新土地管理法土地征收流程
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新土地管理法土地征收流程范文第1篇
2012年11月18日，党的十隆重举行。总书记在报告中提出“全面建成小康社会和全面深化改革开放的目标”，其中指出“加快建立生态文明制度，健全国土空间开发、资源节约、生态环境保护的体制机制，推动形成人与自然和谐发展现代化建设的新格局”。这为我们国土资源管理部门提出了新任务、新要求和新思路，而作为国土资源管理的重要组成部分――国土资源执法监察工作又该如何开展呢？下面笔者以怀化市鹤城区为例，结合本区实际，对在新形势下如何加强全区国土资源执法监察工作提出几点思考和建议。
鹤城区国土资源执法监察的现状及
存在的问题
执法环境不佳。鹤城区社会经济加速发展的同时，城市化进程日益加快，对土地的需求也随之加大。受一些地方政府盲目追求GDP、财政收入与吸引外资的影响，以及片面的政绩观，一些领导干部不能正确处理依法办事与发展经济的关系，一味地追求经济的快速发展，不注重国土资源的依法和合理利用，甚至个别领导还要求国土等职能部门转变管理观念，强化服务，在资源保障上无原则地开“绿灯”；在形成国土资源违法事实后，还往往给国土资源部门的正常执法工作设置障碍，替违法违纪者开脱。这样一来，在群众中造成不良影响，并带动了法制观念不强的群众违法用地。
村民违法占地建房现象愈演愈烈。现行的《土地管理法》对非农建设占用耕地的审批权力高度集中，农民建房受地形、经济、区位等条件限制，确实需要占用耕地的，不论数量多少都必须报市级以上人民政府审批。由于受规划、用地指标等因素影响，村民申报的个人建房用地不一定能得到批准。报批程序繁锁，报批时间过长，往往不能在短时间内得到批复，客观上为农民违法占用耕地设置了法律障碍。另一方面，现行的征地体制中，对被征地农民的补偿过低，无法保障失地农民的长远生活，《土地管理法实施条例》规定，在征地过程中对补偿标准有争议的， 由县级人民政府协调； 协调不成的， 由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。可见， 市、县人民政府既是土地征收者， 又是补偿标准的批准者， 更是争议的协调者， 集运动员、裁判员于一身， 法律赋予如此权力， 本身就无法保障土地被征收者的利益。而对土地征收行为不服， 相关法律法规至今也没有赋予被征收者相应的救济权。
法律保障欠缺，执法效能低下。国土资源执法监察部门受法律限制影响，客观上难以提高执法效能。根据《土地管理法》第八十三条规定，国土资源执法部门对土地违法行为只有制止权，没有强制执行权；要对违法建筑拆除或对违法用地恢复，只能找法院执行。一般情况，法院会以各种理由拒收或是推脱移送的土地违法案件；即便是受理，在申请和法院执行过程中，一般的土地违法案件查处起来至少要三个月，多则半年甚至一年。如此一来，违法建筑基本已建成，结果往往是收了罚款结案了事，在一定程度上使土地违法行为人产生了只要交了罚款就算代替办理合法手续的错误观念，国土执法效能长期处于低下状态。
执法力量不足，人员素质有待提高。目前鹤城国土资源执法监察大队共有在职执法人员18人，人均需承担土地执法面积约40平方公里，无法满足国土资源管理对国土执法监察工作的需求；且经费短缺、装备落后，真正具有从事行政执法应具备的法律知识、业务素质精湛的执法人员不多；再加上一年一度的土地矿产卫片执法检查工作没有充足的专业性人才做技术保障，致使执法监察工作长期处于被动和疲于应付的局面，执法人员不能严格落实土地动态巡查制度，对土地违法行为不能及时发现、及时制止。
强化国土资源执法监察的对策及建议
建立联合查处机制、强化联合执法、落实辖区责任制是搞好国土执法监察工作的根本。土地的违法成本低，查处成本高，单靠国土资源执法监察部门一家单兵作战很难执法到位。要改变这一状况的主要措施就是建立政府牵头，各职能部门分工参与的联合查处机制，建立和完善国土资源管理部门与上级执法监察部门以及公、检、法、纪检、监察、司法机关联合办案的协调机制，强化联合执法，充分发挥属地管理的作用，落实辖区责任制，在当地政府的统一调度和指挥下，根据各自职能，通力配合，形成合力，确保违法用地及时、全面、有效地查处执行到位。
严执法、强素质、抓队伍是搞好国土执法监察工作的保障。国土资源执法监察工作需要人去落实和执行，人的各方面素质高低决定着执法的水平高低。执法监察人员除了要熟悉国土资源管理有关的法律、法规知识外，还要掌握与之相关的其他法律、法规与政策，如民法、刑法、行政处罚法、行政诉讼法、森林法等等。除了掌握相应的理论知识之外，还应具备执法监察的各项业务技能，具有较高的语言表达能力、写作能力和电脑操作技能，具有独立解决问题以及与相关部门协同工作的能力。
抓好年度土地矿产卫片执法检查工作是国土执法监察工作的重点。自2009年度土地矿产卫片执法检查工作在全国范围开展以来，鹤城区土地矿产卫片执法检查工作在各乡镇和有关部门的努力和配合下，连续三年顺利通过国土资源部和省国土资源厅的验收，实现了“零约谈”、“零通报”、“零问责”的目标。但同时，鹤城区违法占用耕地现象依然存在“面积大，比例高”，被约谈和问责的风险也很大；加之土地卫片 “6.30”补办用地手续和拆除复垦的整改政策被取消，国土资源“一张图”管理手段的不断细化和完善，致使卫片执法检查工作的挑战和压力越来越明显，形势越来越严峻。
建立国土资源批前监管监察系统是满足当前国土资源管理信息化的基本要求。设置批前监察系统的目的在于“堵、疏”结合，防止各类违法用地未经执法检查即合法化，有着从源头上遏制违法、加快查处进度、引导依法用地、规范行政审批、促进批后管理等作用。通过开展网上批前监察，利用GIS技术辅助建立批前执法监察机制，不但及时发现问题，规范行政审批，也为批后监管提供便利，而且可及时把握土地违法案件的发展与变化动态，为执法监察管理提供高效和科学的服务。系统将与国土资源批后跟踪监管、日常防范监管（动态巡查、卫片执法、群众举报、上级交办、媒体披露、部门移送等多种案源发现渠道）有机结合，实现全方位防范国土资源违法行为发生的立体监察网络，实现“全员”、“全程”、“立体”的土地执法监管新机制，使国土资源执法监察达到程序流程化、日常管理规范化。
新土地管理法土地征收流程范文第2篇
【关键词】：土地使用权转让；计税价值；评析
【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。
一、土地使用权转让概念内涵及程序
1.1土地使用权转让的法定特定涵义。
出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。
1.2土地使用权转让特定概念的例外。
1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。
1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。
1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。
1.3集体划拨土地使用权的转让。
1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。
1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。
1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。
二、对应土地使用权转让程序的计税依据
2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。
根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。
2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。
根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。
2.3集体土地使用权转让中的计税依据。
集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。
三、结论。
在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。
参考文献
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新土地管理法土地征收流程范文第3篇
关键词：农地征用制度 补偿机制 土地产权
中图分类号：F301 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）11-045-03
在我国，农地征用制度是指国家出于公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地转变为国家所有的一种制度安排。我国现行的农地征用补偿制度产生于计划经济时期，在当时的历史条件下，对于保障国家经济建设，加快工业化和城市化，起了巨大的作用，农民也作出了巨大的贡献。虽然后来也进行过几次修订，补偿金额有所提高，但总体上还是以原土地农业产值的倍数加以补偿，不能适应市场经济的发展要求。最明显的改革措施是2004年11月13日的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的相关内容，它肯定了土地对农民的社会保障功能。提高了土地补偿标准。承认了农民的土地财产权，确保土地补偿费主要用于被征地的农户。对征地补偿方式进行了重大改革，确定了农业生产、重新择业、入股分红等三种农民安置方式。这对于缓解当前土地征收中存在的矛盾，平衡政府、用地单位与农民之间的关系，具有非常重要的意义。综观我国农地征用领域的机制，全面的农地产权权属与征用程序及流程、各级政府在征地中的职责及公平正义准则、县乡村三级协调分工及利益分配机理到农民在征地中的责权利规定等，均没有实现科学、合理、清晰、明确的运作。特别是城镇化进程中的征地补偿标准又低于其他性质的征地补偿标准，存在的明显弊端或隐性问题长期没有得到彻底解决。
一、国家垄断土地一级市场使征地长期在政府行政强制色彩中运行
