预售资金监管
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预售资金监管范文第1篇
近年来，随着城市建设步伐加快，房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售势头良好。在这种形势下，开发企业为了尽快回笼资金，都在想方设法加快商品房的销售，其中不乏因工程进度原因而尚不允许销售的冻结房源，一部分有刚性需求的消费者冒着利益可能受到损害的风险去购买，因此而导致的投诉和上访屡见不鲜。由于开发企业违规销售冻结房源，使得政府监管十分被动，因此，实行商品房预售资金监管显得尤为重要。
一、商品房预售资金的监管背景
商品房预售资金监管是房地产市场发展的需要和必然趋势。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意支取、使用，同时对出现拖欠农民工工资等特殊问题还可以从商品房预售资金中扣除。政府部门要对商品房预售实施有效的监管，真正可以管理到位的最佳手段就是要管住“钱”。因此，实行商品房预售资金监管，是当前管理商品房预售行为最为有效的办法。商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金专项用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
二、商品房预售资金的监管意义
1、有利于保障社会稳定。商品房预售资金监管可以防止开发企业挪用资金，控制开发企业的不规范运作行为，大大减少抽逃资金、烂尾楼、延期交房、盲目投资等情况的发生，从而增强购房者的信心，保护购房者的合法权益，保障社会稳定。
2、有利于防范金融风险。绝大多数开发企业的运营资金均来自于银行贷款，当房地产市场出现较大波动时，开发企业很可能会把风险转嫁给金融部门、转嫁给购房者。而实行商品房预售资金监管以后，资金使用将会得到有效控制，这样便可防范金融风险，提高银行贷款的安全系数。
3、有利于保证工程建设。商品房预售资金监管要求一个预售许可证对应一个专用账户，并保证监管资金优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发企业使用预售资金进行滚动开发造成的工程烂尾、项目延期等情况的发生，而开发企业为了快速回笼资金，就必须加快工程进度，从而形成良性循环，确保商品房如期交付使用。
三、建立商品房预售资金监管信息平台
1、严格规定房地产开发企业应公开的信息
房地产开发企业必须及时告知购房者监管项目的监管账户、工程进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等重要信息。
房地产开发企业要向购房者提供预售资金监管专用账户，提供账户的目的是为了让购房者可以直接将预购资金存入监管账户。购房者关注商品房主要是以下两个方面：一是工程进度情况，房地产开发企业是否能够按期交付使用商品房；二是购房者所付的资金是否用于工程建设，购房者有权利知道自己所付的资金的使用计划、实际使用情况等。
2、商品房预售资金监管信息平台的操作流程
预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房者签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房者将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管账号。
预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请、申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房地产开发企业申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。
总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅是购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到社会的稳定，其意义十分重大。
参考文献
[1]周帆，商品房预售资金监管模式，山东大学法学院，2010（04）
[2]左海云，商品房预售资金监管信息的建设 ，中国高新技术企业，2008（11）
[3]蔡永为，完善商品房交易资金监管法律制度，商业经济，2009（09）
[4]杜昊，预售商品房资金监管主体初探，消费导刊，2007（01）
预售资金监管范文第2篇
二、完善预售审批项目公示制度。批准已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房项目预售时，应对土地抵押和在建工程抵押情况予以公示和告知。市住房保障和房产管理部门要在《商品房预售许可证》上注明土地使用权或在建工程抵押事项、预售资金监管人名称和监管资金账号等内容。
三、完善商品房预售合同内容。对商品房预售合同示范文本进行修改，房地产开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应当注明所售房产的抵押情况、约定抵押注销时限和预告登记条件及期限、预售资金监管人、监管账号等内容，并明确在房地产开发企业办理抵押注销登记后，由购房人办理所购房屋预告登记和所有权登记。
四、整合商品房预售管理资源。建立商品房预售管理网络系统，对市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业的相关业务进行一体化管理，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押权注销等业务全部纳入平台统一管理，实现市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，达到房地产抵押贷款信息资源的对称、共享和有效利用，进一步增强预售资金的安全性，为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台。
预售资金监管范文第3篇
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号）和《市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场监管的通知》（政办〔2011〕10号）要求，切实加强商品房预售管理，防止和纠正商品房销售中的违规行为，维护消费者的合法权益，现就进一步规范商品房预售管理通知如下：
一、加强商品房预售行为监管
未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格对外销售。不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。
