商业开发模式
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商业开发模式范文第1篇
WU Peiqin
（Xinjiang University of Finance &Economics， Xinjiang Urumqi， 830012）
Abstract：Tourists to participate in special forms of tourism are generally small groups， often no guide， no professional organization to provide the advanced equipment， complete system of the form of AA. The drawbacks of this form is no security， service systems are imperfect， inadequate facilities. As living standards improve， people to meet the level of tourism is not only watch nature， entertainment， people like adventure， excitement seeking and more of the conquest of nature. The current special travel agencies are too simple for such a situation， the tourism industry needs a group of high-quality， high-level and high level of service team， to give impetus to the development of special tourism. Therefore special tourism development of the commercial imperative.
Keywords： AA special tourism business development system
中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）06-0079-02
旅游业已经不是个新鲜的字眼了，由于其自身的特点如今的旅游业正在迅速成长。特种旅游这个现代化概念已经成为旅游业的一个新的增长点，许多国家都意识到发展这种旅游产品的重要性。但是特种旅游在我国发展起步晚，到目前为止高层次的特种旅游机构寥寥无几。
特种旅游在旅游产业中作为一颗新星必然成为旅游业的新的增长点，我们研究特种旅游的模式是根据市场旅游需求为了满足这种需求，我们必须对特种旅游的发展状况，形成模式，以及我们所需要的发展模式做一个研究。分析现状，提出问题和解决方法，将特种旅游的形式规范化，创造更大的经济效益。
一、特种旅游发展转型的重要意义
无论是古代还是现代，无论是出于什么样的目的，特种旅游的脚步从未停止如果先祖们的种旅游是为了发现世界，造就了今天的旅游名胜地。那么今天的特种旅游已经成为了人们强身健体，满足好奇，亲近自然的必然方式。如今特种旅游已经成为了先导旅游产品，更新换代的旅游产品。我们研究特种旅游可以了解它的发展现状，发现它的局限性，研究特种旅游我们可以：
1.从理论上探讨特种旅游行为模式
目前我国特种旅游对市场及游客行为模式的探讨正处起步阶段以至旅游者行为的盲目性，缺乏科学论证造成巨大的不可挽回的损失，这些问题需要进一步理论性的探讨。
2.为我国特种旅游市场拓展提供科学依据
市场拓展需建立在充分，正确的市场细分基础上，我国目前的特种旅游客源市场比较零散，新的客源市场开发不够，深入地研究不同游客的行为规律及其差异性，将成为我国特种旅游客源市场拓展的重要依据。
3.丰富和充实旅游资源的研究范畴
旅游资源对旅游业的发展具有及其重要的作用，但我国就特种旅游资源开发的研究方面欠缺很多。
高效的旅游管理，战略实施都必须建立在充分的了解旅游主体的基础上旅游商在开发旅游之前必须熟悉游客的偏好，资源可开发性，可控因素。我们研究特种旅游将成为旅游商业开发的重要科学依据。2、特种旅游的AA制发展模式
5.AA制发展模式的概念
AA是英文Acting Appointment的缩写。16～17世纪时的荷兰和威尼斯，是海上商品贸易和早期资源共享本主义的发迹之地。终日奔波的意大利、荷兰商人们已衍生出聚时交流信息、散时各付资费的习俗来。因为商人的流动性很强，一个人请别人的客，被请的人说不定这辈子再也碰不到了，为了大家不吃亏，彼此分摊便是最好的选择了。而荷兰人因其精明、凡事都要分清楚，逐渐形成了let's go dutch（让我们做荷兰人）的俗语。而幽默的美国人将这句话引申成为“AA制”。在这里所说的AA制意为没有，没有包价，各负其责，各付其费的个人单独的旅游。
6.特种旅游AA制发展模式
特种旅游本身是一个新型产业，自身缺乏很多专业性规范，起初是由三三两两的旅游者结伴而行，如今的发展也只是简单的组织方式，不完全的服务，自理性强等特点。我们把这种运行模式称之为AA制模式。
