小产权房清理
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了八篇小产权房清理范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
小产权房清理范文第1篇
日前，国土资源部部长徐绍史表示，2012年将开始试点清理小产权房，未来小产权房将何去何从？是将遭遇清理还是「转正？如何摆脱目前尴尬境地？
小产权房因利益链「疯狂
刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目，「不用出钱拿地，购买群体巨大，而每平方米上千元（人民币，下同）的利润，商品房开发商很难做到。对於轰轰烈烈的小产权房清理之势，刘先生显得相当坦然。
「实际上在小产权房和新居工程的开发链条中，各方都是受益者：首先，由於不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜於大产权的房子。在刘先生看来，如果非要清理小产权房，那麽农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上「落空；回到政府对土地的垄断道路上来，这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大於弊。
在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆2011年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。「这些乡镇要接收这麽多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房，如果要清理这些小产权房，政府至少需要投入上千亿元的资金。重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽认为。
小产权房乱局重重
监管乏力
广州白云区石井镇红星村村民向媒体反映，该村本来有「煤塘、「刘大塘、「豆腐塘等鱼塘，但这两三年间都被相继非法填埋用於建设「小产权房。村民说，鱼塘也是农用地，是不允许填埋建房的，但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。
「村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。广东农村政策研究中心主任江惠生认为，治理小产权房不仅要严惩不法开发商，更要斩断非法卖地的源头。「农民的宅基地存量已不多，现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制，村干部手里掌握着村集体的公章，上面查得不严，村干部私自卖地很容易。
白云区规划部门一位负责人说，「小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活、安全带来种种隐患。「一些建造者偷工减料，使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮，但为了省钱里面的钢筋不多，不少是『豆腐渣工程。
广州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆辙，将会给城市建设带来沉重的包袱和隐患。
清理政策日紧 小产权房何去何从？
4月18日，国土资源部公布了2012年一季度违法用地的查处情况。「虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降，但国土资源供需矛盾仍然突出，一些地方扩张用地冲动强劲，耕地後备资源不足，形势依然严峻。执法监察局副局长王玲表示。
建在集体土地之上，这是小产权房的硬伤。大陆对小产权房的政策由来已久，态度并非摇摆不定。2012年两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理已成定局。国务院就清理整治方案徵求了各部委的意见，只是各部委尚未达成共识，还需重新试点研究。其中，分歧最大主要是已售、已住的小产权房如何清理的问题。
小产权房清理范文第2篇
2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。
十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。
在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。
不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。
“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。
学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境
就北京市来说，对于小产权房的清理整治从未停止。尤其是自2012年6月以来，作为国土部确定的小产权房整治试点城市，北京市国土局已先后五次公布小产权房和“变相”小产权房项目，共计108个。
北京的小产权房主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区等远郊区，目前已有7个小产权房项目和18个“变相”小产权房项目被拆除，有8名当事人被移送公安机关，31名责任人移送检察机关。
从北京市这一年多的整治尝试来看，处理方式和手段并没有突破。实际上，自小产权房问题出现以来，相关部门出台的相关政策文件，基本都是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，目标是禁止小产权房建设和销售，如强制停建停售甚至强拆。
但从实际效果来看，此类传统治理手段根本无法应对小产权房问题的复杂情况，既解决不了存量小产权房问题，也无法杜绝新建小产权房。
由于各种历史遗留因素的复杂性，各方利益关系的牵扯，维稳的现实考虑，以及执法权的缺位，使得基层国土部门处境尴尬。北京市国土局昌平分局副局长李跃红表示，该局只能寄希望于购房者提高法律意识，以便配合执法者对小产权房的清理整治。