二、加强房地产销售和房地产经纪监管
实行销售商品房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
三、加强商品房买卖合同管理
开发企业要完善商品房买卖合同示范文本，积极推行商品房买卖合同网上签订和备案制度。商品房买卖合同示范文本对商品房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。开发企业应当将商品房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
四、加强商品房预售信息公开
加强房地产市场信息系统建设，及时向社会公布市场信息，将开发企业取得的预售信息，在住建局网站上公示，以便公众查阅。开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。
五、强化商品房预售方案管理
房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案。
预售资金监管范文第4篇
【关键词】
一、商品房预售制度概述
商品房预售，又称期房预售、楼花预售，即房地产开发企业将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。该制度源于香港，我国对于商品房预售的法律反映在中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《城市商品房预售管理办法》。房地产预售作为一种新兴的交易制度，被引入大陆后，便迅速地得到了受广大房地产发展商的认可和推崇。房地产行业统计报告指出，预售是当前中国房地产增量市场的主要销售形式。全国主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%。究其原因在于，采用预售的交易方式，不仅使房地产开发企业可以在施工过程中及时筹集部分建设资金，缓解借贷压力，而且可以扩大商品房开发规模，提高商品房的建设速度。另一方面，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，预售商品房相对于现房销售有一定的价格优势，所以大量的购房者喜欢选择购买预售商品房。
二、商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（1）商品房预售存在的风险。商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。具体来说，预购方要面临开发商能否按时交付符合质量要求的房屋以及开发商的隐瞒欺诈的风险。其次，银行是房地产开发企业和个人住房贷款的最主要的来源。房产开发商的贷款还是个人住房贷款都把金融风险转移给了银行，一旦出现问题如房地产泡沫破裂，楼市崩盘等都将会给银行带来很大的金融风险。（2）因监管不到位造成的问题。20世纪90年代以来，我国逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。（3）商品房预售制度的立法尚不完善。预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。因开发商的经营危机而导致的金融风险。在房地产开发的实际操作中，开发商利用政府对商品房预售回笼资金监管空白，惩处不到位，使得其有机会不按规则轻易挪动预售款，开发商的这种违规行为增加了投资风险。（4）预售合同签订后的监管薄弱。商品房预售合同订立之后，有关部门的监管相对薄弱。尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系，如预售商品房的转让、按揭等没有做出具体规定或制订出实际的操作程序；信息公开机制建设严重滞后虽然，我国从2005年开始着手建立房地产市场信息网，但仍不能满足市场的透明需求，仍然缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制，预售制度下的商品房交易也是在完全的信息不对称条件下发生的。
三、商品房预售制度之完善建议
针对预售制存有的问题，笔者提出以下建议，希望为房地产预售制度的完善起到一定的积极作用。
（1）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度。目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。（2）建立商品房预售资金的监管制度。对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。任何一个真正成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度地安排由专门的机构或银行来专业管理。通过多种手段的综合运用，采取专项管理、专项信托、专门账号等方式管理住房预售资金，形成一个完整、严格的房地产业监管链条。（3）完善对房地产开发企业违法行为的惩处机制。首先，要有明确的处罚标准和处罚措施，并适当加大处罚力度，对不守信用、违规的房地产开发商要采取具体的惩罚措施，甚至取消其进入房地产市场的资格。其次，要制定规范的、明确的、操作性强的合同规范，从而能更好地保护购房者的切身利益。第三，建立相应的诉讼、仲裁和补偿的机制，用来维护自己的权益。（4）建立开发商信息披露制度。在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。具体而言，对商品房基本信息包括房屋规划、房屋质量、面积、装修、配套设施以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等信息，在各地房地产信息官方网站进行详细公布，接受公众监督。与此同时，将信息披露的情况纳入开发商诚信档案，对于违反规定的开发商，制定相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度，禁止房地产开发企业利用信息的不对称，从事房地产的投机倒买倒卖活动，使市场形成稳定合理的房价预期，促进房地产市场的平稳发展。
参考文献
[1]王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
[2]温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会, 2011（01）（上）.
[3]周林彬,张永春.中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].中山大学出版社,2007.
