养老地产项目
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养老地产项目范文第1篇
本文系中央高校基本科研业务费科研专项：“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（项目编号：CDJXS12031221）子课题研究成果
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年3月23日
引言
2013年，我国60岁以上老年人口了突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1，000万。本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重达34.8%。2012年末，重庆市60岁以上的老年人口已达到了584万，占重庆市人口比例约17%，并呈现出“未富先老”、地区老龄化程度不平衡、城乡倒置等特点。面对我国未来庞大的老年人口，老年人口分层次养老，应该是比较现实的选择。建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。社会力量成为发展养老服务业的“主角”。政府应做好“保基本、兜底线”的基础工作，着力保障特殊困难老年人群的养老服务需求，确保人人享有基本养老服务。
目前，国内有多种养老模式，主要分为居家养老、社区养老、机构养老。随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。养老地产应作为中高收入老年群体社会养老的一种重要形式。
虽然国家表示支持社会资金介入养老地产的发展，但是逐渐向成熟道路上迈进的养老地产在融资问题上荆棘丛生。制约我国养老地产发展的主要有两大因素：一是土地；二是资金。在土地方面，国家在养老地产项目上政策非常优惠：土地可以免招拍挂；项目享受税费减免。
关键问题是养老地产项目建设的资金来源。养老地产项目的低收益性决定了养老地产项目不能采用常规地产项目的开发模式。养老地产的融资问题已经成为制约我国养老地产发展的主要瓶颈。重庆的养老地产处于初创期，养老地产项目的融资问题更为严重。养老地产的项目融资研究，一般分为两个阶段：一是项目建设阶段融资模式研究；二是项目建成后进入运营阶段的项目资金平衡模式研究。本文是基于重庆养老地产项目投资阶段融资模式研究。
一、重庆养老地产项目发展现状和面临的困境
现阶段，重庆在建和拟建主要的养老地产项目有6个，分别是：
南岸：宽庭实业开发的如恩岁月医疗护理养老公寓
巴南：常青国际养老产业开发的巴南羊鹿山常青国际养生园
万盛：金科地产开发的金科中华养生城
大足：台企品安生命集团开发的五星级养老院
南川：美国舒仑士颐养国际打造的国内首个养老护理主题大型国际社区
璧山：中水电地产开发的重庆三担健康城
以上项目的概况如表1所示。（表1）
二、重庆典型养老地产项目的项目融资分析和财务分析
在重庆现有的养老地产项目中，主城范围内具有典型意义的养老地产项目是RY医疗护理养老公寓（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用RY代替），在区县范围内具体典型意义的养老地产项目是JS养生城（出于企业商业秘密的考虑，项目名称用JS代替）。笔者通过专家访谈法，从相关企业负责人处获得了与项目相关的经济数据，以下分别对以上两个项目做实证性分析。
（一）RY医疗护理养老公寓项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下：本项目总投资3.97亿元，其中：建设成本3.21亿元，配套的三甲医院投资1，000万元，项目装修费3，000万元，项目建设期资金利息（静态，年利率：12%）3，600万元（项目建设期：24个月）。本项目资金筹措图如图1所示。（图1）
项目建设资金：自有资金2.5亿元，项目借债的本利和1.86亿元。
项目预期收益：商铺销售收入（税前）1.7525亿元，项目完工后预期收入年租金3，463.2万元，项目完工前预期收入入住保证金2，000万元。
由以上数据可以看出，本项目的建设资金理论上是可以平衡的。但项目实际操作的结果是无法达到项目的资金平衡，原因如下：项目开工后没有收取到充足的入住保证金，另外作为项目资金平衡的基本来源――商铺，按照重庆市最新的销售政策，需要在项目工程竣工后才能销售，面对着强大的资金压力，该项目不得不走向带有养老设施配套的常规商品房销售之路。而作为养老地产的核心――养老服务，则荡然无存。
（二）JS养生城（一期）项目融资分析和财务分析。在获得项目相关的经济数据的基础上，进行本项目的总投资估算，结果如下：该项目实际投资总额为2.61亿元，其中项目建设期（17个月）资金利息（静态，年利率：15%）：2，656万元。本项目资金筹措图如图2所示。（图2）
项目建设资金：项目启动资金（自有资金）：0.9748亿元，项目滚动开发资金：0.3789亿元，项目借债的本利和1.5156亿元。
在开发上，JS集团采用的是项目事业部制，集团公司只给项目部不足40%的项目启动资金，项目所需45%以上的资金需要项目部以15%的年利率向集团财务公司借款，其余部分通过预售资金滚动解决。
在强大的资金利息压力下，JS所谓的养老地产只是打着“养老”的名义，一开始就实施商品房销售，由于项目配套设施不足，养老地产的核心――养老服务在本项目上是不存在的，因此项目销售情况不理想，销售速度较慢。
（三）研究小结。通过两个重庆最具有代表性的养老地产项目可以看出，重庆养老地产现有的开发模式、盈利模式和融资方式，注定它们在未来走不远，具体原因如下：
1、重庆养老地产项目大都名不副实。客观地讲，重庆做养老地产的并不多，屈指可数的几个养老地产项目更多的偏向旅游地产方面，只是打着养老地产的概念，很多项目都名不副实。
2、重庆许多开发商做养老地产其目的仍然是大规模圈地。开发商一窝蜂地涌入，可以说，目前养老地产正蕴含着泡沫，开发商的追捧也过于盲目。
3、重庆目前市场上养老地产项目实际的盈利性都很差，需要开发商不断投入资金。养老地产项目开发目前所面临的困境在于：首先客户有限，又不具备盈利能力，实际操作起来难度很大，一般开发商依靠传统的融资方式来做，存在很大的风险。
