法律实务(精选5篇)

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法律实务范文第1篇

关键词：按揭贷款担保抵押贷款

一、按揭的词源

按揭一词来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“mortgage”的翻译。英文mortgage由词根mort和gage复合而成。其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为“永久，永远”,gage原义为“质押，担保”。二者合在一起，便具有“永久质、死担保、死质”的含义。[1]

对于mortgage在我国的法律文献中，一般将其译为“抵押”。[2]在我国香港则将其译为“按揭”。[3]有学者认为:在中国古代，“按”有押的意义，从字而上来看，按与押都有“压住不动”的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但“按”的这一意义主要在客家人中使用。“揭”实际上是mortgage一词的后半部分gage的音译，故将mortgage译为按揭。[4]

依英美法学者见解，近代法上的mortgage从其木意来说，是指为担保债务人债务的履行，由债务人将一定的财产的权利转移与债权人，债权人在债务人不履行义务时，可以取得担保财产的绝对的所有权。在英国论述mortgage最权威的著作是《菲舍尔和莱特伍德的按揭法》(FisherandLightwoodsLawofMortgage)，该书认为，”mortgage是一种由合同创设的担保形式，它授予可以在履行附息或不附息支付一定款项的合同条件或履行其他条件下解除的财产权利。动产和不动产都可以设定mortgage。"[5]可见，就法律构成而言，原本意义上的mortgage应同时具备三个要素：第一，特定财产的权利转移；第二，在债务人不履行债务时，债权人可以确定的取得所有权；第三，债务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利，同时债权人负有交还财产的义务。因此，从其本意观之，mortgage是一种债务人通过将特定财产权让渡与债权人的形式实现担保债权的目的的物的担保方式，权利转移是其最基本的规定。

二、“按揭”在中国的发展及相关的法律依据

按揭制度源于英国，但是寻求其在我国的发展，是20世纪90年代初传入我国的。在此之前，我国只有房地产抵押贷款的概念，以在建甚至未建的预售商品房作为取得贷款的担保物是随着房地产市场的复兴而逐渐为立法者所接受的。在我国传统的民法理论中，一般认为，房地产抵押的标的物是现实存在的土地及其地上建筑物或定着物，尚未建造的或未建成的房屋不能成为抵押物。

1988年4月2日颁行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第113条规定:“以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，从而在法律上明文否定了预售商品房作为抵押担保物。

建设部于*年6月1日颁布施行了《城市房地产抵押管理办法》，该办法首次明确规定了预购商品房可以设定抵押，而且还对预购商品房抵押的设立、登记等事项作出了具体的规定。

*年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》是目前银行操作期房按揭贷款的基本依据。该办法虽然规定了有关按揭贷款的管理办法，但对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体，仅仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。

*年12月13日施行的《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对抵押、质押等也作出了相关规定。

*年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中也有涉及按揭的相关规定。

然而，令人惊讶的是，尽管上述法律、法规、规章、司法解释是处理涉及按揭纠纷的法律依据，但在我国目前任何一个全国性适用的规范性法律文件中均没有出现“按揭”这两个字。这个现象，在一定程度上也揭示出我国立法机关、司法机关及有关行政机关对“按揭”的认识尚未达成一致，表明了现行法律对商品房按揭的法律定性尚无明确的规定。但是，实践早已超越立法的步伐---自上个世纪90年代我国银行推出按揭业务以来，“按揭”这个词已被越来越多的人听到、看到、谈到，也越来越频繁的出现在各种新闻媒体中。时至今日，作为一种融资购楼方式，按揭越来越广泛地为我国各地所接受并备受推崇，已成为商品房买卖的一种主要方式。

三、我国按揭的种类

自上个世纪90年代初期商品房按揭在中国南方出现后，中国大陆大中等城

市银行相继开展了按揭业务，经过十几年的实践，从目前中国大陆实行的商品房按揭来看，按照楼宇按揭的对象不同，分为两种类型:现房按揭、楼花按揭。

（一）现房按揭又称商品房现售按揭，是指在商品房建成后，购房者与开发商签订商品房买卖合同的同时支付一定比例的购房款，剩余部分向银行申请贷款，并将所购商品房的有关权属证明提交银行作为购买商品房的一种担保方式。在银行实务中此类按揭称作乙类按揭贷款。现楼按揭在银行的业务中，其做法不尽一致，有的要求将购房者的产权证书移交给银行；有要求将购房者的产权证书移交给银行的同时还要求必须办理抵押物登记；有的只要求办理抵押物登记。

（二）楼花按揭又称期房按揭，是在商品房开发建设中由房地产开发商、银行、预购方共同参加的一种融资购房行为，是指商品房预售合同中买方在支付首期购房款后，余款由购房者向银行申请贷款，并将所购商品房设定担保由银行收存购房者有关的购房证书和文本，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的担保人，向银行承担回购保证义务。在银行商品房按揭实务中，此类按揭称为甲类按揭贷款。对于楼花按揭，中国建设部*年颁布的《城市房地产抵押管理办法》称之为预购商品房抵押贷款，该办法第3条规定:“预购商品房抵押贷款，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”可见，《城市房地产抵押管理办法》规定的预购商品房抵押贷款，实际上就是按揭的一种类型，即楼花按揭。

四、我国商品房按揭法律关系分析

通过对我国商品房按揭的现实考察，了解到我国的商品房按揭所涉及的法律关系复杂，而且在实践中存在的问题太多，而法律又未对按揭作出明确规定，解决纠纷没有法律依据可以遵循，导致了按揭纠纷的日渐其多，笔者认为，要解决这一系列的问题，关键在于理清商品房按揭法律关系。任何的民事法律关系均包括主体、客体和内容三个方面的内容，下文就仅对商品房按揭法律关系的主体、客体和内容三个方面进行认真细致的分析。

（一）商品房按揭法律关系的主体

在分析商品房按揭业务涉及的法律关系时，笔者主张了商品房按揭法律关系的主体仅仅涉及到按揭人和按揭权人。但是商品房按揭法律关系的三方主体说在我国也占有重要的地位，即按揭人---商品房买卖合同中的买受人；按揭权人---提供按揭贷款的银行；担保人---房地产开发商。按揭人是指将自己所购物业作为担保向银行保证履行债务的人，自然人、法人均可作为按揭人。由于按揭人要对自己的财产或权益进行处分，所以按揭人应是具有完全民事行为能力的人。根据《民法通则》的有关规定，无民事行为能力或限制民事行为能力的公民，不能作为商品房按揭人。

按揭权人是指享有按揭权并发放贷款的人，即主债权人。由于按揭是一种担保贷款业务，按揭权人是特定的，一般为银行或其他的相应的金融机构。

保证人即房地产开发商也是按揭法律关系的当事人的说法，实际上是将商品房按揭法律关系主体混淆为商品房按揭相关法律关系的主体。的确，在商品房按揭贷款业务中，往往会涉及到三方甚至四方主体形成多个的法律关系，开发商所参与的是保证关系和回购关系，这两个关系固然与商品房按揭法律关系联系紧密，但是这两个法律关系分别是依据担保法和合同法而产生的。开发商在按揭业务中既是售房人，又往往是按揭贷款的保证人，主要是因为在商品房的建设过程中存在很多风险，如房屋不能建成、开发商的欺诈等，多是因房地产开发商造成的。为了防范风险，银行一般要求房地产开发公司承担保证按揭人履行还款义务的保证人。

商品房按揭法律关系的主体仅仅限于银行(按揭权人)和购房人(按揭人)，

而不应该包括开发商(保证人)，主要基于以下两个原因:（1）商品房按揭登记以按揭权人为登记权利人，按揭人为登记义务人，而开发商不是权利人也不是义务人。（2）商品房按揭权利保障上，按揭权人得行使按揭权，处分按揭标的物而优先受偿；按揭人则有义务提供按揭标的物令按揭权人优先受偿。开发商对按揭标的物不享有权利不负有义务。即使在约定开发商回购房产的商品房按揭合同中，开发商亦不是对按揭标的物负有义务，而仅是对银行负有受让按揭标的合同上的义务。

（二）商品房按揭法律关系的客体

商品房按揭法律关系的客体向来是争议较大的问题，因为其是理解按揭法律关系的核心，也是把按揭和其他的担保方式区别开来的关键所在。随着商品房按揭的发展，关于其客体的不同主张主要由以下几种：第一种是*年之前许多学者认为商品房按揭客体是以预售合同而产生的交房请求权，并且许多文章都把商品房按揭定性为债权质。第二种是[6]银行的格式合同中将按揭中的担保物称之为“《房屋买卖合同》内的全部权益”避开了关于该担保物是债权还是物权的纷争。第三种是近期有文章认为商品房按揭的标的为“期待权”。笔者赞同第三种观点。

笔者认为，在商品房按揭合同成立后，预购人实际受让房屋并办理有关产权登记前，对商品房尚无现实的支配权，也就是不具有所有权。此时其具有的仅仅是在合同中约定的日期到来时，请求移交房屋的权利(早期的文章就是依此为依据定性为债权质的)和对将来获得商品房的期待。这种期待能否上升为一种权利，并得到法律的认可和保护，这是一个非常值得研究的问题。

在民法理论上，权利为可以享受特定利益之法律实力，民事权利有既得权和期待权的分类，其划分的标准是:权利的全部要件是否齐备。通常所谓之权利大多为确定的既得的权利，权利人现时即可享受某种法律上的特定利益，被称为既得权。但也有很多权利并非能完全地现时享有，只具备了权利的部分要件，须待特定事件的发生或一定时间的经过，权利人才可以完全行使其权利并享受特定的利益，此类权利则被称为期待权。

1.期待权的基本理论

人们对期待权的承认有很大的争议，但为了对一定情形的权利取得人提供更大程度的保护，这种承认是必要的。从手边可查的资料来看，德国早在19世纪对于期待权的讨论就己经十分的热烈。所谓的期待权之概念是德文Anwartschaftsrech之翻译，一向为我国台湾地区学说判例所沿用，其是以权利取得的希望为其本意的，是指“为权利取得必要条件和某部分虽己实现，但独未全部实现之暂时的权利状态。”有学者认为，期待权是指因具备取得权利的部分要件，受法律保护，具有权利性质的法律地位。[7]期待权是指法律保护的具备部分成立要件，待将来有可能具备其他要件而发生实际权利而言的一种利益，因此，期待权是成立之中的权利。[8]各大法学家对期待权的表述虽然不同，但是却有一点达成了共识，即“期待权就其实质，是法律对于形成中的权利的提前保护。”显然，期待权是一种权利，在当事人期待的利益上被赋予了法律之力，它并不同于单纯的期待。[9]

期待只是一种法律状态，其本身尚未具备一个独立权利认定的全部要素和必要性。因此从“期待”之法律状态到取得“期待权”之法律地位，区分之关键因素在于后者乃是一项独立的“权利”，受法律的保护。依王泽鉴先生的观点，应具备何种取得权利要件之地位，始足于构成期待权，应予考虑者有二：即（1）此种地位是否已受法律之保护；（2)此种地位有否赋予权利性质之必要。[10]