预售资金监管范文第5篇
房地产行业涉及到的资金种类繁多，本文主要以房屋建成与否为时点来划分，分析这一链条上除贷款以外的主要几种资金与银行金融服务的关系。房屋建成之前的资金
在房屋建成前涉及到的资金主要有土地出让金、土地竞买保证金、房地产项目货币资本金、房地产投资信托基金。
1、土地出让金
近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001—2003年全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。2010年全国土地出让金破2万亿元。28个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。
以上数据表明，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
土地出让金一般作为非税收入的一种与其他各种非税收入一起收缴。一般情况下，商业银行会与当地财政的非税收入收缴系统建立系统接口，甚至为当地财政开发符合财政非税管理需求的非税收入收缴管理系统。最为重要的是土地出让金必须在商业银行开立收缴专户，通过收缴专户划转国库。从财政部门的角度来讲，土地出让金收入借助银行的专业服务进行监管，安全性、及时性是可以保障的，尤其是纳入预算管理后，可以安全足额及时缴入国库是财政最为关心的问题，也只有商业银行能够胜任这个工作。从商业银行的角度来看，由于这部分资金要全部缴入国库，在商业银行留存的资金金额几乎没有，而完成非税收入系统和接口的开发收缴银行一般要付出很大的成本，通常而言土地出让金的政府主管部门通常会考虑到商业银行的服务成本，会将支出专户与收缴专户开立在同一家银行。支出专户是实实在在能够给银行带来稳定存款的重要账户。
土地出让金收入的使用范围有特别的规定，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。这些支出都会建立相应的专户，通过国库集中支付的方式，从国库中的土地收入专户中转出，对于具体开户的商业银行而言可以形成稳定的大额的负债沉淀。
一般此类账户会开立在获得国库集中支付资格的商业银行，各地各级财政部门通常会通过招投标的方式考察商业银行的网点、技术实力、社会声誉等各种因素最终确定一家或者几家商业银行。一般而言，只有真正有能力的银行才会脱颖而出，这种市场重新洗牌的机会对土地出让金管理的良性循环有很好的促进作用。
2、土地竞买保证金
保证金随着竞买过程的推进，性质逐步演变，具体变化过程可以描述为：履约保证金——定金——出让价款。由于保证金、定金与土地出让价款的账户名称和所有人是不一样的，并且在不同时间转化的金额也是不一样的，在保证资金安全性的前提下，在转化过程中需要银行严格监督资金的流动，土地监管部门需要借助银行的电子银行渠道和对账单等手段有效的监督不同时间端的各个账户的情况。
在竞买阶段竞买人保证金账户的金额是需要银行冻结不能由竞买人任意挪用，此时可以建立母虚子实的账户，土地监管部门通过虚账户可以查询到各监管人保证金的金额。在竞买结束时，中标人的保证金竞买保证金相当于成交价款20%的部分，转作受让地块的定金，超出部分只能看作预付款，原有的保证金自动转入土地出让金收入账户，该账户又可以自动设立两个虚账户，分别记录保证金转入定金与预付款的情况。未中标人竞买保证金必须在招标拍卖挂牌活动结束后五个工作日内借助银行系统设置解冻自动退还到中标人的一般结算账户。
这种量体裁衣的多级分层账户管理机制既符合国土资源部的制度规定，又有利于土地监管部门和竞买人监督和查询资金的走向，突显出商业银行金融服务的优势。由于土地竞买保证金不低于土地出让最低价的30%，土地出让最低价不低于当地基准地价的70%，所以土地竞买保证金的金额是基准地价的20%左右，在地价不断上涨的今天土地竞买保证金的金额还是相当可观的，对于商业银行而言，如果在系统内建立多级分层账户管理，实现从保证金、到定金、再到出让价款都在一家商业银行体内循环，不啻为良好的负债来源。
3、房地产项目货币资本金
房地产企业在开发房地产项目时，必须至指定监管银行按规定比例缴存项目自有货币资本金（不得以银票、保函、信用证等冲抵），凭监管银行出具的资金存入证明方可到住建局办理施工许可证。货币资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于20%。开发项目实施分期开发的，货币资本金可以分期到位。监管银行对房地产企业缴存的货币资本金实行专户管理，房地产企业需凭房地产开发主管部门出具的《货币资本金使用通知书》到监管银行方可办理用款。货币资本金根据建设进度分阶段使用，按项目工程建设进度用款。房地产开发企业凭房地产开发主管部门出具的解款通知到监管银行办理解款手续。
货币资本金实行专户管理。房地产开发企业可以自行选定货币资本金专户开户银行，并与其签订货币资本金托管协议。房地产开发主管部门应当与选定的商业银行签订委托监管协议，并定期公布银行名单。受委托的监管银行应当按照协议约定内容做好货币资本金的监管工作。
监管账户资金，根据监管部门指令划款是商业银行最基本的功能，但是由于房地产开发项目货币资本金的特殊性在于分阶段、分类别用款，银行金融服务能力的一个关键就是对纸质解款通知的审核，只有解款通知的印鉴与预留印鉴人工和机器验证通过后方可按照指定的金额进行划付。
