养老可行报告
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养老可行报告范文第1篇
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007802
1引言
近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。 “以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
2以房养老模式的含义和特征
2.1以房养老模式的含义
以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。
2.2以房养老模式的特征
（1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。
（2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。
（3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。
（4）政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。
3以房养老模式在我国的可行性分析
3.1传统文化差异是巨大阻力
我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。 “以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。
3.2房价走势未料阻碍模式推行
近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。
3.3我国农村人口比例大是现实国情
国家统计局2007年9月26号的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。
3.4政府扶持不足不利于模式实施
“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。
3.5我国房地产估价行业正处改革阶段
房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。 目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。
4结语
虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。
参考文献
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养老可行报告范文第2篇
老年公寓的可行性报告
一、 我国老年人情况分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人;
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现;居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目;老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五，老年公寓也建成五，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在20xx万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%(入住率)=294万。20xx/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
养老可行报告范文第3篇
当前，我国社会养老保险覆盖8.5亿人，城镇基本养老保险基金累计结余3.5万亿元，作为社会养老战略资金储备的社会保障基金净资产达到1.9万亿元，我国基本养老保险基金正处于规模快速增长时期。规范的投资管理正稳步推进过程中，社会保障基金和几个典型省份已经取得部分运营经验。表1给出了基本养老保险投资相关收益率情况。②数据根据社会保障基金财务报告和山东省历年相关文件得到。保险有关的收益率情况，考虑到全国社会保障基金自成立至2015年年均投资收益率为8.4%，并管理巨额资产，养老保险的规范投资运作具备了实践基础。养老保险基金投资已初步建立起相对规范的投资体系，典型如社会保障基金资产配置的三级结构，能够有效做出大类资产配置策略的同时，还能在权益市场和固定收益市场做动态的配置调整，期限从五年滚动到季度的相机调整。表2给出了社保基金五年资产大类构成概况，其逐年调整应对了金融市场潜在收益率情况。尽管投资运营管理取得了一些成果，但基本养老保险基金还缺乏长期投资管理经验，还未经历极端投资环境的考验。建立在未来负债现金流评估基础上的资产负债管理还为开始，个人账户实账化程度有待提高。这些都急需在投资运营的规范建设中加以完善。
二、现阶段我国养老保险基金投资运营中面临的问题