根据以上分析，笔者认为一项期待权的构成应具备以下条件:

第一，己经具备取得权利的部分要件，并且对未来取得某种完整权利的期待。

所谓己经具备取得权利的部分要件，是指权利主体己确定，并且所期待的特定利益的内容或范围己经确定。在此之前，当事人当然也可以盼望取得某种权利，但如果仅仅是属于心理上主观之希望，则在法律上就不具有任何意义。期待是一种对在法律上己经或多或少受到保障的权利产生的希望，这种取得的希望建立在这种权利通常的取得要件己经部分地实现，并且其要件的完全完成以很大的可能性被指望着。期待权是一种构成要件介于“己经实现”和“犹未实现”之间的法律地位，正如王泽鉴先生所讲的：期待权有两个特征:“从消极意义而言，取得权利尚未发生；从积极意义而言，权利之取得虽未完成，但己进入完成之过程，当事人己有所期待。这种期待，因具备取得权利之部分要件而发生。”

第二，期待权是一种受法律保护的地位。

期待权在法律理论中能否使用，取决于是否能找到相应的法律规范，这些法律规范是否赋予这一权利取得的“先期阶段”以独立的权利意义。在王泽鉴先生所主张的“此种地位是否己受法律保护”中并没有回答为什么该法律地位可以受到法律的保护，从而成为期待权。应该说，对于何种法律地位可以构成期待权，纯粹是立法者的价值选择问题。但立法者何以判断一种法律地位具有赋予权利性质的必要，应受法律的保护，被承认为一种期待权呢?笔者认为，“期待”与“期待权”之区分应从以下几点出发进行考虑:（1）期待权所指称的法律地位应具有一定的确定性。事实上的“期待”可以是一种取得权利的期望，这种期望可以很弱，但法律上的“期待权”则必须具有一定的确定性，否则不能称其为一种权利。（2）期待权所指称的法律地位应具有一定的利益。利益乃是权利的第一要素，是权利的灵魂，没有利益的法律地位，是没有保护价值的。（3）期待权是在机能上独立的权利状态，并且是得到法律承认的法律地位。与仅仅是权利取得的希望不同，期待权具有法律所承认的独立机能。法律对期待权所指称的法律地位的承认，可以直接赋予其以权利的性质，也可以规定相对人或第三人以义务。因为“无义务即无权利”，若相对人或第三人对当事人一方并不负任何义务，则当事人一方自无权利可言。若法律课以相对人或第三人以义务，则当事人一方的期待即可晋升为期待权，成为受法律保护的地位。

综上所述，期待权具备了权利取得之部分要件，且相对人或第三人对其负有特定义务，因而受到法律的特别保护。同时，依社会经济观点，该法律地位具有财产价值，为使其成为交易客体，特赋予其具有权利性质之法律地位。

关于期待权的性质，有认为是属于形成权者，有认为是相对权者，也有认为是绝对权者。我们应该清楚，我们这里所说的期待权概念还包括着内容各不相同的多种法律地位。期待权人所期待的，不是抽象的权利，而是内容不同的具体权利，如债权、物权或无形财产权。

2．我国商品房按揭法律关系的客体---期待权的确立

在商品房按揭合同签订时，按揭人购买的商品房是尚未建造的或正在建造中的房屋，按揭人依据预售合同开始了两项不同权利的取得过程，即交房请求权和取得商品房所有权的期待。所谓交房请求权，只要其权利的要件包括了合法生效的商品房买卖合同和已届交房的履行期即可行使，但是预售合同中预购人已取得了第一个要件，尚未完成第二个要件，故而购房人只享有交房请求权的期待。而对于商品房所有权的期待，一般的讲其享有权利的全部要件包括:（1）交易对方持有房产；（2）有转移房产的约定；（3）已届履行期；（4）已履行完产权变更登记手续。预购人就此权利己具备了第二个要件，尚未完成剩余的三个要件，因而也成立了对商品房所有权的期待。但是这一期待是否构成了期待权?

购房人按揭贷款时提供给银行的担保物是种预期的期待，只有当承购人按期还本付息、房地产开发商按期将房屋建成验收交付后，这种期待的物权才能实现，在这一过程中这两项期待能否成为受法律保护的独立权利---期待权，正如刘得宽先生所言“乃在于法规之是否承认其独立的法律地位以断”，[11]即应考虑该请求权是否己为现行的法律规定和司法判例所保护，至少是承认的。“交房请求权是一项附期限的权利，在期限到来之前还不生效，但是己经成立一个对债权的期待。对于债权的期待我国法律是有保护的，例如在《合同法》中设立了预期违约制度和不安抗辩权制度，因此可以说我国己经承认对交付请求权的期待成立了期待权。对于商品房所有权的期待可否成立期待权?套用上述的期待权的构成要件:(1)按揭当事人己经依法签订了合同，开始了取得商品房所有权这一权利的过程；（2）该项期待经预告登记后受到法律的特殊保护。我国《城市商品房预售管理办法》中将预售合同的登记作为一项强制性的规定。综上分析，对于商品房所有权的期待也己经上升为期待权。

曾有一段时间学者们把交房请求权作为商品房按揭的客体，笔者承认其有一定的道理，但是笔者认为交房请求权实现的目的也是为了取得房屋的所有权，认为交房请求权和房屋所有权的期待权是为了同一个目的两个不同的表述而己，并且前者应该包括后者在内。购房人在期限到来之前拥有期待权，当期限到来并经房屋过户手续后拥有房屋所有权。所以，在签订商品房买卖合同并交付了首期购房款之后，购房人取得的是一种“所有权的期待权”。将商品房所有权期待权作为按揭关系的客体，即可足以保证按揭权人顺利的实现按揭权，同时可以有效的保证按揭人的合法权益，不至于使按揭人因为按揭关系的复杂而处于非常不利的地位。笔者认为，这里的期待权因为是通过交房请求权的方式实现，所以具有债权的性质，但是最终实现的目的是取得商品房的所有权，其又具有物权效力，这就会造成商品房按揭法律关系客体性质的不明确，因此也没有必要拘泥于该期待权是债权性质还是物权性质这一争论当中，只需要明确是从哪一个角度认识这个问题即可。笔者比较的倾向于将商品房按揭法律关系的客体从目的性出发，认定为对商品房所有权的期待权。

（三）商品房按揭法律关系的内容

商品房按揭法律关系的内容，是按揭人和按揭权人享有的权利和承担的义务的总称。根据权利义务相对性原则，笔者只分析按揭当事人的权利。

1.按揭权人的权利

（1）有关证书、文件的持有权。商品房按揭经登记生效后，按揭权人有权占有按揭人的《商品房预售合同》等有关证书、文件，并于其上加注按揭字样。

（2）优先受偿权。按揭人未清偿到期债务时，按揭权人就按揭标的的交换价值享有优先于其他债权人受偿的权利。实务中的格式合同对此只有模糊的约定，比较明确的一种方式是:按揭权人依约定由开发商回购房产实现其交换价值。如果没有约定，按揭权人则可以直接的依据按揭合同，享有商品房的一切权益，待商品房建成后请求开发商交付房屋，当然，银行的日的并不是得到商品房，一般的情况下，银行会通过拍卖、折价、变卖等方式变现按揭标的物实现其权利。

（3）物上代位权。按揭标的因保险事故毁损灭失或丧失权利，按揭人由此取得的保险金应作为按揭标的的代位物，按揭权人有权就该代位物优先受偿。

（4）代为申领房产证并办理抵押登记的权利。签订按揭合同时，因为商品房尚不存在，并未办理房产证，一般格式合同中都会另行约定，按揭人授权按揭权人或开发商代其向房管机关申请房产证，并办抵押登记手续，使商品房按揭可顺利地、无错漏地转化为抵押贷款，从而保护按揭权人的担保权，保证其不会落空。

2.按揭人的权利

（1）按揭人保有交房请求权和在开发商转移商品房产权时登记为房屋所有权人的权利。商品房按揭中，按揭人虽将对商品房的期待权设定按揭，但仍享有交房请求权，仍得以买主名义请求开发商交付房产，另外在按揭贷款中虽然己约定接受办理中领房产证的权利授予按揭权人或发展商，按揭人仍有权要求在房产证上记载为房屋所有权人，确认为屋主的身份。

（2）权证文件返请求权。按揭人清偿完贷款后享有请求银行返还移转占有的《预售合同》等有关证书、文件的权利。

（3）按揭标的变现后，就超过债务部分金额有返还请求权。按揭人不清偿债务时，按揭权人得变现价款优先受偿，但受偿金额以未偿还债务为限，对超出担保额部分，按揭人作为标的物所有权人身份得收回其剩余价值。

参考文献：

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[2]郭明瑞.担保法原理与实务[M].北京：中国方正出版社.*,30-31.

[3]同注[1].278.

[4]戴炎辉.吾国近世抵押权论[A].郑玉波民法物权论文选辑(下)[C].北京：中国政法大学出版社.*，527-528.

[5]同注[1].279.

[6]刘晋.楼花按揭的理论研究与法律调整[A].欧晓红.预售商品房按揭若干法律问题[A].马原.房地产案件新问题与判例研究[C].北京：人民法院出版社.*,8.34.36.

[7]王泽鉴.民法学说与判例研究(第一册)[M].北京：中国政法大学出版社.*,142-145.

[8]龙卫球.民法总论[M].北京：中国法制出版社.*,132.

[9]张俊浩.民法原理(上册)[M].北京：中国政法大学出版社.*，78.

