小产权房
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小产权房范文第1篇
2010年5月31日，北京市怀柔区杨宋镇梭草村，被称为“水岸江南”的32座仿古小产权住宅在3天内被夷为平地，这与3年前在北京市房山区青龙湖镇青龙头村的经历别无二致，2007年3月27日，青龙头村违规修建的85栋小产权别墅也以同样的方式被。
由于《中华人民共和国土地管理祛》(简称《土地管理法》)中明确规定，农村集体土地不能私自流转，这种因修建在农村集体土地上并对外出售而得名的“小产权房”，在法律角度上并没有存在的依据，然而，对这些小产权房执行“绞刑”，也并未起到遏制它发展的势头。
相反，据《环球财经》杂志记者3年来对京郊小产权房的调查，时至今日，小产权房问题已成为介于民生和法律的角力。对违规小产权房的妥善解决，各方更需在强拆之外找到更为智慧的解决办法，而它自身也事关中国新一轮土地制度改革的成败。
被送上“绞架”的小产权房
一个位于北京之南41公里的房山区，一个位于北京之北60公里的怀柔区，与3年前房山区青龙头村别墅被相比，位于怀柔梭草村的“水岸江南”仿古小区，除了拆除时间和地域上的差别，其两者被执行“绞刑”，有着戏剧般的共同点。
作为今年5月4日被国土资源部公布为督办的典型国土资源违法案件，修建在梭草村之南的“水岸江南”，一共拥有两期81栋仿古小院。国土资源部在当天的新闻会上表示，予以拆除的为2007年12月30日之后新建和续建的二期32栋宅院，另外49栋宅院则等处理政策出台之后一并处理。
2010年6月14日下午，从怀柔区杨宋镇中心小学出发，向南走进梭草村，东行穿过相邻的四季屯村，沿着干涸的潮白河边的右堤路继续南行，10分钟后，便看得见马路右边一个大沙坑边的白色院落，这就是5月31日被强拆的“水岸江南”所在地，记者注意到，挖掘机轮胎痕迹和地上残缺的砖瓦随处可见。
一位母亲带着儿子推着三轮车，到“水岸江南”一期工程西边的水管处拉水，他们是已经住进一期工程的业主，因为已经入住，所以其宅院尚未被拆除，由业主雇佣的一位村民则在水管处摘红透了的小樱桃。这位村民介绍说，院子里尚未通水，已经入住的业主只有在外拉水生活，不过电是通的。
敲开另一位业主的大门，母女二人匆匆表示“等政策下来”，便不安地关上了大门。走进一个已人去宅空的院子里，昔日宣传可以种菜的院子长满了荒草，院子中的亭子已有油漆斑驳迹象；另一所院落门口，则贴着与拆迁无关的法院封条，房内也只有存留的铝合金窗栏在诉说着它曾被查抄的一幕。
在房山区青龙头村，2010年6月16日中午，站在村庄边的马路上，仍然可以看得见3年前被强拆别墅的痕迹。在村子南边，当初被拆的85栋别墅空地上已经荒草丛生，两头花白的奶牛在悠闲地吃草。它们的旁边，是还未拆掉的49栋毛坯别墅。
这两处住宅，均曾以“新农村建设”的项目而存在，开发商与各自的村民委员会签署了合作协议，村民也皆在村民大会上多数同意了项目修建。
虽然两者被拆相差3年，并且同属于小产权性质，但各级政府部门却不约而同绕开了小产权概念而进行强拆，强拆理由亦极其相似。据北京市国土资源局上报北京市政府资料，青龙头村别墅所占地为房山区风景旅游设施用地，因此为非法占地。
对于“水岸江南”，国土资源部工作人员此前接受媒体采访时则表示，它被列入黑名单，在于不符合国土资源部的规范标准。另据了解，“水岸江南”承包合同原本为修建“生态种植园”，也是因此，才被判定为“违法居住类建设项目”。
矛盾的小产产权房现实
以青龙头村小产权别墅被强拆为起点，矛盾的是，对小产权房处以“绞刑”，并没有有效阻止小产权房的发展步伐。
“水岸江南”被强拆之后，据中央电视台报道称，当地政府亦在回避小产权房概念，分析认为，这是为了避免更多的小产权房被拆，事实上，全国政协委员蔡继明今年两会期间便透露，仅北京的小产权房便占本地市场18％左右。
另据蔡继明数年对全国小产权房调查，截至目前，全国小产权房所占土地面积已达66亿平方米，在西安，小产权房占当地房市规模则在25％～30％，深圳的小产权房，则可能占据当地房市一半江山。
2010年4月中旬，位于房山良乡的一家本地房地产中介对《环球财经》记者说，目前在良乡周围各个村子，都有小产权房住宅。事实并不止于此，据本刊调查了解，无论在房山，或者怀柔、通州、顺义，乃至密云和北京最北边的延庆，皆有小产权住宅的身影。
由于小产权房修建在村集体土地上，开发商并没有土地出让金以及各种税费成本，因此与商品房相比，小产权房修建成本和价格都具有明显优势，2007年以来，也是中国大城市商品房价大幅飙升的3年。这使得小产权房拥有了大量的需求。
以“水岸江南”为例，每套面积300～500平方米不等的小产权宅院，以50年的租期租售给来自城市的业主，租金价格只有40～60万元。而以2010年3月北京市商品房每平方米均价1.7万元计算，购买同样面积的住宅，则需510万～850万，两者差价高达10倍。
据调查，对于当地村民而言，也有将集体土地变现的需求。由于修建小产权地段，往往处于城市偏远郊区，这也意味着农民们无法从城市化过程中获得收入，加之人多地少，农民亦很难从传统种植业中获利。
作为房山区经济条件靠后的村子，在青龙头村，每个村民只有0.5亩耕地，修建小产权房之前，村民主要收入来源主要为在外打工，人均年净收入不到1000元，这也是村民大会多数通过修建小产权别墅的原因之一。2007年青龙头村多位村民亦向《环球财经》记者表示，别墅建好之后，可以从租金等方面获得收入。
事实上，作为地处偏远的村级组织，以及乡镇政府，看到城市周边地价上升，存在着将土地变现的冲动。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾指出，土地财政也成为小产权房需求旺盛的重要原因。陈锡文说，小产权房治理面对的是基层政府，面又很广，要让司法大有作为，有些不现实。
基于此，小产权房的蔓延，无形中便成为基层政府、人民和《土地管理法》等国家大法的博奔，由于目前并无针对小产权房的法规出台，也造成了处理违规小产权房混乱而又矛盾的局面。
农民、土地困局和房价高企
小产权的供需链条，第一次将市民和农民利益统一在一起。由于城市房价高企，市民不得不寻找更为便宜、偏
远地段的小产权房；又由于无法分享城市化进程中带来的好处，农民铤而走险修建小产权房。但是，它却相悖于包括《土地管理法》在内的整个中国土地制度。
在《土地管理法》、《城乡规划法》等法律之下，中国目前实行城乡土地二元制。农村集体土地只有经过国家征地，才可以进一步按照程序上市流转和房地产开发，政府也是征地的惟一合法主体，国家也对农村集体土地进行了严格界定。
然而，正是在这种城乡分割的二元土地制度下，才造成了农民无法获益和房价高企局面。
据国务院发展研究中心(简称国研中心)“中国土地政策改革课题组”2003年～2005年对覆盖中国南北九省(市)的实地调研报告，城乡分割的二元土地制度下，当农村土地转化为城市建设用地时，政府垄断土地一级市场低价征用土地，在成为高速城市化和工业化驱动器同时，也损害了农民权益，并有碍社会稳定。
据国研中心调研报告，1999年新《土地管理法》颁布之后，为了加强耕地保护而实行用途管制，将土地审批权收归国务院和省两级政府，原来由用地者直接和农村直接接触的“协议征地”，原则上变成了由国土部门代表政府直接征地，用地单位不再与农民见面的“公告征地”。
也是自此，征地变成了政府根据用地需求，以《土地管理法》为依据，从农民那里合法、强制地获得土地，由于农民无法参与，很多地方政府给予被征土地补偿时，只是把青苗和地上附着物补偿给农民，而把土地补偿费和安置费补助费给村组集体，农民只获得很少的补偿。
农民丧失征地谈判权的同时，按照合法的房地产开发程序，政府首先会按照基准地价征用土地，进而将农地转化为开发用地储备，政府再通过挂牌拍卖方式，将开发用地以高于数倍基准地价的价格卖给房地产商。
据《环球财经》记者2007年在青龙头村获得的小产权房成本概算，以青龙头村小产权开发商给农民开出的补偿为基准地价，对比当时当地开发用地价格，按照合理的征地和开发程序，当地政府卖地的收益回报率高达300％。
这也意味着，原本为了加强耕地保护而修订的土地政策，在农民丧失谈判权、无法保障自身利益的同时，在高达数倍的卖地收入驱使下，地方政府往往能够更加轻易地将靠近城市的良田转变为建设用地，保护耕地成为空谈。又由于开发土地日益稀缺，政府拍卖地价也越来越高，在动辄数十亿“地王”出现的同时，城市房价也风生水起。