1.养老基金投资通道过度依赖社会保障基金，存在长期制度隐患基金投资运营的制度框架、管理办法已经确立，以广东省和山东省为代表的委托投资模式取得了初步运作经验。但养老保险收支结余情况地区差距大，人口年龄结构差异导致的未来负债现金流规律也不尽相同。当前投资安排通过全国社保基金理事会进行，这需要基金有较大规模结余和国企资产划转，只是对结余资产进行长期投资，本质上还不是通过养老保险收支现金流管理、资产负债管理等提高投资收益。随着不同地区人口红利的陆续消失，老龄化问题严峻考验着投资运营机制安排。过度依赖社会保障基金在有利于地区间资金调节的同时，投资风险的受托主体单一化给基金带来的潜在风险。2.养老保险基金精算评估未实现制度化在基金管理部门和学术部门，对养老保险的精算评估研究已进行多年，但在省和市这一层级，定期的制度化的精算评估还未实施。基金管理者无法清晰描述近期的现金流收支情况和精算资产负债评估情况，投资经理无法根据规范的精算评估报告为依据制度投资策略，优化资金使用效率。随着城乡居民和城镇基本养老保险的深化，养老保险精算研究的深入，科学评估未来现金流规律，进而用于投资管理正变得比较迫切。3.养老基金的投资运营监管安排还不够成熟对养老保险基金的监管是实现社会养老保险基金的预期目标与实际目标过程中有力的保障。目前，养老保险基金全部由政府人力资源和社会保障、财政、审计等多部门参与管理，基金信息披露少，管理不够透明。《养老保险投资管理暂行办法》中明确省级政府作为委托人，社会保障基金等养老保险基金管理机构作为受托人，商业银行作为托管人，基金公司等进行投资管理的制度安排，并主要由中央层级人力资源和社会保障、财政部门实施投资运营监管，这种安排拉长了养老保险参保职工到投资经理的距离，没有明确将基金管理机构和参保职工代表作为监管功能执行者，结合不够完善的信息披露制度，长期中，养老资产存在巨大的监管隐患，容易产生投资管理者侵害基金利益问题。4.投资管理人才和团队建设仍需完善近三十年的金融市场发展造就了一批具备专业技能和实践经验的投资人才，但距离成熟金融市场的人才队伍还有很大差距，优秀的金融团队不多。同时金融领域乱象丛生，在债券和权益投资领域腐败和严重违规问题频发。近年来广泛进行的金融创新反而成为滋生问题的温床。养老保险基金投资要求在长期中获得稳健增值，这尤其需要专业人才和优秀团队进行投资管理。
三、完善养老保险基金投资运营管理的政策建议
通过上述问题分析，考虑基金投资运营管理的未来发展，本文提出如下建议：1.建设守法规范的金融市场，为养老保险投资创造良好的外部环境通过国际经验看，由于创造了一个守法规范、相对健康的金融环境，近年来经济得以快速发展。金融领域反腐有利于推动金融市场的健康发展。养老保险基金是金融市场的最大规模投资者，资产所有者和投资管理者在空间和时间跨度上被充分隔离，金融市场的不健康极易产生严重的委托问题，伤害参保人利益。2.放松对基金投资的管制成熟国家社会保险基金投资往往经历一个逐步拓展的过程。如英国的社会保障基金投资股票市场的比例从开始上升了30%左右，其对外投资比例也经历了一个大幅提高的过程。当国内经济增长陷于停滞，金融资产回报很低时，通过适当国际投资使养老风险在国际间实现分担是不错的选择。因此，随着投资管理的日益规范，不断拓宽投资范围，放松管制是合理的选择。3.兼顾经济效益与社会效益，提倡社会责任投资养老保险基金的投资要考虑社会效益，比如将资金投入到基础设施建设中，虽然投资周期长，回报率相对较低，但其社会效益不容忽视。重视社会效益也成为了养老保险基金在投资过程中区别于其他投资资金的一个重要特点。从国际上看，养老保险期限的长期性决定了其社会责任投资具备可行性。4.制定恰当的组合投资策略，并进行战略和战术性动态调整大类资产配置通过战略性比例确定和相机战术性调整提高收益能力，组合投资以适当的分散化使整体投资风险大幅降低。表3给出了负债现金流管理下大类资产配置的实例，通过对基本养老保险基金进行恰当精算评估，在省级层次对结余资产进行大类资产配置和组合投资是可行的。5.制定合理的监管安排，完善外部监督机制基金投资的监管功能应由类似基金理事会的机构负责执行，通过理事会成员或监督委员会成员的安排，充分体现利益相关主体的诉求，如成员包括人力资源和社会保障、财政、审计、参保职工代表、社会公众代表等，并明确界定其权力、责任和义务。在内部监督之外，还应由适当的公众监督，制定规范的投资管理信息披露制度是实施外部监督的关键。
四、结论
养老保险投资涉及复杂的制度安排，同时投资运营的成败效果要到多年后才能真正显现。对个人而言，老年财务风险管理缺乏可纠错性。对基金管理者而言，基金投资的规模和期限特点使投资运营必须在规范有效的框架下进行，规范投资管理的制度建设任重道远。
作者:杜立金 单位:山东财经大学保险学院
参考文献
[1]王慎十、张维超．关于地方养老保险基金投资运营有关问题的思考[J].中国社会保障，2012年第6期，38-39
养老可行报告范文第4篇
【关键词】人口老龄化 住房反抵押 养老保险
住房反向抵押养老保险指的是拥有房屋产权的老人抵押自住住房产权向保险公司投保，保险公司根据投保人的年龄、健康状况、预期余命、房屋现值、未来的价值变动情况及进行综合评估，分期或一次性将保险金给投保人，直到投保人百年归老。保险公司在投保人去世后获得房屋的产权，再用于销售、出租或者拍卖，除收回贷款本息外同时享有房产的升值部分。
住房反向抵押养老保险的优势在于让拥有住房但现金匮乏的老年人无需搬离原住所即可提前将房屋净值转换为现金来源用于养老。这种保险产品可以看成是一种趸缴保费的年金寿险产品，房屋的价值可以看成是老年人向保险公司“后端趸付”的保险费。投保人、被保险人及受益人均为老年人本人。保险金的用途不受限制，由保险公司一次性或者在一定时间内逐期发放，可以理解为保险公司通过分期付款形式收购投保人的房屋产权。
一、我国发展住房反向抵押养老保险的必要条件
2012～2013年是我国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，一是出现第一个老年人口增长高峰；二是劳动年龄人口进入负增长的历史拐点。人口结构的改变及老龄化的快速发展推动社会总抚养比上升，国家用于养老保障的财政压力不断增加而社会养老保障体系的不健全又难以全面惠及老年群体；少子政策令传统家庭子女养老功能弱化，加上老年人自身储备不足，扩展养老途径，实现自我养老成为必然趋势，这为我国开展住房反向抵押养老保险提供了必要的条件。
（一）人口结构改变影响养老模式的转变
