一使用。下属部门按核定限额留足周转金后备，其余资金应全部上划到公司，做到集中管理、统一使用，减少风险产生的环节，实现资金的专业化运作，提高资金使用效率。（2）严格授权、顺序递进、权责统一。在投资管理过程中，严格按额度大小，明确决策和使用权限。决策要自上而下、计划和执行应自下而上，权责清晰、责任明确，每一层级都要对权限内的决策和使用结果负责。（3）分工配合、互相制约。业务部门和岗位设置应权责分明、互相牵制，并通过切实可行的互相制衡措施来消除内部控制中的盲点，形成一个有机的整体。（4）建立健全各项业务管理制度。制度的缺位必然带来许多实际操作中的问题，进而滋生风险。因此，必须建立各项业务管理制度，如资金划拨管理制度、集中交易管理制度、账户管理制度、会计核算管理制度等等，使各环节的操作程序化、规范化。
3.建立资产负债管理体系，全面控制投资业务风险
不动产资产管理的意义范文第8篇
固定资产具有价值大、耗资多、使用年限长等特点，其相关税负在企业整体税负中占有较大的比重，因此，如何切实有效提升固定资产管理技巧，对减少企业财务风险，优化资产盈利结构，实现企业经济效益最大化具有重要的现实意义。本文围绕固定资产管理流程，深刻剖析了固定资产管理技巧对企业节税的影响，以供企业决策者参考。
一、固定资产取得方式选择对企业节税的影响
固定资产是企业生产经营的物质技术基础，企业可以通过多种途径取得固定资产，不同的取得方式有不同的税法政策，对企业税负影响很大，所以企业应根据自身经营需求选择不同的取得方式。
1.自建固定资产筹资方式选择对企业节税的影响
企业在自行建造固定资产时，往往由于自有资金不足而需要向外部筹资。外部筹资一般有两种方式，即负债筹资和权益筹资。首先，税法规定负债筹资的固定资产发生借款利息支出，在符合资本化条件的情况下，应计入固定资产原始帐面价值，其余部分均作期间费用，允许在税前扣除。由此可见，因借款而发生的利息支出无论是资本化还是费用化，最终均可在应纳税所得额中扣除，从而减轻企业税负。但税法规定权益筹资方式发生的企业支付股息、红利均不能计入成本，只能在企业税后利润中列支。因此，企业最好是选择负债筹资方式进行固定资产筹资，从而达到节税的目的。
2.租入固定资产租赁方式选择对企业节税的影响
企业在租赁固定资产时，要涉及到对租赁方式的选择，不同的方式租入固定资产，会为企业带来不同的税负。目前主要有融资租赁和经营租赁两种租赁方式，首先融资租赁可以迅速获得所需资产，企业支付的手续费以及安装交付使用后支付的利息等均可在支付时直接扣除，虽然融资租赁发生的租赁费不得直接扣除，但融资租入固定资产按规定提取折旧费用并在税前扣除，这就在很大程度上减少了企业所得税。以经营租赁方式取得固定资产的，根据《企业所得税扣除办法》规定，纳税人以其符合独立纳税交易原则的租金可根据受益时间均匀扣除，这就给企业集团留下了很大的节税空间，尤其是在关联双方适用率有明显差别的情况下，同一利益集团内部不同纳税主体之间开展经营租赁，使得利润从税率相对较高的一方转入相对较低的一方，从而节约了整个企业集团的纳税支出。因此，由于两种租赁方式在税收处理上不尽相同，若双方是非关联企业，应以融资租赁方式租入固定资产，若双方是关联企业，则应以经营租赁方式租入固定资产。
3.非货币性资产交易取得固定资产方式对企业节税的影响
随着经济的发展，非货币性资产交易越来越多，通过主要采用直接出售和“以物易物”两种方式进行。首先根据税法规定直接出售不动产的话，需缴纳一笔营业税，因不动产金额一般较大，故影响的税金也较大。但采用“以物易物”则要合算的多，税法规定支付补价的一方，不需要缴纳税金，若换出资产的评估价较大，可以收到一定的补价，虽然收到补价作为企业的收益需交所得税，但缴纳的税金也要比单纯清理固定资产少，因为一般情况下，企业资产的评估价与其对外清理的市价是相差无几的，也即企业正常处理固定资产取得的收益而缴纳的所得税基本是一个即定数。因此，为减少企业开支，企业最好是选择“以物易物”方式进行非货币性资产交易。