事实上，《环球财经》记者所调查的两处小产权房用地，由于地理位置偏狭，也很难获得政府征用。建设青龙头村别墅用地，原本为无人耕作的山地，开发商在修建别墅之前，还动用大量土石方对土地进行了填埋和平整；“水岸江南”之前则为潮白河畔挖沙的荒滩。强拆背后的民生背影
据调查，无论对于3年前青龙头村别墅，还是今年S月底“水岸江南”的强制拆迁，仅就民生而言，各方更需重新审视小产权房的解决办法。
对于青龙头村村民，3年前的强制拆迁，至今仍是他们心中的伤。
据2008年5月青龙头村别墅开发商交给《环球财经》记者多达16页的详细规划图，这份图囊括了整个青龙头村344亩土地在内的改造规划，它也被青龙头村村民视为政府、村民和开发商三方共赢的计划。
按照规划，重新改造后的青龙头村，不仅村民将住进统一的新别墅，同时，开发商也将为村民建设村庄道路系统、商店和超市、村民文化活动站、公共浴室等基础设施，改造后的青龙头村，也将与旁边的青龙湖水库公园相配合，成为旅游休闲区。开发商的回报，则为获得青龙头村的土地开发权，建设6万平方米的商品别墅。
2007年拆迁时，宣传队人员曾对村民说，拆迁完成后将有经济调查组和善后完善组做剩下的工作，更有北京市监察局人士称，剩余的别墅可能通过公益拍卖进行处理。
然而，2010年6月16日，青龙头村村口，一位村民告诉回访的《环球财经》记者，自从2007年别墅被拆迁之后，对于剩余房子的处理至今杳无音讯，三年以来，由于旧村改造计划中断，村民们并未搬进为他们修建的别墅中。和3年前不同的是，村庄原来下雨便泥泞不堪的道路变成了水泥路，村中老人也有了基本养老保险。
没有耕地又失去别墅收益的青龙头村村民们仍像当初轮守剩下的别墅，他们也一直每年领着1袋米、3袋面一共200斤的口粮。村民们试图向上反映实际情况，并希望和高层直接对话，但一直无果。
已经居住在梭草村“水岸江南”的业主和梭草村村民，则在采访中表现出失望和不安。国土部5月4日新闻会表示，予以拆除的房屋包括2007年12月30日之后修建、续建房屋和尚未销售的房屋。据中央电视台报道，实际拆迁房屋甚至包括一位业主4月20日所购买的房屋，可5月31日便被夷为平地。
另据今年年初国务院对小产权问题的部署，国务院要求所有在建及在售小产权房必须全面停建和停售；同时将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；责成领导小组研究小产权房间题，拿出相关处理意见和办法。中间并未提及任何有关强制拆迁字眼。
“回想改革开放几十年，不就是不断突破旧有的条条框框的过程吗?城乡一体化、集体土地进入流转都已经开始试点，国土部是应该审视现有的土地法规的适用性，还是该无视现实，削足适履，把已经建好的房子一推了之?真的就没有比拆除更好、更合理的解决方式吗?”一位“水岸江南”业主在网上一个名为“九问国土部”的帖子中称。
小产权房问题何解?
是维护既定法律，选择土地困局向前发展?还是修改法律，选择民生?进而成为小产权房亟待解决的难题。
全国政协委员蔡继明认为，小产房问题涉及利益面很广，它不仅广泛存在，而且是关乎国民生计的重大问题，因此对小产权房问题应该妥善解决。2010年两会期间，蔡也在“两会”上提交了《关于妥善解决小产权房问题的建议》(简称建议)。
建议认为，对违法违规占用农地开发建设的小产权房项目应坚决取缔，同时也要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止，但是对在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上要加以区分，以长远眼光提出对策解决问题。
在蔡继明的提案中，也提出了小产权房问题的解决方法和步骤。
在短期上，蔡继明建议政策应承认现实，平衡各方利益。对于合理合规合法建设的小产权房，在补办相关手续，补交相关费用之后，应给予相应的正式产权，或者由政府通过收购等方式将这些小产权房变成经济适用房或回迁房。
“对于正在建设和新建的小产权房，要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或制止，不能因噎废食。”提案中写道。
“解决小产权房不是解决房，而是要解决地，同地同权同价，它要解决的问题是让农民分享工业化城市化带来的成果，这是第一个目的；第二个目的，就是打破城市国有土地的一统天下；第三个就是增加土地供给，平抑房地产价格。”3月17日，全国政协委员蔡继明接受《环球财经》记者专访时表示。
蔡继明认为，从长期看，应深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。
在土地产权变革详细建议中，蔡指出，各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利进行交易。
其次，应明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，这将有助于保证农民根据产权地位分享城市化成果，同时又有助于遏制基层政府卖地冲动，以形成和谐的微观市场结构。
小产权房范文第2篇
1、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
2、“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
3、小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
（来源：文章屋网 ）
小产权房范文第3篇
通过连番的找中介、上网查询、打电话、发帖子，小路难过的发现，80万以下的市区房子基本都是乡产权房或公租房，也就是俗称的小产权房，只有使用权没有国家认可的产权证书，不受法律保障，不能贷款抵押，而且要一次交清房款，交款压力大。大产权房又价格高高在上，小路有些茫然了。
国家限购令的出台让小路看到了一丝希望：也许自己心目中的房子，就在不远处等着她呢!可是，一天天过去了，天天浏览房产网页的小路发现：大多数房产促销雷声大雨点小，降价的房子要么位置不佳，要么房产本身有问题。真正中意的房子，甚至是有些地段较好的小产权房，尽管其身份如何定夺还在风头浪尖上，尽管商品房价格冲击较大，小产权房价位还是稳中上涨。
一咬牙，小路在通州张家湾的某小区购买了一套66平米的小产权房。之所以选择这里，是听中介再三强调：这是 “全国最大的小产权房区”， 国家再治理也不会轰你出去，影响太大了！中介的信誓旦旦给小路吃了颗定心丸。
2012年02月21日，国土部召开会，再次强调，小产权房绝不允许确权登记发证，并将联合相关部门，开展“小产权房”的试点清理。随着国家治理小产权房整治方案的出台，小路又担心起来：毕竟这是知法犯法，国家不承认，万一真的拆迁得不到补偿怎么办？小产权房的命运终究如何？小产权房整治，能否让自己如愿获得大房产证，也从整治中分得一份羹！小路一时有些茫然。
和小路有同样迷茫的人还很多。小产权房究竟合不合法？如果不合法，国家是强制恢复原样还是整改成大产权房？已经购买小产权房的业益如何得到保障？小产权房究竟要路归何处？下面我们分别从几个方面来分析：
（一）小产权房的法律地位分析
似乎大家都心知肚明，小产权房从娘胎里出来就被打上了违法标签，是国家三令五申极力禁止的违法建筑，我国现行立法对小产权房购买者始终是一种否定态度，法律权益得到有限的保护，政府部门禁买警告、停工停售甚至拆除的整治动作从没断过，沸沸扬扬的宋庄画家村事件也让购买小产权房的人们心存芥蒂。
但更多的现实是，生命力极强的小产权房不但没有被控制住，反而肆意蔓延遍地开花，形成了一整套政府难以监控的地下交易流程。小产权房购买者似乎明白这个道理：即使我没有产权证，大家都没有，也不能把我们从屋里轰到大街上。基于这种心态的小产权房业主底气十足，该住住，该租租，该卖卖，我行我素，潇洒自如。一些投资性业主也纷纷加入购买行列，转卖转租忙的不亦乐乎。小产权房的利益链变得更长，利益格局更加复杂化。
（二）小产权房的合理性分析
小偷和警察的智慧相差无几，但两者的思想和观念是对立的。有小偷才会有警察，如果没有了小偷，警察也没有存在的必要性了。有高房价才会有冒险买相对便宜的小产权房的业主们。所以，从哲学角度讲，小产权房的存在有其合理性但不符合国家政策和现有的法律法规规定。