与此同时，小产权房的市场需求却未有减少。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，占到全部商品房住宅面积的一半，绝大部分都集中在大中城市周边。调查显示，目前各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，包括外来务工人员、普通工薪阶层等。而各地出台的各种限购政策，也客观上推高了小产权房的市场需求。
据北京大学深圳研究生院副院长李贵才介绍，仅以深圳为例，经过多年的住房市场化发展，仅有15%为正规商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房没有进入合法市场。对于城镇常住人口而言，小产权房已成为其重要的住房来源。 分类处理思路
虽然小产权房问题的基层执法困难重重，但从历次整治行动中仍可以看出相关部门的执法选择，不同类型的小产权房，打击力度有多不同。“小产权房”并非严格的法律概念，历次整治行动中的“违法性”却相对比较集中。
对小产权房的整治主要限制的是利用农村集体土地建设商品性住宅并对外销售，此次两部委的通知也同样如此。“但在我们的具体执行中，那些完全没有用地手续，且由外来开发商操作，村民并未得到利益的小产权房项目是整治的重点。尤其是占用耕地的项目，更是重中之重，拆除在所难免。”一位北京市国土系统人士说。
现实中，小产权房的概念外延广泛，包括利用农民宅基地的旧村改造项目，拥有村镇规划的项目，某个开发商租用集体土地建设的零散项目，甚至利用“生态农庄、农家院、私家菜园”等名义建设的独栋房屋，也被归入小产权房之列。
在具体执法过程中，对于利用农民宅基地的旧村改造项目、拥有村镇规划的项目等，相对较为温和。“批宅基地也是批，利用农民宅基地进行建设，还可以集约节约用地。”上述北京国土系统人士称。
虽然在具体执法中有所侧重，但对小产权房的分类和梳理工作至今尚未完成。2012年，国土部和北京市都表示正在研究“分类处理”存量小产权房的办法，但至今仍没有统一口径。
国土部一位官员表示：“几部委出台一个办法很简单，但如果考虑到操作层面，下面未必会执行到位。”
虽然十八届三中全会明确了集体经营性建设用地和国有土地“同地同权”的改革方向，但集体土地上能不能建设商品房，农民有没有集体土地的完整财产权利等问题，一直存在争论。因现阶段小产权房问题复杂，将小产权房问题进一步摸底梳理，是各方共识。“下一步是要梳理一下小产权，比如那些符合规划的存量小产权房，是否还叫小产权？”黄小虎说。
据《财经》记者了解，国土部目前已成立专门小组调研小产权房问题，并已派员赴三个省市，对小产权房的存量情况进行摸底排查。而住建部近日也对外表示，已联合国土部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。
日前，住建部主管的《中国房地产报》援引国土部等部门知情人士称，研究小组的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。
一个可能的思路是，将未来出租型的小产权房纳入公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房中，符合城乡规划和土地利用用途的项目，通过补交土地出让金和税费的方式加以合法化。
这两种处理方式在学界多有提及，并获得广泛支持，国务院发展研究中心的“383改革方案”就提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。而这一思路在实践中亦有成功案例，比如，成都市郫县三道堰镇就有小产权房在补交土地出让金后获得合法身份。
北京市昌平区著名的小产权房项目——郑各庄村宏福苑小区，也一直在寻求通过这种方式实现合法化，但始终没有如愿。“主要的问题是，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”郑各庄对村委书记黄福水说。
但小产权房通过补缴土地出让金的方式合法化同样受到质疑。“如果普遍只补缴一些税费就将小产权合法化，既有对分担了整个城市公共建设费用的高价商品房购买者的公平性问题，更有如果开了赦免迄今为止的违规者的先例，怎么制止后来者群起而仿效的问题。”燕京华侨大学校长华生认为。
至于将小产权房纳入公租房序列，此前北京也曾通过“集体租赁房”的形式展开尝试，但目前因诸多法律障碍而陷入沉寂。 政策路径待明
国家层面并没有一个明确、统一的小产权房处理政策措施。相较于北京的严控措施，各地对小产权房处理方式并不一致。其中，尤以成都走得最远。
据全国工商联房地产商会REICO工作室调研显示，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加过问。
成都下辖的郫县做法更为直接，该县团结镇的小产权房的房产证是由县建设部门颁发的，而在其他地方，小产权房的“房产证”一般由乡镇、村集体组织颁发，并不具法律效力。在一些学者看来，这意味着成都对小产权房持有“默许”或间接承认的态度。
而广东省则将小产权房纳入到“历史遗留违法建筑”的范畴内，通过三旧改造、土地整备和城市更新等方式，重新清理利益关系，实现政府规划意图，以消化存量小产权房。以深圳为例，其城市更新项目已经放开一个口子，允许“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等项目完成时再达到“全部土地皆合法”，即实现小产权房曲线合法化。
在广东当地一些官员来看，这一探索同样适用于其他地方。小产权房项目的处理和改造，涉及众多利益方，利益平衡成为核心关键点。而在这一过程中，政府作为公共利益的代表，需从公共设施配套的角度来计算收益合算与否。
“如此解决存量小产权房将是一个市场化的过程，对于能够规划出来且建筑质量合格的小产权房项目，在缴纳了政府核算的土地出让金后，可以获得大产权；对于其他类型的小产权房项目，则通过推倒重建，或是规划的调整等方式，利用市场化的手段调节和调动各方进行改造，从而能够达到标准，并获得合法产权。”中国人民大学经济学院教授陶然说。
不过，地方的尝试和学者的主张，并不足以促成统一的政策出台。“十八届三中全会提到了‘同地同权’，但并没有明确经营性集体建设用地上能不能建商品房。”黄小虎说。