法律实务范文第2篇

各位领导、各位同仁，大家好：

下面我就谈一谈对合同实务的一点认识。

我来自**，是**律师事务所的律师。在这次论谈中自已学到了很多东西，看到了差距，同时也明确了以后努力的方向。

接受当事人委托，帮助当事人起草或审查当事人拟与其他单位或个人签署的合同，这是律师的一项常规业务。合同审查主要是从法律方面对合同进行的法律把关，是签订合同之前的必经程序。通过对合同进行法律审查，可以发现合同中的某些问题，减少和避免在履行合同的过程中产生不必要的分歧和争议，提高合同履约率，即使因为某些特殊原因发生了违约或者争议的情况，也可以比较顺利地解决问题，得到必要的补偿，避免或减少损失的发生。

律师在起草、审查合同时，通常要进行三个方面的准备，一是要审阅当事人提供的背景材料；二是查阅合同所涉事项全部相关法律法规、司法解释、部门规章、国际惯例；三是研阅有关合同范本并决定是否参照。

起草合同是律师从事非诉讼业务的基础，也是律师的基本技能之一。律师起草合同是一个经验性的历程，这个历程也是自己专业素质逐步提高的过程，其大致分三个阶段：

第一个阶段是一个自然的、按客户要求进行记录的过程，这种起草过程，律师起到的是一个秘书作用。这种律师作为秘书的合同起草方式显然不应提倡。

第二个阶段是利用合同文本的方式，也是目前律师们最常用的方式。但从起草的角度来讲，客户签订合同的目的是多样的，因此在理论上，没有一份格式化或标准化的合同是符合客户要求的。因此，利用格式化合同文本是律师的应有技能，但需要通过自己的实践经验认真加以总结，以求进一步的提高。

第三个阶段是一个理性化的合同起草方式，这种合同起草方式已由吴江水律师通过他的专著《完美的合同》提出。吴律师的观点注重合同的起草本身，操作性较强，对律师们的帮助很大。由此，律师起草合同的思路可以充分利用吴律师在《完美的合同》一书中所提倡的思路或者在此基础上进行更深一步的探讨，从而实现律师起草合同水平的提高。在具体起草过程中，我个人认为下列问题是应该值得我们认真思索的。

一、为什么要签订合同，签订合同的目的是什么

（一）明确双方的权利义务；

（二）减少纠纷；

（三）达到签订各方交易的目的。

二、如何减少合同纠纷

（一）签订合同时注意的几个要点

1、认真审核对方主体资格及资信能力，防止合同诈骗。合同的主体是依据合同享有权利承担义务的合同当事人。审查合同主体是否合法就是审查合同当事人的主体资格是否合法，也就是审查当事人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力。合同主体性质不同，审查的内容和方法也不同。

（1）对法人的资格审查。

对法人资格审查主要从以下几方面进行：审查①是否依法成立；②有没有必要的财产或经费；③是否有自己的名称、组织结构和场所；④是否能独立承担民事责任。判断一个经济组织是否具有法人资格，主要是看其是否有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照。

（2）对非法人单位的资格审查。非法人单位是指未取得法人资格，但依法定程序和条件取得营业执照，法律允许其从事生产经营活动的组织。对这类组织，应审查其是否按规定登记并取得营业执照。有些法人单位设立的分支机构或经营单位，可以在授权范围内，以其所从属的法人单位的名义签订合同，产生的权利义务由该法人单位承受，对这类组织，主要审查其所从属的法人单位的资格及其授权。

（3）对外方当事人的资格审查。对方当事人如果是外国的企业、组织的，对其主体资格的审查更应该慎重，应搞清其法律地位和性质。审查的内容主要有三项：①该企业或组织是否合法存在，②法定名称、地址、法定代表人姓名、国籍以及企业或组织注册地；③企业是有限公司还是无限公司，是否具备法人条件。

（4）对自然人个人的资格审查。对自然人的资格审查主要是对自然人的自然状况的了解，确定其是否具有相应的民事行为能力。如果该自然人所签合同是依法不能独立订立的合同，应及时取得该自然人的法定人的追认。

（5）对保证人的资格审查。合同的签订要求有保证人担保时，还应审查保证人的主体资格的合法性。首先作为保证人必须具有民事行为能力，其次，保证人必须具有代为清偿主债务的能力，最后，保证人还必须符合以下规定：①国家机关不得作为保证人，但是经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外；②学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人；③企业法人的分支机构（除有书面授权）、职能部门不得作为保证人。

（6）对代订立合同的人的资格审查。所谓代订立合同是指人在授权范围内以被人的名义与第三人签订合同，所签订合同的法律后果由被人承担

。因此，在审查合同时一定要审查人的身份和资格即是否有被人签发的授权委托书，其行为是否超越了授权范围，最后审查其权。

（7）对于特殊行业的当事人，从事一些重要的生产资料或特殊商品的生产和经营，法律或行政法规要求取得生产许可证、经营许可证或相应的资质。在这种情况下，律师在审查合同主体资格合法性的时候，还应要求对方出示相应的证明。

2、注意把握要约、要约邀请与承诺的界限，防止草率成立合同。

合同的本质是合同当事人之间的合意。合同订立最常见的形式是双方签订合同书，合同自签字或盖章时成立。但很多情况下，当事人并没有订立正式的合同书。没有合同书不等于不存在合同关系，要认定合同是否成立，还可根据要约、承诺的规则进行判别。

要约和承诺是当事人就合同内容进行协商的两个阶段，一方发出要约，另一方承诺合同即生效。

3、根据合同性质合理设置合同条款，条款尽量详细，表述要准确、清楚，避免使用容易产生歧义的语句，尤其注意义务履行条款。

合同条款是经合同当事人协商一致、规定合同当事人权利义务的具体条文，是合同的内容。合同的权利义务，除法律规定的以外，主要由合同条款确定。合同条款是否齐备、准确，决定了合同是否成立、生效以及能否得到履行。

《合同法》第十二条规定了一般情况下合同应具备的条款。但要指出的是，合同法的这一规定，只是起提示、示范性的作用，是倡导性规定，不是强制性规定。也就是说，合同的主要条款或合同内容，是由当事人自由约定的，一般应包括这些条款，但不必然包括这些条款，更不限于这些条款。在订立合同过程中，如一方坚持合同的订立以对确立某条款为前提，则就算该条款不属于合同法规定的主要条款，也要就该条款达成一致，否则合同不成立；相反，有时候双方就某条款争议较大，双方同意就该条款另行协商，尽管该条款属于合同法规定的条款，也不应未对其进行约定，而妨碍合同的成立。

（二）如何避免合同缺陷

1、注意审查合同主体是否合法。

2、注意审查合同形式是否合法

合同的形式应当符合要求。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

如果法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如《合同法》、《担保法》规定：融资租赁合同、建设工程合同、技术开发合同和技术转让合同及借款合同（自然人借款另有约定的除外）保证合同、抵押合同、质押合同等，定金应以书面形式约定。如果当事人约定采用书面形式订立合同，也应当采用书面形式。

但如果法律、法规规定或当事人约定采用书面形式的，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。同样，采用书面形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

有些情况，同一个合同采用不同的形式，其法律后果是不一样的。如对于一般的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是对于经过公证的赠与合同，赠与人不得随意撤销赠与。

对于企业来说，合同一般都是比较重大、复杂的，所以应该尽量采用书面形式。

3、注意审查合同内容是否合法。

企业签订合同，总是为了达到一定的经济目的。但是，只有合法的合同才能受到法律的保护，才能依法实现自己的目的。如果合同违法，就可能被认定为无效，不但不能达到签订合同的预期目的，还可能受到法律的制裁。因此，合同内容是否合法，是企业合同审查中最重要的内容。

进行合同内容合法性审查应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益；是否有以合法形式掩盖非法目的的情况；是否损害社会公共利益。是否违反法律法规的规定。这几种情况是《合同法》明确规定合同无效的情况，也是企业签订合同中经常会发生的情况。

4、注意审查合同订立程序是否合法。

审查合同订立程序是否合法，应从以下几个方面进行：

（1）审查合同是否需要经过有关机关批准或登记或备案，如果有关法律、法规规定需要履行上述手续的，应审查是否履行了上述手续；

（2）如合同中约定经公证合同方能生效，应审查合同是否经公证机关公证；

（3）如果合同附有生效期限，应审查期限是否届至；

（4）如果合同约定第三人为保证人的，应审查是否有保证人的签字或盖章，采取抵押方式担保的，如法律规定或合同要求必须办理抵押物登记的，应审查是否办理了登记手续；采取质押方式担保的，应按合同中约定的质物交付时间，审查当事人是否履行了质物交付的约定。

（5）审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章；签名或印章上的企业名称是否和当事人姓名或者名称一致；签字人是否是企业法定代表人或其授权代表；签字盖章的方式是否符合法律规定或合同的约定等等。

（三）签订一份完美的合同

一份完美的合同，其内容及形式、法律问题及业务问题均应考虑得滴水不漏。

内容要求（1）既符合合同法的要求，也符合合同所涉事务的相关法律要求；（2）法律规定当事人可以约定的内容已有明确约定；（3）在主体资格、交易内容、权益保护方面均合法、严谨、明确、周全；（4）当事人的合法要求已全部在合同中体现；（5）条款能够满足当事人的真正需求；（6）条款中设计了当事人没有想到的一些细节；（7）对于可能发生的争议有前瞻性的预见并设置防止或补救措施。

形式要求整个合同体系清晰、功能模块完整、思路清晰、条款配合严谨，文字上要语体标准、语法严谨、用词精确，无任何语言歧义现象存在。

由上可知，一份好的合同应该是：目的正当，内容、形式和程序有效，各方权利与义务关系均衡，具有可操作性，并且结构合理，体例适用，此乃律师追求的目标。

《法律对合同实务的一点认识》来源于，欢迎阅读法律对合同实务的一点认识。

。因此，在审查合同时一定要审查人的身份和资格即是否有被人签发的授权委托书，其行为是否超越了授权范围，最后审查其权。

2、注意把握要约、要约邀请与承诺的界限，防止草率成立合同。

要约和承诺是当事人就合同内容进行协商的两个阶段，一方发出要约，另一方承诺合同即生效。

3、根据合同性质合理设置合同条款，条款尽量详细，表述要准确、清楚，避免使用容易产生歧义的语句，尤其注意义务履行条款。

（二）如何避免合同缺陷

1、注意审查合同主体是否合法。

2、注意审查合同形式是否合法

合同的形式应当符合要求。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

对于企业来说，合同一般都是比较重大、复杂的，所以应该尽量采用书面形式。

3、注意审查合同内容是否合法。

4、注意审查合同订立程序是否合法。

审查合同订立程序是否合法，应从以下几个方面进行：

（1）审查合同是否需要经过有关机关批准或登记或备案，如果有关法律、法规规定需要履行上述手续的，应审查是否履行了上述手续；

（2）如合同中约定经公证合同方能生效，应审查合同是否经公证机关公证；

（3）如果合同附有生效期限，应审查期限是否届至；

（三）签订一份完美的合同

一份完美的合同，其内容及形式、法律问题及业务问题均应考虑得滴水不漏。

形式要求整个合同体系清晰、功能模块完整、思路清晰、条款配合严谨，文字上要语体标准、语法严谨、用词精确，无任何语言歧义现象存在。

法律实务范文第3篇

[关键词]资产管理公司银行汽车贷款不良贷款

随着现代社会人们生活水平的提高，贷款买车已经比较多见，在贷款买车所涉及的一系列过程中可能会产生一些比较复杂的法律问题。本律师事务所曾受某资产管理公司委托，对一批汽车贷款债权项目作法律风险分析。本文从资产管理公司的角度对汽车贷款中的一些法律实务问题加以讨论。案情的基本情况如下：

购车人与汽车经销商签定了购车合同，然后凭购车合同到银行申请贷款，同时银行要求借款人（即购车人）提供一定担保，并向保险公司投保汽车消费贷款保证保险。此外，银行与经销商、银行与保险公司之间又签定了名称不同、内容大同小异的汽车消费贷款业务合作协议。本案中，借款人后来没有按期还款，于是，银行把相关债权转让给资产管理公司，约定与债权有关的担保权利一并发生转让。