7.产生AA制发展模式的原因
二、发展进程
我国的特种旅游起步晚，与其他发展成熟的产业相比到目前为止也只是一个新兴产业。而现在市场上旅游者最愿意接受的旅游方式也是普遍存在的小团体、网上发帖模式。
1.产品质量过低、组织产品方式简单
我们知道市场上有很多特种旅游专业机构，如某某登山协会，某某户外用品等。但是这些机构提供的产品方式很简单甚至是一辆车，一个领队，一个目的地，仅此而已。可是车的质量如何？领队素质如何？目的地的接待如何？答案未必满意。
三、产品服务内容少
现有的特种旅游组织给旅游者提供的服务无非是把游客聚集起来，配备一个领队把人带过去。特种旅游与一般旅游不同，我们会需要特殊的设备如帐篷，户外炉灶，卫星定位器等。这些设备是现有的旅游组织不能满足的。最重要的一点，出门在外安全第一，我们很惊讶的看到很多网友发帖组织徒步者，上面注明“意外事故概不负责”的字样！我认为，安全医疗保险是特种旅游服务内容中最重要的部分。
四、外延产业配套不足
现有的特种旅游组织机构似乎还没有意识到与其它相关部门密切联系，如交通业，旅游接待地，我们从利益分配可以看出，特种旅游的收入并不会分给接待地，于是接待地的服务质量低，以至于整体特种旅游服务质量不高。
1.特种旅游AA制发展模式的局限性
通过上述一些分析，AA制在特种旅游的局限性是不言而喻的。组织质量不高必然导致安全性不高，出了事故无人承担责任而旅游最重要的就是安全第一。其次，服务内容，服务设施，距离高水品还有很大的差距。如此是不能适应产业的发展。收入的分配所有的收入都是由组织者进账，私下分配，其它相关行业毫无利益可言，导致利益分配的畸形，产业的推动和可持续以及外延产业就更不能健康发展，这是最大的局限性！
2.特种旅游的商业模式开发研究
五、商业模式的概念
商业模式是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，通俗的讲，就是自己研究开发，调集部件，自己组装生产，然后，卖给或提供给各种销售商，然后由销售商贩卖给大众消费者。 就是在具有潜在消费者群的地方开设店铺并展示其产品或服务。 一个商业模式，是对一个组织如何行使其功能的描述。它定义了公司的客户、产品和服务。它还提供了有关公司如何组织以及创收和盈利的信息。即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。
六、商业模式的含义
1.商业模式是一个整体的、系统的概念，而不仅仅是一个单一的组成因素。它包括每一个参与者在其中起到的作用，主要关注一类企业在市场中与用户、供应商、其 他合作办的关系。这就要求我们所希望那个看到的旅游组织能够与它相关联的行业，相互配合，相互协作，提高服务质量，
2.商业模式是以体现其价值为最终目标。商业模式是一种赢利性的模式。企业向客户提供什么样的价值和利益，开发何种产品都是商业模式所要关注的问题。商业开发就是要从各个方面完善服务体系。为旅游业培养一批高质量的服务队伍，吸引更多的旅游群体，创造价值。
3.从商业开发研究分析特种旅游商业开发的优势
4.特种旅游商业开发的具体内容
对特种旅游的开发战略研究，涉及特种旅游的政策与决策、特种旅游资源与市场、特种旅游项目与线路设计、特种旅游实施操作与人才培养等诸方面的问题。在此就特种旅游的组织实施问题进行讨论。
七、线路的设计
1.特种旅游的性质决定了它必须具备旅游对象的独特新奇性与旅游方式的特殊性相结合的特征。首先，在旅游对象的选择上应有较大突破，而不能只局限在AA制的传统模式上，不同地区的特种旅游发展，应该建立在该地区相应的自然地理生态环境和人文资源的基础之上。根据国内外已有的经验，具有独特自然地理特征和生态系统的高山地区、草原地带、湖泊河流、戈壁沙漠、峡谷丛林等，都具有发展特种旅游的潜在资源基础。但是，有资源基础并不意味着就能够立即发展特种旅游。重要的是根据这个基础，通过对国内外市场的调研，把资源转化为具体项目和对线路的研究和设计上，包括项目在具体地理与人文环境中的时间或空间内容，对历史、文化、宗教等内容的利用，以及考虑项目的经济效益等。其次，在旅游方式上充分考虑和注意多样性、新奇性。由于特种旅游活动涉及诸因素，因此在推出项目和设计线路时，要动员学术界人士参与论证。同时，一个项目或线路在实施过程中，应随着市场反馈不断进行修正和补充，那些凡是具有贴近自然、富有挑战特征的旅游方式均有尝试的价值，诸如徒步、登山、潜水、漂流、攀岩、探洞、滑雪、热气球旅行、骑自行车、自驾车船、乘伞滑翔等等。AA制模式是不具备这些丰富内容的，它没有完整的线路行程安排，所以这是商业开发的首要条件。
2.增加组织产品内容。产品内容的多少决定了该组织对旅游者的吸引力，产品内容质量的高低决定了该组织是否具有竞争力。如何能让选择AA制模式的旅游者参与到商业化组织的队伍当中，从而扩大客源，吸纳越来越多的旅游者，是商家首先要考虑的问题。这就是产品内容够丰富、够精彩、质量够高，旅游者的选择行就越大，可参与性越强。针对当前特种旅游机构的内容单薄，我们可以相应的增加产品的内容，比如可以一个团队配备一个设备，如穿越沙漠，商家可提供帐篷、驼峰、卫星定位器等设备，减轻旅游者的负担。再如，选择自驾车船、自行车的旅游者，而自身没有这些装备，我们可以通过租赁的方式提供给旅游者。在产品质量方面，可以提高服务质量。如：提高车辆的质量、全程供应开水等。由于特种旅游的特殊性，危险性，我们升值可以大胆的假设，在今后的特种旅游发展中，每一个团队除了配专业领队，还可以配一名医务人员，在游客发生意外的情况下能及时救援。这一系列产品内容在AA制模式下看不存在的。如果商家能从旅游产品入手，增加内容，提高质量，那么旅游者在AA制模式下和商业化模式中必然会选择后者。