二、固定资产折旧方法选择对节税的影响
固定资产折旧作为成本、费用的重要组成部分，有着“税收挡板”的效用，根据财政部、国家税务总局《关于完善固定资产加速折旧企业所得税的通知》规定，在符合国家税法规定范围内的企业可灵活采用固定资产折旧方法实行合理节税。因此，符合条件的企业在利用固定资产折旧方法选择进行节税时，要重点考虑下几个方面的问题。
1.考虑未来盈利情况选择合适的折旧方法
符合条件的企业如果预测企业未来的盈利情况是由亏损逐渐转为盈利，也就是说企业在开始生产之初，由于受市场、技术等各种因素影响，前几年会出现亏损，以后会慢慢盈利，则在选择折旧方法时，就不应选择加速折旧法，而应选择平均年限法，这样在盈利期间可以多提折旧，减少应纳税所得额，从而达到节税的效果。
2.考虑通货膨胀因素选择合适的折旧方法
根据企业会计准则规定，固定资产应当按照历史成本进行初始计量。因此，如果存在通货膨胀，则企业按成本收回的实际购买力无疑已大大贬值，无法按现行的市价进行固定资产简单再生的重置。在这种情况下，企业采用加速折旧法，既可以使企业加快投资的回收速度，又可以使企业的折旧速度加快，有利于前期的折旧成本获得更多的税收利益。可见，通货膨胀的存在对企业并非总是不利的，企业可以通过采用加速折旧法的选择有效地利用通货膨胀，使企业获得“节税”效应。
3.考虑资金时间价值因素选择合适的折旧方法
从表面上看，在固定资产价值固定的情况下，无论企业采用什么折旧方法，也无论折旧年限多长，计算提取的折旧总额是一致的。但是，由于资金会随着时间的推移而增值，不同时间点上的同一单位资金的价值含金量是不等的。这样一来，企业在比较各种不同的折旧方法所带来的税收收益时，就要考虑时间价值因素，需要采用动态的方法来分析，先将企业在折旧时按年限内计算按当时资本市场的利率进行贴现后，计算出各种折旧方法下在规定折旧年限内计算提取的折旧费用的现值总和及税收抵税额现值总和，再比较各种折旧法下的折旧现值总和及税收抵税额现值总和，在不违背税法的前提下，选择能给企业带来最大税收抵税现值的折旧方法来计提固定资产折旧。
三、固定资产后续支出选择对节税的影响
企业所得税法明文规定，只要修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上，且修理后固定资产尚可使用年限延长2年以上的，该项大修理支出可按照固定资产尚可使用年限分期摊销，即予资本化，否则应予费用化，因此固定资产后续支出选择重点把握三个方面问题。
1.把握好时间节点
企业所得税法规定：企业所得税按纳税年度计算，纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。通常情况、企业大修理时间会比较长，我们可以通过制定大修理的时间节点，即将大修理期限跨越两个公历年度，使得每个公历年度大修理支出金额小于取得固定资产计税基础50%以下，这样，该项修理支出就可以直接费用化，达到节税目的。
2.把握好职业判断
大修理支出达到资本化的另一条件是“修理后固定资产尚可使用年限延长2年以上”。会计人员应从“谨慎性”原则考虑固定资产的后续使用年限，如果一旦达不到2年以上，则所发生的大修理支出即可费用化处理。财政部的一项会计准则和38项企业会计具体准则中多次提到职业判断，因此作为财务人员，应当谨慎运用、合理运用、避免滥用。