焦点一：资产管理公司通过债权转让协议从原借款合同中获得了哪些权利？

1．债权转让是否等于原来借款合同中全部权利的转让

实践中，有些法院可能对此持否定态度。他们认为：资产管理公司所取得的权利仅限于债权，而包括合同解除权在内的其他合同权利并不能因为债权转让而发生转让，除非有其他合同当事人的认可。也就是说，只有在合同权利义务转让的情况下，资产管理公司才可以依据借款合同的规定对借款人提出解除合同和提前还贷的诉讼请求，否则资产管理公司仅可对已届履行期的债权提讼。

但是本所认为，资产管理公司是依据国家政策和法律成立的，针对国有商业银行的不良资产进行经营和处置专门的金融机构。其与银行之间的债权转让协议应当被合理地解释为合同权利转让协议，这样更符合合同以及双方的本意。在借款合同中，银行的义务在于按时足额发放贷款，只有在银行未履行或者未完全履行上述义务时，借款人才享有抗辩权。银行已经完全履行了合同义务，因此，银行对合同权利的转让无须征得借款人的同意。通说认为，原债权人将其债权全部转移给第三人时，该第三人即取代原债权人而成为债的关系中新的债权人，原债权人脱离债的关系。1所以，资产管理公司也有权依据债权转让协议行使借款合同中的其他权利。

2．资产管理公司取得的原借款合同中的担保权利是否有瑕疵

按照目前的法律规定，对房地产、车辆等物的抵押必须进行抵押登记才发生效力2，而本案中资产管理公司并未对取得的抵押权办理变更登记。按照有关行政法规和规章的规定，办理抵押权变更登记需要抵押人的协助，而资产管理公司取得抵押人同意和协助的可能性极小。因此，从严格的法律意义上分析，资产管理公司所取得的抵押权是存在瑕疵的。

根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，与此有关的担保权利的转让无须取得担保人的同意，不需要办理变更登记。但最高人民法院对此的司法解释与法律的规定相违背，具有严重的行政干预色彩，很难预测其有效期的存续时间。1

此外，根据最高法院的相关规定，担保期限应当是被保证人承担责任的期限，如果没有证据表明银行曾向保证人主张过权利，那么就应该免除保证人的保证责任。这样，资产管理公司也将无法向保证人追究责任。2

即使银行主张过权利，但应注意两年诉讼时效的问题。在诉讼时效期满之后，保证人在银行货款到期通知单上的签章行为并不是保证人放弃时效期间届满抗辩权或愿意重新提供担保的明确意思表示。3

焦点二：原借款合同中的瑕疵可能对资产管理公司带来的影响

资产管理公司基本取得了原来借款合同中债权人的地位，但原来借款合同中可能存在的某些瑕疵可能对借款合同的效力产生影响，进而影响到资产管理公司的债权。

可能遇到的一些特殊问题有：

1．借款人的身份虚假，系冒用他人名义或使用伪造的身份证明、购车证明与银行签订《借款合同》，该借款合同一般认定为无效合同。该类案件因有贷款诈骗犯罪嫌疑，应当根据有关司法解释的规定，裁定驳回或者中止审理，将有关材料移送公安机关处理。驳回的裁定对于债权人而言，其实体权利并未丧失，权利人可以待刑事侦查工作结束后，对构成犯罪的通过附带民事诉讼主张权利，未构成犯罪的通过一般的民事诉讼、仲裁的程序主张权利。在这个意义上，驳回的裁定对债权没有根本性影响。

2．债务人出具虚假资信证明，骗取银行与其签订《借款合同》或一车多贷、套贷，用已经购买的车辆，作为新购车辆进行贷款。对于这种情况，有的法院认为根据《合同法》第54条第二款的规定：“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院变更或者撤销”，只要债权人——银行没有提出变更或撤销合同的诉讼请求，应当认定合同有效。但是，也有的法院认为此种情形也属于无效合同，涉嫌诈骗，裁定驳回或者中止审理，将有关材料移送公安机关处理。

法律实务范文第4篇

根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十四条的规定，合同解除通知送达对方后，经人民法院审查后，确认对方超过三个月除斥期间后才到法院申请确认合同效力的，人民法院不予支持。应该说“司法解释二”第二十四条的规定很明确，也有很好的立法初衷。这一条款的确立就是出于从速确定解除合同的效力，尽早稳定合同关系的目的。可是，法律实务中对第二十四条的合理应用却产生了一个重要问题，即人民法院对合同解除除斥期间的审查是应该进行实质审查还是形式审查？如果是实质审查，则意味着法院需要对合同解除是否符合法律规定及合同约定等一系列法律问题均进行审查后，才可以确认合同解除的效力；而如果超出除斥期间的合同解除效力确认之诉仅需要进行形式审查，则意味着法院仅就合同解除程序是否合法进行审查，即可就合同解除效力做出裁判。目前，全国各地法院在审理这一争议时，标准掌握确实不一，选择实质审查还是形式审查是见仁见智。从笔者角度而言，更倾向于后者，主要基于：一方面，合同法及相关司法解释规定，当事人一方依照合同法解除合同，主张解除的一方应当通知对方。对方有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提讼的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院的，人民法院不予支持。根据这一规定，合同解除的异议权应当受除斥期间的限制，超过约定或法定的除斥期间的，应该认定为丧失异议权，合同理应无争议的解除。因此，司法实践中，超过除斥期间向人民法院要求确认合同解除效力的，法院不应该再在诉讼活动中确认解除方是否具有解除权。另一方面，假若一旦异议期间人民法院仍然对合同解除是否成就进行实质审查，那么非提出解约的一方就可享有即使逾期异议也不会额外承受任何不利的后果，违法成本会更低。也可以说，非提出解约一方有权解约的，即使逾期异议还是有权解约，那么合同法关于异议、异议期限的规定都将沦为一纸空文。在异议期间届满后依然可以对合同解除是否成就进行实质审查，那么合同法司法解释中设立的解除异议权制度也将形同虚设，有违该项法律规定设立的目的，不能实现“避免解除合同的效力长期处于不确定或不稳定状态”的立法目的。

总之，笔者认为，对于合同解除除斥期间的运用，不能机械的做“一刀切”处理，应当坚持以形式审查为主，实质审查为辅，以形式审查为原则，实质审查为例外。即，如果解约方没有依照合同法相关规定解约，没有任何理由即提出解除合同效力的主张，可视为没有依约或没有依法解除合同，在此情况下作为守约一方可能完全不了解自身的权益已被侵害，则此种情形不应使用约定或法定除斥期间的闲置，及时履约方在超过了约定或者法定的除斥期间后向法院提讼请求确认合同解除的效力，人民法院应当对合同解除是否符合约定或法定情况进行实质审查。除此情形外，法律实务中均应严格按照合同解除除斥期间的法律规定仅进行形式审查。

法律实务中有很多案例均支持了笔者的观点。以一例租赁合同纠纷解除为例，原、被告签订了一份《租赁合同》，实际履行过程中，原告方以被告方在履约过程中收取不合理费用，给原告方的正常转租活动及商户的正常经营造成了极大影响为主要事实和理由，向法院提讼，要求被告方继续履行合同，并赔偿原告方的各项损失；诉讼期间被告方依法提起了反诉，请求解除租赁合同，并要求原告方支付管理费及解除后占用费。实际上，本案涉及的最主要争议就是租赁合同是否应当继续履行，被告方要求解除合同是否具有法律效力。由于本案中双方当事人并没有对合同解除异议约定期限，被告方在合同解除通知到达对方时，就合同解除通知通过采取公证的方式进行了非常完善的证据保全；原告在法定的三个月除斥期间内也从未对合同解除提出任何异议。人民法院在受理此案后，经审理后认定被告方向原告方送达了解除租赁合同通知书后，原告方在法定期限内未提出异议，该合同已经解除，原告方应当将租赁房屋返还给被告方；同时，原告方应向被告方支付租金损失，并向被告方支付当年的管理费。原告不服一审判决提起上诉，二审法院依然维持了原审判决。也就是说，一审、二审法院对合同解除除斥期间的把握均坚持了形式审查的方式。

当然，对于笔者所持观点，法律实务中也有不同意见。有的观点认为当合同解除超过约定或法定的除斥期间提出异议的，还是应当审理查明约定的解除条件是否成就或是法定的解除情形是否符合法律规定。对此，司法实践中也有相关的判例出现。客观而言，支持这一观点的最主要理由就是假如解除方恶意利用除斥期间而侵犯履约方的合法权益，单纯进行解除形式是否完备的形式审查无法对善意履约方进行救济。但是，笔者坚持认为这一观点有待商榷。因为有一点是我们必须要承认的，那就是当前在法律实务中对于善意的履约方救济存在多种途径，不一定非要通过对超过除斥期间的合同解除效力进行实质审查来实现。假设履约方认为解除方存在利用除斥期间来达到恶意解除合同目的的主张，人民法院可以向履约方释明变更诉讼请求，主张追究解除方的违约责任，进而要求解除方赔偿因恶意解除合同给履约方造成的损失。根据履约方的违约之诉，人民法院才应当实质审查解除方是否具有解除权，进而据此判定违约责任。通过上述救济途径，既可以体现法律制度关于除斥期间的设计意义，又有助于维护法律的稳定，也使履约方的合法权益得到有效保障。

法律实务范文第5篇

【关键词】证券公司房屋租赁法律实务

房屋租赁合同是最常见的合同之一，但房屋租赁合同稍有不慎，极易引发纠纷。笔者从证券公司营业部（以下简称“营业部”）作为承租人的角色出发，从房屋租赁合同中的每一个条款中来分析可能遇到的法律障碍和实务中的解决方案，以达到尽最大可能排除其中存在的法律障碍，具体分析如下：

一、出租人的主体资格

在营业部签署房屋租赁合同前，应当首先重点审查房屋出租人的主体资格。出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的法律效力问题，所以必需予以高度重视。同时，出租人主体资格，主要从以下三方面来审查：

（一）出租人的主体身份

1.出租人为自然人的，营业部应当审查其是否具备完全民事行为能力，可查看其居民身份证或户口簿；

2.出租人系法人或其他组织的，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询，营业部所审查的原件应当复印留存。

（二）出租人是否享有出租房屋的实体权利

1.出租人为房屋的所有权人：营业部应查看出租人是否与承租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋登记机关查询。