黄小虎认为，这是一个重要的政策导向，“如果允许集体土地上建设商品房，那么哪些可以建设，哪些不可以建设，存量的小产权房项目哪些可以合法化，哪些必须拆除等等问题才有可能厘清，此时小产权房的‘分类处理’才具备现实意义”。
就字面而言，“同地同权”的含义包含了可以建设商品房的内容，这也是此前小产权房转正预期高涨的主要原因。“一切都要看是不是符合规划和用途管制。”三中全会后，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对《财经》记者表示。
对于三中全会所涉土地问题还有另一种声音。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾多次公开表示，小产权房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制，根源在于农村集体土地在规划上本不是用来建商品住宅的。
“这也正是当前土地财政的关键，即地方政府根据产权性质来限定用途，垄断限供商住用地。”陶然认为，目前的征地过程演变成为规划改变的过程。现实中，规划确实也成为地方政府实现用地目标的手段。
小产权房清理范文第3篇
著名经济学家、天则经济研究所所长
我十分同意全国政协委员、清华大学蔡继明教授关于小产权房的提案，小产权房合法化将促进房价大幅下降。
现在规定的小产权，是农民在自己的土地上经营的业务，有可能是房子，也有可能是别的业务，据我了解，这些地还不是集体所有的，而是农民个人所有，相当于农民自己的宅基地。按道理来讲，不管如何使用，他们拥有合法的财产所有权，只要不违法，就可以进行任何经营。不论是自己居住，还是出售、转让、出租，或者种地，都是他们自己的权利，他们自负盈亏，外人不得干涉。但是，我们的小产权是很不完善的，政府一方面承认小产权是产权，但另一方面又不给它自由地转让、经营，这实际上就已经违反了《物权法》。从法律层面来讲，政府没有理由干涉小产权所有者对于财产的处置。
现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。价格高是对的，因为是拍卖，拍卖是需求方的竞争，把价格抬了上去。如果要平抑价格，就需要有供给方的竞争，就是土地招标，把价格压下来，如果土地供给有充分的竞争，有拍卖、有招标就合理了。但现在供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。
我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。现在就是政府想垄断土地供给，不愿意把小产权房纳入商品市场中。政府不愿意放开的理由，是小产权房规划不合理，或者它会扰乱市场。如果说规划不合理，政府要做的是出台规划，避免盲目建设，但不能因为要规划，就不允许自由买卖，政府可以制定规则，只要符合规则就应该允许自由买卖。而如果说小产权会扰乱市场，那纯粹是胡扯，政府垄断才是扰乱市场，而且是最大的扰乱市场。
小产权房清理范文第4篇
随着城市商品房价格的攀升，小产权房受到了城市中低收入群体的青睐，但其所凸显的矛盾也越来越尖锐，小产权房问题的处理刻不容缓。因此，研究小产权房问题具有很强的现实意义。本文对我国小产权房的现状、成因等进行了深入分析，力求探讨出今后我国小产权房的出路。
【关键词】
小产权房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建设部的《关于购买新建商品房的风险提示》将“小产权房”界定为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。
一、小产权房的发展现状
从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。
二、小产权房的成因
（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源
我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制。许多地方政府以较低价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高价格卖给了房地产商，农民未能从现有的土地增值分配格局中获得合理的补偿。在利益驱使下，许多农民私建小产权房，并从中获得较高收益，加剧了小产权房问题。
（二）现有的法律制度为小产权房的出现提供了发展空间
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条法律并未禁止集体经济组织土地上建设房屋的自由交易和流转，让小产权房的钻了空子。
（三）城市房价居高不下
近几年来，我国的房地产业发展迅猛，加之城市居民数量的增加，房屋的需求量急剧增加，随之而来的是房价的居高不下。而政府建设的廉租房和经济适用房却供不应求，所以相对廉价的小产权房的出现，吸引了大量的购买群。
（四）新农村建设政策为小产权房规模的扩大提供了机会
在新农村建设中，国家要求对农村的宅基地进行统一规划、集中建房。乡镇政府在新农村建设中，由于资金相对匮乏，便谋求与房地产开发商的合作，开发出来的房子一部分以相对低廉的价格卖给了农村集体经济组织的农民，剩余部分便让开发商向农村集体组织以外的居民销售。许多小产权房便在新农村建设的进程中如雨后春笋般出现了。
三、小产权房面临的法律困境
（一）产权缺陷
国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。
（二）流转受限
由于小产权房没有国家房管部门和土管部门颁发的相关证件，只是具备了房子的使用功能，不具有所有权，所以其流通交易，抵押融资，继承等方面都受限制。
（三）维权艰难
由于缺乏相关法律的保护，加之产权的缺失，致使购买者与小产权房的建造者的买卖合同属于无效合同，一旦出现法律纠纷，购买者维权将举步维艰。
（四）国家税费的流失
虽然小产权房在缓解城市低收入者住房压力和促使农民增收方面有着积极意义，但其破坏了正常的房地产市场秩序，不利于房地产市场健康发展。许多房地产开发商并未依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费和其他税费，导致国家税费的大量流失。
四、小产权房的出路探讨