我国正在经历人口结构转变的时期，人口数量众多且老龄化进程快。人口结构的改变必将影响到我国未来养老观念及养老模式的转变。按照国际标准，我国从2000年起就开始进入老龄化社会，到2010年我国60岁及以上人口已占总人口13.26%。不仅如此，人口的老龄化趋势还在进一步发展。从1982年到2010年历年人口普查数据可以看到：在人口快速老龄化的同时，0～14岁人口规模不断缩小，在全国人口占比以更快速度下降；与此同时15～64岁的劳动力人口增长规模放缓。人口老龄化带来人口抚养比的不断攀升，2013年我国老年抚养比上升到21.58%，社会总抚养比上升到45.94%（中国老龄事业发展报告，2013），今后我国社会养老负担将十分沉重。
（二）我国现有社会保障制度难以提供全面保障
我国的社会保障体系起步较晚，尚未形成全覆盖的、统一的社会养老保障制度。2011年，全国社会保险基金收入仅占GDP的总值为5.08%，支出占比为3.82%。而欧元区国家社会福利支出占GDP的比重平均能达到17%。此外，现存的养老体制在设计上养老模式及待遇因人而异，分为政府与事业单位人员养老、城镇职工养老、农村居民养老三部分，存在覆盖面不广、保障低，养老资金紧张，隐性债务显性化，个人账户空帐运行等问题。现行养老体制的缺陷在运行中养老金缺口持续扩大。据中国社科院《中国养老金发展报告2012》显示2011年我国养老金个人账户空账额继2007年后再次突破2万亿。如果养老金缺口问题不能得到妥善解决，可能出现若干年后，退休人员领不到养老金的局面。面对剧增的养老需求，我国正着手进行养老制度改革，但基于经济上我国仍处发展中国家、经济储备不足、养老制度未完善的现状，职工退休前收入与退休后领取的养老金有巨大落差，老龄人士难以纯粹依赖国家养老体制为个人提供全面充分的养老保障。
（三）我国老年人自身养老储备不足
我国老年群体普遍存在自身养老储备不足的问题。在过去传统计划经济体制下，长期实行的是“低消费、低工资”的分配制度，职工的住房是单位的固定资产，需要建设时由单位从利润中提取一部分资金加上一部分财政拨款统一兴建，职工工资中并没有考虑到住房资金的需求。在低收入政策下，老年人在工作期间难以为老年生活积累资金。另外，年轻人参加工作后，大部分的资金用于购房或还房贷，到老年房产成为最主要的资产，缺乏货币资金储备。
据2010年全国老龄工作委员会组织实施完成的《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：（1）我国城市老年人平均年收入为17892元，支出为15819元；（2）城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市享受社保养老金的老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。以上数据说明我国城市老年人中只有84.7%可以享受社保养老金；养老金领取数额略高于我国城市老年人年均收入，意味着我国老年人退休后除社保养老金外几乎无其他收入来源，而养老金未覆盖到的老年人群收入更低。即便如此，老年人年均收入与支出差额只有2073元，每位老年人月均只有172元剩余以备不需，也就是说一旦遭遇疾病或意外，老年人可能立刻陷于贫困。尽管近年来我国政府多次提高退休（养老金）的领取标准，但是比起日益高涨的消费水平来是仍然是杯水车薪。另外，老年人年均支出水平低并且与收入基本持平，也说明老年人自身养老资金储备不足。
综上所述，在我国人口结构向老龄化的转变过程中老年群体普遍养老储备不足，而现实情况是传统的“养儿养老”模式也难以维系。要解决19亿老年人养老问题，在国家进一步扩大社会保障能力的同时，老年人需要有更多的途径解决养老问题。保险公司有必要顺势而为，适时进行产品创新，开发适合老年群体实现自我养老的新型养老产品适应社会需求。
二、我国开展住房反向抵押养老保险的可行条件
住房反向抵押养老保险发展的先行条件，一是要居民拥有住房私有产权，一是贷款机构具有符合运行此产品的条件。
（一）我国城镇居民自有住房率较高
据2010年三季度中国居民资产负债表显示我国城镇居民房产占居民约占总资产45%，如果算上农民土地资产房地产占比总资产约为52%，而2010年美国居民不动产在家庭总资产中占比只有26%，日本家庭房产及土地占家庭总资产的30%。房产成为中国家庭中最重要的财产。2010年人口普查数据同时显示我国老人住房自有率达74.9%。
从整体住房市场发展来看，房地产业成为我国国民经济的支柱产业，住房市场发展成为国民经济的新增长点带动国民经济的发展。反过来，经济发展使城镇居民人均可支配收入极大增长，增强了居民个人购买力，在投资渠道有限与资本市场欠发达的背景下，住房市场发展呈上升态势。鉴于房地产在我国经济发展中的重要影响，政府为保持国民经济持续发展，政府对房地产通过供需两方面进行调控，调控措施以稳定为主导，尽力避免房地产市场大幅起落。我国老年人自有住房率较高及房地产市场的发展为我国开展住房反向抵押养老保险产品提供了很好的物质基础。
（二）保险行业开展住房反向抵押养老保险条件分析
从住房反向抵押养老保险产品的特点来说，稳定的经营、长期资金支持、专业精算人才优势都是保证住房反向抵押养老保险产品发展的要素。
住房反向抵押养老保险产品持续期间一般长达十多年甚至更长时间。由于产品经营期间长，面临风险的可能性也就越大，不但需要充足的资金支持，而且需要经营机构保持稳定的经营状态。我国的《保险法》在法律上保证了投保人的合法权益，一定程度上规避了贷款机构违约风险。同时，保险公司经营的一般性寿险产品，资金流与住房反向抵押养老保险产品刚好相反。投保人投保后先交费，交费期长达10年、20年，而支付期在一般在10年以后甚至更长时间，这就为保险公司提供了长期稳定的资金来源。
我国保险行业蓬勃发展，目前市场规模在世界位列第6位。保险资金2010年资金运用余额达到4.6万亿元，到2012年全国保险资金运用余额达6.85万亿元。2011年保监会颁布《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中提出明确支持保险资金投资养老实体，并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。保险公司的层面也非常看好未来养老市场的发展，已有泰康、新华、太平等多家保险公司进军养老地产项目。
