保障性住房
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保障性住房范文第1篇
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)16-0122-02
0 引言
20世纪90年代住房市场化改革以来,住房私有化率大幅提升,人们对住房的需求越来越大。2003年北京居民房屋产权情况调查显示,商品房的比重只有0.65%,统计到2008年,商品房的比重已经达到28.6%,涨幅达到4400%,说明居民对住宅的刚性需求越来越大,商品房价出现了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地区四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米,人们的住房压力也是越来越大。过高的房价如果严重背离了广大市民的实际支付能力和全社会的承受能力,将会影响健康社会心理的形成和保护。因此,自从取消福利分房以来,北京就积极地进行经济适用房、限价房等各种保障房政策,统称四级住房保障管理体系。
保障性住房是针对目前上市的商品房而言的,包括有政策性租赁房,廉租房,经济适用房,限价房。保障性住房是政府在考虑本地中低收入家庭购房困难,针对目前市场过高的房价,实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。经过十几年来商品房市场的自由发展实践证明,随着市场的进一步深化改革,逐渐显现出其中能够由人所控制的因素,这些不利因素有使市场脱轨运行的危险。
1 提出问题
当前房价的居高不下使部分人的住房需求得不到满足,特别是像北京这种面向国际化的城市,住房问题必然要成为发展过程中的重大矛盾。不论是常住人口还是外来人口,首次购房或者二套房,又或是拆迁家庭以及想改善住房的人群都对当前的房地产市场存在巨大的要求。这些都是社会和谐健康发展需要考虑的问题。北京房价十倍的增长所带来的后果更需要关注。
今年两会期间,北京市国土局局长魏成林表示,2010年,新建小区中保障性住房的配套比例将实现翻倍,由过去的15%提高至30%。 在《2010房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中也肯定了为了抑制房价上涨过快,达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的,将加大保障性住房的供应,可见,目前保障性住房任务已经提上日程,落实保障性住房的建设的作用将不仅仅局限于区域性地完善房屋保障体系,而将日益对稳定房地产市场发挥重大的作用。
2010年住宅用地总供应面积达到2500公顷,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是实施三年规划的年份,将进一步增加投资,扩大建设规模,保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。
综上所述,保障性住房的供应情况将影响北京房地产市场,一般而言保障性住房的供应量越多,就越能有效解决社会对住房的刚性需求,潜在购买者范围缩小以后,可以适当清除房地产市场的泡沫,体现政府对房地产市场的调控作用,房价就越稳定。相比较而言,目前经济适用房在整个住房保障体系中所占的比例最大,经济适用房的数据也较为齐全,保障性住房对房地产市场的影响更大程度上体现为经济适用房对于房地产市场的影响。因此笔者以经济适用房为例,总结了近年来北京市房地产市场面临的问题。
2 研究问题
从图1和图2可以看出,从2003年以后经济适用房的竣工面积连年下降,降幅接近200%,在商品房的连年竣工面积也同时下降的情况下,放大了市场需求,这是与北京的城市化进程相悖的。根据市场一般规律来判断,供不应求,房价也将脱离控制。反而,如果加大经济适用房的年竣工面积,就可以平抑一部分的市场需求。笔者通过EXCEL的CORREL函数发现,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间的相关系数约为0.91,那么它们两者之间的变化就存在一个同趋势性。即当年竣工面积为一个较大值时,年销售面积也对应一个较大值;或者年销售面积为一个较大值时,年竣工面积也对应一个较大值。
据此,再对表1进行线性回归分析。
计算过程如下:其中,x为经济适用住宅的年竣工面积,y为经济适用住宅的销售面积,n为年份,ε为各类参数之和,并假设y=bx+a。
=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89
假设:
Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71
Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31
Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06
那么:
b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)
所以,所求的回归方程为y=0.97x-18.29
检验回归方程的有效性:
R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8
查相关系数临界值表得:R0.01=0.7646
因为|R|>R0.01,所以回归方程在α=0.01的检验水平下有统计意义。
3 小结
回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法,运用十分广泛。笔者从2000年-2009年间的经济适用房的竣工面积数据出发确定经济适用房竣工面积和销售面积之间的定量关系式,并采用最小二乘法估计参数,最后对这些关系式的可信程度进行相关系数检验。结果证明,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系。
4 结果分析
(1)通过以上实证分析,我们对2000年到2009年的北京市经济适用房的历史与现状有了进一步了解。经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系,也就是说,年竣工面积增加时,年销售面积也会上升,因此,政府在决策时,可以更多在关注经济适用房的年竣工面积因素,以竣工面积来保障土地的供应
量,增加年竣工面积要求迫切,才能解决更多城镇居民家庭的住房需求。
(2)从数据中可以看出,虽然年土地总供应量不断上升,但是自从2003年以后住宅竣工面积却在减少,房价也是从那年开始形成分水岭。总的原因在于住宅销售面积不足,如果再考虑住房空置率或者是炒房这样的人为因素,当前的北京市房地产市场存在一定的畸形因素。
(3)从经济适用房的情况就可以看出,目前整个房地产市场都存在相同的情况。政策的研究和执行已经到了立刻提上记事议程的时刻。人们只能感觉到在不停地拆迁、盖房子和房价飞涨,但是由于统计数据没有及时面向广大群众,使得土地供应量实际在减少的事实受到了掩盖。为了使房地产市场健康稳定发展,信息的统计与披露需要进一步完善,以消除由于信息不对称带来的恐慌因素。
(4)目前对于保障性住房群众仍存在巨大的需求。北京市四级住房保障管理体系是完善房地产市场的必要补充,但任何事物的发展都有其自身的规律,今后仍需要不断进行探索,使之更好地解决群众的客观需要。
5 论文总结与展望
本文通过找出经济适用房年销售面积和年竣工面积这两个指标之间的线性关系,明确两者之间具有正相关的影响,从近十年的数据来看,保障经济适用房的年竣工面积是一个很重要的因素。但是经济适用房的市场状况还受其它指标的影响。同时,虽然经济适用房是北京市四级住房保障体系的一个重要方面,但是完善这个体系需要四种住房同时协调,本文只是对线性回归分析的一个简单应用,希望在以后的学习研究中不断完善,通过对经济适用房的相关研究,加深对本专业理论知识的掌握和理解,同时也希望能为经适房的相关政策制定提供一些参考。
参考文献
[1]何晓群等.应用回归分析[M].北京:中国人民大学出版社,2001.