3.加强与其它相关产业联系。旅游不是一个可以独立存在的行业，要有所发展必须与其他行业相互协作，通过上述AA制的局限性我们知道AA制模式是一种孤立发展的模式。它是无法适应生产力的发展的。对此，商家可采取与相关产业合作制。如：与交通部门、户外用品专卖建立合作关系，实行租赁制。这样可有效的降低成本。其次，商家还应与旅游接待地合作。由于AA制产生的利益分配畸形，导致接待地服务质量差，商家应重视与接待低的关系。如：与接待地达成协议，拿出所的利益的一部分作为报酬分配给接待地。这样不仅能够与接待地保持良好的合作关系，还能够促进接待地提高服务质量。此外，商家还应高度重视与保险公司的合作。旅游中最重要的就是安全保障，对于旅游者而言，没有什么比安全更为重要。AA制缺乏的恰恰是旅游者最看重的东西。因此，完善安全保障系统是商业开发最重要的一点。
4.队伍的专业化。从事特种旅游作业的人员素质直接关系到接待质量，而接待质量不仅关系到能否获得完善的经营效益，而且关系到特种旅游产品的寿命。特种旅游接待不同于常规旅游接待就表现在难度更大、要求更高、操作规律和方式更具有专门性，这就需要经营者的产品开发部门与接待部门密切配合，形成相对稳定的接待班子。从事特种旅游的相关人员如外联、计调、导游、司机等，都必须具备丰富的特种旅游的相关知识、经验和技能。从事该项业务的旅行社，应培养和拥有一支自然、历史知识丰富，能吃苦耐劳，国家安全意识强，熟悉民俗民风，能严格执行民族政策，有志于特种旅游的专业队伍。这些也都是AA制模式无法满足的。
八、特种旅游从AA制到商业开发的必然趋势
各个行业不可能没有行业规范的孤立存在，特别是特种旅游业综合性较强，内容广泛，风险高，所需物资大，与其他行业联系密切，单靠小组织小团体是不可能达特种旅游的专业要求这就要求特种旅游的发展不可能局限于目前的团体形式，它必然会选择一种安全、专业的组织机构去发展，特种旅游从AA制到商业开发的转变是专业性的要求，是时代的要求，是旅游者的要求，更是适应行业发展规则的要求！
商业开发模式范文第2篇
开发商亟待模式创新
——第六届中国商业地产年会中指研究院副院长陈晟主题演讲
提要]2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？
2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。届时，搜房网将邀请全国1000家以上品牌商家企业、万名投资者参加本届商业地产年会，为商业地产开发商和投资者、商家搭建一个互动交流的平台。
点击进入：2011第六届中国商业地产年会>>
中国指数研究院副院长陈晟
新兴产业将拉动商业地产长期增长
在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？陈晟认为有两点值得关注，首先，我们的土地获利的模式不可能是通过房子的砖头去赚钱，赚钱肯定是地增值，现在地方政府都非常聪明，会有招拍挂，还有低价拿地的可能性吗？没有了。那么什么是愿意让地方政府用低价或者是补偿式的方式来拿地，那就是商业地产、旅游地产等等，这应该是深层次思考的模式。
第二，大家有没有注意到十二五规划里面，我们仔细研究整个地产占GDP的比例只有5%左右，那么银行占整个GDP也只有5%左右，但是十二五规划新兴产业，包括信息、物流、新能源、新材料等等，带有附着新产业未来在十二五规划GDP大概要占到14%。那么这些产业一定要附着的载体是什么呢？一定是商业，因为它一定要有办公、运营、经营的场所。所以从这两个深层次的思考，可能在GDP已经超过7千美金以上的一些城市，可能要迎来商业地产的一些快速增长的机会。当然城市化率也是一个重要的指标，如果城市化率达到80%以上往往就是好机会。例如无锡吸引力很大，很多人认为这个城市不应该是这样的，但是副市长告诉我们卡地亚可以卖到7千万，LV可以卖到1个亿，这就要研究这个商业地产所处的状态和吸引力都是有关系的。
第三产业推动商业地产发展
经济势头决定了经济长期是看好的，商业或者是第三服务产业的快速蓬勃的发展跟商业地产关联是很大的，真正的住宅机会是由什么推动的？是由城市化、住宅产业化推动的，商业一定是由第三产业推动的。那么城市化进程和居民的收入消费水平也带来了商业地产的强劲需求，所以就像最近也有研究说，大家没钱买房子，房子很贵，住宅限购，不能买房干什么？可能要去消费，最近看车展的消费也很厉害，包括其他的消费也很厉害。所以这也是在一种，如果我们国家不再强化单纯的是靠投资拉动而是消费式拉动的话，那么消费的载体我们的商业地产也会带来一些相关的机会。