反向抵押养老保险产品定价与人的预期寿命密切相关，而保险公司经营的基本人身险业务就是以人的寿命为标的。因此保险公司在反向抵押养老保险产品的设计方面拥有大量的专业精算人才，具有其他行业无法比拟的专业优势。另外保险公司还可为客户提供反向抵押养老产品涉及的相应配套保险产品及工具、与长期护理保险等养老险种挂钩。对保险行业来说，反向抵押养老保险产品可以延伸保险业务领域比如长期护理险、养老机构责任保险等，促进改善保险公司资产结构，促进自身多元化发展，拓展保险公司内涵价值，为保险公司带来长远而持续的经济效益。
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养老可行报告范文第5篇
人社部相关负责人表示，目前，人社部关于延迟退休的研究重点，主要置于阶梯式退休方面。所谓阶梯式退休，是指根据劳动者所从事的职业、工作性质和个人对工作的意愿不同，设定不同的退休年龄标准。这种退休方式的优势在于，在统筹使用当期社会养老保险并提高资金使用效率的同时，更加尊重不同行业劳动者的行业差异，更具人性化。
从30年前的“计划生育好，政府来养老”，到20年前的“计划生育好，政府帮养老”，到10年前的“养老不能靠政府，要求加社保”，再到如今正在研究的“阶梯式”退休。受益的总是那些政府官员、公务员、垄断大国企，而对于市场经济中的民营企业、普通职工又能带来什么？
中国已经进入了“未富先老”的时代，老龄化的速度已经超过了当前收入水平，目前这个阶段，不管是弹性延缓退休还是阶梯式延缓退休都是不可行的。
增加就业比什么都重要
现阶段，中国的当务之急仍是确保经济增长和就业增加，中国仍面临着巨大的人口压力，加上转轨就业、青年就业和农村转移就业“三碰头”，使我国就业问题压力巨大。首先，就业总量矛盾和结构性矛盾依然非常大。2012年城镇需就业的劳动力达2500万人，比“十一五”时期的年均数多100万人。另外，结构性矛盾更加突出，招工难和就业难并存。不仅技术工人短缺，普通工人也短缺。根据监测，这种就业难和招工难并存的现象更加趋于常态化，而且有从沿海向内地蔓延的趋势。
话说是因为人口老龄化、社保基金的压力以及就业劳动力不足等方面因素，促使人社部对进行了推迟退休年龄一事的讨论。笔者很困惑，如此巨大的闲置劳动力无法安置，竟然在忧心于劳动力不足？虽然，中国处在老龄化最高峰的时候，劳动年龄人口所占的比例会大大降低，但是到那个时候，还是会有七到八亿的劳动力。七到八亿的劳动力跟我们所期望的中国经济规模来比较，劳动力还是相当充足的。
比较才会有差距。日前，日本政府了一项有关国家长期发展规划的报告，该份报告指出日本国内企业允许员工在40岁时即可退休，为社会释放出更多的就业机会。有专家表示目前日本国内将60岁定为法定退休年龄的政策已经阻碍了就业市场的“更新换代”，专家在报告中建议将法定退休年龄降至40岁以为社会及时释放更多就业岗位。虽然各自人口结构不同，但也能有所借鉴。
也有专家说，西方的OECD国家多数已经提高到了62岁的退休年龄，故其认为中国也应该延迟退休年龄。目前，中国的现状与西方国家还没有可比性。每个西方国家大多将就业率放在衡量社会发展水平高低的重要位置，讲究的是人均GDP，注重的是个人福利，而且它们的教育体制与教育环境也是中国需要不断追赶学习的。在中国，“未富先老”的阶段，还是应该先缓解巨大的就业压力，充分运用好旺盛的劳动力。如果延缓了退休年龄，使有退休意愿并且劳动减弱的劳动者增加负担，不但不会解决劳动力不足的问题，而且会严重影响劳动力的质量问题。造成适得其反，事倍功半的效果。
如何做到人人“旱涝保收”
之前有媒体专访了中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文。郑秉文指出，根据中国统计年鉴的数据，我国企业职工平均养老金替代率是45%，但是事业单位和公务员的替代率能达到80%至90%，其中，公务员比事业单位还稍高一些。公务员和相当一部分事业单位人员在职时不用缴纳养老保险，退休后却能领取高于企业人员的养老金，他们的退休金多数由国家财政支付，这就是一些企业和私营部门的人觉得非常不平衡的地方。
养老可行报告范文第6篇
2004年11月18日
中国10月份固定资产投资同比增长26.4%，其投资方向包括高速公路、工厂和机场等项目，虽然略低于9月份27.9%的同比增速，但10月份的增幅还是让人担忧。数据表明，中国经济的增长势头仍非常强劲，潜在的通货膨胀压力也很大，经济成功降温还为时过早。
中国政府最近表示，现在更担心的是前景不明的通货膨胀趋势。10月份消费者价格同比增长减缓到4.3%，是六个月来的最小增幅，但生产者价格仍然在加速上涨。通过给投资热降温和控制信贷增长，政府的目标是减缓第四季度经济增长的势头。决策者们需要看看上个月加息的效果，然后才能决定是否要采取更多紧缩政策。
人民币更可能扩大汇率波幅而非重估
摩根士丹利分析师 Stephen Jen
摩根士丹利研究报告2004年11月15日
与其说中国会重估人民币，不如说扩大汇率波幅的可能性更高。但中国不会仅简单地扩大浮动区间，这样做只会加剧汇率波动，而无助于提高汇率机制的灵活性。中国可能会效仿新加坡，采用“逐渐扩大波幅”的机制，将汇率与贸易加权一篮子货币挂钩，并以循序渐进的方法扩大浮动区间。
推进汇率改革的时机，北京自有一套准则。除了考虑宏观经济条件，除非银行改革取得重大进展，否则当局不会轻率地让银行承受汇率波动风险。不过，这并不意味着中国要等到所有银行改革完成后才推进汇率改革。有一种可能是，为了防止投机活动涌现，改变汇率机制的时机可能会出人意料。换言之，市场越是预期央行在某一时刻采取行动，央行越不可能在这个时刻行动。
政府调控房价存在空间