4、重庆养老地产没有固定的盈利模式，大多数项目只是通过一次性卖房来获得现金流。事实上，长期运行的成熟养老地产项目，一般都是靠收取租金和服务费来获取最终的资金平衡。实际上，养老地产涉及领域较广，比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的政策法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。
5、重庆现有的“养老”地产项目的实践表明：没有一个是真正解决了项目的社会融资问题。
三、重庆养老地产项目融资模式
（一）重庆养老地产建设项目融资模式选择。项目融资模式有PPP、BOT、PFI，等等。
PPP，即public-private partnership的缩写，通常译为“公私合伙/合营”。PPP本质上是公共和私营部门为基础设施的建设和管理而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为监督者和合作者，它强调的是优势的互补、风险的分担和利益的分享。广义的PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系。狭义的PPP，更加强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。
BOT，即build-operate-transfer（建设-经营-移交），是相对比较简单的或典型的特许经营项目融资模式。BOT是指政府（主要是省市级以上）通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期（通常为10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后，项目将移交（一般是免费）给政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的缩写，即“私营主动融资”。PFI起源于英国，是BOT之后又一优化和创新的公共项目融资模式。PFI更强调的是私营企业在融资中的主动性和主导性。采用这种模式是政府部门发起项目，由财团进行项目建设运营，并按照事先的规定，提供所需的服务，政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，而并非旨在最终的基础设施和公共服务设施的所有权。在PFI下，公共部门在合同期内应使用承包商提供的设施并向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给承包商，或交回公共部门，取决于原合同规定。
上述研究表明，狭义的PPP强调政府在项目中的所有权（有股份以及与企业过程中的风险分担和利益共享）。采用BOT模式的主要问题是特许期满后养老地产项目将移交给政府，政府不得不承担起运营养老地产项目的责任，日常运营养老地产项目不是政府的长处，且养老地产领域属于一般市场竞争领域，政府不应参与其中作为运营的主体。政府采用PFI模式的目的在于获得有效的养老服务，而并非旨在最终的养老地产项目的所有权。这样一来，政府既获得了充足的社会养老服务，又避免了自己成为养老地产项目的运营主体，同时也避免了让自己背上沉重的财政包袱。
通过上述比选，笔者认为采用PFI项目融资模式，可以使重庆养老地产得以较快的发展。
重庆养老地产项目采用PFI融资模式能够解决一系列问题：（1）解决政府融资资金不足的困境；（2）使政府可以转换职能，实现监督职责；（3）可以有效转移和分散项目的投资风险；（4）能够提高经营效益和管理能力；（5）重庆养老地产突破目前由私营企业自我融资、自我发展较慢的瓶颈，得以快速发展，满足日益迫切的重庆养老服务的需要。
（二）PFI建设重庆养老地产的模式构建。结合养老地产项目开发流程，进行了PFI模式构建。通过模式构建将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段。
1、准备阶段。由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目施加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。
2、招标阶段。由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签订协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。
3、融资阶段。这一阶段主要是PFI公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。（图3）
4、开发运营阶段。由PFI公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段，监督和规范老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。
5、转移、终止阶段。PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。（图4）
通过模式构件和分析，养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营。
四、对重庆养老地产运用PFI融资模式的建议
发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目，规范和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。
目前，我国缺失对养老地产和PFI方面的立法监督，为了保证PFI融资模式对重庆养老地产健康发展起到积极作用，我们做以下建议：
要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应PFI项目建设和经营的需要。
加强项目风险管理，建立合理的利益共享和风险分配机制，这是PFI项目能否成功的关键。
应当建立政府监管体系和扶持力度，明确养老地产中政府部门和私营部门的责任和义务，设定法定的监管机构和问责制，产生激励约束机制。
主要参考文献：
[1]Guidebook on promoting good governance in public-private partnerships.United Nations Economic Commission for Europe，2008.
