养老地产政策
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养老地产政策范文第1篇
在巨大的供需矛盾下，催生了包括“养老地产”在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京“养老地产”的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。
转机也许会出现在2013年。从2012年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。北京市国土局表示：“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来“养老地产”元年。
“失望大于期望”
2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。
“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。”居住在这里的王阿姨告诉记者。王阿姨今年68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子都有了各自家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。
但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。
王阿姨介绍：“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。行动不方便的老人，要早早地到地儿等候。如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。”
事实上，北京太阳城已经是“养老地产”中较成功的样本。尽管很多开发商将目光投向了“养老地产”，但目前建成并交付入住的“养老地产”项目屈指可数。而“养老地产”的运作模式，还处于“初级探索阶段”。“养老地产”的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。
“当前，‘养老地产’及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒，一定程度上给这个市场装上了一个无形的‘玻璃门’，这个‘玻璃门’阻碍了企业和资本进入市场的热情。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。
缺乏统一规范
“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，上世纪80年代出生的独生子女，他们的父母在5年后年龄会达到65岁。这意味着‘养老地产’市场具有比较大的发展空间。”张宏伟说。
张宏伟认为，尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入“养老地产”项目之中；但是，目前仍有众多品牌房企提前布局“养老地产”市场，因为他们面临的服务对象是这不到10%人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在“养老地产”市场上拿地抢地盘。
尽管有较早进入“养老地产”的一些企业，并且在运营模式上相对较成功；但是，这些企业的运营管理基本是各执一词，整个“养老地产”市场并没有统一的行业服务规范和标准。
“要明确‘养老地产’的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”聂梅生介绍说。
现在，“养老地产”正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而，由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。
2010年12月，万科宣布进入老龄化住宅开发运营领域，在北京房山窦店“万科幸福汇”项目，拿出一栋楼试点“养老地产”。远洋地产也成立了专门的“养老地产”事业部。保利地产在北京即将推出“养老地产”项目，其首个试点“养老地产”项目选择在北京上风上水的西山区域。
“房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，而且独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是‘养老地产’，在养老产业中，地产只占到20%的比例，只是在这个产业中起到的是承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。”聂梅生说。
政策破冰
虽然“养老地产”前景可观，但在目前政策条件下，涉足的房地产商步履维艰。“养老地产”占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于“养老地产”并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。
张宏伟也认为，“‘养老地产’及相关产业要顺利发展，应尽快消除当前的无形的政策壁垒”。
房地产商的困局有望在2013年有所突破。从2013年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。
据了解，目前，在北京的土地供应计划中，养老机构用地属于划拨用地，主要按北京市规划部门的公共设施“千人指标”及市民政部门的申请建设，并没有在供地计划中明确供地面积和位置。
养老地产政策范文第2篇
小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
养老地产政策范文第3篇
摘要：本文针对目前秦皇岛市养老地产的发展环境，结合国内外养老地产的现状，提出秦皇岛市养老地产发展的对策。
关键词 ：养老地产；REITs
一、秦皇岛市养老地产的发展环境
秦皇岛市优越的地理位置和自然环境使它成为京津唐等众多周边城市养老的首选之地，拥有众多历史文化古迹，目前的交通也都较为便利。另外还有一个重要的因素是，这些地区都较为远离市中心，房价也相对便宜，这就大大降低了购置养老房的成本。虽然秦皇岛尚未有真正意义上的养老地产，但从整体的环境和趋势来看，势必成为开发商开发养老地产的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、国家发改委公布首批全国养老服务业综合改革试点地区名单，河北省秦皇岛市、廊坊市入选。首批养老服务业综合改革试点地区将重点围绕健全养老服务体系、引导社会力量参与养老服务、完善养老服务发展政策、强化城市养老服务设施布局、创新养老服务供给方式、培育养老服务产业集群、加强养老服务队伍建设、强化养老服务市场监管等8个方面开展工作。
