经营性贷款
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经营性贷款范文第1篇
关键词：经营性物业 城市商业银行 风险防范
城市商业银行作为现代金融体系的重要组成部分，自1995年国务院正式决定组建以来，经过将近二十年的发展，已成为中小企业提供金融服务的重要力量，为我国经济的快速发展做出了巨大贡献。城市商业银行受经营规模、地域、人才储备等限制，难以与国有银行和股份制银行竞争大客户，但其具有决策链短、机制灵活等优点，更加贴近地方中小企业，更能了解地方中小企业真实的经营状况和风险水平，并能设身处地为中小企业设计产品和服务。
近年来，随着市场经济快速发展，各地商业地产热的不断兴起，与其密切相关的经营性物业融资业务也应运而生并得以快速发展。作为一种新型融资产品，经营性物业贷款以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为有资金需求的中小企业解决了融资难问题。发展初期，主要是资金实力强的大型银行敢于尝试，随着市场的成熟，业内不断扩展普及，为越来越多的城市商业银行所关注，成为各金融机构开拓市场、争夺客户的重要手段之一。
一、经营性物业贷款的定义及特点
经营性物业贷款是指银行向法人客户发放的，用于购置或支付与物业相关的负债或费用，以其或第三人所拥有的经营性物业作为抵押物，以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入作为主要还款来源，并定期还款付息的贷款。
借款人是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人。
用于抵押的物业必须完成竣工验收并取得产权证，具备运营条件，预计现金流量充裕、综合收益较好，还款来源稳定的商业营业用房、办公用房、工业厂房及可独立经营的附属设施，且借款人拥有对其独立的处置权。
贷款资金可用于物业在经营期中的各种资金需求，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。其中，自行建造的物业可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；购置的物业可用于置换购置款。
经营性物业贷款的特点：第一、贷款期限较长，一般在1年以上8年以下，原则上不超过10年，且抵押期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。第二、贷款额度适中，可根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。第三、还款方式灵活，可根据实际情况选择按月、按季结息，按季、半年、一年分期还本等个性化还款方式。
二、经营性物业融资存在的风险及防范措施
经营性物业融资作为一种新鲜事物，发展过程中必然存在各种风险，如市场风险、信用风险、操作风险等会逐步地暴露出来，特别对于资金实不强、风险防范能力较弱的城市商业银行而言，必须逐一识别以上风险，加以控制，并将风险降低到可控范围内，保障资产安全。
第一、市场风险及其防范。经营性物业贷款的期限较长，贷款期内的各种不确定和不可预见因素较多。例如受到经济发展周期和房地产市场周期变动影响，借款人可能高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押率较低，无法覆盖贷款本金及利息。通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入可能造成不可忽视的影响。因此，城市商业银行要真实客观地评估抵押物市场价值，严格控制贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为；应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加强贷后检查的深度和频度，指定专人定期（至少每季一次）对租户的变动、租赁状态和租金交纳等状况进行查验，并对租约和租金收入专户等情况进行调查；还应关注土地增值税等政策变化对抵押物市值的影响。
第二、信用风险及其防范。信用风险是任何金融机构都需要防范的风险之一，城市商业银行也不例外。城市商业银行在开展经营性物业抵押融资时，由于贷款额度较大，借款对象必须是信用等级较高，具有一定开发资质，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款来源保证。1、加强对借款人资质的审核，通过个人征信查询或网络查询，与借款企业实际控制人及财务高管人员面谈；2、严格审查第一还款来源和担保措施、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况；3、控制租金收入以防范信贷风险本身存在固有的不足等。
第三、操作风险及其防范。操作风险是当前银行业风险管理的重中之重，已成为中国金融机构不可回避的话题。根据巴塞尔协议中的定义，操作风险是指不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，它不同于市场风险和信用风险，在不少金融机构中，操作风险导致的损失已经明显大于市场风险和信用风险。经营性物业抵押融资业务操作过程中由于各种不确定因素的存在，使得金融机构面临操作风险。有的操作风险是可以避免的，然而有的操作风险是不可避免的，但我们可以通过保险或其他风险转移机制加以缓释。具体操作如下：
（一）贷前审查时，1、要明确物业的权属，核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证并投入正常运营，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等，必要时可以要求提供银行认可的其他财产抵押、质押、第三方保证，或要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。2、要了解租约情况，调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。3、合理计算物业的出租率，设定租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、期限是否匹配，调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在确定贷款额度、期限、利率时应遵循一般原则：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准，还应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素；贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限；贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
（二）贷款发放前，1、必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。2、要确认贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规。3、要设立账户监管，与借款人签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
（三）贷款发放后，银行应确保贷款资金严格按照申请用途走款，防范贷款资金被挪用。如贷款用途为置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权，若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
综上所述，城市商业银行开展经营性物业抵押贷款业务，以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为融资困难的中小企业客户解决了实际问题。然而，经营性物业抵押贷款业务存在着市场风险、信用风险及操作风险等不可忽视的风险，城市商业银行要想长期全面发展，就必须采取有效措施降低各种风险发生的可能性，将风险控制在可接受的范围内。
参考文献：
[1]李荣欢.商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议[J].财经界，2013年第6期.