中国宪法和《土地管理方法》规定，国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征用。但一方面没有明确界定什么是“公共利益”，也未清晰阐述“公共利益”的含义和范畴，对公共利益的规定过于笼统，导致实际操作过程中“公共利益”被轻易地扩大化。地方政府在土地征用运作实践中，除国家公益性、重点建设或服务项目按照“公共利益”要求进行征地外，包括企业用地等其他范围的用地，凡涉及占用集体土地的，也一股脑儿地行使国家征地权和公权力。甚至不少的地方政府追求短期经济效应或眼前经济利益而通过农地征用大搞经济开发，乐此不疲地进行权利寻租行为。另一方面，这样的法律规定事实上从法律的角度明确和保障了国家对农村集体土地征用的最终处置权，有关政府部门实际上严格管制着土地的征用，任何单位用地均必须到政府部门办理严格的审批手续。而当被征用土地的用途、价格和去向在真正的被征用土地使用主体被边缘化而被省、市、县、乡政府与新的用地主体协商确定后，土地征用就根本不以被征地农民的同意为前提，作为对被征土地拥有集体所有权的村一级单位便主要发挥行政命令的执行角色，而不能履行谈判角色。村集体经济组织大会或农民也没有多少可以影响农地征用的决策的能力了。村领导在农地征用执行过程前后，只有发挥“模范带头”、“说服引导”和“安抚一方”的份儿，但当遇到征地补偿的各方利益分配不均等由法律、政策或行政命令才能造成的问题时，显然简单的说服、劝导和安抚已经难以起到应有的作用。于是容易形成地方政府与农民对峙的局面，造成对社会稳定、和谐极为不利的因素，这种博弈主体法律地位的不平等造成的现象或问题长期得不到深入人心的解决或改进，在国家全神贯注发展经济、实现社会长治久安的欣欣向荣的大环境中形成不安定隐患。
二、不清晰的土地产权界定导致征地补偿中利益分配比例的不明确性和随意性
我国法律规定，集体土地归各级农村集体经济组织共同所有，但并没有确认究竟归哪一类集体经济组织所有，且目前我国农村缺乏行使集体所有权的严谨的组织形式和程序。农村土地至今呈现的所有结构依然是：第一级所有为村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有；第二级所有是村农民集体所有；第三级所有是乡（集）农民所有。尽管农村土地归村民小组、村这些集体经济组织所有，但村民小组、村的土地所有权是不完全的，通常不得不因行政隶属的原因而在遇到农地征用问题时服从乡一级集体经济组织的安排意见。所谓农村土地集体成员共同所有，也实际上变成了无人所有，或乡、村干部小团体所有，造成集体土地所有权的虚位或易位。我国目前集体土地所有权主体的不确定，实质就是产权不明晰，这就为不合理的农地征用留下可乘之机，进而导致了不合理的征地补偿。
我国农地的产权特征是：产权主体模糊，产权权能残缺，农地产权稳定性差、流动性弱（指单向度的权属转移）。农民土地承包经营权实际上存在不确定性，农民持有土地的财产权，但对是否拥有农地发展权存在很大争议，本应该部分归属于私人的产权混淆于公共领域中，这样的由于产权不清晰现状而产生的博弈的结果，当然农民职能是处于“弱势位置”，于是农民的部分利益未被重视就“自然”地被剥夺了。
农民集体土地产权不清，导致土地征用补偿费分配不公。农村集体土地所有权的主体混乱，导致了土地征用补偿费分配的纠纷。我国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等法律中，都有明确的规定。但是，“集体”究竟是指哪一级，法律规定则较为模糊。在不涉及利益分配时，乡（镇）政府、村委会、乡（村）经济组织都不关心所有权主体问题，一旦有土地征用补偿费下发时，大家都争先恐后地当土地所有权主体，都举出充足的理由来证明自身的合法主体地位。正是因为农村集体土地所有权主体的含糊不清，才产生了土地征用补偿费“乡（镇）扣”、“村留”、“乡（村）经济组织提”的现象，使得原本就很少的征用费到农民手中几乎所剩无几。而且截留于集体经济组织之中的土地补偿费，也无法由作为集体成员的农民直接支配，便出现了“人人所有，人人无权”的现象，加之现实集体组织对土地征用费管理使用不规范，被少数几个管理者所控制，进而被用于发放工资、奖金、福利，挥霍浪费，甚至是贪污挪用，严重损害了广大农民的合法权益。有关政府部门在将农民集体所有的土地征用转变为国有土地时，从集体土地中转移了巨额的价值。从而呈现出征地收益分配的不合理及征地补偿费在农民、集体经济组织和基层政府之间的分配不合理。虽然这种状况在近几年因各地征地补偿标准的上涨有所好转，即农民得到的补偿安置费用有所提高，但这种分配的比例依然未得到根本的改观，被征土地的收益分配格局依然大概是：政府占20%～30%，新的用地主体占40%～50%，村级组织占25%～30%，农民仅占5%～10%。同时农地征用后的土地增值部分的收益以各种名义或形式流向政府，征地受偿主体只能是集体经济组织而将农民排除在外，被征地农民只能在集体经济组织中受偿，这显然有失公平。
从理论上讲，农民土地的所有权也应该是一种特殊的财产所有权，农民对自己财产（土地）也应享有占有、使用、收益和处分的权利。但是只因这种产权关系的长期不明确，农民只能是被动地接受这种僵化的征地机制给他们带来的他们其实并不情愿的变化。随着城镇化的加快发展和国家产业调整互动发展的深入，农民一方面因农村和城市收入水平及生活水准差距的拉大而无法继续承受越来越大的征地收益损失，另一方面农民也开始越来越强烈地不满于这种不公平状况的持续，于是由此引发的农民和村级经济组织或政府之间的矛盾日益增多，也日益尖锐，促成了当前制约社会稳定和谐的一大消极因素。
三、现行征地补偿标准的不合理性和不科学性
在将农业用地转为非农业用地时，国家对被征地者所受到的损害只是给予一定的补偿，我国实行的是部分补偿的原则。在《土地管理法》对征地补偿的规定中并没有区分公共利益性质的征地补偿和非公共利益的征地补偿，该法第四十七条规定，征用土地的补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费三大块组成。依据《土地管理法》，中国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费为该土地被征用前3年平均产值的6-10倍，安置补助费为该土地被征用前3年平均产值的4-6倍。在实际工作中，由于年产值不确定，倍数标准存在较大幅度，政府往往在法定范围内采取下限，不足以使被征地农民保持原有的生活水平。而即便按最高补偿30倍来算，一亩地平均产值1000元，其全部征地补偿费也不过3万元左右。这个问题在人多地少的地方表现尤为突出。这种补偿标准具有较大的不确定性，从而导致了农用地的补偿标准随意性较大却没有相应有效的监督监控机制，为部分官员滋生腐败提供了温床。现行的征地补偿标准，以土地平均农业年产值的若干倍计算，只考虑了对土地的农产品的补偿，没有充分考虑土地作为农民的生产资料和重要社会保障的价值，也没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿，更没有体现土地利用的潜在价值，使被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。这种按照年产值来确定的补偿标准，未体现土地发生用途转换的巨大增值价值，更没有体现土地市场的供求状况，没有体现市场经济的价值规律和市场定位的原则，征地补偿标准严重偏低。
四、补偿安置方式单一
按照现行的补偿政策来看，对失地农民的安置方式主要采取两种形式，一种是货币安置，另一种是就业安置，其中以货币安置为主。目前，国家对失地农民的补偿方式通常是一次性的货币安置，农民在失去土地以后，征地部门将土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费以货币的形式一次性支付给农民。这种方式的优点在于操作简单，能减轻国土部门和用地单位的安置压力。但是，由于我国农地具有农民社会保障的功能，一次性支付一笔有限的土地补偿和安置费用，对农民的生计出路缺乏长远考虑。在经济发达地区，二、三产业比较发达，失地农民较易通过自谋职业来解决自己的生计。但是，在一些经济不发达地区，失地农民在补偿金用完后，连最基本的生活都无法正常维持，给社会的安定带来不稳定因素。就业安置是指地方政府或用地单位依据征地数量有比例地安排“农转非”人员就业。这是从计划经济体制时期存延的一种老办法，现时期实施起来困难加大。有些单位为了取得政府的安置补偿费，就先安排一部分失地农民就业，等拿到政府补贴后，就将其解雇。随着经济体制的转型和现代企业制度的建立，企业有用工的自由，而我国农村人口素质不高，文化程度低、劳动技能少，缺乏市场竞争力，即使再就业，也面临着很大大的下岗风险。之前的招工就业安置在实践中已失去了意义和作用。现行征地机制未考虑中国二元经济结构下农民社会保障问题。中国农村土地承载着农业生产资料和农民社会保障的双重功能，而且随着人口的增加，正在显示出“保障重于生产”的特征。失去土地的农民，在没有任何保障的条件下寻找就业机会，加大了就业风险和就业成本。
五、征地过程缺乏透明度
按照《土地管理法》的有关规定：有关部门批准征地要有公告程序，在征地前给于农民知情权与参与权。但在实际的操作中很少遵循，缺乏应有的透明度。不少地方征用土地不能做到公开透明，不注意或根本就不听取农民的意见，不做深入细致的工作，只强调征地具有强制性，方式简单粗暴。由于我国长期城乡分割的二元经济结构，再加上自身知识文化素质的限制，农民一直处于弱势地位。一些地方政府或者因热衷于增加地方财政收入，或者因在征地过程中取得了不小的个人收益，大量征地，甚至在农民没有发言权的情况下，将其土地低价处理了。有些地方甚至采取未批先征，不征就占的方法，将农民赶离土地，然后由政府出让。土地预征导致政府征地行为更加随意、土地资源浪费、腐败机会增多、政府与农民利益关系激化，进而导致社会不稳定。
六、结语
我国城镇化的建设虽然如火如荼，但因长期以来，城镇化建设进程中的征地补偿一直不能实现失地农民满意的生计和发展，造成了城镇化率较高与失地农民生存和发展质量参差不齐且改善不佳的状况，制度安排不到位、市场经济在征地补偿中体现不完全、农民的弱势地位的改善没有真正提到应有的高度等是造成这种现象的主要体制背景和原因。在改革开放已经深入推进30多年的今天，应该像其他经济发展领域的改革开放一样，进一步大胆解放思想、拓宽思路，实现农地征用补偿的科学合理运行，使得我国城镇化进程中的农地征用问题得到有效的解决，失地农民的生计得到合理改善，并启发或促进“三农”问题的持续改进和解决。
参考文献：
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新土地管理法土地征收流程范文第4篇
（一）民族地区农地流转的现状
1.农地流转规模增大，整体态势发展良好土地承包经营权的流转问题自开始试点以来，整体发展状况良好，受到了广大人民的欢迎和政府的积极响应，特别是民族地区。这一状况的出现，表现在以下两个方面：首先，农村土地承包经营权流转问题从本质上来说是一种互助型的权力供给型政策，而不是权力剥夺型政策，因而广大农民有动力和积极性响应政策的执行。其次，目前我国城乡人口流动现象凸显，农地流转不仅解决了流动人口废弃的土地无人承租的难题，同时扩大了留守人口的土地规模，提高了粮食产量，增加了收入。根据新疆经济报的数据显示，截止到2012年上半年，新疆总流转土地面积为333.9万亩，占总家庭承包土地面积的11.07%。另据贵州省农业委员会官方网站提供的信息，贵州黔东南苗族侗族自治州黄平县旧州镇2012年农村土地流转面积4245.55亩，占全镇耕地面积的12.87%，占土地承包面积的15.29%。近几年，农地流转的规模不断增大，就目前发展情况来看，呈现出流转形式多样化、流转机制市场化的良好态势。
