小产权房买卖
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小产权房买卖范文第1篇
一、小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。
二、法律依据：
《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
（来源：文章屋网 ）
小产权房买卖范文第2篇
【关键词】小产权房；买受人；利益保护
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋庄画家村"李玉兰案"宣判以来，"小产权房"问题得到广泛的关注。可见，由于法律和现实的原因，在小产权房买卖中买受人是最容易受到利益损失的一方。本文从目前小产权房买卖市场现状出发，重点谈小产权房买受人的利益保护。
一、"小产权房"问题概述
（一）"小产权房"的含义及产生原因
我国目前广泛存在的小产权房，是由村委会或乡政府单独或联合房地产开发商在农民集体所有的土地上以城中村改造或新农村建设为名，建造的对农民集体组织以外的人出售的商品房。"小产权房"，顾名思义与"大产权房"相对。"大产权房"是指产权人拥有国家房管部门颁发的房产证，享有完全的国有土地使用权和房屋所有权。小产权房买受人没有国家房管部门颁发的房产证，能证明其权属的往往只有村委会或乡政府颁发的证书。因此，小产权房买受人当然不具有完全的所有权，其房产的占有和流转都受限制，我们不能称其为所有人，只能称其为买受人。
小产权房产生的现实原因是居高不下的房价。小产权房产生之初，多为高收入阶层出于休闲等目的购买。随着市场的发展，当前小产权房买受人大多是中低收入的城镇居民，其目的主要是居住。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元制结构。当前，大量闲置的农村土地，只有经过征地变成国有土地之后才能进入房地产市场流转，政府和开发商将大部分土地增值收益拿走，农村和农民收益甚少。在这样的现实下，村委会和乡政府为增加收入，借改革之名，大量开发房地产，造成当前我国小产权房数量多、范围广的局面。
（二）我国"小产权房"市场现状
从2010年到2012年，国土资源部曾先后多次公开表态要在全国范围内或试点城市调研、清理小产权房，但从未公布调研结果和清理情况。地方政府不配合调研和我国小产权房市场的复杂都是主要原因。目前，全国小产权房的存量、规模等情况没有权威的数据。但可以肯定的是，小产权房在我国各地十分普遍，大城市尤为突出。据房地产公司的调查，深圳小产权房占百分之四十以上，北京、上海、广州、郑州等地小产权房比重都在百分之二十以上。
二、"小产权房"买受人利益保护
（一）"小产权房"买受人地位的确定
一般商品房所有人往往被称为"业主"，是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。由于小产权房买受人不享有房屋所有权，其当然不能被称为"业主"，不能按照建筑物区分所有权中对业主的界定享有权利承担义务。对于小产权房买受人地位应按照公序良俗观念，只要买受人持有购房合同、公然合法的占有房屋，就应认定其可以所有形式行使权利。[3]
（二）买卖合同被判无效时买受人的利益保护
"李玉兰案"不是第一个关于小产权房的案件，但是第一个被宣判的案件，因此产生了很大的影响。我国虽不是判例法国家，但典型案例对理论界和实务界都有很大的影响。该案最终宣判买卖合同无效，理由是我国法律限制农村集体建设用地的流转，禁止其用于非农建设。李玉兰不是农村集体组织的成员，其购买小产权房的行为必然导致农村集体建设用地向外流转，因此触犯了法律的强制性规定。这个判决从保护国家土地制度的角度出发，是意料之中的。
但从合同法的角度，小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定应该依据《合同法》的有关规定，只要其符合《合同法》规定的合同有效要件："当事人具有完全民事行为能力；合同的内容是双方当事人意思的真实表示；不违反法律、行政法规的强制性规定；合同的形式也符合《合同法》的规定"，该合同就是有效合同。在法律没有明确禁止小产权房买卖的情况下，只要小产权房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。小产权房买卖双方是在协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，符合"双方当事人意思真实表示"的要件。同时也符合主体要件和内容合法的要件，所以应认定合同有效。"李玉兰案"中，原告在买卖之初就应知道李玉兰不是本集体组织成员，不具有购买宅基地资格，其后又以此为借口主张合同无效是为追逐更大的经济利益，法院支持其主张固然有其考虑，但这必然造成法治不公，不利于社会公平正义的发展。
（三）解决"小产权房"买受人利益保护问题的根本途径
