长沙房屋租赁
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长沙房屋租赁范文第1篇
1-1 甲乙双方约定，甲方于本合同生效之日向乙方一次性收取 ________(币)________元(折合人民币________元)预收款。预收款的用途为________________。
1－2 甲方预租的商品房的交付必须符合下列第________种方案所列条款：
(一)办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房的房地产权证；
(二)商品非住宅的，取得了竣工验收合格证明；商品住宅的，取得了《新建住宅交付使用许可证》。
甲、乙双方约定，选择上述第(二)种方案的，则本补充条款中应明确双方当事人在房屋交付与签订使用交接书期间的权利、义务和风险责任。
1－3 甲、乙双方约定：
选择上述第(一)种方案的，甲方应在取得新建商品房的房地产权证后的________日内通知乙方签订预租商品房使用交接书，并在签订预租商品房使用交接书的同时交付预租的商品房。
选择上述第(二)种方案的，甲方应在房屋交付后________日内取得新建商品房的房地产权证，并通知乙方签订预租商品房使用交接书。
1－4 预租商品房使用交接书签订之日即为该房屋租赁的起始日。
1－5 该租赁房屋实际建筑面积在房屋竣工后，以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构的实测建筑面积为准。甲乙双方约定实测面积与暂测面积的误差超过±________ ％(包括________％)的，乙方有权解除本合同。
1－6 甲、乙双方约定，有下列情形之一的，一方可追究另一方违约责任。具体违约责任由甲、乙双方在补充条款中另行约定：
1、甲方逾期交付房屋的：
2、甲方交付的房屋不符合本合同附件(三)约定的；
3、在房屋交付前甲方或乙方擅自解除合同的；
4、 _________________________________________________。
1－7 在预租期内，乙方不得转租该房屋、转让该房屋的承租权或交换该房屋的承租权。
二、 其他有关事宜
附 件 一
该房屋的平面图
附 件 二
该房屋合用部位的使用范围、条件和要求
附 件 三
现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行
装修和增设附属设施及设备的约定
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甲方：长沙同力文化传播有限公司
长沙出版物交易中心有限公司
乙方：湖南省人民医院
丙方：长沙银行股份有限公司韶山路支行
依据甲乙双方于XX年5月22日所签订的编号为 《房屋租赁合同》中 条款，现由于甲方要求予以明确，故补充条款如下：
一、 甲方要求明确乙方应收租赁费款直接汇入甲方所在长沙银行股份有限公司韶山路支行（丙方）所开的帐户上。乙方保证未经甲方、丙方共同授权，不向其它任何银行支付。
二、 乙方明确：放弃购买其所租赁的物业。
甲方（公章）：
法定代表人（签字）：
乙方（公章）：
法定代表人（签字）：
丙方（公章）：
法定代表人（签字）：
XX年 1月 日
三 方 协 议
甲方：长沙出版物交易中心有限公司（以下简称甲方）
乙方：长沙银行股份有限公司韶山路支行（以下简称乙方）
丙方：长沙同力文化传播有限公司（以下简称丙方）
鉴于乙方向甲方提供的经营性物业抵押贷款的要求，三方本着协商一致、互明责权原则，就甲、丙方依据甲、丙方与湖南省人民医院于XX年5月22日签订的编号为 〈〈房屋租赁合同〉〉之所收租赁费收入为乙方的该笔债务提供担保相关事项，达成协议如下：
第一条：甲丙方同意将〈〈房屋租赁合同〉〉之收入按前合同内容支付期直接汇入乙方为甲方所开的保证金帐户上。
第二条：甲丙方同意与湖南省人民医院达成“湖南省人民医院租赁费必须向乙方为甲方所开的保证金帐户支付其应付款”的补充协议，并作该协议附件。
第三条：甲丙方同意授权条款：依据甲丙方与湖南省人民医院的〈〈房屋租赁合同〉〉，甲丙方同意授权乙方：在湖南省人民医院未按〈〈房屋租赁合同〉〉与〈〈关于明确房屋租赁应收款方式的补充协议〉〉向乙方为甲方所开保证金帐户上支付应付款时，乙方有权直接代替甲丙方向湖南省人民医院催收。
第四条：甲方同意该保证金帐户的资金为该笔债务的质押担保金，该项保证金帐户仅用于封存租金收入，受乙方监管，不得用于其他用途。该项笔债务的本金、利息及其他费用在按贷款协议条款的条件下，甲方不得以任何理由支取、使用、转让该项保证金帐户的资金。甲方同意乙方有权直接扣划该保证金帐户上的资金用于偿还该笔债务。
第五条：未经乙方书面同意，甲方不得终止、或修改租赁协议。
未尽事宜，三方另行协商。本协议一式六份，三方签字生效。
〈〈关于明确房屋租赁应收款方式的补充协议〉〉，〈〈房屋租赁合同〉〉作为该项协议的附件。
甲方（公章）：
法定代表人（签字）：
乙方（公章）：
法定代表人（签字）：
丙方（公章）：
长沙房屋租赁范文第2篇
营改增房屋租赁合同范文1出租方(以下简称甲方)：
身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：
承租方(以下简称乙方)：
身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
一、 房屋基本情况
甲方房屋(以下简称“该房屋”)坐落于 ;位于第 层，共 (套/间)，房屋结构为 ，建筑面积 平方米(其中实际建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米;该房屋的土地使用权以 (出让/划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二，该房屋现状见本合同附件三，附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据;
房屋所有权证号为：
土地使用权证号为：
房地产经纪机构资质证书号码：
乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。
二、房屋用途
该房屋的用途为 。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。
三、租赁期限
租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。
四、房屋保证金和租金
乙方支付保证金人民币 元，甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时，乙方开具收据，甲方将此款无息退还给乙方，甲方每逾期一日，则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。该房屋每(月/季/年)租金为人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。
五、付款方式
(1)租金按(月/季/年)结算，由甲方按本合同第五条第(3)项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面值相等的真实合规的增值税专用发票后，乙方方可于每(月/季/年)的第 个月的 日以(现金/转账)的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日(以增值税专用发票上载明的开票日期为准)起一周内将发票送达乙方，并与乙方办理发票交接签收手续。
(2)甲方信息栏 开户行： 开户名： 开户账号：
(3)乙方详细信息栏
开票名称：五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号：9643448
开户行：长沙市建行体育新城支行 开户账号：4300 1586 0610 5988 8888
六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内，将符合承租条件的房屋交付给乙方。
七、甲方对产权的承诺
甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
八、维修养护责任
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 (月/季/年)检查、修缮一次，甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
九、关于装修和改变房屋结构的约定
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。
十、关于房屋租赁期间的有关费用
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
1.水、电费;
2.煤气费;
3.电话费;
4.物业管理费;
5.宽带服务费;
在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
十一、关于房屋的转让
租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
十二、租赁期满
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁，则须提前 个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋，乙方享有以同等条件优先承租的权利。甲方在租期届满后要上涨租金，甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额，否则乙方有权按原价续租。
十三、因甲方责任终止合同的约定
甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租用。
(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响租用的。
十四、因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：
1.擅自将承租的房屋转租的;
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4.拖欠租金累计达 个月;
5.利用承租房屋进行违法活动的;
6.故意损坏承租房屋的;
十五、提前终止合同
租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前 月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前 个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
十六、违约责任的处理规定
(1)甲方违约强行解除合同，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。
(2)甲方违反本合同约定，提前解除合同，征得乙方同意后，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的一倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。
(3)甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。
(4)由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
(5)甲方未按本合同约定开具和送达增值税专用发票的，甲方应根据乙方要求开具增值税专用发票;并且每次发生一次，甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。