那么调控以来行政手段和经济手段并用，很多的朋友在问，我们的限购什么时候能够停止？我们年内的措施什么时候可以结束，其实我们不需要多考虑这个问题，因为从05年开始我们的住宅市场一直供不应求，到现在形成非常强的供需矛盾，我们国家已经对价格进行严厉的控制，是不是认为这些东西也是紧缺的商品？但是我们国家在鼓励什么呢？在鼓励我们的结构转型，在鼓励消费，那么是不是以商业为载体的就是我们经济结构转型所需要的呢？陈昇副院长认为这是一个肯定的答案，尽管周期有点长，但是在这个过程中的工作需要认真去做。
商业地产整体过量但优质商业稀缺开发商亟待模式创新
那么调控措施对商业地产的影响是远远低于对住宅的影响，甚至可以说，商业地产从来就没有过利好消息，也从来没有利空消息，因为它一直就有，比如房产税，之前对住宅过于呵护了，现在商业就是在充分状况下充分的发展，虽然说最近商业不错，但是要告诉大家一组数据，人均商业占有面积一人2平方米，国际只有1.5平方米或者是达不到2平方米，我们的商业整体是过量的，这是基本前提，其中结果矛盾特别的突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高，所以整体是过量的，但是优质稀缺的商业是稀缺的。投资额目前进入高峰期，到2011年累计增长6.4倍，这与开发商实力逐步的积累有关，我国跟外国的投资商唯一最大的不足就是金融是不足的，国外是完全的RIET运作，但是我们现在在RIET这一块进展非常的慢，所以这跟我们的金融创新也将是有关系的。大型的商业集团，比如万达、SOHO中国、宝龙不同类型都加大持有的规模，中国指数研究院研究全国百强企业，所有的企业都把他们的持有商业的目标定位在20%，但是不幸的是现在他们的持有面积大概只有5%，正在从5%-20%的过程之中发展的过程，所以说空间还是巨大的，所以他们的现在并不完全是被动的而有些都是主动的选择。
全能型的开发商：商业地产是“必修课”
综合开发商，例如华润、保利等都加大在商业地产的投资比例，同时在加大人才的储备，众所周知，商业地产人才的价值非常稀缺，大家对这些人非常的关注。万科从住宅往商业转型，增加了部分，虽然有些开发商声称不是主动在做商业地产，而是“因为土地出让的模式就已经是商业+住宅，我不去做商业是不行的”，那么以后对开发商的要求是全能型的开发商，只会做住宅不行，你必须要懂得商业、旅游、园区等等都是必要的。比如现在所知道的上市公司，现在非常看重的两类公司，一个是万科模式，还有一个叫做X+房产模式，比如华润，可以有母公司的孵化其他的产业，包括海尔有很多的园区，园区周边的商业以及住宅都是机会，还有大型的国企都是这种类型的。
外资加大商业地产布局
二三线城市商业地产将迎黄金发展期
外资的布局也是在加大，恒隆、凯德、世贸都是在加大力度，香港传统四大家，由于目前他们的土地储备非常的快，而且不像90年代吃亏之后有点紧张，现在他们是采取开放的心态，已经到了不仅仅是上海、北京这种地方，有的地方已经到徐州这样三线的地方。
不同城市的吸引力表现在三个部分，第一投资环境，北京、上海的投资环境不错，西部城市也在上升。商业地产的分类，可以看到重庆、苏州、沈阳的表现是非常突出的，但是排名仅次于北京、上海。综合开发投资，整个布局，现在基本上除了重庆和成都，都是在东部的沿海地区，我们现在有一种沿江模式还有沿海模式，以前就是以广州为起点，慢慢上到上海，逐步到山东，最后要到沈阳，这是一条线。沿江模式有是从上海开始逐步到合肥、重庆，这都是为后续的发展创造很多的空间和价值。
人口导入，对商业地产的发展趋势是持续的向好，银行也关注我们的商业地产发展，社保基金也会关注有稳定现金流的投资，一线城市在保值稳定增长的情况下，二三线城市也将迎来黄金发展。
商业地产开发是一个系统过程
重点是找到最适合的开发模式
曾经有一个开发商说，这两年勤做内功，等到发展周期到了之后，我们可以跟着政府的决策开始做工作，他认为是在13年是可以发力的机会。住商倒挂的现象会有所改变，地产价格将持续的走高。
商业地产有几家参与，政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者，很重要的是运营商跟开发商、投资商他们的逻辑是不一样的，运营商跟开发商要好好的沟通，因为开发商关注是回报，运营商强化商业运营，如果能够处理很好的话就会是好商业，如果处理不好甚至会出现不好的商业，大家也知道有的商业现在起色不大。
商业运营是有系统性的、专业性、复杂性、长期性等几个特征的，商业地产是属于价值实现的过程，所以有成本投入、成本初期收益和主要的收益，这是开发运营的过程，这个时候不产生收益，但是对如果决策失误的话对商业地产的未来有很大的影响，比如酒店，如果不能考虑专业，整个酒店行李、服务员收拾车子的距离跟酒店之间的空间都是有讲究的，如果没有弄好就会很紧张，交通会不顺畅。包括之前考虑的车位的配套，包括公共空间的配套，这在很多商业上面考虑都是不足的，如果这个时候考虑不足会导致后面很多的问题。所以从项目的选址、到商圈、地段的选择都是有一套逻辑和方法的，最近我们也在帮助企业做这一方面的选择。
陈昇认为开发运营，是前期的阶段，可能还要考虑经营商业的需求，这就是所说的规划设计、建筑设计、空间布局，所以实际上决定商业成败的关键，我们说的是跟停车位、夜间店、主力店、路线图都是有关系的，不单单是混凝土质量的问题。