经营性贷款范文第2篇
【关键词】集团类企业；降低；财务费用；措施
一、总体概述
企业在生产经营过程中，为了规模不断壮大或者再投资，往往会需要从外部筹集资金，银行贷款是企业采用较多的方式之一，但银行贷款的筹资方式将会增加企业的财务费用。财务费用作为企业利润表中的期间费用之一，将会直接影响企业的利润实现情况。一般来讲，财务费用主要包括利息收入（财务费用抵减项）、利息支出及手续费用支出、汇兑损失以及其他零星的财务费用支出，其中银行贷款的利息支出占比最大。因此，企业在从事生产经营活动时，要将协调处理好财务费用及企业利润之间的关系以及降低企业的财务费用作为筹融资管理的重点。
国内多数企业财务费用管理方面往往存在以下问题：一是投资不科学。对筹资结构、后续带来的收益等缺乏科学、合理的分析，这将会在一定程度上增加企业的资金成本，为企业带来不利影响；二是难以应对外部不断变化的形势，如受外部形势变化影响，造成产品积压、资金无法及时回笼，再生产时将会面临资金不足进而需要通过银行贷款的方式来解决资金需求。这些因素都大大增加了企业对财务费用的管理难度。
二、A集团公司财务费用管理现状
1.A集团公司货币资金余额现状
A集团公司在201×年底货币资金余额为130亿元，占资产总额的比重约为25%（资产总额约520亿元），与其他资产类项目比较，货币资金占资产总额的比重较大，且处于该单位的历史最高水平。从合并报表范围来看，A集团公司合并范围内共20家单位，但从货币资金在各家单位间的分布情况来看，约有70%的货币资金集中在少数的5家单位中，而其余的15家单位货币资金合计仅占集团公司货币资金总额的30%。
2. A集团公司银行贷款余额状况
A集团公司在201×年底银行贷款余额为45亿元，从合并报表范围来看，货币资金充足的单位基本没有银行贷款，而货币资金不足的单位往往伴随着较大规模的银行贷款。
3.集团公司财务费用居高不下的原因分析
（1）资金分布不均，存在结构性矛盾
从货币资金总量来看，A集团公司货币资金保有量处于历史最高水平，占资产总额的比重为25%，不论是占比还是总量对于A集团公司来说都是一项非常重要的资产。从纳入合并范围的子公司来看，货币资金主要集中于少数几家单位，而多数单位货币资金占比偏低。可见，货币资金分布不均，存在结构性矛盾是存贷双高的主要原因。
（2）资金属性固定，统筹使用存在一定的难度
从A具体原公司货币资金的构成来看，约60%的资金为项目预收款，约30%的资金为建设项目拨款，剩余约10%为单位自有资金。各类资金从使用上均有明确的用途，不得在项目间拆借使用，造成了资金在统筹使用上存在较大的难度。由于资金分布在不同的单位，资金余额少的单位为解决发展所需资金，往往需要通过金融负债的方式来满足，造成了金融负债规模的不断增长。
（3）经营性筹融资未得到有效关注，筹资模式较为单一
从A集团公司业务板块来看，甲业务板块与乙业务板块从收入比重上看各占半壁江山，但经营性筹融资能力差别较大。以201×年的财务状况来看，A集团公司经营性筹融资额度约为67亿元（应付账款+预收账款-应收账款-预付账款-存货），其中甲板块经营性筹融资约为100亿元，而乙业务板块的经营性筹融资约为-30亿元，两者存在较大的差距，导致乙业务板块需要大量的从外部筹资来解决资金需求，而外部形式几乎全部为银行贷款，筹资模式较为单一。
三、降低财务费用的相关措施
1.进一步加强集团内单位间的资金拆借，统筹安排资金
从集团公司层面，根据各单位资金需求不同，在内部单位间发放委托贷款，盘活整个集团公司的流动资金，将下属部分单位的沉淀资金转借给有需求的单位，可以有效降低整个集团的财务费用。
2.加强经营性筹融资能力的管理
关注经营性筹融资，一方面提高在产业链中的话语权，提前收取项目货款；另一方面加强应收账款的管理，使资金尽快回笼，避免项目占用资金时间较长，带来不利影响。
3.调整贷款结构，用短期贷款置换长期贷款
A集团公司下属部分单位可以通过借入短期借款归还长期借款，提高短期借款的比例，调整债务资本结构，进而降低综合资金成本。比如，在签订借款合同时，应当在合同中约定可以提前还款，并且不需要支付因提前还款产生的额外费用。在提前归还贷款时，考虑到票据的贴现率要低于贷款的利率，如果公司有闲置的票据，可以向银行贴现后先还贷款。
4.在银行办理应收账款保理业务
保理是由银行购买供货企业因赊销而产生的短期应收账款债权，A集团公司下属的资金短缺单位往往拥有较高额度的应收账款，通过开展保理业务，卖方企业可以先行获得资金补偿，然后银行作为债权人卖方再向买方企业催款，这样可以很好地解决融资难、风险管理能力较弱的问题，而且保理业务成本要明显低于银行短期借款的利息成本。
5.与金融机构协商，使贷款利率降至最低水平