(6)甲方提供的增值税专用发票不真实或不合规的，甲方除应根据乙方要求重新开具增值税专用发票外，还应承担由其行为引发的一切责任(包括但不限于民事、刑事、行政责任);并且每次发生一次，甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。甲方提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证，导致乙方不能抵扣的，甲方应按照该未通过认证的发票上载明的税款金额向乙方支付违约金;违约金不足以弥补甲方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。
(5)乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的 ‰向乙方加收滞纳金。
十七、不可抗力
因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ”。
十八、合同效力
本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
十九、争议的解决
本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交合同签订地方所在地人民法院进行诉讼。
二十、其他约定事项
二十一、合同生效
本合同自甲乙双方签字盖章之后生效。
二十二、合同份数
本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，具有同等法律效力。本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
营改增房屋租赁合同范文2出租方(甲方)： ，身份证号码： 承租方(乙方)：
一、甲方自愿将韶关市浈江区南郊二公里鹤冲村8号B座702号的出租给乙方使用。租期为一年，如果未到期退租扣押金1000元，租赁期人民币
二、乙方每月3号交房租，如超过期限10天仍未交房租，甲方有权终止租赁合同，并收回房屋，不退押金。此情况下乙方仍不退房，甲方可单独破锁进屋，清理乙方户内物资并作废品处理，甲方不用赔偿。
三、乙方在租用时要爱护甲方的财物，不准在墙壁画面、不得损坏墙壁、地砖、大小门、窗、锁头等房里的一切物件。如有损坏按价赔偿，同时不准在住房内搞非法活动。
四、乙方在租用甲方楼房只能烧煤气、电气、不准烧煤、烧柴、同时要讲究卫生，不准乱丢垃圾，厕所杜绝丢硬纸和卫生巾等杂物。预防堵塞水道，如乙方堵塞自行清理。
五、乙方在租用时要做好安全工作，在住房内不准存放易燃、易爆及违禁物品。同时严防失火，如有违反上述规定所造成的后果由乙方承担。并且赔偿一切损失。
六、租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。租赁期满乙方要提前10天通知甲方退房，在退房时甲方将押金退还给乙方。如租期未满要提前退房，必须提前一个月通知甲方，并且补偿甲方一个月房租。租赁期满乙方不准拆走固定物品、不损坏装修。如要续租，甲、乙双方共同洽谈有关续约事宜。重新签订租凭合同。在同等条件下乙方享有优先续租权。
七、乙方退房时要保证水、电、厕所正常使用，房内设施完好无损，并且同甲方结清账目，退租时必须把房内卫生清洁好，如没有清理干净屋主扣50元请钟点工清理，交还楼房锁匙方可退场。
十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，从签名后生效，甲乙双方共同遵守执行。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
营改增房屋租赁合同范文3出租方(甲方)
承租方(乙方)
甲乙经协商，甲方将____间____层共计______平米门面房租给乙方经营________。双方就租赁事宜达成合约，具体如下：
一、房屋地址：________________________________。
二、租赁期限自_____年___月___日至____年___月___日止，租赁为___年。
三、租赁价格：_________________________________。
四、付款时间约定_______________________________。
五、合同到期后由甲方方验房并检查乙方经营期间有无物业、工商等不良欠款，无纠葛后由甲方退给乙方。
六、租赁期间此房所产生的一切费用由乙方承担(水、电、暖物业费、摊位费、卫生费等)。
七、乙方在租赁期间需转让，必须提前1个月通知甲方，经甲方同意方可，并收取一定金额的转让费。
八、乙方要对房屋进行装修改造必须在物业和甲方允许条件内施工不得损坏房屋结构固定设施，装修费用由乙方承担。
九、合同期满后，同等条件乙方可优先承租，乙方续租不成，一切装修后形成的固定设施如：地板、门窗、灯具、楼梯扶手、炉灶排烟设施等，乙方无条件完好留给甲方，反之，乙方必须给甲方将房屋恢复原状。
十、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋。
(1)乙方擅自将房屋转租、转让、抵押或转借或另作其他经营。
(2)乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。
(3)乙方到期没有按时交纳各种费用的，包括约定的房租缴付时间。
十一、本合同一式____份，双方各执____份，双方签字后生效，如有单反违约由违约方承担违约责任及损失。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
长沙房屋租赁范文第3篇
药店转让合同协议书范文1甲 方： 身份证号码： 乙 方： 身份证号码：
甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：并共同遵守：
一、甲方同意将自己位于钟楼街康德大药房转让给乙方使用，所租赁的贾庄贾团结的三间门面房20xx年 9月5日到期，每年6000元，每年付房租一次，现房租已交至20xx年9月5日。
二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他营业设备全部归乙方所有(柜台、货架、冰箱、病床2张、条椅、办公桌、电脑、摄像头设备、电视机)。
三、乙方在 20xx年 2月5 日前向甲方支付转让费共计人民币一万五千元正元，(大写：壹万五千元整 )，上述费用已包括 (经营许可证等证照、药品、货柜、货架、经营执照、药师证费用(甲方交至20xx年3月15日，其中药师每年3000元，营业员王侠每年1000元，自20xx年3月16日后，由乙方支付)、冰箱、电脑、病床、电视机及店内的一切及装修 )等一切费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责， 甲方保证所转让给乙方的药店乙方有完全的处分权，没有设置任何抵押、质押或担保，并免遭受第三人的追索，否则，由此引起的所有责任，由甲方承担，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方
五、该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为药品等其他，租期内乙方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前，该店铺及营业执照上所欠一切债务或其他纠纷由甲方负责偿还和理清，与乙方无关。乙方在经营期间，不得违法，否则，所产生的所有后果由乙方承担。
六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
七、转让后，除乙方自愿外，甲方不得以任何理由收回药房经营权及所有权。
八、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
药店转让合同协议书范文2甲方：
乙方：
甲、 乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议，并共同遵守：
一、 公司同意甲方将自己位于长沙市岳麓区莲花镇桐木集镇的芝林大药房药店转让给乙方经营，建筑面积为90平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有权利与义务。
二、 甲方将店转让给乙方，所有费用共计转让费玖万元整，乙方接手后，甲方协助乙方办理药品经营许可证及GSP证的更换，所产生费用全部由乙方承担。
三、 本合同一式三份，双方各执一份，交公司备存一份。合同自双方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
药店转让合同协议书范文3甲方(转让方)法人代表： 身份证号码：
丙方(转让方)股东代表： 身份证号码：
乙方(受让方)责任代表： 身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就药店股权、店内所有资产所有权、经营权(债权债务除外，以公章交接日期为准)转让事宜达成以下协议：并共同遵守：
一、甲、丙双方自愿同意将自己位于 浙江省杭州市_________首层街铺的 ______药店(原为：___药店 )的股权、各种执照、店内一切资产的所有权、经营权(债权债务除外)转让给乙方所有，门店建筑面积为____ 平方米，使用面积____平米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同(详见附件一)中所享有的权利与义务，或重新与房东签署新的房屋租赁合同。( 是 否 带店面转让)
二、房东与甲方已签订了租赁合同，租期到__ 年 __月 __日止，月租金为_____元人民币(大写：_______ )，租金为___交付一次。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他营业设备全部归乙方所有(详见附件二)，租赁期满后，营业设备等动产归乙方所有。
四、乙方向甲、丙双方总共支付转让费共计人民币：____(大写：____ )，付款方式通过分期转账形式转到甲方指定账号(详见附件三，含企业法人相关证件)，第一笔转让费在201__ 年____月____日前向甲方支付转让定金共计人民币____元，(大写：____整 )，第二笔转让费总计人民币：____(大写：____整)在门店交接工作双方确认交接完毕后的5个工作日内转到甲方指定账号;第三笔转让费总计人民币：____(大写：___整)在门店20xx年医保预留5%的医保回款到账后的5个工作日内，转到甲方指定账号;上述费用含：药店股权、店内所有资产所有权、经营权(债权债务除外，以公章交接日期为准)、门店需要的所有：经营许可证等证照、药品、货柜、系统软件、药房加盟权、店内的一切及装修和甲方的押金 、第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。门店商品涉及到6个月以内(含六个月)效期商品乙方不予计算货款之内，门店没有供货关系的供货企业提供的商品，甲方和丙方负责退还商品，乙方不予计费，甲方和丙方需要向乙方提供门店开业至今所有商品的供货清单、GSP等相关文件和材料，因材料不齐导致门店经营存在风险，加罚甲方和丙方罚金5000.0元每天，(即每日人民币5000.0元整，大写：伍仟元整)，按照逾期总天数*5000.0来责罚。若甲方和丙方逾期未解决门店风险，除按此追交乙方罚金外，还应如数退还乙方首付款。以上转让费用乙方支付之后，甲方和丙方必须分别为乙方在现场出具相关收款收据。
乙方于20xx年02月___日正式接手______药店(原为：___药店 )的股权、店内所有资产所有权、经营权(债权债务除外)。
五、乙方在甲丙方公章交接前前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方和丙方负责， 甲
六、甲、乙、丙三方共同商定有关该店执照变更的相关情况说明如下：
1.乙方之变更该店的：企业法人、企业负责人、银行账号_______________________________，由此产生的费用累计一千元以内有甲方和丙方承担，若过户费用高于一千元整由三方平均承担;