2.农地流转形式多样，自发流转仍为主流从流转主体看，农地流转可分为农户自发流转和乡村集体组织流转。农户自发流转主要采用转包、转让、互换等形式，乡村集体统一组织流转主要采用入股、租赁等形式。农户自发流转是农地流转的主体，通过农户自发流转的面积占总流转的比例，甘肃省占83.3[1]，广西省占74%[2]；通过乡村集体统一组织流转的面积占总流转面积的比例，甘肃省占16.7%，广西省占26%。但是，由农户自发实现农地流转，不仅面临着较大的搜寻成本，而且面临着较大的谈判成本和履约成本。
3.民族地区农地类型多样，地区间差异化明显我国民族地区地缘辽阔，同一民族的地区间就存在多种形式的农地。在地势平坦、农田水利条件较好的地区，适宜机械化生产，土地流转的形势就较好，流转的效益就较高。但在贫瘠、偏僻的地区，不但不利于集中耕地，达到规模效应，而且即使减少租金也少有人耕种。民族地区农地类型的差异，导致了流转价格、流转效益和流转率的极大不平衡。
4.流转行为不规范，流转纠纷增多目前，民族地区农村土地流转不规范的现象十分突出。有的地区农村土地流转无约定或只有口头约定，有些流转合同含糊不清，对双方权利、义务的限定、承租土地附着物的相关处理以及赔偿责任等均缺乏统一的规范，有的甚至没有法律效力，这些不规范的行为加大了流转纠纷的数目，不利于流转问题长期有效的发展。
（二）民族地区农地流转中存在的法制问题
1.土地承包经营权流转本身的问题（1）民族地区目标团体的特殊性加大了土地承包经营流转政策的执行难度民族地区目标团体的特殊性主要表现在两个方面：第一，民族地区普遍发展比较落后，经济欠发达，大量农业劳动力无法稳定转移到非农产业，农业社会化服务也比较落后，土地作为农民的基本收入来源和重要社会保障，使得农民对土地具有极大的依赖性，从这一层面上来说，流转问题难度加大。不仅如此，民族地区的农民普遍具有一定的民族信仰，土地对老一辈的农民来说，更多的是一种精神上的支撑与希望。作为一种对家族的责任，他们有责任和义务保护好祖先传承的土地，这在一定程度上加大了流转的难度。第二，农民对于自身土地状况的评价不同导致难以形成“协议价格”。在民族地区，地租以乡统筹、村提留的形式出现，其数量不是由土地的市场供求规律决定的，而是根据乡村工作的需要人为匡算的，并且受乡村机构的膨胀程度和农村事业发展的“攀比”的因素影响[3]。同时，由于土地按人口均分，好坏、远近相搭配，农民对于土地状况的认同和评价不同，导致不能达成统一的租金数额。许多民族地区的农民具有流转意愿，但是由于租金不能满足其要求，使其理性选择放弃，最终导致流转夭折。根据孔祥智对浙江、海南、山西、内蒙古的调查研究，农户愿意接受的补偿标准平均值为79278元，而农民实际得到的补偿标准仅为16402.5元，两者相距约5倍[4]。（2）目标团体行为的不确定性弱化了民族地区土地承包经营流转政策的执行效果调查发现，民族地区土地流转过程中目标团体行为存在以下两个方面的问题：第一，操作程序不规范降低了流转效率。有的地区由乡、村组织代替农户越权对外签订流转协议，有的地区承租方与乡镇或县级政府部门签订流转协议而不是流转方，还有的地区流转双方只达成口头协议，缺少报批、备案、申请变更登记等必要的法律手段，这些不规范的操作程序给流转问题带来具大的隐患，降低了流转的效率。第二，流转中抵押范围较窄限制了流转数量。政策规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，受限的土地极大限制了土地的流转。（3）流转程序的多方负责方权责不分明导致农民利益受损在民族地区，村民委员会与村集体经济组织在决定村民相关问题时占有较重分量，在流转问题中，村民委员会与村集体经济组织由于利益不对等常常出现不行使同意权、争夺行使同意权或者推托行使同意权的问题，同时村民委员会或村集体经济组织以“农村土地所有者”身份干预土地流转、擅自截留、扣缴流转收益和征收补偿[5]，极大损害了流转农民的合法利益。
2.法律制度本身的因素（1）法律规定原则化，缺乏实际可操作性调查显示，广大民族地区土地承包经营权流转相关的法律制度对于一些细节问题的规定较为模糊，造成执行标准不一，缺乏可操作性。具体表现在：第一，法律规定未对提升流转率的手段方法进行规定，由此造成流转指标的纵向扩大化。在民族地区，普遍存在着一种现象，上级下放指标时，往往会加大上级规定的指标。于是，层级链条越长，指标浮动份额就越大。这一制度规定的漏洞造成基层农民的“被流转化”，违背了自愿流转的原则。第二，农村土地所有权行使主体、行使程序模糊、答复期限各异。目前，我国土地承包经权流转依据的法律文件主要包括：《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》以及各省份制定的农村土地承包地方性法规。这些法律文件存在规定模糊、内容冲突的现象。在现行的《农村土地承包法》中，首先明确规定承包方是流转主体，但同时又存在采取转让方式流转需经发包方同意的规定；在行使程序中存在先经发包方同意后签订转让合同、先签订转让合同后经发包方同意、事前同意或事后追认等形式的程序范式；答复期限有5日、7日、10日、15日、30日，从5天到30天不等。不仅如此，《农村土地承包法》中规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”，但《物权法》中“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”对其是否登记取得相关证书并未作出说明。这些政策规定的模糊性，使得在流转政策的执行过程中参考标准不一，容易造成政策执行偏差，影响流转效果。（2）法律制度规范显现出一刀切的弊端首先，各级政府在制定土地流转的相关法律制度时未考虑民族地区在经济条件方面的特殊性，因而导致相同的制度下,民族地区的土地经营流转问题实际输出效果与其它地区存在显著差距。其次，补偿价格的设定也未考虑民族地区农民对价格的特殊敏感性，导致部分流转行为由于地租问题未能达成。再次，我国民族地区的土地类型多样，政策制定将偏远、贫瘠的土地与平坦、肥沃的土地等同视之，加大了偏远、贫瘠土地的流转难度。（3）监督机制不健全，缺乏职能履行的外在动力从大部分民族地区农地承包经营流转的相关机构的设置来看，现有的内设型的机构设置模式不能有效地实现职能履行的内部监督作用。同时，由于类似意见箱、举报电话等监督途径未能接近基层农民，有的农民甚至不会使用，由此造成外部监督同样严重缺失。
3.其他影响因素（1）民族地区低互动性弱化了制度执行效果民族地区的农民对流转内容、流转程序、流转所需文件都不甚了解和理解，这种低互动性使得当地农民不能享受应有的利益，也使得流转政策未能发挥其广泛而深远的保障作用。低互动性主要是由流转政策在当地宣传不到位，工作人员未能发挥引导和辅助咨询作用产生的。（2）民族地区“供方诱导需求”影响制度执行的公信力“供方诱导需求”是指流转政策的主导方（通常是指政府相关部门）利用信息不对称的优势向流转农民隐瞒其相应权利或者诱导其流转行为，使得当地农民对流转政策的认同度降低，严重影响了政策的公信力。（3）执行机构职能交叉降低了政策执行的连贯性在民族地区，村民委员会与村集体经济组织在决定村民流转问题时存在职能交叉现象。《土地管理法》规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由农村生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。”但《民法通则》中集体经济组织被界定为乡（镇）、村两级。相关法律政策对土地所有权主体规定的不明确造成了现实流转中的职能交叉现象。流转时，村民委员会与村集体经济组织都具有行使同意权的权利，同时村民委员会或集体经济组织均以“农村土地所有者”身份干预土地流转、擅自截留、扣缴流转收益和征收补偿，村民委员会与村集体经济组织应当将利益、经济利益等涉及村民的相关利益公开公平公正的划分职权，但目前职权的交叉职能，降低了流转政策的执行效率，严重影响了流转政策执行的连贯性。
二、完善民族地区土地承包流转的相关对策和建议
（一）培养专业人员，提升民族地区农民的维权意识
结合民族地区农民文化素质不高、经济发展水平较为落后的现状，土地流转政策的宣传宜采用“人际宣传”为主的宣传模式。人际宣传，指的是在宣传中充分利用人的主观能动性，通过人际交往和人际关系发挥宣传作用。首先，培养流转问题专业人员。当地政府应当培养基层相关工作人员，专项专责，负责向当地农民解决流转咨询的相关问题；其次，积极利用受益者内部宣传，利用“羊群效应”，定期开展典型事例宣传会等活动，发挥其示范效应。再次，对于流转问题的宣传应当跳出政策规定本身，从监督渠道和农民维权的层面进行广泛试点，例如村委、镇委定期公布流转农户、流转土地基本情况、成交价格、流转流程等基本内容，让农民在了解对比的同时，从外部对流转土地进行监督。
（二）因地制宜，民族地区专向立法
1.分形式制定法律规范，强化制度的可执行性首先，政策内容标准化。对流转范围、流转程序、行使主体、答复期限等具体内容予以统一、准确的政策规定，对现行的物权法、土地管理法、农村土地承包法等政策法规的交叉内容予以澄清，明晰模糊和共有地段，强化可执行性。其次，明确职能部门的职责定位。一方面，要加强对村干部权力的规范与制约，同时构建多元化的纠纷解决机制，将职责定位、职责规范和纠纷解决机制立法，做到有法可依，有章可循。再次，建立健全组织机构，将合同管理和登记管理专项立法，完善档案管理，提高信息标准化、透明化。
新土地管理法土地征收流程范文第5篇
【关键词】水利水电；工程建设；征地移民；安置规划；设计
1引言
近几年，我国经济发展迅速，基础设施的建设也得跟上，在这样大环境下，水利水电工程建设迎来了巨大发展机遇。为了提高水利水电工程建设的速度，移民工作是一个关键，尤其是前期规划设计工作。要做好水利水电工程建设征地移民安置规划设计就必须结合工程所在地的实际情况，熟练掌握政策法规，深入调查分析，从多个方面进行考虑，减少矛盾和规避不稳定因素，做好移民的宣传和指导工作。水利水电工程建设是国家重点发展对象，也是国家发展根本，将水利水电工程的建设按照长远目标来发展，那么就需要把移民问题解决好，降低项目所在区影响社会稳定的风险。但是目前我国各个地方的移民安置政策法规有所不同，且都还不完善，所以在征地移民安置规划设计中经常会碰到一些未知问题，设计单位需积极应对，从多方面考虑，提出了解决问题的对策。目前水利水电工程移民问题在社会中是一个常见问题，国家和地方近几年都出台一系列政策法规，本文结合相关的政策法规，就水利水电工程建设征地移民安置规划设计中的一些问题进行探讨。
2移民安置规划设计的方针和指导思想