一般情况下，银行借款利率都是按照中国人民银行公布的基本利率来执行，但是如果企业的经营业绩、财务状况以及盈利能力较强，与金融机构协商后，利率可以在基准利率基础上下调。但一些规模较大的银行可能会拒绝，这时可以通过和几家银行谈判，用类似于招标的方式来获得最低的利率。原来提供贷款的银行可能会因为不愿失去客户而主动下调利率，争取主动权。
经营性贷款范文第3篇
一、地方政府融资平台的由来
地方政府融资平台,指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权,经营性资产等资产设立,承担政府投资项目融资功能,并拥有独立法人资格的经济实体。它们多以城市建设投资公司,城市开发公司,城市资产经营公司或投资控股公司等形式存在,通过政府以财政收入,特殊经营权等作为担保而获得贷款,再将这些贷款投入到各项地方基础设施建设中,以实现融资功能并完成地方基础设施建设任务。
二、地方政府融资平台的发展
以一系列的重要历史事件(主导了融资平台的发展)为分割点,我们将地方融资平台的发展分为四个阶段:第一阶段(上世纪80年代――1994年)――萌芽阶段,1988年交通部下发《贷款修建高等级公路和大型公路桥梁,隧道收取车辆通行费规定》开启了各级政府进行基础设施建设新的融资模式;第二阶段(1994年――1997年)――初步发展阶段,由于分税制改革,中央和地方的财权及事权逐渐明确,各地方政府积极组建建设开发小组等各类机构,地方融资平台公司的作用开始显现;第三阶段(1997年――2008年)――加速发展阶段,随着亚洲金融危机的爆发,中央实施积极的财政政策,地方政府承担了较重的财政负担,各类城建,城司兴起;第四阶段(2008年底――至今)――大发展阶段,2009年3月23日,中国人民银行和中国银监会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》,明确指出“支持有条件的地方政府组建投融资平台,发行企业债,中期票据等融资工具”。截止2009年底,各级地方政府组建了融资平台公司8000多家,县级及以下达4000多家。
三、地方政府融资平台的投融资渠道
国外地方政府融资行为也十分普遍,他们主要通过发行债券,引入投资基金,信托产品或采用BOT,BT等模式进行融资。我国地方政府融资平台的融资渠道单一,地方政府没有发债权力,80%以上的融资来源于以地方财政收入为担保的银行贷款。而通过发行债券,信托理财,投资基金等形式的融资只占很小的比例。
四、融资平台问题的显现
地方政府融资平台对于国家基础设施建设任务的完成,实现国家宏观经济目标起到了关键的作用,但随着下半年宏观经济增速的放缓及国家对房地产调控政策的实施,地方政府融资平台的还贷能力受到了广泛担忧:
1.宏观经济放缓,作为银行贷款的第一还款来源的基础设施项目的营业收入及投资收益将有可能下滑,银行将不能按期收回贷款,从而影响银行资产质量及经营效益;
2.国家进行严厉的房地产价格调控,土地成交量急剧萎靡,地方财政财政收入受到很大影响,进而影响贷款偿还和基础设施的后续建设。而如果一旦还贷风险向银行扩散,银行收紧贷款,将会对整个宏观经济造成更大的负面影响。
我们认为现在地方融资平台公司的最首要问题不是公司能不能最终还款的问题,而是中央政府以后如何定位地方政府在我国基础设施建设中的职能,如何规范地运作地方基础设施建设项目以及如何有效化解地方基础设施建设项目的融资难等一系列问题。
五、政策建议:建立地方政府及现有融资平台公司融资的长效机制
2010年6月13日,国务院下发了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》。其中对于对融资平台公司,主要包括以下两点:划清地方政府与融资平台的还贷责任,逐步去融资平台为政府融资的职能;同时拓宽地方政府及融资平台公司的融资渠道,引入民间资本,走市场化道路。
如果按照国务院的上述通知内容继续执行下去,随着政府与融资平台公司关系地逐渐分离,由于没有政府信用,财政收入等担保,而其自身资产的抵押有限,融资平台公司因自身经营从银行贷款将变得越来越难。地方政府也失去了为基础建设服务的融资渠道,不管是政府还是平台公司的融资都将成无源之水,无本之木。因此改革基础建设项目投融资体质成为国家当前必须考虑的一个重大问题。
为此我们考虑将政府投资建设项目分为三类:第一类――非经营性项目,指那些主要为社会发展服务,难以产生直接回报的非营利和具有社会效益性,属于公共产品的建设项目。如城市绿化,城市立交桥建设,街心花园建设,污水垃圾处理,校园建设,党政机关、社会团体办公设施等。第二类――半经营性项目有部分收入,但不能自负盈亏。