京津冀一体化被提上国家战略层面之后，河北已经出台《河北省新型城镇化规划》，对石家庄、保定、廊坊、秦皇岛等市确定定位，其中秦皇岛市将会发挥其环境优势，承接北京行政、医疗、文化、旅游、教育、健康养老、体育等功能的转移。
秦皇岛发展养老地产的内外部环境已经成熟。
二、国内外养老地产调查
1.国内：投入大，概念多，定位高
国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。养老产品具有复杂性和多样性，同一企业可能选择多种盈利模式，而同一盈利模式也不一定适合多个企业。
模式一：“卖房子”的太阳城
位于北京市昌平区的太阳城项目70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。
模式二：“卖会员”的亲和源
亲和源公司在上海市浦东新区建成了中国第一个会员制养老社区。该项目的房屋不出售产权，而是以会员卡的形式进入养老产品市场。其会员卡分为A、B两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。不管是何种会员卡，其会籍费及每年的年费都相当的可观。
模式三：“多点开花”的万科
万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。万科的管理人认为“各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”；而万科橡树汇品牌，则主要“卖服务”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地产及安平投资有限公司共同出资兴建的“西山林语和熹会”项目采用的收费模式同样为“会员制+房租”，但项目目前还处于亏损阶段。但保利计划打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。
模式五：用保险资金投入的泰康
泰康人寿在保险资金正式获准进入养老地产市场后第一个拿到牌照，其负责人认为，“保险资金做养老地产优势很大，首先，把虚拟的保险同实体的医疗养老社区结合起来，提供的服务更多样更完整；其次有资金优势，能够忍受行业的长周期，此外还有客户优势等”。不过，泰康的养老产品并非面向大众，一般需购买泰康人寿200万元以上的相关产品，才能获得入住泰康养老社区的资格。
2.国外：重资产，高成本，难赚钱
纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型。其中美国的养老地产经营时间较长，相对欧洲以及其他发达国家的养老地产发展较为成熟，基本以商业化运营为主，也是市场化程度最高的。
在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴，通常只向退休者提供最基本的养老需求。在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；此外，因为要聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向年长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式———由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。
三、完善秦皇岛市养老地产发展的对策和建议
1.加强宣传，更新公众观念
秦皇岛市政府应联合大中型企业及社会团体，加大宣传，注重引导，帮助老年人及其子女尽快转变传统养老观念，倡导健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境，同时也解决子女的后顾之忧。要逐步在全市范围内形成有利于老年人入住养老地产的舆论环境，增加社会各界对养老地产的接受程度，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。
2.创新发展和经营方式
秦皇岛市养老地产的发展模式不仅要适合中国的国情，更要适合秦皇岛市的基本情况。可以考虑将养老地产做成多模式的规模化产业。对于成功的模式，养老地产企业完全可以走异地复制的路子，用同样的商业模式，融合本地特色，寻求多元化。目前，秦皇岛市海港区65 个社区全部建立“居家养老”服务站，养老地产的经营完全可以利用这些资源。
此外，针对重资产模式的诸多弊端以及国内金融市场日渐成熟的背景，秦皇岛市完全可以考虑由金融机构参与投资，借鉴美国REITs 最常见的净出租模式，即REITs 公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益。在美国，正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs 获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上最有实力的长期投资人。
3.完善土地、税收和金融等相关政策
(1)土地政策的优惠。目前，大部分的政府共建用地被作为养老地产的土地，这样使得养老地产的项目土地成本要比普通的房地产用地便宜很多，即便是这样，仍存在很多房地产企业借养老地产的名义进行“圈地”，严重的损害了正常的交易秩序，造成了土地资源福利的浪费。因此政府不仅要给予养老地产优惠，而且要建立起相应的监督制度，保证土地正常的应用于养老地产项目的建设，防止新的社会矛盾的出现。
(2)税收优惠。养老地产的开发建设过程中涉及的利益关系者众多，其中关系最为密切的是三个参与方：运营商、投资商和施工方。而政府的税收政策在很大程度上决定了他们的积极性。养老地产项目的投资回收期较长且利润较小，因此政府的税收政策倾斜相当重要。另外，养老地产运营后免除养老机构的企业所得税等一些税款可以很大程度地促进养老地产的发展；在个人所得税方面，针对个人所得税和未来有可能出台的遗产税，可以将资产注入养老基金和减免一定比例的遗产税。
(3)信贷优惠。在信贷方面，秦皇岛市应出台相应的政策性贷款支持规定，对政策性银行针对养老地产的贷款给出明确指标，并在贷款人资质、贷款利率、担保抵押、还款方式等方面给养老地产的运营商、投资商“开绿灯”。
4.规范行业标准及评估制度