项目建设，包括开发、招商的阶段，有很多是纯出租型非常好，但是有的是会迫于收回资金，所以会有销售。统一的管理和运营非常的重要，现在万达非常清楚，找到了自己的黄金分割点，多少自营，多少出租。
刚刚也提到专业化的运营模式，全能型的运营模式，这跟我们运营的水平有关系的，都是可以选择的。可以是自营可以是半托也可以是全托，这都是我们尝试的经验都可以去做，但是要找到适合自己的最佳机会。
最后，在前景不错的情况下，再简单提一下问题，比如开发商绝大部分是不错的，但是还是有些开发商在系统运营意识上，特别是三四线风险意识还是不够，大部分追求短期收益，缺乏长期的意识，这是不可取的。融资渠道非常的单一，商业无法资本化、证券化退出的，这是非常可惜的，限制未来进一步发展的过程，专业运作的人才和团队不仅要自己培养，还要引入更多的，但是在引入的时候又有一个消化和吸收的过程。然后包括定位跟消费群体一定要吻合，如果群体的吻合做得不到位非常的可惜，例如一些大的银行，包括一些大的快速消费用品，比如耐克等等，他们为了做消费群体的调查费用是非常高的，甚至要上千万，因为他就是为那些群体定制，他一定要把有效群体抓住才会选这个地方，所以在这个方面的研究投入非常的重要。单纯的靠住宅开发的模式或者是获利模式在商业方面是不可取的。
商业开发模式范文第3篇
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业开发模式范文第4篇
关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式
一、开发建设模式概述
产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。
表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益
1.土地一级开发
土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。
2.土地二级开发
土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。
二、国内外典型产业园区开发建设模式分析
从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。
三、工业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。
2.国有大型企业集团适用方式
结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。
（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。
（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益
（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。
四、商业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。
2.商业中心/专业市场开发模式
国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。
3.酒店/写字楼项目开发模式
酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。
国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。
4.会展中心项目开发模式
会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。
参考文献：
[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.
商业开发模式范文第5篇
【关键词】订单商业地产；万达
1、“订单商业地产”模式的内涵
近年来，由于各种政策的出台，住宅地产市场利润率有所降低，很多开发商开始进军商业地产。在进军商业地产的过程中，很多开发商开始借鉴万达的“订单商业地产”模式，但万达的模式是否适合其他开发商，我们需要研究万达模式的发展历程。通过分析万达的优缺点，让后起的开发商根据自身的情况选择最合适的商业地产开发模式。万达的“订单商业地产”模式内涵归纳起来有以下四点：
1.1共同选址、联合发展
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
1.2 技术对接
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求―要多大的面积，高度，出入口，交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积[1]。
如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。
1.3平均租金