保障性住房范文第2篇
【关键词】住房保障；保障房；住房政策
1998年房改以来，我国的住房市场获得了快速的成长，但保障性住房相对发展滞后。随着住房制度改革的深入，现代城市的住房保障观念开始形成并在各地实践。保障房的性质逐渐由单位福利转为公共产品属性，逐渐由保障房演化为公共性住房。当前，我国正处于保障房建设的快速发展阶段，这既是对成熟的商品房市场的有益保障，也是推进社会建设、加速城镇化等国家战略的关键环节。党的十报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”对保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市场配置基础上兴建、分配和管理公共住房，对于政府部门和学术界，都是新生事物，亟需展开相关的研究。
一、杭州市公共住房的发展
上世纪90年代中期，随着社会主义市场经济体制的确立，我国对城镇住房制度进行了根本性改革，取消实物分配，推进住房商品化。多年来，杭州市以“租、售、改”三位一体为方针，逐步构建了廉租住房、经济适用住房、限价商品房（拆迁安置房）、公共租赁住房、危旧房改善和人才专项用房“六房并举”保障性住房体系“杭州模式”。主要经历了以下二个阶段：
第一阶段：以经济适用住房为主要保障形式的阶段（1999年至2007年）
杭州市经济适用住房的前身是安居房。1996年6月，为解决杭州市中低收入家庭的住房问题，杭州市出台《杭州市安居工程住房出售和管理实施意见》，开始安居工程建设。1999年底起，根据国务院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建设向经济适用住房建设并轨，从此开始杭州市经济适用住房的发展。
在此阶段，无论是开工建设量还是保障户数，经济适用住房有占有绝对优势，发挥了主要的保障功能，而廉租住房和公共租赁住房制度虽然相继建立，但是实行效果不尽如人意，建设、分配、管理机制均有待完善。
第二阶段：廉租住房和公共租赁住房快速推进阶段（2008年至今）
2008年杭州市区廉租住房供应对象从低保标准的1.2倍扩大到1.4倍以内；2009年再次扩大到低保标准的2倍以内，并提前一年实现“应保尽保”；2010年又扩大到低保标准的2.5倍（含）以下。货币补贴标准不断提高：2009年杭州市将货币补贴标准从原来的每月每平方米20元提高到30元，成为在全国范围内廉租住房货币补贴标准最高的城市之一。
2009年2月，市政府出台《杭州市区经济租赁住房管理办法（试行）》（杭政办函[2009]66号），明确经济租赁住房主要解决一段时间内无力通过市场解决住房问题的中等偏下收入城镇居民住房困难家庭。2010年，将两项公寓（大学生公寓和外来务工人员公寓）、经济租赁房统一纳入到公共租赁房范畴。2011年3月出台杭州“国八条”细则，规定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租赁住房。2011年7月，出台《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》。
按照2010年浙江省政府1号文件精神，杭州市于 2010年4月率先将主城区经济适用住房的准入标准由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放宽到 80%及以下的中低收入家庭。
杭州的保障性住房体系随着社会经济环境的变化不断地得到完善，保障性住房制度和政策也在不断地成熟。
二、快速城市化对城市保障性住房造成的困境
以杭州为代表的快速发展型城市在保障性住房体系构建的实践中摸索出一套适合自身发展状况的经验。得承认，国内很多城市的保障性住房建设理念不仅与发达国家的城市甚至与上海等国内一线城市相比有着很多亟需改进之处。
1.准入标准的动态调整机制和信息化手段为依托的经济状况核对机制
各地频发的保障房骗购现象，表明当前的准入标准的设置还不够科学，比如杭州市限价商品房主要依据的是家庭上年人均收入低于三万元，家庭住房面积不超过60平方米。这主要是考察一个家庭现金流，并不能科学地反映一个家庭真实的资产状况。现在来看这个准入的标准亟需完善和及时调整。保障性住房准入条件的核查，是实施保障性住房制度的基础。为保证保障性住房资源分配的公平公正，必须坚持住房困难户如实申报、审核机关据实核查、社会公众参与监督相结合的保障性住房申请准入机制，并建立了以现代信息技术为依托的居民住房状况和资产状况核实机制。同时应建立一套动态的准入标准，完善申请家庭的准入审核。
2.保障性住房的融资困境
随着保障性住房的快速发展，建设资金的筹集便成为决定保障性住房发展的决定性制约因素，保障性住房建设资金短缺，可谓是各个城市保障性住房建设的瓶颈。如何找到稳定的资金流投入保障性住房建设，并且使这些资金有所收益，是摆在保障性住房决策者面前的一个难题。保障性住房建设应首先形成一套保护社会资金投入的机制，通过政府给予相应的优惠政策，鼓励社会资金投资保障性住房建设，并且形成一套回报模式，保证社会投资的安全和赢利性。通过市场机制来把社会资金引入保障性住房投资。
3.快速发展型城市保障性住房政策体系构建
针对快速发展型城市的住房保障的现状，结合快速发展的背景我们提出以下的几点建议和意见。
三、探索建立符合快速发展型城市特点的住房保障体系
研究快速发展型城市住房保障，一定要清晰地认识到我国各城市目前所处的快速发展阶段，短期内会有大量的人口源源不断的流入，这就造成了今后很长一段时间内，在快速发展型城市的住房保障的特点就是，外来的受过高等教育的住房困难群体的阶段性居住困难特征明显，而且随着这些受教育程度高的引进人才和外来从业人员的工作和生活，他们的收入也会随之提高，从而有实力购买自己的住房表现出明显的阶段性需求。因而需要建立一个与之相对应的符合快速发展型城市的住房保障体系，才能更有针对性地满足住房困难群体的住房需求。