2.需要变更该药店的药品经营许可证、工商营业执照、国地税登记证的法人以及重新签订扣税协议、供货合同、宽带用户协议、社保网络技术服务协议(范恩软件)、杭州市医疗保险定点零售药店协议、更换银行账号、门店迁址引发的关于药监、医保相关部门的变更和申办程序直至运转正常_______________________。
3.甲乙丙三方共同向有关单位了解各单位关于变更_______________的具体情况和时间，相互协助，便于准确判断在办理该店过户程序中过错方应该承担的责任，三方必须按照各单位办理过户所需资料的要求，相互无条件的即时向对方提供真实有效材料，三方按照单位要求，属单方面办理的就一方前去办好，需三方共同办理的过户手续，则三方共同前去办理，三方在办理过户手续中，必须按照各单位办理该手续的正常期限内即时办妥，否则逾期方导致逾期办理，将对逾期方按日罚收首付金的10%(即每日人民币5000.0元整每日记罚，大写：伍仟元整)，按照逾期总天数*5000.0来责罚。若甲方和丙方逾期办理过户手续，除按此追交乙方罚金外，还应如数退还乙方首付款。
4.乙方领到该店新的《药品经营许可证》后，必须在3个自然日及时通知甲方和丙方。
七、因乙方不熟悉门店以前经营情况，经甲乙丙三方达成协议，甲方和丙方承诺在乙方接手药店后，派专人协助乙方办理门店所有权过户、人员、地址、医保变更等相关事项，期限一个月，即以签合同日开始，期间双方不产生任何费用，在乙方同意许可下，甲方和丙方可以提前回撤所委派的专人。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方无论任何一方违约必须按照转让费总额的20%向守约方支付违约金。
十、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
十一、协议未尽事宜，可有甲乙丙三方共同友好协商解决。
甲方(转让方)法人代表： 时间：
长沙房屋租赁范文第4篇
关键词：私权理念；城市；私房拆迁；拆迁立法
本文使用的术语的语境说明：本文仅涉及个人享有所有权的房屋，其特有的名称是“私房”。至于国家和其他集体组织享有所有权的房屋，其特有的名称是“公房”，从所有权人身份的角度而言，公房与私房是两个对应的用语，由于公房所有权人的法人或者团体的性质，导致公房的实际使用人只能是自然人。当然，自然人通常是作为承租人使用公房。鉴于目前我国对公房依然采取计划经济时期确立的福利政策，使得公房在城市房屋拆迁中所面临的法律问题与自然人所有的房屋有着比较大的差异，因此，本文不将公房作为研究的对象。
初入21世纪的我国，几乎任何一个稍微有一点经济发展实力的城市，均以进行旧城改造为重要任务之一。即使是在一个中等城市，这一变化速度也是惊人的。根据资料，2002年的无锡，新一轮城市总体规划修编全面完成，建成了太湖大道、太湖广场、火车站广场等一批标志性工程和重点道路，城市建设投入总额突破100亿元。城建投融资体制改革取得突破，成功招标拍卖出让土地254万m2，出让金总额41亿元。2003年，将以更大力度推进城市建设，进一步提升城市发展水平。①
以2003年3月15日至25日为一个观察期，分别扫描一下我国的西南、华东和华北地区：3月19日，西南的大省四川省政府负责人在《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法(草案)》立法听证会上，强调此次立法听证会应当放在省委、省政府提出加速土地资源向土地资本转变，加快城镇化建设战略这一大背景下进行。②3月24日，华东重镇南京市房产局拆迁办公室通过媒介宣布，南京市城区近期有六大项目即将动迁。拆迁的项目包括：补偿用地项目；道路工程；赛虹桥交通枢纽工程；移动通信枢纽工程；鼓楼广场西北地块景观改造；办公楼南侧广场项目。③同日，华北地区中央直辖市天津的报纸刊载消息：月牙河、四化河、北塘排水河进行改造。三河改造主要包括截污、清淤、护砌、道路修建、桥梁改建、园林景观市容整改、管线切改和照明等项工程。为改善三河周围的生活环境，美化城市景观，许多房地产开发商看中了三河的两岸有很多厂区与平房，认为此地土地开发的潜力极大。因此，在三河周边的合适地点及时地选购一套商品房或者二手房肯定是消费者明智的决策。
实际上，此种情形比比皆是，用“如火如荼”来形容我国目前城市改造活动一点也不过分。
与此同时，我国各城市有关城市房屋拆迁的立法也纷纷作出修改。笔者搜集了全国13个省、自治区和直辖市(北京、上海、天津、重庆、江苏、吉林、黑龙江、内蒙古、云南、甘肃、浙江、福建、河南)、21个大中城市(太原、西安、徐州、杭州、合肥、邯郸、洛阳、呼和浩特、广州、长春、无锡、长沙、海口、宁波、苏州、贵阳、青岛、深圳、扬州、济南、淄博)有关房屋拆迁的立法，通过分析，颇有感触，故撰文阐述个人之见，以期抛砖引玉。
一、对13个省、自治区和直辖市、21个大中城市有关房屋拆迁立法的基本分析
13个省、自治区和直辖市、21个大中城市有关房屋拆迁立法中(绝大部分是2000年以后制定或者修改的法律)，主要存在着两种相互联系同时又相互对抗的现象：
(一)私房所有权保护理念的初步复归
在近几年的城市房屋拆迁立法中，有一个十分显著的变化，这就是在城市房屋拆迁中，重新开始正视私房所有权保护的问题，笔者把它称之为“私房所有权保护理念的初步复归”。
之所以称之为“复归”，是因为在过去的数十年中，由于众所周知的原因，在城市房屋拆迁中，私房所有权保护被视为禁区或者是准禁区。在1991年《国务院城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《1991年条例》)中，对如何保护私房所有权人的利益的内容，没有任何专门的规范，相反，对国家和集体享有所有权的房屋在拆迁中如何保护给予突出的强调。2001年修改的《国务院城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《2001年条例》)在这方面依然没有明显的改变。尽管一些地方性房屋拆迁立法依然以《1991年条例》为主要根据，但是，在地方性立法中，已经开始突破上世纪90年代立法的理念框架，重新确立了私房所有权在城市房屋拆迁中应有的法律地位和法律救济，尤其是在《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》中，对城市房屋拆迁中的私房所有权保护给予了明确的强调。在《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》中有二十余处出现对私房问题加以规范或者法律救济的内容；在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中，有近十处规定了私房的问题；在《北京市城市房屋拆迁管理办法》中，有七处内容涉及了私房所有权保护的问题。
可惜的是，迄今为止，国务院的有关规定以及在相当多的地方性规定中，对城市房屋拆迁中私房所有权保护的问题没有给予明确规定，与此同时，却又依然在强调基础性城市房屋拆迁中私房所有权人必须接受的限制。
因此，在城市房屋拆迁中，私权保护的理念虽然较之过去已经有了不少改变，但是这仅仅是初步的复归，远不能符合市场经济条件下对民众财产所有权保护之要求。
(二)私权保护理念的严重缺位
尽管古罗马人曾经告诫我们：任何定义在法学上均是十分危险的。但是，为了说明问题，我们依然需要对一些关键的问题作出必要的说明。所谓“私权保护理念”系指在民法平等、意思自治、诚实信用以及禁止滥用权利等原则的基础上，对私权加以确认和法律救济的基础性法理观念。所谓“严重缺位”系指立法中应当确立的私权理念和相应的法律制度却难以寻觅的现象。对于现行立法中私权保护理念严重缺位现象，可以做一个一般性的概括梳理：1 行政管理观念取代了私权保护应有的地位；2 公权力任意干涉私房所有权人的权利行使；3 债权相对性的基本规则被肆意抛弃；4 当事人之间意思自治的自由被任意限制；5 私房所有权人的利益被虚假公益目的所侵害却难以获得法律救济；6 对拆迁人应履行义务附加条件的非正当性。这些问题本文将在后面作出具体分析。
二、《2001年条例》的背景分析
城市房屋拆迁活动是社会经济活动中久已存在的客观现象。但是随着被拆迁人与拆迁人在拆迁利益上的冲突有日趋尖锐的倾向，使得人们对城市房屋拆迁活动的程序正当性、私权利益保护的合法性愈发关注，也由此产生了修改《城市房屋拆迁管理条例》的必要性。其主要背景原因体现为：
1 城市的土地所有权人与土地使用权人通常不是同一主体，即城市的土地所有权属于国家，而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人。当土地所有权人对其土地行使权利时，往往发生与建筑物所有权人的利益冲突。
2 随着城市房屋私有化的进行，城市房屋拆迁法律关系的主体由双方当事人均是公有权人占多数的情形，转变为被拆迁人多为私有权人。这一主体变化的现象导致私房所有权人的利益与拆迁人的利益冲突凸现。
3 私房所有权人维权意识明显增强，多数所有权人注意依法维权，但是同时也有部分所有权人未按照法律程序进行维权活动，而是采取了某些偏激行为，虽然没有直接达到维权目的，但是却有着引人关注的效果。
4 被拆迁人的房屋拆迁补偿的低额与拆迁人尤其是开发商基于拆迁所获得的高额利益之巨大差异，导致人们对现行房屋拆迁补偿标准合理性的质疑。
在目前城市房屋拆迁中，至少存在着两个明显的矛盾：第一，一方面人们维权意识增强，而另一方面，相关立法修正没有跟上，政府工作人员关注被拆迁人利益的观念没有真正树立起来，导致被拆迁人的利益没有获得有效保护，甚至因房屋拆迁处理不当而导致被拆迁人失去了自己的家园。第二，一方面被拆迁人对拆迁补偿的期望值较高，而另一方面，现行的城市房屋拆迁补偿标准不仅透明度不够，而且补偿标准的制定依据也因相关论证不足而难以具有说服力，使得被拆迁人所期望的补偿难以实现。这些矛盾未能获得及时解决的情况下，极易引发不同利益者之间直接对抗行为甚至是极端性行为。
在改革开放以后，我国有关拆迁的立法有一个演进过程。在上世纪70年代末至90年代末，相关立法以包括拆迁活动在内的民用建筑“六统一”为特点，即统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理。因为70年代末，我国城市住宅紧张情况十分突出。在当时，全国有城镇3400个，城镇人口1.1亿。绝大多数城镇住房情况很紧张。特别是人口集中、工业发展较快的大、中城市，住房紧张情况更为突出。不仅平均居住水平低，而且缺房户的数量多。据1977年底统计，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6m2，比解放初期的4.5m2下降0.9m2。据不完全统计，当时全国城市中，缺房户共323万户，占居民总户数的17%。此外，危房棚户改造慢，各城市都有一批危房急待维修。上海市有棚户500万m2，住着100多万人。广州市还有3千多户“水上居民”没有上岸。迅速改善居住条件，已经成为当时民众的迫切要求。
1978年9月国务院转发了国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》，要求必须关注人民居住条件的改善问题，要加快城市住宅建设，迅速解决职工住房紧张的问题。该《报告》提出了7年规划和2年设想，尤其是到1985年，城市平均每人居住面积要达到5m2。
上世纪80年代，政府打开了私人购买房屋的市场，1981年3月已有26个省、市、自治区的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建设住宅的工作。其中，由国家建造住宅向私人出售的城市计50个。而在1979年，216个设市城市私人建造住宅的面积，仅占全部新建住宅面积的2.8%，比重还很小。在这个时期，政府着重提出了一个观点：“个人住宅也是生活资料。把个人购买、建造住宅说成是发展资本主义私有制是不妥当的”(1981年4月10日国务院转发的《国家城市建设总局、中华全国总工会关于组织城镇职工、居民建造住宅和国家向私人出售住宅经验交流会情况的报告》)。观点的变化、社会生活的迫切需求、经济发展的需要促进了当时建筑市场的发展，同时也带来了城市房屋拆迁的规模化活动。