为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等（一等是北京、上海、广州，二等是省会城市，三等是其他城市），每一等租金多少钱事先确定下来，合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。
1.4先租后建
当面积、租金确认后，先签租约，交保证金后再开工建设，量身定做。即招商在前，建设在后。
2、“订单商业地产”模式的特点
2.1 重视前期运作，前期把一切问题都解决掉
四个关键步骤都发生在前期，形成一套行之有效的办法，减少建设过程的变更成本和招商成本，表面上看浪费了时间，实际上节约了时间和金钱。
2.2 以强带弱，共同发展
大连万达在全国各地发展的购物中心都是以强势经营企业为龙头发展起来，中小商家依附于大商家引来的人流而生存。因为地方政府对于大型零售商业公司进入城市，优化当地的商业经营环境持积极态度，在很多方面打开绿灯，予以支持，这也是各地购物中心顺利发展的前提。
2.3稳定的资金收益
虽然“只租不售”对公司前期的资本要求非常高，但万达的“订单商业地产”模式在两个方面保证了稳定的资金收益：
（1）万达实行资金封闭管理的制度[2]。按照规定，每个项目公司都不得占用其他公司的资金。
（2）一方面大连万达和国外商业零售的战略合作，抬升人气，打造核心竞争力和品牌优势，给投资者以美好的赢利预期，为高房价提供支撑。另一方面公司把沿街黄金地段和底层商铺销售给中小投资者，销售收入用于补偿开发建设投资。
2.4战略同盟利于整合资源
万达与沃尔玛以及其他主力店之间形成了稳定的战略同盟关系，这是万达“订单商业地产”模式的基础。万达可以为主力店在地产开发上提供专业指导，其他主力店也可以弥补万达在商业运营上的不足，双方各自发挥自己的长处，充分整合资源[3]。
正是基于以上的优势，万达通过这种模式，成功开发了多处商业广场项目。也因此，万达的“订单商业地产”模式逐渐被业界接受，并受到广泛的追捧。
3、“订单商业地产”模式的弊端
该模式虽然具有很多优势，但同时也有很多弊端，这些弊端对想要借鉴该模式的开发商来说影响更为深远，更加值得关注。
3.1融资困难
商业地产最需要的是资金，特别是对于只租不售的模式，前期投资巨大，需要低成本、能长期使用的资金。 万达的“订单商业地产”模式在资金方面有很多不利的因素：
（1）由于收益来源于租金，投资回报期很长。
（2）银行长期贷款的利息与商业地产回报率持平[4]，因此无法支撑商业地产。
（3）由于万达商业广场的低租金水平难达机构投资者和香港证监会的要求，采用房地产信托的方式很难实现。
3.2主力店易与整体项目产生冲突
主力店是万达“订单商业地产”模式的关键，主力店往往表现地非常强势，这会导致主力店与整体项目产生冲突，冲突主要有以下几个方面：
（1）主力店业态与整体项目冲突
在实际操作中，为了确保订单模式的顺利进行，往往存在 “病急乱投医” 的现象。在这种情况下，开发商对主力店的选择并无充分的主动性。但是，不同业态对选址的要求是不同的。开发商在选择主力店时不能占据主动，更谈不上考虑所在商圈的层次结构和业态分布，这样就会导致商圈结构紊乱，无法发挥商圈的竞争优势。
（2）主力店提出苛刻的要求
采取“订单”商业模式运营商业地产项目，不仅可以大大降低招商的难度，这些商业项目还可以借助大型零售商的知名度聚客，从而缩短培养期。 不过，开发商在享受大型零售商带来的客流的同时，也往往需要面对这些零售巨头的“苛刻”条件。 由于大型优质商业品牌在国内属于稀缺资源，导致其在开发商面前拥有很强的话语权，这会在很大程度上损害开发商的利益。
4、“订单商业地产”模式的改进措施
4.1探索多元化融资
商业地产投资规模大、流转周期长、技术含量高[5]，一个商业地产项目开发完成，需要巨额资金的投入，动则上亿元甚至几十亿元的投资。而万达只租不售意味着资金无法在短期内快速回流，因此，雄厚的资金保证是商业地产成功的必要条件之一。雄厚的资金需要多元化的融资方案。
首先，引进战略伙伴入股。可以考虑与国内外大型的投资公司或者商业银行建立稳固的合作伙伴关系。
其次，积极寻求上市。万达的融资渠道可以通过上市来极大的拓展，融资问题也会得到极大的缓解。在国内融资渠道有限的情况下，积极拓展海外市场。
4.2培养自主商业产业，扩大单店比例
万达的商业广场以前太依赖沃尔玛这样的大公司，结果才导致了万达在与大商家合作时没有足够的话语权，影响项目的整体利益。
首先，万达需要扩大单店比例[6]。单店与品牌店各占50%，另外把一些散铺整合起来打造中型商场、超市等，缓解与沃尔玛的不对称现象，形成大、中、小三层结构，增加单店的竞争能力，形成较为平衡的市场竞争结构。
其次，培养自主商业。万达开发自己的影院、酒店、文化产业、连锁百货来摆脱对大商家的依赖。
参考文献：
[1]杜楠. 战略联盟对企业成长的影响：以万达订单商业地产为案例[J].经济管理，2010，32（5）：126-136.
[2]沈弥雷.论商业地产的订单模式经营[J].商场现代化，2006，[12]：58-59.
[3]宋检红.对我国商业地产运营模式的思考[J].房地产开发，2008，34[10]：243-244.
[4]石玉.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策[J].大众科技，2004，[8]：40-42.