[2]PPPs infrastructure development a introduction to issues from different perspectives High-level Expert Group Meeting on Public-Private Partnerships，Seoul，2007 UNESCAP.
养老地产项目范文第2篇
关键词 养生养老地产 五指山市
总体思路：五指山作为海南的“绿色之肺”，它独特的热带雨林气候和超高的空气含氧量在中国绝无仅有，是中国最适宜养老养生的地方，开发养老地产是必然选择。优良的生态环境是五指山的立市之本，故要坚持把环境保护放在第一位，形成保护与开发相融合的开发观念。五指山市“九山半水半分田”，可用的土地资源有限，故而应严格控制土地开发，以高端旅游养生养老地产为主要发展方向。在发展高端旅游养生养老地产的同时，带动其它配套项目，如医疗、交通、文体等方面的发展，最终促进五指山市养老地产的全面发展，推动五指山市经济的快速发展。
基本原则：一是统一规划布局，五指山市政府应在海南省养老产业的策划与布局的背景下，在实际考察、广泛征求专家学者意见的基础上，站在可持续发展的角度，根据五指山地域特色进行养老地产的统一策划与布局，并出台相关的政策和行业规范，严格把控养老地产的开发质量，督促行业的有序发展，最终推动养老地产的合理开发与产品创新。二是注重产业可持续发展，在发展养老地产的同时更要关注生态环境保护，建立严格、执行性高的生态环境保护标准，确保五指山市养老地产健康、可持续发展。三是促进产业融合发展，养老地产业的发展必须要以医疗、文体、交通设施等产业的配套为依撑，因此必须促进养老产业链上的各部分产业共同发展，相互融合，为养老产业的快速发展提供有力保障。
目标定位：将五指山建成集休闲养老、旅游观光为一体，面向中国甚至世界的老龄人的高端旅游养生养老地产区。把高端养老产业打造成为五指山的名片。
发展策略：五指山市特殊的生态环境和资源条件决定了养老地产的发展应因地制宜。
（1） 完善公共交通建设，走“旅游+养老”路线
五指山优美独特的自然环境和地处国际旅游岛的区位优势，让海南的养老地产自然带上了旅游的功能属性。据调查显示，2013年，40%以上的老年人有出游的愿望和能力，那么2.2亿老年人中应该有超过8800万老年人有旅游的愿望和能力，可见中国银发旅游市场前景广阔。五指山市应抓住这一机遇，开发适合老年人的旅游项目，并将其与养老地产的发展相结合，例如参与五指山市开发的养老项目的老年人可以免费参加专门针对老年人开发的旅游项目。走“旅游+养老”路线，必然要求五指山市要完善旅游业配套设施和服务，尤其是要进一步提高运输效率和运输安全。故应加快海南“田”字形高速公路建设，进一步提高五指山市的运输效率。此外，老年人体力差，需要更为舒适安全的交通工具，建议五指山市开发专为银发旅游群体提供的旅游大巴或者公交专线。在完善自身的同时，五指山市还可以将目光投向全世界其它发展“旅游+养老”产业的区域，以签订合作协议的方式形成特定的网络。老年人只要购买或参加一个地方的养老地产项目，就可以以居住权交换或者其它方式获得该网络中其它成员的养老项目一定时间的免费参与权，从而吸引更多的老年人来五指山。
“旅游+养老”并非简单的旅游产业和养老产业同时发展，而是在各自发展的同时相互融合、相互促进。两个新兴热门产业的结合发展必将带来一加一大于二的效果，建议五指山市将该发展模式作为重点努力的方向。
（2） 加强医疗保障设施建设，发展五指山特色“医养结合”养老机构
养老地产的发展少不了医疗保障的配套，但海南省总体医疗水平不高，难以满足养老地产对医疗保障设施的需求。目前，五指山市的主要医疗机构是位于五指山市区的海南省第二人民医院和301总医院海南分院，但这两所医疗机构并没有针对老年人治疗、疗养的专门项目。据悉五指山绿洲岛项目将建起一万平方米的疗养院，全方位为社区居民提供高品质养生与医疗保健服务，然而此项目仍在建设中，运营效果尚待考究。
为了更好地发展养老地产，政府应鼓励医疗养生项目的开发，对于此类项目达到一定标准即可给予一定的政策优惠，从而刺激五指山市医疗水平的提高。另外，五指山市的热带雨林资源丰富，是大量的重要药材生长地，老年人大多都信奉中医的疗养功能，因此五指山市可以开发关于中医疗养的项目，一方面加强医疗保障，另一方面更是走出具有五指山特色的“医养结合”式养老地产模式。
（3） 创新融资方式，保障五指山市养老地产的持续运营
养老地产，具有投入资金大、回报周期长、运营要求高的特点，没有雄厚的资金实力和足够的耐心，开发企业很难做到持久运营，大多数都会选择以卖物业为主的短期持有方式，然而，长投资、长回报的特点决定了服务才是养老地产的核心和最终的盈利来源。资金压力大、无法长期运营成了阻碍五指山市养老地产发展的一大障碍。