从经济学角度讲，有需求就有市场。大中型城市商品房房价过高，居民对房产的刚性需求使得购房者想尽办法不惜代价也要有套自己的房子，安居乐业，只有安居，才会乐业。城市中低收入工薪阶层在无法承受高房价情形下只好知法犯法购买小产权房。如果一个人或有限的若干人买，政府说你错了，绳之以法坚决取缔，或许可以行得通；但如果违规买房的人越来越多，牵扯的利益链也越来越复杂，基于法不责众原理，政府若是雷厉风行的一刀切，恐怕会引起一场不小的社会动荡。如何整改才能皆大欢喜，这确实是个两难命题。
（三）小产权房如何处分的法理分析
小产权如何处置，现有的法律法规没有明确地规定，但可以从法理学的比例原则中找到解决问题的答案。比例原则源于正义的请求，它在保护与平衡的意义上对个人利益与公共利益进行仔细斟酌，以得到较为合理的结果，防止行政决定和公民的利益发生冲突状况下的过度失衡。
比例原则，是指如果某种较优越价值的实现必然会以其他价值的损害为代价，也应当使被损害的价值减低到最小限度。首先，限制人民权利的措施必须能够达到所期望的目的；其次，对于人民权利的侵害程度与所达到目的之间，必须处于一种合理且适度的关系；第三，在适合达到目的的多种手段中，应该选择对人民权利侵害最小的手段，即“最小侵害原则”。
根据以上原理分析，处分小产权房的措施必须能够达到所期望的目的：居者有其屋，而不是把曾经有房住的居民赶走驱净。我们可以将小产权房的处理按照上述原则进行合理处置，处理手段不仅要合法更要合理。在政府有通过整改、变更小产权房性质的方法使小产权房业主安居原地不必搬迁的方法，就不要让业主们搬迁。具体整改方法可以参考以下几点：
1、无条件没收小产权房
按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。违法购小产权房理应要受到惩罚，但如果直接将小产权房强制没收后改为保障性住房，导致居民被迫搬迁居无定所，由于牵扯到有大量的利益群体，其遭受的反弹风暴将不敢设想。很明显，这种方法不可取。
2、华丽转身，小产权变大产权
小产权变大产权，如果想摘掉“小产权的帽子”，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。
国土部已经反复强调不可能通过补交土地出让金的方式，转为国有建设用地，从而转变为商品房。原因同样很简单：如果对于那些不具备资格的主体补缴市场差价之后，办理了相关产权证，这其实是变相鼓励了那些投机购买小产权房的人，“耍坏的孩子有奶吃”，这种政策行为同样会引起社会的强烈不满。
3、权衡折中，小产权房变身集体土地租赁住房
小产权房范文第4篇
关键词：小产权房；住房保障
国土资源部不动产登记局局长王广华表示国家通过不动产登记，保护权利人依法取得的不动产产权，小产权房本身不合法，因此不能登记发证。不难看出国家对小产权房的处理力度正在加大。谭术魁认为小产权房是建立在农村集体组织所拥有的土地之上且被非集体经济组织成员所拥有的住房。小产权房“小”在哪里？对于购买者来说，房屋进行转让时若不需再缴纳土地出让金则为“大产权房”，要补缴土地出让金就是“小产权房”。其主要特点包括：1、价格低廉，小产权房建在农村集体土地上，国家对农民有很多优惠政策，如集体土地的流转无需缴纳土地出让金，减免或不征收土地使用相关税费，开发成本低。2、风险较大，小产权房属于非法建筑，按照《土地管理法》应予以拆除或没收。购房合同被认为是无效合同，购房者的权益无法得到保障。缺乏监管，质量无法保证等。
一、小产权房产生的原因
（一）城镇化加速发展，房价居高不下
根据国家统计局公布的数字不难看出，我国城镇人口和城镇化率呈现逐年递增的趋势。城镇居民的增多必然会导致住房需求的上涨，但由于土地资源的缺乏，导致地价上涨，从而使建房成本上升，房价持续飙升。中低收入者既无力购买市场上的商品住房同时又不满足于长期租房，过高的房价使得他们明知小产权房有很多风险也要购买。
（二）二元土地机制。小产权房产生的根本原因在于二元土地机制，我国实行的是城乡不同的土地制度。城市的土地属于国家所有，农村土地归集体所有。国有土地能够在一级市场上自由流动，已基本形成了相应的地价体系，价格取决于市场需求。集体土地只能在机体内流通且不改变集体所有权性质和农业用途，不能自由转化为城市建设用地，地价体系尚未形成。
（三）各方利益博弈。国家对小产权的房的态度是坚决制止，但对其的治理却迟迟未见大动静，究其原因在于小产权房涉及多方利益，小产权房建设者的立足点在于国有土地和集体土地的极差地租，他们有利可图。小产权房的购买主体多为中低收入人群，买不起高额的商品房，虽然小产权房有很大的风险但他们也抱着“法不责众”的心理。对于小产权房的管理主体来说，从目前看政府多持否定态度，但地方政府又多依赖于土地财政，小产权房的治理会影响他的利益诉求，故大多采取不作为的态度。
（四）保障房制度的缺陷。自房改以来，我国商品住房获得了快速的发展，但迄今为止，“建立和完善多层次的城镇住房供应体系”并未实现。随着收入的两极分化，大量中低收入家庭无力承担高额的商品房价，尽管近年来我国加大了对保障房的建设，但仍有大量人群没有被覆盖，他们无形中推动了对小产权房的需求。
二、小产权房的影响
（一）积极影响
1、推动农村经济发展。目前我国城市房价过高，对于很多工薪阶层来说难以承受，人们宁愿通过多花时间而节省购房成本，故形成了“工作在城市，生活在城郊”的局面。小产权房多位于城乡结合地带，生活成本相对较低，人员的聚集带动了相关产业的发展，激活了农村的消费市场。有利于推动农村经济的发展促进城市化的进程。
2、缓解城市住房不足。缓解了城市化带来的住房的刚性需求得不到满足的问题，商品房价格高昂，保障房由于其自身缺陷和相应的条件限制，导致了大批人无法被覆盖，在一定程度上解决了“夹心层”的住房问题，改善了这部分人的住房质量。
3、平抑房价，实现“有房梦”。小产权房的出现无疑是增加了住房供给，有利于平抑过高房价。中国固有“有房才有家”的传统理念，房价得到一定的一直，可实现部分人的“有房梦”
（二）消极影响
1、占用耕地，粮食安全受到威胁。我国虽然国土辽阔，但是可耕地面积却很少，加之我国人口众多，人均耕地面积世界排名靠后，耕地乃国家之本，农业安全是国家经济安全的基础。而很多小产权房是建在耕地上的，是本来就不足的耕地资源变得更加稀缺，导致粮食生产量大幅下降，威胁国家粮食安全。
2、冲击房地产市场。由于小产权房避开了拆迁成本、法律规定的土地出让金和相关税收，其成本低，利润高，以市场价格的40%-60%进入房地产市场，对商品房的销售造成了极大的冲击，破坏了房地产市场的正常交易秩序。
3、业主利益得不到保护。小产权房的开发建设均未经过国家住房部的合法审批、登记手续不全，不符合城市规划，由于缺乏监管，小产权房的质量难以保证。一旦房屋出现问题或面临拆迁，购买者不受国家法律保护，只能成为风险的最终承担者，随时可能失去所购房产，业主的利益得不到保护。
4、对法律权威和政府公信力的挑战。国家相关政策三令五申禁止小产权房的交易，相关法院也判决而此类买房合同无效。近期国家出台政策表示小产权房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，但是小产权房销售并没有呈下降趋势，反而愈演愈烈，这是对法律和政府公信力的挑战。
三、小产权房的出路
“小产权”房是房地产业特定发展时期的产物，“小产权”房问题被全社会关注却至今尚未得到妥善解决，足见其涉及制度与民生的矛盾及多方利益，解决难度很大。中央和地方政府出台的各项关于小产权房的政策并未取得预期效果。大量存在的小产权房的去留是一个两难的选择，若一律当作违法建筑一律强拆，则是对社会资源的极大浪费。给购买者造成损失。若自由放任，则会产生“破窗效应”，导致小产权房的规模化。对于现存的小产权房，不能一概而论，要区别对待。
（一）对现在小产权房分类处理。目前，许多小产权房多建在宅基地、荒漠化、石漠化等不毛之地，对于这类为占用耕地的小产权房，可将其归类于违规使用土地。在此条件下针对小产权房的使用性质加以区别，若为普通住宅，则可以通过补缴土地出让金和相关税收使其合法化。若违反城市长期规划的，可以考虑予以拆除。对于情节恶劣的小产权房的利益集团，则应追究其法律责任。若占用耕地则应坚决予以取缔。与此同时，应建立农村宅基地和非农耕地的合法流转机制，在政府的严格监控下，有条件的允许农民的宅基地和非农耕地以转让出租的方式进行流转，使农民分析土地收益。
小产权房范文第5篇