根据我国《大中型水利水电工程建设征地补偿及移民安置条例》的相应规定，国家针对移民提出了相应的政策，采取前期补助和后期扶持，这样的政策有利于移民安置后的生活达到并超过原有水平。而移民安置区的开发应与当地的新兴产业相结合，这样才能快速恢复移民安置区的经济水平，在此基础上，再通过有效利用后期扶持政策，逐渐将移民的生活超过原有的水平。进行开发性移民安置就是将移民安置放到国家经济和社会发展轨道上，同时将移民生产、生活同区域开发、生态环境保护相互结合发展，这样才能通过合理开发重新建立安置区的保障，加强产业结构调整，促进生产，大力发展工商业，保证库区移民的可持续发展。在水利水电工程建设计过程中，需要对移民开发区强调的是基础设施建设及移民技能培训，不断完善移民开发区经济建设，最终为移民做好安稳的致富蓝图，减少盲目性移民安置，重视投入效果，最终达到预期生活水平。通过前期、后期补偿进行扶持，加上移民自力更生，不断提高我国移民生产生活的水平。
3移民安置规划设计依据的主要法律法规
对于水利水电工程建设征地移民安置规划中现行适用的几个主要法律法规有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》，在这些法律法规中明确了移民权益和财产的范围，并对补偿内容和方式做了相关规定。其中规定了：水资源、土地资源、矿产、森林、动植物等这些都是归国家所有，而一些农村及城市郊区除外的土地，都属于集体所有，土地不归个人所有，只对其进行分类补偿。而房屋及附属设施、不可拆卸的设备设施、专业项目设施、地面附着物、零星树木等属于个人或单位所有，在征地移民时国家相关的法律法规对其是进行了保护的，根据不同的实物对象采取不同的补偿措施，对无法搬迁的私人财产，应按照合理的重置费和单价进来补偿。在中国土地管理法当中还规定，国家实行土地用途管理制度，将各项土地资源使用范围进行规定，分别进行分类。而针对耕地国家需除了补偿外还需要缴纳相关的税费，非农业建设占用耕地的经过批准后将按照占多少进行开垦，一旦没有条件进行开垦或者不符合规范要求的需要由省及直辖市进行规定缴纳耕地开垦费用。而水利水电工程的建设用地需要有相应手续，在一定范围内需要国家进行批准使用土地，并且在国务院进行备案。对于征收土地的补偿补助标准，由各个省份、直辖市有相关规定标准的执行相关规定标准，没有标准的地方应测算土地年产值，再通过合理的年产值倍数来确定补偿标准。而在水利水电工程的建设施工中存在一些临时的施工用地被占用或扰动，需要对其进行复垦，目的是恢复可以利用状态。目前我国水利水电工程建设征地移民安置的相关法律法规，是为了水利水电工程的建设能够达到公共利益需求的同时，对征地区的个人、集体、企业征收土地及不动产，进行足额补偿，并计算安置费用，这样才能保证水利工程的顺利实施，保证移民的正常生活，维护人民的合法权益。
4移民安置规划设计阶段划分和主要任务
水利水电工程建设是国家重点发展对象，在进行水利水电工程建设过程中会出现安置移民问题，需要根据实际情况提出安置规划方案，按照项目建议书、可行性研究报告、初步设计报告、技术实施这四个阶段进行规划。其中主要任务是对移民范围、人口及经济损失一些列产生的影响进行评价分析，最终确定移民安置规划方案，对农村移民安置、企业处理、专业项目恢复等提前进行规划设计，并对工程征占地所涉及的实物对象提出合理的补偿投资。
5移民安置规划设计主要内容
水利水电工程建设征地移民安置工作主要流程包括建设征地实物调查及确认、移民安置规划大纲编制及审批、移民安置规划设计、移民补偿投资、移民安置规划报告编制及审核、移民安置实施、竣工验收等部分。而对于设计单位最重要的工作是前期的规划设计工作及报告的编制审核工作，主要体现在水利水电工程设计过程两个阶段，可行性研究阶段和初步设计阶段。可行性报研究阶段的建设征地移民安置规划设计的前期需要编制实物调查报告和移民安置规划大纲，其中需对水利水电工程的洪水标准、泥沙淤泥年限、回水线、风浪爬高及船行影响等进行分析，确定工程建设征地范围和移民安置区，对工程建设征地范围内的实物进行全面的调查公示，同时也对周边环境及经济社会情况进行调查，然后根据工作成果编制实物调查报告和移民安置规划大纲，并上报审批，最终根据调查报告和大纲进行建设征地移民安置规划设计报告的编制。进入到初步设计阶段后，主要工作就是在可研阶段的基础上，对各项成果进行复核完善，补充漏项缺项，落实移民安置方案，完成包括移民安置点、专业项目恢复改建、工业企业处理的规划设计。在征地移民安置规划设计过程中应对水库淹没区和移民安置区进行调查，同时评价这两个区域对周边造成的影响，收集相关资料进行汇总，根据不同工程方案分析出淹没对象的重要性及影响程度，为工程方案的选择提出重要的依据和建议。在移民的安置规划过程中应确定征地区移民人口的增长率，将农村移民以小组为单位计算移民人口，分析安置环境容量，将移民安置意愿、安置点新址、环境状况、水环境、地质文化、人口规模、建设标准、勘探测量数据等进行综合考虑。并将选定的搬迁新址、用地规模、基础设施状况进行调查，最终完成安置点的规划设计，并提出投资概算和年度投资计划。对工厂、企业的处理需要进行逐个调查，尤其针对各个企业资产状况应进行评估和计算，确定最后赔偿数额。对具备防护条件的重要淹没影响对象，应做出防护方案，提出可行性研究报告，编制投资估算。同时需对一些专业项目恢复改建进行规划，确定相关项目处理方案，一旦项目较多、规模较大应委托相关单位进行详细设计。
6移民安置规划设计组织及展望
移民安置规划的组织应有序进行，确定项目法人，按照计划进行移民安置规划，而项目主管部门应该是县级以上政府担任。移民安置规划须按照审批权限报送省、自治区、直辖市人民政府移民管理机构或者国务院移民管理机构审核。审核后，由项目法人或者项目主管部门报项目审批或者核准部门，省、自治区、直辖市人民政府移民管理机构或者国务院移民管理机构审核移民安置规划时，应当征求本级人民政府有关部门以及征地区和移民安置区县级以上地方人民政府的意见。若移民安置规划审核不通过，须进行必要的补充工作和修改完善，修改后，再次报送有关部门审核。除此之外，在水利水电工程的整个设计建设过程中，项目主管部门应做好移民的思想工作，多听取移民的意愿，尽量减少移民矛盾和争议。同时管理好移民资金，移民资金应由移民管理部门和财政部门共同管理，实行专款专用和收支两条线管理，不得截留、挤占或者挪作他用。从移民安置规划的目标上来讲，地方政府应加强基础设施及公共服务设施的建设，在分析现状的基础上，应结合当地新农村建设及移民的相关政策，研究制订合理的移民搬迁安置目标和标准，加强农村基础设施和环境建设，提高移民的生活质量。
7结束语
做好征地移民安置工作是实现水利水电工程建设的重要目标。征地移民安置规划设计是其中不可缺少的一个部分，为了使征地移民安置规划设计能够从实际出发，把国家相关的移民政策法规能落到实处，需要在设计过程中就从征地区和安置区的各个方面进行深入的研究分析，确保设计内容真实、有效，从而为移民工作顺利推进和降低项目区社会稳定风险提供有力的保障。水利水电工程的建设需要不断发展，移民工作研究也需要不断深入细化，因此，水利水电工程征地移民安置规划设计的重要性也更显得尤为的突出。
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新土地管理法土地征收流程范文第6篇
【关键词】石油销售企业 土地资产管理 风险及对策
一、石油销售企业土地资产的特点
土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。宗地多分布散。不同于其他企业土地集中在某市或某县的情况，销售企业25000余宗土地分布在1400多个市县，土地登记、租赁管理都要在当地进行，需要面对各级甚至是乡政府的土地管理部门，而土地管理的地方特色比较重，各地经济发展状况不同，政府执行土地政策差异也很大。土地取得方式复杂多样。新增用地通过招拍挂和股权收购取得，存量用地有自有、联营、承租三种方式，自有土地又有划拨、授权经营、出让，由于历史原因土地取得方式复杂多样，用地存在风险。闲置待用多。企业空闲、废弃及闲置待用土地2500宗，闲置面积2910万平方米（约4.36万亩），如何盘活低效土地资产是销售企业土地管理的重点和难点。土地取得和使用成本不断上升。加油站建设用地全部实行招拍挂方式后，由于竞争激烈使得土地取得成本不断飙升，随着国家对城镇土地使用提高和地方执行政策到位，土地使用税还将进一步上升。由于上述特点导致销售企业遇到的复杂情况最多，集中管理的难度最大。
二、石油销售企业土地资产管理存在的主要风险
（一）加油站用地存在法律方面的风险
用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。
用地性质违规。因无法取得商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响权利的行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
（二）闲置待用土地存在政府收回的风险
根据土地管理法的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。石油销售企业土地待用（空闲、废弃、闲置）比较多，多数时间比较长，政府可能对待用闲置土地和低效使用土地可能实施政府无偿收回和低价储备办法。销售企业发展战略调整关闭的油库和加油站，待用土地中70%以上是划拨土地和授权经营土地，转让、出租与合作开发均不同程度地受到国家土地政策限制。土地闲置待用的原因主要有以下几类：
在计划经济时代，为保障本地石油市场的供应，大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化的企业重组，对石油商品的物流不断优化，按总部要求的逐步对市县石油公司油库进行关闭，原则上一个地区保留1-2座油库。目前这些关闭的油库多年，土地大多属于划拨地或授权经营，地段较偏远处于城郊地带或乡镇。
随着城镇的不断扩张和交通系统建设的不料完善，由于因当地政府进行道路改造（拓宽道路、改变道路、修建高速公路）和城市规划引起加油站关闭或迁址。关闭的加油站多年未营业。土地已经处于空闲、废弃、闲置的待用状态，一般属于授权经营地。
由于2000年左右集团公司成立后，为抢夺市场、抢占网点或进行战略性收购加油站，这些加油站（石油站）网点建设比较密集，相隔距离很近，单站经营量很小，考虑到营运成本等各种原因，关闭了加油站。
为减少管理层，随着实行扁平化管理的地县一体化到位后，县级经营部大部分搬到了城区加油站办公，原县支公司办公楼及其土地可能闲置。
（三）闲置土地房产出租存在法律、经济、安全和环保等风险
租赁标的风险。闲置土地房产出租首先遇到的是该土地房产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证，未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据有关规定租赁是合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。