中国房地产协会会长杨慎
“中国经济形势报告及房地产产业现状报告会”发言
2004年11月13日
尽管20年来，中国已盖了74亿多平方米的商品房，但目前中国人均住房仍不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的三分之一，也只相当于多数发展中国家的三分之二，如果要在2020年实现每户人家一套住房，且人均住房达到35平方米，按照现在房价的这种上涨速度和幅度，这一设想完全可能落空。
目前中国房价的构成比例是：地价占40%，建筑材料价格占20%，建造成本占30%，税费占10%。这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，由此可以看出，政府可以对房价进行合理调控。这需要同时做两方面工作：一是把土地出让制改为土地年税制；二是基础设施配套目前占了建房总成本的10%－15%，政府可以把这部分费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。
中国社保体制改革：问题和建议
美国麻省理工学院（MIT）教授Peter Diamond等
中国社会保障体制改革国际研讨会主题报告2004年11月13日
当前中国养老金体系的主要问题在于覆盖面狭窄、结构分割、财务困难、个人账户“空转”，而相应的资本市场也不够成熟。当前所设想的基金积累制个人账户在现有情况下既不理想，也不可行。这可能造成财政补贴的恶性循环。
建议以“名义缴费确定型”养老金为基础来建立个人养老金账户。其基本做法是，每个人都逐年缴费进入名义账户，养老金管理部门每年在他们的账户里再注入按照法定名义利率计算的利息收入，这一名义利率可以由政府根据可支付能力预先决定并公布。
退休时，根据预期的寿命，利用调整待遇水平的规则，以名义利率作为贴现率，将账户中所有名义积累折算换成年金。可能的养老金缺口可由未来税收偿付。这样，每个人在退休时都能得到根据其个人账户名义积累额精算而成的一定数目的养老金。这个账户没有真正在市场运作的基金，只是一个缴费记录，是“名义”的。
银行业改革：摆正出资人角色
国务院发展研究中心副主任 陈清泰
中国国际金融论坛发言2004年11月20日
国有商业银行的商业化改革能否成功，很大程度上取决于公司治理结构是否有效，这是改制中最重要的安排。
出资人机构必须与公共管理部门分开。掌握公共权利的部门同时行使国家出资人的职能，给国有银行造成了极其严重的后果，且到现在还困扰着国有银行的商业化进程。
应当设立专业的出资人机构，使政府承担公共责任的部门和承担所有权的部门各自独立，在政府层面实现政资分开，在国有层面实施政企分开。
养老可行报告范文第7篇
关键词：PPP模式养老机构；河北省
中图分类号：D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-03
PPP模式最大的创新之处在于，能够使公私部门共享收益、共担风险。河北省服务机构运用这种模式，可以引进民间资本、吸引社会资本参与供给。一方面可以减小政府财政压力，另一方面也为民间企业提供了更好的发展前景。河北省目前出台了相关养老机构设置的政策，积极将PPP模式融入养老机构，以此促进养老机构建设与运营模式的创新，缓解目前河北省养老服务业的发展问题。
一、河北省养老问题的现状分析
根据联合国对老龄化社会的界定：“老龄化社会是指60岁以上的老年人口占总人口的比例达到10%以上，由此认为该城市已呈现老龄化趋势。”据2015河北省1%人口抽样调查数据测算， 2015年末，全省常住人口中60岁及以上人口为1212.49万人，占比16.33%，其中65岁及以上人口为756.6万人，占比10.19%。
15-59岁这一年龄段的人口比重下降，幅度为4.13个百分点，而60岁及以上人口占常住人口的比重变化则上升了3.33个百分点，其中，65岁及以上人口上升了将近两个百分点，占总上升比的58.56%，将近2/3，人口老龄化形势日益加剧。
从下表可见，2016年河北省养老机构共有一千多个，其中国营性质的养老机构数量占总体比重比约为83%，私营性质的约占17%，两者差距甚大。除此以外，公办民营、社会团体及其他性质的养老机构在河北省只有一个。这说明河北省对于养老机构的支出大部分依靠公共财政，给地方财政带来较大压力，而在养老机构建设上引入PPP模式能够吸引大量社会资本，能够有效解决地方政府财力不足的问题。
二、PPP模式应用于河北省养老机构的必要性与可行性
（一）河北养老机构引入PPP模式的必要性
1.养老机构床位总量严重不足
据2014年河北经济年鉴显示，2014年我省养老机构共有床位 17.0313万张，养老床位总数仅占河北省老年人口的1.40%，低于全国1.59%的水平。2013年床位数量为12.9671万张，与2013年相比，床位数量虽在数量上有所提高，但从床位数在河北老年人口中所占比重来看，供给量仍严重不足，供给质量有待提高，无法发挥养老机构在社会养老服务体系中的补充作用。
2.机构养老服务的供给结构不合理
在河北省机构养老的发展过程中，由于缺乏科学的规划指导，造成养老机构布局不合理，许多地区出现了床位闲置或者床位不足等问题。在城市，服务质量较好，服务水平较高的养老机构供给不足，一床难求，而另外一些相对较差的却出现了床位空置现象。在农村，存在养老机构缺乏的问题。一些三无老人虽享受了国家的养老补助，但由于身体状况较差，解决不了根本问题。
3.机构养老服务的专业化程度不高
在河北省养老机构人员严重缺乏，主要原因包括：一是缺乏相应的人才培养机构；二是相关激励机制、鼓励机制不完善；三是养老服务机构对于专业服务人员的招收标准过低，以至于河北省养老服务机构的基础设施建设不完善，不能满足老年人对养老服务的需求。
（二）河北养老机构引入PPP模式的可行性
1.政策导向明确