由市政府牵头，建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。在市场准入方面，政府应当建立更加严格的投资商准入制度、开发商准入制度以及配套服务经营者准入制度。对房地产开发主体能否进入市场的资格和条件加以审核，既让不够资格的房地产开发主体进不来，又让那些违反规则的房地产开发主体退出去。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为秦皇岛市养老地产的发展提供良好的发展环境。
一般来说，对于养老社区和养老地产的评估标准主要有：住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定等四个认定。在住宅设施认定方面，原建设部曾出台了《老年人居住建筑设计标准》，但很多养老地产项目在规划建设中并未按此标准执行。因此，秦皇岛市政府有关部门应尽快研究和制定出适合秦皇岛市养老地产的标准，从结合我国国情、合理使用资源、突出养老文化、符合市场需求的角度，提高养老建筑的设计水平。
课题名称：
本文系秦皇岛市科技局项目“关于秦皇岛市社区养老服务体系的研”阶段性研究成果（项目编号201402B063）。
参考文献：
[1]何红.沈阳市养老地产发展对策建议[J].现代商贸工业,2014.13:23
[2]王瑶琪,班晓娜.我国养老地产发展困境及对策[J].合作经济与科技,2014.09:6-7
养老地产政策范文第4篇
关键词：以房养老；问题；对策
人口老龄化已成为现在社会关注的焦点问题。我国制订了许多法律法规，希望老年人在退出社会后能愉快、健康的度过晚年。但是随着老龄化的日益严重传统的家庭养老已经不能适应现代化社会的发展，急需一种符合中国国情的养老模式出现。
一、我国以房养老模式面临的困境
（一）政府公共职能的缺失
政府对于推广“以房养老”政策应该起到发起者和宣传者的作用。在我国，政府对于“以房养老”不够重视，推行的力度不强，造成民众对“以房养老”的概念、作用以及申请条件等都不了解，存在着一定的误解。
“以房养老”作为养老社会保障的一种新形式，政府应该起到引导作用，发挥公共职能，才能够更好的服务群众。目前我国存在的“以房养老”方式多是民间自发组织的，既没有相关的法律法规对其进行规范，又没有政府的职能部门进行有效的监督和管理，老年人往往处在信息弱势的地位，承受着相当大的风险。例如：成都市“以房养老”第一人就是与当地社区管理机构（非政府机构）签订的协议，因此在之后的养老过程中才出现了争议。
（二）传统思想观念的阻碍
“以房养老”政策在我国实施的最大障碍就是传统观念的束缚。在中国，“养儿防老”和“不动产传承”的观念根深蒂固。将房产作抵押换取养老费用，这对于很多中国家庭来说在情感上是不能接受的，中国传统的代际关系与“以房养老”的模式存在着矛盾。
（三）相关的市场发展不成熟
“以房养老”涉及房地产、金融等多个行业，现阶段我国这些行业的发展都还很不成熟，存在着许多问题，这限制了“以房养老”政策的推行。
近年来，中国房地产价格持续走高，房地产泡沫不断膨胀，如果房地产泡沫一直存在，房价持续走高，那么老年人将房屋抵押后，房价未来的升值收益就会由贷款人享有，老年人会因此蒙受损失；相反如果房地产泡沫破裂，房价出现大降，那么贷款的金融机构将抵押房产流通变现的收益必然会下降，造成金融机构的损失，从而降低金融机构参与“以房养老”的积极性。同时，中国的房地产中介机构发展很不规范，也增加“以房养老”过程中的风险性。
由于“以房养老”涉及的金融方面的业务比较广，所涉及的经营方式比较复杂，而国内对于“以房养老”产品究竟该由银行业经营还是由保险业经营始终没有一个清楚的划归。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不能从事抵押贷款性质的“以房养老”，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的“以房养老”方案。
（四）相关法律法规的欠缺
“以房养老”政策的推行需要相应的法律、法规等制度的支持。然而，该模式引入我国的时间还很短，尚处于试水阶段，相关的法律法规还没有建立起来。这就使得老年人在“以房养老”的过程中，合法权益得不到应有的保护，风险增加。例如：在南京试点中，由于房屋变现的过程较为复杂，又没有具体的法律法规为各环节做保障，老年人往往存在着很大的疑虑，从而削弱了他们参与的积极性。
二、我国推行“以房养老”模式的对策建议
（一）明确政府职能
我国以房养老缺乏政府的政策支持。首先，虽然以房养老在国外已发展成熟，但在我国还算一个新鲜事物。在我国部分城市试点的以房养老模式，除了上海模式中上海市住房公积金中心是政府机构，其它模式并没有政府机构的参与，所以，这些自发性组织相对于政府机构来说没有公信力。
政府必须在推动和引导“以房养老”上发挥主导性的作用。担负起发起者和宣传者的责任，一方面引导咨询机构或是非营利性的组织对老年人进行宣传和教育，为他们提供咨询服务；另一方面，面对金融机构对开展“以房养老”相关产品积极性不高的情况，政府应该放宽行业限制，给予一些政策扶持，鼓励金融机构参与其中，实现社会价值。
（二）转变传统观念
我国推行“以房养老”政策的关键就在于要引导传统思想观念的转变，从而营造适应的社会文化环境。从政府层面应该加深公众对“以房养老”的理解，减少民众的疑虑。社区、金融机构等组织应该深入基层和客户群，向民众讲解“以房养老”政策，介绍相关的金融产品，提高对“以房养老”的知晓度。在这方面，可以学习美国等国的成功经验，建立由金融业和政府社会保障部门人员共同组成的顾问委员会，针对老年人进行相关的辅导，使他们能够充分了解“以房养老”，并结合自身的实际情况更好的选择。
（三）建立健全相关市场
“以房养老”政策的执行必要要以一定的市场制度和体制为保障。因此，要建立起以特设机构或保险公司为主体，商业银行和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。银行、保险、信托、社保、房地产等机构必须联合起来，各自发挥其优势，相互协作，任何一个机构都难以单独开展此项业务。我国房地产市场发展很不稳定，与国外相比，银行、信托等金融机构发展也还很不成熟，这其中既有国家监管上的问题，也有机构自身建设上的问题。这就要求国家要进一步建立健全相关的市场，加强引导，各个机构或是行业必须在完善自身建设的同时加强合作，整合资源，探索适合中国国情的“以房养老”政策。
（四）制定相关法律法规
“以房养老”政策涉及金融，社保等多个利益相关领域，实施较为复杂，也牵扯各方的利益。它的推行，离不开相关法律法规的保障，因此必须要制定一套法律法规，从金融、房地产等相关领域入手，对各个市场主体的行为进行规范，明确权利义务。这样才能避免在出现问题时，无法可依，使利益相关主体蒙受损失。
参考文献：
[1]阎安.以房养老模式的国际借鉴.财会研究，2007（8）.