但是，在此期间的立法，对拆迁房屋强调的是“应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延”(1983年12月《城市私有房屋管理条例》第4条第2款)，“必须服从城市人民政府的改建规划和拆迁决定，不得阻拦改建拆迁工作”(1984年《城市规划条例》)。《1991年条例》也明显带有这个时期的历史痕迹。但是，随着人们对社会现象和法律原则的思考，随着担保法、合同法等重要法律的颁布与实施，《1991年条例》中一些明显的缺陷引起了关注。
在上述背景下，出台了《2001年条例》。该条例较之1991年的规定有了一些明显的进步：
其一，立法理念的调整。《2001年条例》关注了对拆迁当事人利益的保护。《1991年条例》在立法目的上，将“保障城市建设”放置于“保护拆迁当事人利益”之前，而《2001年条例》则相反，将“保护拆迁当事人利益”放置于“保障城市建设”之前。这一表面不大的改变实质上反映了立法理念的改变，而立法理念对立法活动的进行是极为重要的。《1991年条例》第1条：“为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。”《2001年条例》第1条：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”
其二，确认了房屋所有权人应有的法律地位。《2001年条例》将被拆迁人解释为“是指被拆迁房屋的所有人”。而《1991年条例》将被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国家房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人放在同一个法律主置上，其结果导致首先应当得到保护的房屋所有权人的利益没有获得应有的保护。
其三，强调了对基本法律规则的遵守。1991年的立法在拆除设有抵押权的房屋时制定了有悖法律基本规则的内容，而在2001年的立法中则规定“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”
但是，由于这一涉及面很广的立法缺乏被拆迁人利益代表的参与，导致在有关被拆迁人的权益保护方面的规定依然存在许多问题，例如在拆迁补偿的核算标准与认定机构的独立性、强制拆迁的条件与程序、被拆迁人进行申诉的机制以及司法权对行政权的行使应有的监督、对拆迁当事人权益的平等救济等方面尚有进一步研究与修改的必要。
三、确立城市私房拆迁立法中的私权保护观
(一)对“城市房屋拆迁具有社会公益性”的看法的商榷
城市房屋拆迁常常被认为是一种社会公益性质的活动，所以，“贯穿始终的是如何在确保城市建设顺利进行的前提下，充分保障拆迁人与被拆迁人的利益，兼顾公平与效率这一立法的基本准则”④被认为是十分正确的。
但是，所谓“城市房屋拆迁具有社会公益性”的看法值得商榷：
第一，从城市房屋拆迁的目的考察：社会公益来源于民众“私益”，因此，社会公益应当是直接造福于民众，而非是首先造福于商人、间接造福于社会民众。进行城市建设不是目的，而是一种规划。这种规划使诸如新建城市、改变旧城市的格局、消除城市危房、增加商业区域、增加社会福利设施、改善城市交通等等目的得以实现。在这些目的中，几乎没有一个目的会与包括城市房屋拆迁在内的不动产所有权的变更无联系。但是，在这些目的中，并非均是公益目的，相反，直接以商业活动为目的的城市房地产开发行为不在少数。
第二，从城市房屋拆迁的法律效力考察：城市房屋拆迁并非均使得原房屋所有权人的财产价值获得升值。相反，有相当的房屋所有权人的财产价值被“合理合法”地蒸发掉了，以“社会公益”为理由似乎很难说服人们。
第三，从城市房屋拆迁的文化效应考察：一个城市的房屋建设是以“有体物”的方式体现着这个城市的文化。城市房屋拆迁可能带来新文化现象，但是，也有可能使城市古老的文化丧失殆尽，因为城市的文化需要建筑物的依托。一个城市经过漫长历史演进所形成的文化，因城市房屋被肆意拆除而消失，很难说是“社会公益”的体现。
因此，在立法强调保护民众私有财产的社会中，城市房屋拆迁不应当成为一个“充斥着蔑视私权的死角”。
(二)确立私权保护观应当处理好的两个关系
1 私权本位与社会本位的关系。
众所周知，房屋所有权归属于个人，是人类社会极为古老的、普遍的具有自然法性质的社会现象。鉴于财产所有权的民法性格，使得私权本位的理念被置于私房所有权保护理念的核心地位，私权本位应当是私房所有权保护的基础理念。
社会本位是20世纪法学理论演进过程中人们对私权极端化的反思的结果。但是，在我们这个国度中，个人私权极度膨胀的现象始终没有真正出现过，相反，社会本位的过度膨胀使得个人财产所有权的空间被压抑至极为狭小的空间内。作为一个历史现象，现在的我们对20世纪下半叶发生的个人财产所有权的某些“蒸发”情形是不能控制的，但是，我们应当从历史现象中去考察、去思索、去反思，以期获得我们这代人应有的法律理智。毋庸置疑，对历史现象的反思已经使我们有所警悟。但是，应当将这一警悟通过立法加以体现，因为我们的历史使命是“将我们这个时代特有的理念铺陈开来。”[1](p 61)
透过城市私房拆迁的社会现象，对私权本位与社会本位的有机结合而言，笔者认为事实上就是私的利益与社会公共利益的协调。我们尤其应当在立法目的上关注私权保护与社会公共利益的协调。关于社会公共利益，应当说比较难以给出一个确切的定义，按照美国学者亨廷顿的看法，由于研究方法的不同，对于“公共利益”的理解亦不同，主要表现为三种理解：一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的理想化的价值和规范，如自然法、正义和正当理性等；二是公共利益被看作是某个特定的个人、群体、阶级或多数人的利益；三是公共利益被认为是个人之间或群体之间竞争的结果[2](p 24)。
尽管如此，我们依然可以尝试着对公共利益作出一定的说明。笔者认为公共利益可以被理解是涉及文化、教育、医疗、环境保护等社会公共事业和国防建设等符合绝大多数人愿望的非直接商事性质的利益。也就是说，社会公共利益既不是某些个人的利益，也不是某些团体的利益，更不是直接具有商事性质的利益，而是涉及关系人们生活质量的环境、交通、医院、学校等社会公共事业或公众安全的国防事业等方面的利益。在梁慧星主编的《中国物权法草案建议稿》中，对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”[3](p 191)这种列举式的说明比较清楚，但是抽象性较差，难免挂一漏万。我国立法中曾经有法律对“公共利益”作出解释，例如1986年6月颁布、1987年1月生效、1988年12月又失效的《中华人民共和国土地管理法》(非现行的《中华人民共和国土地管理法》)第21条曾经对公共利益进行过解释：“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地或者使用国有土地的，按照本章规定办理。”在这里，文化、国防建设和兴办社会公共事业与社会公共利益的目的有着明显的关系，但是，经济活动是否能够属于社会公共利益却不易判断，虽然经济活动可能间接涉及社会公共利益，但是直接目的是否就是为了社会公共利益并不能完全肯定，起码经济活动的非商事性质就首先难以肯定。所以经济活动不宜被纳入社会公共利益的范畴。
当城市私房拆迁是为了使得直接体现社会公益目的的建设项目顺利进行时，如在城市中修建或扩展道路、新建或者改造医院、学校等社会公益设施、新建或者改建公众免费休闲、娱乐场所、修整城市绿地以改善城市居民居住环境等，私房所有权人的私权在获得公正补偿的情况下，应当将自己的利益放置于社会公共利益之下。私权不仅仅具有受到法律保护的利益，还负有一定的社会使命和社会的义务。同时，在城市私房拆迁过程中，为了防止社会公共利益被滥用，不仅应当要求拆迁是以社会公共利益为目的，而且必须是拆迁的直接目的。因为任何城市私房拆迁活动的进行，都需要这样一种考虑，即“剥夺所有权在任何情况下都不能是单纯地增加国家财产的手段，否则剥夺私人财产的行为是不正义行为”[4](p 208)。
如果城市私房拆迁是以商事活动为直接目的的，则即使是政府，也不得以任何强制方式获得他人财产或者任意降低或减少他人财产的价值，而只能以合同方式通过协商进行。同时，立法中还应当明确，如果一项城市建设项目不是以社会公益为直接目的，并且该建设项目是有损于私房所有权人利益的，私房所有权人应当有按照正当程序行使异议权的自由。
在我国现实生活中，城市私房拆迁往往超出公共利益的目的，甚至以公共利益作幌子，实际是为某些团体甚至是个人获得盈利而滥用房屋拆迁权力，严重侵害了民众的财产私权。例如为了进行土地市场的开发、为了房产市场的开发、为了建成一个获得更大利润的商业区、为了提高某一企业的生产能力而进行厂区扩建等等，或者为了将土地作为资本进行运作之人，看中了一个地区所具有的历经百年而形成的重大商业价值，虽然是非直接以公共利益为目的，但是却通过城市房屋拆迁的途径，迫使已经在这个地区居住已久的人们“服从”私房拆迁的安排。他们所获得的补偿，与商事目的的拆迁人因拆迁所获得的利益相比，可能是天壤之别。这种现象反映出我国现行的城市私房拆迁制度中的理念混乱、制度不合理、藐视私权等非法律理性现象，其深层的主要原因是私权本位与社会本位之间的关系非法律理性的失调。 2 私权平等保护与拆迁效率的关系。
在立法中，“保障城市建设顺利进行”被视为城市房屋拆迁立法的三个目的之一，而且常常是首要目的。显然，在这里，私权平等保护与追求“城市建设项目顺利进行”的目的之间存在着平等与效率的矛盾。
效率是什么?效率是经济学上的概念，效率的价值判断首先是经济学上的判断。而经济学上的判断对法学的判断有着重要的影响，“谁都不能不知道或者注意到经济学的法则，因为它们实际支配着法律与立法对象的很大部分”，“法律的内容，有很大部分是关于经济的事件，因为法律是一种量器，是利益效用及财富的比率。”[5](p 286)从经济学家的观点来看，效率概念与对经济生活中所有成员福利状况的关切有密切联系[6](p 318)。根据世界著名的经济学家维尔弗雷多•帕累托(1848-1923年)极有影响的“帕累托最优配置”理论，如果没有一个人可以在不使任何他人境况变坏的条件下使得自身境况变得更好，那么就必须关注资源的有效配置。在资源有限的情况下，“一个人使得自身境况变好的惟一途径是从他人那里拿走资源，从而使得他人境况变坏。”这就是“帕累托效率”理论[6](p 318)。与此同时，经济学家也关注社会成员利益的平等取得，美国著名的经济学家阿瑟•奥肯认为，平等与效率之间存在着一种互为代价的替换关系，难以两全，只能顾其一端，有所侧重。为了强调平等，就得牺牲效率，如果为了强调效率，就需要允许不平等的现象存在[7](p 144)。
虽然从法律的角度不可能消除平等与效率之间的矛盾，但是，坚持私权保护理念应当是法学尤其是私法学应有的价值观。效率应当建立在私权平等保护的基础上，以无正当理由或者无法理依据地损害他人应当获得保护的私权为代价产生的效率，并非是法律应当给予保护的效率。在法学上尤其是在私法学上，根据私权平等保护的理念，强调任何人对其财产的获得必须“取之有道”。即使是在资源十分有限的情况下，即使是在一个人欲使自身境况变好的惟一途径只能是从他人那里拿走资源，从而导致他人境况变坏时，也必须是以他人自愿接受自身境况变化为前提，或者是法律出于社会公共目的和为了维护社会公共利益而适度强制所致。那种并非是为了社会公益的私房拆迁却要求被拆迁人必须“服从”的观念，⑤表面上是维护了城市建设顺利进行的需要，但是在法律的制度价值判断上却丧失了其应有的定位。
总之，我们的城市私房拆迁立法应当将私权平等保护与效率的协调作为决定立法内容的出发点之一。
四、对现行城市私房拆迁立法的检讨
在进行城市房屋拆迁的立法中，虽然提到是为保护拆迁当事人的利益而进行活动，但是，其目的中存在着的实质上的私权理念缺位的现象值得反思。
(一)检讨之一：行政管理观念取代了私权保护应有的地位