四、建立保障性住房长效发展的市场机制
当前保障性住房建设中最为关键的一个问题是，如何将住房保障所需的低成本、可负担与投资方所关注的成本回收性、资本回报性有效的结合起来。这就需要开发出可循环利用的保障性住房投资资金流，以支持大规模的公租房的供给和运营，住房供应者应在提供大规模的投资同时也能在一定时期后出售所建住房项目。
总之，可以通过金融创新包括税收减免的市场规则来吸引社会资金进入保障性住房投资建设过程。通过公租房和共有产权房屋相关模式，可以为保障性住房建设提供多渠道融资途径和循环利用的资金的可能，从而更好地促进保障性住房建设。
在快速城市化过程中对于保障性住房的要求越来越高，传统的住房保障理念与城市的快速发展形成矛盾。这就要求改变传统的住房保障观念，树立现代的住房保障观念，把保障性住房与城市的发展结合起来，通过各种保障性住房政策体系的建立，利用市场机制配置保障性住房资源来有效解决当前的住房问题。这样才能在做好保障性住房的基础上，更好地促进城市的发展，最终达到两者的相互促进。
参考文献：
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保障性住房范文第3篇
我国是社会主义国家，解决中低收入者的住房问题是政府的重要职责。同时，党的十报告中指出：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。同时还提出了“住房保障体系基本形成”的新要求，由此可见，研究保障性住房制度具有重大的理论意义和现实意义。
关键词：保障性住房制度；经济适用住房；公共租赁住房
一、保障性住房制度的相关概念
（一）保障性住房
保障性住房指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用住房和公共租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
（二）住房社会保障制度
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中的低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。其要点如下：
1.从住房供应的角度――多层次住房供应体系的组成部分之一；
2.从社会保障的角度看：住房社会保障制度是整个社会保障体系的重要组成部分；
3.责任主体是国家或政府；
4.目标：满足中低收入家庭的基本居需求；
5.保证制度实施的依据是社会立法。
二、 保障性住房制度的主要内容
目前我国的保障性住房制度主要包括：经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房以及住房公积金制度。但2013年，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委于联合印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（以下简称《通知》）提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。同时，住房公积金制度属于相对独立体系，故本文主要对经济适用住房以及公共租赁住房进行介绍。
（一） 经济适用住房
经济适用住房，简称经适房，指由政府出资扶持，具有经济性和适用性两方面优点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场商品房价格而言是适中的，符合中低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准要达到一定的使用效果，不能低于基本标准和要求。经济适用住房是国家为解决低收入人群住房问题做出的政策性安排。
（二） 公共租赁住房
公共租赁住房，简称公租房，是对住房困难人群采取的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人群，提供的住房帮助。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点，但在实际实施过程中也存在户籍、租金等问题。
经济适用住房和公共租赁住房，再加上住房公积金制度，共同构成了保障性住房的制度体系，通过对二者的概念进行分析，我们不难看出，虽然经济适用住房与廉租住房均属于保障性住房，但二者还是有一定的区别，例如，在政策目标，针对的具体人群，房屋的性质等方面均有较大的不同，下表对于二者做出了详细的区分。
三、住房保障制度存在的问题
（一）准入和退出机制存在问题
1.准入机制
目前反映出来的主要问题如下：第一，收入状况确定难度大，容易产生“搭便车”的现象。第二，人均住房面积这一标准设定过于简单。虽然操作简单，但是难以真正体现住房困难程度，第三，审核力度不足，监督机制急待完善。依靠社区审核，可能使得审核往往流于形式；另一方面房管部门对居民相关信息进行复核，工作量繁重，人手缺乏。
2.退出机制
由于保障性住房资源较为缺乏，因此，必须加强保障性住房的循环流动，以确保保障性住房真正的为存在住房困难的家庭居住。然而，在现阶段，我国的保障性住房的退出机制缺乏相关方案。这就使得退出机制难以真正、有效实施。
（二）保障性住房管理制度建设滞后
1.分配管理环节
经济适用房作为一种准公共产品，住房困难群体就是直接受益者。尽管目前为保证制度的公开、透明，设置了事前审查，事中摇号，事后公布等一系列环节，以防止暗箱操作，但是经常能够看到有关保障性住房分配管理的负面消息。
2.住房保障管理机构缺失，法律建设滞后