针对小产权房问题，国务院已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。我国各地区政府部门也纷纷探讨小产权房的解决问题。在综合考虑国内外小产权房的研究成果，及小产权房试点城市的具体解决方案之后，笔者认为，可以尝试以下解决方式：
（一）建立自由的农村土地流转新制度。
通过法律赋予农村集体土地自由流转的权利，从制度上解决农村集体土地与城市国有土地“同地不同价”的问题，使农村集体土地可以在“同地、同价、同权”的基础上，参与市场的竞争。
（二）颁布新的小产权房开发与使用的法律。
我国相关法律的缺失，导致小产权房游离于法律监管之外。而政府相关部门在小产权房解决方面，一度简单地，这种方法被实践证明与社会的发展需求不符。因此，亟须颁布新的法律，将小产权房纳入法治监管的轨道。
（三）健全我国的住房供应体制。
房价的居高不下，经济适用房和廉租房的供不应求，使小产权房成了居民的权宜之计。为此，必须健全我国的住房供应体制，加强对房地产市场的监管，加大对经济适用房和廉租房的供应，妥善解决小产权房的产权之争，从而真正实现“住有所居”。
（四）完善我国的住房保障体系。
在小产权房的解决方面，政府可以将小产权房纳入到我国现有的住房保障体系之下，使其合法化。对于已经建成且符合规划的小产权房，政府可以以合理的市场价格收购，将其转化为经济适用房和廉租房，充实我国的住房保障体系，使其物尽其用。
参考文献：
[1]胡凯.“小产权房”问题及其对策研究[D].浙江大学，2011
[2] 王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究[D].北京交通大学，2011
小产权房清理范文第5篇
【关键词】小产权房； 原因； 现状； 解决。
1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。
于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下： 李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。
我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。
一、小产权房概述。
（ 一） 小产权房的概念。
所谓小产权房（ 又叫乡产权房） ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。
（ 二） 小产权房的分类。
第一种小产权房： 在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。
第二种小产权房： 在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。
第三种小产权房： 占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。
（ 三） 小产权房的现状和国家的相关政策。
我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% － 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。
国家相关部门近些年相继了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继严禁违规开发小产权房和购买小产权房的“风险提示”； 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明； 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房； 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。
二、小产权房兴起的原因。
（ 一） 城乡二元土地制度的影响。
我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。
（ 二） 居高不下的商品房价格。
近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% － 60%。一时间小产权房热销起来。
（ 三） 相关法律规定的欠缺和漏洞。
我国法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。
（ 四） 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。
小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。
三、购买风险。
（ 一） 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。
因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。
（ 二） 安全没有保证、配套设施不全面。
由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
（ 三） 得不到拆迁补偿。
小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。
四、小产权房的解决建议。
（ 一） 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。
城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。
（ 二） 完善相关立法和集体土地登记管理制度。
首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为： 对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。
（ 三） 针对不同情况，具体问题具体分析。
在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。
五、结语。
面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。
参考文献：
［1］梁慧星。 民法总论［M］。 北京： 法律出版社，2007.