随着电子化程度的不断提高，商业银行越来越多的传统产品已经由柜台搬到了网络，对于账户的监管同样也使用电子指令。监管部门可以通过网上银行、银企直连或专业的电子平台借助电子签名和密钥等加密手段直接发到商业银行，商业银行的账户系统接收到指令后进行自动的资金划拨，可以大大降低纸质单据造假或印鉴不全的问题，同时大大提高银行柜面的工作效率。
4、房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs）是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，虽然对于此类基金的运作有专门的机构来操作，但是账户的开立和托管还是要依托商业银行。
对于基金的托管服务商业银行一般能够做到“全程全额、有始有终”监管，不但提供投资者资金的监管服务，而且注重资金投入方向的监管，做到收支明确，保障每一笔资金的安全，保证每一笔资金的使用全部有章可遵。
商业银行可在实体托管账户之下设置虚拟的二级子账户，实现投资人明细账分类管理。无论在基金的筹集还是运作阶段，基金运作机构和投资人均可以通过网上银行或传统渠道随时了解资金筹集和使用情况，
商业银行借助专门的托管系统进行资金的划拨，该系统不再凭借纸质有效指令，而是在普通企业网银的基础上专门设置了托管功能的模块，克服了纸质文件传递速度与安全保管方面较低效的缺点，基金托管人能够通过登陆网上银行，提交划款指令，经银行多级审核无误后再对外支付。
房屋建成之后的资金
在房屋建成后涉及到的资金主要有商品房预售资金、住房公积金、房屋维修资金、二手房交易资金。
1、商品房预售资金
据统计，目前预售款占房地产开发资金来源的30%左右。为了加大调控力度，2010年4月住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，此后各地政府纷纷出台政策调控房市，其中调控力度最大的当属商品房预售款监管政策的出台。根据政策规定，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发商使用预售资金时，需要按照开发进度的各个节点进行申请，每个节点有固定的用款额度。据统计，我国平均80%的商品房销售是通过预售实现的，有些地方甚至达到90%。
对于此类资金商业银行的金融服务主要体现在对预售款进行按商品房购买者的分账户记账和按照规定对开发商的用款节点与金额的监管，后者提供的金融服务与货币资金的使用基本一致，此处不再重复。对于预售款的分账户体系一般商业银行为商品房资金建立“总账一分账”的二级账户体系，开立资金存款总账户（母一实账户）用于实际存放各类资金，同时在该母账户下，为购房人分别开设专门的账户（子一虚账户），并不实际存放资金，仅用于购房人资金的分别独立核算以及全部资金的整体核算。
站在商业银行的角度，商品房项目开发周期较长，一般在1.5～3年，这就意味着商品房预售资金监管账户的开户银行能够保有大量持续稳定的预售资金，是又一个优质负债的来源。而且按政策规定，预售人应当在商业银行开立商品房预售资金专用账户，委托开户银行对预售资金进行监管。一个预售项目原则上只能设立一个预售资金专用账户，多个预售项目原则上应分别设立商品房预售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业如需申请变更开户银行，应与新开户银行及监管机构重新签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新开户银行，原监管协议终止，同时向市房产局备案。由此可见，一个预售项目只能对应一个监管账户，而且监管账户在银行间转移的流程较为繁琐。对于预售资金监管账户开立的商业银行而言资金留存的市场优势较为明显。
2、住房公积金
根据住房和城乡建设部的《2008年全国住房公积金管理情况通报》显示：2008年缴存额继续稳定增长，当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元；2008年，全国住房公积金提取额为1958.34亿元，截至2008年末，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%；2008年末，全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。
从以上数据可以看出对于公积金自身的管理要求，如此庞大的资金缴存、提取和留存额，必须商业银行的介入才能保证安全和效率。商业银行对住房公积金可以提供的金融服务主要有以下四种类型：
第一，住房公积金的归集管理
第二，住房公积金的增值服务
首先可以利用银行最基本的存款品种；其次接受住房资金管理部门的委托，为其在中央国债登记结算公司开立丙类账户，并办理银行间债券投资和结算等服务；再次可以提供柜台国债交易服务，购买凭证式国债、记账式国债等。
第三，住房公积金的贷款服务
商业银行主要提供纯住房公积金贷款和住房公积金及商业住房贷款的组合贷款的委托办理。
第四，住房公积金的电子银行服务