尽管保障性住房建设推进速度很快，但是，从事该项目的机构和人员均存在数量不足现象。一方面，机构的缺乏使得研究工作进展困难，也影响了政策的推进和实施。另一方面，工作人员不足，又使得管理工作效率低下。同时，相应制度的实施，离不开法律作为基本保障，然而目前国家尚未制定出台相关法律，使得制度推进缺乏相应的依据。
（三）保障性住房财政支持力度不足
保障性住房的建设，离不开财政政策的支持，但在现阶段，也存在一定的问题。
1. 住房保障的投入比例过低
相较于我国房地产投资规模，对保障性住房的投入远远不足，根据相关统计资料显示，2014年实际用于保障性安居工程支出4319.49亿元，2015年，全国财政一般公共预算安排保障性安居工程资金3602.28亿元，比上年增长7%。虽然对于保障性住房的财政支持呈现逐年上升的趋势，但是，仅有部分地区能获得中央财政补贴，而其余地区只能从当地财政预算中提取资金。这就造成困难地区对保障性住房的投入力度不足，制约了保障性住房的发展。
2.税收优惠政策缺失
以发达国家为例，美国、德国等发达国家都对低收入家庭实行税收减免的优惠政策，以提升低收入家庭的购房能力，然而我国却缺乏类似的政策。这些都需要我们进一步的制定和完善。
通过以上的分析不难看出，我国目前保障性住房制度还不够完善，存在着较多的问题，较发达国家而言，还存在着巨大的差距，但是，需要明确的是，我国相较于发达国家，在政治制度、国情、经济发展状况方面均有很大的不同，因此，对于国外的先进制度，不能一味的照搬照抄，而要结合我国实际，针对现阶段存在的主要问题，进行深入分析，以期制定出能解决实际问题的措施，例如：完善准入和退出机制；设置相应管理机构，出台相关法律；进一步加大财政扶持力度，推出税收优惠手段。使得保障性住房制度能够发挥真正的作用，以解决中低收入阶层的住房问题。（作者单位：山西财经大学）
参考文献：
[1] 郭若思 中国保障性住房制度问题研究[D]中央民族大学硕士毕业论文 2012
保障性住房范文第4篇
1、早日实现住有所居
2、保民生 加快推进保障性住房建设
3、完善住房保障体系 促进社会和谐发展
4、注重提升保障房品质
5、既要让人有得住 还要让人住得好
6、让低收入“居者有其屋”
7、提速度 重质量 保公平
8、住房 是一个温暖家庭的重要符号
9、关注民生 构建和谐 利民工程 功在千秋
10、住房困难家庭圆了“安居梦”
11、把保障性住房建成民心工程 放心工程 精品工程 满意工程
12、保障房托起安居梦
13、住有所居 应保尽保
14、让困难群众早日住上保障房
15、构筑多层次住房保障体系
16、构建住房保障体系 改善群众居住条件
17、扎实做好保障性安居工程建设 确保公开公正公平分配
18、为大众建房 为百姓造福
保障性住房范文第5篇
[关键词]保障 住房 转租现象 博弈分析
住房作为人民生活的基本消费资料,是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要条件。在我国城市经济建设发展进程中,建立有中国特色的住房保障制度,是困难群体参与社会再分配,享受经济增长所带来的福利增加的一种手段,对于稳定社会秩序,缩小贫富差距,体现社会公平都有很大的意义。
近年来,中国房价走热,以 2006年第三季度统计分析来看,北京、上海、深圳、广州四个城市的房价收入比分别为13.55、15.55、15.76、12.67,这意味着一个家庭要用十几年的收入才能买得起一套住房。如此高的房价,超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。而06年之后,中国房市开始了一次又一次的飙升2007年的数据是,70个大中城市房屋销售价格较2006年上涨7.6%。2008年的数据是,70个大中城市房屋销售价格较2007年上涨6.5%,而2009年增速更是加快,仅以8月份的数据来说,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%。可见对于中国的工薪阶层来说,买房越来越成为了一件令人头痛的事。以月薪5000元的城市中等偏上阶层来说,买一个适合的住房需要100万元的话,需要埋头工作20年。由此观之,中国城市房价就占城市绝大多数的工薪阶层而言,多少有些偏高。
一、转租行为的形成原因
从理论上来说保障性住房其实是公共资源,当中央政府将其让渡予部分特殊群体时,是以另一部分人权利的牺牲为代价的。这就造成了一种寻租倾向。但是由于中央政府为了维持公平,忽视寻租行为的时候,在市场经济的催动下,寻租便转化为群体内部之间的交易。所以,转租问题实际上是住房的计划与市场并存的必然结果。
再从现实情况来看,保障性住房的转租问题的直接原因来自于商品房与经济适用房、廉租房之间的价格差异。正是由于二者之间价格存在着较大差距,所以转租具有套利的可能。同时我们还观察到,准入线上下人数差距较小也是一个比较重要的原因。对于保障性住房来讲,当中央政府提供的保障性住房数量极少时,由于其特殊性和标签性,转租的需求不容易形成较大规模,同时数量少又造成了供给不足,所以所谓保障性住房的转租市场不容易形成。而当保障性住房提供数量较多时,由于需求的下降,也不容易形成所谓保障性住房的转租市场。只有当中央政府的保障性住房提供达到一定规模但又具有一定稀缺性时,所谓转租行为才会比较多地涌现,并造成一定的危害。
另外,大量低品质的老住宅区的存在,使中低收入人员在放弃保障性住房后,重新取得住房提供了可能性。还有大量存在的非正规、地下的中介机构,这些都给保障性住房的转租行为的产生提供了可能性。
二、博弈的形成
但单纯的转租行为并不能形成博弈,博弈的形成关键在于中央政府在发现转租行为时要付出较大的成本。从发现途径来看,转租行为被发现主要有两种途径:一种是通过举报的方式,另一种是通过中央政府组织相关机构的逐户调查的形式。
首先从举报来说,中央政府成本源于举报奖励,但此奖励的有效范围要高于居民举报时所要支付的成本,包括人际关系成本、以及对未来可能损失的预防成本等。从当今中国社会状况来看,这些成本较大。接着来看逐户调查的形式,这种方式首先在开始时,就要求中央政府设置专门机构或者从现有机构开辟新的职能,仅此就需要较大投入,再加上其工作性质的经常性和持续性,其成本也很难被忽视。