[2]范子文.中国住房反向抵押贷款研究.中国农业出版社，2011.
[3]柴效武.未来靠啥养老――以房养老你准备好了吗.中国民主法制出版社，2011.
养老地产政策范文第5篇
“未来8到10年，中国将迎来养老洪峰。”合众人寿保险股份有限公司（下称“合众人寿”）董事长戴皓对《中国经济周刊》说，届时，“80后”将首先面临养老压力，形成所谓“421家庭”，即夫妻二人要照顾四个老人和一个孩子。
就在中国老龄化状况日益严峻，如何养老让人们倍感焦虑的同时，养老产业也成为众多商家看好的蓝海。保险企业就是其中之一。
实际上，自2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司投资养老地产。
去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。这为险企投资养老地产注入更多活水。中国保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙表示，截至2013年10月末，8家保险机构投资养老地产的总计划投资额是150亿元。
去年10月，国内首个由保险公司投资的养老社区――合众优年生活养老社区在武汉开园。合众人寿成为业内第一个吃螃蟹的人。
据介绍，到2013年10月，合众人寿已在湖北、沈阳、安徽、广西4地落实用地并开工建设养老社区，北京、济南、郑州等地正在办理征地手续，海南、江西、福建、上海、杭州、哈尔滨、青岛、伊春等10余地正在洽谈之中。不过，在形势喜人的背后，戴皓也有自己的难题：“目前险资投资养老地产的政策是只准租不准卖，这是对保险行业最大的压力。”
“中产”养老大有可为
与不少保险公司、房地产企业打造的养老社区瞄准“高大上”人群不同，合众人寿将目标客户锁定在中产人群，价格也比较亲民。
据介绍，合众人寿设计的实物型养老保险，是将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合的养老保险计划。保险客户购买“合众优年生活实物养老保障计划”，就可提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利。
以武汉社区为例，保险客户有两种选择：第一种每年缴费2.9万元，缴纳10年，70岁可以入住，可居住10年，相当于每月租金2500元。第二种每年缴纳保费4.8万元，缴纳10年，70岁入住，直至终身，假如活到90岁，月租金为2000元。“客户现在缴纳的保险相当于租金，锁定了入住权。下一步还要结合调研推出新举措，医疗等其他一些服务都会逐渐加进去。”戴皓告诉《中国经济周刊》。
“我们定位就是中产阶层。将来我们会出现中下和中上，最高的人群目前没有这种考虑，其他的公司去考虑。”戴皓在美国调研时发现，该国养老机构的服务是一样的，无论对穷人、富人都是同样档次，国家对穷人补贴得多，对富人补贴得少。
戴皓认为，中国的养老模式更多是量体裁衣。服务于高端人群的由专业公司去做。照顾低收入人群的应由政府“兜底”。保险公司办养老社区，服务于中产阶层更合适。未来随着经济的发展和人们生活水平的提高，中产阶层将成为养老市场中的主力军，消费潜力巨大。
合众人寿党委书记、副总裁刘校君透露， 未来10年，合众人寿计划在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人养老。
养老社区需要土地政策支持
事实上，国内养老社区仍处在市场培育阶段。因为传统的养老观念，很多老人不愿意去养老社区，养老社区入住率不高，给投资方的盈利与发展带来阻碍。
现实的困难还远不止这些。作为全国政协委员的戴皓在今年两会上坦言：“在发展中我们不仅享受不到如非营利性养老服务机构的优惠政策，每年还要缴纳很大一部分房产税及其他一些税收，这样很难唤起商业养老机构的积极性。”
戴皓对《中国经济周刊》说，政府除了满足社会基本养老需求之外，还应该给商业养老，特别是非营利性养老多一些税收优惠政策，缓解养老社区机构的压力，等养老社区实现盈利时再用完全市场化手段调配。
戴皓认为，目前，我国养老保险制度建立在三大支柱之上，即基本养老保险、企业补充养老保险以及个人自愿性养老金。实物型养老保险是将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合的养老保险计划。给予实物养老型养老保险计划以税收优惠，引导个人自愿性养老金投资于养老服务业，将壮大个人自愿性养老金这一养老保险制度的第三支柱。