商业开发模式范文第6篇
一、城市综合体的来源
城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。
城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势：
一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。
二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。
三是，城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套，这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。
二、城市综合体的开发模式
总体来说，我国现阶段城市综合体开发的基本模式为，商业先行配套(包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业)跟进，辐射相关产业的发展模式。城市综合体开发的具体开发模式如下。
首先，科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格，因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的，而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位，所以从这个意义上讲，选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说，城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例，它位于广州旧白云机场的南端，周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区，人口相对集中；同时，它西邻机场路、解放路，东接广园路，南依白云大道，更有地铁二号线从其项目经过，可以说交通条件十分便利。另外，附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心，商业氛围浓厚，配套成熟。
其次，分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出，综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上，很显然，如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的，因此，城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外，分期开发中为何又要商业先行呢?笔者认为，优先开发商业地产有以下优点：一是，通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格，为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素，因此，优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后，旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是，商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力，同时，也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。
最后，迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。成功运营城市综合体中的商业部分，不仅有利于迅速收回前期商业地产投资成本，而且为提高后期房地产开发利润提供了重要保障。目前，城市综合体项目商业部分的运作模式主要为万达广场创立的“订单式开发模式”，即房地产开发企业先与有影响力的知名商业单位签订长期战略合作协议建立战略联盟，商业部分建成后将50％左右的商铺以相对优惠的价格优先出租给战略联盟商，剩余商铺再出租给其他非战略联盟商。这样做的好处在于，战略联盟商以较低的租金优先入驻，能迅速提升本项目的商业影响力，以吸引广大消费者前来消费，进而可以顺理成章地抬高其他商铺租金。万达广场与商业巨头沃尔玛、新加坡大食代餐饮集团、肯德基等结成商业联盟，就是很好的证明。
三、城市综合体开发模式的不足
城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”，除了上述优势外，还存在不足，值得进一步思考与改进。
第一，投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米，甚至上百万平方米，并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外，由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发，它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域，对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此，若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设，这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛，不利于市场竞争，容易导致垄断。
第二，订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产，为了引进战略联盟商(通常为大型知名企业)入驻城市综合体，往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商，商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商(通常为中、小商户)的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商，对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说，无疑是雪上加霜!若长此以往，并且管理不善，最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。
商业开发模式范文第7篇
SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。
二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析
SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。
（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。
（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51
三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路
目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。