正是由于中央政府监管成本的存在,其在提供保障性住房的同时,监管力度却在不监管和充分监管之间徘徊,造成了转租行为的收益和风险并存,从而为个人与政府的博弈提供了可能性。
三、现阶段的政策建议
1.进一步增强中央财政对保障性住房建设扶持力度
中央已确定江西省今年新增廉租房5.9万套,目前每平方米的购建成本在1600元左右,中央财政每平方米补助300元,地方省、市、县的财政压力很大,特别是市、县二级的资金压力更大。由于受世界性金融危机的影响,房地产市场不景气,地方建设资金来源受影响的程度超出他们的预期,工业基础落后的地区受影响尤甚。因此,中央财政应临进性地特别增加廉租房、经济适用房等保障性住房的购建专项补助资金,一是可以帮助地方扭转目前因资金短缺造成的进度较慢的状况,保证各市、县今年新增购建廉租房、经济适用房的计划及时、保质、保量地完成;二是房地产项目对拉动经济增长的传导效果远非一般的建设项目可比,廉租房、经济适用房等项目属具刚性需求的民生工程,中央加大对廉租房、经济适用房的投资,可使之成为拉动经济增长的亮点之一,也将从较根本的方面解决中低阶层住房问题,真正做到保障性住房的理想状态,使转租现象不再成为隐患。
2.财政应在工作经费方面进行配套
房管局属自收自支的事业单位,财政没有给工作经费,由于大量的基础数据都得要依靠各基层的街道居委会进行调查统计,只能从自己的经费中调剂给各街道居委会,有的地方按每上报一户合格的廉租户给予10元的工作经费,用于资料的制作、复印、通讯、交通、加班等支出。笔者认为,目前这项工作的事权和财权极不对称,财政应配给相应的工作经费,对街道居委会采用管事不管人的政策,保证其合理的工作需求。整合中央财政补助资源以提高政府行政效率。
目前保障性住房保障方式主要有三种,一是租赁补贴,二是实物配租,三是租金核减。租赁补贴是目前廉租住房保障政策的主要补贴方式,主要对象是城市的低保户和低收人人群,可将中央财政的租赁补贴资金和中央财政对地方财政专项转移支付的城市居民最低生活保障补助资金整合在一起,由一个发放网络渠道来执行,以提高网络渠道的效率,避免几个部门用同一块信息资源做同一类保障性工作,降低中央政府行政成本,减少资金的周转环节,提高中央政府的行政效率,从而减少保障性住房的中央政府总投资,为之后的监管工作节省更多的资金。
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保障性住房范文第6篇
由于预算有限、居住密度大等因素影响，保障性住房居住区景观环境成为居住区的特例。在城市高速发展的推动下,保障性住房内的居民也不单纯满足于建筑本体,开始追求更高品质的室外景观设计。本文针对现存问题，归纳出符合我国保障性住房景观生态设计的经验,构建真正能让人触摸到自然的舒适的人居场所。
关键词
保障性住房;生态景观设计;低成本
一、引言
保障性住房的生态景观设计是一项涉及场地、环境和建筑的综合设计。然而，当前很多保障性住房在实际运作中，为了追求前期投入的低成本和仅仅对视觉效果关注，生态设计沦为博人眼球的幌子，基本上没有实际效果，甚至南辕北辙。在这个背景下，为了达到人与景观的和谐共处，优化人居环境的景观质量，用生态景观的理论指导保障性住房的景观设计势在必行。随着人们对保障性住房社区内景观质量要求的提高，我们开始思考，近些年所积极倡导的“生态景观”一词不应只适用于城市这种大环境，也同样应在居住区这样的小环境里进行推广，特别是在保障性住房——这个在普通居住区中拥有特殊位置的住区设计中，必须给予相应的生态设计考虑。在保障性住房的景观建设中，通过低成本的“低技术”生态手段，不仅可以有效地减少资金投入，还能在节约有限的土地资源的同时，提升户外景观的人口容量。为人们提供一种经济、简约而又符合现代人生活理念的设计模式。
二、保障性住房生态景观设计的问题及难点
随着我国经济迅猛发展，各地城市也在加大建设。各种拆迁改建，都在不断地改变着城市的环境。人们对环境问题的关注度日趋高涨，居住者对小区环境的要求也越来越高。保障性住房虽然是国家提供给城市中低收入人群的优惠政策，但是作为居住者，他们对环境的健康、舒适、环保的要求同样应该得到充分尊重。然而，由于保障性住房的出资者——政府的预算本身就少，且资金多数花费在建筑以及室内环境上，留给户外景观的投资微乎其微：在精力成本上，由于时间紧，设计费用低，前期设计阶段投入时间很少，对场地及使用者的行为往往欠缺考虑与照顾，不符合人们的使用习惯。因此，保障性住房的室外景观存在着一系列行为心理、绿色生态、服务配置等问题。初步总结归纳，有以下几点：一是景观规划不合理；二是硬质铺装失去原有功能；三是绿植搭配不合理；四是景观小品配置不合理；五是配套设施不完善。
三、保障性住房生态景观设计原则
基于保障性住房人均面积小、投入费用有限等特点，运用生态景观设计理论，可以归纳出以下几项设计原则：
(1)低投入的地方性原则
低投入的地方性原则，需要在保障性住房建设过程中对原有基地自然和生态系统进行综合分析和调研，景观设计时优先考虑本土植物和当地材料，在节约资金的前提下，尽可能把对场地的破坏降低，力求达到节约投入费用和维持场地的既有生态系统的双赢。例如，位于澳大利亚阿德雷德市的生态城哈利法克斯（Halifax），从一片污染的“棕地”，华丽蜕变成了如今的郁郁葱葱的生态城。设计者为了改善土壤，经过对当地自然资源的充分调研，在污染的土地上种植特定植物，预求通过长期整治，唤醒退化的土地。然后是种植本土植物，改造海岸线和建立屋顶花园来塑造一条生态走廊。最后通过建筑废弃物再利用，实现价值的重生。总而言之，Halifax生态城的建设最终并没有消耗巨资，由于设计的理念是采用本土植物和原始场地的遗留废弃物进行生态改造，甚至还在投入了最低的成本的情况下，取得了最佳的生态效果。由此看来，此项原则非常适合解决现阶段保障性住房所面临的问题。