除了税收优惠，戴皓还建议，在养老社区建设拿地时，可单独列为养老类产业用地，单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
此外，在公共设施配套上，应满足养老社区建设和报建要求，按老人的现实需求，应配置医院、老年大学、幼儿园、小学等配套设施。“政府要给养老社区配套医院，出台强制政策和制度。”戴皓说。
“只租不售”铁律不利行业发展
对于保险资金投资兴建的养老社区，目前的政策红线是“只租不售”。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”。
这一“铁律”给不少保险公司带来了资金压力。保险业内预测，养老社区要达到盈利平衡，至少需要5到8年时间。
刘校君曾表示，以合众人寿武汉养老社区为例，预计15年可以收回土地及建设投资。
在戴皓看来，“只租不卖”是目前险资投资养老社区承受的最大压力。在合众人寿，客户可以通过保单形式锁定某套单元的使用权，“比如说70年都归你使用了”，但戴皓更希望保监会能出台允许养老社区“租售结合”的政策。
他说，目前国内养老社区大多采用租赁模式，但如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。对于消费者来说不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。
戴皓建议，我国的养老社区应借鉴国际经验，可租可售。为确保老年人利益和社区品质，需要限制社区居住家庭必须有1名55岁以上老人，社区产权限定只能销售给符合年龄限制的老人，当老人离世时，经营商可回购，仍然出售给老人。
目前，保险资金投资养老社区，在拿地时可获得优惠政策，如果养老社区“可租可售”，如何保证保险公司专注养老，而不是炒房？
养老地产政策范文第6篇
【关键词】人口老龄化；养老房地产
步入21世纪，人口老龄化问题已成为全世界关注的焦点，随着经济与社会的发展，对人口老龄化问题的研究已变得非常重要。这就要求我们积极解决养老问题。解决养老问题，改善老年人生活水准既是我国全面建设小康社会的必然之举，也是促进社会稳定与发展的重要举措。而老龄化产业的发展状况对养老问题能否有效解决有着举足轻重的作用。
一、人口老龄化现状及特征
中国于1999年成为了老龄化的国家。从2002年进入老龄化时期，此后老龄化程度逐渐加深。截止2009年我国60岁及以上老龄人口占总人口比例为12.5%，而60岁以上老龄人口占全国总人口比例为13.49%；预计2020年为18.07%，2030年为24.98%，2040年为31.3%，2050年为33.45%。2009年底，60岁以上老龄人口占全省总人口的12.5%。一些远离大都市的地区，一般而言，外来的流动性人口比较少，同时交通也落后，但是却自然环境先天非常优越，使得这些地区的人生存压力小，精神上也处于比较放松的状态，这一系列因素无疑变相增加了人的寿命，造成这些地区人口老龄化水平偏高。而在一些经济相对发达而老龄化程度却低于平均水平的城市，其中一个重要原因是大量打工的年轻人口的涌入造成了人口老龄化程度有所下降。如大陆某省会城市半年以上的人口占省内跨市外出半年以上的流动人口的40.6%。经济发展处于转型期的城市外出人口则相对不多。另外在一些经济发展相对滞后但人口老龄化程度却比较深的城市，大量剩余劳动力输出以及经济发展的落后，是导致人口老龄化进程加快的主要原因。如商洛在2009年的统计中，60岁以上老龄人口占总人口的22.34%，成为人口老龄化程度较高的地区[2]。
自从开始全面开展计划生育政策，一对夫妻只允许生育一个或两个孩子以来，生育率下降很快。中国人口老龄化过程过快的原因并不仅仅是人均寿命延长，死亡率下降，更重要的原因是中国实行的计划生育政策。伴随改革开放以来经济的不断发展，人们的住房条件不断改善、思想观念的不断转变均使的空巢现象变得更加严重。与发达国家独居与夫妇空巢户高达70%～80%的比例相比，中国老年人空巢比例持续增加的趋势将是不可逆转的。另外，根据相关统计，2009年靠家庭供养的老龄人口约有29509人，占60岁以上老龄人口的58.11%。以往依赖家庭养老的模式正在遭遇空巢老人这一特殊群体的挑战，这就迫切的需要社会和政府能够更加积极的参与进来，承担起更多的责任。
二、养老房地产发展现状及存在问题