我们固然能从民法的基本原则角度确认小产权房买受人的地位，从一定程度上保障其利益，但无法从根本上转变其不受法律保护的地位。只有解决农村土地流转问题才能解决小产权房合同效力问题，从而真正保障小产权房买受人的利益。我国限制农村土地流转是为保障城乡二元制结构，现在城乡二元制结构的弊端已逐步显现，它极大地阻碍了资源的整合和流转，阻碍了农村发展，只有打破城乡二元制结构，使农村土地和城市土地享有同样的地位和流转能力，才能从根本上解决小产权房问题，保障小产权房买受人利益。
参考文献：
小产权房买卖范文第3篇
【关键词】小产权房
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）05-100-01
一、对小产权房的认识
（一）释义
“小产权房”并不是一个规范的法律用语，只是社会中的一种约定俗成的称谓，一种大众说法。小产权房是建造在农村集体所有土地之上的、销售给非本村集体经济组织成员（包括外村村民和城镇村民）的、不能办理房屋权属登记的房屋。
（二）分类
第一类，建设违法，销售亦违法。村集体或村民未依法履行相关手续，擅自在本村集体所有的土地上建设住宅，对非本集体经济组织成员出售。
第二类，建设合法，但销售违法。主要有两种情形：第一，村集体依法履行相关的批准手续，在集体所有的土地上建设村民住宅。住房建成后，除去分配给本村村民居住外，尚有余房。村集体将余房出售给非本村集体经济组织成员。第二，村民将依法建设于宅基地上的住宅出售给非本村集体经济组织成员。
对于第一类，由于其建设违法，不管房屋是否售出，只要以出售为目的，就属于小产权房的范畴。对于第二类，由于其建设合法，持有合法，只有售出之后，即买卖双方成交之后，此时买方的持有状态得不到现有法律的认可和保护，故属于小产权房的范畴；倘若尚未售出，卖方的持有状态受到法律的认可和保护，此时不属于小产权房的范畴。
二、相关法律问题
（一）信赖利益损失赔偿
画家村系列案件之后，农村小产权房纠纷不断。许多城镇居民购买农村私房，或基于历史原因，或基于现实原因（当前的禁止性规定和政策），没有或不能办理过户登记手续。近年来，土地增值，房价飞涨，拆迁时房屋所有人能够获得巨额补偿。原房屋所有人当初违规出售房屋已经获益。如今在面对如此之大的利益诱惑时，许多原所有人又抛弃诚信，向法院要求确认房屋买卖协议无效，要求买受人退还房屋。
司法实践中，虽然以认定合同无效为原则，但也绝不会忽视恪守诚信的买房者的利益。法院认定合同无效后，会根据买受人的诉求，依法判令出卖人赔偿买受人因合同无效所遭受的信赖利益损失。
（二）以租代售小产权房的效力
目前，为了规避相关法律和政策，许多开发商采取了变通的销售方法——以租代售，即买卖双方约定一次性出租七十年使用权，一次性付清七十年租金。要确定此种出租合同的效力，首先要看出租的小产权房本身建设是否合法。如果属于前述第二类小产权房（建设合法但销售违法的），那么因为出租的小产权房是合法建筑，相关的法律法规和政策只是不允许出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故此种租赁合同未超过二十年租赁期限的部分有效，超过二十年租赁期限的部分无效。对于无效的部分，租赁人可请求返还相应的租金。如果属于前述第一类小产权房（建设违法且销售违法），因为该房屋本身就是违法建筑，以此为标的物的租赁合同当然无效。
（三）关于拆迁安置补偿
小产权房买卖范文第4篇
小产权房屋买卖协议最新一
出卖人(甲方)： 身份证号码：
买受人(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室号平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日见证人： 年月日年月日
小产权房屋买卖协议最新二
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室号-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本小产权房买卖合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本小产权房买卖合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本小产权房买卖合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本小产权房买卖合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向------------------------------------区人民法院。
八、其他约定
九、本小产权房买卖合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本小产权房买卖合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
什么是小产权房屋?