［2］梁慧星，陈华彬。 物权法［M］。 北京： 法律出版社，2007.
［3］王泽鉴。 民法物权（ 通则 － 所有权） ［M］。 北京： 中国政法大学出版社，2001.
［4］梁慧星主编。 民商法论丛（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.
小产权房清理范文第6篇
Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!
关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策
key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure
作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。
对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
一、小产权房产生的原因
对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:
(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。
(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。
(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。
二、小产权房必须被禁止的理由
从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:
(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。
(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。
三、针对现阶段小产权房问题的探索
然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:
(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。
(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。
以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。
针对此笔者提出以下探讨性的意见:
具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。
通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。
小产权房清理范文第7篇
9月10日，海南三亚海螺村，大队人马带着炮机、切割机、吊车铁锤开始挤进弯弯曲曲的狭窄村道。数百斤的铁锤在空中划过一道精确的弧线，重重地砸在墙体上，楼柱瞬间坍塌。承载着老彭“面朝大海，春暖花开”归隐梦的小楼，在升腾起的烟雾中，化为灰烬。
这只是整个三亚拆违工程的一个缩影。
自今年7月以来，一场声势浩大的拆违行动在这个享誉中国的旅游岛拉开大幕，每天都有无数的楼宇倒下。为了拆迁顺利进行，三亚机场甚至曾禁航半小时。
短短一个多月，三亚已拆除违法建筑近30万平方米。然而根据三亚综合执法局的数字，到年底共有400万平方米的违章建筑需要拆除，这一数字相当于三亚2009年新房销售面积的4倍。
这场名为“铁锤行动”的全城大拆违还在继续。蓝天白云、椰风海韵之下，满目疮痍的三亚遍地废墟，早已失去了往日的宁静。就像上世纪90年代一样，有些人折戟沉沙离开了，而更多的人又涌了过来，拆迁之后留下的大片海景资源又将成为新一轮争夺的起点。
2000多万元瞬间打了水漂
7月初，在三亚工作的白领卢明新准备以每平方米3000元的价格购买一处小产权房。正当他犹豫着是否出手时，一场强拆违章建筑的行动轰轰烈烈地开始了。
来自哈尔滨的老彭就没那么幸运了，当他连夜赶到三亚时，他的新房墙体上已被喷上了大大的“拆”字。他原计划3个月后就到三亚安享晚年的，但这场突如其来的拆迁粉碎了他的梦。
这个梦想起源于3年前的一次三亚之旅。当时，老彭被中介带到了海螺村，这个绿树成荫的小村庄让他一见钟情。此时该村恰好有6户人家一共8亩土地出售，且土地连成一片，适合整体拆除重建。中介建议，老彭先向当地村民购买土地，然后在原基地上造新房。
2008年，老彭联合其他22个人，买了海螺村的8亩地。“都是离退休干部，每人投了110万签了50年或70年的租赁合同。”按照建房规划，购房团建房18栋，每栋都是3层面积约400平方米的小别墅。