2.房屋产权证有两人以上的，营业部应确认房屋产权证上的其他人是否同意出租房屋，并应当在签署合同前取得其他房屋产权人同意出租的书面材料。

3.委托第三方出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面材料。

4.房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明等材料。

（三）出租人的主体名称

出租人系法人或其他组织的，合同中出租人的主体的名称必须完整，并且和营业执照上的名称完全一致，否则很有可能因为主体的不合格而在发生纠纷时遇到不能的尴尬局面。

二、房屋状况

（一）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

这点主要是看房屋的产权证，营业部看其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。特别注意如果房屋用途在房产证上标注是住宅用房时，对于此类住宅用途的房屋建议营业部尽可能不要租赁，原因在于：其一，将住宅用房转为经营用房的审批程序相当麻烦。其二，一旦没有将住宅用途转为经营用房而使用的，公司将会面临法律风险，情节严重的会被相关行政部门处以整改、罚款等行政处罚。根据《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该法律条款中虽然没有明确违法该条的后果，但是实务中法院在审理承租住宅用途的房屋作为商用的通常被法院认定为违法，并判令解除房屋租赁合同。

如果由于特殊原因营业部确实需要租赁住宅用房用作经营用房的，根据国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所（经营场所）登记表》；二是住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”

此外，对于承租境外机构、个人购买的房屋作为经营用地的，根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该境外机构、个人应当按照外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业，通过外商投资企业开展出租等相关业务。因此营业部在租赁境外机构和个人购买的房屋时要特别审核对方是否具备相应的资质。

（二）房屋的基本情况

营业部在承租房屋时不仅仅是形式上对房产证进行审核，而且尽可能的要实地去考察租赁房屋的情况，核对房屋地址、面积、房屋内的装饰和配套的设施。时间中，由于历史原因等情况会出现有房产证但没有实际的房屋地址、或者有实际地址，但与房产证上的内容有出入、或者房屋结构与房产证有差别等情况，因此有必要在租赁前实地考察房屋的基本情况，避免合同签约后的纠纷。

（三）房屋是否存在禁止出租的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

为了避免上述情形的发生，营业部应当在租赁合同中约定，出租人应当保证租赁的房屋不存在法律禁止出租的情形，否则因为以上条款而产生的一切责任由出租人承担。

（四）营业部承租的房屋存在抵押

租赁的房屋存在抵押要分两种情况进行法律分析，营业部房屋租赁期间房屋出现抵押的情况或者租赁合同签订前租赁的房屋已经存在抵押情况。

1.营业部承租期间出租人抵押房屋的情况。根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第65条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，营业部在租赁房屋期间即使出租人将房屋抵押给债权人且房屋被法院强制拍卖，也不影响营业部继续在合同租赁期间的租赁使用权。

2.营业部在合同签订前出租人已经设定抵押权的情况。根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可知，营业部要承租已经抵押的房屋时，若出租人的房屋被法院拍卖则营业部将面临无法继续承租的尴尬局面，因此，建议营业部慎重考虑承租已经设定抵押的房屋。同时，在房屋租赁合同签署前营业部也应当做尽职调查，如通过去当地的房产交易中心查询房屋的抵押情况。

三、租赁期限条款

（一）最长期限

根据《合同法》第21条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

（二）转租

如果出租人为转租人（俗称二房东）且有权利转租房屋，则租赁期限不得超过房屋产权人与转租人之间剩余的合同租赁期限，超过部分的租赁期限无效。

（三）免租期

营业部应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定以及是否有表明装修期内免租的约定。特别是很多营业部由于新设原因，在租赁房屋后必然会有一段时间的装修，可以主动与出租人协商装修期间的免租期，如果没有协商的话默认没有免租期，建议对于租赁期限较长的营业部可以考虑与出租人协商一定的装修免租期，争取营业部的最大利益。

（四）签订书面合同

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。由于营业部签署的房屋租赁合同都大于1年以上，因此应当采取书面形式签订租赁合同。

四、租金与支付方式条款

租金与支付方式条款是房屋租赁合同的重点中的重点，直接影响合同双方的经济利益，因此需要在合同中尽可能的明确。应当关注以下内容：

一是租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等。

二是租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理（合同中没有专门约定则营业部不需要支付保证金）。

三是支付方式通常为转账支付，因为根据《现金管理暂行条例实施细则》（银发[1988]288号）第6条的规定：“开户单位之间的经济往来，必须通过银行进行转账结算。”

四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。

五是如果租赁期限比较长，一定要在租赁合同的支付价款中约定租金的总额，或者约定每年固定涨幅，切不可有租金开口现象的出现，防止出租人肆意增加租金导致租赁合同无法履行下去，对营业部的日常经营带来极大的困扰。

五、交付条款

出租人应当按照租赁合同约定的条件向营业部交付租赁房屋，否则将影响营业部对租赁房屋的合理利用，严重的有可能导致营业部无法对租赁房屋进行利用。因此如有条件，证券公司可以成立专门的交房小组，由工程、采购、法务、财务等专业人员组成。

特别提示一点，在营业部新租房屋时，应当查看承租的房屋是通过消防验收。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同，则违反《消防法》的强制性规定，导致租赁合同无效。

因此建议营业部在租赁合同中可明确约定：出租人办理消防报批的义务。如果由营业部办理，应当明确手续流程。由于过程比较繁琐，审报难度大，所需要资料多，最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下：

（一）消防办理一般流程

有资质的设计单位出图——报消防部门审批（3～15天）——出审核意见——按审核意见修改图纸——重新报审——出同意施工意见——把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档——施工——调试——专业单位检测——出检测报告（2～7天）——报原审核单位验收——现场验收——出合格意见——开业前消防检查——出同意开业意见——开业。

（二）消防报审时应提供的资料

装修平面图及施工图；照明、用电平面图及施工图；装修材料清单，防火材料合格证；装修单位资质证明书等。

六、权利与义务条款

营业部重点关注房屋租赁合同条款的权利、义务是否对等。通常，营业部的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，营业部优先继租。营业部的义务按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人等。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。

七、保险条款

有些强势的出租人如城市中心的高端商务办公大厦，会要求营业部购买保险，在合同中应当明确具体的险种。通常会要求承保盗抢、火灾等，影响到第三方财产和人身安全的险种。如果出租人在合同中未要求增加保险条款，营业部也不必主动提出。

八、修缮条款

在房屋租赁合同中，出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修，在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租人提供租赁物的使用、收益权，承租方提供租金，一旦租赁物出现故障必将使得营业部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能实现。《合同法》第220条明确了将租赁物的维修责任交由出租人承担，同时赋予合同当事人另行协商的权利。

实务中，营业部与出租人协商维修责任时，通常无特殊情况不需要约定由谁来承担维修，法定维修责任由出租人承担。但要约定维修的具体时间，即房屋出现问题后，出租人必须在规定的日期内予以修复，如果不在规定时间内修复的，营业部有权利自行维修且费用由出租人承担。实践中，不少营业部对外签订的租赁合同都缺少维修条款，建议营业部应当在房屋租赁合同中体现出房屋修缮的责任，最大程度减少因房屋维修问题而给经营造成影响的可能。

九、解除条款

房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租人在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。实务中作为营业部，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定支付租金外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租人设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。

同时，解除租赁合同后，装修损失的认定也是合同解除当中的难点。营业部在合同中可以约定合同到期装修的残值如何处理，比如可以约定能拆卸部分归营业部所有，不能拆卸的部分协商一致折价给出租人（实践中也有合同到期不能拆除部分约定归出租人的情况）；遇到对方违约导致合同解除的情形时，可以约定出租人赔偿剩余租赁期限装修残值损失，至于装修残值损失的计算方法也可进一步约定。例如：可以约定营业部将装修合同及发票、收据等证明装修价值的文件复印件提供给出租人备份，作为确定装修残值的依据（在实践中双方也可要求请第三方进行评估确定），在合同提前终止的情况下，除本合同其他条款另有约定外，本合同项下装修损失的计算标准为，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租赁期限（按月计，不足一个月按一个月计）。

十、通知与送达条款

该条款常见于租赁、购销等常用的合同。通知的具体送达方式以合同中约定的为准。通知包括口头通知和书面通知，如果约定的是口头通知，那么在合同中就需要约定联系人、联系方式等。如果是书面通知，则需要约定联系人、地址、电邮等。故建议营业部在合同中明确相关信息，包括但不限于联系人、联系地址、邮编、电话、传真、电子邮件。一旦合同中存在“通知”义务，则有利于义务方举证是否履行了合同项下通知义务，以一个书面通知为例，通知义务人只要举证其曾经通过某邮递公司向约定的地址寄送过此文件（无论对方是否实际查收），那么其就已经尽到了通知的义务；反之，如果其不能进行相应的举证，则将承担一定的违约风险。所以，应该在合同中约定相对方的相关信息，加强合同的风险防范，保证营业部的合法权益。

十一、违约条款

房屋租赁违约责任，重点审核营业部的违约事项以及具体的违约责任包括缴纳滞纳金，没收定金等，双方的违约责任是否对等。违约责任通常包括：（1）提前解除房屋租赁合同；（2）不按时交纳房租；（3）未经过出租人允许而转租的。

十二、免责条款

免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。

营业部应关注出租人的免责条款是否合理，如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，根据《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：

一是合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；

二是不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；

三是不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

十三、争议解决方式条款

房屋租赁合同纠纷可以约定选择向有管辖权的人民法院或选择仲裁机构进行仲裁。需要注意的是，在约定以上两种争议解决方式时只能两者选其一，不能既约定仲裁又约定诉讼的方式，或者约定仲裁或诉讼方式。

选择诉讼的方式解决纠纷，对管辖法院可以进行约定。根据《民事诉讼法》第34条的规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以上是关于协议管辖的规定，在实践中，各地情况也有所差异，有些地方实行的是房屋所在地法院专属管辖，在此种情况下合同双方的约定的管辖法院就会被排除适用。

选择仲裁的方式解决纠纷，应当双方自愿，在合同中明确发生纠纷时采取仲裁的方式解决，并且要选定具体的仲裁机构。根据《仲裁法》第4条规定：“没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”以及第16条规定：“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。”也就说，在约定仲裁条款时，必须选定一个仲裁机构，不能同时选定两个仲裁机构，而且要将仲裁机构的名称约定准确，否则有可能因为不能确定具体的仲裁机构导致仲裁协议无效。

十四、租赁合同备案条款

根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，房屋租赁合同需要到房地产主管部门办理登记备案手续。在租赁合同中，备案的手续由谁办理以及税费由谁承担可以事先进行约定。

然而，未办理备案登记并不影响合同的效力，租赁合同仍然有效。房屋租赁行为是诺成，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。对房屋租赁合同进行备案，主要是便于行政机关的管理，不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，但出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。

此外，对营业部来说房屋租赁合同的备案登记可以防止“一房数租”。

根据最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

房屋备案登记的手续：

第一，出租人与营业部签订书面租赁合同。

第二，双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件。

第三，市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

十五、合同签署部分

合同签署部分一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。审查合同签署部分，营业部应重点关注签名是否是签名人所签；签名人不是法定代表人或负责人的，其授权书是否真实有效；盖章是否完整清晰，印章与合同当事人名称是否一致；分页合同各页是否都有盖章签名，在整个合同的结尾处是否签名盖章，附件是否签名盖章；签约时间、签约地点是否填写完整。