为保障资金来源，就要求开发企业能“开源”，通过创新融资方式让更多的人参与到养老地产的开发中，从而解决资金问题。例如可以与第三方平台合作，开展养老地产的“众筹”。海南三亚玫瑰谷与淘宝众筹、周大生共同发起的“爱情地标”众筹项目，就创造了27万人参与的世界纪录，成为国内旅游界首个“众筹”成功的项目。养老地产市场前景广阔，如果参照“爱情地标”众筹项目的运行模式进行养老地产“众筹”，必会吸引到大批的投资者，资金问题引刃而解。通过融资方式的创新，来保障五指山市养老地产走以“服务为核心”的持续运营路线，必将推动养老地产项目在五指山市“茁壮成长”。
参考文献：
[1]张晓峰.老年福利：发展养老服务业蹄疾步稳[J].社会福利，2015，01：18-20.
[2]开彦，曾远明.中国养老产业的困境与出路[J].城市建筑，2015，01：15-17.
养老地产项目范文第3篇
日前，北京市国土局启动了《北京市2013年国有建设用地供应计划》编制工作。知情人士透露，根据计划，明年北京市将沿着五环路，安排养老综合用地，引导社会资本从事养老事业，属全国首创。消息一出，业内人士乐观评价，这或将成为中国实质意义上养老地产的破冰之旅，独立的土地供应将成为未来发展养老地产的基础。
那么，养老综合用地将会以何种形式供应，谁会首先受益？
90%的市场空间
目前，社会资本参与养老地产主要有三种形式：第一种是在普通住宅小区安装无障碍设施，增加小区卖点，吸引老年人入住；第二种是养老院式的老年公寓，呈连锁式发展；第三种就是养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。虽然还没有形成清晰的开发和盈利模式，但投资者们并不想错过这块大蛋糕，“涉水”冲动不减。
北京保利地产副总经理王英曾向媒体表示，保利地产已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，希望在养老地产这一新地产业态形式上实现重点突破。就在9月15日，保利地产某五星级养老会所样板间向客户开放。这个原本被规划为四星级酒店的项目，如今却摇身一变成为保利地产主打的养老项目。销售人员介绍，这里的床位分为标准间和VIP间，月收费标准在5000元到上万元不等。除此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，另外还有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。销售人员还特别提醒：“只有200床，所以欲订从速哦”。
和保利地产一样，远洋地产也成立了养老地产事业部，级别和住宅、商业地产的地位等同，而且在远洋天著项目中已经规划了两万多平方米的养老地产项目，准备打造成为一个高端养老项目。复兴国际董事长郭广昌透露，公司首个养老社区项目已经于7月底通过相关审批。龙头房企万科也抛出了养老地产发展计划，未来120亿元将投向养老地产，养老地产与住宅和商业等业务板块一样将成为企业重要盈利部门。
此外，近期由保险企业开发的一批养老地产项目先后破土动工，太平人寿、中国人寿、泰康人寿等保险企业高调宣告进军养老地产。
老龄化社会带来的“银发经济”预示着此处商机无限，另外，国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中也提出90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设，因此养老地产的发展势在必行，市场前景明朗。
200%的开发难度
不论是谁开发，以什么模式开发，当务之急要解决的是“拿地”问题。
朱文俊，中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任，研究养老地产多年。他向《新商务周刊》记者指出，用地成本高，用地性质不明确是社会资本进驻养老地产的一道高门槛。据他介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地。但不论是哪种形式，都要通过正常的“招拍挂”程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别。可是养老地产的投资回报周期一般都要7到10年，是商业地产的二倍。投资高、回报低也让很多投资企业心有余而力不足。
地产商朱凤泊对此深有感触。他所持有的北京太阳城国际老年公寓是国内最早专门面向老年人的房地产项目，除具备居家式养老、组织式养老、爱心护理院、医院和超市等配套设施外，也已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链，堪称中国养老地产的典范。但是这些建设已经花去10多年的时间，总投资也超过10亿元。