根据作者收集到的13个省、自治区和直辖市、21个大中城市有关房屋拆迁立法资料，综观其中占多数的是21世纪初制定的城市房屋拆迁立法，包括北京、上海、天津、重庆等大城市在内，其城市私房拆迁立法中均强调以“加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行”为目的。追溯其源，《1991年条例》中所强调的立法目的就是：“为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。”这一立法目的存在着一个明显的问题：将管理作为立法目的，这完全是一种立法理念上的错位。《2001年条例》已经作出修改，但是，这种立法目的的调整所反射出的合法理念变化的理性之光，被相当一些比较滞后的地方立法所阻却。
在我国现代生活中，“管理”一词是使用频率十分高的词汇之一，但是，给“管理”下一个被人们普遍接受的概念，却被认为是极为不易的事情。因为人们是从不同的研究领域、不同的观察视角、不同的出发点来理解“管理”的含义，例如行政管理、经济管理、企业管理、行业管理等等。在本文中，根据房屋拆迁的特定领域，仅对经济学意义上和不动产所有权上对“管理”做一个简单分析。
从经济学上讲，“管理”系指通过计划、组织、控制、激励和领导等环节来协调人力、物力和财力资源，以期更好地实现组织目标的过程[8](p 2)。从这个角度出发，“管理”所具有的对资源的协调、整合的功能被格外突现出来。
从法学上讲，尤其是从不动产所有权的法律制度上讲，“管理”应当被理解为系指通过依法或者依授权得以对不动产所有权的行使提供协调、组织、利益分配等服务活动的过程。从这个角度出发，突出的是“管理”对权利人利益的协调，以及为权利人服务的功能。归结为一句话：管理是手段，管理应当以“服务”为内涵。著名哲学家马克斯•韦伯(1864-1920年)在其极有影响的作品《经济与社会》中对以行政管理为目的的现象进行了如下的评价：“所有私人的利益不是作为有保障的主观的权益要求，而是仅仅作为那些规章效力的反映才有获得保护的机会，那就不存在‘私’法了。当出现这种情形时，整个的法都溶解到行政管理的一个目的上：‘政府’”[9](p 4)。如果是这样，以行政管理来替代私法便具有了十分冠冕堂皇的理由，显然，这是与法治社会应有的倡扬人权的法治观念背道而驰的。
城市私房拆迁实际上是包括土地、房屋等诸不动产所有权人或者使用权人在行使其各自物权时发生的一种现象，这一现象的发生由于涉及不同的主体，故需要管理机构加以协调。但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的。
(二)检讨之二：债权相对性的基本规则被肆意抛弃
债权具有相对性，这是债权的主要特征。因为从法律关系的角度分析，一个债的法律关系的债权人，其请求权仅可以对同一法律关系定的债务人行使，不能直接对该债的法律关系之外的第三人主张。根据社会经济发展的需要，现代债的理论确认了债的扩张的出现，但是，其限于需要给予特别救济的某些特定相对人，如享有报酬请求权、海事请求权的债权人，再如因非公示性的私房买卖极易遭到利益损害的私房承租人(立法确立了“买卖不破除租赁”的规则)等。这种现象的发生之价值判断在于：在法律认为必要的情形下，给债权实现以强化性保障。尤其对突破债权相对性的“买卖不破除租赁”的现象，甚至有学者从人权保护的角度作出价值判断，认为：在现代生活中，农地、住宅的承租是极为普遍的现象，是承租人的必需生存条件之一，如果当房屋买卖时依然坚持所有权人的绝对优先地位，则对承租人的利益是一个危险，甚至会危及承租人的生存权这一基本人权[10](p 10)。
但是，在城市私房拆迁中，是否存在突破债权相对性的必要性，值得思考。我们首先看一下现行的立法如何界定城市私房拆迁的法律关系当事人：在作者收集的34个地方性立法中，均有一项涉及订立拆迁补偿安置协议的当事人的条款，其内容是：“拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”至于订立合同的方式，如拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立还是分别订立拆迁补偿安置协议，各个地区的立法规定不完全相同。透过这一立法内容，我们发现，现行立法将“拆迁当事人”与“房屋拆迁法律关系的当事人”混为一谈。如北京市《北京市城市房屋拆迁管理办法》中，一方面解释房屋拆迁法律关系的当事人是拆迁人和被拆迁人。另一方面又强调拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人和被拆迁私房的承租人。这不能不引起我们的思考：
其一，被拆迁的私房承租人是否应当成为私房拆迁法律关系的当事人?就法律关系而言，被拆迁私房的承租人并不是房屋拆迁法律关系的直接当事人，其仅因为与出租人的租赁法律关系，以及由于其所承租房屋即将被拆迁的事实而成为与房屋拆迁有着利益牵连之人，但是，严格讲，作为利益有牵连的被拆私房的承租人与拆迁人没有任何直接的法律关系，该承租人对私房拆迁人没有直接的补偿请求权。承租人的利益只能通过租赁合同的约定或者法律对租赁行为的规定加以解决。
其二，私房的承租人是否需要享有如同“买卖不破除租赁”那样的特别规则的保护?这首先需要对“买卖不破除租赁”特别规则的价值判断作一分析。在房屋买卖上，没有一个国家的法律要求出卖人必须在缔约之前进行公示，而仅要求在缔约后，出卖人与买受人应当进行登记以实现公示的效力。在这样一种背景下，房屋承租人往往因无法预知自己承租的房屋的所有权人发生变更而遭受不利益。为了保护房屋承租人的利益，现代立法特设了“买卖不破除租赁”的特别规则以助房屋承租人。但是，在城市私房拆迁中，没有因未有事先公示而导致承租人不利益的可能，因为在私房被正式拆迁之前的相当长的时间内，拆迁人即必须根据法律的规定申请拆迁许可证并进行公告。与此同时，拆迁人还可以凭建设用地规划许可证，向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。暂停办理有关手续的期限不超过一年。区、县房地局收到建设单位申请后，应当在拆迁范围内以公告形式公布暂停办理有关手续的事项和期限。多种渠道的正式信息和较长时间的公示，完全可以使私房承租人有时间采取相应的准备。因此，结论是对私房承租人无需采取“买卖不破除租赁”那样的特别规则。否则，将导致私房所有权人的利益损害。
其三，被拆迁私房的所有权人是否应当承担必须照顾承租人的社会福利义务?在作者收集的所有34个地方性立法中，包括国务院的房屋拆迁立法中，均无一例外地规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这意味着在私房拆迁时，私房所有权人希望解除租赁合同而承租人不愿意解除，则所有权人不仅不能解除，且还必须放弃获得货币补偿的请求而只能得到所有权调换的房屋，并必须将该房屋继续租给同一个承租人。显然，这已经不是私房所有权人的一般法律义务了，这完全是一种社会福利给付义务。问题是，这个社会福利义务是否应当由私房所有权人承担?虽然在现代社会，为了实现实质上的平等，需要通过对“强者”权利滥用的限制来保护“弱者”，也就是强调私房所有权人的“社会契约义务”，但是，现行立法强制财产所有权人承担应当由政府承担的社会福利义务，显然有些走得过远。
其四，行政立法是否有权赋予政府可以过多地介入私法律关系，是否可以允许拆迁人直接将私房所有权人的利益分割给承租人?在现行房屋拆迁立法中，政府通过行政立法，直接将房屋承租人置于与被拆迁人同等法律地位上共同加以调整，甚至授权拆迁人可以将房屋所有权人与承租人之间符合法律规定的约定抛掷一边，由拆迁人直接与私房承租人订立拆迁安置协议，不仅使得所有权人的没有违背法律禁止性规范的意思表示难以获得保护，而且其应当获得的利益由拆迁人直接切割给承租人。政府的职能是为了“促进某种公共目的”[11](p 579)，但是，这一职责并不能构成政府可以任意直接介入民众通过意思自治完全可以解决的事务中的理由，因为“公权力量的行使只是作为私人自由生活的协调与保障而存在的。”[12](p 214)
有学者认为：公权应当处于幕后，即对老百姓的日常生活也应当尽量地体现“无为的政府是最好的政府”的理念。因为每一个个体的私人生活是纷繁复杂的，只有他们自己相互之间的自由安排，才是最有效的，也最能体现他们自己的自由意志[12](p 179)。笔者认为这种看法是有道理的。实际上，政府通过民法进行的控制，是一种比较适度的控制方法。民众是由诸多的有独立思想、独立意志的个体所构成的群体，不同的群体又共同构成了我们生活的社会。我们的政府，包括立法者，不能也不应当事无巨细地去教导人们怎样地生活，怎样地行使自己的私权，甚至越俎代庖。总之，债权的相对性被突破，应当符合法学的规律和私权保护的基本精神。
五、城市私房拆迁立法中应当确认的两个重要权利
在未来拆迁立法中，我们应当确立这样的观念：
1 切实树立尊重和保护民众财产权的观念。
房屋属于民众能够享有所有权的财产中极为重要的不动产，通常被人们称之为“恒产”。该“恒产”是否能够获得有效的、公平的保护，直接关系到民众对法律的信心和信赖。
2 在实体法和程序法上确立正当行使权利的规则、程序和保障机制。
为此，在我国城市房屋拆迁的立法中应当确立这样两个权利：
(1)增加房屋所有权人对需拆迁其房屋的建设项目立项知情权
鉴于前面已经讨论的私房拆迁目的的内容，我们已经发现，私房拆迁的目的与建设项目的目的不可分离。作为房屋所有权人，是否有权对将导致其原有房屋被拆除的建设项目的目的有知情权?这个知情权与其房屋所有权的存在密切相连。但是，在我国有关房屋拆迁的法规中，无论是国务院的相关条例，还是地方性的规范，明确规定的必须向被拆迁人公示的内容中，并不包括需要拆迁房屋的建设项目的直接目的是什么，使得房屋所有权人在判断该建设项目是否直接为了社会公共利益目的上，处于信息不对称的处境中。
(2)增加房屋所有权人对非社会公益拆迁的异议权
在城市已有房屋的地区进行建设，与在没有建筑物的土地上进行建设是不同的，因为它涉及诸多的私主体的利益，“为城市建设的需要”，并不能成为可以肆意侵害他人利益的合法借口。因此，私房所有权人不仅应当有建设项目是否直接具有社会公益目的的知情权，而且对非以社会公益为直接目的的建设项目，有拆迁异议权。在欧美国家，包括在我国香港地区，房屋所有权人有权对他们认为不合公益的建设立项提出否决。
公权力机构的职责应当是为其所在地区的民众服务，而不是滥用职权，以损害私房所有权人利益的代价来满足商事主体的利益，更不能以损害民众财产利益的方式谋取仕途升迁的资本。
六、结论
城市私房拆迁是城市建设中不可回避的一个现象，但是，如何在保护私权与满足城市建设需要之间寻找衡平点，同样是法律所不能回避的问题。当民众为私房拆迁的补偿标准发生争议时，当不少地方的法院宣誓般地告之媒体“要为地方搞活房地产市场保驾护航”时，⑥其深层的法学理念与法学理性的思索是不可或缺的。现行的城市私房拆迁中对私权保护的法学理念与立法理由的正当性，均需要一种理性的讨论。
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[12]易继明 私法精神与制度选择[m] 北京：中国政法大学出版社，2003
注释：
① sina.com，2003-1-24的新闻。
② http： soufun.com搜房网2003-3-199：08：00。
③http： soufun.com搜房网2003-3-248：45：00。
④消息来源于http： soufun.com搜房网2003-3-199：08：00。这虽然是在四川省举行的一个城市房屋拆迁立法的论证会上提出来的，但是这种观念具有相当普遍的意义。
长沙房屋租赁范文第5篇
读者 薛艳
薛艳读者：
QQ聊天记录能否作为有效证据被法院采信，不能一概而论。就拿你这事来说，要通过QQ记录证明你丈夫有外遇，至少得有一个前提：你丈夫承认那QQ归他所有，由他使用。QQ没有实名制，QQ名五花八门，你丈夫一抵赖，你就得举出证据将你丈夫和那QQ之间画上等号，而这几乎是无法完成的任务。假使你丈夫承认与“猫咪”热聊的QQ的确属于他，也还不能说完成了举证任务，QQ聊天记录存在于虚拟的网络上，毕竟不是白纸黑字，因此最好进行公证，证明这个QQ记录确实在网上客观存在。如果不能公证，可以采用截图方式，保持聊天记录最原始的状态，被采用的可能性会高一些。