【关键词】小产权房；土地性质；合法化
“居者有其屋”，是每个人的梦想，但面对城市不断飙升的房价，很多中低收入群体只能望房兴叹，他们何时才能有属于自己的家。小产权房的出现，大大满足了中低收入群体需要一个家的梦想，但小产权房由于其的尴尬地位，使得购房者的权益始终处于一个不确定的状态，一旦发生纠纷，由于小产权房并非符合法律规范的产物，购房者的权益无法获得法律上的保障。为了规范我国的房地产市场，需要对小产权房的去向作出决定，这不仅能促进房地产市场健康有序的发展，同时也是出于保障购房者的权益的考虑。
一、何为小产权房
1、小产权房的概念
小产权房是我国城乡二元制土地制度下特有的产物，城市房价飙升给予了小产权房生存的空间，小产权房处于城镇房屋的边缘地带，其的存在在一定程度上影响了城镇房屋的发展，扰乱了我国的房地产市场的发展。
小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的对建设在农村集体土地上的房屋，未办理土地出让手续并缴纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡政府或村政府颁发产权证的房产，因此，小产权房也称为“乡产权房”。
城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。
对于小产权房的去留问题进行研究，首先就要弄清楚小产权房所占有的土地性质。
2、小产权房所占用土地的性质
《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体所有的土地主要有农用地、建设用地（用于农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地）及宅基地。那建设在农村集体土地上的小产权房，它所占有的土地是什么呢？从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。
小产权房是全国普遍存在的一种现象，其存在有历史及社会的原因，对于小产权房的去留问题，应当根据小产权房所占有土地的性质不同，予以区别对待。
二、小产权房的合法化途径
目前，我国解决小产权房主要存在三种模式，第一种即，将小产权房全部予以拆除，这是一种简单暴力的方式，不对小产权房加以区分而全部拆除，侵害了小产权房所有人的权益，容易引发社会矛盾，不利于社会的稳定；第二种模式是给予集体组织成员城市户籍和社保待遇，将集体所有土地转为国家所有，将小产权房转化为城镇房屋；第三种模式是在小产权房满足相关条件的前提下赋予小产权房合法地位，而使小产权房能流入市场进行流转。
以上三种模式，只是局部的解决了小产权房的问题，前文中笔者也谈到小产权房所占有土地的性质复杂，对于小产权房的合法化途径不能采用单一模式予以解决，而是应根据小产权房所占有土地的性质的不同而区别对待，同时要守住我国土地制度改革的四大底线，即不能改变土地公有制的性质；不能减少耕地；不能减少粮食产量；不能损害民众利益，在此基础之上，区分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小产权房，分别适用不同的方法决定小产权房的去留。
1、叫停待建、未建未售、已建未售的小产权房
对于待建的小产权房，由于未建造，并未造成实际损失，应要求集体经济组织将土地恢复其原来用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但还未销售的小产权房，对于未建未售、已建未售的小产权房，应当立即停止建设、销售，在此基础之上，审查未建未售、已建未售的小产权房所占用的土地性质。若是占用农用地进行小产权房建设的，应立即停止建设、销售，坚决予以拆除，我国的根本土地政策是保护有限的耕地资源，占用农用地的小产权房擅自改变土地用途，侵占了耕地，对于该类行为应当严厉打击，绝不手软；若是占用建设用地、宅基地进行小产权房建设的，则由有关部门对是否恢复建设、销售予以严格的审查，以决定是否恢复建设、销售，若准许建设、销售的，则可以参照已建已售的小产权房的处理方式进行处理。
2、将已建已售的小产权房纳入保障房体系
对于已建已售的小产权房，原则上也应当根据所占用的土地性质分别处理，但因为已经销售，牵涉的利益过多，直接关系到小产权房所有人的切身利益，会容易引发社会矛盾，对于该类小产权房不能简单的拆除了事，笔者认为在对相关人员进行处罚后，依照占用建设用地、宅基地建设的小产权房的处理方式对该类小产权房予以处理。
我国各地政府都存在保障房建设的缺口，可将已建已售的小产权房纳入保障房体系。将小产权房纳入保障房体系，需要满足两个条件，该小产权房所处位置符合城市规划，小产权房的房屋质量经检验合格。对于满足条件的已建已售的小产权房，可参照保障房入市交易的政策，在补交土地出让金的前提下，设置二次交易的税费、年限等限制条件，允许小产权房在符合条件的情况下进入市场流转，或是将小产权房作为公租房的来源，由政府购买小产权房，将小产权房作为公租房使用。
结 语
小产权房存在有其社会根源，对于小产权房不能一味的堵，而应疏堵并用，妥善处理小产权房问题。对严重违反我国土地制度改革的小产权房，坚决予以打击，对于符合城市规划，房屋质量又合格的小产权房，将其纳入保障房建设体系，从而完善我国的房地产政策，使每一个人都能实现居者有其屋的梦想。
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小产权房范文第6篇
像唐湘一样，“深圳市80％的低收入家庭都租住在原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房内。”深圳市房地产研究中心副主任王锋对《财经》记者说。在他看来，这些“小产权房”客观上起到了保障性住房的作用。
正是基于这一现实背景，3月23日，深圳市规划国土委《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》（下称《实施计划》），正式提出“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。
“过去我们对于农民房的态度过于简化，要么拆，要么听之任之。”参与起草《实施计划》的深圳市房地产研究中心房地产研究所所长孟庆说，纳入保障房供应体系，为解决“小产权房”问题提供了另一种思路。
此前，2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也明确提出对于可以利用的小产权房，可依法没收或者征收后用于保障性住房。
中国城市发展研究院副院长袁崇法认为，深圳承认了“小产权房”提供保障服务的客观事实，并尝试将其纳入保障房体制，是理所应当的。“小产权房作为保障房，一点问题都没有，又何必大动干戈兴建政策性保障房。”袁崇法说。
然而，在一些人士看来，深圳市做法只是筹集保障房压力下的权宜之计。对于深圳市约38万栋存量“小产权房”，上述政策虽承认了其保障价值，却无助于解决其合法身份，产权界定仍需根本性的制度安排。
收编“小产权房”
在席卷全国的保障房建设热潮中，深圳也无法置身事外。
2011年6月公布的《深圳市住房保障发展规划》显示，该市将在“十二五”期间新建24万套保障房。其中2011年，深圳市的新建保障房任务为7万套，2012年新增任务4万套。
保障房建设的大干快上，让深圳的土地开发压力巨大。“去年深圳市能提供的土地，基本都给了保障房，商品房地块只提供了两块。”孟庆说。
罗湖区在深圳市2010年住房保障工作任务分解中被框定建设2000套保障房。因旧城改造进展缓慢，“罗湖区无论如何都腾不出足够的保障房用地。”罗湖区住建局住房保障科科长邓子文表示。无奈，该区将其“珍藏”的莲湖地块拿出来作为保障房项目用地，这一地块因临近规划中的莲塘口岸而极具商业潜力。
数据显示，深圳市未来基本生态控制线外，新增建设用地潜力不足150平方公里，如按照每年20平方公里的开发速度，不到十年就开发完了。
孟庆认为，利用存量“小产权房”是更为现实的选择。
据深圳市房地产研究中心的数据显示，目前深圳市的人均居住面积达到39平方米，而2011年国家统计局的一项抽样调查显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，与之相比，正表明深圳拥有大量存量住房。其中，“小产权房”更是数量巨大。