(2)低废弃的共享原则
低废弃的共享原则是通过一些技术手段延长材料的使用寿命，焕发它们新的价值。经过一定的技术处理改变材料的形状或者是解构重组后重新应用到景观建设中，充分发挥材料的使用价值以便居住者共享。作为国家提供给城市中低收入人群的政策性社区，保障性住房的人口密度远高于普通住区，人均的景观面积就特别少，低废弃共享原则在这里可发挥奇效。保障性住房景观设计中的低废弃共享原则要求提前考虑材料的废弃率和破坏率，采用低价废弃材料来减少材料的采购成本，提高资源的使用效率。除此之外，还应充分挖掘场地已有材料和资源的价值，变废为宝，因地制宜地塑造保障性住房居住区的景观，实现社会、文化、生态与美学价值的精彩呈现。
(3)低维护的经济高效原则
低维护的经济高效原则是指在设计前期充分考量后期的维护费用，提高费效比。因此，在设计保障性住房的室外景观时，应尽量采用可再生资源，循环和高效地利用能源。目前，世界上比较公认的措施是“3R原则”——Reuse（重复使用）、Recycled（循环使用）、Reduce（减少使用）。目前保障性住房面临的最大困窘就是资金紧张，抛却在建筑本身投入的多半费用，最终留给景观的简直少得可怜；加之居住人群都是中低收入，后期物业费用也不能保障。但人们对环境质量的要求仍在提高，景观建设特别是后期维护面临更多的挑战，如果不在设计前期提前考量，最终就会产生景观衰败等一系列问题。该原则的运用首先是挑选植物，多选取生命力强的当地植物以延长景观的使用寿命；其次是尽量利用可再生能源或环保清洁型能源，并结合节约用电等一些措施；最后是合理利用水资源，为达到节水的目的，可在保障性住房社区内设置雨水收集系统和中水利用系统，且尽可能选择耐旱型植物。
(4)低干预的自然做功原则
一个健康的生态系统应该拥有一定的自我净化修复能力，在满足人类生活需求的同时还能维持人类的健康。保障性住房作为一个人口密度极大、景观空间及其局促的特殊居住区，提升其景观系统的自我修复能力显得尤为重要。老子有云：“人法地，地法大，人法道，道法自然。”大自然拥有洪荒之力和奥妙法则，归根结底，只有尊重自然才能保持世界的平衡。“低干预”思想意味着对既有场地的自然环境干扰最小，寻求在特定场地里只通过最小的开发、强化或保持原有生态系统，以达到保障性住房高居住密度与生态景观的最佳平衡。为了人与自然的协作共生，发挥生态系统的能动作用，可以在保障性住房的雨水净化回收、修护退化土壤等方面进行一些适应自然过程的设计。例如利用特定植被对污染物的吸收降解，完成雨水的净化；通过栽培当地一些能够分解有机物的植被，来修复垃圾填埋场的土壤和生态环境等。
四、结语
当前我国对生态居住区的研究也只是处在技术开发阶段，对社会和人文的研究尚少，至于说保障性住房的生态景观研究那更是寥若晨星。甚至连一些设计师对生态景观设计的认识也还停留在片面强调视觉效果的认知阶段。针对这些现实问题，挖掘保障性住房景观生态设计的深层原因，提出理性的生态设计原则，对低成本条件下通过综合考虑景观的前期设计与后期管理来营建生态型景观环境有指导意义，为今后保障性住房的生态景观设计提供了借鉴和思考。
作者：胡沈健 吴晓东 王津红 单位：大连理工大学建筑与艺术学院
基金项目：
住房与城乡建设部软科学研究项目，保障性住房的居住环境生态化实施策略研究，项目编号：2013-R4-11)
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保障性住房范文第7篇
某种程度上，统计数据也许有助于安抚北京市广大居民在住房问题上抱有的焦虑情绪。
官方的一份中期土地规划显示，从2007年到2010年，北京市会供应860公顷土地用于经济适用房和廉租房建设。从年度土地供应进度来看，北京市有可能超额兑现上述承诺。不久前，国土资源局方面应询告诉本刊记者，2007年该市用于廉租住房和经济适用住房建设的用地实际供应451公顷。这一数量是原年度供地计划指标的两倍之多――北京市去年计划用于保障住房建设的土地供给为220公顷。
这令很多人找回信心。首位倡导合作建房的北京民间人士于凌罡较为肯定地告诉记者，据他所能预知，自今年始，保障性住房和政策性住房的供给比例会越来越大。他说，以前都是被“忽悠”的那些决策，现在刚开始落实，一切都需要时间。
目前还不清楚这种信心能被维持多久，因为许多看起来极其抽象的书面数据仍需要做进一步观察。根据过去多数年份的经验，一些担忧随时可能浮现，即这些土地供应数据是否属实?在进入具体的房屋建设环节后，又能否全部形成有效供给，而不被明里暗里打上一些折扣?这都是值得深究的问题。
供地不少、房子不多
事实上，考察官方提供的数据能够发现，近3年北京市的保障住房用地都是实现年度超额供应的。2005年开始，北京市采取了向社会公开年度供地计划政策。当年该市土地供应计划中经济适用房建设用地是200公顷，实际供应近300公顷，与年初计划数相比完成了148％；2006年，北京市全年经济适用房用地供给532公顷(含享受经济适用房政策保障性住房)，完成年初供地计划300公顷的170％。
但是，想要弄清楚北京市保障住房用地的利用效率，无疑是一件困难的事情。记者通过不同渠道获得的诸多信息，不同程度昭示，北京市历年保障住房土地供应与房屋实际产出是不成比例的。
北京市社会科学院编制的2007年度蓝皮书报告显示，自1998年保障住房政策被确定为住房市场化改革的基调伊始，北京市即着手经济适用房建设。1998年至2004年，北京市累计建成经济适用房约1411.8万平方米。此份小范围公开的数据由北京市房地产协会学术专业委员会课题组负责调研得出，课题组在报告中详细列明了这些年份里经济适用房的具体施、竣工面积。