人口老龄化趋势日趋加重，养老产业的发展逐渐得到了政府的重视，已发出明确的产业导向， 将应对养老问题、发展养老产业作为我省重要战略，在政策支持方面给予充分的政策肯定。在2014年12月份公布的《河北省人民政府关于推广政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见》这一文件中提到，关于项目范围，应当对PPP模式进行适宜性的评估论证。可以适当在完工的项目中引入PPP模式。
政府除表明对养老产业与PPP模式相结合的支持力度，还对PPP模式应用于养老机构提出了相应的税收扶持政策。在《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中提到，I业税的免征应用于民办养老机构；在资产重组过程中养老机构涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税；对于小微企业，按照相关规定给予税收优惠，建立完善工作机制，充分发挥政府、民政、相关部门的联合作用，将各个部门的效用发挥到最大化，同时加强政策协调，积极为养老产业的发展建言献策，促进产业协调发展。
2.经济环境良好
根据中国老龄产业发展报告的相关预测，到2050 年，中国老年人口的消费潜力将由于老年人口的增加而增长到106万亿元左右，占GDP 的33%左右。老年消费能力的大小将直接影响养老产业的发展，老年人对于养老服务购买力的巨大增长潜力为老龄产业的发展提供了机遇和信心。另外，《河北省“大健康、新医疗”产业发展规划（2016―2020年）》明确指出，推进环京津养老基地建设。利用紧邻京津地区的优势，打造养老产业圈。一方面，这一经济社会政策将推动河北养老产业的发展，促进PPP模式与养老产业的结合，从而直接推动河北经济新的增长；另一方面，这一政策也致力于缓解京津两地养老机构供需矛盾问题。可见老年产业在我省有良好的行业发展态势。
3.养老观念更新
随着经济社会的高速发展，经济结构、产业结构优化调整，人们的思想也渐渐发生变化。社会生活中，“421”家庭很普遍，子女的赡养负担加重，选择养老机构的人数也在不断增加。而养老机构也渐渐向服务专业化、全面化发展，养老基础设施引入PPP模式可以发挥国营与私营的运营优势，符合社会发展趋势，顺应发展潮流，这为PPP模式在养老产业中的应用提供了良好的社会条件。
三、PPP应用于养老产业的案例分析
2015年底河南省开封养老项目于正式公开招标，于2016年4月，河南宏锦源实业集团有限公司与河南中城建设集团股份有限公司联合拿下养老项目。在项目运行过程中，民间资本在项目中发挥主导作用，而政府则负责辅的投资参与，以此来确保项目建成后的基础设施的提供，通过提供基本养老服务的床位，保障地区对于基本养老服务的需求。
开封养老项目主要有两大亮点，其一，运营方占据绝对控股权。在两大公司合作建立的PPP项目公司中，宏锦源集团占据90%的控股权，不仅有利于实现政府对于PPP项目的长期目标，避免了社会资本轻度参与，快速退出的问题，而且对于民营企业来说，长期经营这一项目，也符合企业的盈利性目标，促进企业发展。其二，创新了回报机制模式，采用使用者付费和可行性缺口补助的方式。对于项目缺口，政府主要提供实物补偿，对于项目的资金缺口，政府将部分富余床位交由社会资本进行市场化经营。可以看到，这一方式在解决资金缺口问题的同时，也有效引入了社会资本，促进了PPP养老产业的成功实施。
虽然该项目已经计划落实，但政策实施过程中仍存在许多问题，需进一步改进。
首先，养老公共经费投入力度有待提升。养老财政资金增加缓慢，并且专项经费到账缺乏及时性，社会资金投入不足，阻挡了养老事业的长期稳定发展。
其次，相关部门紧密结合，相互配合。养老管理工作涉及部门众多，各部门本应相互帮助，积极解决发展过程中存在的问题。但是，有些部门对养老机构工作缺乏认识，在整体工作方面缺乏大局意识，不能主动配合，影响项目实施后的办事效率。
最后，养老服务产业化规模有待扩大。从河北省目前发展情况来看，养老产业结构发展不平衡，扶持政策落实不到位，最终落实的养老服务产业数量有限，服务人员缺乏专业素质，整体上不能充分满足老年人对养老服务的需求。
这一项目的成功实施为我国PPP养老项目提供了一定的经验，以下将针对PPP应用于养老产业的发展提出相关建议。
四、河北省养老机构与PPP相结合的建议政策
（一）完善PPP项目的相关法律法规
养老机构作为社会基础设施的重要组成部分，存在投入大、期限长、风险高等诸多特征，加剧了养老产业的发展风险。因此需要建立完善的法律制度，来消除私营部门和社会组织对PPP养老项目投入的法律风险顾虑。另一方面，PPP养老机构的项目涉及主体多、涉及范围广泛，从而导致主体之间权责关系复杂，急需从法律层面对各方权责关系加以明确，以保证PPP养老项目的顺利运行，提高运行效率，实现民间企业与政府双方效益的最大化。
首先，河北省要积极参与制定公共建设的基本法律。对相关领域的一系列基本问题，如：对项目实施流程、风险分担以及权责关系进行规范和明确，从而为项目的实施提供基本依据。从国内外经验看，在推动制定《促进民间参与公共建设法》方面，台湾为PPP模式的顺利应用设定了基本法律依据。同时基本法应与现行的涉及到项目的法律，如《合同法》、《政府采购法》等规定相衔接和统一。
其次，河北省也要制定对于养老机构建设的专门法律法规，对PPP模式的应用进行进一步规范。
再次，针对PPP养老项目，河北省应出台具体的规章制度。在基本法和专门法的基础上，河北省政府要出台更加具体的实施规范让在养老机构建设中的运行真正做到有法可依、有规可循，将项目的法律风险降到最低。
（二）完善PPP模式与养老机构结合的政策扶持体系
1.设立PPP养老项目的财政专项补贴
河北省应主动将养老机构给予的专项补贴资金纳入财政预算，为补贴提供制度保障。此外，还可以建立专项基金，用于对养老机构向银行等机构进行融资时的贷款担保和利息补贴，以此来促进PPP模式在河北省养老机构中取得更大的效益。
2.完善养老产业税收优惠政策