有统计显示，2010年深圳历史遗留违法建筑约38万栋，占全市建筑总量56％，建筑面积4.05亿平方米，总用地面积131.45平方公里。
深圳的“小产权房”是随着深圳的城市化进程而发展起来的。
自1980年深圳特区成立，30年来政府并没有为大量涌入的农民工提供保障房的福利，而企业主大多不愿意自建宿舍，这让当地农民的房屋派上了用场，他们大量自建住房用于出租获益，深圳一些原住居民甚至完全依赖出租房生活。这在客观上解决了多年以来政府在保障性住房上的缺位。
上世纪90年代中期以后，深圳调整产业结构，高端人才增加，原有的农民房难以满足其需要，农民、村集体以及房地产商从中发现了商机。此后，建在集体土地上的商品房大量涌现。
深圳市查违办提供的数据指出，深圳违法建筑直接或间接涉及的人群已占深圳市总人口的半数。实际上，直至现在，深圳仍有许多“小产权房”在建。“小产权房”买卖的广告亦随处可见。
“深圳‘小产权房’虽然不能称为廉租房，但可以叫‘低租房’，客观上承担了保障房的作用。”孟庆说。
在保障房建设的政策压力下，2011年深圳市政府即在考虑利用小产权房的保障价值，此后，深圳市规划国土委将此研究任务交予下属的事业单位深圳市房地产研究中心承担。该中心提出了在不涉及小产权房确权的情况下，按照一定条件，采取整栋租赁方式将小产权房纳入保障性住房供应体系的政策建议。
据王锋解释，考虑到原小产权房质量较差，“贴面楼”“握手楼”众多，且许多已经售出，过于分散，因此建议从新报建的和正在建设中的农村统建楼着手，与村集体进行协商，以栋为单位进行租赁，从而简化流程，缩小政策成本，“也可以防止这些统建楼被卖掉”。
此政策建议随后被体现在《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》中。
物尽其用
其实，深圳官方并不认同“小产权房”的说法，在他们看来，“深圳没有‘小产权房’，只有违法建筑。”理由是深圳域内已无集体土地，而通常所指的“小产权房”是指建在农村集体土地上的商品房。
深圳市快速的城市化过程导致了土地紧张和征地成本的提高，而上述拥有保障功能的大量农民房则占据了庞大的土地。
2004年，为推动城市化发展，深圳市依据1998年修订的《土地管理法实施条例》第二项第五条的规定，“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，从而一举将两区956平方公里土地转为国有。
通过“农地转国有”，深圳市得以在城市化过程中回避了传统征地模式的高昂成本。不过，土地性质转变之后，原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房的产权问题，并未获得同步解决。这也是外界仍然称呼其为“小产权房”的依据。
当时农民自主开发建设的“已建成区”（包括宅基地、农村建设用地和村组企业用地，以及农村自行开发租赁给外商的工商用地等）达300平方公里。对于深圳农民来说，这些是他们最重要的利益所在。
对于这些“已建成区”，深圳市在转地过程中通过2004年6月出台的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》承认了其合法性。即政府承认农民对“已建成区”的土地使用权，也不追究违规责任，但“已建成区”土地权属统一转为国有，并不再对农地征用做出补偿。
农民获得的“国有土地使用权”被当地视为通过“划拨”形式获得，如要转让或开发就需要通过审批、规划等合法程序，并补缴相应地价款。原农村集体产权性质的建筑在确权过程中定为“国有集体产权”，类似于事业单位用地等，也就是说，村集体自行开发的“商品房”整栋只有一个产权证，而村民个体无法获得产权证。
但在寸土寸金的深圳，土地开发的利润巨大。拥有宅基地、工商用地等土地使用权的当地村民、村组织并未顾忌“合法程序”，而是自主或联合开发商展开市场化开发，“违法建筑”随着各种禁令的颁发呈现狂飙突进之势。
“小产权房”愈来愈多，依法拆除成为不可能完成的任务。
今年2月，宝安区沙井街道办原书记刘少雄即因涉黑并参与违建数量庞大的小产权房而被查处。据称从2009年至今，沙井至少新建了上百万平方米违建。且违法建筑愈来愈上规模，与商品房几无二致。
查违压力虽然巨大，效果始终不理想。2009年深圳市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中，对“小产权房”的处置即增加了“临时使用”的处理方式，即准予部分符合一定条件的违建在政府的严格监管下临时使用，做到物尽其用。
租购两难
从2008年开始，深圳市保障性安居工程建设指挥部即选中宝安区中闽花园、步涌新村等片区作为“依法处理和征收历史遗留违法统建楼解决保障性住房房源”的试点。当地曾经尝试过租赁与购买等多种方式，但均未能顺利操作。中央政策性保障房建设的要求则加剧了这一试点的需求。
《财经》记者了解到，中闽花园的购买模式之所以没有进展，主要还是因为“价格没有谈妥”。
中闽花园由宝安区松岗镇山门村改制而成的深圳市深联股份合作公司开发建设。这个建设在原工厂用地上，目前尚未完工的高层住宅楼，在外观上已经与城市商品房没有区别。但因其“小产权房”的性质，政府的购买行为无法像征收一样拥有定价标准，因此价格始终难以确定。
据宝安区住宅局一位工作人员透露，按照原定方案，中闽花园的价格主要是参照经过市场评估后的评估价格来定的，具体数字其不便透露，但符合当时的市场价格。而2008年存在一个房价低谷，随后房价上涨迅速，当时双方认可的价格在深圳市深联股份合作公司看来过低了。随后原本已经预订的上百套房屋被退了回去。
王锋认为，这一购买过程应属于市场行为，政府和建设方是平等主体谈判，综合考虑市场价格来对房屋进行定价，“客观上承认这些农民房的市场主体地位”。据《财经》记者了解，宝安区“小产权房”目前的市场价格约为每平方米5000元。
而在同一年，罗湖区计划将其辖内的莲塘地块作为保障性住房项目用地时，偶然发现田贝花园刚刚竣工。
田贝花园属于村民自拆、自筹、自建项目，项目本身即是要分给村民各户，用于出租获益，因此房屋均为20平方米、40平方米和60平方米的小户型，非常符合保障房的要求。
此后，罗湖区住建局提出租赁田贝花园的部分房屋，作为保障房提供给该区重点扶持的企业人才及机关事业单位人员。根据合约，罗湖区住建局租赁田贝花园1500套房子中的434套，租期为五年，月租金为每平方米37元。
然而，随着深圳市房租价格的上涨，几个月之后，村民即向罗湖区住建局要回11套房屋。“他们还想要，但我们已经不松口了。”罗湖区住建局副局长吴维民说。
就有限的试点而言，无论是租赁还是收购“小产权房”，对于政府部门来说都面临着一系列棘手的问题。
深圳市房地产研究中心住房保障所所长梁凯表示，“租金或者收购价格高了，就会被认为变相鼓励‘小产权房’的发展。”
在相关人士看来，农民出于自身利益考虑不支持政府的租赁行为，是将“小产权房”纳入保障房渠道的最大的障碍。尤其在房屋租金逐年上涨，“小产权房”的拥有者从租赁市场收益颇丰，缺乏被收纳为保障房的动力。
北京大学国家发展研究院副教授李力行认为，深圳的做法相当于政府采购，但是因为产权不明确，村集体不知道自己的权利有多大，政府又不明确其产权属性，所以协议对租金是否随着市场价格上升，什么条件下可以退出等问题都没有明确规定，“首先还需要明确产权，厘清权利”。
另外，李力行认为，在政府的思维中，认为保障房有“做好事”的性质，所以压低租金价格，但事实上，私人提供的公共品也要遵循市场规则。“再则，还可以探讨村集体直接提供保障房的方式，政府不一定要亲自动手。”
正是因为上述原因，王锋认为更好的方式是给保障对象发放补贴，并在此基础上限制租金上涨，而不一定采取收购、租赁“小产权房”的方式。
被绕开的产权
无论是在此前的吸纳“小产权房”进入保障房尝试，还是在此次《实施计划》中，均未涉及“小产权房”的产权问题。
业内人士指出，深圳此次提出的吸纳“小产权房”进入保障房渠道试点，其做法与2004年左右的“转地”颇为相似。
彼时，深圳以城市化方案绕开征地审批，一次性地将农村集体土地转为国有用地。此次也很有可能绕开集体经济组织申请建设租赁住房的审批，直接承认其性质为集体租赁房，并由政府进行租赁。
而令当地政府更有动力的是，小产权房的社会功能和经济功能，可以为产业扶持产生作用。因为在深圳市产业发展所需的每一块用地上，都需要配套产业公寓，而如果能够将小产权房纳入这种为相应产业人才提供公寓的体系中，深圳将为此节约相当数量的产业发展用地。