两年来，工程进展顺利，今年春节前就可以集体人住。但9月初，突然有人闯入别墅区，在房子墙壁上画了大大的“拆”字。
负责照看房子的亲戚预感到大事不妙，立即致电老彭。老彭有点莫名，“当时买地时他们说在农村盖个小房，三亚当地没啥手续。”因此老彭与左邻右里和村干部在《宅基地转让协议书》签字画押后，对于土地使用证、房产证等法律手续问题没有过多追问。“施工期间，也没任何人或单位来询问或阻止。”
三亚本地居民介绍，三亚农村盖房历来都不会去报建。过去十几年间，城市土地管理部门管辖也未及农村，的确存在农村土地、房屋确权的盲区。
老彭向当年卖地的村民和村干部求助，但对方均表示“无能为力”。前前后后总共花费的2000多万元瞬间打了水漂。
与他有类似经历的人不在少数。在水蛟村，另一位江西退休干部拉上几位战友集资500万与当地村民合作建房，如今也变成了废墟。
“建的不是房子，是补偿”
在三亚当地政府看来，此次行动并非空穴来风。
三亚违建问题由来已久，据该市综合行政执法局数据显示，自三亚市人民政府于2007年12月1日起实施的《三亚市违法建设长效管理机制暨责任追究制度》以来，当地违章抢建的速度丝毫没有得到延缓，反而在此后的6个月内增加了970多栋，面积达37.6万平方米。
为何违章建筑“甚嚣尘上”?有人一语道破天机：“违章抢建利润太高!”在三亚流行着一句话，“建的不是房子，是补偿，”三亚综执局新闻发言人林澜告诉《望东方周刊》：“由于利益驱使，抢建成风。有钱村民自己建，没钱就卖给别人建。”
于是，在三亚就出现了一面拆违一面抢建的现象，拆违的速度远远赶不上抢建。站在三亚市国光豪生酒店顶层望去，对面的海坡村密密麻麻的楼宇正在紧张施工，而许多房屋并没有楼梯，甚至楼层隔板薄如纸板。
在林澜看来，抢建的房屋往往不求质量，而是为了骗取政府高价补偿。这些抢建房屋的造价仅为200到300元每平方米，而按规定，三亚征地补偿标准为框架结构每平方米1180元，混合结构每平方米1030元。比如，花2万元建100平方米的房子，有可能换来10万元的“赔偿”。
这类骗补的违章建筑曾是2005～2008年三亚违章建筑的主流，但老彭的房子显然不在此列。三亚市综合行政执法局局长蓝文全透露，当前三亚市违法建筑已转向在农场用地、农村集体土地、宅基地、村庄违法建设小产权房。
尤其是今年年初国家《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，又一轮违建风生水起。与政府征地赔偿相比，原住民更乐意向投资客出售土地，其回报也远甚于补偿款。
三亚市综合行政执法局《关于我市违法建筑现状的分析与对策》文件称，外来人非法买卖土地建房的情况约占违建总面积的一半。从违法建筑业主来源统计，主要是以东北、北京、福建、江西、河南、广东，以及少部分本省人为主。
这也意味着，带着大量资本进入三亚的外地投资客成为了此次打击的重点对象。而在今年6月三亚市政府内部印发的《三亚市城边村改造建设和环境改善工作指导意见》中，也可以看出，维护本地村民的长远利益已成为政府推动此轮拆违风暴的基点之一。
老彭告诉《望东方周刊》，海螺村要拆的36栋房子都是外地人所建，而该村村民拿着卖地款修建的新房子却并未列入拆除范围。
一位外地驻三亚的媒体记者分析，政府避开与本地村民利益对立，甚至在一定程度上让当地村民获利，可以减少铁锤行动的阻力。
陷入“越拆越违”怪圈
有三亚政府内部人士表示，今年春节期间，三亚旅游环境被中央媒体曝光，才导致这次打击违章建筑的整体整治行动。
但其实这并非三亚首次大规模拆除违章建筑。2000年，三亚市政府决定将严重影响市政规划的泡沫经济产物一“烂尾楼”进行爆破。当时三亚共有“半拉子，’工程120多宗，原报建总建筑面积122万平方米。
自2000年以来，三亚市的拆违行动就没有停过。自2009年以来，共组织大型拆除行动28次，小型拆除行动86次，共拆除违法抢建的楼房及简易棚屋966栋(间)，面积达33万平方米。
今年6月，三亚市综合执法局向市政府提交的一份报告中指出，三亚目前的违建数量突破6450栋，面积达400万平方米，而据三亚民间人士估计，实际的违建面积甚至超过10C0万平方米。
7月15日，三亚市委书记江泽林在打击违法建筑专题会上表示，向三亚违法建筑打一场“歼灭战”，让违建者受到应有的处罚。
会议作出强制性的要求，任何形式
的违法建筑(含小产权房)一律停建，年底内拆除，同时水电部门对违建建筑停电停水，否则追究相关责任。对于拆除可能带来的损失争议，会议明确“对于购买无报建手续住房的购房者及其利益，不受法律保护”。
然而外界仍然预测，此次强拆也许会像之前多次强拆一样，陷入“越拆越违”的怪圈。在不少投资者看来，这恰恰暴露了政府部门在违建问题上的失职。
政府被指“只管拆不管建”
“房子也不是一天就矗立起来的，一开始打地基的时候，怎么就没人管呢?”三亚南山花园的业主质疑，这个有着5000名业主的小区，在之前长达数年的建设和销售过程中，执法部门为什么没有制止?