这三类项目并没一个十分精确的界限, 第一,二,三类项目之间有可能互相转化,产生交叉。比如污水垃圾处理,现在完全靠财政承担,居民免费使用,如果以后在水费之中加入污水处理费,那么污水处理有可能转化为第二或三类项目。又比如高速路的建设,如果过了收费期限,那么公路维护费用将全由政府承担。
对于第一类纯公益性项目:应该主要依靠财政投入,通过发行政府债券从公开市场融资,并以地方政府财政税收,土地出让收入,中央转移支付及第二,三类中可产生收益的投资收益来进行偿还;或通过出让特殊经营权,将非经营性项目转变为经营性项目,引入民间资本直接进行开发经营并通过财政收入给予对方一定补助以及通过政策支持给予给予低息贷款等。
经营性贷款范文第4篇
作为融资的途径之一，银行贷款以相对较低的融资成本一直颇受中小企业青睐。在绝大多数银行，中小企业贷款业务都属于对公业务的范畴。而一旦借款主体是企业，这样一来其中重头的一环便是查看企业的财务报表。但是，在中小企业实际经营中，普遍存在不规范的现象，喜欢用现金交易不入账，税务、银行、企业自己各有一本账，基本上很难找到一份正规的财务报表。由此，通过银行相对复杂和正规的手续贷款融资是难上加难。
与此相对应的是，很多在账目上显示没有利润的中小企业，企业主倒是有着雄厚的实力，他们往往有很多优质资产，尤其是房产。于是，现在有很多银行推出以个人房产作为抵押，而且房产抵押率相对较高，一般在60％-70％，在很大程度上可以解决中小企业的融资难题。
适用多种企业需求
上海理商进出口有限公司是一家多年从事进出口贸易的企业，注册资金50万元，年贸易额在2000万元。然而近年因为受到国家退税政策的影响，这家企业许多出口产品的退税金额下降了许多，从原来达17％的退税产品到现在只有5％或者更低。更雪上加霜的是，近几年人民币的快速升值，在这些种种因素的作用下，企业利润越来越少，流动资金的压力逐步显现，于是企业考虑到了向银行贷款融资。
就这样在2007年，上海理商进出口有限公司向某银行申请了贷款，考虑到企业的实际情况，以及整个行业的背景，最后在抵押一套200万元房产的情况下批准了50万元的贷款，期限一年。
对于一家小型的贸易型企业而言，50万元的贷款还是远远不能解决问题，并且50万元相对200万元来说抵押率也偏低，因此该企业开始寻找其他的融资途径。
相对于贸易型企业，小型制造型企业这几年也遇到了很多问题，原材料涨价、下游企业的账期过长等，都给企业生产带来了不小的压力。上海弘巨机械有限公司作为一家具有自主知识产权的纺织机械生产商，主打产品解决了以往国内纺织业在生产过程中只能使用一次即报废的高成本问题，可回收循环使用。目前该企业正计划在越南扩资建厂，建立该产品的流水线，不过他们也面临资金紧缺的问题。而企业自身并没有什么资产可供抵押来进行贷款。
以上两种典型而且普遍的情况，其实都可以通过各银行的个人房产抵押的经营性贷款产品来解决。
宁波银行：“贷易融”
宁波银行的“贷易融”产品与其他银行相类似产品不同的是，它的借款主体依然是企业，而且是中小企业主或个体经营者。也正因为如此，银行可以接受抵押的房产范围也相应的更加宽泛，不仅仅是企业法人或者股东的个人房产，其直系亲属的房产也可以作为抵押。抵押率一般能在七成左右。这对于企业而言，在面对资金困境时，可以活动和努力的空间就更大了。
“贷易融”的另一个特色在于它充分考虑到了小企业的实际情况，采取的是一次授信，两年有效，循环使用，审核放款的形式。也就是说，企业在获得最高不超过500万元的授信额度后，可以做到随借随还。
举个例子来说，一家企业如果贷款100万元，企业在旺季时可以来银行提款，利息按提款日开始计算，等公司到了淡季可以提前还贷，不用交任何罚息，一旦还了贷款，在这段时间内该企业不用支付任何利息。这样随借随还的优惠待遇在其他银行则一般只有大型企业才能享受得到。
民生银行：“一桶金”
与指定专为中小企业经营使用的贷款不同的是，“一桶金”贷款品种丰富，形式多样，既有为个人短期流动资金而配套的贷款，又有适合中小企业进行固定资产、机器设备投资的个人中长期贷款，还有符合商贸类中小企业经营的个人循环授信贷款。
以“一桶金”助业贷款为例，该产品适用于已具备一定经营基础，欲扩大企业经营规模，实现二次腾飞的小企业。小企业主可以以住房、商铺作抵押申请一年期以内(含)的短期贷款，贷款期限与资金周转期匹配。此产品可帮助小企业主在获得流动资金支持的同时把握良好商机。
再以“一桶金”置业贷款为例，该产品适用于经营现金流比较稳定、期望逐月归还贷款、减轻还款压力的小企业，当小企业主需要购买土地、建造厂房、添置机器设备，或需要购置写字楼、商铺时，可以房产抵押作为担保申请一年期以上、五年期以内(含)的个人中长期贷款，通过银行的中长期资金支持为事业的长远发展打下良好基础。