养老房地产不是传统意义上的一个独立的产业部门，它是符合中国现实国情而又存在诸多发展困难的新型产业。目前国内的养老房地产业运营模式还谈不上成熟，投资风险还存在很大，投入与产出之间绩效问题存在不稳地现象。
养老房地产发展举步维艰的主要原因在于：
1.前期资产投入要求高。由于养老衣、食、住、行、用、医疗、娱、学、保险、通讯等物质生活、精神生活、卫生保健、生活照料的用品、设施和场所提品和服务的各个行业、多个产业相互交叉的综合性产业要求养老房地产所需土地处于商业、医疗土地价值比较高的地段。另外加上其对附近要求临近设施健全，必然导致前期投资高，开发商不愿意设计。
2.中国长期以来延续的“养儿防老”观念，导致多数老人同儿女同住，这一观点拟制养老房地产的消费。另外，目前多数人认为养老就是找一个清净的地方，导致政府对于养老房地产的土地往往位于交通闭塞的荒僻地段，场所狭小，设备落后且种类单调，自然使得入住率较低，最后导致恶性循环。全国老龄办的报告指出，目前的民间养老房地产，处于负盈利状态的占到约35%，基本保持盈利的约占到11%，而约54%的机构处于收支相抵的状态。
三、发展养老房地产的对策建议
1.政府出台政策，带动养老房地产发展
政府作为宏观调控的主体，对养老房地产发展起着举足轻重作用。因此，政府应更积极的发挥其作用，引导经济健康、稳定、持续的发展，为养老创造社会经济基础。这就要求，第一，建立健全社会保障制度。现阶段，中国的城市养老保险基本实现了全部覆盖，而飞快发展的经济，也使老年人的离退休基金逐步上涨，近几年，养老保险金一直在上涨。政府需要做的就是建立健全社会保障制度，以使老龄人的实际购买力上升；第二，抓住国家进行西部大开发的黄金机遇，依据自身实际情况，招商引资，对发展养老房地产的企业进行政策倾斜，并予以技术帮助和扶持，加快企业产业化进程。
2.各地因地制宜，积极发展养老房地产
各地依据自身区位优势，努力研发科技含量高的创新型产品，打造拥有自主产权的名牌产品。政府在引导养老房地产发展时，要注意的是，经济相对较发达的地区需要差异化发展本地养老房地产；企业在建设养老房屋的时候，要力争研发出服务老人生活、关爱老人需求的产品。如骊山（西安市），这些地区在发展养老房地产时应该结合自身的特色，积极研发出适合老龄人群的方便散步、交流、讨论的休闲场所。
3.成立养老房地产协会、加强行业自律
2010年1月30日，中国养老房地产协会成立于北京。养老房地产协会主要职能有：第一，代表老龄行业全体企业的共同利益；第二，作为政府与企业之间的桥梁，向政府传达企业的共同要求，同时协助政府制定和实施行业发展规划、产业政策、行政法规和有关法律；第三，制定并执行行规行约和各类标准，协调本行业企业之间的经营行为；第四，对本行业产品和服务质量、竞争手段、经营作风进行严格监督，维护行业信誉，鼓励公平竞争，打击违法、违规行为；第五，受政府委托，进行资格审查、签发证照、如市场准入资格认证，发放产地证、质量检验证、生产许可证和进出口许可证等等；第六，对老龄行业的基本情况进行统计、分析、并结果，开展对本国老龄行业国内外发展情况的基础调查，研究本行业面临的问题，提出建议、出版刊物，供企业和政政府参考。所以，应尽快成立地方养老房地产协会，将“夕阳”产业变成朝阳产业。各地也应结合自身特点尽快建立行业协会，在省行业协会的带动下，促进养老房地产的发展[7]。
4.采取积极老龄化政策
1999年是国际老人年。在这一年的世界卫生日，世界卫生组织提出了“积极老龄化”的口号。积极老龄化的思想理论观点，是国际社会理论界积极应对世界人口老龄化问题，进行理论和实践探索的结晶。所谓“积极老龄化”，世界卫生组织指出：“积极”是指不断参与社会、经济、文化、精神和公民事务，不仅仅指身体的活动能力或参加体力劳动的能力。积极老龄化的目的在于使人们认识到自己在一生中能够发挥自己在体力、社会、精神等方面的潜能，按自己的权利、需求、爱好、能力参与社会活动，并得到充分的保护、照料和保障。使老年人能够保持身体健康，提高预期寿命；积极参与社会活动，继续为社会作出贡献；保障生活质量，提高生活水平。积极老龄化要求国际社会以积极的态度主动去应对人口老龄化，提出应对措施，采取积极行动，使社会保持活力，实现和谐发展。当前，中国社会正处于重要的转型期，人们的行为方式、价值观念等发生了重大改变，而面对来势汹涌的老龄化大潮，我国必须采取积极老龄化的政策。
参考文献：
[1]统计局.2006统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2006：251-252.