租赁合同风险。租赁合同签订是闲置土地房产出租最重要的工作，合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。承租主体合格问题，承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。可能会出现租金收不回来、擅自装饰装修改扩建或擅自转租等问题。租赁期限不明或过长也会导致合同纠纷。
承租人风险。承租人除了履约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、无奈之下承租的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。承租人擅自改变用途、违章搭建和装修不当、进行违法活动、产品质量不合格、安全环保不达标等方面出现问题，出租人都可能带来连带责任。
内部管理风险。管理人员可能收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。
（四）城镇土地使用税存在纳税风险。
土地量多面广，信息不完整，等级确认难度大，税额计算易出现差错。主要是土地管理不到位、土地资料不齐全、县市级的土地等级界定较为困难，无法全面核实等原因形成。
油库、加油站等消防安全、绿化用地面积未能确认，影响土地税的减免报批。石油化工行业因安全生产、经营的需要，消防等安全防范用地占总土地面积不小的比例。但由于油库、加油站在原先建设时未能取得专门的、有明确显示消防用地占地数量的相关证明或具体依据，申请减免土地税困难较大。
租赁经营加油站土地使用税风险。租赁经营站一直以来在成品油销售活动中都占有较为重要的位置。目前，由于大部分租赁合同条款中均未对土地使用税等做出明确规定由哪方承担和缴纳，其土地使用税我方可能未按实际租赁面积按期缴纳。
处于基建期间的土地数量较多，可能未纳入计缴范围。根据国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》，对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。
三、防范土地资产管理风险对策和措施
（一）强化加油站用地规范管理，防范用地风险
把好新增用地入口源头关。新增用地通过招拍挂和加油站股权收购取得，管理原则是手续齐全规范、避免违法用地。
以招拍挂方式取得加油站建设用地。先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。
股权收购方式取得加油站建设用地。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。这种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁、道路将改道之类影响加油站流量、影响加油站持续经营的信息等等。一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。二是尽快办理土地房产过户手续。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式，自有土地有划拨、授权经营、出让三种。管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。
目前石油企业自有土地由于历史原因存在登记不规范的问题，以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。要尽快补办过户手续，可能涉及土地增值税、契税、评估费等费用，如转让方不愿配合过户或无法补办过户手续的，可以协商采取订立协议的方式明确土地的资产关系、明确权属问题，从债权层面降低物权风险。对无土地证情况要尽快分析查明原因，补齐相关文件和手续，重新办证或取得相关权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。
联营加油站土地，联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，要协商联营对方补办过户手续。
承租加油站土地。租赁土地的相关主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。对于加油站承租地管理，一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，三是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。
（二）积极盘活闲置待用土地，提高资产利用率
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持。这些土地是销售企业乃至中国石化集团发展的基础性资源，无论是否闲置原则上都要予以保留。对暂时闲置待用的土地，要积极与地方政府和土地管理部门做好协调工作，尽量予以保留。为了让企业产生效益最大化，提高资产利用效益，对每宗待用土地拟定了盘活方案，主要有以下六种方式。
结合实际业务需求重新启用。如对已关闭的油库改造成管道油库的下载中转库或非油品的中心仓库，对位目前置较好已关闭加油站进行投资改造提升形象重新开业，县分公司成立后为提升企业形象从加油站搬回原办公楼办公。
集团公司内部划转。由集团公司根据实际业务需要统筹安排，将全系统的土地统一优化配置，企业建设需新征地的可首选使用或置换临近企业的闲置用地，最大限度地发挥闲置土地的利用效率，在集团公司内部划拨或转让。集团公司全资单位之间、企业内部全资单位之间的土地转让上报集团公司审批后采用无偿划转的方式。内部划转土地应权属清晰，转让双方签订协议。
政府征收或置换。由于地方市政规划、公益事业等原因必须拆迁或政府依法有偿征收的土地，按照“占一补一、等价置换”的原则进行处理，特别是正在运营的经营网点拆迁时，按照“补一拆一，先建后拆、区位对待、补偿到位” 原则置换成网络建设用地，这是土地处置的首选方案。若确实没有合适的建设用地可置换，按照市场评估价格有偿征收。
出租盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金的前提下，采取对外出租的方式予以盘活；对于无地面建筑物的闲置土地，可出租给社会上其他单位作为临时性简易仓库、养殖场、停车场、驾校等使用；为防范风险，回避土地出租，进行场地或资产出租。
对外转让。结合用地实际，按照国家规定以公开竞价转让方式或协议转让方式处置土地。若继续持有土地使用权将不利于维护企业土地权益时，可采取对外转让方式处置土地。土地转让要严格按照国家和集团公司有关规定公开对外披露转让信息，广泛征集受让方，严格审查参与受让者的相关资质。按照主要使用权类型划分，对出让土地按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；对划拨土地要在征得地方政府土地主管部门同意的前提下，按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；授权经营土地原则上不对外转让。
进行联合开发。联合开发包括土地作价出资、投资入股等。为降低风险，原则上要选择国有或国有控股单位进行开发，要对开发形式、开发方案的可行性进行综合分析论证，要充分征求当地政府规划、城建等相关部门意见，依法合理规避开发连带责任。方案报上级主管部门批准立项后进行土地处置。
（三）加强租赁管理，完善风险防控体系
建立风险识别与防控体系。资产管理部门与法律、财务部门共同研究，分析闲置土地房产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施。同时对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。
完善合同文本和审核流程。应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门审核率达到100%。企业要用好合同的解释权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。
加强内部管理。完善租赁全过程管理，建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定权限审批。建立包括承租人名称、租赁房地产名称、租赁价格、期限、用途、租金收取情况等内容的租赁管理台账。加强监督管理，定期对出租房地产进行查验。
（四）加强土地使用税相关事项管理，防范税收风险
加强土地管理，确保土地使用面积数量、土地等级的准确性。土地面积和土地等级是正确计算土地使用税的主要依据。财务部门必须及时、完整地收集土地资料及信息，建立土地信息管理台账，台账应根据土地使用证的内容填写土地坐落地点、权属单位名称、土地面积等主要信息。
申请油库加油站等安全防范和绿化用地免征土地使用税，合理合法节约土地使用税。根据文件规定：“对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由县、市税务局根据武警消防队、劳动局等有关部门的规定确定，暂免征收土地使用税”。要利用有利政策，积极与消防、税务等相关部门进行沟通协调，及时获取消防、劳动安全保护等部门提供的有效、合法证明资料，向税务提交申请报告，争取得到税务部门的认可，以此获得此类用地土地使用税的减免。保持良好的税企关系，积极利用税收优惠或减免政策，做好免税审批或报备工作。
补充、完善经营租赁合同条款，减少税收风险。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例条例》的规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。承包、承租经营因并未发生房地产的权属转移，土地使用税和房产税仍应由产权拥有单位即发包、出租单位缴纳。企业在签订租赁合同时，应明确土地税、房产税等由出租方缴纳并定期提供完税证明复印件等资料，以减轻税收压力，避免税收风险。
新土地管理法土地征收流程范文第7篇
关键词：违法建筑；类型化；状态违法行为；构建
基金项目：江苏高校哲学社会科学研究项目：“建设新江苏背景下城市管理行政执法理念重构”（编号：2015SJD589）
中图分类号：D9 文献标识码：A
收录日期：2016年9月27日
一、研究背景
伴随着城市化进程的加快，违法建筑作为一种社会现象引起了越来越多的关注。由于历史原因、利益驱动等因素，违法建筑成了居民改善居住条件和牟利的廉价选择，从而导致了违建现象层出不穷。违法建筑因其涉及政策性强、法律门类多和时间跨度长等特点，而成为行政执法部门的工作顽疾，执法效果和社会效应也不尽如人意。在核心为依法治国的十八届四中全会上，将“法治”推向了一个新的高度，被定性为实现“中国梦”的有力保障。如何搬开这块城市管理中的“绊脚石”，依法治国为违法建筑的治理指明了方向，即依法治理。