值得一提的是，不同业态、不同经营方式的小企业，其资金需求亦有显著差别，因此对于中小企业来说，融资方案的选择同样也大有讲究。经营性贷款在企业各种融资方式中利率相对较低，不过与个人住房按揭贷款的优惠利率相比还是要高一些。
举例而言，对于添置不动产、生产设备等需一次性大量投入资金的贷款，企业可以选择逐月偿还本息的方式，由于按月还款既及时归还了贷款利息，又可以每月归还一定数额的贷款本金，因此贷款的利息成本相较低，企业也不用承担一次性归还全部贷款本金的压力；对于采用购销方式经营的商贸型小企业．不妨选择个人循环授信贷款方式。
平安银行：“经营贷”
深圳平安银行“经营贷”综合考虑了个人经营性贷款的企业和个人双重特征，在贷款调查、审核中，重点查实个人从业经验、公司或个人经营流水等，通过简单、实际、有效的方法替代了以往与中小企业实际情况不符、繁琐的财务报表审核、评价等流程，将中小企业主个人的从业经验作为整个贷款风险、额度、年限以及利率综合评估的最关键要素，企业主从业经验越多，贷款更容易、额度更高、利率更低。
也正因为这种操作模式可以将企业房产和企业主个人房产进行统一打包作为抵押物，所以只要有足够价值的房产，就有可能申请到比较高额度的贷款。它的额度最高可达4000万元的贷款金额，就这一点在同类产品中也属佼佼者。另外，循环授信两年、单笔最长十年的贷款发放方式也能较好的满足了中小企业对于资金使用的特殊需求。
深发展：“展业贷”
经营性贷款范文第5篇
资金回笼难
2月份在严厉限购政策与春节传统淡季双重作用下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平，北京新房成交环比下滑70.2%，上海下降了63.2%，深圳也下降了56.2%。虽然成交均价仍保持高位，但偏远郊区开始出现少量打折优惠。
各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产最新公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米，销售金额约6.67亿元，比1月份的销售业绩也略有下降。
德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第三轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至最低，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。
负债率攀升
Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现，其负债也已迅速攀升。
大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示，2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外，万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。保利地产资产负债率高达78.98%，华远地产资产负债率77.55%。还有华侨城、中弘地产、华丽家族和广宇发展等4家公司资产负债率在60%以上。
地产巨头保利地产2010年末资产负债率达到78.98%，较2009年上升8.99%，达到了历史峰值，剔除预售款之后的资产负债率45.14%，较2009年上升了8.36%，长期负债上升了268亿元。
资金链趋紧
银行房地产贷款收紧、二级市场涉房再融资被阻，再加上加息导致资金成本增加，开发商的资金链受到了各种挑战。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案，也对预售款的使用进行限制。
经营性贷款范文第6篇
（一）经营性基础设施融资风险原因及其影响。经营性基础设施主要包括一些县际的收费性道路交通和污水处理厂一类的生活服务设施。鉴于其经济效益核心的特征,经营性基础设施项目融资的主要风险就是建筑成本的浮动性特征导致的预期投入资金不足,属于市场风险一类。由于这类基础设施建成之后,一般采用收费式的方式来支付其日常损耗,所以其最大的特征的就是利益最大化,预期的融资水平总是要受到后期通货膨胀等市场原因的影响,最终导致其建造资金的不断短缺,进而影响工程的建设进度,最终会因民众的期望值降低而影响其经济社会效益的最大化实现。