在未能提供北京市于最早年份里经济适用房的确切供地数量这一前提下’报告披露，1998年北京市经济适用房施工面积为246.3万平方米，竣工面积为28.6万平方米，此后一直到2004年，历年的施工和竣工面积分别为1999年的401.1万平方米、122.9万平方米；2000年的324.9万平方米、176万平方米；2001年的584.7万平方米、234.3万平方米；2002年的660.2万平方米、228.4万平方米；2003年的802.5万平方米、322.8万平方米；2004年的793.2万平方米、298.8万平方米。
蓝皮书内未提及2005年、2006年和2007年经济适用房的施、竣工面积，但北京市统计局的数据显示，这3年内全市经济适用房施、竣工面积分别为783.4万平方米、325.6万平方米；806.5万平方米、323万平方米；710.5万平方米、237.2万平方米。统计提示，最近3年间，北京市经济适用房的竣工面积正逐年同比下降。从这些数据来看，北京市经济适用房的实际供应增长要远小于土地的供给增长。
北京房地产业界人士杨少锋对记者说，房地产项目从拿地、立项到施工、建成，有一个漫长的过程。一般而言，一个项目由拿地到正式开工需要10个月时间，施工过程平均也需10多个月，此外还涉及分期分批建设的问题，项目耗时两年时间是很普遍的。
负责北京市社科院蓝皮书中房地产一章调研写作的北京市房协学术委员会委员蔡金水告诉记者，这种情况由多个“不积极性”因素导致。其一是向来以卖地生财的地方政府拨地不积极；其二是追求利润最大化的开发商建设不积极；其三是经济适用房一般都被建设在偏僻地带，早年更多属荒凉区域，购买者也不甚积极；其四是项目规划部门不积极，有些项目规划总处于变更状态，迟迟不能确定。
蔡金水曾任北京市房地系统的主管官员，他说，这些不利因素致使经济适用房领域出现“供地不少、房子不多”的怪现象。
被削弱的建设比例
当然，简单地将北京市历年来经济适用房的施工面积与竣工面积作比较，并不能完全再现“供地不少、房子不多”的供给事实。一些分析师告诉记者，上一年度划拨的土地不可能在当年就被全部利用、建设完毕，一个年度内划拨出去的土地可能会由于种种原因被搁置到下一年度开发，成为下一年度的新开工面积进入当年统计。这样逐年推移累进，很难确知用于经济适用房建设的土地存量究竟是多，少，实际又被利用了多少。
记者同样无法确认这一点。不过，北京市建设委员会方面应询告诉记者，经济适用房项目除建设用地通过划拨取得、销售价格由政府核定、行政事业性收费享受政府优惠，以及后期只能销售或出租给符合条件的低收入家庭等与商品房有所不同外，保障性住房项目与商品房项目的开发流程基本相同，均需要办理立项、规划、土地、建设等方面的手续。据此分析，人们仍然可以从后续立项、规划等环节了解土地供给与房屋实际产出的具体情况。
北京市规划委员会的规划数据库显示，1998年到2008年的10年时间，北京一共拨出23幅土地用于经济适用房建设，廉租房建设用地则只有2幅，这些地块分别获得了相应的建设用地规划许可证。在开工建设之前，这些分期、分批和分阶段开发的地块还需要分期、分批次获得出自规划委员会的建设工程规划许可证。
然而，具体到建设工程规划许可层面，记者发现，从1998年至今10年间，北京市一共分153个批次发出总计44个建设项目工程规划许可证(包括房屋本身、以及相应的项目配套工程建设许可)，廉租房为6个批次4个建设项目工程许可证。值得注意的是，在这些建设项目工程许可中，需要剔除军队系统、中直机关单位、其他体制内单位的经济适用房建设项目总计27个(这些项目建成后均在单位内部定向分配，不进人市场)，还需要剔除同一地块中用于规划学校、地下车库这样的单独项目许可。最终真正获得建设项目工程许可证、又可用于市场交易的经济适用房项目少于17个。
北京房地产从业人士杨少锋说，在2007年前，经济适用房建设是一直被削弱的，比例非常之小。这位人士表示，关于这方面
的数据，没有办法用百分比来界定和衡量。
透过北京市规划委员会的规划信息以及北京市建委实时监控的销售信息来看，过去10年间，北京市的经济适用房建设新开工项目、新销售房屋有很多是建立在多年以前的旧地块基础上的。有些旧地块的房屋产出异常缓慢，比如回龙观、定福家园、天通苑等经济适用房地块，这一批分别自1998年、1999年和2004年取得规划的地块，直到最近两年里仍有房屋被批准销售，建设周期之长，可见一斑。
土地的无效供应
国土部门每年度完成甚至超额完成的供地指标，不―定都能够如预期那样快速转化成房屋建设，这几乎可以肯定。关于这个问题，看看相关方面给出的解释就清楚了。
北京市国土资源局方面告诉记者，该市年度土地供应计划由国土局和市发改委共同编制和实施。土地供应计划完成量是指各类土地实际供应的面积，具体到住宅用地包含两部分：一部分是通过划拨方式供应的廉租住房和经济适用住房内用地，土地供应是以核发划拨决定为准；另一部分是包括“两限普通商品房”在内的通过出让方式供应的商品房用地，土地供应是以地块实际成交为准。
一位供职于国土资源系统的资深人士向记者解释，国土部门通常所谓的完成供地指标，在商品房用地方面，通常是指将全部计划数量的商品房用地都拍给开发商了，而不一定建成房屋；在保障住房用地方面，是指已将全部计划中的保障住房用地都划拨出去了，并不一定意味着已经进入项目立项规划。据此分析，完成供地计划指标并不能够与全部实现房屋供给划等号。
那些由国土局划出去又未能很快进入立项和建设环节的土地(即存量经济适用房建设用地)，极有可能面临无效供给的风险。如果仅仅只是由于一幅地块分期、分割建设的缘故，以至出现长周期性供给现象，这并非不可理解。但该位人士介绍说，尽管在土地出让合同或土地划拨合同中对于何时动工建设、何日竣工验收等期限一般有所要求，但是在实际操作中，许多地方往往执行不力，从而导致闲置土地现象普遍存在。
专注于房地产研究的北京市房地产协会学者蔡金水说，北京就遇到过这种问题。包括商品房和经济适用房用地闲置情况在北京较为普遍，特别是2004年实行土地招、拍、挂政策之时，清查出来的闲置用地都在开发商手中，“一压就是多少年的，多极了”。