“既集约了土地，也利用了存量住房。”孟庆说。
据《财经》记者了解，罗湖区住建局所租赁的田贝花园，即被纳入了深圳市人才安居工程，目前已安排的400套住房531名入住人员，均为该区重点扶持企业的人才和机关事业单位人才。
深圳的做法虽然与北京、上海试点的集体租赁房一样，都承认了“小产权房”的租赁价值，并未解决其“合法身份”问题。不同的是，深圳的小产权房是国有土地上的建筑，而其确权与登记工作正在进行。
就此次以筹集保障房为目的的政策建议来说，产权问题已经超出其考虑范围。但在土地资源紧缺的深圳，未来的发展无法绕开“小产权房”这道坎。据《财经》记者了解，为解决历史遗留违法建筑问题，深圳市专门成立了查处违法建筑工作办公室。
未能解决产权问题的深圳小产权房，无法顺利开发，这与事实上发生了的转让、出租并获得巨额收益的行为之间的冲突会愈演愈烈。记者在深圳市查违办看到的一份查违舆情上，密密麻麻的几乎全都是强拆的新闻，而这并没能阻止深圳“小产权房”的建设。
而租赁“小产权房”作为保障房，与查违并存，虽然在理论上不存在冲突，但在实际操作中，基层政府难免会出现有变相鼓励“小产权房”的理解。
据当地一位业内人士介绍，在中央大框架没有变动的情况下，深圳要彻底解决小产权房问题不太现实。“如果有一天中央政策要求统一拆除违法建筑，即便是我们租赁用来作为保障房的农民房，也同样会按照中央政策执行。”孟庆说。
3月28日的深圳市保障性安居工程工作会议上提出，深圳市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决。
2011年，深圳市提出要研究制定一系列土地历史遗留问题的处理措施，力争在“十二五”期间，基本解决土地历史遗留问题。至目前，五年的时间已经过去一年多，要解决“小产权房”问题，深圳留给自己的时间已经不多。
小产权房范文第7篇
一、问题的提出
近年来，在全国许多城市出现了以城中村改造、村镇合并、新农村建设等各种名义开发的数量庞大的小产权房。据全国工商联统计，仅1995～2010年间，全国小产权房累计竣工建筑面积达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。［1］城乡二元土地制度下，国家对农村集体土地的用途作出了严格限制，但小产权房却违规建造在集体土地之上，未经规划、未缴纳土地出让金和各种税费而向城市居民出售，严重违反了现行土地、房地产法律法规。不仅如此，小产权房的开发和销售均游离于正规房地产体系之外，扰乱了房地产市场的正常秩序，部分地区小产权房的售价仅相当于同地段正规商品房的30%～50%。［2］而其大量侵占集体土地更是危及我国的粮食安全和农村的可持续发展。总之，小产权房数量之多、波及面之广，使其所引发的种种问题和争议，已超越单一的法律层面而上升为一个综合性社会问题。国内学者对小产权房问题进行了大量研究，有学者认为小产权房是农民集体在不合理的土地制度安排下的自发性制度创新;［3］不仅打破了政府的土地市场垄断，还提高了集体建设用地的利用效率，具有一定积极作用，因此应予以合法化。［4］也有学者认为，小产权房是农民集体的一种违规逐利行为;且小产权房开发的收益仅由少数群体获得，无法实现土地增值收益在全社会的合理分配，因此应坚决禁止。［5］而尽管国家出台了一系列政策来遏制小产权房的扩大化，但由于缺乏明确的法律依据，对小产权房的规制面临着从政策之治过渡到法律之治的困境;［6］在规制政策的价值取向上，虽然契合了政府维护社会稳定的政治目标和维持财政收入的经济目标，但却未能充分考虑农民集体和购房者等主体的利益，从而导致各方利益难以协调而造成政策执行力度较弱，事实上出现了政策压力的持续增加和小产权房的规模不断扩大的悖论结果。小产权房是特定时期的制度、经济和社会环境中多种因素共同作用的结果。因此，综合运用法学、经济学等多学科的分析方法，理清围绕小产权房的错综复杂的利益关系和其产生的深层次原因，对解决小产权房问题具有重要现实意义。
二、小产权房成因的法经济学分析
小产权房的大规模出现，其根源在于不合理的城乡二元土地制度下，农村集体、开发商等相关主体的利益驱动;城镇居民合理的住房需求与当前住房供应制度不健全之间的矛盾起到了客观上的推动作用;而土地法律制度和相关规制政策的残缺所造成的监管漏洞则给各利益主体的逐利行为提供了操作空间。
1．住房供应制度不健全引发小产权房的旺盛需求小产权房的形成，与当前住房供应制度不健全有着密不可分的关系。经过住房市场化改革，我国基本确立了以商品房为主，经适房、廉租房、限价房、公租房等保障性住房为补充的住房供应制度(如图1所示)。但由于商品房价格的急剧攀升及保障性住房供给的严重滞后，无法缓冲从福利分配到市场化过渡阶段的住房供需冲突。且城镇居民的住房需求多为刚性需求而缺乏弹性，在无力购买商品房又难以获得保障性住房资格的条件下，必然转而寻求商品房的替代品，小产权房在这种情况下作为商品房的替代品应运而生且规模日益庞大。图1我国城市住房供应体系一方面，在城市住房供应体系中占据主要位置的商品房，其价格远超居民收入水平，导致许多具有现实住房需求的家庭只能转而购买价格低廉的小产权房。快速城镇化进程中，农村人口的非农化转移使得城镇人口数量大幅增加，据《中国统计年鉴2014》，2003～2013年全国城镇人口增加2.07亿，占总人口比例由40.53%升至53.73%，由此带来巨大的新增住房需求。但受土地取得成本居高不下、房地产投机行为等因素影响，房价涨幅已远远超出城镇居民，尤其是中低收入群体的消费能力。以国际上通行的“房价收入比”来衡量房价合理程度，则全国许多大中城市的房价收入比都超过3～6的合理区间(见表1)。住房是满足人们日常生活不可或缺的必需品，在与正规商品房具有同等区位条件和居住效用的情况下，小产权房显著的价格比较优势使得购房者在有限的消费能力下，往往甘于冒着法律和政策的风险进行购买，从而催生了小产权房的不断蔓延。另一方面，保障性住房供给不足，为小产权房的产生提供了需求空间。尽管中央政府不断强调保障性住房建设的重要性，但由于未能在法律、经济和管理层面形成一整套完备、有效的制度体系，实践中各地的保障性住房建设工作相对滞后。目前，许多城市廉租房的覆盖面积却极小，且尚有1/5以上的城市没有实施廉租房制度;［8］而经适房的供给量本就不足，还存在较严重的“搭便车”现象，成为特定部门变相福利分房或用以寻租的工具;限价房则面临着准入标准过高、与商品房差价过小、区位条件较差等问题而成效不佳。保障性住房的供给相对滞后于房地产市场化进程，使得城镇居民中约60%的中低收入家庭陷入住房困难局面，只能转向价格低廉的小产权房来满足住房需求，从而为小产权房的大规模出现提供了现实需求。
2．法律制度残缺造成小产权房违法成本较低法律制定了社会成员的行为规范并对违反者制定了惩罚措施，使其违法收益小于违法成本从而约束其违法行为。但目前我国与小产权房相关的法律制度存在诸多缺陷和内在冲突，直接对小产权房进行的规制也主要是通过一系列法律效力位阶较低的部门政策性文件来进行，从而使得小产权房的处理缺乏明确的法律依据。从与小产权房相关的法律制度来看，小产权房不被承认的根本原因在于法律禁止集体土地出让、转让或者出租用于非农建设，集体土地只有经过征收程序转为国有土地后才能进行房地产开发，但这显然违反了《宪法》关于土地征收必须基于公共利益范畴的规定。不仅如此，法律规定农民对集体土地上建造的房屋享有所有权，但在房地一体的原则下，相关法律对集体土地的流转限制却使房屋所有权事实上成为一种受限的权利。法律规定的矛盾造成了物权的无秩序性，使小产权房陷入法律上的两难困境。［9］而从直接对小产权房进行规制的政策来看，虽然国务院及相关职能部门出台了一系列政策文件，明确了城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住房或小产权房，不得为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅登记发证等内容，但大多只是简单地叫停小产权房的开发与销售，而对小产权房的清理、相关主体的处罚、监管部门的责任追究等都缺乏详细的规定，明显滞后于小产权房规制的现实需要。由此，尽管小产权房的违法性质早已确认，但由于相关法律制度的残缺使得对其的监管和处置均缺乏明确的法律依据和切实可行的政策措施。监管主体存在巨大的执法施政空档而导致其行政作为空间十分有限，大大降低了小产权房的违法成本。从制度经济学的角度来看，主体进行交易是有成本的，法律惩戒作为对主体违法行为的交易成本而存在;较高的违法收益比对较低的违法成本，必然会刺激小产权房供给方的违法冲动，从而成为了残缺的法律制度下具有“经济人”属性的集体组织和农民的一种理性选择。而且轻易得逞的违法行为往往会产生强烈的“示范效应”和“集聚效应”，造成了小产权房问题的不断扩大化。