朱凤泊说：“很多养老地产项目的运作过程，都会涉及企业自持的问题。企业自持的最大特点就是资金回笼慢。”十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套，所以太阳城只做了31万平米的住宅，保留了7万平米的自持。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅，缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。“银行在审批贷款时，认可太阳城是做老年项目，但认为它是公益的、福利的、挣不着钱的，不予提供贷款。”朱凤泊透露，北京太阳城在10多年的发展中，从银行得到的贷款总共只有两次，共计1.3亿元。
十年，对于普通的住宅或商业地产开发商来说，足以经历好几个项目的轮回，但朱凤泊却只能在这一个项目上“死磕”，他感叹：“这就是地价导致的竞争力缺失。”
北京律师协会房地产法律专业委员会副主任王建文也表示，对于新建或尚未建设的住宅，虽然已有国标《老年人居住建筑设计标准》和《老年人建设设计规范》等行业标准，但是执行这些标准将增加建设成本和施工难度。更重要的是，针对养老硬件设施，特别是适老住宅的建设，在土地、规划、税收等方面都没有任何国家层面上的倾斜优惠政策。
部分省市意识到了这个矛盾。贵州省目前已经出台政策，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是开发商与政府直接签协议出让，这样的话土地成本低，能便宜至少一半以上；浙江省也规定，对于社会力量参与养老机构建设的在税收方面，与非营利性机构同等对待。
如今，北京也提出将在国有建设用地规划中安排养老综合用地，虽然细则没有出台，但政府对于养老地产的重视程度可见一斑。
50%的未知
朱文俊分析，北京市提出的“养老综合用地”，其用地性质是很好的。“这里会有持有部分和销售部分，这样组合起来，可以通过销售部分回笼资金，靠持有部分获得长远收益”。也有媒体报道，北京市将配备70%的住宅用地、近30%的商业金融用地以及少量的养老医疗设施用地。但是以什么形式出让，仍然是谜。
朱文俊预测：“划拨用地肯定不是主要的，这也不是开发企业所关注的。如果是针对社会资金的话，一定是以招拍挂的形式。但必须要有捆绑的优惠政策。比如非盈利的部分可以通过划拨，而住宅的部分通过招拍挂获取”。另外，他还强调，关键还是要看这些投资企业的竞争标准，是价高者得还是方案优异者得。
如果是价高者得，很有可能又会使养老住宅流于形式，沦为营销炒作的概念，这一方法肯定不可采取；如果是方案优异者得，那么要求也不能低：除了建筑规划方案外，更要拿出养老服务规划，需要详细到会提供哪些服务、服务团队多少人、人员如何配置等。
业内人士分析，房地产本身是整合度很高的行业，但对于养老地产这种跨金融、建筑、物业、医疗、服务等多行业的特殊产业来说，专业分工更重要。远洋天著副总经理徐海伦就表示，远洋地产两万多平米的养老地产项目建成后就会与美国的养老机构合作，实现养老服务。
清华大学建筑学院教授周燕珉认为，从保险资金的特征来看，由于其规模资金较大，回报要求低而周期又长，相比地产企业更适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。据估算，保险资金投资不动产限制一旦放宽，就会释放2.03万亿元的资金，能够进入养老地产的资金上限将达5000亿元。按照目前保险业进驻养老地产的情况来看，保险公司房产与保险产品的捆绑销售的做法，很容易成为变相卖房。
就在去年，泰康人寿北京分公司长安支公司的销售人员多次以入住“养老社区”为噱头，告诉消费者“只要买就能住”，此举收到北京市有关部门20万元的处罚。这些销售人员所说的养老社区是今年4月在北京市昌平区破土动工的泰康之家养老社区北京旗舰店，预计总容量约3000户，计划2015年投入使用。实际上，这个养老地产项目与泰康人寿的《幸福有约终身养老计划》寿险产品挂钩，客户如果购买此险，等到65周岁时，可以在泰康人寿全国建成的任何一个养老社区免费入住。并非买了保险就能直接入住，也并非没有买就不能住。
养老地产项目范文第4篇
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
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[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
养老地产项目范文第5篇
不过，销售奢华却属无奈之举。别墅养老地产开发商对《财经国家周刊》记者表示，这个别墅区在几年前就建好了，但由于诸多限制，一直没有办法销售，曾经销售过几套房后被政府处予了高额的罚金，只好暂时租赁给几个私营企业做办公处所。这时，投资养老产业的基金看上了这一片离市区不算太远的休闲之地，双方达成协议，由基金出资将之改造成高端的养老社区，面对市场可销售亦可高价租赁。