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[4]杨宏.西方发达国家养老房地产的发展经验及启示[J].经济纵横，2006（11）：65-75.
[5]张纯元.养老房地产有着良好的发展前景[J].市场与人口分析，1997（4）：14-16.
养老地产政策范文第7篇
摘要：近年来，“以房养老”的养老模式成为新型养老的热门话题。然而，由于诸多因素，“以房养老”模式在我国推行受到许多阻碍。本文通过分析“以房养老”受挫原因，对我国推行“以房养老”提出几点可行性建议。
关键词 ：以房养老；倒按揭；老龄化
一、“以房养老”问题的提出
由于上世纪中期的生育高峰和计划生育，促使近年来，我国老年人口比例持续攀升。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后30年为“加速老龄化”阶段，其后50年达到“稳定的重度老龄化”阶段。老年人口的绝对增长量给我国社会养老带来了很大考验。为解决这一日益严峻的问题，必须设计和提出更多养老方式，“以房养老”因此被提到议事日程上来。
“以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法。而狭义上，又称为“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”。所指的是已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权并负责维护，去世后房产归银行和保险公司等金融机构所有。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。这种方式起源于荷兰，在美国发展的比较成熟和完善。将“以房养老”引入中国，是2003年由中国房地产开发集团总裁孟晓苏提出的。经过多年研究，同时结合欧美国家的经验，孟晓苏认定“以房养老”这一舶来品，能解决我国老龄化问题。“以房养老”已在北京、上海、南京、杭州等城市进行试点，目前，尚未达到预期效果。
二、我国“以房养老”现状
2005年4月初，南京汤山留园公寓在国内率先打出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号。这项“以房养老”业务，一度引起多方关注。然而，由于在实际操作中存在种种困难，历时两年，这个尝试以夭折告终。
在2006 年的政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了一份有关“以房养老”的提案，详细描述了“以房养老”模式，并建议成立课题组进行调研。这一提案引起了多方关注。
2007年，上海市公积金管理中心试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停止办理。
2007年10月，北京首家“养老房屋银行”由北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同推出，2008年1月份入住。
2007年10月，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，退出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不大。
三、“以房养老”的困境
1.传统养老观念根深蒂固
中国经济的快速发展，在使人们生活质量不断提高同时，物质水平也水涨船高。特别是房价的飙升，更让普通百姓“望房兴叹”。一对普通上班族，夫妻省吃俭用要奋斗大半辈子才可能还清贷款，拥有一套属于自己的房子。中国的传统家庭观念是“养儿防老”、“但存方寸土，留于子孙耕”。老年人大多都想把财产留给子女，尤其是作为财产象征的房屋，更是习惯性地要留给后代。如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，其子女也易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。这更使得老人要把房子留给子孙，许多老人是不愿以牺牲亲情，换取年老时的相对富裕生活的。
2.政策配套建设相对滞后
“以房养老”需要透明、公正的法制环境。因为，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门，其运作质量要求相当高，大面积推广需要各方共同协调和配合。国外之所以能顺利推行“以房养老”，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人信用系统完善健全有关。我国的市场经济体制还不健全，经济法律环境还不规范，其配套措施还不到位。此外，还有许多政策法规上的瓶颈。政策法规的不健全，各方面问题考虑不到位，“以房养老”将难以得到广泛推广。
3.房地产市场发展趋势不明朗
纵观我国房地产市场的发展历史，有一个重要特点是我国国家宏观政策对房地产市场的调控。前几年，我国主要城市的房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，不仅远远超过了居民家庭收入的增长，也带来了房地产泡沫的风险。市场的参与者都在观望价格的变化，也在预期国家宏观政策的变化。我国房地产的未来发展趋势到底如何，众说纷纭，各执一词。同样，在“以房养老”的实施过程中，以什么样的价格来抵押给银行是首要的问题，所以银行会慎之又慎。如果以现行的价格抵押，一旦将来房价下跌，银行将面临极大损失。各个银行都希望规避这方面的风险，给“以房养老”的房屋抵押价格的确定带来不确定性。
4.农村人口比重大是现实国情
就目前而言，我国仍然是农村人口居多的发展中国家，而最需要“以房养老”的群体正是缺少生活经济来源的农村老年人。值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民。其主要原因在于农村宅基地不能抵押，也就无法开展“倒按揭”。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出。但是受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差，使得“以房养老”模式在农村缺乏赖以生存的广阔空间。
5.房屋反向抵押者生命存活寿命具有不确定性