简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税 (费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
小产权和大产权的区别是什么?
大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。
小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?
严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。已购公房，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。乡产权，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
购买小产权房屋存在哪些风险?
第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
小产权房买卖范文第5篇
一、“小产权房”的法律界定及分类
(一)法律界定。“小产权房”并非法律术语，学界对其概念的界定各有说法。有的从销售对象上将之总结为在农村集体土地上建设、向本集体组织以外的人销售的房屋;有的侧重于建房程序，认为未经法定征地和销售等程序而在集体土地上开发的商品房;有的强调产权的完整性。
包括由政府或企事业单位建设供单位职工居住、职工仅享有使用权的福利房，也包含在农村集体土地上、由政府或村委会颁发权属证明的房屋。由此可见，“小产权房”的内涵复杂难以给出科学的界定。本文所研究的“小产权房”主要指在农村集体土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分类。(1)建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”。按照《土地管理法》相关规定，集体建设用地只能用于建设乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业，建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”属于违法建设行为，其共同特点是：一是建设行为本身未取得建设用地许可，没有办理房屋建设审批手续，所建房屋属于违法建筑;二是建设者不享有所有权;三是房管部门不会对此类房屋进行所有权登记。
现实中乡镇政府或村委会给此类房屋出具权属证明，用以表明房屋的所有权;四是此类房屋多是为了对外销售而建造，属于自始至终的违法行为。(2)建设在宅基地上的“小产权房”。这类房屋建造本身是按照国家关于宅基地的规划用途进行的，属于合法行为，其特点为：
一是“村民一户只能拥有一处宅基地”，按“地随房走”的政策，村民一户也只能拥有一处房屋;
二是宅基地本身是经乡(镇)政府审核并经县级政府批准的，在此建造的房屋一经建成即可取得所有权;
三是农民将房屋卖给集体组织之外的第三人的行为将不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
二、纠纷类型及其利益分析
(一)纠纷类型。经过对中国裁判文书网上关于“小产权房”案件的梳理，其引发的纠纷主要有：第一，城市居民购买村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以买卖合同不合法主张合同无效;第二、政府征收城市居民购买村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有农村集体组织成员身份而得不到赔偿;第三，城市购买者因“小产权房”存在质量瑕疵、或未按期交房而主张出卖者承担违约责任的;第四，因政府征地拆迁，城市购买者得不到赔偿的。
(二)利益分析。“小产权房”自产生以来，就涉及到村民的不动产权利、级差地租、房地产商经营利润等各种利益，各种主体基于各自的利益考量促进和抑制着“小产权房”的发展，争夺着农村集体土地产生的利润。随着土地价值的不断抬升，土地上附着的房屋的价值也“水涨船高”。