本文立足于我国国情，基于违法建筑概念的界定和苏州市姑苏区违法建筑的数据统计，对违法建筑进行类型化分析，结果表明在行政难作为的情形下对违法建筑进行一刀切的方式已难以适应依法治国的要求，由此提出类型化处理违法建筑的建议，以期对城市管理行政执法领域违法建筑处理标准的制定提供参考。
二、相关概念界定
（一）违法建筑的法律界定。违法建筑是在行政执法和司法适用中普遍使用的概念。然而，我国立法界至今未对违法建筑有官方的界定，以至执法实务中出现“违法建设”、“违章建筑”、“违法建筑”混用的情况。三者的区别在于：严格来讲，违法建筑的范围应广于违法建筑，它包含了一切违反法律、法规以及规章的建筑物，而违法建筑物一般是指违反规章的建筑物；违法建设是从行为过程描述其违法性，而违法建筑或者违法建筑则是从行为结果描述其违法性。对于行政机关执法来说，查处的应当是行为人的违法行为，即违法搭建；而执法的对象则是违法建筑。
理清违法建筑在法律上的认定标准，是界定违法建筑概念的必要条件，也有利于正确处理违法建筑。认定为违法建筑的构成要件是“实质和形式”，实质即“是否妨害公共利益”、“是否影响规划”。形式指是否取得相关许可。根据上述界定，笔者将违法建筑定义为：违反规范性法律文件的义务性或禁止性规定，而进行新建、扩建和改建所产生的，经有权行政主管部门依法认定其违法性和社会危害性的建筑物以及其他建造设施。
（二）类型化的概念。所谓类型化，实质是对概念进行分类，将具体现象和抽象法律概念进行连接，便于归纳和对比，从而认识内在的同一性和差异性。具体到违法建筑，通过类型化分析可以深入认识其属性和利于合法合理处理。简而言之，违法建筑类型化分析的目的：违法建筑是否需要立即拆除、是否能补办手续、是否予以暂缓拆除、征收时是否需要补偿，等等。
三、违法建筑“行政作为难”的原因
违法建筑一直是城市管理的难题，在全国范围内也未见有切实可行的办法。城市化要经历“规划、建设和管理”的过程，三分建设七分管理，可见管理的重要性。
（一）管理体制造成的窘境。对于一般建筑物来说，规划和管理并不同属一个主体，由于部门自身利益和部门之间衔接不紧密的原因，矛盾往往都下沉到管理环节。在规划部门验收合格后，若建筑物存在设计瑕疵，会对后续的管理带来很大的困扰。如，房屋设计时就留有搭建的空间，很可能导致后续的群发性违建、别墅群违建等，造成城管执法难以解决和处理的困境。
（二）拆除执行难。数以千计的违法建筑投诉量使城管执法部门疲于应对，暂且不说投诉的压力，单单大体量的违法建筑的拆除就是个难题：一是拆除的技术问题。一旦遇到高层建筑违法建筑，既要完成拆违又要确保高空作业人员的安全，对城管执法部门来说，是一项难以完成的任务；二是当事人的抗法。拆违中出现抗法最为常见，如果处置不当，不仅影响本次的拆违，更严重的是会波及到其他违建的拆除工作。
（三）法律变更带来的困惑。以苏州市姑苏区为例，从图1、图2中可以看出，违法建筑投诉的绝对数量和占比都较高，而违法建筑的处置不像违章停车，城管执法机关可以将车辆违章信息抄报至交警支队实施源头管理。违建的查处和拆除面临着复杂的矛盾和严谨的法律程序，遭遇暴力抗法、软暴力拒拆和败诉也是常有的事。2008年1月1日前，城管部门现场拆除的依据是参照《苏州市城市规划条例》第四十五条的规定，可以现场拆除再建部分。随着《中华人民共和国城乡规划法》和《苏州市城乡规划条例》的施行，“现场拆除违法建设”的权限不再被法律授权。这一权限的缺失极大地影响了执法的效率：一方面现场拆除不仅能立即消除违法行为，而且对将实施违法搭建的人们有警示作用；另一方面现场拆除法律依据的缺失，导致执法部门会面临因程序不合法而败诉的风险。（图1、图2）
对违法建筑的执法效力直接关乎城管部门的形象和执行力，甚至体现的是政府的执行力和公信力，炙烤着政府的执政思维。
（四）违法建筑处置缺乏标准。全国各地对违法建筑的处理方式各异，这与地区差异、执政理念、体制机制不无关系。由于地区差异而造成标准不一尚可理解，然而同城出现对不同类型、不同危害程度、不同建造时间的违法建筑采用同样的处理模式，或对同一类型的违法建筑予以不同的处罚，这就令人费解。笔者认为造成这种尴尬局面最关键的因素是缺乏统一的处置标准。
在违法建筑范畴内，有一类特殊的违法建筑叫“无证建筑”，虽不属规范概念，但却客观存在，是特殊时期和环境下的产物。无证建筑不全都违法，也有“合法的无证建筑”，即农村政策更迭时期建造的宅基地和相关规划类法规出台前后的建筑。对于“合法的无证建筑”，如果实行和违法无证建筑同等对待予以拆除，或在征收时划归违法建筑而不予补偿，这种不尊重历史的“一刀切”做法不但给建造人的利益带来巨大损失，而且缺乏法律依据。
四、违法建筑类型化分析
违法建筑根据不同的分类标准可以分为不同的种类。对违法建筑进行类型化分析，可以理清其违法的性质和程度，从而明确应查处的行政主体，适用的法律、法规以及处置的方式。
（一）根据是否具有土地使用权来划分。根据建筑人有无土地使用权的不同，可以将违法建筑区分为两类：（1）建筑人没有土地使用权限，侵占他人或公共土地进行建筑；（2）在建筑人拥有土地使用权的土地上建造的违法建筑物，属程序性违法建筑，即未经许可或未按许可内容而擅自建设的建筑。
（二）根据违法建筑具体违章情形的不同来划分。根据违法建筑具体违章情形的不同，可以将违法建筑区分为三类：（1）未取得规划许可建设的建筑；（2）未按规划许可的内容建设的建筑；（3）逾期未拆除的临时性建筑物。
（三）根据违法建筑违反法律法规类别的不同来划分。根据违法建筑违反法律法规类别的不同，可以将违法建筑区分为三类：（1）仅违反公法但未违反私法的违法建筑，即妨碍公共利益而不侵犯私权；（2）既违反公法又违反私法的违法建筑；（3）仅违反私法但未违反公法的违法建筑，仅是对他人私权利的侵犯（杨延超，2004）。
（四）根据能否消除对规划实施的影响来划分。可将违法建筑区分为“能”和“不能”消除对规划实施的影响，也就是能否补办手续。（1）只未取得审批手续但未违反城市规划的违法建筑，一般可以补办手续使其成为合法建筑；（2）违背了城乡规划和土地管理规定的违法建筑，则不能通过补办手续的方式转正。这种划分的意义在于对违法建筑进行处理时，分为程序性违法建筑和实质性违法建筑这两种情况分别进行处理。
（五）根据违法建筑存在的地域来划分。按上述标准可将违法建筑区分为城市违法建筑和乡村违法建筑。（1）所谓城市违法建筑是指建筑于城市规划区内的违法建筑；（2）所谓乡村违法建筑是指建筑于广大农村地区的违法建筑。作这种分类主要意义在于可以明确执法、管理工作的重点。但实际上随着我国城市化进程的加快，违法建筑正在大量地出现“城中村”，此类违法建筑的处理要综合当时的法律法规和政策，避免偏颇。
（六）根据违法建筑建造的时间来划分。按此标准可分为“新违法建筑”和“旧违法建筑”。以《城乡规划法》施行时间为界，之前建造好的违法建筑为“旧违法建筑”，之后的为“新违法建筑”。
这个分类的意义在于立足我国国情，综合兼顾历史政策的延续和法律法规的正式施行，对不同时间段出现的违法建筑给予不同的处置符合客观实际。作这种分类的法律意义重大，直接影响到征收、城市化进程等公益事业，应引起我们的关注。
五、违法建筑类型化处理模式构建
由于处理不同时间段形成的违法建筑所依据的法律法规不尽相同，根据“法不溯及既往”原则，加之政策、动机、用途等因素，在对违法建筑类型化分析基础上，必须区别对待、妥善处理。
（一）新旧违法建筑的划定和处理原则。本文以《城乡规划法》施行的时间为界区分新旧违法建筑，并进行分类处理，具体如图3。（图3）针对违法建筑类型化处理流程图作如下说明：
1、对新违法建筑一律按《城乡规划法》的规定从严处理。对《城乡规划法》施行后发生的违法建筑一律按法律规定从严处理，以体现法律威严。
2、对旧违法建筑按三段式理论进行处理。对旧违法建筑按三段式理论进行处理，即在《城乡规划法》实行前设定两个时间节点，一个是《城市规划法》施行时间，另一个是施行后的一段延续时间（长短因地制宜）。通过两个节点将时间分为三段。对第一时间段内的违法建筑一律准许补办手续，不补办的征收时也按合法建筑进行补偿，但扣除相关税费。对第二时间段内的违法建筑从宽处理：能补办准许补办，不能补办的征收时参照合法建筑适当补偿。在第三时间段内的一律从严，按不当得利返还和征收不予补偿的原则处理。
3、区分第一时间段内无证建筑与违法建筑的处理。无证建筑是指没有“两证”且无档案的建筑，其建造人通过申请得到主管部门同意后实施建造，由于建造人自身意识问题未办理“两证”。或由于当时的法律环境、政策因素、许可制度不完善等原因，主管部门未给予“两证”。其档案也因主管部门登记不全或遗失而无据可查。此类建筑在当时不存在违反审批程序、妨碍规划和公共利益，或规划调整后原先影响规划和公共利益的情况消失了，应视为合法建筑；而第一时间段内的违法建筑在当时存在违反程序或妨碍规划、公共利益，或两者皆有的情况，但因规划调整、法律法规的变更，原先的影响已消除且具备补办手续的条件，这类违法建筑应予以补办手续，在缴纳相关税费后转为合法建筑。
4、设定第二个时间节点的理由。鉴于当时我国的传播途径、科技水平和生活条件等因素限制，人们获取信息的渠道少、时间长，偏僻、落后的地区更甚；人的行为、思维方式有惯性作用。因此留出一段时间作为缓冲，符合客观实际和人性特点。
（二）违法建筑状态违法行为的处理。对于违法行为超过两年被发现的违法建筑的处理一直困扰着行政部门。在学界有状态延续一说，即违法建筑一旦建成，只要不拆除，其后果违法事实就一直存在，仍然适用行政处罚。笔者认为这里存在着一个误区，违法建筑其后果违法实质上属于“状态违法”，其特点是：违法行为终了，不法状态（即后果违法）单独继续。行政处罚是对违法行为的制裁，而不是对不法状态的处罚，也就是说超过两年被发现的违法行为不适用行政处罚。
对状态违法行为的处理，本文提出两种解决办法：一是依据《土地管理法》、《环境保护法》等法律法规，采取有效措施对因其造成的土壤污染进行治理；二是通过城区改造、征收等形式解决，根据调查、认定的结果决定对其处理和补偿的办法。
六、结语
本文基于对历史政策、地区差异、法律更迭实际的尊重，根据各种要素对违法建筑进行类型化分析。在此基础上，运用“法治方式”拟对不同类型的违法建筑采用不同的法律依据和适用条款进行处理，为违建处理标准的制定提供参考，符合依法治国的“法治思维”。融入“法治思维”和“法治方式”的违法建筑类型化处理模式，既能维护法律威严和群众利益，又可减少不当执法和暴力抗法现象的发生，有利于提高行政效率和社会效应，为违法建筑处理实务提供理论和实践指导。
主要参考文献：
[1]王才亮.违章建筑的界定与处理[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.
[2]沈晖.治理城市违法建筑的法律机制研究[M].上海：同济大学出版社，2013.
[3]蒋拯.违法建筑处理制度研究[M].北京：法律出版社，2014.
[4]段朝立.城管执法视角下违法建筑治理问题及对策研究[D].山东：山东大学，2010.