在信息化的今天住房公积金业务也可以利用商业银行网上银行等渠道加载一些服务功能。商业银行还可以和住房公积金中心发行联名卡，方便个人在柜台、网络、电话银行进行公积金信息查询、提取、还贷及其他功能。更为紧密的金融服务是建立公积金系统与银行的直连处理，银行提供“一站式”服务。
3、房屋维修资金
房屋维修资金的管理主要分为业主委员会自管、委托物业公司管理、资金中心专户管理三种模式。三种模式虽然在具体的管理方式上存在着差异，但是作为管理对象的房屋维修资金的性质是基本一致的，是由房地产开发商和业主共同缴纳的房屋共用部分、共用设备、公共设施的“养老金”，当维修资金使用到初始缴存额的一定比例时，需要业主重新缴纳，保证了该笔资金的长期性和稳定性的特点，这就为商业银行管理这类优质目标负债资源提供了不竭的动力。
由此可见安全性和账户资金的分级管理是此类资金管理最突出的要求。因此理清各类模式下账户的层级结构和划拨原则为商业银行对房屋维修资金管理提出了更高的要求。
在模式一的情况下，涉及的账户一般是两种，一种是在业主委员会、业主大会成立之前商品住宅维修资金是存放在各区县房地局开立在商业银行的商品住宅维修资金专户。一种是业主委员会成立后，则转入业主委员会开立在房地局指定的各商业银行的商品住宅维修资金专用存款账户。房地局等政府主管部门会自行或委托银行开发维修资金监管系统，该系统与房地局指定的专户银行均有接口，物业公司和房地局都可以从客户端进行登录查询及相关信息的录入。这样两种专户中资金的任何一点微小的变动，政府主管部门、业主委员会和业主都可以通过登录该系统和银行的各类电子渠道和传统渠道查询到明细情况。模式二的弊端正是需要借助商业银行的专业能力为此类资金的公开、公正、公平使用提供了可能。同样，商业银行的集团资金管理与虚实账户的功能可以很好的满足模式三的内在需求，做到每笔支出款项根据维修部位分摊到真正使用的业主，维修资金在银行购买债券或存款利息也会根据按户或者按面积的原则公平的分摊到每个业主的虚账户上。由此可见商业银行的金融服务可以无缝的对接维修资金任何一种模式管理的内在需求。
4、二手房交易资金
随着房价的高企，市场上存在更多的是投资与改善的需求，更多的房产交易涉及的并不是一手房，而是二手房。在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款的即时交割，而往往是买方在付完房款（首付款或全款）后的一段时间才能办理产权转移登记手续，同时登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记，在这期间的二手房交易资金没有监管，二手房的上下家之间不能相互信任，资金安全存在极大的隐患，必须借助银行的信用对二手房买卖双方的资金提供公正的第三方管理，于是商业银行的二手房交易资金监管业务应运而生。
商业银行对于二手房的资金监管一般是要求房地产交易监管部门开立“交易结算资金专用账户”，该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于监管部门自有资金的存储和划转，而且不得支取现金，实行“三点一线式的资金流转方式，即交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户，登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。
二手房交易资金监管业务，改变了原有的二手房交易及付款模式，买卖双方交易资金并不直接互转，中介公司也不能代收代付客户交易资金，这样就保证了房产交易像普通商品一样“钱货两清，从而保证了买卖双方的合法权益。整个交易过程在商业银行监管模式下完成，解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，以及二手房交易资金安全问题。同时对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。
预售资金监管范文第6篇
【关键词】房地产；销售制度；完善；分析和阐述
1 前言
随着我国房地产事业的不断发展，我国的房地产销售制度也有着很大程度变革，而就目前来看，我国现在实行的房地产销售制度主要为预售制度，这种制度是我国的房地产事业发展的一种特殊产物，这种制度对于我国社会的不断发展起到了很大的推动作用，并且能够对国内的房地产事业的繁荣起到了关键性的作用。由此可见，房地产销售制度就显得尤为重要，但是在实行房地产销售制度的时候依然存在着很多的问题，这就要求我们要及时的对出现的问题进行科学合理的解决，这样才能够促进我国房地产事业的更好发展。
2 对于房地产销售的具体含义
通常来说，房地产的销售值指的就是对房地产进行销售的具体过程，其中的步骤主要为寻找客户、询问洽谈、处理意见、达成共识、售后服务等等，而在进行这些步骤的时候就是房地产的相关销售人员与客户之间的一种洽谈的环节，通过这种环节使得客户对商品房有了具体的了解，然后决定是否购买。在洽谈期间，房地产的相关销售人员还要对客户的要求尽量的满足，因为房地产商品的销售不同于其他的商品，其具有固定性，价位又比较高，所以在对客户进行商品房销售的时候一定要严格的按照销售制度进行。
3 我国现阶段房地产销售制度出现的问题
3.1 对于房地产的销售损害了客户的自身利益，房地产自身资金不足