适当放宽税收优惠的范围，可以从流转税和所得税等各方面入手，对私营部门参与养老机构项目实行优惠，可采用减征或免征。同时，为了协调养老机构的福利化和产业化，可以对养老机构的经营活动进行公益性与非公益性的划分，对公益性活动可以适度增大其税收优惠力度，而对非公益性活动要减少优惠或不实行优惠。此外，也可以通过税收政策鼓励社会资本对养老机构进行捐助。
3.完善与项目资金来源有关的金融政策
河北省积极参与制定促进多元化融资的优惠政策，发挥政策性金融和商业性金融的“双轮”驱动作用。在政策性金融方面，国家政策性银行要发挥主导作用，增加养老机构项目的贷款，并实行优惠贷款利率；在商业性金融方面，要引导商业银行、保险公司、基金等积极参与养老项目。此外，积极发挥债券和股权融资的作用，构建多元化的融资支持体系。
4.出台和完善相关的土地政策
土地归政府所有，服从政府分配。在河北省范围内，各个产业占地比例也有了详细规划，河北省养老机构用地占比也早有安排，此时可以采用行政划拨土地或是低价出售土地使用权的方法，以此来降低私营部门的用地成本，缓解养老产业发展的占地压力。
5.加强对PPP项目的全面综合管理
首先，在河北省PPP模式引入养老机构项目的管理过程中，合同管理是管理的核心。其重点是以全面、详细、规范的条款明确参与各方的权责，具体包括项目成果标准、风险分担安排、公共服务范围变更程序、公共利益保护条款、纠纷处理条款等。其次，绩效监控是确保项目成功的保障，其主要实施机制是私营部门按照公共部门的要求设立专门的绩效监控系统，公共部门定期或不定期进行监督检查，及时发现项目实施中违反合同有关项目标准的问题，督促私营部门采取纠正措施以确保基础设施和公共服务的质量。最后，关系管理是维护公私合作伙伴关系的重要措施，主要包括正式的报告管理和非正式的沟通机制。关系管理的关系因素主要包括相互尊重和理解、公开畅通的沟通和共同目标的维护三方面因素。
参考文献：
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养老可行报告范文第8篇
[关键词]以房养老；养老保险；意愿
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.46.120
早在2006年2月，全国老龄办的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出我国老年人口数已居世界第一，但我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老”（范雪蕾等，2009）。2011年第六次人口普查显示：60岁及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93个百分点。随着我国老龄化趋势的日益严重，养老压力开始逐渐显现。尽管目前我国已初步建立了以基本养老金为第一支柱、企业年金为第二支柱和以商业保险为第三支柱的三支柱模式为基本框架的养老保险体系，但目前第二、三支柱的比重较小。单纯地依靠现有的社会保障制度和家庭养老模式，短期内已很难满足现实中的养老需求，我国政府因此尝试开辟新的养老道路，2013年9月，国务院了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将以北京、上海、广州、武汉作为以房养老政策试点，试点工作将持续至2016年3月31日。本文对北京市居民以房养老的现状和意愿进行了调研，以期为北京市以房养老的实施提供政策建议。
1 北京市居民以房养老现状调查
本文调研时间为2015年2月至8月，调研区域为北京市海淀区、朝阳区、东城区、西城区、昌平区，共发放问卷1200份，回收问卷1180份，其中有效问卷1165份，问卷的有效回收率达98.73%。北京市居民以房养老现状调研如下。
1.1 养老能力弱，收入水平普遍较低
个人收入和家庭财产是决定个人是否参与以房养老的重要因素。调查显示，北京市居民中高收入水平（月收入10000元及以上）的市民明显偏少（仅占所有调查对象的25.89%），且工资收入、生意收入是受访者的主要收入来源（约44.5%的受访者将工资收入与生意收入排在首位，远远高于其他收入），而房产收入、股票收益等一些高收益、快回报的收入来源占比较低。日常生活开支、子女教育、自住住房、赡养老人在家庭支出中还占较大比重，仅16.07%的受访者认为医药治疗费用占月收入的比重很小，17.86%的受访者感觉自己家人的健康状况很不错。绝大多数人认为自己的储蓄或退休收入不足以保障老年生活（仅7.14%的受访者非常认同自己的储蓄或退休收入足以保障老年生活）。
1.2 对以房养老认知不足
北京市民的住房自有率较高，调查显示，58.93%的北京市居民都拥有独立产权的大面积住宅，这为以房养老提供了物质基础。以房养老中售房养老、租房养老的方式在我国已有出现，以房养老中住房逆抵押贷款方式虽在国外较普遍，但在我国还未真正出现。调查显示，相当一部分人（约22.32%）对住房逆抵押贷款方式有一定的兴趣，但仅有少数北京市民（仅占受访者的9.82%）对以房养老有一定的了解，说明对以房养老的认识还不是很普及。
1.3 养老观念呈现年龄差异
中国传统文化的实质是一种家族文化，在家族关系上遵循着长者权威和子承父业，家庭财产继承成为社会生产传递的主要方式。而在社会飞速发展的今天，年轻人思想观念迅速变化，传统的养老模式被打破，但家的思想仍深深根植于老年人的观念中，特别是将遗产留给自己所信任的人更是其典型特征。温伯寅（2012）的研究显示，老年人比较多的选择以养老金为主的社会养老，以子女照顾为主的家庭养老。然而，许多中年人开始愿意接受一些全新的非传统的做法，许多人愿意选择以房养老的方式为自我养老。绝大多数的市民（约66.96%）愿意选择银行等可靠度高的机构办理以房养老业务，以房养老的模式可能会是未来的一种主要养老模式。
2 北京市居民以房养老面临的现实问题
2.1 以房养老的观念尚未被民众所广泛熟悉和接受