老彭表示，如果违建在初期就被消灭在萌芽状态，也不需要如今大动干戈，这不仅让业主血本无归，也徒增行政成本。
对此，林澜认为，相关部门在处理违章建筑时，往往面临涉案人数多、取证难等问题，除了对违章建筑予以强拆以外，难以真正追究当事人的其他责任。但在大量违章建筑面前，这一解释显得有些苍白。
如2007年12月1日三亚市实施《违法建设长效管理机制暨责任追究制度》，对区镇及综合行政执法部门的违规违法行为做出明确规定，但时至今日，却无一名执法人员受到处罚。
而有些违章建筑却显然是在相关部门人员的默许之下得以生存。三亚市港门上村路华融公寓的刘兴元曾148次上访投诉违章建筑，然而仅仅一层违章建筑拆了3年还只是在墙壁上“打几个洞”。
更让人奇怪的是，在凤凰镇机场路转盘右手边上的一栋5层违章建筑，在政府部门的多次拆除行动中屡屡“漏网”，至今“屹立”。
这次拆违的成本并不低。通常拆违的机械成本是每平方米25元，由此三亚需要支出一个亿左右，这相当于一个省级重点项目的投入。更有人指出，“铁锤行动”如同一场暴风骤雨，让一些已经入住的违建房变成了一堆瓦砾。这无疑是―种巨大的污染和浪费。
一位外地游客目睹一场拆除行动后显得有些不解，眼前的一栋房子原本修得气派堂皇，转瞬间变成一堆废墟，“违法建房有错在先，盲目拆除错上加错。”
当地政府从中受益
尽管存在巨大浪费，但三亚推进“铁锤行动”的决心丝毫不减。但在一些投资客看来，无论是默许违章建筑还是三亚的整治重锤，当地政府都能从中渔利。“政府通过拆除和重建可以制造双重GDP,”温州商人范伟指出，再度将土地挂牌出售政府可以获得更高的收入。当地政府将成此次拆违最大的赢家。
此前，民间曾呼吁海南作为经济特区，在涉及城市中低收入群体和“三农”利益的部分小产权房上，不妨开展一些探索和试验。在三亚的小产权房投资者，无一不抱着这样的侥幸心理。
大量违章建筑甚至带动了相关行业，受三亚和周边市县投资建设增长带动，三亚水泥生产增长迅速。统计显示，2009年前10个月，三亚水泥共完成工业总产值29067万元，同比增长了4.35倍，且农村市场很活跃。
然而小产权房的兴盛直接影响到了三亚商品房市场。7月中旬，海南本地媒体以《农民盖楼卖3000元／平方米兰亚郊区小产权房卖得火》为题，曝出一线海岸小产权房的房价每平方米仅3000余元，远低于三亚商品房均价每平方米上万元的楼市。
与此同时，上半年三亚的房地产市场开始疲软。就在小产权房的超低价格经媒体披露后的第二天，三亚官方随即用行动表态：小产权房是违法建筑，官方将予以严厉打击。
7月21日早上，三亚市综合行政执法局河东分局出动近百名执法人员、3台大型拆迁机械对一处面积达2000多平方米的小产权房进行了强拆。
在不少房地产人士看来，此番清理出大批违建土地，不仅保证了商品房市场不受小产权房干扰，同时也保证了下一步土地的持续供应。“从这个角度，拆除小产权房，也保证了三亚楼市价格的上涨。”
一位匿名的房产专家给本刊记者算了一笔账，一旦400万平方米违建房拆除后进入土地市场，以每平米1万元出售，价值便高达400亿元，这相当于2009年三亚市GDP的两倍多。
另一方面，即使是给予拆迁补偿，三亚市政府给的拆迁补偿也不过是房价的1／10。
小产权房清理范文第8篇
“时间表虽然已经拟定，但试点方案推出需要一个过程，不会那么顺利。”12月3日，国家行政学院公共政策教研室主任竹立家接受记者采访时表示，“以房养老”的展开依然会面临很多障碍，导致银行和保险公司等金融机构的参与积极性不太高。
据本报记者了解，11月下旬，保监会曾就此事召开了内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。
老龄化倒逼提速