对于我国的房地产行业而言，其本质属于一种资金匮乏的行业，但是由于我国的房地产销售制度为商品房的预售制度，这样就使得购买商品房的消费者在房屋没有完工的时候就先把房屋的定金，房屋的首付都交到了房地产开发商的手中，这样现象是我国目前普遍存在的现象，这种现象的发生就使得房地产开发商拥有充足的资金，从而使得购买房屋的消费者的自身利益无法得到根本的保证，因而使得购房消费者和贷款的银行都承担着巨大的资金风险。这样就使得房地产开发商运用购买房屋的消费者的资金来运行数额巨大的房地产开发项目，从而使得消费者和银行的融资风险变得越来越大。
3.2 房地产行业缺乏完善的销售资金监管的体系
随着我国房地产市场的不断发展，对于商品房预售款的使用已经成为了目前房地产销售管理中最薄弱的一个环节，因此加强房地产市场的监管就变得越来越重要。并且只有加强对我国房地产市场不断的监督和检查，才能够使得我国房地产市场稳步快速的发展。而我国政府对于房地产行业进行监管的工作中，最重要的内容就是对房地产企业资金去向的监督检查。但是，就目前来说，我国的房地产企业并没有一个科学完善的房地产销售资金监管的体系，这样就使得房地产企业在进行销售资金管理的时候无章可循，这样就很容易造成各种各样的问题发生。近些年来，由于房地产开发商对规模效益的盲目追求，把商品房的预收款进行随意的挪用，这样就严重的损害了房屋购买者的利益，进而严重的影响了房地产市场的健康发展，这已经成为阻碍房地产行业发展的一个重大问题。
3.3 对于房地产商的管理不够全面
目前来说，我国的相关管理机构对于房地产商的管理缺乏全面化，管理机构一般就只对房地产商的资金进行检查和测试，并没有对房地产商的信用进行检查，这样就严重的影响了房地产市场的发展。有些房地产商并没有真正的做到讲信用，但是其资质符合预售商品房的条件，这样就可以得到房屋的销售许可，这样有的房地产商就会利用这个条件销售不合格的商品房，以此来牟取暴利。而对于购买房屋的消费者来说，对于房屋的质量问题并不能进行实际的考察，就只凭房地产商的介绍而进行购买，这样就严重的侵犯了消费者的合法权益，从而大大的增加了购买房屋的消费者购房资金的风险性。
4 完善我国房地产销售制度的具体策略
4.1 要不断的完善我国房地产市场的管理机制
房地产的市场管理机构为了能够确保房地产市场的安全稳定的运行和合理的竞争，要对房地产销售商的管理制度进行合理的完善和严格的管理。近些年来，随着我国房地产价格的日趋增加以及巨大的经济利益，使得越来越多的企业都投身到房地产的事业中，这样就严重的导致了房地产市场的无序性。因此对于房地产市场而言，要明确企业进行房地产市场的条件，要对进入房地产市场的企业进行严格的监督和管理。只有不断的完善我国房地产市场的管理机制，才能够使得我国的房地产市场有序进行，并且房地产企业之间的竞争也合理合法。这样才能够有效的促进我国房地产事业的不断进步和健康发展。
4.2 要不断的完善我国房地产的信息公开透明化机制
对于一个国家的房地产事业来说，对于房地产信息的透明化能够很大程度上的降低房地产的投资成本。房地产企业要对自身的信用档案进行公开化，将预售房屋的具体情况进行透明化，使得购买房屋的消费者更好的对房地产开发商的具体情况和销售楼房的具体情况进行更好的了解。这样就能使得消费者更好的进行购房，从而大大的降低了消费者购买房屋的资金风险。除此之外，我国的相关监管部门对于房地产开发商的信用和法律责任等问题要进行公开化，并且还要对房地产市场中的各个企业进行信用等级的合理划分，只有达到了标准的信用等级，开发商才能进行合理的开发。这样就能够有效的预防了开发商为了牟取暴利而欺骗消费者的现象。
4.3 要不断的完善商品房预售的资金监管制度
对于商品房的预售资金实行监管是商品房预售资金管理中的主要环节，而对商品房的预售资金进行监管的相关部门来说，首先，一定要具有独立性，进行监管的机构本身在经济效益上应该具有相应的独立性，和被监管的企业没有利益关系，并且监管机构人员还要严格的履行自身的监管职责。其次，因为商品房的预售涉及到很多的领域，因此这就要求在对商品房预售资金进行监管的相关机构人员一定要具备相应的专业知识，并且还要掌握相关的法律知识，只有这样才能够更好的对商品房的预售资金进行更好的监管工作。再次，对商品房销售资金进行监管的相关机构人员一定要具备强烈的责任感，能够对进行监管的工作承担相应的法律责任。
5 结束语
随着我国改革开放的不断深入，我国经济市场不断的扩大，对于我国的房地产企业也有了更好的发展空间和发展条件。因此，我国的房地产事业要充分的利用我国经济市场提供的发展条件，不断的进行完善和发展，这样就使得我国的房地产销售制度变得越来越重要。而我国的房地产销售制度在实行的时候依然存在着很多的问题，只有不断的对我国的房地产销售制度进行完善和改良才能够使得房地产事业不断的发展和壮大，从而才能够有效的保证销售房屋的质量和消费者的权益，进而使得房地产企业能够更好的在我国经济市场得以更好的发展。
参考文献：
[1]梁冬梅，于平.完善我国房地产销售制度的思考[J].经济纵横，2011，12（2）：84-86.
[2]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究，2010，5（12）：44-46.