作好前述工作，还不好说，因为，你丈夫很可能否认聊天记录欲证明的事实，而这只是一份孤证，而网络的特性决定了，QQ名很可能被他人盗用，QQ记录也很可能被修改，你丈夫的婚外情很可能停留在虚拟层面上。你不妨把心态放松一些，拿着QQ记录上法庭离婚，静观丈夫回应，再作打算。
湖南省长沙市望城区法院法官罗新祥
休息日应同事之约陪同客户游玩摔伤能否认定为工伤？
我女儿赵某（23岁）在2012年6月大学毕业后即于6月30日与某建筑材料公司订立了为期三年的劳动合同，担任该公司销售部的销售员。在2012年11月11日星期天上午我女儿接到其销售部一名同事林某的电话，请她与林某一起陪同公司的一位大客户去登山游玩。在登山游玩过程中为躲避拥挤的游客我女儿不慎摔倒，头部摔破流血，被及时送医院治疗，医院诊断为头部裂伤，左面部外伤，头部缝合了三针，住院8天，花费近万元，并遵医嘱在家休息10天后上班当我女儿要求单位按工伤待遇报销医疗费和按工伤支付工资时，单位领导却说，这不是接待你本人负责的客户时出的事，不能算工伤。因为我女儿特别喜欢地理和旅游且待人又特别热情，单位同事很喜欢找她一起陪同接待客户，因此销售部经理还在部里的会议上专门表扬过她，说她有同事之间互相帮助的大局观念。我认为，我女儿这是在为单位的工作中摔伤的。请问，像我女儿这种情况，休息日应同事之约陪同客户游玩摔伤能否认定为工伤？
读者 胡永胜
胡永胜读者：
从你来信所介绍的情况看，可以认为你女儿是在为单位工作时摔伤，因而是可以被认定为工伤并按工伤标准计发她在住院和休息期间的医疗费和工资的。国务院的《工伤保险条例》第14条和第15条规定了属于工伤和视为工伤的主要情形，第16条规定了不得认定工伤和视为工伤的几种情形。工伤其核心是因为职工因为工作原因受到的伤害或者是为抢险救灾等维护国家利益、公共利益受到的伤害；工伤不能包括故意违法犯罪行为和故意自残自杀行为。你女儿的工作是单位的销售员，而陪同客户是销售员的工作内容之一，尽管不是分配给你女儿由她直接接待的客户，但这也同样是为单位接待客户，更何况销售部经理还在部里的会议上表扬过你女儿，说你女儿“有同事之间互相帮助的大局观念，我们部里的同事都应当这么做”的话语。销售部经理是女儿的直接领导，你女儿所做的正是按领导的要求做的，她休息日应同事之约陪同客户游玩中摔伤完全可以认为是因工作原因摔伤的。再退一步说，即使领导没有说过上述话语，你女儿也是属于为单位的利益活动中受伤的，依照《工伤保险条例》的规定是可以被认定为工伤的。你女儿可以找销售部经理一起去和单位主要领导协商解决，如果协商解决不成，你女儿可以向劳动保障部门设立的工伤认定机构请求进行工伤认定，相信是会得到正确处理的。
福建省武夷学院律师周玉文
高速路肇事。应缴纳拖移费吗？
2012年11月中旬一个雪天的傍晚，李某在高速公路行驶中因超车不当导致自己的货车车体滑移，将同路而行的一辆面包车撞翻，还引发后面驶来的两辆车连环肇事的恶果。李某在事故中严重受伤。后经他人报案，交警部门救助、处理时，将李某的肇事货车拖移到指定的修理店。事后，李某家人请求将车转移致另一维修点被拒绝。大约用时半个月事故处理完毕后，李某家人取车时，修理店要求支付事故现场拖移费、半月时间停放车辆费共计1250元。该收费合法吗？
读者 张颖
张颖读者：
该修理店收取的这两项费用均是违法的，应全额退还。国家发展改革委、交通运输部《关于规范高速公路车辆救援服务收费有关问题的通知》明确规定：公安交通管理部门依法拖移违章停放车辆，属于行政执法行为，不得向当事人收取费用，也不得指定社会救援机构实施并收取费用。
此外，该《通知》还规定：故障车辆原则上拖移至最近的高速公路出口处或服务区，也可以拖移至当事人选择的其他停放地点，但不得强行拖移车辆到指定的场所进行维修。在不影响高速公路正常运行的情况下，当事人也可以选择社会救援机构实施救助，任何单位和个人不得强制指定救援机构，也不得妨碍和阻止当事人委托的救援机构进场服务。本案，李某家人有权请求将自家货车转移致另一维修点，交警部门不应拒绝。
锦州市人民检察院检察官杨学友
被“拼租客”骚扰，受害邻居只能委曲求全吗？
我们是同一个单元的小区业主。四个月前，三楼邻居潘某将其81平方米的房屋出租给李某后，李某为转嫁租金，买来7张上下位床铺，放置在包括阳台、厨房在内的各个空间，找来13名打工仔与自己“拼租”，即共同负担房租、水电费和床铺购置费。由于人满为患。加之他们毫无节制，各种没有规律的频繁动静经常搅得我们不得安宁：同时集中用水用电，导致常常跳闸、断水；随意丢放垃圾，搞得到处一片脏乱差。严重干扰了我们的正常生活。我们曾多次要求他们解散，但反被他们奚落：“我们出了钱，关你们什么事？”请问：我们真的就只有委曲求全吗？
读者 赵榕娟
赵榕娟读者：
你们有权要求解散“拼租客”。
一方面，本案拼租行为属违法。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”本案14名“拼租客”的人均面积不足6平方米，已大大低于人均建筑面积不得少于10平方米或者人均使用面积不得少于7.5平方米的标准，且已占据包括阳台、厨房在内的各个空间，明显与之相违。同时，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”即李某未经潘某同意而转租，也违反了该规定。另一方面，本案拼租合同无效。《合同法》第五十二条第（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，从开始时起无效。正因为本案拼租行为所具有的上述违法性，决定了“拼租客”虽已支付租金等，但对你们并没有任何法律约束力。再一方面，本案拼租合同还侵犯了你们的相邻权。《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”鉴于本案“拼租客”的行为，已严重干扰你们生活，增加了安全隐患，恶化了小区环境，也就使得你们有权要求他们停止侵害、排除妨碍，即将他们解散。
长沙房屋租赁范文第6篇
【关键词】国有房地产企业；薪酬管理；探析
从相关报道来看，国有房地产企业员工跳槽的诸多原因中，薪酬满意度是较为重要的一个因素。对薪酬满意度进行研究，并在此基础上提出薪酬管理优化建议，对其人力资源管理具有十分重要的意义。
一、薪酬管理概念界定
薪酬管理的概念随着实践的发展，薪酬管理理论也在不断的发展。近年来薪酬管理在概念和理念等方面，都已发生重大的变化，薪酬管理已成为企业战略重要的组成部分之一。一般而言，企业薪酬管理主要是指在组织发展战略指导下，对员工薪酬支付原则、薪酬策略、薪酬水平、薪酬结构、薪酬构成进行确定、分配和调整的动态管理过程。
二、影响国有房地产企业薪酬制定的因素
（一）内部因素
1、组织文化的影响
国有房地产企业文化对于企业制定薪酬制度有着很重要的影响，同时企业薪酬制度也反作用于企业文化，良好的薪酬管理制度对于创造及长时间培育出优秀的企业文化，能起到推波助澜的作用。
2、企业战略的影响
不同的经营时期，房地产企业由于实施不同的发展战略，相应的也会对薪酬制度进行调整。比如国有房地产企业，当其还在发展期，作为一家专业房地产公司时，员工的构成是线型的，其制定薪酬结构、激励方案也较为简单和直接；而当该企业成长为一家综合型国有房地产公司时，此时企业的业务范围可能涵盖了房产开发，酒店管理，房屋租赁等，此的员工结构较为复杂，相应的员工薪酬结构呈现出复合化，以满足企业对于各层次、各专业的人才的需求。
3、支付能力影响
支付能力对于国有房地产企业薪酬制度的影响，主要体现在短期激励与长期薪酬。短期激励指的是，当企业在快速发展期，经营业绩良好，此时企业会考虑通过加大对员工的奖励或采取其他方式激励等，提高员工的主观能动性；而当企业处于衰退期，经营业绩下滑，此时企业会采取减少对员工的奖励或调整工作时间等方式，共克时艰。长期激励指的是，市场中盈利能力较强的企业，往往更愿意支付高于平均行业水平的薪酬，而经营能力较差的企业，则往往薪酬水平较同业平均水平偏低。
（二）外部因素
1、生活成本的影响
由于区域的不同，各地的生活成本也有所不同，这对于国有房地产企业制定员工的薪酬制度有着很大的影响。如对于经济发达地区的企业，由于生活成本较高，较低的工资难以对员工产生吸引力，同时员工的流动性也较高；而对于经济欠发达地区的企业，如果房地产企业盲目地对工资水平进行提升，只会造成企业人力成本的加剧。
2、政策法规的影响
大部分国家都通过制定政策法规，对企业支付员工薪酬做出了相应的规定。比如许多国家对于员工的最低工资水平都做出了规定，以维护劳动者的合法权益，并且企业所处的区域不同，员工的最低工资标准也相应有所调整。同时，关于性别歧视、同工同酬的相关政策法规，也对企业制定薪酬制度有着较大的影响。
3、人才供给的影响
由于不同地域、不同行业的人才供给情况各不相同，对于国有房地产企业薪酬制度的制定产生较大的影响。比如在人才供给不足的地区，由于劳动力的供求出现失衡，会加剧当地同行业之间对于人才的争夺，使得企业不得不制定更有吸引力的薪酬制度，以招聘到所需人才。
4、其他因素的影响
诸交通远近、所处地域等因素，也会对国有房地产企业制定薪酬制度产生影响。如对于交通不便或者距离城市较远地区的国有房地产企业，往往会制定交通津贴等来吸引员工。而当国有房地产企业要求员工前往其它城市工作时，往往会对员工发放相关补助，以弥补员工的生活损失。
三、国有房地产企业薪酬体系设计
（一）薪酬体系设计原则
在某房地产公司建立岗位评估体系设计时，以岗位工作内容以及其对组织的价值贡献为基准，对岗位的责任、工作强度等进行科学地评价，从而确定岗位间的相对价值。除了坚持薪酬设计的一般管理原则，如公平原则、战略导向原则、激励原则、竞争原则、经济原则、合法性原则、透明原则等以外，还应遵循以下几个方面：第一，对事不对人原则。第二，一致性原则。第三，评价因素无重叠、无缺漏重要指标原则。第四，反馈及参与原则。第五，独立原则。
（二）薪酬岗位分析
岗位分析是岗位评估的基础，岗位分析就是对某一个工作岗位的主要职责、工作内容、工作范围及产出等进行的详细描述。某公司对现有的全部岗位进行了全面分析，修订了原有岗位的工作说明书，并重新编制了新的岗位工作说明书，结合公司战略定位，对公司现在岗位进行分类为行政、销售、技术、专业、事务五个职系。
（三）岗位薪资设计
1、高层管理人员薪酬设计
（1）基本年薪。基本年薪不再作为高管人员的主要收入，而是为经营者的生活提供一个基本保障，按岗位评估薪酬每月固定发放。年终奖金是视为一种短期激励，是根据企业年度经营业绩及个人业绩作为发放依据的。这种形式的奖励金是对完成全年经营目标之外的单独奖励，是一种额外奖励。
（2）绩效薪酬。将绩效薪酬做为高管工资最主要的组成部分，是为了激励高管的积极性，提高工作业绩设计的。考核指标主要有包括四个维度，即市场、利润、企业建设、客户服务。
（3）年终奖金。根据公司确定的年度经营目标与董事会下达的任务书同实际完成情况来确定，通过总资产报酬率反映企业经营能力，资本保值增值率防止过度利润分配，关于人员流失率和成本费用利润率则出于对人力及资金管理方面来考核其管理效率水平，土地储备比率和房地产市场份额增长率等来衡量企业的长远发展。
（4）长期激励。有条件的情况下采用股票期权激励。目前可以采用在公司服务的年限与公司效益，按每年股权分红的70%每年存入个人年金账户。以本人身份证开户，密码由公司掌握。双方约定一定的期限，到期支取，其余30%在当年全部发放给本人。
（5）福利。基本福利按规定参加社保，高管还可以根据福利套餐计划选其中的一、两项当年享受。如带薪旅游、购车补贴、用车补贴、教育资助、儿童护理等。
2、营销人员薪酬设计
基本工资由公司根据不同的发展阶段、经济效益进行调整。销售佣金包括硬指标80%（销售量等），软指标20%的比例来设计，如下图：
参考文献
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长沙房屋租赁范文第7篇
记者：中国加入世贸组织之前，部分专家和业内人士指出，分销领域将成为外资进入的重要领域。现在分销领域发生了哪些变化？外资进入分销领域的情况如何？