3．集体土地产权模糊导致利益主体违规逐利小产权房供给的主要诱因在于相关主体对利益的追逐。市场经济条件下土地商品属性的确立使得集体土地的价值重新得到确认，从而为计划体制下固化的集体土地产权带来了潜在获利机会。但集体土地产权存在的主体虚位、权能不完整的缺陷，恰恰为农民、村集体、开发商甚至乡镇政府等主体攫取集体土地的潜在利益提供了空间，从而导致相关主体争相投入到小产权房的开发中去。Barzel(1997)指出，离开了清楚界定并得到良好执行的产权制度，人们必定争相攫取稀缺的经济资源和机会。［12］现行法律在规定集体土地所有权属于农民集体的同时，却未能对其内涵作出明确界定，导致集体土地所有权主体处于事实上的虚置状态;加之集体土地产权权能的缺失，使得本应属于农民集体的部分土地财产收益被置于公共领域。以如下简单模型进行说明(如图2所示):假设集体土地拥有完整的产权，可以自由进入土地市场流转，则初期土地市场的均衡状态位于E0;而当城市人口增长以及经济发展等因素引发土地需求增加时，土地市场的供给曲线将由D0增加到D2，此时均衡点由E0移至E2，新的均衡价格为P2。但是，在集体土地产权权能缺失的情况下，由于“本质上对产权的管制等同于价格控制”，［13］政府对集体土地的严格限制可视为在土地市场上对集体土地的价格进行了管制，也即将其流转价格控制在P0水平，不允许其因土地市场需求增加而变动至P2，此时土地市场的供给量将减少至Q0，市场实际的愿意支付价格将上升至P'0。由此，农民集体则无法获取受到限制的这部分土地产权所产生的租金，也即图2中P0E0FP'的面积。而产权主体不明严重弱化了集体土地产权的排他性强度，使得这部分租金被置于“公共领域”，引发农民个体、集体经济组织、村委会甚至乡镇政府相互争当农地所有权的主体，进入灰色土地市场进行小产权房的供地交易，逐渐导致小产权房开发主体的多元化、形成途径的多样化和规模的扩大化。以成都市郫县的三道堰镇为例，从农户在宅基地上自行开发、到镇政府以“旧镇改造”名义实施的成规模开发、再到村集体与开发商共同建设小产权房楼盘，短短数年间小产权房的数量和规模急剧膨胀。
4．政府垄断土地市场诱致灰色土地交易活跃国家垄断所造成的土地市场交易量的短缺是灰色土地市场形成的一个基本前提。［15］现行土地制度下，地方政府一方面通过对农村集体土地的严格流转限制垄断了土地征收市场;另一方面又通过“招拍挂”制度垄断了土地供应一级市场。在这种高度垄断的土地市场下，地方政府低价征地高价出让获取了巨额土地增值收益;而对被征地农民的补偿标准却仅以土地原用途为基础，与土地被征收后由于用途改变所产生的增值差距十分悬殊。作为土地所有权主体的农村集体组织和农民只能获得极低的补偿，造成了土地增值收益分配格局的严重失衡。有研究表明，房地产开发过程中的土地增值收益分配，集体组织和农民只得到了其中的20%～30%，剩余部分则由地方政府和开发商所获得。［16］政府的土地市场垄断导致土地要素的市场价值被人为扭曲，难以真正反应市场的供给与需求，引发了灰色土地市场的交易活跃:一方面，在土地征购市场中，集体土地所有者积极寻求突破地方政府买方垄断的途径以获取更高收益;另一方面，在国有土地一级市场中，开发商也同样试图突破地方政府卖方垄断的途径而以更加低廉的成本获得土地，这种供需的结合使得灰色土地市场的出现不可避免(见表2)。尤其对于可能被征收土地的农村集体而言，将集体土地直接进入灰色土地市场进行小产权房开发，可获得数倍甚至几十倍于征地补偿款的收益，恰恰满足了其追求土地财产利益的诉求，以致在二者的收益反差之下，往往容易产生强烈的“理性违法”意愿。由于我国未能适时建立符合市场经济要求的土地流转法律制度和市场体系，以及长期以来实施的国家垄断性征地制度下所造成的土地增值收益分配不公，引发集体组织和农民超越法律的界限而进行自发性的制度创新，以灰色土地市场交易的形式进行城乡之间的土地利益再分配，从而为小产权房的供给提供了强大的利益驱动。
三、治理小产权房问题的对策探讨
小产权房问题充分暴露了我国在土地法律制度、住房供应体系、土地产权制度、土地利益分配等方面的诸多缺陷，因而小产权房的治理不单单是一个在法理上予以禁止或合法化的问题，更需要在尊重农民集体土地权益和保障城镇居民住房供应等现实基础上，进行法律制度的完善及利益分配机制的重构。
1．完善城镇居民住房供应制度一方面，规范商品房市场体系的建设。积极优化和落实房地产市场的调控政策，通过土地、税收、信贷和保障房等多种政策组合，维持商品房市场供求的基本平衡。同时，规范对商品房销售市场、租赁市场的管理，完善住房交易监测和预测机制、租赁价格监管机制、经租运营机制等;特别是要提升金融政策的有效性，通过利率、首付比例等杠杆压缩房地产投机空间;进一步规范住房公积金的运行方式，合理引导城镇居民的住房需求。最后，要强化房地产市场的普法教育，提升市民对小产权房等违法建筑的抵制意识。另一方面，加强住房保障体系的建设。应健全住房保障的法律体系架构，通过立法对准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等环节予以重点规范，使住房保障有法可依、有章可循。在资金来源上，除了要对各级政府的财政支持作出明确的制度性安排，还应通过政策扶持或经济补贴等手段积极引导金融机构和社会力量的参与，加强资金投入的有效性和可持续性。在管理上，则应强化住房保障机构的设置，在基层政府成立专门的保障性住房管理机构，负责保障性住房的规划、建设、分配和维修等工作;同时应加强上级机关对其的监管，以校正管理过程中出现的偏差和问题，确保住房保障体系的良性运转。
2．健全小产权房处置的法律规范小产权房的处置应首先消除其赖以生存的模糊的法律空间。［17］小产权房问题不仅折射出社会转型期由于立法数量不足所造成的制度功能的单调，还反映出由于立法质量较差所表现出来的制度可行性较低。因此，立法机关应在广泛调研、多方听证、专家讨论的基础上，根据社会现实需要和经济发展形势，整合修订《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等法律及其配套规定，并做好相关法律制度的衔接和统一，使涉及小产权房的法律规范更加明确。在存量小产权房的处置上，由于其影响范围广泛且在一定程度上实现了公共利益的卡尔多•希克斯改进，如果全部认定为非法而进行拆除，不仅造成资源浪费，还会产生难以估量的社会风险;而将其全部合法化，则意味着承认了大规模违法行为的合法性，不仅会严重损害法律的权威，还可能再度引发小产权房开发热潮。因此，应在全面摸清小产权房的数量、分布及类型等情况的基础上有条件地确认其合法性，并进行分类治理:对于符合城市规划和质量安全的小产权房，可借助城乡建设用地增减挂钩、农村土地综合整治等平台，在补办相关手续、补交相关费用之后给予相应的正式产权，或者通过政府收购等方式将其转为保障性住房;对于非法占用耕地、严重违反城市规划和土地利用规划、房屋质量存在严重安全隐患的小产权房，则应采取措施以形成威慑;对于正在建设的小产权房则要及时纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止，以遏制其进一步蔓延。
3．明晰农村集体土地产权首先，要明确集体土地产权主体。在坚持集体土地公有制的前提下，应通过集体土地所有权主体代表的合理选定，使农民及集体经济组织等不同利益主体的财产权利都能得到分割和明细。而集体土地所有权主体代表则应具有权威性、公平性、稳定性等特点，因此，虑及现有法律基础及农村社会经济现实，可以积极探索培育农村资产公司、股份合作社、土地合作社等各种适应当地社会生产力发展状况的、以土地为纽带的实体化的农村集体经济组织，并进一步明确其构成要素、运行规则等内容。其次，要完善集体土地的产权权能。在国家、集体与农民之间形成清晰而有保障的产权边界。应结合当前的土地确权颁证工作，依法将集体土地所享有的各种权利固化，以法律权属证书的形式体现产权边界、归属，作为集体组织和农民土地财产权利在法律上予以实现的依据，真正实现产权明晰、权属合法、权责明确、责权统一。除此之外，还要不断扩大农村集体土地的产权权能。应改革现行土地产权安排与市场经济发展不相适应的内容，逐步放宽对集体土地的严格限制，赋予其更多的处分权和收益权，促进农村集体土地所有权的合理实现。