时展到今天，一般来说猜测一国普通民众的预期平均寿命已不是一件困难的事情。目前，我国居民平均寿命71岁，但每个人的个体差异非常大，年龄猜测问题也就非常复杂。住房反向抵押贷款中碰到的年龄猜测障碍主要来自两方面，一是借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会比身体不健康的老人更加愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表猜测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而有可能大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。
四、“以房养老”的对策
1.加强对“以房养老”模式的宣传力度
我们可以通过讲座、广告等方式进行推广、宣传，让广大群众熟识其运作方式，了解“以房养老”是如何给予老年人保障的，让他们把房子交给相关经营机构而无后顾之忧。通过宣传和引导，逐渐改变人们“养儿防老”的传统思想，形成新时代的养老观念。尤其是要加强对年轻一代的宣传力度，在年轻人的教育中培养“以房养老”意识，代代相传，使这种模式成为老年人养老保障的一种新选择。同时，要注意解决这种新型养老模式与我国传统养老思想之间的冲突问题。
2.加强政府监管，增强推行机构公信力，完善相关政策法规
“以房养老”作为养老新模式，它的推行本身就具有较大风险，更何况“以房养老”涉及大笔资金流转、相关政策法规约束、社会保障等多方面问题，需要慎重考虑。在解决这个问题上，政府公信力起着至关重要的作用。养老问题关系到社会稳定，对于完善社会养老新模式，政府有着义不容辞的责任。政府可以采取加强监管的方式，通过制定相关政策对市场予以宏观调控，利用其公信力增强人们对“以房养老”项目的信心，推动“以房养老”的发展。
3.合理控制房价走势，规范房地产市场
当前中国房价整体呈现不断上涨趋势，尤其是北京、上海等一线城市的房价更是高的难以想象。究其原因所在，很重要的一点就是中国的房地产市场投资过热。这是一种不正常的经济现象，国家要采取一定的措施来抑制这种现象，规范房地产市场。国家可以制定购房累进税率，规定拥有两套房产的人，在购买更多房产时，缴纳的房产税随购房数量的增加而增加，增加的比例要大，从而起到抑制投资过热作用。规范房地产市场，对我国的房地产评估市场实行统一管理，制定统一的评估和收费标准，使“以房养老”经营机构业务办理方便快捷。同时，加强对评估人员的教育与培训，提高评估人员的素质，培养专业房地产评估人员。
4.社会福利机构提供有力支持
老人不愿入住社会福利机构，除了传统观念障碍，更多的是因为目前社会福利机构条件较差。养老院普遍存在护理人员文化素质较低、卫生条件较差、硬件设施质量不高、娱乐活动缺乏等问题，不能满足老人通过“以房养老”项目提高晚年生活质量的需求。“以房养老”项目的推行要求社会福利机构在软硬件设施上增加资金投入，建设满足不同层次老人需求的养老环境。
5.积极开展“以房养老”试点
符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法。特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结出成功经验，形成一套切实可行的操作办法，为全面推广打好基础。
“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人，特别是老年群体的认可，需要一个漫长的过程。政府和舆论应加大宣传，让老年人真正了解什么是“以房养老”，转变国人的传统观念，增强老年群体的安全感和认同感，以争取他们的支持。
参考文献
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[4]刘楠楠“. 以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界，2013（6）.
养老地产政策范文第8篇
土地的权力资源属性不变，地方政府对土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。
在住宅开发项目拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动正在全国大范围张扬或悄悄地上演。
由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。
开发工业园本身是一个低收益率项目，各地的工业园却犹如雨后春笋般涌现，规模庞大，上马仓促，它们究竟靠什么赚钱？
开发商投资工业园区，看重的并不是工业园这个“工业”本体能否带来盈利，而是工业园所占用的土地的升值潜力。换句话说，在国家土地严控政策下，以“工业园”的名义更容易圈地。
近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地以低成本过度扩张，但有关方面没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将导致工业产能过剩和新一轮的土地泡沫，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。
旅游地产，这个时髦的名词同样成为“无风险资本”圈地开发别墅等高档项目的幌子。
在土地上做生态旅游开发，盈利途径少，收益低，不知多少年才能收回投资，但是全国却掀起了旅游地产热，甚至许多县城都打着旅游地产开发的旗号，让开发商动辄上千亩地拿地，再在土地上神奇地开发出高端别墅。
开发商以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期再改变土地性质或补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。
根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业化用地以从事商业化地产开发，但开发商在创造出一个“旅游产权”的模糊概念后，即将用地使用权租下来，再转租给别墅购房者，50年的租赁使用权，本质上已经改变了土地的使用性质。
最后要说的是养老地产圈地。中国将步入老龄化社会，对养老地产确实存在着巨大的市场需求，但开发商在发展养老地产的时候，对养老产业的项目概念和地块规模、变现时间的兴趣远高于养老地产应该有哪些配套，项目要做成什么样子。
养老地产，又称健康地产，由于带有明显的福利色彩，可以获得低廉的地价与诸多政策扶持。但是，有的企业仅仅把养老地产当作一个炒作的概念而已，他们开发少量养老公寓作为配建产品，其项目实质上却慢慢演变成商业化地产。