目前中国还没有形成真正意义上的养老地产，大部分养老公寓多由政府补贴，并未实现盈利，涵盖老年公寓的项目用地一般是划拨用地，即通过支付征地、补偿、青苗费等费用把集体土地变成国有土地，不经过土地招拍挂市场，土地价格相对很便宜。或者土地性质原不属于房地产开发，挂上养老地产的名义后可变相销售。但挂上养老地产的房屋一般无法办理房产证，一般产权为使用权，最多20年。
因此，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产。尽管如此，在限购条例、批地困难、销售证难办等诸多房地产调控政策压力之下，养老地产正成为开发商突围的一条路径。
发改委相关人士对记者表示，目前民政部和老龄委在管理及参与养老产业的相关事宜，但如果光靠政府财力解决即将到来的老龄化问题，将难以持续，所以政府也在急迫地探索一条养老地产市场化发展的道路。
上述人士称，目前国家对于养老地产的政策放得很开，各地方政府在土地上、银行在信贷上均会给予一定支持，就是希望更多的开发商进入到养老地产领域中，对于一些存在问题的地产项目改造为养老地产，也是默许的。
国家统计局的第六次全国人口普查主要数据显示，中国老龄化进程正在加快，目前全国人口中60岁及以上的人口占比已达到13.26%，与2000年相比增长了2.93个百分点。与老龄化相伴而生的一系列问题，使得中国传统的家庭养老模式遭遇困难，这也催生了“以房养老”等新型养老方式。养老地产前景也被各大房地产商看好。
个别先知先觉的开发商似乎已经嗅到了其中的财富味道。越来越多的一线开发商也开始试水养老地产。
养老地产项目范文第6篇
关键词：养老地产 发展模式 市场机制
一、养老地产内涵概述
养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。
二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要
伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。
三、关于我国养老地产发展模式的思考
作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。
（一）不确定的营销盈利模式
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
参考文献：
[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济,2011（2）
养老地产项目范文第7篇
中图分类号：C913.6
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2014)28-034-03
引 言
我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富增多以及421家庭结构的产生，现有传统家庭养老方式已不能满足当代老年人的需求。以重庆为例，它已成为继上海、北京、天津、江苏之后，全国老龄化程度最高的区域之一，面临着巨大的养老压力。随着老年人养老观念的转变，更加重视精神生理层面的追求。这为作为新兴地产形势的养老地产提供了前所未有的发展机遇。基于此，本文对重庆市养老房产的发展进行了探析，并提出了相关建议。
1. 养老房地产概述
日益明显的人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构，促使对老年住宅需求急剧上升，为养老地产提供了新的市场前景和巨大的发展契机。
1.1养老地产概念
养老地产，又称企业盈利性老年住宅，作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展的新兴地产形态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发，商业地产运营，养老服务和金融创新等属性[1]。简而言之，养老地产就是有机结合了高质量地产和专业规范的老年护理服务，突出适老化设计，以实现既养身又养心为目的的地产项目。
1.2重庆养老地产发展现状
据重庆市统计局2010年11月1日的第6次全国人口普查主要数据，全市常住人口2884.62万人，其中60-64岁以上人口总数164万人，65岁以上人口为333.41万人，占总人口11.56％，且预计2015年老年人口数量约为637万人。由此可见，重庆老年人数量大，养老压力重，对养老机构特别是养老地产的需求量大。但目前重庆养老机构比较少，全市能提供的养老床位仅11.5万张，床位缺口巨大。且老年住宅户型设计落后，不能完全满足老年人养老需求。在重庆有统计的180家社会福利机构中，三星级以上的标准养老机构仅有六家[2]。重庆现有的老年住宅配套设施落后，护理人员素质低，大部分是福利院和养老院。例如：重庆市福牛牛养老院，环境设施相当落后，护工极度缺乏，根本满足不了当代人养老需求。总之，重庆养老地产仍处于低水平运营阶段。