不过他认为，土地闲置问题除了由一些人为性的主观因素，也存在很多客观因素，除了规划委的立项规划工作效率不高，有些经济适用房项目的建设往往需要处理拆迁、征地等事务，每遇拆迁、征地，都如同一场“战争”，影响了土地实际利用进度。
拆迁、征地拖延建设进度只是诸种因素之一。根据记者了解，在土地实际利用环节，也存在移花接木式的变通、异化建设现象。国土资源部原地价所所长、中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，当政府向开发商完成土地划拨之后(北京是招标建设)，土地开发建设过程实质上是由开发商主体操控的，此时就容易发生保障住房建设用地上盖出商品房等偷梁换柱的事情。
“我知道有这种情况发生，频率是很高的。”邹晓云说，一些拿到土地的开发主体会展开公关、游说活动，基于此类情形，保障住房用地在实际利用过程中存在很大的“挪移空间”。
这可能与中国的城市住房项目建设规划机制有着密不可分的关联。在我国，住房项目规划程序遵循报批制，具体而言，一幅土地“如何建设、建设什么”是由开发主体事先聘请规划院按照自己的意图确定的，此后，开发主体会将这些意图绘制到图纸上，报规划委审批。规划委通常不会实地调查研究，也不可能听取到未来居住者的意见。对于开发商而言，这是极其有利的。
邹晓云说，开发商做项目规划的时候，一般会考虑怎样规划才能挣钱，能规避的就规避，一切依据“于我有利”的原则操作。更有甚者，在完成规划之后，如果认为某些部位还可以建设一些“附件”，开发商又会重新做好规划向规划委报批，“这是很方便的”。
记者得悉，此种情况已经蔓延到一些保障性住房和政策性住房领域。去年北京市曾出现过一例“两限房”被改成商品房的事件。与此项目开发方走得较近的知情人士介绍，项目最初的建设用地是按照“两限房”政策出让的，建设过程中由于开发商对利润回报不满意，经多方协调，项目最终被改成普通商品房体例。
兼顾透明与效率
由于保障住房土地利用进度以及项目的具体规划、建设分布信息极不明晰，就目前来看，在土地供给与房屋建设层面，职能部门的数据都属粗线条，不足以反映出保障住房的实际操作现况。这―方面大大增加了人们获知房屋真实产出的难度，另一方面也不利于控制与监督，使得土地的实际利用效率可能因为某种不为人知的随意更动而大大降低。
人们通常无从知道保障住房用地超额供应背后的实际运行走势，即使是近两年来，除了大致的土地供应公顷数量之外，实际的建设进度始终模糊。职能部门常常是“坐以待问”，对于此类数据，无人过问则不披露。
尽管是调查数据，在此之前，记者依然无从知道北京市近两年间保障住房土地利用的真实状况。此后向北京市建设委员会提出质询，建委告诉记者，北京市2006年新立项保障性住房项目4个，规模为149万平方米，分布在丰台区、海淀区、朝阳区。2006年保障性住房新开工面积为118.8万平方米。
2007年，北京市新立项保障性住房项目22个(经济适用住房项目13个)，规模为309万平方米，分别位于朝阳区、海淀区、丰台区、昌平区、石景山区、房山区、门头沟区。2007年新开工面积为278万平方米，其中经济适用住房项目246万平方米(含续建项目的新开工面积)，廉租房32万平方米。
除此之外，建委没有透露更为详尽的信息。在接受记者采访时，一些人士公开批评，在这―方面，“政府职能滞后、工作做得不够”。
邹晓云表示，信息公开、透明是必要的，供地利用信息首当其冲需要公开、公示，这―方面有助于尊重社会知情权，另一方面也有助于吸纳公众意见。
邹晓云提议，职能部门在供地信息上不需要一幅一幅地进行公示，可以与土地供应年度计划相对应，每年进行土地利用进度信息公示，且这种公示不宜粗线条，务求细致。
此外，土地供应与利用进度的公示应该和土地规划布局信息一并定期公开。这位人士表示，仅仅公开供地信息是不够的，土地、项目的规划信息以及后期实施进度也必须适时予以公开。这样做的目的在于能使信息更加透明和易于监控，不会因为一些特殊情况发生变化而改变土地的用途。
但是这些工作需要多部门联动，以目前的机构运转现状来看，难免不互相牵绊，因而邹晓云进一步建议，政府应该考虑设or-个专司决策管理工作的住房建设委员会，诸如建设委员会和规划委员会等相关部门，以成员身份参与其中。在看来，目前的保障住房从供地到建设，其效率之所以令人不甚满意，关键就在于缺少一个专门机构来抓这一摊事儿。
在这个直接向当地政府核心层负责、级别明显要高于建委、规划委等职能部门的决策委员会下面，还需要成立一个专门负责执行决策的服务机构。当委员会通过公示信息、邀请社会各界评议等方式制定出北京市每年的建房计划，确定所需土地数量后，该运作机构即迅速照此计划办理一应事务，如协调、督促土地划拨、立项规划等事项。当土地立项之后，这个机构需要通过聘请、招标专业公司来完成剩余的几个环节，即向专业公司出售开发权、向专业公司出售销售权，向社会公示开发、建设、销售进度。这样做可以消除目前开发商对于保障住房土地利用、房屋建设的垄断与主导等副作用。
保障性住房范文第8篇
上海保障性租赁住房什么意思
保障性租赁住房和公租房都属于住房保障体系。前者主要是解决的是符合相关条件的新市民、青年等群体的住房困难，由政府提供政策支持，引导多方投资，多渠道筹集“小户型、低租金”租赁住房。后者主要面向城镇住房和收入困难家庭，政府承担兜底保障责任，并提供实物住房和货币补贴，实行严格的准入和退出管理。
上海保障性住房在哪里申请
上海保障性租赁住房的申请人不限户籍，不要求收入。基本准入条件是在本市合法就业、在职工作且住房困难。合法就业以劳动合同等方式确定，住房困难则以家庭在本市一定区域内人均住房面积不足15平方米为标准。
申请过程中，申请人可直接通过单位或亲自向保障性租赁住房出租方提出申请，出租方进行审核。本市住房情况由住房保障机构按规定核定；审核通过后，方可签订租赁合同。
上海保障性住房可以住几年