十六、其他条款

如果合同使用不同语言文本拟定，应确保每个当事人都能够取得不同语言文本的合同各一份，同时应以中文文本为准。签约份数主要根据当事人的数量和报备需要决定，至少能够保证每个当事人一份。

另外，公司一些营业部的房屋租赁合同的内容可能不完备或者可能租赁的房屋有新情况、新变化。因此有必要增加一个补充条款，当发生新情况、新变化时可以双方进行补充协商。笔者在此提供一个示范条款：其他约定事项可订立补充协议或在附件栏内填写，补充协议、附件与本合同具有同等的法律效力。但当补充协议的内容与主合同的内容不一致的，以补充协议为准。本合同生效后，双方经协商一致，可以对合同内容作书面变更。

十七、营业部的特殊条款

营业部租赁的房屋不同于普通企业的要求，对卫星设备、广告牌的安装都有特别的要求，因此建议营业部在合同中约定出租人同意营业部安装卫星设备、广告牌，并协助营业部安装上述设备供使用。特别营业部在承租商住两用的房屋时必须要有出租人出具业主委员会同意安装卫星设备的书面证明，否则容易引发法律风险。实践中曾发生过某营业部承租商住两用的房屋，因卫星设备安装导致相邻权纠纷的诉讼案件。

若营业部因业务发展确需租赁商住两用的大楼作为办公用地，而一时又不能取得业主委员会的许可，则应当与出租人签订的房屋租赁协议里约定由出租人同意并负责营业部的卫星安装事宜，这样即便发生纠纷，营业部可以向出租人追责，尽最大可能维护公司的合法权益。而营业部若租赁的是商业用途大厦，顶楼的使用权通常归产权人所有，只要物业公司或者大厦的所有权人同意营业部安装卫星设备即可规避法律风险。

参考文献

[1]向少山，王兴兴.《论房屋承租人优先购买权的保护》[J].法制与社会，2011（22）.

法律实务范文第6篇

关键词：基于工作过程；经济法律实务；教学改革；反思

【中图分类号】G420

一、基于工作过程的概念

课程建设与改革是提高教学质量的核心，也是教学改革的重点和难点。基于工作过程的课程是以典型工作任务为载体，其教学内容指向职业的工作任务、工作的内在联系和工作过程知识。基于工作过程的教学改革，将学习与工作整合起来，为有效的职业学习提供了一个科学的过程。

高职教育的课程应使学生能够获得结构完整的工作过程中所涉及到的程序性知识、职业技能和相关的职业体验，以促进职业能力的形成为目的。教学中应以过程性知识为主、陈述性知识为辅，即以实际应用的经验和策略的掌握为主、以适度够用的概念和原理的理解为辅。按照工作过程来序化知识，即以工作过程为参照系，将陈述性知识与过程性知识整合、理论知识与实践知识整合。为学生创建一个真实互动的情境性学习环境。

二、高职学院目前《经济法律实务》课程教学现状

市场经济是法治经济，每个公民都应具有较强的法制观念和一定的法律基础知识。目前我国高等职业院校经济管理类专业普遍开设了《经济法律实务》课程。《经济法律实务》课程的教学探索随着高职院校的蓬勃发展也在不断推进。各高职院校的《经济法律实务》课程的教学改革已经取得了相当的成果。教学内容上摈弃了法学意义上关于经济法、商法、民法调整范围及内容的争论，突破了传统的理论体系，在教学体系上涵盖了经济法、民法、商法、行政法等多个法律部门以及商事仲裁、民事诉讼等纠纷解决程序法的内容，并结合高职高专教育特点，教学内容以“必要、够用”为度，力图避免枯燥繁琐的理论演绎，并通过加入相应的个案分析使内容更通俗易懂。

但是，在实际教学中，大部分教师仍以理论知识传授为主线，根据课本的章节决定教学内容，以教师的“教”为中心，教师按部就班地一部分、一部分地讲授课本知识，即使是引入了案例教学，但案例的作用仅是辅的为了加深对概念和理论的理解。课程教学中即便引入工作任务，但工作任务与课程内容的相关性低，工作任务分析笼统、粗糙。更重要的是，《经济法律实务》课程教学过程中，缺乏专门的实践课程，实践课程是经济法的薄弱环节。受思路限制，大部分教师仅以案例分析作为实践课，学生的动手能力受到限制，而且会有纸上谈兵的倾向。

三、基于工作过程的《经济法律实务》课程教学改革

基于工作过程的《经济法律实务》课程教学改革分三个步骤：第一步，是按专业面对的实际工作的岗位群或工作领域来确定专业的典型工作任务；第二步，按确定的典型工作任务来设定学习情境，明确教学项目。第三步，项目教学法的实施。下文将针对授课实际，围绕上述三个方面进行简单探讨。

（一）确定典型工作任务

一个职业的典型工作任务是这一职业的具体工作领域，也叫职业行动领域。它的特点是，描述一项完整的工作行动，包括计划，实施和评估整个行动过程。它反映了该职业典型的工作内容和工作方式。本文所分析的开设《经济法律实务》课程的经济管理类专业主要包括市场营销专业、国际商务专业、连锁经营管理专业、经济信息管理专业等，该专业学生将来的就业岗位主要面向商事企业特别是中小企业，基于这种岗位需求，兼顾个别学生创业及个人发展的需要，瞄准专业所面向的职业岗位（群），基于职业岗位（群）在工作过程中的工作需要整合典型的工作任务。如进行商务谈判，签订买卖合同等合同是上述专业学生就职企业岗位后会经常要做的工作。在教授《合同法》时，我们首先调研分析学生就职的中小企业经营管理岗位的相关工作任务，围绕从合同谈判到合同履行整个工作过程设计相关工作任务：如签订经济合同，为企业制定合同风险防范方案，企业发生履行合同纠纷后，如何高效解决合同纠纷。然后根据完成这些工作任务的实际需要进行相应法律知识的组织。

（二）设定学习情境

学习情境指的是与学生所学习的内容相适应的、包含任务的工作活动事件。它是在工作过程的基础上，将学习领域中的能力目标和学习内容进行整合序化后，在学习领域框架内构成的“小型”的主题学习单元，紧密围绕项目、任务、案例、产品等为载体进行学习情境设计。学习情境设计是工作过程系统化学习领域课程开发的重要环节，创设学习情境的目的是为了帮助学生更有效地学习知识和技能，实现专业能力、方法能力和社会能力，即职业能力的培养。学习情景设计是“搬”企业到学校，模仿企业的实际生产操作情境，按照真实性、综合性、实用性、可操作性和创新性原则进行。

如在《合同法》讲授时，根据合同事务处理特点进行学习情境设计。教师有目的的以案例为载体创设与学生息息相关的一些学习情境，不仅可以使学生更容易掌握知识和技能，而且可以使学生更好地将理论学习与生产实践相结合，使原来枯燥、抽象的知识变得生动形象，饶有兴趣。如基于上文提到的签订经济合同，围绕为企业制定合同风险防范方案，企业发生履行合同纠纷后，如何高效解决合同纠纷的工作任务，设定学习情境：如分小组模拟怎样订立合同；创设案例分析合同是否有效；合同如何履行以及如何终止；合同责任追究和损失救济几个学习情境。在这个设计的基础上，针对每个学习情境再具体分成若干个小情景，每个情境之间是递增的关系，符合学生的认知规律，从而实现了“合而为整，分别进行”的工作过程设计。以上学习情境的设计基本涵盖了一般合同实务处理通用的学习内容，根据创设的学习情境，一一对应《合同法》总则的相关内容。

（三）变革教学模式

在上述明确典型工作任务，创设学习情境之后，我们必须改变以往教师讲、学生听的被动模式，创造学生主动参与、自助协助探索创新的新型教学模式。教学过程以小组工作为单位，如讲授《公司法》时，学生为完成模拟申请设立公司，以小组为单位，主动进行市场调查，选择确定公司的类型，讨论确定公司的名称，了解公司设立需要具备的条件，需要准备的申请文书，查阅资料，明确需要经过的程序等等。教师对各小组的整个工作过程进行引导辅导，在整个项目完成过程中学生全身心地投入到完成项目任务的活动中。各小组进行任务分工，伙伴交流、资料查阅、教师咨询、文件制作、作品展示和小组讨论等，每个学生亲力亲为，对工作印象极为深刻。大大调动了学生学习的积极性。通过对四川城市职业学院2012级连锁经营管理1班近40名学生进行访问，实施基于工作过程的教学改革以后，学生们普遍认为在实施基于工作过程的课程改革后，课堂注意力时间变长，大大促进自己对知识的理解和掌握，学习知识的主动性增强。

四、课程教学改革的反思

（一）对教师提出了更高要求

学校一切教学活动的开展和教学手段的实施，都要通过教师来完成，这就对教师的工作提出了新的要求。教师除了要具有较高水平的专业理论知识外，还必须具备较强的实践能力和丰富的生产实践知识及精湛的职业技能。教师必须了解企业背景，熟悉工作过程，能将典型工作任务转化为适合于教学、具有教育价值的学习内容，并通过整体教学设计将理论知识和实践知识有机地结合到工作过程中去。目前高职院校的法律教师，大多数是经过普通高等教育的学科体系培养出来的，长期接受的是传统的学科体系教育，所以，提高教师自身的职业技术水平是课程改革的关键。

（二）及时完善相关的配套措施

课程改革是一个系统工程，需要各种措施、资源的保障。如教师在创设《经济法律实务》课程的学习情境过程中，案例是较为常用的载体，学习情境设计的成功与否与其载体选择有密切的关系。教师应该要通过科学的载体选择，使工作过程与理论知识进行有机的结合。如何科学的选择载体，科学的选择案例也是一个值得探索的问题。于此同时，应该建立与基于工作过程的课程体系相对应的教材体系。为了更好地体现高职课程教育的职业性、实践性和开放性，培养学生的专业岗位技能，教师应与企业合作开发，共同编写教材和综合实训指南，引进企业项目资源，利用企业真实项目，以项目为主线与企业技术专家合作编写特色校本教材。

结语：

基于工作过程的课程特点就是能够体现工作过程的各项要素，并反映这些要素之间的相互联系。通过对基于工作过程的《经济法律事务》课程的教学改革所作出的探索，让学生亲自经历结构完整的工作过程，学生能够借此获得“工作过程知识”。更有利于对学生综合职业能力的培养。