中国是“家文化”十分成熟的国家，几千年来，人们的消费观念都是围绕着“家”为中心进行的，56.25%的受访者非常认同养儿防老和家庭养老的模式，如果老年人选择自我养老，子女也会面临社会上的舆论压力，且许多子女会将父母的房产视为自己的财产之一，以房养老可能导致家庭内部不和谐，仅8.04%的受访者非常认同百年之后没有必要为孩子留下房产。在国外，老年人一般都是自我养老，以房养老是一种很普通的选择，1989―2002年，美国申请住房逆抵押贷款的人数超过了 70000（王媛，2010）；在英国，有超过1/3的人打算利用房产筹集养老资金，大约20%的50岁以上的老年人打算采用住房逆抵押贷款方式养老。
人们除了受到传统思想的束缚之外，对住房逆抵押贷款的有关知识了解不多也是阻碍以房养老在我国普遍推行的重要原因。许多受访者表示出对以房养老的种种疑虑：第一，人们首次听说住房逆抵押贷款，会把焦点集中在“贷款”二字上，第一反应是提前消费，却没有注意到它与一般贷款的区别；第二，住房逆抵押贷款操作中住房价值的大小是关键，人们担心在房价不断攀升的情况下，参加住房逆抵押贷款将导致自己无法分享房屋的增值收益。
2.2 以房养老的参与主体少且缺乏实操经验
以房养老模式是一项操作复杂的住房金融产品，目前在我国还仅仅停留在理念上，缺乏实质性的操作，选取哪些经营主体作为推行以房养老模式的实施机构还有待于商榷。以房养老是一种反向抵押的年金产品，由借款人将房产抵押给银行，然后用抵押的贷款现金进行以房养老。这种模式运作的前提条件是贷款机构实行混业经营，无论是商业银行、保险公司还是社保机构，都不适合单独开展以房养老业务。
此外，以房养老的运作需要房地产公司、保险公司、商业银行、律师事务所等中介服务组织的配合。如保险市场，由于以房养老的贷款期限较长，为规避住房价值的风险，需要住房价值保险，但我国目前住房保险市场匮乏，而且保险费和费率不合理。如房产评估的准确性对于开展以房养老业务十分重要，这就要求房地产评估机构有一支高素质的评估师队伍、统一的评估行业管理办法和规范有效的评估程序。诸如此类技术层面的难题使得以房养老的操作面临诸多挑战。
2.3 以房养老可能遇到的风险制约其发展
以房养老涉及的市场主体较多，贷款期限较长，累计金额大，受政策、制度及其他环境因素影响大，因此面临的风险也就较大、较复杂。第一，房产价值波动的风险。房地产市场是住房反向抵押贷款业务得以实施的平台和载体，是保证实物住房能够转化成货币的重要环节，与国外较成熟的房产市场相比，国内的房产市场，尤其是二手房市场比较不发达。第二，个人寿命无法精确计算的风险。个人寿命对以房养老的贷款成本和收益影响较大，如果贷款人无法设计出较准确的符合借款人余命的计划，借款人的寿命长于预期，则会使贷款人受损，而借款人的寿命短于预期，又会损害贷款人的利益。第三，操作风险。在中国，由于缺乏这方面的实践经验和熟悉该领域的人才，可能会导致以房养老方式在操作方面出现较多失误，使得借款人对该方式失去信心。第四，利率风险。中国以房养老如果想借鉴美国的资产债券化的模式，就势必要考虑到利率风险。
2.4 以房养老的相关制度法规缺失
以房养老源于美国，由于各国法律环境不一样，难免和我国现行的一些法律产生冲突，如《继承法》、《土地法》等。住房逆抵押贷款会涉及房地产抵押，住房逆抵押贷款中房地产抵押是老年人在不转移占有的方式以其合法的住房作为抵押物向金融机构申请借款。我国土地使用权出让规定居住用地最高年限为70年，期满土地使用权由国家无偿取得，因此，很有可能在老人过世之后，金融机构获得住房时，土地使用权年限所剩无几，金融机构难以获利。
3 推进北京市以房养老的政策建议
3.1 加大以房养老宣传力度
在北京市发展住房逆抵押贷款的初期，政府要起主导的作用。政府应通过基层组织、媒体等渠道向老年消费者进行住房逆抵押贷款产品的宣传和教育，鼓励非营利性组织为老年人提供免费的咨询服务，包括以房养老各类产品之间的区别、房屋所有权的归属、各项优惠政策及其运作等相关内容，提高公众认知度，引导改变老人“家庭养老”、“养儿防老”等陈旧观念和对代际财富传递的看法，树立以房养老的新理念。
3.2 制定并完善相关法律法规
完善相关法律法规，针对以房养老业务开展的需要，完善房屋抵押、保险投资和遗产处理等与之配套的法律法规。健全市场准入制度和监管制度，建立资格审核和信用评估制度程序，明确以房养老借款人、贷款机构、中介机构和评估机构的资格条件，把好“入门关”。加强对贷款、中介、评估等机构的监管，通过规定贷款机构必须披露利率、费用等信息确保其公开透明，通过认证体系和监控环节保证中介机构的服务质量。严格监控制度的执行情况，及时受理并反馈老年人的投诉。
3.3 积极试点，稳妥推广
对于以房养老模式，采取“试点先行，逐步推广”的策略。在北京市中选择具备以房养老基本条件的区域进行试点，在试点的基础上总结经验教训，尤其是对于当前以房养老模式推行中出现的难点问题，探索并形成一套切实可行的操作路径，为该模式的推广夯实基础。
3.4 改进产品设计，细分产品市场
由于不同老年人在收入水平、年龄结构、房屋价值、风险承受能力及贷款用途等方面都存在许多差异，这就决定了借款人的需求是分层次的。因此，只有住房反向抵押贷款的产品具有多样性，产品设计能够满足老年人的不同层次需求，才能占领市场、扩大销售，继而赢得市场。
3.5 建立激励机制
激励私营机构积极参与住房反向抵押贷款，对于反向抵押贷款的住房，其增值收益部分可实行减免税收的优惠政策，提高金融机构参与的积极性；鼓励保险公司为贷款业务提供保险，防范、化解贷款风险等；通过补贴、税收减免等措施对个人进行引导，吸引老年人参与以房养老业务；尝试推行遗产税，减少来自子女的阻力，减轻老人顾虑，以此增强以房养老的吸引力。
参考文献：
[1]温伯寅.以房养老需求倾向和意愿研究[D].石家庄：河北经贸大学，2012.
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