城市居民以较低的价格购买到居住房屋，节省成本;村民建造房屋不用缴纳土地出让金，因出卖房屋而增加财富。在此博弈过程中，房产开发商并不希望“小产权房”的合法存在，因为“小产权房”合法就意味着农村集体组织或村民加入到房地产市场竞争，房产商的垄断利润也就越低。
三、解决路径
(一)对于农民宅基地上的房屋买卖的处理。按照《物权法》第三十条之规定，在农民宅基地上建造的房屋，自建造事实行为设立成就时就取得房屋所有权，不以房屋登记为取得要件。而按照《土地管理法》之规定，宅基地依法属于村民集体所有，由县级政府登记造册，核发证书予以确权。村民宅基地须经乡(镇)政府审核，由县政府批准，后集体组织无偿分给组织成员。
每户可有一处宅基地，宅基地使用权不得转让、出租。由于我国现实行房地一体政策，房屋所有权人处分房屋的权利受到一定程度的限制，转让的对象只能是该集体组织成员。若购买人为组织外第三人，不能办理过户登记，由于没有依法登记，物权变动不能发生效力，购买人也因此不能取得房屋所有权。
(二)对于集体建设土地上房屋的处理。集体建设用于兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，“应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，经乡(镇)政府审核，向县以上地方政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
因此，将集体建设土地用于建造住房，无论是自住还是对外销售，都改变了土地应有的用途，不符合总体规划，属于非法建筑，即使有乡镇政府或村委会颁发的权属证明，建造者也不能取得房屋的所有权。
此类“小产权房”虽属于违法建筑，但其并不会造成农耕地的减少，将来还可能纳入城镇规划，因此应充分考虑其违法程度、违法对象和执法成本等因素分别采取没收、补办征地手续、补交土地出让金等手段予以灵活处理。
(三)对于农用地上房屋的处理。我国严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，按照《土地管理法》相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须是道路、管线工程和大型基础设施等重大建设项目，且应当办理农用地转用审批手续。
对于村民或集体组织在农用地上建设的用于居住或销售的房屋属于非法建筑，买卖合同因标的物违法而归于无效，双方当事人均不能取得房屋所有权。房屋建造者违反耕地保护制度，根据违法程度承担相应的行政或刑事责任。对于农用地上的“小产权房”则视其在建、建成、已入住以及房屋用途等情况予以拆除、没收或转正。
小产权房买卖范文第6篇
关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)27-0092-02
一、引言
宋庄画家村案――一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。
二、小产权房的概念和历史发展
(一)小产权房的概念
“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。
(二)小产权房的历史发展
1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。
2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。
三、“小产权房”的合法和非法化论争
学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”――民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一)小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖, 买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。
(二)小产权房的法律处理
目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。
五、小产权房折射出的法律问题分析
(一)注重政府对房地产市场的宏观调控
目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。