参考文献：

1、赵志群：《职业教育学习领域的课程及课程开发》，《徐州建筑职业技术学院学报》，2010年6月；

2、桂步祥：《基于工作过程的经济法课程教学设计》，《沙洋师范高等专科学校学报》，2010年4月；

法律实务范文第7篇

关键词：燃气特许经营权；实务问题；立法完善

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2016.31.070

1 燃气特许经营权的定义与特征解读

1.1 燃气特许经营权的定义解读

燃气，是指作为燃料使用并符合一定要求的气体燃料，包括天然气（含煤层气）、液化石油气和人工煤气。实际生活中，燃气利用主要形态包括管道天然气、CNG（压缩天然气）、LNG（液化天然气）、LGP（液化石油气），本文论述范围不包括LGP。燃气经营，指燃气经营企业投资建设运营燃气基础设施，提供燃气公共产品或者燃气公共服务。燃气特许经营，是指政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织，通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营燃气基础设施和燃气公用事业，提供燃气公共产品或者燃气公共服务并获得收益。燃气特许经营权，指燃气经营企业经过竞争方式从政府取得并通过协议约定明确权利义务，在一定期限和范围内投资建设运营燃气基础设施和燃气公用事业并获得收益，提供燃气公共产品或者燃气公共服务的排他性权利。

1.2 燃气特许经营权的特征分析

1.2.1 特S经营权的竞争性与独占性、排他性的辩证统一

燃气特许经营权的竞争性来源于燃气经营的公用事业特征以及燃气产业本身的市场竞争性，燃气经营的公用事业特征决定了较高的准入门槛、较强的投资实力与较高的监管要求；燃气产业本身的区域垄断、收入稳定等特征导致其目前深受投资者追捧。鉴于此，燃气特许经营权的授予与取得按照规定应当采取竞争性谈判、招标、拍卖等方式。

另一方面，燃气投资属于长周期行业，投资大、回收周期较长，同时涉及民生保障，需保障经营行为的持续性与稳定性；同时，为避免重复建设、浪费投资以及管网交叉导致安全隐患，在已经授予燃气特许经营权的区域在有效期内，不宜再引入市场竞争机制。燃气经营者取得的燃气特许经营权，在对应的区域与期限内，具有独占性与排他性，不仅约束授予一方的政府，还能够对抗第三方的侵权行为，具有对世权的特征。

1.2.2 服务性

燃气经营企业作为商事主体，获得投资收益是应有之义。但因为燃气经营项目属于公用事业，燃气经营者应当承担更多的服务职能与社会责任。

1.2.3 管控性

燃气特许经营权涉及到国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、能源规划、民生保障等事项，因此，地方政府在授予燃气特许经营权时，同时对燃气气源、燃气种类、燃气供应方式和规模、燃气设施布局和建设时序、燃气设施建设用地、燃气设施保护范围、燃气供应保障措施和安全保障措施等内容，通过燃气特许经营权协议对经营者予以约束，并对其经营行为持续进行监管。

1.2.4 行政授权与民事权利的双重属性

燃气特许经营权的授予方是国家一级政府，其与燃气经营主体的地位并不完全对等，鉴于燃气经营的公用事业特征，地方政府与燃气经营者之间具有管理与被管理的关系。具体而言，包括在燃气规划、燃气利用、保障供气、用气安全、经营收费等方面的监督、指导与服务，如燃气经营者违背协议或有其他违法违规事项发生，地方政府有权暂停、取消或收回燃气特许经营权。因此，燃气特许经营权带有行政授权的属性，同时又体现了市场经济形势下打破公权力与私权利界限、实现公权力为私权利服务、公私权利融合的趋势。另一方面，燃气特许经营权又兼具民事权利属性，燃气特许经营权的具体内容以及双方的权利义务，通过燃气特许经营权协议予以约定，双方作为合同主体，在权利义务的分配以及合同履行中，带有平等性与对等性。

1.2.5 燃气特许经营权的内容主要包括建设权与经营权、收益权

建设权包括投资新建燃气管网与储配气设施；经营权包括签订燃气供应协议，向用户供应燃气或提供燃气器具或维修服务；收益权指向用户或其他服务对象收取费用，取得投资收益。

2 燃气特许经营权法律规范解读

规制燃气特许经营权的主要法律规范包括：《城镇燃气管理条例》（2016年2月6日国务院最新修订实施）；《市政公用事业特许经营管理办法》（2015年5月4日住建部最新修订实施）；《基础设施和公用事业特许经营管理办法》由中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国交通运输部、中华人民共和国水利部、中国人民银行六部委于2015年6月1日颁布实施；其他规定见省市地方性规范。

现有主要法律制度与原则包括：

（1）坚持公开、公平、公正，保护各方信赖利益原则，发挥社会资本融资、专业、技术和管理优势，提高公共服务质量效率；转变政府职能，强化政府与社会资本协商合作；保护社会资本合法权益，保证特许经营持续性和稳定性；兼顾经营性和公益性平衡，维护公共利益。

（2）燃气特许经营权的竞争方式取得原则。

《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第十五条规定：实施机构根据经审定的特许经营项目实施方案，应当通过招标、竞争性谈判等竞争方式选择特许经营者。特许经营项目建设运营标准和监管要求明确、有关领域市场竞争比较充分的，应当通过招标方式选择特许经营者。

（3）燃气特许经营权内容、区域、期限制度。

燃气特许权包括建设权、经营权、收益权。燃气特许经营区域应当在协议中予以明确；燃气特许经营期限以不超过30年为一般原则。对于投资规模大、回报周期长的燃气特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。

（4）燃气特许经营权许可证制度。

国家对燃气经营实行许可证制度。从事燃气经营活动的企业，应当具备下列条件：①符合燃气发展规划要求；②有符合国家标准的燃气气源和燃气设施；③有固定的经营场所、完善的安全管理制度和健全的经营方案；④企业的主要负责人、安全生产管理人员以及运行、维护和抢修人员经专业培训并考核合格；⑤法律、法规规定的其他条件。

符合前款规定条件的，由县级以上地方人民政府燃气管理部门核发燃气经营许可证。

燃气经营许可证是对经营者经营主体资格与行为能力以及特许经营权享有的记载与确认，主要登记内容包括经营者名称、住所，经营燃气的区域与业务范围。根据规定，严禁倒卖、抵押、出租、出借、转让、涂改燃气经营许可证，对于未取得燃气经营许可证而从事燃气业务的，将被处以责令停止违法行为、罚款、没收违法所得直至追究刑事责任。

（5）燃气特许经营权协议制度。

地方政府或政府主管部门与燃气经营者签署《燃气特许经营协议》，是燃气特许经营权授予与取得的必经程序。《燃气特许经营协议》应当主要包括以下内容：①项目名称、内容；②特许经营方式、区域、范围和期限；③项目公司的经营范围、注册资本、股东出资方式、出资比例、股权转让等；④所提品或者服务的数量、质量和标准；⑤设施权属，以及相应的维护和更新改造；⑥投融资期限和方式；⑦收益取得方式，价格和收费标准的确定方法以及调整程序；⑧特许经营期内的风险分担；⑨政府承诺和保障；⑩应急预案和临时接管预案；B11特许经营期限届满后，项目及资产移交方式、程序和要求等。

3 燃气特许经营权的授予与取得

3.1 历史发展的三个阶段

3.1.1 主要通过协议方式取得燃气特许经营权阶段

2004年2月《市政公用事业特许经营管理办法》施行之前，立法对燃气特许经营尚未规制。燃气市场尚处于初步发展阶段，竞争尚不充分，很多区域特别是经济发展较为落后的边远区域及县级区域，燃气经营多以政府招商引资引入投资企业，主要通过签订投资协议约定，较少订燃气特许经营权协议，基本上未采用竞争方式，燃气特许经营权无偿取得，并且一般未约定期限。

3.1.2 招标方式与协议方式并存取得燃气特许经营权阶段

2004年2月《市政公用事业特许经营管理办法》施行至2015年6月1日《基础设施和公用事业特许经营管理办法》颁发期间，一方面因燃气供应能力增强、燃气利用率提高，燃气市场竞争日趋充分；另一方面因鼓励社会资本进入公用事业，民间资本的强势进入与原燃气经营巨头维护市场垄断地位之间的竞争日趋激烈；再者以《市政公用事业特许经营管理办法》、《燃气管理条例》为代表的立法逐步规范，以招标方式授予燃气特许经营权的方式占有比例越来越高，但协议方式仍占有更大比重。

3.1.3 逐渐过渡到竞争性方式取得燃气特许经营权的阶段

2015年6月1日，以《基础设施和公用事业特许经营管理办法》实施为标志，辅之以《城镇燃气管理条例》以及《市政公用事业特许经营管理办法》的修订完善，燃气特许经营权在内容、区域、期限，授予方式、程序等方面，逐渐达到了规范完善，以竞争性方式取得燃气特许经营权逐渐成为市场主流，但仍存在部分以投资协议或燃气特许经营权协议方式授予燃气特许经营权的个案，期间，地方政府对燃气特许经营权的有偿拍卖属于新的方式。另一方面，处于宏观经济下行期，燃气产业以其稳定回报、稳定现金流等优胜特征，受到了投资者包括上市公司在内的市场热捧，市场掀起了一轮并购燃气产业的热潮。在原有区域，因时日较久，行政区域更迭，或者因为经济开发区的设立、大型生产企业的上马导致燃气利用空间更大，原有区域的争夺也日趋激烈。其中既有合乎公共利益与法律规定的区域整合与调整，也有新势力寻机进入以分得一杯羹，甚至不乏地方政府出于自利动因的“一女二嫁”，将已经授予的燃气特许经营权区域再次授予给第三方，导致市场争议频发。

3.2 燃气特许经营权的授予主体

根据现有法律规定，燃气经营管理行政权划分包括三个层面：

各级人民政府应当加强对燃气工作的领导，并将燃气工作纳入国民经济和社会发展规划，应属于宏观领导。县级以上地方人民政府燃气管理部门负责本行政区域内的燃气管理工作，承担具体管理工作。县级以上人民政府其他有关部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定，在各自职责范围内负责有关燃气管理工作，承担配合管理工作。

具体到燃气特许经营权的授予主体，为县级以上地方人民政府燃气管理部门，即住建部门。

3.3 燃气特许经营权的授予程序

（1）编制燃气特许经营项目实施方案，进行特许经营可行性评估，审定特许经营项目实施方案。

燃气特许经营项目应当与国民经济和社会发展总体规划、主体功能区规划、区域规划、环境保护规划和安全生产规划等专项规划、土地利用规划、城乡规划、中期财政规划等相符合，并且具有明确的建设运营标准和监管要求。项目方案编制完成后，项目提出部门可以委托第三方机构进行特许经营可行性评估，可行性评估主要包括工程建设技术方案、项目资金投入、市场发育程度、公众付费能力与意愿等方面。经过可行性评估并对方案进行完善后，住建部门会同发改、财政、规划、国土、环保等部门对方案进行审查，然后报本级人民政府审定实施方案。