2. 重庆市养老地产发展面临的挑战
面对越来越严重的老龄化程度，重庆市乃至全国正在积极探索养老产业的发展，尤其是其中的地产产业。作为全国首批养老体系建设5个试点之一的重庆，养老地产尚处于探索发展阶段，其中面临的挑战众多。现简要分析如下：
2.1民间资本投入不够
国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，随着经济的发展，人们对养老服务品质的追求将成为养老地产发展的催化剂。这使得大量的民间资本开始涌入市场。但是，养老地产是投入高，回报周期长的新兴产业，尚未形成完整体系，在国内发展也不成熟，市场不稳定，很多营运商缺乏养老地产运营经验，存在许多潜在风险。另外已经开始实施的《重庆市养老机构服务管理办法》中，虽然在免缴营业税、地免征房产税等方面给予了一些政策优惠，但是力度不大.，不足以引导大量民间资本进入。这些因素导致民间资本的投入相对匮乏，使开发商在养老地产开发过程中，资金链成为其一大障碍。
2.2养老建筑缺乏针对性设计，医疗配套服务不完善
为了达到让老年人养老即养身又养心的目的，其住宅结构的设计应该加大对老年人生活习惯的观察研究，结合老年人的需求，针对性的为老年人提供配套服务设施，比如：老年大学，休闲娱乐场所，医疗保健场所等。另外其住宅结构设计应以老年人的特殊需求为出发点，例如：无障碍通道，室内报警器等。但是目前重庆市养老地产发展滞后，养老建筑质量低下。例如：集中在沙坪坝去区歌乐山镇的养老机构，单纯提供养老住所，针对性的养老建筑缺乏，普遍配套设施落后，医疗服务不完善，老人生病无专车送去医院及时就诊，且护工极少。
2.3企业经营管理模式不成熟
国内养老地产发展较晚，企业在这方面经营管理可以借鉴的模板较少。而养老地产涉及面广，包括金融、地产、服务、医疗、保险领域等多个方面，开发运营周期长。其需要高质量的员工管理、对老年客户服务管理以及自身风险规避方面的管理。大部分开发商缺乏这方面的管理经验。同时，目前存在养老地产的经营模式有销售模式、会员制模式、销售+出租模式等但是结合重庆市养老地产项目自身的特点，也不确定哪种模式适合。例如：万科幸福汇老年公寓，其采用租售并举的经营模式，但此项目处于起步阶段，经营模式随时可能变化。
3. 关于促进重庆市养老地产发展的对策
重庆市养老地产发展中的挑战重重，为了进一步完善其发展，针对以上挑战提出以下几方面建议：
3.1通过BOT模式进行融资，政府给予必要政策支持
BOT模式，它是Build-Operate-transfer（建设-经营-转让）形式简称，在这里主要是指政府对养老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许权协议[3]。这种模式使企业在建设过程中融资，从而获取更多的投资资本，同时减低了企业的开发费用。同时政府方面，一方面应建立系统全面的投融资体系以及咨询服务，为投资者提供必要的投资保障。另一方面，加大政策扶持力度，如“贷款贴息”“财政补贴”等。且明确养老地产用地政策，税收政策，并出台相关土地优惠政策，激起开发商投资热情，引导社会资本投入。
3.2引导养老地产建筑设计向标准化，适老化方向发展
重庆市有关政府部门应该把养老地产建筑的设计标准化。从养老地产建设设计、其建造以及其管理服务等方面进行基本规范，制定符合重庆市养老地产发展的相应标准。为重庆今后扩大的养老地产的发展奠定基础，使发展更系统化。建筑设计单位则应以老年人对建筑设计的要求和意见为出发点，为老年人进行针对性设计，使老年人有机会选择针对性选择配套服务设施，如：旅行社，银行，医疗机构等。同时，建筑产品的设计应该符合老年人生活习惯，满足老年人特殊生活需求。如：地板的防滑设计，较矮的楼层设计等。
3.3汲取国外养老地产经营管理模式经验，注重创新
美国养老地产实行所有权和管理权相分离，为后续高质量的管理提供了可能。重庆市养老地产的发展可以借鉴这一模式，通过专业的管理公司对养老地产进行打理，一定程度上实现拥有者和管理者相分离，可以解决养老地产资金回收期长的问题，减轻开发商的压力。且结合自身特点，采取合理的经营管理模式，如数字化高科技管理。同时在养老地产发展潜力巨大的背景下，广大高校应该重视对养老地产的研究以及其理论成果的输出，为养老地产经营管理模式的创新提供理论基础。
参考文献：
[1] 姜睿,苏舟.中国养老地产发展模式与 策略研究[J].现代经济探讨，2012-10-15.