新土地管理法土地征收流程范文第8篇
摘 要:我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交易。学者认为,能作为财产权进行转让、出资的只能是国有土地使用权,从而,否定了集体土地使用权出资的适格性。在资源稀缺约束条件下,企业发展需要诸如集体土地使用权之类的稀缺资源,而稀缺资源要成为能带来剩余价值的资本也离不开企业这种高效的经济组织。
关键词:集体土地使用权;出资;构成要件
中图分类号:D923.3 文献标识码:A 文章编号:1004-1605(2010)04-0060-06
土地是人类赖以生存的基础,具有资本价值。由于土地的有限供给及人口的增长,其资本价值不仅可以与通货膨胀同步增长,而且实质上能够增值。我国实行土地公有制,土地公有可以实现资源的公平分配,保障民众共享国家资源,还可以防止土地资源的过于集中。然而,现实生活中却又面临着土地遭受破坏,资源无序利用肆虐的难题。在资源稀缺的约束条件下,面对着人民群众日益增长的物质文化需求,如何更有效率地利用现有土地资源,使其能被流动到效用更高的人手中,从而实现社会财富的最大化?考察合伙、独资企业、外商投资企业及公司法这些不同组织体的社会条件和立法目的,我们获得了一个启示:在我国未来公司立法中,不仅需要接纳更多具有价值的财产用于出资,将资本增值功能作为衡量法律意义上资本内涵的灵魂,同时还要改变现行法规条款内容简陋的状况。
一、集体土地使用权出资的现状
我国实行土地公有制,不允许土地所有权入市交流,从而能够保障国家对地产市场的整体调控,遏制土地投机现象。但土地所有权不能出资,并不意味着土地所有者不可以作为出资主体。国家可以在土地一级市场上,将被土地所有权包容了的土地使用权作价出资入股,在二级市场上,土地使用权人通过向国家支付出让金的方式取得国有土地使用权。而划拨土地使用权若作价出资入股,则需要补充土地使用权出让手续,补缴出让金。有学者认为,按照我国法律的有关规定,能够作为财产权进行转让的只能是国有土地使用权,因此,如果集体组织要以集体所有的土地对外出资,则必须首先将集体土地通过国家征收的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。[1]学者的上述观点实际上是否认了集体土地使用权出资的适格性。
正是在这种严格的土地管理制度的背景下,广大农村规避法律、法规的行为日益增多。在工业化进程中,集体经济组织为了获得经济利益,只能靠出租厂房、铺位等房产。法律对出租建设在集体非农业用地之上的房产的行为还是保护的。但是,集体经济组织实力有限,于是,集体经济组织便与投资者签订合同,约定由集体组织出地,投资者出资金建设厂房,建成后厂房由投资者使用一定期限,到期后该土地由集体组织收回,地上建筑物也归集体组织所有等。更严重的后果是,农村集体虽被法律赋予了土地所有权,却没有最终处置权。
二、制度创新下形成的三种主要经营模式
面对这种现状,在广东省、江苏省等经济发达省份,已经开始或正在试点以集体土地使用权出资建立企业或公司的尝试。归纳起来,该种尝试主要有三种模式:
1.“农民――公司――业主”模式
其基本做法是:由村一级行政干部出面组织,发动农民(承包方)以土地使用权作价入股组建合作组织(类似于公司法人),由合作组织负责土地的规划和开发,实行土地的集中经营,合作组织以出租地或以合股的方式招商引资,吸引业主投资土地,合作组织内部则以入股土地使用权作为分红依据,原土地承包合同不变。这种模式类似于20世纪90年代在珠江三角洲地区出现的股田制,但比之更完善。主要分布在江苏苏州、常州等经济条件较好,从事农业生产的人口较少的地区。常州市戚墅堰区从2005年下半年开始,全面开展农村集体经济股份合作社制改革,全区9个行政村共固化集体净资产3501万元,并定股东人数17413人,设置股权数20815权,成立了9个股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各类农民专业合作经济组织419家,成员6.05万人,带动农户22.1万户,成员数和带动农户数分别占全市农户总数的8.12%和29.65%,拥有经营性资产5.12亿元,全年完成营销的总额18.13亿元,全市农民合作组织共注册商标145个。[3]
2.“土地――金融――社保”模式
其基本做法是:在政府的支持下建立村集体土地信用合作社,村集体土地信用合作社可以以村民集体土地使用权作抵押进行贷款;村民可以以自己的份额土地使用权作抵押在村土地信用合作社贷款。村级土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村内公共事业和补贴农民社会保障;如果村民进城愿意放弃土地份额权,村土地信用合作社可以垫付资金收回其份额土地使用权,并将其名下的农村社保余额转入城市社会保障体系;村级土地信用合作社如到期不偿还银行的贷款,银行可以将土地使用权在市场上拍卖,也可以将土地卖给政府土地储备中心。如果国家搞建设需要占用土地,可以直接用土地储备中心的土地,也可以用土地储备中心的库存土地置换城郊农民土地建设开发区等。政府土地储备中心和农村土地银行还可以开展农村房地产业务,政府土地储备中心和农村土地银行可以参与新乡村规划、小城镇规划,可以用政府土地储备中心和农村土地银行库存土地,开发农民乡村新居,加快村庄改造和城镇化进程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得贷款,按照新村规划对村民住房进行统一改造;村民也可以在村(社)土地信用社贷款建房;按照新乡村规划建设的民居,可以在农村土地银行或村(社)土地信用合作社抵押贷款。
3.允许集体非农建设用地流转的模式
因具体实施方式存在不同,又可分为苏州模式、古田模式、准国有化模式等三种较为典型的模式。1996年9月苏州市国土局正式出台《苏州市农村集体建设用地使用权流转管理暂行办法》,该办法规定:“对集体建设用地(不含农民建房宅基地)实行使用权有偿和有限期流转制度。”其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股,但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇,其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有,但集体已不能自行决定其土地使用权的流转,而必须在土地管理局的统一安排下进行流转。依土地部门的意见,当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行补偿,出于小城镇发展需要和工业进园要求,集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。虽然土地所有权仍为集体,但土地管理局将其按国有土地进行管理,土地流转纳入城镇国有土地流转市场中,其大部分收益为当地政府所有。
三、制度创新给我们的几点启示
集体土地使用权出资制度的创新对于稳定和完善家庭承包制,推动农村的改革与发展,具有重要的制度涵义与启迪意义:
1.农村土地制度的改革必须尊重农民的意愿
农民对现有土地的偏好的根本原因是与小农生产模式息息相关的土地是他们生存的最后保障。保障农民作为资产拥有者的权利应当成为集体土地制度创新与完善的重点。农民对土地利益的天然需求是对以土地为基础的农村集体经济成果的分享,如果农村集体经济收益仅仅依靠土地经营,那么农民当然离不开土地,基于成员资格当然对土地有需求,要求获得土地使用权利;该利益的实现形式是多种多样的,可以直接经营土地,也可以以某种权利为依托通过分配集体收益而间接获得土地利益。所以,其实农民心中有两个分别的愿望:保持自己的成员资格权利,该权利成为分配集体利益的合法载体;如果需要,获得农村集体土地使用权,以便直接从事农业生产获取收益。
2.合理的土地利益关系比逻辑的权利规则更为重要
我们认为,重新建构农村土地上的权利结构体系,在法律上最终要表现为物权法规则体系。那么,到底是完美的土地物权规则体系重要,还是合理的土地利益关系更加重要呢?人的自然之性与社会之性所决定的人的需要以及由这种需要所导向的由意志支配的选择行为构成了权利的最重要的基点。农村土地权利制度应当体现农民的需求,即土地所有、使用权自主和交易自主的需求。土地制度理论探索的核心问题在于利益关系的合理界定,而法权形式的选择则只是一种外部保障条件而已。
3.农村土地的权利结构必须与农村社会传统与经济结构相协调
农村土地制度的选择要受大多数农民所处情况的约束,大多数农民所处的情况决定了与之相适应的制度安排。在特定的环境下(包括历史阶段、社会经济状况及农村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人对未来的预期是相似的,他们的理性选择也是相似的,从而特定环境决定了大多数农民所处的特定情况。反过来说,大多农民所处的情况是由他们所处的环境决定的。具体地说,这里的环境可以归结为“人地关系”、“农业技术”、“非农产业发达程度”、“社会保障制度”、“农村户籍制度”、“非正式规范”等因素。我们无法回避这些制度背景对农村土地制度的影响,当然我们也应当正视这些影响。可能,某些影响将成为农村土地权利制度的不堪重负的“历史包袱”,制度变迁方式与制度选择目标的冲突,最终会使制度本身缺乏应有的效率。
四、集体土地使用权出资法律规定的评述
尽管我国在集体土地使用权出资的问题上,在寥寥可数的几部法律法规中有所涉及,但细细琢磨下来,不难发现:我国在对待集体土地使用权出资的问题上,采取的是严格限制的态度;集体土地使用权作为一种股份出资形式,在具体出资上立法相当的不完善,甚至在许多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集体土地使用权出资的规定与乡镇企业法、破产法等法律、法规还存在着严重的冲突。
1.集体土地使用权出资受严格限制
除了出资人和出资对象的限制之外,它还受到我国土地总体利用规划的限制,设立公司的发起人达成出资协议后,要经过土地管理部门的批准后才能生效。甚至,在公司成立后,根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第15条之规定,“全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的,办理有关手续后,被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地,转为国家所有”,如果公司被兼并,农村集体还要被剥夺土地的所有权。事实上,既然公司的信用基础实现了从资本信用到资产信用的转化,立法就没有必要对出资标的物作出刻板、硬性、有限的规定。既然资本卸下了负担债权担保使命的重负,对出资标的物的要求,不必然以具备偿债功能为适格要件。只要为公司营业所需的任何资源和要素,都有作为出资标的物的可能。
2.具体出资的立法不完善
究其原因是我国受大陆法传统特别是德、法、日理论的影响,对公司法的研究注重概念的辨析、法条的解释,而缺乏对社会现实生活的关注。所以现有关于土地使用权出资的规定主要集中在企业法中,在土地制度中较为少见,而企业法律制度关于土地使用权出资的规定,基本上停留在土地使用权和货币、实物一样,可以成为投资人向企业的一种出资方式,至于土地使用权如何资本化、不同出资方式的特定条件和程序等,则没有较为系统的规定。从实践上看,出资人以土地使用权向企业出资的,企业法律制度没有规定的,只能准用土地法律制度的有关规定。
3.列入企业破产财产而产生的冲突