（2）以竞争性方式选择特许经营者。

竞争性方式主要包括竞争性谈判与招标、拍卖方式。竞争性谈判指地方政府主管部门主持与多家意向投资者就燃气特许经营进行项目实施谈判，根据综合评价结果，条件最优者获得燃气特许经营权。招标与拍卖方式指地方政府主管部门就特定区域燃气特许经营权的授予，明确投资条件与实施方案，公开招标文件或拍卖文件，符合条件的投资者都可以参加投标或竞买，经过公开程序确定燃气特许经营权的取得者。目前，鉴于招标与拍卖方式的公开、透明，以及便于更多投资者参与竞争利于政府选择更为优秀的经营者，故招标与拍卖方式运用较为普遍。

（3）签订特许经营权协议，授予特许经营权。

4 燃气特许经营权立法与实务问题汇总分析

燃气特许经营权法律规范体系已经逐渐形成，但除《城镇燃气管理条例》之外，其他皆为部门规章及地方性法规，效力层级较低，各地规定内容也较为多样化。现有规范中，对燃气特许经营权的权利性质、内容界定不够清晰，对燃气特许经营协议的性质界定也不清晰，未能确定燃气特许经营权的独占性、排他性权利属性。不仅导致理论上的纷争，也导致实务中争议频发。

在规范内容上，主要从操作层面考虑。对于燃气特许经营权纵向发展的历史遗留问题与前瞻性问题缺乏考量。比如：对特许经营权延期及协议终止后的处理规定缺乏可操作性，如重新授予特许经营权，原经营者有无优先权，期限届满后，已经形成的燃气资产如何进行公平、有效的处理，如直接移交政府有无法理或法律依据，是否有损投资者利益；规定对颁布之前的事实经营行为有无溯及力，对遗留问题的处理未作规定；对特许经营权授予的有偿、无偿性未作规定；燃气特许经营权授予主体的管辖权未作明确规定，实务中已经发生不同层级政府主管部门将相同区域燃气特许区域权授予给不同经营者并酿成纠纷的案例。

法律实务范文第8篇

关键词:法律专业;学生职业能力;实践能力

中图分类号:G710文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)20-0270-02

实务界普遍反映法律专业的毕业生大多缺乏实际运用能力,不能很快地适应法律工作。法律教育的基本目标就是培养具有法律实践操作能力的应用型法律人才,作为培养以应用型法律人才为目标的学校,如何在可能的范围内,既要让学生掌握必要的基础理论知识,又要让学生具备对理论知识的实际运用能力,即具备与培养目标相适应的法律职业能力。为此,本文从理论知识的学习和实践操作能力培养方面进行探讨。

一、法律职业能力

所谓法律职业能力,一般是指从事法律职业的人运用所掌握必要的法律专业理论和专业知识进行法律实践操作的能力。法律职业能力的培养,其内容既涉及两个方面,一是法律理论和专业知识的学习,二是法律实践能力训练,即如何运用所学的法律理论与知识解决具体的问题。法律专业理论和专业知识是法律实践操作能力的前提和基础,法律实践操作能力的获得源自于对法律概念、原理的深厚把握。

1.以体系化的讲授奠定法律理论和知识基础

法律教学方式以讲解法律理论和注释法律条文为主,这就决定了以知识传授为主的教学是沿着立法的抽象思维的模式进行的,教育内容注重对较抽象的概念和原理加以阐释和分类。与大多数大陆法国家一样,传统上我国的法学教学方法也以讲授方法为基本形式。体系化的讲授是以教师在课堂上讲授书本知识,直接向学生传授某法律领域的原理、原则、概念、特征、性质和具体规则等,有助于培养学生清晰的洞察力,扎实的理论功底,全面的基础知识,较强的研究能力,对于掌握某一课程的知识体系而言,这种教学方式的优点不能抹杀。所以,讲授方法对于现代法学教育有着不可替代的作用。

2.以实务为目标进行法律实践能力培养

法律实践教学的目的是以实务为目标,使学生通过角色模拟了解和掌握与法律实务有关的实体知识和程序规程,培养学生法律应用能力。从实务的角度观察,无论办理什么法律业务,都需要综合运用法律、法规、司法解释、地方性法规、甚至地方及部委规章,需要对每一类业务划分出不同的阶段,每个阶段可以划分不同的步骤,每个步骤里又有许多的事项需要审查和办理。想做好一项业务,这项业务需要几个阶段,每个阶段有几个步骤,每个步骤里有多少个注意事项,作为法律工作者都需要清楚。

比较法律理论教学和法律实务操作能力培养可以看出,体系化的讲授是以课程为单位帮助学生掌握法律知识,但体系化的讲授无法胜任对学生实务操作能力的培养,实务操作需要的知识不是以课程为单位的,实务操作需要综合运用体系化的讲授积累的知识和法律工作者的经验。在体系化的学习之后,还需要进行实务操作能力的培养。由于我国法律人才培养过程中,忽视对学生从事法律职业必需的实践技能的培养,导致学生在实践操作能力上的缺陷,无法迅速适应法律实际工作的需要。

需要通过综合的实践训练,加深对法律基本知识的理解,掌握实践中所需基本的技能,培养学生分析问题和解决问题的能力,培养学生的职业意识和习惯,使学生既要具备较高理论素养和丰富法律知识,又要具备较强操作技能,使其在走入社会以后能够尽快适应实际工作。

二、法律职业能力培养中遇到的困难

对于缺少抽象思维能力和社会经验的学生来说,案例教学的方式对理解和掌握体系化学习中的具体制度是有很大帮助的。这种教学方式有助于改变单纯的课堂理论知识讲授的单调枯燥,但其只能是法学教学中的一种补充的模式。案例教学法,用一个案例来说明一个法律规范的运用,因此,案例被设置的很简洁,对理解体系化讲授中的法学理论有帮助,对增加学生的实践能力而言作用有限。

实践操作,是现在的法律教学中明显不足的环节,学生毕业后在这一环节遇到的困难是比较大的。学生在完成体系化的学习后,去观摩与实习,或者进行法庭模拟,其收效不是很理想。首先,法庭审理只是法律实践操作的一个部分,大量的准备工作是在庭审之外;而模拟法庭也仅模拟法律实务操作的一部分,还有很多需要学生学习与演练。其次,法律专业学生在毕业前的实习,基本上是旁观方式的见习,是在对操作步骤和注意事项无知的情况下,以徒弟跟在师傅的后面观看并独自总结积累的原始方式进行学习,对学生的实践操作能力的提高帮助不是很大。这样的实践导致法律院系毕业的学生分析问题、解决问题的实践操作能力严重不足。

三、法律专业学生职业定位

法律教育的基本目标就是培养具有法律实践操作能力的应用型法律人才。应用类法律人才又可分为司法类法律人才和非司法类法律人才。司法类法律人才,主要指律师、法官和检察官等需要法律职业资格的人员,这类人员对资历、资格要求较严。非司法类法律人才是指进入行政执法机关、企事业单位和社会的各个领域,从事不需要法律职业资格的法律事务工作的人员,例如,工商、税务、城管、土地管理、公安、司法等行政机关和部门;企业的法务人员、董事会秘书、人力资源管理、营销人员及中介、等。

因司法考试难度大,通过率低,公务员考试竞争激烈,能够成为法官、检察官或者进入行政机关的法律专业毕业生比例不高,尚有大量的法律毕业生进入公司、律师事务所等单位从事法律事务工作。针对这种就业现实,就法律实务教学而言,应当以律师实务和公司、企业的法务人员的法律职业能力为主要方向,兼顾法官、检察官、公务员的法律职业能力。

四、法律实践能力的培养

就法律职业能力而言,律师的职业能力较具代表性,法律职业技能的培养应当借重于对律师培养方式,倡导“像律师那样思考”。

1.应用法律实务部门的操作指引

全国律协、地方高级法院出台操作指引是近几年的事情,教师应当挑选经常应用的操作指引提供给学生,并指导学生如何应用操作指引。中华全国律师协会通过的《律师办理民事诉讼案件规范》等业务操作指引,都是各个专业法律机构的研究成果,是许多资深法律人多年实务经验的总结和不懈探索的结晶,凝聚着众多法律工作者的心血和智慧,对广大学生从事法律实务训练必然具有积极的指导作用。同时,由于和法律实务部门使用共同的操作指引,培养了学生贴近实务的操作能力,迅速缩短了学习的理论与实践操作的距离,避免了以往毕业生进入实务部门后需要一点一滴积累的种种弊端。

我们认为,操作指引的作用在于提示完成某一具体的法律业务的具体步骤,指明每一个步骤的要点。在体系化的理论教学中,学生应当已经掌握了大部分的知识要点,但对于完成某一具体的案件而言,可能有的知识要点还没有学过,或者学过了但不够全面和细致,这些都是正常的,因为任何的学校和老师不可能把学生生存于社会上所需的全部知识都教给学生。关键是在实践教学中,提示给学生完成某一法律业务需要哪些步骤,这才是解决实践教学的核心所在。在教学中引入实务部门的操作指引,可以有效避免实践教学脱离实际,培养学生贴近实务的操作能力。

在有了操作指引后,案件来源成为一个重要问题,体系化教学中用做分析的案例,只是为了让学生掌握具体制度下的为数较少的知识点,因而可以截取案件的一个片段,甚至可以由教师编制,但在实践操作中需要演练的是实务操作的全程,因而需要精心选择。最好是与实务部门联系,获取实际发生的案例的案卷复印件,并去掉案例中不宜公开的内容。

2.建立法律实务部门的模拟机构

法律实践模拟教学应当全面模拟法律实务的各个环节,以掌握实务操作的步骤和知识,全方位地提高学生的法律应用能力为目标。根据需要在学生中设置律师事务所、法院、公安局、检察院、行政机关等模拟机构。对于诉讼类的案件,由于受出庭的人或辩护人人数的限制,不可能整个律师事务所的律师都出庭,应要求学生集体讨论,然后自己选派人员出庭。

在实践教学模拟中,可设置专人负责对时间进行模拟,例如,可以假定两个小时为一天等灵活的方式,以保证举证期限、审理期限、文书送达期限、执行期限、诉讼时效等与时间有关的制度的正常运用,其目的就是在于让学生在实务操作中不能忘记相关制度的存在。

3.建立能起示范作用、反映操作流程操作的范本

以实践教学为目标,先由教师选择实务部门的典型案件,并提供相应的诉讼业务或非诉讼业务的办案指引,依据办案指引准备好案件办理全过程的一系列法律文件范本,作为实践教学的规范化档案。由教师讲解或学生自主学习,然后由教师提供相应材料,学生依据业务指引和参照建立的档案材料,进行实践训练。

实践操作教学中,由于不可能训练所有的法律实务类型,要进一步培养学生解决未知问题的探索能力,面对未训练的案件类型,让学生自己去寻找操作指引,根据已有的实践训练积累的经验,独立完成相应的步骤。

参考文献:

[1]邵俊武.法学教学方法论要[J].法学评论,2000,(6).

[2]尹田.民法典总则与民法典立法体系模式[J].法学研究,2006,(6).

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