[2] 孟圆华.重庆养老地产发展现状调查[J].时代漫游，2014-01-15.
[3] 张敬岳.我国养老地产发展的问题和争议[J].华东师范大学研究生学报，2013-03-15.
作者简介：刘洋（1994-），女，四川成都人，本科在读。研究方向：地产。舒露（1995-）女，贵州六盘水人，本科在读。研究方向：地产。
养老地产项目范文第8篇
关键词：美国；养老地产；经验；启示
中图分类号：F293.32 文献标识码：A
原标题：美国养老地产开发的经验与启示
收录日期：2011年10月27日
伴随着中国政府对房地产市场的一轮又一轮调控，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再。在这种背景下，被称为“养老地产”的新名词走进了人们的视野。养老地产是老年化商品经济时代特有的概念，它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。由于早在上世纪六十年代末，美国已进入老年型社会。因此，美国的养老地产早在上世纪六七十年代就开始走上历史舞台。经过几十年的发展，美国的养老地产如今已形成非常成熟的体系。总结美国养老地产的开发经验，对于我国养老地产的开发颇具借鉴意义。
一、美国开发养老地产的主要经验
1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。
2、按需开发不同类型的老年住宅模式。在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。
3、体现人性化设计理念。美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方便其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除有房门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为，如果老人昏倒在门旁，破门而入则可能发生伤害。
4、“以房养老”模式发展成熟。“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。上世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老，取得了一定的成熟经验后，美国议会在2005年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。
5、养老咨询业发达。美国的养老咨询业非常发达，有国家政府的咨询服务组织，有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务，也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看，有为国家养老政策提供咨询；为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面（项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等〕提供咨询；以及为社区、家庭、个人养老服务需求（服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等〕提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到，对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。
二、美国经验的启示
美国在养老地产的开发模式与经验方面相对成熟，对我国养老地产的开发具有重要参考意义。借鉴美国的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。但政府一定要做到管理有力，要加快出台和完善相关的法律和法规，使我国的老年地产健康、有序地快速发展。同时，政府还应特别重视规范养老院和护理院的建设和管理。
借鉴美国经验，政府还应积极推进以房养老模式。“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富，它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。目前，我国社会养老保障体系还不健全，因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式，由于我国老年群体中很多人拥有一套以上房产，以房养老拥有广阔的市场空间。
老年住宅有别于普通住宅的地方在于，除了设计时要考虑老年人的需求以外，还必须提供额外的服务，如生活服务、医疗保健服务、文体娱乐服务等。但由于我国普通房地产开发商在开发养老住宅方面缺乏经验，专业度不够。因此，未来应该让专业化的团队去从事养老地产的开发。普通开发商在拿地后，可以按常规开发普通商品房的部分，将其中的养老住宅交给专业团队去开发，他们再按约定的比例进行收益分成。这样的专业团队一定是囊括养老地产金融、设计、服务等各个环节的，不仅提供满足老年人需求的产品，还要提供后续的服务。
主要参考文献：
[1]张际达.究竟什么是养老地产[N].中国建设报，2011.8.31.