(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡
小产权房买卖范文第7篇
小产权房是中国土地制度城乡土地二元结构的产物，伴随着改革开放与城市发展，它满足了城市部分中低收入者的住房需求，随着城市化发展，城市的扩张，越来越多农村被新建城区包围，农村的土地增值优势愈发明显，但是小产权房存在众多问题，涉及农民、集体和国家的利益，如何妥善处理小产权房的去向成了当下丞需解决的问题。
概念
城乡土地二元结构明确表示，城市里的土地归国家所有，农村的土地归农民和集体所有。小产权房没有房屋所有权证、国家土地使用权证、契税证。这里所说的小产权房指的不是农民房，而是在集体土地上盖的出售给本村外的居民居住的房子。
特点
1.销售不合法
我国1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得买卖，也不能发放房产证。此后国家也先后强调小产权房不得违规炒卖，任何买卖小产权房的行为都不受法律保护。
2.价格低廉
农村土地在流转和使用时，并没有经过国家“招、拍、挂”的过程，没有缴纳土地出让金和相关税费，有些小产权房甚至没有报建手续，不用像商品房销售那样缴纳营业税等各种税费，这使得小产权房在建设和流转上节约了时间和成本。
背景
1.城乡土地二元结构制度的产物
依据《宪法》规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。即我国实行的是城乡土地二元公有制结构，国家和集体土地的产权主体不同。然而依据《土地管理法》和国家在1999年的通知称，严禁在集体土地上建设和炒卖住宅。农民对土地没有完全处分权。只能占有、使用和收益，产权不完整。但是国家却有高度集中分配土地的权力，《宪法》明确提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。本来集体土地不能通过招拍挂程序实现买卖流通和建设，政府却可以通过征收或者补偿等方式变相把集体土地“国有化”，出售给房地产开发企业，获取高于给农民几十甚至上百倍的补偿费作为土地出让金，充实地方财政。政府从两头垄断了土地市场，进行居间交易，在此情形下，集体土地所有者为了追求利润最大化，违背法律规定，也在自己土地上建起了商品房出售给他人，所以小产权房问题首先是历史遗留问题，也是我国制度对集体土地不确权导致的。
2.城市化进程导致住房需求的增加
随着城市化的发展，大量农村剩余劳动力转移到城市，2000年我国城镇化率从36%到2010年的50%，意味着过去的十年，城市化发展带动近2亿人从农村转移到城市，带动了住房产业的发展。
3.城市商品房价格不断上涨导致需求形成价格分水岭，小产权房获得一定市场份额
城市化进程从农村转移到城市的劳动力知识结构和受教育程度偏低，多数处在社会低收入阶层，他们构成了小产权房需求群体，另外一部分小产权需求群体则是外面一些小城市过来的人群，这两部分人群多数处于社会的夹心层，而城市居住成本高，他们只能选择在一些城中村租住廉价房，对于越涨越高的商品房价格，只能望房兴叹，小产权房低廉的价格，是吸引他们的主要原因，需求不断，因而小产权房建设也从没停歇。
4.小产权房存在的核心原因是――利益
国家现在虽然出台了集体土地拆迁的文件，但是具体细则还需要地方拟定，各地的赔偿方案也会不同。由于集体土地与国有土地同地不同价，出于利益诱惑，集体土地所有者也配建起了小产权房，用于出售，由于小产权房售价远低于周边商品房价格，以至于有一些开发商也铤而走险，投入到小产权房的建设和交易中。小产权房牵涉到国家、集体、个人的利益，不能平衡各方利益问题，小产权房就不能从根源上得到控制。
现状
1.全国小产权房竣工面积及占比
小产权房占据我国住宅市场相当比例，由于小产权房竣工面积没有确切的数据记载，而且对于小产权房这个概念也各有偏差，本文所指的小产权房是农村集体土地建设用于对外出售的房子，不包括农民自己盖的用于出租的房子。
价格
小产权房价格低廉，流转手续简单，但不受国家法律保护。北京最大的小产权房太玉园均价在5000元/平米左右，而周边的商品房价格在15000元/平米左右，深圳龙华、沙井的小产权房价格一般在3000-6000元左右，而同区域的商品房价格则在12000元以上。
购买者