从广义上来讲，任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都是“以房养老”，但狭义上来讲即是“倒按揭”，也就是通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终生居住。
其实，我国提出“以房养老”的概念也已有10年，并且从2007年开始在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。不过，眼下日益严重的老龄化倒逼“以房养老”再次被提上日程。
据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口己达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
“十年前，‘以房养老’的建议就得到了当时中央高层的认可。时隔十年之后，国务院才首次提出开展‘以房养老’试点。”作为“以房养老”的首倡者，孟晓苏坦言，十年间未进行大力推广的阻力主要是金融机构对房价下行的担心，加之人均预期寿命在增长，致使银行、保险公司等机构选择了集体沉默。
据记者了解，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长金融机构承担的风险越大。
如今，客观因素并未有太大改变，但国家对养老领域的扶持力度日渐增强，很多地产、保险及银行等多个行业的公司纷纷布局养老领域，将产品与养老地产相结合，成为很多公司拓展业务的新渠道。
“‘以房养老’是给老百姓提供的一个养老渠道，老百姓可以自愿选择，金融机构也可以自愿选择。就目前参与的险企而言，大都有涉足地产的意愿。”12月3日，中国人保一相关研究员接受本报记者采访时表示，“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。
据记者了解，“以房养老”的第一步就是对现有房产进行评估，比如，老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。但是，由于我国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，最终导致同一房屋或会有不同的评估结果。
问题虽然存在，但急需增加养老渠道的现实同样刻不容缓。今年10月，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，试点方案将于明年一季度拿出。记者同时了解到，各地有关部门己开展调研，并陆续草拟了贯彻落实国务院文件的实施意见，相关细则大都在年底前出台。
试点暂难惠及农村
“以房养老”的大网虽己张开，但由于中国传统的观念以及现行房产制度的影响，真正惠及的人群不多。
“在中国传统观念影响下，老人更愿意将房产留给子女，而将房屋抵押最终卖给保险公司，不少市民很难接受。”12月3日，中国老龄办一工作人员接受记者采访时表示，就此问题，他们曾做过一项调查，绝大多数人依然选择将房产留给子女。
其实，据记者了解，老人身后的房产并非绝对要留给金融机构。当老人去世的时候，银行或保险公司将有一笔钱帮老人打理后事，同时处理房产。但是，如果老人去世很早，房子则会按退保处理，房产继承人补齐相应款项后可继续继承。
“除了观念问题，‘以房养老’在技术和法律上都己不成问题。”上述老龄办工作人员介绍，前阵子住建部己对房产登记制度进行革新，房产证上可以登记两个人的名字，这样一来，“以房养老”在房产登记制度上的问题则迎刃而解，老人一旦选择“以房养老”，房产证上便可加上保险公司的名字，以便在日后进行房产交易。
“以房养老”在技术和法律上虽己不成问题，但我国现行的房产制度使得最有养老需求的农村老人暂难参与其中。