小产权房范文第8篇
关键词：小产权房；传播；渠道
中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02
一、房地产营销传播渠道特点
渠道（Channel）一词，原意是指航道、水道、途径、通路、门径、渠道等。在传播学中，它是指传播过程中传受双方沟通和交流信息的各种通道，如人际传播渠道、组织传播渠道、大众传播渠道。
在信息传播中，信息传播者必须选择有效的信息传播渠道来传递信息。传统信息传播理论中，信息传播渠道有两大类：非人员的信息传播渠道（nonpersonal communication channel），人员的信息传播渠道（personal communication channel）。
非人员的信息传播渠道主要指日常生活中常见的媒体，如印刷品、广播电视、电子网络等。
人员的信息传播渠道是两个或更多人相互之间直接进行信息传播。包括销售人员在产品市场中与消费者的接触；具有专门知识的个人为消费者提品的评价和咨询；以及亲友和特定群体与消费者之间的交流。
传统营销传播组合，包括广告、公共关系、销售促进和人员推销等，各种组合下包含着多种传播媒介或传播方式。广告是在传媒中穿插的付费信息。公共关系为在公司与公众之间建立和保持友好关系和相互理解而进行的有计划有长期努力活动。销售推广寻求在短期内扩大销量的活动。人员推销是买者与卖者之间面对面传播，以期在一对一的基础上探查并满足消费者的需求。
而在房地产营销传播中，传播渠道是物业持有者接触目标客户群体的路径。开发商、业主等物业持有者通过特定的房地产营销传播渠道完成房地产相关消息向消费者传移过程。借助于自有或的营销传播机构，房地产信息以广告、展示展览、人员推销等促销手段，刺激消费者需求，引起购买欲望并促进最终成交。此外，房地产的营销传播通过收集、传递消费者需求，反向促进物业持有者改善物业开发建设以及择优传播渠道。
二、小产权房背景
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓“产权证”亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
小产权房的出现与城市房价快速上升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。自2008年，国家多次发文叫停各类小产权房。如2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
尽管国家三令五声，小产权房依然在屡禁不止，主要有以下三个原因。
1.区域房价过高：中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2.二元制土地所有权结构不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要土地使用权出让金、基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
3.法律制度未健全：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行内部交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。
三、广州市番禺区小产权房发展背景
广州市番禺区，地处广东省中南部，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋，与东莞市相望，西与佛山市南海区和顺德区、中山市相邻，全区总面积529.94平方公里，辖6个镇。
2000年番禺撤市为区，加之紧临广州海珠区及天河区承接产业需求、以地铁为代表的公共交能体系的完善等原因，导致番禺区人口直线上升。据广州市统计局信息，截止2014年年底，番禺区83.57万，常住人口146.75万，相当于国内中型城市水平。大量的人口涌入，带动番禺区居住需求的井喷。
承接海珠区及天河区的高速发展，产业配套及居住需求承接，番禺城镇化速度明显加快，房地产业高速发展。经济及建设的快速发展，带动全区土地价格攀升，北临海珠区侧更是寸土寸金。但二元制的土地所有权结构，使区域大量农村集体用地却不能有较转为国有土地，结构性矛盾严重扭曲了区域市场房地产供求。
在巨大的价差利益下，村集体或个人违规建设小产权房出售给价格敏感客户及投资类客户，通过游走制度的灰色边缘，双方各取所需。一方面，村集体或个人通过自持或合资形式将大量宅基地和集体用地建设为居住用房推向市场，廉价的土地及规避各类税款使其售价能低于区域正常市场价1/3甚至1/4，获得巨大的价格优势。另外一方面，番禺经济建设中存在大量支付能力较低的群体，在满足自身居住需求前提更情愿选择租赁房屋或购买低价产品。租赁市场的火爆，带动投资需求跟进。值得注意是，据笔者不完全统计，2013至2015年番禺典型小产权房购买房客户75%以上都是投资需求客户。
可以说，番禺小产权房蓬勃发展，基本符合全国小产权房发展规律。
四、小产权房营销传播渠道浅析
由于小产权房处于灰色边缘特性，故采用实证研究加定性分析展开。在2015年9月至12月笔者通过踩盘、走访形式调查番禺区典型小产权房营销渠道，访谈15个行业人士，涉及18个典型楼盘，项目建筑面积均在1万m2以上。
在整体营销组合层面，小产权房与常规住宅地产无异。在笔者调研的18个典型项目中，其营销操盘模式整体与常规住宅项目基本一致，项目现场营销中心、示范区、样板房一应俱全，线上线下营销推广兼备，仅在销售说辞、合同签署、证件办理有所区别。
但与传统房地产营销普遍采用的线上高举高打、线下精准拓展不同，由于小产权房游走法律边缘的特点，线上大规模宣传推广基本不可行，营销传播更多以线下为主，重视人员的信息传播渠道，以亲友推介为中介推介为代表。具体而言，主要有以下几类传播渠道。
1.亲友推介：归属人员的信息传播渠道。根据18个典型楼盘销售数据的不完全统计，亲友推介客户虽然仅占整体来访客户约32%，但成交却占整体成交约65%，来访成交率居各传播渠道之首。究其原因，主要在于通过熟人、亲友等传播渠道能有效减少新客户对于小产权产品的疑虑。故各项目均积极采用推介奖励（单次约为房款0.5%-1%），鼓励现有业主、客户、员工等相关人员向周边推介项目，传播渠道费用。
2.中介推介：归属人员的信息传播渠道，包括中介公司推介、公司或机构向客户或员工推介、商会或协会向会员推介。因该传播渠道来访客户约占整体来访客户15%，个案相差较大，与项目是否大规模启用中介渠道资源相关。由于广州的中介公司资源已充分挖掘，部分尤其是远郊的楼盘对中介传播渠道依赖严重，渠道费用居高不下，单次推介费用约占房款的3%-7%，个案甚至高达10%以上。
3.广告宣传：非人员的信息传播渠道，包括户外广告、广播、DM、路旗、围档、网络等，因该传播渠道来访客户约占整体来访客户20%，个案差异较大。由于小产权房无预售证，在线上广告宣传中受到多重限制。如无法电视广告、报纸均投放，户外广告、电台广告均通过非常规途径投放。项目周边的围档广告、路旗广告等依然发挥较大宣传效果。
4.人员拓展：归属人员的信息传播渠道，包括派单、定点拓展、展点等。因该传播渠道来访客户约占整体来访客户15%，个案相差较大，与项目是否大规模启用中介渠道资源相关。
五、结论
番禺小产权房蓬勃发展，基本符合全国小产权房发展规律。基于广州市番禺区典型项目的定性分析，得出小产权房与常规房地产营销普遍采用的线上高举高打、线下精准拓展有所不同。由于小产权房游走法律边缘的特点，线上大规模宣传推广难度较高，小产权房营销传播渠道更偏重人员的信息传播渠道，其中更以亲友推介、中介推介以及人员拓展为主导。
参考文献：
[1]唐颖.房地产营销传播渠道的类型研究[J].经营管理，2010，5.
[2]谭术魁，江奇.“小产权房”购买信息搜寻研究――以武汉市“小产权房”为例[J].房地产市场，2011，10.