购买小产权房的人，不少是在城里买不起房的年轻人，或者来城里谋生的外地人，他们无法购买价格高昂的商品房，也有因为户口和社保问题无法获得购买资格。近年商品房价格上涨较快，特别是一线城市，个人收入与房价差距抛离得越来越远。
深圳市一手住宅均价从2007年开始迅速攀升，与在岗职工收入形成鲜明对比，房价收入比在2007年的时候达到15，在经济危机后有所回落，但近年仍在13这个界限以上，意味着深圳一般工薪家庭购买一套89平米的商品住房，不吃不喝也需要13年以上的时间。而国际一般水平是6-7之间，远远高于国际一般水平。
影响
1、小产权房在一定程度上缓解了住房压力，在高房价背景下对解决中低收入人群的居住需求也起到积极作用。小产权房进入房地产市场，住房供应增加，加大市场竞争，在一定程度上拉低商品房价格，制约商品房价格上涨。小产权房扮演重要的多赢角色，它既满足了部分低收入群体的住房要求，也为农民带来了高收益；它给城市化进程带来了繁华，某一时期也稳定了社会秩序。
2、小产权房违反了国家法律法规。集体土地交易和小产权房流转都是不受法律保护的，集体土地的权属性注定了小产权房所有者没有完全处分权。而中低收入者对低价房的需求反过来刺激一些城中村大量建造小产权房，利益链不断循环和延伸，违法违建的小产权房更加难以杜绝。
3、小产权房没有经过统一规划，脱离了政府的监管，开发单位资质没有，在产品质量上也没有严格管理，进入市场将影响市场产品的整体质素，小产权房开发得不到银行贷款支持，预售资金监管存在风险，而且它后期没有有效的物业管理，安全得不到保障，不能切实维护居民安全与利益。
4、小产权房属于违法建筑，它占用了土地资源，不符合政府对城市的整体规划，不利于城市均衡发展。
处理情况
1、北京
北京作为小产权房清理试点城市之一，今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售小产权房工作，初步清理出79个违法占地项目，对在建项目将责令停工、停售，查封工地，查封已建未售房屋。北京市政府还成立了以国土局、住建委等权威职能部门组成的工作领导小组，对乡镇违法占地项目进行清理，还把责任主体落实到各区政府。
2、深圳
2012年5月25日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》出台，正式启动，该“方案”中两个重要的关注点，其中一个就是小产权房确权问题。该方案公布的几个月后，深圳大鹏新区一处建面超10万平米的小产权房，被深圳政府没收，纳入到了保障房体系，首例小产权房“转正”。在对待小产权房问题上，上海和北京态度较为坚决。而深圳，则显得比较反复。早在2004年，深圳就提出土地国有化的概念，但是仍有很多小产权房能拿到房产证，顺利“转正”，引起新一批违建，导致违建屡禁不止，最后这个改革也就不了了之。2009年12月1日，政府出台了《深圳市城市更新办法》，办法明确了城市区域，包括城中村等，都必须遵守城市更新涉及的综合整治、拆迁、重建等活动。意味着拆迁、旧城改造有法可依。
出路
小产权房难以解决，原因众多，其中涉及个人、集体和国家的利益，要平衡这些利益和妥善处理小产权房问题，才能确保社会稳定。
1、循序渐进，逐步深化，不能一刀切
小产权房是中国城镇土地二元结构缺陷的产物，也是改革发展与城市高房价的产物，对既有的历史遗留问题，认识到它对社会进程的阻碍，也能认识到它过去与未来对社会发展所发挥的作用，所以在处理小产权房问题时，需要分别对待，分类处理，努力减少社会资源浪费和平衡各方利益，促进社会和谐发展。
2、努力深化财税制度改革和户籍改革
房地产调控2年多，房价快速上涨得到有效遏制，但目前房价远高于居民能接受的范围，部分房源掌控在投资客手里，未来不排除房产税推出的可能。改变小产权房的格局，还需要推进户籍制度改革，逐步开展，平稳过度。走城乡统筹发展的道路，让农村的生产要素和城市的工业产品在农村和城市之间互相自由流通，加大对农村经济、教育、医疗的投入，这样才能慢慢改变我国城市化率低下和城乡差距大的状况，努力缩小农村和城市的差距，让更多农民能分享到改革开放的成果。
3、小产权房转性
小产权房转性，变成保障房或者廉租房，可大大节约社会资源，避免强拆造成的社会资源浪费，满足中低收入群体的住房需求，也能短期内维护在商品房和保障房双轨制运行下社会的稳定，也为房地产调控的过渡赢得时间。
小产权房买卖范文第8篇
论文关键词 小产权房 土地二元结构 农村集体土地制度