李荣融：加入WTO以来，分销领域没有发生重大的变化，没有外资大量涌入的异常情况发生，外资进入的速度和范围基本保持平稳态势。从今年上半年看，新批准了8家外商投资商业企业，27家大型店铺，与去年同期的7家企业和24家大型店铺基本持平。外资没有大量涌入的主要原因，有以下几方面：
国务院早在1999年6月，就批准将外商投资商业企业的地域扩大到所有的省会城市和计划单列市。同我国关于加入世贸组织第一年内外资可以进入13个城市的承诺相比，已经提前扩大开放了。对于投资商业零售业的外商来说，加入WTO第一年在政策上并没有新的突破。
我国零售市场竞争非常激烈，经营难度进一步加大。今年上半年商品零售物价同比负增长1.6个百分点，虽然销售量增大，但销售额增长缓慢，利润呈下降趋势，使资金回报率下降。
我国零售市场增长速度进一步加快。今年上半年社会商品零售额增长8.6％，扣除物价因素实际增长10.4％。零售市场持续的高增长，抵消了一部分外资进入的影响。
尽管外资进入显得波澜不惊，但外资进入带来的积极影响进一步显现。首先，分销领域资金增加，有利于我国商业的整体发展；其次，引进世界一流的经营理念和管理技术，促进了国内流通企业的成长；第三，跨国零售集团大量采购我国商品，带动了出口的增长；第四，消费者享受到优质的商品、良好的服务、合理的价格，得到了实惠。
记者：分销领域对外开放的步伐较快，加入世贸组织前已有部分世界上一流的外资零售企业在我国的一些城市开设大型超市。今年上半年新批准进入我国的外资零售企业也都是世界知名的大型零售企业，我国零售市场是否可以说已经成为强手如林的国际竞技场？
李荣融：竞技场形容得好。从前8个月的态势看，已经在中国开店的外资零售集团继续扩大规模，不断增强优势，市场战略正在从以往的占领桥头堡，开始向纵深式扩张转移。如家乐福在原有经营规模基础上，今年上半年又新报批9家店。英国的百安居去年在深圳建成亚洲最大家居超市的基础上，今年又将在杭州增开新店。
加入世贸组织后外商投资我国分销业的一大特点是基本以大型超市为主，新批准的27家店绝大部分是经营面积8000甚至10000平方米以上的大型超市。据国家经贸委对26个省会城市的调查，大卖场业态中外资的比重已达到23％，跨国零售集团沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚等，都在我国开设了大卖场。
另一个特点是外资开始进入中西部地区。今年新批准法国家乐福开设的3个分公司9家店铺，集中在我国中西部地区的成都、长沙、昆明，占新开总店铺数的1/3。
改革政府管理经济方式，支持企业做大做强
记者：尽管今年上半年分销领域发展平稳，但外资的增长速度还是有所提高。作为政府主管部门，经贸委针对加入世贸组织后外资的新动向采取了怎样的措施？在管理经济的方式方法上有什么变化？
李荣融：中国加入世贸组织后，要求政府部门改革管理经济的方式方法。经贸委在对分销领域的管理上做了一些尝试，主要是制定规划，培育市场，支持内外资企业做大做强。
制定大型商业管理规划。由于我国地域辽阔，各地经济发展水平不一、居民收入差距较大，一时难以制定全国统一的商业发展规划，去年经贸委就发文要求各地，因地制宜制定各自的大型商业管理规划，并提出合理、有序、有利于长远发展的原则，要求各地根据人口、购买力、商圈、业态等对大型商业的发展进行规划布局。制定城市大型商业网点规划，是我国加入世贸组织后指导商业有序发展的有益尝试。一方面可以促进我国内资零售业的快速发展，另一方面也是对外资进行调控和引导的有效办法。
加快培育我国自己的大型零售集团。从商业发展战略考虑，我国商业结构应以中小型商业企业为主，但在目前加入WTO的形势下，我们所缺少的是大型的、有影响力的、足以与国外零售“航母”相竞争的零售集团。因此，当前一方面要大力发展连锁经营，壮大企业规模，另一方面要以资金、商品或管理模式为纽带，增强企业实力。如北京的赛特集团以输出管理的方式发展店铺，进行了有益的尝试。
国债贴息用于商业流通项目。从今年开始，国家经贸委决定把以往只用于工业企业技术改造的国债贴息优惠政策，给予一部分有市场发展前景和竞争实力的商业企业，支持商业企业通过技术改造，增强竞争力。据截至目前的初步统计，今年已有58个商业流通项目获得支持。
重点支持大型综合超市发展。在大型综合超市方面，外资进入的速度快，优势明显，而同一业态的国内企业目前还处于劣势。我国目前的消费结构非常适合大型综合超市业态，我国的恩格尔系数为47％，即收入中的近一半花费在食品上，而食品是大型超市销售的主要商品，加上日化产品及服装等，大型超市无疑是我国居民消费的主要场所。为了有利于我国经济健康发展，必须大力发展和培育内资大型超市。目前，北京华联超市公司已在全国25个省市开店，发展势头很好，并已经在A股市场上市。它在北京广安门外的一家大型超市，无论是销售额还是客流量，都毫不逊色于附近的一家外资超市。
扬长避短，积极发展社区便民商业。在外商加紧开办大型超市的同时，我们应该加快社区购物小超市、便利店的发展。这些业态内资企业拥有优势，完全可以占据一定的市场份额，如果居民日常生活所需在家门口能解决，就没必要去较远的大型超市了，小超市也可以获得好业绩。例如，北京的物美商业集团已经把便利店开到地铁站，下一步还将开到加油站。再如北京的红黄蓝社区连锁公司，把无形的网络与有形的店铺结合起来，在社区租用一间仅10平方米左右的小店铺，销售居家生活必备的盐、糖、酱油、醋、饮料、牙膏、牙刷等，同时备有超过万余品种的商品目录及与之相配合的配送中心、肉蛋菜基地，居民可以通过网络、电话订货，或上班时把自己所需的商品清单交给小店，下班时就可以方便地取到所需商品，非常方便实用。
利用过渡期内对外商投资商业企业的地域限制，鼓励内资商业企业积极开拓市场，走出大城市建店设点。目前，我国一些省辖城市经济发展和购买力水平都比较高，很适合连锁超市发展。目前外资尚不能进入这些城市，内资连锁企业应该尽快占领这块市场，在地域分布上占得先机。江苏的苏果连锁超市公司，70％的网点建在县城及乡、镇、村，为农村提供丰富的商品和良好的服务，既满足了农村日益增长的物质和精神生活需要，也发展壮大了自己。
连锁经营、物流配送、电子商务相互促进、不可分割
记者：连锁经营抓住了国家鼓励大力发展的好时机，已经在全国广泛发展，势头非常好。物流配送发展很快，但规划不够，重复建设较严重，如有的县宣布要建成中国乃至亚洲的物流中心。电子商务由于企业自身基础较差，加上网络设施、支付手段等方面的限制，尚处于打基础、抓试点的阶段。请问你怎么看我国的流通现代化？
李荣融：连锁经营、物流配送、电子商务是相互促进、不可分割的，连锁经营和电子商务离不开物流配送，物流配送也离不开网络支持和连锁经营的普及，彼此相辅相成，又有所区别，各地应根据当地经济发展情况有所侧重。
我想多说一说连锁经营。目前，连锁经营发展势头非常好。在上海，连锁经营额占社会消费品零售总额的28％，其他很多大城市也都超过了10％。从今年上半年连锁企业销售额来看，全国前20名的销售额增长了45％，是全国社会消费品零售总额8.6％增长率的5倍。去年第20名的销售额是6亿多元，今年第20名的销售额达到13亿元，翻了一番，说明连锁企业前20名的整体经营水平都提高了。2000年我国前300名零售企业销售额只占全国社会消费品零售总额的4％，而同期美国前15名就占了20％，表明我国零售企业集中度低。通过连锁的发展，我国零售企业集中度有了很大的提高，而且整体水平非常稳定，没有出现大起大落，前几十名企业中大部分都是“老面孔”。虽然也有些连锁企业倒闭，但比例非常小，不到总数的1％，而且多是小型超市。连锁领域逐步扩大。连锁经营已经从商业零售业发展到餐饮业、服务业如美容美发、照相、旅游、房屋租赁等，说明连锁经营在适用不同业态方面有生命力。特许经营出现明显增长的势头。特许经营不必由总公司来集中出资，在节省公司总部资金的同时，短时间内就可使公司获得较快的发展。我国不少大型连锁企业，都已经开始尝试通过特许经营方式扩大企业规模。
整合东西部分销领域，用连锁店串起东西部经济
记者：说起连锁经营。我想起您曾经讲，不主张各省都要搞以自己为龙头的连锁企业，那样谁也做不大、做不强，应该发挥优势，鼓励东部地区的企业把连锁店开到西部去。目前，连锁商业在我国西部的发展如何？东西部的合作情况怎样？
长沙房屋租赁范文第8篇
一、青岛文化产业发展的基本状况及存在的主要问题
（一）青岛文化产业发展的基本状况
“十一五”期间，青岛市先后出台了《关于加快文化产业发展的若干政策》、《关于鼓励和扶持动漫创意产业发展的实施意见》等政策措施。建成文化创意产业园区21个，总建筑面积200余万平方米；建成特色文化街区18条，总长度15公里；2009年实现文化创意产业增加值369．5亿元，占生产总值比重7．56％，年均增长率超过20％。2010年青岛市文化 创 意 产 业 增 加 值 为436．3亿 元，同 比 增 长18％，占当年全市生产总值的7．7％。目前，青岛市拥有国家级文化产业示范基地3个、国家级文化产业研究中心1个、省级文化产业示范基地8个，居全省首位。
目前青岛市已经初步形成了比较齐全的文化行业。以胶州少海旅游度假区为代表的文化旅游板块、以创意100产业园为代表的文化产业园区板块、以青岛文化街为代表的民俗特色文化街区板块、以华强文化科技产业基地为代表的动漫园区板块、以凤凰岛影视城为代表的影视产业园区板块、以崂山旅游文化产业为代表的节庆板块六大板块建设已具一定规模。
截至2010年底，全市建成文化创意产业园区26个，总投资额185亿元，总建筑面积200余万平方米，年创造经济效益60亿元；建成特色文化街区18条，总长度达到15公里，集聚商家6000余家，从业人员7万余人，年营业额超过90亿元。文化创意产业园区和特色文化街区建设，正在成为青岛市文化产业集群化发展的重要标志，为文化创意产业发展增强了后劲。
（二）青岛文化产业发展中存在的主要问题
1．尚未建立独立的文化产业发展职能部门
目前，国内15个副省级城市中文化产业产值居青岛之前的深圳、杭州等都先后成立了正局级的市政府文化产业发展办公室，为独立的政府机构，全面负责全市文化产业发展。同时在青岛市服务业发展的15大组成门类中，金融、会展、信息产业、旅游业、房地产业等行业都是独立的市政府部门在负责推进，唯独文化产业是由市委宣传部文改办和市文广新局文化产业处两个处室在具体负责，机构设置和人员编制都很难适应文化创意产业快速发展的要求，而上述两个部门在管理权限和工作职能上还存在着交叉和重叠，导致多头管理和重复管理，大大降低了政府效能。
2．文化产业政策支持体系不够完善
“十一五”期间，市委市政府针对文化产业发展出台了《关于推动青岛市文化产业发展若干政策的意见》，但由于政策执行涉及到财政、人事、国土、工商、税务等多个部门，给政策的落实带来很大的困难，《意见》的制定并未给青岛市文化产业发展带来太大的实惠。2009年底，市政府出台了《青岛市人民政府关于鼓励和扶持动漫创意产业发展的实施意见》（青政办发〔2009〕52号），《意见》从专项资金扶持、房屋租赁、原创作品奖励等方面提出了针对动漫产业的优惠政策，但《意见》的贯彻落实受到了一些瓶颈制约，对动漫产业的资金扶持无法落到实处。从总体上看，青岛市文化产业的政策体系还不够健全，需要重点扶持的文化产业门类还有待进一步科学划分，还需要在土地使用、财政支持、基础设施建设方面给予更大力度的鼓励和扶持。
3．项目建设存在较大盲目性，缺乏统一规划和有效调控
目前，青岛市发展文化产业热情高涨，大型文化产业项目竞相上马，文化产业园区相继开园，各种资本也纷纷涌入文化产业。这一方面体现了各界对文化产业发展的良好预期，但另一方面，盲目发展、资源浪费、同质化竞争的问题日益凸显。青岛目前已有文化产业园区26家，但大部分园区功能定位雷同，文化含量较低，个别园区甚至打着发展文化产业的旗号搞房地产开发。而在建文化产业园区也主要集中在动漫、影视和主题公园三个方面，资源分散、重复建设问题比较突出。在这方面，市委、市政府虽然于2008年出台了《青岛市文化产业发展“十一五”规划（2008—2012）》，但规划与城市总体规划缺乏紧密衔接，没能得到有效的贯彻和落实，而对于文化产业的结构、布局等决定规划可行性的内容，主要是由区市政府招商引资和社会资本投资意愿相结合自发形成的，缺乏统筹安排。
4．骨干文化企业和知名文化品牌少，整体竞争力弱