（二）准经营性基础设施融资风险原因及其影响。准经营性基础设施主要包括一些收益性地下管道、公共卫生服务设施。这类设施是民众生活不可或缺的,但由于其经济效益低的特征,导致融资渠道狭窄,工期延误情况屡有发生,同时其日常的保养防护也会增加其经营管理成本。这类基础设施一般都是以政府和民营企业合作投资建设的。但由于政府一方处于财政支出控制的考虑,其资金投入的有限势必会影响融资风险,进而延误工期。此外,政府作为行政职能部门,建筑本身就不是其强项,所以在建筑经营管理及整个建筑资金运作上,应对措施相对迟缓。同时,由于政府缺乏对合作建筑企业的激励政策,常常导致其怠工现象的出现,影响了工程进度。
（三）非经营性基础设施融资风险原因及其影响。非经营性基础设施主要包括县城的主要公共街道和自来水管道一类的公益性设施。这类设施的主要风险也多是因通货膨胀而导致的建造成本上升。虽然,非经营性基础设施的主要特征是公益性,民众口碑很好。但由于其缺乏盈利性,其融资来源基本来自于政府财政支出,很少有民营企业涉足。所以,同准经营性基础设施一样,由于政府职能的非专业性,致使其无法准确把握此类基础设施的经营管理成本。此外,由于政府融资多会出现产权不明的状况,行政职能效果明显,市场机制薄弱,致使工作开展人员的积极性无法调动,影响整体工期的确定,延缓了其公共服务的开始时间。
县域基础设施建设项目规避风险的对策
（一）由政府方进一步完善政策规章,既要培养一批属于政府自身的融资风险管理人才,又要积极组织各基建工程单位进行风险管理课程方面的培训,使其明确融资风险控制的主要方法。同时,在融资前,政府要聘请专业负责的人员对项目风险数据进行计算统计。项目公司与政府签约时严格按照合同执行,产权明晰,杜绝一切行政化影响的出现。
（二）在市场风险控制上,市场通胀具有不确定性决定了在项目的可行性报告指定时要适当保留弹性。对于盈利性的基础设施要根据县域需求的最大可能变化来确定。做抵押贷款融资时,贷款银行也要本着服务大众的原则,保留适当弹性,宗旨就是要保证公益性基础设施保质准时地完工。同时,银行要严格负责地按相关法规来判断项目单位的抵押内容是否有效,是否存在所有权模糊的状况。
经营性贷款范文第7篇
第一条为有效盘活国有资产存量，切实加强经营性及闲置国有资产管理运营，提高运营效率，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）、《省国有资产资源有偿使用收入管理办法》(省政府令231号)、《县行政事业单位国有资产管理暂行办法》有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法所称的行政事业单位经营性及闲置资产(以下简称“经营性及闲置资产”)，是指行政事业单位占有和使用的、依法确认为国家所有并能以货币计量的经营性和闲置的资产，具体包括以下几种情况：(一)宾馆、酒店、培训中心、商店、门面等资产；(二)出租、出借、合作或承包经营的资产；(三)对外投资形成的国有股权；(四)暂未利用的国有闲置土地、房屋等资产。
第三条经营性及闲置资产由县政府依法收回，授权县国有资产管理中心(以下简称“县国资中心”)履行出资人职责，委托县弘丰资产经营发展有限公司(以下简称“县弘丰公司”)统一经营管理。
第四条经营性及闲置资产的经营管理实行以下原则：(一)产权统一原则，将经营性及闲置资产的产权全部划拨给县弘丰公司；(二)经营权统一原则，经营性及闲置资产由县弘丰公司统一经营管理；(三)收益权兼顾原则，县弘丰公司向县财政缴纳国有资产占用费(即国有资产有偿使用收入中政府分成部分)，资产占用费和处置收入优先用于原资产占用单位清偿债务、弥补经费不足；(四)原单位协管原则，由原单位继续负责对租赁户的计划生育、环境卫生、综合治理等进行管理，督促承租人遵纪守法，按照签订的书面租赁合同及时足额交纳租金。
第二章资产移交管理
第五条经营性及闲置资产的产权和经营权按以下方式进行移交：(一)国有出让土地由产权单位直接转让给县弘丰公司，国有划拨土地由县政府依法收回土地使用权后，划拨给县弘丰公司；(二)具备整体移交条件且完全独立的经营性及闲置资产的产权和对外投资形成的股权，由原单位提供相关资料，依法无偿划拨给县弘丰公司，同时办理产权变更手续；(三)尚未办理但可办理土地使用权证书和房屋所有权证书的经营性及闲置国有资产，由原单位完善产权手续，按本条第(一)项规定进行移交；(四)经营性及闲置资产与办公楼不动产混合一体，无法在产权上进行分割的，资产所有权保留在原单位，不办理产权移交变更手续，只将经营权移交给县弘丰公司；(五)已签约租赁、承包、合资、合作和出借的经营性资产，原资产占有单位必须将所签订的合同或协议原件移交给县弘丰公司，由县弘丰公司在充分考虑经营业户合法利益的基础上，重新依法与其办理相关续签或变更手续。以后新增经营性及闲置资产的，以及非经营性国有资产转为经营性国有资产的，由相关单位提供有关证明和资料，经县国资中心审核后，将资产所有权办理到县弘丰公司。