（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。
（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。
虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。
商业开发模式范文第8篇
【关键词】社区参与；商业模式；青溪古城；价值链理
《国务院关于加快发展旅游业的意见》中提出：要把旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。这表明旅游业的发展要以人为本，不仅要以旅游者为本，也须以旅游地居民为本，以促进城乡统筹、落实富民工程为战略思想。社区参与旅游发展，是特定区域在旅游业发展中，将社区居民作为旅游业发展主体，通过对旅游规划、开发、运营、管理和监督等决策与执行体系的广泛参与，在保证区域旅游业可持续发展的同时，实现社区全面发展的新模式。由此可见，社区参与旅游发展，不仅可促进区域旅游业可持续发展，还可为当地居民提供更多的就业机会、增收渠道，这正是以人为本思想在旅游业发展中的重要体现。因此，本文在古镇旅游商业模式设计中引入社区参与理论，保证社区居民合理参与古镇旅游并分享发展利益，不仅是落实富民工程的战略举措，也是实现两大战略目标的重要途径。
一、旅游商业模式概述
（一）商业模式的概念
按照学术上为多数人公认的定义，商业模式是：“为了实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提品和服务，达成持续赢利目标的组织设计的整体解决方案。”根据旅游产业的特点，将其商业模式分为收入模式、投资分期、营销模式、经营模式、管理模式、开发模式及融资模式七大方面。
（二）旅游商业模式研究现状
总的来说，从商业模式的角度对旅游开发进行全面系统的研究尚处于初级阶段，其研究主要集中在信息化、网络化对旅游商业模式的影响；基于文化保护及促进文化产业集群化发展的文化旅游开发中的商业模式设计以及遗产遗址类旅游资源开发中商业模式的设计等。可见，在已有的旅游商业模式研究中与利益相关者理论特别是社区参与理论的结合研究较少，这种研究及其发展趋势与我国旅游业发展的人本化宗旨是相悖的。因此，本文将以此为突破口，以青溪古城为例，引入社区参与理论对古镇旅游开发中的商业模式设计进行相应研究，以期通过成功的商业模式，对促进我国古镇旅游朝着“人民群众更加满意的现代服务业”方向发展有所裨益。
二、青溪古城旅游开发及社区参与旅游发展的现状分析
（一）青溪古城概况
青溪古城隶属广元市青川县，地处四川盆地西北角，川、陕、甘三省结合部，素有“鸡鸣三省”之美誉；同时，青溪古城在地理位置上处于川陕甘旅游金三角的中心区域，西北接大九寨生态旅游区，东南连川东南红色旅游区，并且是四川大九寨旅游环线上的重要节点，也是进入唐家山国家级自然保护区的必经之路，与东河口地震遗址相邻，区位优势十分突出。近年来，青溪古城凭借突出优势，坚持加快发展，科学发展，又好又快发展初步形成了"生态旅游、土特山珍、矿产加工"的产业发展格局，尤其是旅游产业发展势头良好，2006年第三产业产值2084万元，截止2007年已建成星级农家乐40余家，初步形成集生态观光、休闲度假等功能的青竹江乡村旅游带，核心镇区――青溪古城的旅游开发尚处于起步阶段，基本上还没有形成旅游接待能力。
（二）青溪古城社区参与旅游发展现状分析
（1）参与规模较小，以个别参与为主，仍停留在自发参与阶段。（2）参与广度不足，以农家乐为代表的餐饮、住宿为主，有待进一步拓展。（3）参与深度不够，还没有形成社区与旅游区息息相关的利益机制。（4）参与形式单一，以个体经营为主，有待进一步发展多种经营形式。
三、社区参与青溪古城旅游开发的必要性分析
1．促进灾后重建的需要。青溪古城在5.12汶川地震中受灾严重，基础设施损失巨大，居民生活受到严重影响，灾后重建不仅仅是建筑的重建，更是居民生活信心的重建，如何做好居民安置、解决当地民生才是各级政府关注的焦点和主要任务。在青溪古城灾后重建过程中，抓住恢复重建机遇，通过正确引导社区居民参与到古城旅游开发当中，是灾后重建中帮助当地居民安居乐业、重建家园重要途径，也是执行国务院《汶川地震灾后恢复重建条例》的重要举措。
2．丰富旅游产品的需要。体验社区文化和参与社区生活是古镇旅游活动的重要组成，通过社区居民广泛的参与旅游，理解和支持古镇旅游开发，主动参与社区旅游，不仅可以丰富旅游产品，也能丰富旅游产品的内涵。
3．旅游持续发展的需要。通过倡导社区充分参与到古镇开发中，确保社区和当地居民能获得各方利益，从而维护古镇旅游的可持续发展和区域的社会稳定，最终实现旅游业可持续发展。
4．保护本土文化的需要。青溪是著名的羌氐聚居地，羌氐文化历史悠久、内涵丰富，通过居民参与旅游的接待与开发，能够使居民认识到本地文化特别是羌氐文化的价值，从而提高对本土文化、羌氐文化的重视，有利羌氐文化的传承与保护。
四、青溪古城旅游开发商业模式设计对策
根据青溪古城社区居民具体情况，针对青溪古城社区参与旅游的现状，从商业模式中的开发模式、融资模式、管理模式、经营模式这四个与社区居民利益相关度最强的因素出发，对青溪古城旅游商业模式进行系统的研究设计，保证社区居民最大限度的参与到古城旅游开发中来，从而实现社区利益最大化，保证青溪古城旅游不仅为旅游者所满意，更为社区居民所满意。
（一）开发模式
与众多旅游形式相比，以古镇旅游、乡村旅游为代表的社区型旅游是社区居民最易参与、受益最多的旅游类型，在青溪古城旅游开发中，以“发展大旅游，培育大支柱，形成大产业”的开发理念为指导，依托历史悠久的古镇旅游资源和独具川北特色的乡村旅游资源，提出“古城+乡村旅游+旅游地产+绿色产业+生态景区”的产业综合开发模式，大力发展古镇旅游和乡村旅游，让古城内外居民皆能最大化的受益于古城旅游的开发。
（二）融资模式
一般情况下，社区居民的投资能力和经验管理能力都十分有限。因此，在青溪古城旅游开发中，除了旅游地产这类资金投入大、经营管理难度高的项目以外，对于土特产生产加工、本地工艺品生产、民俗表演、民居客栈、特色餐馆等这类资金投入较小、经营管理简单的旅游项目则主要由政府通过提供技能培训、财政补贴和优惠政策等形式，引导社区居民通过对自家建筑的风貌改造和业态置换参与其中，让社区居民人尽其才、物尽其用，都能参加到古城旅游开发当中，并形成多元投资主体的融资模式。
（三）管理模式
旅游管理模式主要表现为旅游管理机制的组织模式，合理的组织模式既能发挥政府在旅游产业发展主导作用，又能保证社区居民在旅游管理上的完全参与，同时又能弥补居民经营管理理念落后的不足，从而保证旅游产业的持续健康发展。因此，结合青溪旅游开发的特点和实际情况，引入“政府主导、公司主体、居民参与收益”的旅游开发理念，将青溪古城旅游开发管理模式设计为“政府+公司+社区居民旅游协会”的三维一体的多元组织模式，提升社区参与的深度，让社区民居正在成为古城旅游开发的管理主体。（如图1）
图1青溪古城旅游管理组织结构示意图
（四）经营模式
根据青溪古城旅游开发特点，针对古城居民实际情况，将设计土地使用权出让模式、项目经营权出让模式、资产所有权出让模式、项目合作经营模式、项目独立经营模式等多种旅游经营模式，社区居民根据自身实际特点，以不同的形式产于到古城旅游项目经营中，从而更加拓宽了社区参与渠道，丰富了社区产于形式。
五、结语
以人为本是社会发展的永恒主题，社区参与旅游发展是以人为本思想在旅游业发展中的重要体现，基于社区参与理论的商业模式是引导社区居民参与旅游发展的重要途径。本文在此抛砖引玉，望更多研究者、规划者能够来探讨这一课题，扶持和推动这项意义重大的工程进一步向广度和深度进军。
参 考 文 献
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