小产权房问题是近几年社会关注的热点之一，它的出现不仅反映了诸多的社会问题，而且也反映了我国法律法规的不完善。因此，从法律的角度对小产权房问题进行理论研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解决途径，对我国房地产行业的发展甚至对社会经济以及城乡结构的调整都有举足轻重的意义。
一、小产权房感念的界定
张忠野、曾大鹏两位学者指出小产权房是指在农村集体经济土地上，有享有该土地所有权的乡镇政府或集体经济组织单独开发，或与房地产企业联合开发建设，并由该乡镇政府或村委会制作权属证书的房屋。四川省社会现象社科院农经所学者陈武元将小产权房概述为“在集体的土地上开发的商品房”。也有的学者将“小产权房”概括为宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售形成的一种权利状态。本人认为“小产权房”不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
二、小产权房的特征及分类
（一）小产权房的特征
随着国家屡次出台相关政策文件来制止小产权房问题，但在利益等多种因素的驱使下，这一问题不但没有很好的解决，反而又加重的现状。其主要特征变现一下几个方面：（1）小产权房的建设用地是农村集体用地；（2）小产权房出售给本集体经济组织以外的组织或个人；（3）房屋产权不完整；（4）转让时易引起权属纠纷；（5）价格低廉。
（二）小产权房的分类
为了更好的探讨和解决小产权房的相关问题，需要对小产权房做出不同的分类，然后对具体的问题进行分析。其分类标准如下：（1）根据小产权房占用土地性质的不同，可以把我国的小产权房分为农用土地上建设的小产权房、在建设土地上与未利用土地上建设的小产权房三种类型。（2）按照买卖目的的不同可以分为农民自己建房出售和城镇开发商投资销售型，等等。
三、小产权房产生的原因及危害
（一）小产权房产生的原因
1.小产权房形成的经济原因包括两个方面
一方面是城市房价的急剧上涨，虽然我国出台了有关限制小产权房的政策与解决办法，但是对房价问题并没有起到预期的作用。另一方面农村经济发展的资金需求，由于中国城市化发展的道路，多数农村居民选择在城市务工、经商，融入到了城市了的生活当中，并购置了房产，而农村留守农民对资金的需求善得更为迫切，利用土地来实现改善生活的目的也越发的急迫。
2.小产权房形成的体制原因
（1）我国二元土地结构。小产权房产生的根本原因是我国的二元土地结构。虽然我国的《宪法》与《土地管理法》中确立了我国存在两种土地所有制，即全民所有制与劳动群众所有制，国家与集体是我国拥有土地的主体。但是《土地管理法》却规定农民土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。（2）我国住房保障制度的不完善。我国目前住房的保障制度主要包括住房公职金制度、廉租房制度和经济适用房制度，然而在现实生活中，住房公基金制度却没有覆盖到我国全部的城市居民，其受益者大都是工资待遇本身就较高的人群，而一些相对于苦难的群体却没有享受这一待遇，所以目前房价的节节上升加上一些执行上的疏漏，造成住房公积金没有发挥其应有的作用，而且没有实现预期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中华人民共和宪法国》与《中华人民共和国土地管理法》都未对农村土地上建设的小产权房有明确的规定，在其他的法律中也难以找到相应的规定，使得这一问题在法律上成为空白，所以法律规定的不确定性是导致小产权房诸多纠纷原因之一。
3.小产权房形成的社会原因。
（1）政府部门的监管不力。虽然《土地管理法》与《城市房地产管理法》都规定了政府部门可以对小产权房问题进行监管、查处，但是他们往往采取互相推诿或暧昧的态度，使得小产权房问题被搁置起来并出现了利益夸大化的趋势，也是政府陷入了两难的境地。（2）购房者的法治观念淡薄。由于我国法律法规对小产权房问题没有明确的法律规定，加上政府部门的放任态度及房价上涨，许多购房者与开放商极易怀着侥幸的心态进行买房交易。
（二）小产权房产生的危害
1.经济危害
由于小产权房低廉的价格受到广大购房者的青睐，使得开发商获得暴利从而导致政府税收的减少，这一问题不仅扰乱了房地产市场的正常价格，而且打破了统一的房地产市场交易，使得房地产市场公平竞争受到重大影响，进而侵害了广大农民的利益，导致农民丧失大量土地、丧失未来长久的谋生和生存的根基。