第六条经营性及闲置资产的产权或经营权移交县弘丰公司后，原资产占有单位在购建资产时所形成的债务不变。
第七条县弘丰公司负责对已经接收的经营性及闲置资产进行日常维护管理，确保资产的安全完整和保值增值。
第八条县弘丰公司要建立资产管理档案，妥善保管经营性及闲置资产的土地证、房屋所有权证，制定妥善的权证保管制度，确保证照安全。第九条划拨给县弘丰公司的经营性及闲置资产，须按规定进行评估，核实其价值量，作为占有、使用该部分国有资产和考核保值、增值的基础依据。
第十条县国资中心按照《条例》的规定对县弘丰公司实施监管，并负责对其进行年度业绩考核和委托中介机构进行审计。对县弘丰公司的考核和审计结果要书面报告县政府。
第三章资产经营
第十一条未经批准，任何单位不得改变经营性国有资产性质，也不得随意处置经营性及闲置资产。
第十二条经营性资产以公开招租、投资、抵押贷款、融资等方式进行经营。
第十三条公开招租经营性资产，要成立由县监察局、县财政局、县国资中心、原产权单位、县政府采购中心为成员单位的招租小组，由县政府采购中心负责组织公开招租，县国资中心负责制作标底，县弘丰公司与中标者签订承租合同。县监察局、县财政局负责对招租的全过程进行监督。
第十四条租赁店面的，租赁合同期限原则上不超过三年；租赁房屋兴办各类娱乐场所、茶楼、酒楼、大型商场的，租赁期限原则上不超过五年；租赁房屋兴办宾馆等大型经营场所的，租赁期限原则上不超过七年。因特殊情况超过上述规定的租赁期限的，报县国资中心批准后方可延长，其中租赁期限超过十年的，须报县政府备案。
第十五条变现处置经营性及闲置资产，须由县弘丰公司提出申请，经县国资中心审核并报县政府批准后，方可组织实施。处置资产应当按规定评估，并采取招标、挂牌、拍卖等方式公开处置。无偿转让、置换、报废或报损经营性及闲置资产，须由县弘丰公司提出申请，经县国资中心审核后，按有关国有资产管理规定办理。
第十六条处置经营性及闲置资产时，价值在10万元以下的，经县国资中心审批、报县政府备案；价值超过10万元(含10万元)的，经县国资中心审核后报县政府批准。
第十七条县弘丰公司根据经济和事业发展需要，提出投资计划，经县国资中心审核并报县政府批准后，以投资入股方式壮大公司实力，实现资产的保值增值。如需融资的，县弘丰公司要根据承担的城市基础设施建设项目需要，提出融资方案，经县国资中心审核并报县政府批准后，向金融机构抵押贷款融资，优先用于承担的项目建设。
第四章收入管理
第十八条经营性资产租赁费，由县弘丰公司依据合同或协议收取，原单位协助收取。
第十九条县弘丰公司按占用的经营性资产评估额的2%，于每年的前向县财政缴纳当年的国有资产占用费。划拨给县弘丰公司的土地，已按国家规定缴纳土地出让金的，不再收取国有资产占用费。
第二十条进行资产处置的，县弘丰公司应在在资产处置后10日内将处置收入上缴县财政。
第二十一条国有资产占用费和经营性及闲置资产的处置收入，要全额上缴县财政，纳入预算管理。
第二十二条纳入预算管理的国有资产占用费和处置收入，优先用于清偿购置被处置资产所形成的债务，其余部分政府统筹30%，另70%纳入原资产占用单位的部门预算。第五章监督检查
第二十三条县监察局负责对经营性及闲置资产在清查、移交、招租、处置过程进行监督检查。县财政局、县国资中心依据《条例》规定，对县弘丰公司的运营情况及授权范围内的国有资产保值增值进行监管和考核，规范国有资产管理，防止国有资产流失。县审计局负责对县弘丰公司经营情况进行审计监督。
第二十四条各有关部门、单位及其工作人员，如有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》的规定没收该单位不正当及非法所得，按违反财经纪律予以处罚；并由监察机关依法追究有关领导和责任人的责任；情节严重构成犯罪的，依法移交司法机关处理：(一)对经营性及闲置资产隐瞒不报或漏报，拒不进行移交管理的；(二)对新增经营性资产隐瞒不报、不移交管理的；(三)擅自或私自将经营性资产出租、出售、抵押、质押、对外投资的；(四)为擅自处置经营性及闲置资产提供方便、办理权属证件及手续的；(五)弄虚作假，以各种名目侵占经营性资产或利用职权谋取私利的；(六)因管理疏漏，严重失职，造成国有资产重大流失的；(七)其他违规违纪行为。
第二十五条县弘丰公司在经营管理中，如有下列行为之一，由县监察局责令改正，情节严重的依法追究有关领导和直接责任人的责任：(一)资产占用费和处置收入不及时上缴县财政的；(二)未签订租赁合同，无偿让业主经营，不收取租赁费的；(三)签订了租赁合同，但不按规定收取租赁费或者以收抵支的；(四)未经县国资中心批准同意，擅自处置国有资产的，或在对外招租、处置资产时不公开招租、拍卖，搞暗箱操作的；(五)在经营性及闲置资产管理中未按法律、法规规定办事，或未按规定履行职责，造成国有资产流失或损失的。