预售资金监管范文第7篇
【关键字】商品房预售；制度缺陷；完善措施
1 商品房预售的概念和特征
1.1 概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
1.2 特征
1.2.1 商品房预售是一种关系复杂的交易行为。在商品房预售中，买房人在合同期限到来之前拥有期待权，当期限届至并办理了房屋过户手续才真正的是房屋的所有者。。因为商品房预售是一种附期限的法律行为，加之其标的物具有不可移动的特性，在合同的履行过程中，任何一个步骤如果出现了问题，都可能产生预售合同不能履行或者不能完全履行，最坏的结果是产生合同无效。所以，和其他一般的买卖行为相比，预售行为所触及到的关系显得更复杂。
1.2.2 商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。商品房预售的标的物是获得法律批准，将被建没或尚在建设中的房屋，是期房，在商品房预售中，买房者得到的只是一份和开发商签订的预售合同，真正的买卖对象一房屋正在建设中，商品房预售的对象具有不确定性。所以双方要承担合同期限内的国家政策、土地价格、建筑材料价格等多方面因素变化带来的市场风险。此外买房者还要承担开发商资金短缺等经营风险及不可抗力的风险。
1.2.3 商品房预售的国家干预性较强。由于商品房的预售不同于现房买卖，真正意义上的房屋买卖根本就没有形成。国家因此加强了对商品房于贞售领域的管理。我们国家不但规定了商品房预售的准入条件和相应的程序要求，而且还强调在预售合同签订后应该向当地房地产主管部门办理登记备案手续。
2 我国商品房预售制度存在的缺陷 1 房地产商利用商品房预售制度侵害了消费者的权益
虽然现行法律有诸多条文对预购者权利进行保护，如法律规定在定立合同过程中预购者有对预售人和预售商品房的真实情况的知悉、有权按期获得符合交付使用条件的商品房、有权要求所购买的商品房不存在权利瑕疵、质量瑕疵等，但在实践中这些权利都不同程度上受到损害。
因房地产业是一个专业性较强的产业，普通消费者处于绝对信息弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度的增进自身效用的同时做出不利于消费者的行动，预售制度则大大加剧了这种现象。因为通过预售制度购房，预购者在购房时不可能看到现房的，主要的房屋信息来源就是广告和销售宣传资料，它们对预购者起着非常重要的作用。现实中不少开发商会隐瞒房屋存在的缺陷，甚至是做出虚假宣传或是任意改变规划而不告知预购者，预购者往往只有在房屋交付使用后才发现其权利受到了侵害，加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期交房等方面的风险。另外由于信息的不对称，一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛，人为操控商品房的供求关系，借机囤积居奇抬高价格。 2 商品房预售的风险主要由银行和预购者承担
据最新统计资料，2010年1月一l1月期间，银行贷款占了房地产总的资金来源的19.2％，虽然从表面上看银行贷款占整个资金比列并不高，其在房地产中所担风险并不大，但须知，在企业自筹资金有一部分从房屋销售收入转化而来的，而房屋销售收入中绝大部分都是购房者通过银行按揭所得。如上所给数据个人按揭占到中的资金额的9.2％，换句话说银行此时要付的金额占到了总的金额的将近30％。这其中还不包括其他资金中可能涉及银行贷款资金的部分。所以相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，在商品房的开发建设初期就将一大半风险转嫁给银行了。在其遇到危机不能继续开发时，庞大的债务负担最终都落在银行身上，从而增加银行的坏账风险。而且近几年中，商品房交易中屡屡出现欺诈行为。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供方便之门，可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。
3 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施 1 完善预售登记备案制度
随着近几年房地产市场迅猛发展的热潮，完善预售登记制度已是大势所趋。2007年通过的《物权法》在第20条中首次以法律形式确立了预告登记制度，虽然《物权法》中对预告登记所作的规定相对简略，但仍然为预售登记制度的完善提供了方向。商品房预售合同登记应当作为合同的对抗要件，约束开发商任意将商品房再预售给第三方，或在预售后进行抵押，损害预购方的权益，这与预告登记的公示作用是相似的。具体来说，可以参照预告登记制度从以下几个方面改进登记备案制度： 1.1 建立预售登记的法律惩罚机制。我国相关的法律法规和司法解释只赋予了商品房预售预告登记制度行政上的意义，其法律强制上的意义不够突出，预售人违背此规定的结果只是承担行政意义上的处罚责任，法律意义上的惩罚缺失，从而限制了商品房预售预告登记制度应有的规制作用。因此，需要我们从立法和司法两个角度去加强法律惩罚机制，使不法房地产开发商慑于高额的违法成本而不敢涉足“一房多卖”。 1.2 完善商品房预告登记功能。从技术层面而言，实行商品房预售登记和商品房抵押预告登记制度不存在任何障碍。我们应尽快制订时间表，在全国范围内实行商品房预售登记和商品房抵押预售登记公示制度。通过建立安全便捷的信息查询系统，确保公众在办理相关事宜之前，就可以通过网络对预售商品房各项情况进行查询。政府通过此种方式将信息公开化、透明化，有效降低信息的不对称性，防止欺诈行为的出现，最大限度地保护权利人的合法权益。 2 强化监管商品房预售房款
政府要通过设置专门帐号等方式来管理预售资金，可采取专项信托，这样可以有效防止开发商随意挪用预售专项资金，也可以有效防范假按揭等违法行为。同时，要规范使用预售款，房屋开发商一般除了可提取一定比例的备用金外，监管帐户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将预售款转入施工单位帐户。 3 要建立风险共担机制，有效控制预售资金的数额
当前的预售缺席的一大弊端是预售合同在签订后购房者将全部房款交给了开发商，从而导致购房者面临巨大的风险。因此，我们建议将预售款的实际金额控制在合同价的百分之五十至七十左右，余下部分在交房时一次性支付。这样做有几点好处：首先，预售商品房实现了风险共担；第二，有利于保护购房者的合法利益，督促房屋开发商按计划完工并保证工程质量；第三，有利于引导开发商减少对预售款的依赖；第四，兼顾了现阶段开发企业融资难的现状。