从我国现行立法来看,一方面《规定》允许农户以土地承包经营权入股,与有经济实力的经济组织组成股份合作制农业企业;另一方面担保法又禁止土地承包经营权设定抵押,禁止充抵债务,不得被列入企业破产财产范围。显然,两者的规定是矛盾的。第一,我国破产法的基本作用是保护全体债权人的合法权益,通过对企业破产财产的确认,可确保破产债权充分得以实现,避免造成对债权人利益的损害。第二,农户将土地承包经营权入股后,该土地承包经营权就成为企业的合法财产,该农业企业作为独立的法人可对该使用权加以使用、收益和适当的处分。第三,农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》第4条提出:“在坚持土地集体所有制和不改变土地农业用途的前提下,经发包方同意,允许承包方在承包期内,对承包标的物依法转包、转让、互换、入股。债务人不得以土地抵顶债款。”显然,此处的规定限制了企业将入股的土地经营权列入破产财产的范围。
因此,在未来的公司立法中,变革公司立法理念,重构股东出资法律制度,就成为完善公司立法的迫切需要。而鼓励投资,充分利用投资资源是股东出资形式立法的根本意旨。其核心就是确立某种制度安排和财产权利,为把个体的经济努力转化为能使个人收益率接近于社会收益率的行为提供激励。这就需要我们在公司立法中放宽对股东出资形式的严格立法。一要保障股东的投资自由,二要给潜在的投资资源一个能够被充分利用的空间,允许所有具有经营价值的财产都可以参与到公司的经营之中。特别是随着改革的深入,经济的发展,更需要我们拓宽公司的投资、融资渠道,实现经济目标最大化。为此,国家应当允许各类资本进入市场,鼓励集体土地使用权等财产用于出资。
五、集体土地使用权出资的构成要件
既然集体土地使用权是公司实践中重要的出资标的物,下面我们借鉴国外出资制度的相关规定,并在分散、繁杂的土地法规中寻出只言片语,结合公司的实践,梳理并细化集体土地使用权出资的构成要件。
1.实体性要件
出资主体:集体土地使用权出资的主体应是集体土地所有权人和依法已取得集体土地使用权的使用者。集体使用权出资的主体,无论是谁,都是不折不扣的“经济人”,他会理性地给予自身的利益,并力图使其最大化,为行使物之权利,实现物之效用而努力。根据《土地管理法》第8条、第10条之规定,结合《宪法》第9条和第10条、《民法通则》第74条第2款和《农业法》第11条的规定,可以清晰地显示,现行法将集体土地所有权规定为农民集体所有,具体有三个层次(或三种类型):乡(镇)农民集体土地所有权、村农民集体土地所有权、组农民集体土地所有权。与此相对应,明确了集体土地经营管理者也为三种,即乡(镇)农村集体经济组织、村农村集体经济组织或村民委员会、村内农村集体经济组织或村民小组。至此,我们可以得出如下结论:集体土地既不属于任何农村集体组织中的个别成员,也不属于哪一个农村组织所有,农村集体土地的所有权只能属于农民集体所有,即一定范围内的农民集体对一定范围的集体土地拥有所有权。
出资客体:民事法律关系的客体就是行为,这是从一般抽象的意义上来讲的,我们将其概括为民事法律关系的抽象客体。当然,我们讲民事法律关系的客体是行为,并不排斥从具体可识别的意义上承认主体行为的客体。对此,有学者称之为“权利关系的双重客体结构”[4]。集体土地使用权出资的具体客体就是集体土地所有权主体实际占有和经营的集体土地,包括耕地、非耕农用地、集体建设用地、村民的宅基地等表现形式,是农民生存和发展的最基本的自然资源。具体有以下特征:其一,能够满足人们的一定需求。只有有用的东西或能够为人们带来效用或收益的东西,人们才能在其上设置权利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人们对其的需求就不可能完全满足,也就有了利益冲突的可能,为了避免冲突,就需要对资源的获得设立一定的规则,确定归属。其三,可被控制和占有。有些东西虽然有用而稀缺,但由于条件所限难以设立所有权、界定归属,则也不能成为所有权客体。其四,可供交易与转让。交易与转让的起点和重点都是归属。
总之,集体土地使用权可用于出资入股,取决于四个基本条件:其一,土地可以被明确地划分;其二,集体土地所有权很明确,得到国家如同国有土地使用权同等的尊重;其三,法律明确规定,在保护土地属性的前提下,集体土地使用权可以合法在资源配置市场进行流转;其四,集体土地使用权的价值可以被评估。重构集体土地使用权的流转机制,即集体土地使用权与国有土地使用权一样,按“同地、同权、同价”的原则进入土地市场自由流转是合理的制度设计。具体内容是:建立土地使用权在市场经济结构中的长期法律准则;确保农村集体建设用地为法定不动产,促使其转让必须按照不动产转让的规则进行;确保全国土地使用权的转让采用依法登记的要式行为转让,确保全国土地使用权统一的买卖、交换和赠与的转让方式。基于不同土地所有权而保留统一的土地使用权制度应该成为我国农村集体土地使用权设定的基本方向,由此将形成中国比较统一的土地使用权法律权利特征,即有偿性、期限性、平等性和出让方的单一性和受让方的广泛性。
2.程序性要件
我国对土地等资源实行公有制,国家、集体是所有权的主体,但它们都不能直接利用这些资源,而要通过设定他物权或租赁的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些财产权利”[5]。在这种不动产物权制度下,获得资源使用权的程序直接影响资源配置的效率。如果程序设置不当,就会导致大量的非生产性活动,造成资源严重浪费。因此,在物权制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也应重视其便利交易的功能。“同任何其他工具一样,法律程序也被看作一种实现某一目的的过程中产生的一种费用,因而程序法的目的是实现费用最小化”[6]。与现金、实物出资相比,以集体土地使用权出资,其价值不易确定,办理财产权转移手续烦琐。在出资过程中,高估财产价值或者变相剥夺、损害集体及其成员利益的行为时有发生,出资瑕疵的风险增加。因此,在集体土地使用权出资方面应设置严格的规制措施,提供周密严苛的法律保障。我们将集体土地使用权出资的流程图示如下:
提出申请
报经人民政府土地管理部门(或农村管理部门的)批准
对集体土地使用权评估作价
公示
(检查)
验资
申请企业登记
办理集体土地使用权转移的权属证明
提出申请:以村集体土地所有权人(执行机构为村资产管理委员)为出资一方的出资人就集体土地使用权出资达成投资意向后,村资产管理委员会提请召开全体村民参加的村民会议,并且必须经全体村民2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意,方可进行。
报请人民政府土地管理部门批准:《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》规定,改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权出资入股的方式。由国务院授权部门批准设立的公司,其土地使用权作价入股的方案,报经国家土地管理局批准;由省级人民政府批准设立的公司,其土地使用权作价入股方案,报省级人民政府土地管理部门批准。[7]而《物权法》第140条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关主管部门批准。”土地管理法规定,农村集体组织使用乡镇土地利用使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。对以农村承包土地使用权出资入股成立的专业经济合作社,则应由县级以上的主管农业的部门审批。由于土地的特殊属性,我国采取的是严格的土地用途审批、管理制度,因此,报请具有相应职权的人民政府土地管理部门的批准同意,是必经的程序。
评估作价:评估土地使用权价值应尽量采用市场法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地区、不同方位、不同地段的环境及供求影响价格差别很大,所以采用市场法是最有说服力的。市场法应采取同类市场上土地使用权已售价格(至少三宗以上)作为参照,并调整其时间、地点、用途等要素,最后确定评定价值。在实在缺少参照地的情况下,采用收益法评估为次优。
公示:公示对集体土地使用权出资而言,更为重要,原因如下:其一,集体土地使用权不可触摸、不易评估,其出资向社会公众公开,便于投资者知悉这一情事,由此作出交易判断;其二,有利于集体成员对成员集体的监督、督促,及时行使集体民主决策的权利;其三,有利于维护集体成员个体利益,土地的状况(由谁承包、承包的具体田亩数、承包地和建设用地的范围、评估的价值等内容)、成员资格的范围、股权的分配方案等事项,对集体成员而言利益重大,息息相关。公示有两种方法:一方面,应在公司的章程中体现;另一方面,必须上墙公示,让全体集体成员都能及时知晓相关信息。
检查:由于集体土地使用权的特殊性、重要性,所以我们主张借鉴国外经验,增设检查程序。该程序具有较强的行政干预色彩,可随集体土地使用权出让、流转、出租等实践操作的规范,逐渐弱化乃至废止。检查制度,主要是指由主管土地的管理部门或农业主管部门对集体土地使用权的出资情况进行检查。该种检查主要针对第一环节中申请内容的再次审核。主要保证集体土地使用权(特别是农村承包经营权)不得用于非农目的,但应以不干预正常经营为原则。
验资:我国在股份发生对价充足性的判断中引入了颇有特色的验资制度。验资负载了保护债权人利益和防范股东权益被稀释的功用。为此,人们提出了这样的假设:只有强制性的评估和验资,方能防范发起人出资对公众股东权益的稀释,确保公司资本信用的真实可靠,保护公司外部债权人利益。而当这一切随着现实中虚假出资的频发、验资诉讼的启动而成为黄粱美梦时,尤其是当非现金出资的财产权转移手续可以在公司注册登记后一年内办理,而验资却要在公司登记注册前完成的规定,使验资毫无意义时,人们才意识到验资的预期功用常常会落空。当然,这并非表明验资制度在公司设立中应予取消,而是需要简化。在以集体土地使用权出资的情况下,这一制度的存在实有必要。
申请企业登记:企业登记在此处指的是开业登记,是指企业负责人,按法定程序将企业应予公示的事项呈报登记机关审核并记录在案,以供公众查阅的行为。对于以集体土地使用权出资而设立的有限责任公司、股份有限公司或者其他企业,其法人资格的产生、变化和消灭等对公众投资者、尤其是对于享有该集体土地使用权的农村集体成员的利益影响较大,应将其公之于众,以方便社会公众对企业行为进行监管,防止非法从事诈骗活动等违法行为,并藉以维护企业的信誉和社会交易安全。2005年12月18日修订的《公司登记管理条例》,实行了公司设立以直接登记为主、审批为辅的制度。根据该条例第9条的规定,公司的登记事项包括:名称、住所、法定代表人姓名、注册资本、实收资本、公司类型、经营范围、营业期限、有限责任公司股东或者股份有限公司发起的人姓名或者名称、其认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式。
办理集体土地使用权转移的权属证明:根据《物权法》第6条、第9条的规定,集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、出资或抵押,应当签订书面合同,相关权利人持相关权属证明、书面合同等材料到登记机关申请办理集体土地使用权初始登记、变更登记、出资登记或抵押登记,确认土地的相关权利。登记的土地权利受国家法律保护。登记对土地使用权出资发生着生效要件的作用,只有经过登记,接受投资的公司才能取得完整的土地使用权,出资的出资义务才算履行完毕。
参考文献:
[1]赵旭东.土地使用权出资的法律要求[N].人民法院报,2002-1-4(理论专版).
[2]常州日报[N].2007-3-25(A3).
[3]常州晚报[N].2007-6-26(A7).
[4]王涌.所有权概念分析[J].中外法学,2000:(5).
[5]科斯.财产权利与制度变迁[M].上海:三联书店,1992:7.