第五章附则
经营性贷款范文第8篇
关键词：资金融资方式 银行贷款 适用对象
我国房地产企业融资的主要方式包括：
一、银行贷款
我国房地产企业根据项目开发的不同阶段涉及到的银行贷款包括：
（一）项目开发前期―并购贷款：银行向房地产企业提供资金，用于取得项目开发所需土地的相关贷款。该种贷款的审批主要以综合考虑企业资质、风险控制措施及收益回报为前提。通常，银行需要通过总资产、资产负债率及净资产等财务指标综合评定贷款申请企业的资质。合格企业通过提前让渡部分公司股权（银行所持股权对应净资产数与贷款金额匹配）、承诺取得土地后将土地足额抵押给银行（土地评估价值与贷款金额匹配）、资质较高的母公司提供信用担保等作为增信措施来取得银行贷款。但无论企业采取怎样的增信措施，该种贷款的回报普遍为固定的利息。
该种贷款可以一定程度上帮助企业节省项目开发的启动资金、优化资金杠杆适用效率。往往，银行更青睐于将并购带提供给资质好、项目规模大的企业。该种贷款资金使用用途单一，用于支付土地款。期限可以申请到3-7年。
（二）项目开发中期―开发贷款：在满足“四-三-二”原则的前提下，房地产企业可以申请到开发贷款，即四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证）齐全、企业项目开发自有资金投入量达到30%、房地产开发企业满足二级开发资质。
作为房地产开发过程中最重要、最传统的贷款，该种贷款因贷款金额较大，往往可以申请到项目开发总投资量的50-70%，且融资成本较低（基准利率上浮幅度较小）普遍适用于各种类型的房地产开发企业。开发贷款的增信措施多数采用土地抵押的方式且抵押率较高。
但该种贷款也存在一定的资金使用局限性，银行往往要求房地产开发企业提供相关资金使用合同及凭证等以采取受托支付的方式发放贷款，贷款大部分用以支付项目开发的工程总包款等。原则上房地产开发贷的期限仅覆盖地产开发的中后期，一般不超过3年。
（三）项目开发中后期―按揭贷款：当房地产开发项目（普通适用于住宅项目）达到预售条件（已交付全部土地出让金并取得土地证、取得用地规划许可证、取得工程规划许可证、取得施工C、已投入的开发资金达到项目开发建设总投资的25%等）并一定程度上实现预售后方可申请。
近年来，由于住房按揭贷款的收益率偏低、回收周期较长，银行往往吝于发放并将该种贷款的总规模控制在较小范围内。按揭贷款的期限为1-30年不等。
而该种贷款的取得一定程度上可以大大帮助房地产开发企业实现项目的预售，因而与开发贷一起被视作房地产项目开发过程中非常传统、重要的贷款种类，普通适用于各类房地产开发公司用以作为变相的销售款回收项目开发的资金。按揭贷款的增信措施为房产抵押。
（四）项目开发结束―经营性物业贷款
经营性物业贷款起源于香港，由东亚银行率先引入，主要适用于已经开发完成并投入运营、且已产生一定规模运营收益（租金）、现金流较好、项目综合收益高、还款来源较为稳定的商业物业资产（包括但不限于商场、写字楼、酒店、商铺等）。
经营性物业贷款的资金使用较为灵活，可投入到物业资产的日常运营、置换项目前期的贷款和超过项目资金本规定比例以上投入的资金上。营业性物业贷款的增信措施为项目自身的商业物业资产作为抵押或追加企业所持有的其他资产等，抵押率通常在70%以下。
经营性物业贷款的期限原则上不超过8年。
整体来看，经营性物业贷款期限较长、资金使用较为灵活，可以很好地稳定、改善公司的现金流，备受作为商业地产项目或综合性地产项目持有者的房地产开发企业的青睐。
二、信托贷款
尽管银行贷款为房地产项目开发的各个阶段提供了种类较为齐全的贷款，但由于银行贷款从本质上对贷款主体（房地产企业）资质、项目标的、资金用途及贷后管理等设置了诸多限制条件，导致部分房地产项目难以从银行取得匹配的资金。基于这样的市场情况，信托贷款变得尤为重要。
信托公司将委托人存入的资金，按委托人或者委托人认购的信托计划所指定的对象、期限、利率、用途等向贷款企业发放贷款。委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。
信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离以及政策规避的作用。
通常信托贷款根据信托公司在信托产品中所扮演的职能可分为通道类业务的信托贷款和主动管理型信托产品。
（一）通道类业务的信托贷款。通道类业务的信托贷款由委托人发起，委托人直接锁定项目标的及资金用途，委托信托公司/认购定向为该项目标的制定的信托计划将贷款发放给项目公司，由信托公司负责后续利息及本金的收取。风险由委托人承担，信托公司只是起到通道的作用。