虽然目前青岛的文化企业有一万六千多家，但销售额较大、竞争力强的企业主要是世正乐器制造（韩企），创新科技（新加坡）、青岛日报集团、新华集团等少数几家，而其他多数企业则资金不足、经营规模较小。上市文化企业仅有人民印刷公司一家（09年在美国纳斯达克上市），其它企业受资产和体制制约，均不具备上市条件。多数文化企业缺乏在国内外叫得响的文化创意产品，整体竞争力偏低。
5．文化产业人才相对短缺，产业发展的供需矛盾有待进一步解决
要推动青岛市文化产业实现跨越式发展，迫切需要大量的创意文化人才、经营管理人才、技术开发人才、市场营销人才，尤其是既懂文化又懂经营管理的复合型高级人才。而实际上，青岛市从事文化产业的相关人员的素质还远远不够，专业人才的数量严重不足，结构严重失衡。尤其是高端创意设计，动漫设计、演艺策划、编导等高端文化产业人才更为缺乏。青岛市于2008年先后打造了《蔚蓝青岛》和《蓝色畅想》两台大型实景演出项目，两台剧目在编剧、舞美策划、声光电效果等方面均是聘请了北京的专家，而青岛本土的演艺策划人员却无法胜任。在动漫方面，青岛市的动漫从业人员多为相对低端的制作人员，缺乏高水平的编剧、形象设计和影效设计等专业人才，虽有60余家动漫企业，但有自主知识产权、原创作品的却不到5％，且产品质量不高，精品力作少。从文化产业从业人员占一个城市从业人员的比重看，在国际上，纽约市的比重为12％，伦敦为14％，东京更是高达15％；从国内看，北京为6．3％，长沙为7．2％，杭州和宁波均在6％以上，而青岛的比重仅为5．3％，严重制约青岛文化产业的发展。
6．融资困难
企业资金缺乏，主要依赖自身的积累。尽管近两年来文化创意产业融资难的问题得到了政府和金融界的关注，并取得了一定进展，但与青岛文化创意产业快速发展的金融需求相比，仍然存在很大差距。特别是中小文化企业融资难的问题尤为突出。这主要是因为中小文化企业绝大多数是“人脑＋电脑”，轻资产、无抵押，而文化产业的知识产权等无形资产难以核定和评估，未来收益难以预期，这就加大了融资难度。
二、加快推进青岛文化产业发展的路径
（一）借鉴国内其他城市文化产业发展的有益经验
近年来，文化产业已经成为国内各个城市重点发展的产业之一。上海、北京、广东、浙江等经济发达地区城市文化创意产业快速崛起，势头强劲，逐渐成为这些城市发展的新亮点，其有益经验值得借鉴。
1．明确战略定位，制定发展目标
上海制定了建设国际文化大都市和“设计之都”的战略目标，要成为与伦敦、纽约、东京比肩的国际一流创意城市。深圳依托“文化立市”战略，提出了建设“创意设计之都”的战略目标，获批国际文化创意产业中心，被联合国教科文组织授予“设计之都”称号。杭州明确提出把文化创意产业打造成为杭州的“第四产业”，其目标是“打造全国文化创意产业中心”。成都市提出建设“中国文化创意产业的鼎立之城”的战略定位。
2．建立专职部门，各方合力推进
北京、上海都成立了以主要领导挂帅的文化创意产业领导小组，同时成立领导小组及其办公室的常设机构，协调各个部门。杭州成立了市文化创意产业指导委员会，各个区、县（市）和文化创意产业园区主体也相应成立了文化创意产业办公室，负责各区、县文化创意产业园区和产业规划的实施、建设、营运、管理等事宜。杭州市文产办自成立以来，从科技创新类、文化产业类、信息服务类、人才建设类、知识产权类等诸多方面出台了50多个具体的文件和相关政策，并建立了符合杭州市情和发展实际的文化创意产业统计体系，有力地推动了全市文化创意产业发展的全面发展。
3．加大财政投入，提供经费保障
北京市政府每年设立5亿元的财政专款支持创意产业。深圳市“十一五”期间，由市财政从市产业发展资金中安排专项资金总额3亿元，纳入每年的市财政预算。2010年起，资金直接增加至每年5亿元。杭州市自2008年开始，市本级财政每年安排不少于1．52亿元设立了市文化创意产业专项资金，用于推动重点领域文化创意产业的发展。2010年，市财政用于文化创意产业的资金投入达到2．8亿元，2011年文化创意产业的资金投入预计将达到4．1亿元。除此之外，在全国15个副省级城市中，沈阳、济南、南京、宁波、广州、西安、成都、武汉等都先后设立了文化 产 业 发 展 专 项 资 金，规 模 为5000万 元 至8000万元不等。同时，南京、西安、深圳等城市都成立了文化产业投资公司，设立了上亿元不等的文化产业投资基金，开展文化产业项目和重点行业的投资。
4．推进园区建设，增强集聚效应
上海率先在全国开创了园区建设与历史建筑保护相结合的发展模式，目前有三分之二以上的园区系按照土地性质、产权关系、建筑结构“三个不变”的操作办法对老厂房、老大楼、老仓库进行改造而来。截至2010年底，经认定的文化产业园区15家，创意产业集聚区达80家，基本覆盖全市，总建筑面积突破270万平方米，入驻企业超过8200家，从业人员约达15．5万余人。随着社会资本的大量进入和政府支持力度的加强，许多文化产业园区相继建设和投入使用，文化产业集群化发展趋势日益明显。杭州、西安、北京、天津等城市均依托本土优势，建立了相应的文化产业园区。北京市已有文化产业集聚区21个，文化企业8000多家。
5．发展优势产业，打造行业龙头
广州市重点发展新闻出版业，近年来形成了以广州日报报业集团、羊城晚报报业集团和南方日报报业集团三大报业集团为首的良性竞争、共同发展的格局。深圳不仅保持了在印刷、文化娱乐、文化旅游等传统文化领域的优势，同时还着力发展传媒、动漫、网络游戏等高新技术产业，并显示出强劲的发展势头。2009年深圳文化传媒业等财政收入达48．5亿元，是青岛的5倍；电影票房收入3．3亿元，是青岛的7．7倍。近年来，深圳致力于打造“图书馆城”和“国际创意城市网络＊设计之都”等城市品牌，“深圳国际文化产业博览会”已成为国内规模最大、参加人数最多、成交数额最大的文化产业交流盛会。
6．重视人才引进，优化创业环境
北京市政府颁布了《北京市促进文化创意产业发展的若干政策》，强调文化创意人才的培养和引进。杭州凭借秀美的自然环境、深厚的人文环境、良好的政策环境、和谐的宜居宜业环境，吸引了一批动画领军人物加盟，如沈乐平、贺梦凡、姚非拉、夏达、蔡志忠、庸等，他们的加盟，使得杭州动漫具有了一流的创作主体。杭州政府对此高度重视，出台了一系列的政策，给优秀的专业人才提供了优厚的待遇与良好的工作、创业环境。长沙市政府对文化投资置业者给予资金扶持和鼓励，对文化人才的创作和经营成果、纳税过100万元的文化经营业主，获国际、国家级奖的文化人才，给予重奖。培养了一批名记者、名编辑、名主持人、名导演、名制片人、名出版家、名文化企业家，为长沙的文化发展提供了人才支持。
（二）加快推进青岛文化产业发展的措施
1．培育和发展九大产业
研究制定“十二五”文化产业发展规划，建立文化产业项目库，建设一批重大文化产业项目和产业园区，培育一批文化龙头企业，积极发展优势产业、传统产业和新兴文化业态，提高文化产业的集群化、规模化、专业化水平，力争到2015年，文化产业增加值超过1000亿元。重点培育和发展九大产业：
出版发行业：推动青岛日报报业集团向综合性、现代化媒体转变；促进青岛出版集团做大做强。
印刷复制业：建设李沧区、城阳区、即墨段泊岚民营印刷包装装潢产业三大特色聚集区。
演艺娱乐业：扶持一批各具特色的民营演艺项目，丰富青岛文化演艺市场。
动漫游戏业：以青岛华强文化科技产业基地为载体，加快建设集动漫创作制作、研发设计、孵化营销、卡通乐园及青少年体验中心于一体的全国最大的中国版“迪斯尼”和世界一流的文化科技产业“航母”。
影视传媒业：积极推进传统传媒产业与现代科学技术的结合，加快产业升级，提升原创能力。创意设计业：围绕提高企业的自主创新能力和设计策划能力，积极发展艺术创作、音乐制作、广告制作、工业设计、软件设计、包装设计、建筑设计、园林设计、服装设计、旅游设计、旅游策划、咨询策划等创意产业。
文化旅游业：深入挖掘青岛历史文化、崂山文化、海洋文化、啤酒文化、建筑文化、名人文化、品牌文化等文化资源，促进文化与旅游深度融合，开发系列文化旅游产品，把文化旅游业做大做强。节庆会展业：完善节庆会展业的市场化动作机制，培育龙头会展企业，高水平办好现有节庆会展。
文化制造业：打造文化产品制造业集群，突出发展以电影、电视、音像、多媒体等为代表的视听设备制造业，以钢琴、吉他等为代表的乐器制造业，以贝雕、船模、沙画等为代表的海洋工艺品以及以民俗文化为代表的传统民间工艺美术产品。
2．实施重大项目带动战略
加快推进一批重大文化产业项目建设，推进华强文化科技产业园、港中旅演艺中心、海上嘉年华、中国国产电影交易中心等50个重点项目建设。高水平筹办2014青岛世园会，打造一个集文化创意、休闲旅游、展会娱乐、人文生态于一体的在国内外具有较高知名度的标志性区域。建立文化创意产业项目库，举办各种形式的文化创意产业推介会，吸引一批重大文化创意产业项目落户青岛。
3．培育一批重点文化企业
通过跨地区、跨行业的联合重组，培育发展一批实力雄厚、具有较强竞争力和影响力的大型文化企业和企业集团。加大对《青岛日报》报业集团、青岛出版集团、广播电视台等国有文化单位的扶持力度，培育一批骨干民营文化企业，支持中小型文化创意企业向“专、精、特、新”方向发展。到2015年底，培育年产值一亿元以上、具有行业示范作用的文化龙头企业（集团）10家，具有一定规模和实力的重点文化企业100家。
4．加强文化产业基地和园区的建设和管理，增强产业集群效应
要一手抓繁荣发展，一手抓规范管理。一方面，借鉴国内先进城市文化产业基地和园区建设的成功经验，比照其产业园区的扶持政策和管理办法，建立和完善一批高起点、规模化、代表未来发展方向的文化产业示范园区。建立和完善动漫、游戏、电影、创意设计等研发和制作基地，为文化企业提供技术、信息、交易、展示的平台，为文化产业的规模化、集约化、专业化发展创造条件。另一方面，根据文化部《国家级文化产业示范园区管理办法》，借鉴上海等城市文化创意产业园区建设和管理办法，出台青岛市关于文化产业园区认定和管理的政策文件，加强对文化产业园区的规划、认定、调整和指导工作，制定园区管理办法，明确认定标准，开展定期考核，对通过认定的企业予以挂牌，享受政府的政策优惠，并择优扶持。对不符合条件的文化创意产业园区，责令限期整改。整改无效的，不再享受国家、省、市优惠政策。从而从制度上规范产业园区建设，防止一哄而上、盲目建设和恶性竞争。到2015年，建设年产值过100亿元的文化创意产业园区（基地）1—2个，过50亿的5－6个，过20亿元的园区（基地）10＊20个，不断提高重点文化创意产业园区（基地）产值占全市文化创意产业的比重。
5．实施创意青岛计划
建立完善有利于文化创意产业发展的政策环境和市场环境，重点培育一批数字技术、广播影视、广告创意制作、动漫游戏、工艺设计、旅游策划、表演艺术、书画艺术等方面的文化创意群体。争创联合国创意城市联盟“音乐之都”，以打造音乐文化城市品牌为着力点，向联合国申报“音乐之都”称号，以此为契机，整合青岛市乐器制造、艺术人才培训和艺术演出资源，打造音乐产业链条，推动青岛市音乐产业发展。
6．培育扩大文化消费
培育新的文化消费热点，优化文化消费意识。加强原创性作品的生产开发，推出一批具有较强吸引力的文化产品。开发与文化结合的教育、培训、健身、旅游、休闲等服务性消费。加快培育城市社区和农村文化消费市场，大力发展新兴文化产业、演艺娱乐、文化旅游、书画和文物复制品等消费市场，扩大文化消费领域。大力推进惠民性文化活动，通过“电影周”、“读书月”、“演出季”、“文化年”和特色“文化艺术节”等多种形式，倡导和促进演艺消费、影视消费、图书消费、书画消费、旅游消费等。
7．建立健全文化产业投融资体系，扩大文化产业的投资规模
继续完善文化创意产业金融服务平台建设，通过出台政策文件，落实各项措施，充分利用财政、税收等手段支持文化产业发展。整合现有与中国人民银行青岛市中心支行和各大商业银行的推荐申贷合作机制，打造文化企业申贷项目信息和金融机构信贷服务信息双向交流与选择的政银企沟通合作平台，推动文化创意产业政府银行合作向纵深发展。争取担保机构支持，为有潜力的文化创意企业和项目融资提供担保服务，制定出台文化产品贷款担保和版权质押的实施意见，争取在金融机构贷款担保和版权质押等方面有所突破。同时，完善“文化产业发展专项资金”的使用和管理办法，争取设立“文化产业投资基金”，吸引更多的社会资本参与文化产业发展，逐步建立多元化、社会化、公共化的投融资服务体系。