4 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。
预售资金监管范文第8篇
二、调整完善相关税收政策。加强税收征管。一是调整个人转让住房营业税政策。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产项目，对个人购买住房不足五年转手交易的统一按其销售收入全额征税；二是加强对土地增值税征管情况的监管检查。税务部门要加大土地增值税清算和稽查；三是加大应用房地产价格评估技术、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；四是坚决堵塞“阴阳合同”严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
三、加强房地产市场调控和监管力度。规范预售许可制度。认真贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房〔〕53号）精神。合理确定每个季度新建住房价格控制目标，根据我县经济发展目标、人均可支配收入增长和居民住房支付能力。并于季末面向社会公示。今后，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号等方式向承购人收取或变相收取定金、预订款等其他费用，不得参加展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在预售许可证发放前一次性公开全部准售房源及主管部门审定的每套房屋价格，售房部制作标牌，挂牌上墙明示审定价格后并要在县电视台公示7日。办理预售许可证时，将申报审定公示价格在主管部门进行备案。对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，由房地产主管部门牵头组织相关部门根据各自职能加大联合查处力度，特别对已经取得预售许可，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。商品房预售许可严格按照住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》有关规定执行，预售许可必须达到以下条件：按提供预售商品房工程施工进度计算，地上建筑设计层数三层以下的必须建筑主体完工；地上建筑层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二；地上建筑设计层八层以上的完成建筑主体的二分之一，预售许可的最低规模不得小于一栋，不得分层、分单元进行申请预售。
四、严格控制住房结构体系。结合全省的住房结构体系。即：将60平方米以下的住房控制在20％左右，对今后的商品房开发项目。严格按照“二五二一”结构体系进行控制。用于解决低收入家庭的住房问题；将面积60-90平方米的住房控制在50％左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；将面积90-120平方米的住房控制在20％左右，用于解决较高收入家庭的住房问题；将面积120平方米以上的住房控制在10％左右，用于解决高收入家庭的住房问题。适当情况下，可对60平方米以下的住房比例适当提高。
五、加快中低价位、中小套型普通和适量限价商品住房建设。严控商品住房销售价格。对年底以前已批未建、已建未售的普通商品房开发项目。依法征收土地闲置费并责令限期动工和竣工，要督促房地产开发企业加快项目建设和销售。对今后房地产开发项目中超出合同约定动工开发日期满一年未动工的房地产开发用地。土地闲置费原则上按土地出让金的20％征收。已满两年未动工的房地产开发用地，无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但未开发建设面积不足13或已投资不足25％（不含土地价格）且未经批准中止开发建设连续满一年的严格按闲置土地依法进行处理。要有计划的适量建设限价商品住房，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房。
六、切实加快保障性住房建设步伐。落实各项优惠政策。加快保障性住房建设。其中，实施房地产市场调控和稳定房价的重要举措。今年全县计划建设保障性安居工程1596套。新增廉租住房1036套（含回购改建316套）经济适用住房80套、公共租赁住房60套、限价商品住房120套、城市棚户区改造300户，4月底全面开工，年内主体完工率达到80％，历年续建保障性住房项目竣工率和分配入住率达到100％。免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。以划拨方式供应。要严格落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设和城市棚户区改造的各类优惠政策。对保障性住房建设用地以及城市棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地。
七、用足用活现有政策。多渠道筹措建设资金。一是按照比例要求从县财政年度预算中提取配套资金全部用于保障性住房建设；二是中央代地方发行债券总额的13用于保障性住房建设；三是积极争取中央专项建设补助资金和省上以奖代补资金；四是根据省、市规定要求。出售房款实施良性循环滚动转移用于配套建设资金；六是积极从其他渠道筹措建设资金。土地拍卖后提取土地出让金净收益10％以上和住房公积金增值净收益用于廉租住房建设配套资金；五是继续抓紧实施好廉租住房共有产权管理。
八、严肃信贷纪律。认真执行差别化信贷政策。金融机构要坚持“区别对待。加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设信贷支持，有保有压”原则。鼓励金融机构发放保障性住房建设和管理运营中的中长期贷款。从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放。继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，各金融机构要认真执行差别化住房信贷政策，严格二套住房的购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资性、投机性购房，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍。