小产权
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小产权范文第1篇
著名经济学家、天则经济研究所所长
我十分同意全国政协委员、清华大学蔡继明教授关于小产权房的提案，小产权房合法化将促进房价大幅下降。
现在规定的小产权，是农民在自己的土地上经营的业务，有可能是房子，也有可能是别的业务，据我了解，这些地还不是集体所有的，而是农民个人所有，相当于农民自己的宅基地。按道理来讲，不管如何使用，他们拥有合法的财产所有权，只要不违法，就可以进行任何经营。不论是自己居住，还是出售、转让、出租，或者种地，都是他们自己的权利，他们自负盈亏，外人不得干涉。但是，我们的小产权是很不完善的，政府一方面承认小产权是产权，但另一方面又不给它自由地转让、经营，这实际上就已经违反了《物权法》。从法律层面来讲，政府没有理由干涉小产权所有者对于财产的处置。
现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。价格高是对的，因为是拍卖，拍卖是需求方的竞争，把价格抬了上去。如果要平抑价格，就需要有供给方的竞争，就是土地招标，把价格压下来，如果土地供给有充分的竞争，有拍卖、有招标就合理了。但现在供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。
我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。现在就是政府想垄断土地供给，不愿意把小产权房纳入商品市场中。政府不愿意放开的理由，是小产权房规划不合理，或者它会扰乱市场。如果说规划不合理，政府要做的是出台规划，避免盲目建设，但不能因为要规划，就不允许自由买卖，政府可以制定规则，只要符合规则就应该允许自由买卖。而如果说小产权会扰乱市场，那纯粹是胡扯，政府垄断才是扰乱市场，而且是最大的扰乱市场。
小产权范文第2篇
Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!
关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策
key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure
作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。
对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
一、小产权房产生的原因
对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:
(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。
(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。
(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。
二、小产权房必须被禁止的理由
从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:
(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。
(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。
三、针对现阶段小产权房问题的探索
然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:
(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。
(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。
以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。
针对此笔者提出以下探讨性的意见:
具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。
通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。
小产权范文第3篇
小产权房转让合同范文1出卖人(以下简称甲方)：
买受人(以下简称乙方)：
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，就 (暂名)小区 栋 单元 楼 号房屋转让事宜，经协商一致，订立本合同。
第一条 转让房屋的基本情况
甲方用于转让的的房屋系由甲方所在单位(_________)开发建设的，供给本单位职工的经济适用房。该房屋位于贵阳市云岩区某某路 号某某小区 栋 单元 楼 号，面积为 平方米(最终以房屋开发建设单位实际交房面积为准)。
第二条 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未开发建设单位签订正式购房合同，且上述房屋根据国家法规政策需要一定年限后才能办理过户交易，但甲方保证上述房屋权益属甲方独立所有且甲方有权独立处臵本房产。
第三条 房屋转让金额及支付方式
1、转让金额:
经双方协商，该套房屋的计价方式为按套计算，总价款为______元整(￥____元);
2、支付方式：
在甲方与房屋开发建设单位签订正式购房合同当日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋开发建设单位交纳首期房款，含已支付的定金贰万元;甲方在交纳首期房款后，即以自己名义向银行申请办理按揭贷款____元(￥____元)，该贷款系甲方协助乙方办理，由实际受益人乙方按甲方与银行签订贷款合同约定向银行偿还,该款作为乙方向甲方支付的第二期房款;房屋开发建设单位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋开发建设单位所交房屋现有状况向乙方交房，交房当日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方将上述房屋的产权过户到乙方名下时，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。
第四条 买受人逾期付款的责任
乙方如未按本合同约定的方式支付房款，按下列情况分别处理：
1、逾期在本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付房款总额万分之五的违约金。
2、乙方应按期向银行归还按揭贷款，若构成任何贷款合同贷款人违约情形的，由乙方承担违约责任，若乙方逾期还贷超过5期的(含本数)，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金贰万元，并承担因违反贷款合同而需要承担的所有法律责任。
第五条 房屋交付期限
甲方应在_____年__月___日前将房屋交付给乙方使用，交房条件为：该房屋经相关主管部门验收合格。但因房屋开发建设单位的原因造成不能按期或不符合交房条件的除外。
第六条 逾期交房的违约责任
甲方应当按照本合同第六条规定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，则按下列方式分别处理：
1、逾期不超过90日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之五的违约金，合同继续履行。
2、逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应向乙方支付违约金____元(￥____元);乙方要求继续履行合同的，甲方按本条第1项之规定向乙方支付违约金。
第七条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更，影响到该房屋的质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，口头或书面通知乙方。
第八条 交接
房屋开发建设单位向甲方交房该房屋后，甲方应即时通知乙方办理交付手续。交付时甲方应向乙方出示房屋验收合格的证明，协助乙方开通该房屋的水、电、煤气等基础设施。
最后交合同给他们这个看你们的感觉，我是建议删了或者改成若乙方保管不善导致一切责任由乙方负责。
第九条 关于产权办理及过户登记的约定
1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。
2、费用承担：正式进行产权过户时须补交的土地收益金、契税、印花税、登记费、土地增值税、手续费等一切费用由乙方负担。
第十条 合同的变更、解除与终止
1、经双方同意，甲乙双方可以协商变更或终止本合同，若变更合同，双方应另行签约，本合同自动终止。
2、如任何一方违约，导致合同无法履行的，守约方有要求违约方赔偿损失，支付违约金的权利;
3、因双方相应权利义务履行完毕，本合同终止;
4、双方通过努力，提前办理完过户手续的，本合同终止。
5、因战争、地震或其他自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担责任。
第十一条 特别约定
1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。若六个月内甲方无故不配合办理产权过户手续的，则每天按已付房款的万分之五支付乙方违约金;
2、如因国家政策调整等原因，该房屋确不能过户到乙方名下时，甲方应配合乙方办理公证手续，将该房屋公证为乙方所有。若甲方不予配合，则甲方按本条第1项第二款约定向乙方承担违约责任。
第十二条 甲方与房屋开发建设单位签订的正式购房合同中约定的房屋户型图、房屋朝向、结构形式作为本合同中房屋约定的房屋的户型结核，相关户型结构图作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。其它未尽事宜，双方另行协商确定。
第十三条 争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同一式二份，由甲、乙双方各执一份。具有同等法律效力。
第十五条 本合同在双方签字后，在甲方与开发建设单位正式签署《房屋买合同》后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小产权房转让合同范文2本合同双方当事人：_________________________
卖方(以下简称甲方)：____________________
地址：____________________联系电话：
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
买方(以下简称乙方)：
地址：____________________联系电话：____________________
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
委托机构：____________________
经办人：____________________联系电话：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：
第一条房屋基本情况(按房屋所有权证填写)
1、甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于嘉兴市____________________，房屋结构为
__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为平方米，车库面积_____平方米。
2、该房屋所有权证号为_____(共有权证号为_____)。土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。
3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。
4、该房屋租赁情况______________________________。
第二条房屋转让价格
按建筑面积计算该套房屋转让价格为[人民币][币]
总金额(小写)__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
第三条付款方式、时间
双方约定按以下第_____项以(现金、支票、其他)方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。
2、分期付款：
合同签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权
3、其它方式：___________________________________
第四条交房方式：
甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：
(1)自本合同签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。
(2)其他方式_________________________。
第五条乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至
实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第种约定追究乙方的违约责任：
(1)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同限期继续履行。
(2)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第种约定追究甲方的违约责任：
(1)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同继续限制履行。
(2)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
第七条甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用(如水电、煤气、有线电话、物业管理费等相关费用)，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。(乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。)
第八条关于产权登记的约定
自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。
第九条该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。
第十条房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法
第十一条其他约定事项______________________。
第十二条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。
第十三条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十四条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用以下第_____种方式解决。
1、由[嘉兴仲裁委员会][_______________仲裁委员会]仲裁。
2、向人民法院起诉。
第十五条本合同自________之日起生效。
1、甲、乙双方签字。
2、经__________公证(涉外房屋转让必须公证)。
第十六条本合同一式_____份，其中甲乙双方、房屋权属登记部门及契税部门各执一份。合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章后与本合同具有同等法律效应
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小产权房转让合同范文3出卖人(甲方)： 身份证号码：
买受人(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
小产权范文第4篇
1、第一，大产权有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有不动产权证，小产权没有产权证。
2、第二，大产权拆迁有补偿，小产权则不一定有，也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主有可能得不到得到相应拆迁安置补偿。
3、第三，小产权屋质量没有保障，可能存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、第四，小产权由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不可以办理抵押等他项权利，即不能设定抵押或上市交易，也就是说，买小产权不能办理贷款，只能一次性付全款。
（来源：文章屋网 ）
小产权范文第5篇
小产权房公开交易已有相当规模
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。
然而，面对相关法规设定的，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。
天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。近日，某媒体记者来到“育水佳苑”售楼处。售楼人员告诉记者，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1%的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。前来订房的买主告诉记者，他买小产权房就是投资之用，小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。
江苏省国土厅副厅长吴震强对比表示，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。
面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，政府部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。
据了解，石家庄市曾在去年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。
小产权房为何清理难？
自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。
不受法律保护的小产权房，为何遭遇清理、处置难？
建设部一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。有关专家表示，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。
小产权房为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。
“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。
专家分析，叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。
土地产权难题须有新思路
在这些表象背后，是中央政府强化国有土地产权制度的努力，在地方政府与市场主体被土地价格的高涨迷惑得目眩神迷之时，土地的国有产权制度有瓦解之势。从土地使用上来看，包括工业用地以租代征、被压缩的工业园区由合法园区代为招商，从商品房用地来说，就是屡禁不止，遍地开花的小产权房。
“我们正在对小产权房进行摸底调查，至于今后具体怎么处置，要等调查完了之后再进行研究。”北京市国土局有关部门负责人对媒体表示。
小产权房究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念。但是，从各级地方政府，甚至到农村集体、农民个人为了获得土地溢价，都在或明或暗地进行抗争，虽然这些主体之间的利益未必能够协调，但在获得土地使用权溢价方面，立场出奇地一致。
以租代征的数据说明了这一点。从目前已经统计出的70个城市来看，这些城市新增建设用地中，属于“以租代征”的宗数就占了9%，面积占9.6%。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租代征”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的67.4%。而签订以租代征的主体，受制于农村集体所有的形式，或是乡镇政府、或是村委会，或是农民个人，不可能到县级以上政府，虽然县级以上的政府很可能乐观其成。
小产权范文第6篇
近期，“小产权房”问题引起热议，这里就怎样正确看待说几点看法。 所谓小产权房，是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上把剩余部分甚至全部销售给城市居民。由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，而没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权证”)，因而被称之为“小产权房”。
在部分地区为什么小产权房热建热销?主要原因是，近年来全国大中城市房价高企且不断上涨，而小产权房由于建在集体自有的土地上，不存在土地出让金和众多环节税费，销售成本又低，房价便宜很多，一般要比市区同类商品房价格低30％～40％，对城市购房者有很大的吸引力，具有这方面的需求市场。同时，村镇自己开发房地产，虽然房价不高，但由于各项成本开支低，仍有很高的利润，比起农业收入和国家征地的补偿性收益要高，因而也有相当大的利益驱动力，推动供给的积极性。由此推动小产权房的需求和供给日趋旺盛。据北京一家房产中介公司调查，目前北京市的小产权房占到在售楼盘供应总量的两成左右。因此，小产权房问题也就引起各方关注，值得重视。
小产权房是是非非，存在各种议论。消费者认为，小产权房房价低，对增加住房供给，满足居民住房需求，抑制房价上涨有益。部分媒体认为，小产权房对商品房土地、税费、销售成本控制，解决商品房价格虚高问题，有启示和促进作用。而政府则不断提示小产权房的风险，今年6月18日国家建设部特别强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”各地也纷纷采取多种措施处置小产权房：北京市已严令小产权房停建停售；西安市明确小产权房为违法房地产开发，将被；郑州市将对小产权房集中查处；广州市小产权房被定性为违章建筑，要严肃处理，等等。
购买小产权房面临多重风险。一是产权风险，其乡镇或村委会发放的产权证明，只对本集体成员有效，对本集体外的城市居民无效，实际上没有真正的产权，不具有房屋
“小产权房”及其法律规制
“小产权房”不是一个规范的法律用语表达。
所谓“小产权”，是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态。我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。实践中，有些地方特别是经济发达城市的郊区，向集体组织外的成员销售集体土地房屋，较为普、遍。利用村、乡镇集体所有的土地直接或间接进行大规模的房屋开发建设，并向集体经济组织成员外的购买人承诺办理“乡镇产权证”或“小产权证”。根据目前全国各地现行的房地产登记办法以及即将生效实施的《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权登记发证，乡镇是没有权利办理房地产登记并发证的。即便持有有关乡镇颁发的“小产权证”，也是不受法律保护的。因此，“小产权”实际上就是没产权。
对小产权房不给予法律确认和保护，我国现行法律的规定是明确的。虽然《土地管理法》对宅基地房屋的转让问题没有针对性的规定，但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神，结合该法第43条和第63条的规定，可以明确《土地管理法》是禁止宅基地对外转让的。
2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)则明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
即将于今年10月1日生效实施的《物权法》没有涉及宅基地的流转问题。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从此意义而言，“小产权房”在物权法时代，在农村集体建设用地使用权没有根本改革的前提下，“小产权房”是不能得到法律承认和保护的所有、转让、处分和收益权利，得不到法律的确认和保护。二是流通风险，缺乏法律保障的权属，难以进入市场流通，不能过户，无法处置该房地产。三是质量风险，由于规划、建筑材料和技术没有政府规范管理等多种因素，所建住宅的质量很难保证，如若出现质量问题，将得不到合理解决。四是财产风险，小产权房资产的合法权属证书缺失，一旦发生财产纠纷，会因没有法律依据而遭受损失。
目前乡镇和村房地产开发和销售给城市居民的小产权房，是违反现行的法律法规的。小产权房的前途会怎么样?有一种议论认为法不责众，堵不如疏，主张修改法律法规，变非法为合法。主观想象固然不错，但可行性值得怀疑。农村集体土地直接进入市场是个十分复杂的问题，涉及集体土地产权的明晰、保护耕地、农民就业和社会保障等一系列棘手问题，决非才朝夕之间能解决的，修改相关法律法规谈何容易!要等到那时又不知何年何月。目前根据现行法规明令禁止是理所当然的。至于现在已建和已销售的小产权房，笔者认为也要妥善处理，完全拆除会造成很大的资源浪费，似大可不必，可以转卖给当地农户，改善居住条件，与社会主义新农村建设联系起来考虑和处置。
小产权房的正常化
学界有个误区，把小产权房的理论基础预设为“非法”，然后又用错误的假定推论出依然是“非法”的结论。事实上，无论是“大产权房”或“小产权房”，“有限产权房”或是“完全产权房”，它们均为合法创制的“物”，并不违背宪法规定，换言之，小产权房并不存在“非法性”问题。
我们的问题是如何正常化小产权房，这里我们先得破除三个“迷信”。
第一就是要破除“产权”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不动产都存在着产权错位，即便是自称为“完全产权”的商业住实上也是有限产权而已，房产与地产的脱离注定了房产主人并不是地产所有权主体，70年土地使用期之咒依然是套在“完全产权”上的一根缰绳。
第二就是要破除“话语”迷信。有人把“小产权房”与“违章建筑”、“新农村建设政策导向的集约型土地开发”和“城乡统筹试验区土地开发”混淆起来，这可能使本来就乱成一团麻的房地产市场显得更为零乱。我们必须申明，“小产权房”是个历史性概念，特指近十年来在城郊地带的乡镇在非农用耕地的集体所有制土地上所开发的房产，或农民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小产权房”沦为一个历史性概念，一则是差不多十年来并没有任何职能部门监管，二则有关“小产权房”停售的行政性干预是十年之后才出现的，三则“小产权房”流入市场已经长达十年，“小产权房”的业主人数已经相当庞大。
第三就是要破除“户口”迷信。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案承袭了土地法的老传统，明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。即将实施的《物权法》虽然删除了草案中的上述规定，但依然用隐性手段把上述规定内化了。从《物权法》第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，“户口”壁垒依然设置在房产流转的通道上，这是不合理的，是歧视性规定，是恶法。
破除上述三项迷信还远远不足以保障“小产权房”的正常化，正常化的目的就是要给房产业主以足够的产权安全感和与之相称的名分，不再委身于他人的意志之下。这就需要政治勇气。
小产权范文第7篇
许多专家学者将小产权房争先恐后出现的原因归结为大城市的高房价。其实，更重要的原因是我国目前所处的“城市化”进程使然。
中外城市化进程路径不同
欧洲许多国家“城市化”的第一步是在工业革命以后，许多落后、贫穷的农民为了摆脱贫困 ，纷纷涌向城市。若干年后，当这种盲目的、无序的“城市化”导致许多“城市病”后，城市里的富人为追求生活品质，享受贵族生活，又争先恐后地迁移到风景优美、空气清新的郊区居住，这是欧洲许多国家曾经经历过的“郊区城市化”。
我国的城市化是在城乡二元化基础上开始的。由于农村长期一穷二白，农业十分落后，农民的愿望也只是图个温饱而已。自进入新世纪，特别是在“城市化”成为我国发展战略的重要组成部分后，我国国民经济得到了飞速的发展。全国许多城市的GDP都以两位数的速度在迅猛发展，绝大多数城市的建设都“旧貌换新颜”。作为城市建设的核心――房地产业也得到了空前的发展。
城市化不仅是我国发展战略的主要内容，而且也是我国重要的基本国策。进一步扩大和加强城镇化将是我们今后二十年的发展方向和建设方针，这就是我国“城市化”和许多欧洲国家“城市化”略有不同之处。
我们应该深入研究一穷二白的农村，研究分散、落后的农业，研究怕贫穷想致富的农民，还要研究和制定城乡统筹的范畴，城乡区域规划的内容，以及城乡一体化的步骤和大致的时刻表。
我国小产权房的由来及对策
由于坚定地走“城市化”之路，城市里的高速、快速道路，乃至地铁、高铁等现代交通如雨后春笋蓬勃发展，城市的发展也打破了只重城区建设的传统理念，纷纷走向城乡统筹、区域规划、城乡一体化的共富之路，城市不仅在城区而且在城郊，从基础设施到商业配套，都加大了投资力度，加快了建设速度。城郊的繁荣触动了这一区域农民的致富念想，既然交通如此便捷，生活用品如此丰富，我们为什么不盖房卖给城里人呢？
由此可见，小产权房能够问世的大背景主要还是来自“城市化”。至于造成许多居民买不起“大产权房”的高房价，仅仅是小产权房敢露面、敢坚持的原因之一。所以今天我们在面对大面积小产权房时，应该把它和“城市化”联系起来。
“城市化”要求城乡统筹，城乡区域规划。没有这个基础，城乡一体化就是一句空话。各城市所辖区域的发展都应该纳入“城市化”的范畴，这就必须要对各县（包括县级市）乡镇乃至村进行科学合理的规划，要制定以经济发展规划为主的、集产业、生态、建设为一体的区域发展规划。
城市周边的村镇可以根据我国农村土地的流转政策，在规划后，结合周边城市房地产发展的实际状况，有计划、有步骤、上下结合开发长期租赁而不上市的小产权房，并上报县级职能部门备案。在这里必须强调，现阶段（15年内）小产权房绝不能上市！否则，小产权房不仅会成为投机客乃至富人的生财之道，而且还会导致一批农村干部走上歧路或被“拖下水”。
小产权房不准上市不仅有利于遏制城市房价的快速上涨，而且也有利于抗通胀。就我国的国情而言，小产权房只有采取只租不卖的政策才能使集体土地上的收益更多地、更稳定地归属拥地农民。北京市昌平区有一个叫海景落的村子，当时村民建了一批“自建租赁房”，他们把这批“自建租赁房”当作只租不卖的永久财产，既能使村民年年有收益，又能解决周边工作人员的住房问题，何乐而不为？我们不要纠缠产权问题，也不要深究复杂的历史渊源，而要面对现实。
规划后的小产权房一般都建在城郊一带，或经济较繁荣的乡镇，或其它交通便利的区域。它无疑将促进城镇的发展，由于城镇经济的发展，必将有效地吸引农民进入城镇。如果地方政府再及时出台相关优惠政策，其效果更佳。这不仅使“城市化”呈多样性，而且为三农问题的解决，走出了关键的一步――农民离开土地。
对小产权房不准上市的政策应上升到法规、法律层面，必须杜绝自由流通。做不到这点，小产权房必将落到投机商和少数富人手里，这势必加剧通胀，更糟糕的是，贫富悬殊的矛盾将更加突出。
小产权房的发展趋势
对于小产权房的发展趋势，我们应该换个视角去看待。小产权房占地都是集体的土地，也就是农村的土地，我们为什么不结合三农问题的解决来审视小产权房呢？中央一贯强调要多方位、多角度、多层次来解决三农问题，而我国随着“城市化”加速发展，大城市，特别是特大城市的房地产开发已经走向和正在走向郊区，在城乡统筹、城乡区域发展、城乡一体化已成为我国基本国策重要组成部分的今天，住宅产业，尤其是高端住宅走向郊区，这已是房地产发展的必然趋势。
我国的农村，在改革开放以前，就是一穷二白。由于长期的城乡二元化，农村没有得到应有的发展。在上世纪九十年代，绝大部分农民才刚刚解决温饱，在“城市化”成为我国基本国策后，中央加大了对农业的支持力度，不论是惠农、利农政策的频繁出台，还是财政大幅度向农业倾斜，这都是历史上所没有的。但即便如此，中国的农民致富仍是一个艰难的复杂的系统工程。
就拿小产权房来说吧，它基本上都是住宅。我们要充分发挥其居住功能，小产权房既不能因质量问题而导致生命财产受到威胁，同时，也不能只顾眼前利益，最终使小产权房沦为投机客炒作致富的工具。这就需要我们在切实增加农民收入的同时，为有效支持“三农”问题的进一步解决，我们应该调集一批立志于改革创新的部队转业干部、政府的公务员、相关专业领域的骨干和大学毕业生有计划、有方向、有目的、有步骤地深入农村，把对小产权房的发展、处理延伸到产业发展、土地综合开发方面，成为逐步解决三农问题的契机。
小产权范文第8篇
目前“小产权房”主要在建设、销售、权属登记三个环节上存在着风险，建设环节是风险“链首”，销售环节是风险“链身”，权属登记是风险“链尾”，三个环节环环相扣，构成了“小产权房”的风险链。
“链首”：建设风险
“小产权房”的建设阶段存在着是否符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：(一)需要使用耕地的，经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。”
“小产权房”在规划的农用地上盖房，这包括两种情况，一是占用基本农田搞建设，建成房子之后出售，这种情况下是违法的，按照《土地管理法》规定，占有基本农田必须经国务院批准。第二是占用耕地，我国实行严格的耕地保护措施，一定的面积必须经过不同层次政府的批准，批准的面积大小和政府的权限是直接相关的。所以，如果未经政府批准，“小产权房”在规划的农用地上盖房，此类建设一开始就是不合法的。
除以上情形外，如果“小产权房”在规划的非农用地上，使用的是原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准建设的、质量上有保障的房屋，从房屋建设本身而言，该类“小产权房”不违法。但即使该类房屋建设合法，并不意味着“小产权房”的其他环节没有风险。
“链身”：销售风险
“小产权房”的销售存在着购买者主体不适合，房屋买卖合同不受法律保护的风险。购买在集体土地上建设的房屋的主体包括两类群体，一是本集体经济组织成员。村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民房屋，本集体经济组织成员购买该房屋并不存在风险的问题。
风险主要存在于第二类群体，即本集体经济组织以外的城镇居民。1999年5月6日，国务院为进一步加强土地转让管理，防止新的“炒地热”，发出《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”此外，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定： “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条更明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权。与城市房地产最大的不同之处，这种建设在农村集体土地上的房屋，其流转范围仅限于农村人口之间，不能向城市居民出售，不得用于非农业建设。将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。一旦购房者和开发商或者土地所有方产生了纠纷，“小产权房”的买卖合同很难受法律保护。
“链尾”：权属登记风险
城市居民购买了“小产权房”，权属无法登记，产权不能明确。“小产权房”因其土地性质，不能办理国有土地使用证、房产证、契税证等合法手续，它的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，无法登记权属，即不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证。
由于不能办理房屋所有权证，城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境：
1、“小产权房”无法上市交易，不能办理房屋的产权过户手续，也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。
2、“小产权房”无法办理抵押。根据《担保法》要求，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成为抵押物。由于“小产权房”受限制，抵押权人将无法顺利将抵押物变现。