2.社会危害
目前，我国仍然是农民占绝大多数人口的发展中农业大国，但随着我国城市化进程的不断加快，广大农民进城务工经商进而购买小产权房。由于小产权房没有得到国家相关部门颁发的房产证，购房者便无法把户口迁入购房地户籍管理部门，而根据现行的户籍管理规定，我国户籍登记是依靠相关的房地产证来完成的。这不但造成了人口及产权管理的困难，而且加剧了土地征收的难度，进而暴漏了政府监督管理工作的乏力，增加了公众对政府公信力的丧失。
3.对购房者的危害
依据我国现行的《土地管理法》的规定，非集体经济组织的成员一旦购买没有国家颁发土地使用证和预售证的集体土地上建造的房屋，不能办理房屋产权登记，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和处分的权利，在遇到房屋拆迁问题时，便难以得到相应的拆迁补偿，也无法用法律来维护自己的合法权益。
四、解决我国小产权房问题的制度构建
（一）从现行的法律制度下解决小产权房问题
1.实行小产权房购买的登记制度
目前国家对小产权房的具体处理办法还在研究当中，应在具体政策出台之前，建立相关的小产权房销售与建设登记制度，将其纳入可以备案有据可查的范围之中。
2.对小产权房实行分类管理
由于我国小产权房存在的基础和性质不同，所造成的社会危害也不完全相同，其违法的后果也有所区别，所以我国国土执法监察局有关人员建议，对各地发现的小产权房问题应采取“分案处理”的方式。
3.切断新小产权房产生的根源
严格管理土地用途并查处惩罚违法用地者，将小产权房消灭在初始的萌芽状态。同时政府加大对新农村建设政策与资金扶持，打破行政村之间的相互限制，本着管理者的态度，为农村建设做出总体规划布局并负责做好组织协调工作。
4.对小产权房进行转化
相关学者呼吁，由政府给农民或集体经济组织合理补偿后统一收购现存的小产权房，以保障性住房的形式出售出租给城市低收入群体。
5.地方政府制度借鉴
我们可以从一些发达的省份和城市就已经开始实行的集体建设土地使用权流转制度进行探索和尝试。如广东省于2007年颁发的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，天津于2009年也颁发了相关的政策。相关事件表明，这些措施不仅可以带动整个农村的经济发展，而且也在一定程度上为全国城乡一体化提供了借鉴。
（二）完善相应的法律法规
1.完善农村不动产登记制度
虽然我国的《物权法》规定了不动产物权的交易要进行公示登记，登记后的不动产物权变动或者取得可以对抗第三人的效力，但在我国农村，缺乏相关的不动产登记制度。所以应该在我国的《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》中制定农村建设用地使用权自由流转制度细则以便填补这一法律空白。
2.修改《土地管理法》有关规定
由于《土地管理法》第43条、第63条限制了农村的建设用地使用权流转，所以可将现行的《土地管理法》修改为不得侵占、买卖等非法的形式转让土地，国有土地与集体土地的使用权可以依法进行转让。随着我国城乡一体化的不断深入，农村经济发展到一定程度是可以为了适应发展化而应增加农村的居民出卖出租住房的有关规定。
3.建立农村建设用地的自由流转制度
为了从根本上解决小产权房问题，首先必须对我国存在的土地制度进行改革。目前，学术界关于这一改革有许多观点，具体概括一下几种：第一种观点认为在坚持农村集体所有制的前提下，对现有制度进行创新和完善；第二种观点认为应彻底地废除农地的集体所有权，全面实行农地私有化—建立统一的城乡建设用地市场，全面实行同底铜权。笔者比较赞同第一种观点，因为它比较贴近我国的现实且与我国目前进行的城乡一体化相吻合。
4.建立完善的社会保障体系
为了更好的解决小产权房问题，需要从建立完善的社会保障体系需要从城市住房保障系统与农村社会保障系统两个方面入手。在城市，我们应该制定相应的政策和法律来解决实践中面对的问题，比如扩大住房保障对象、增加住房保障资金、扩展保障性住房的房源等措施，让城市的低收入群体真正的享受到一些住房性保障的实惠；在农村，我们通过建立相关的最低生活保障制度、完善农村医疗制度、建立社会养老保险制度等措施来提高他们的生活水平与质量，解决他们的后顾之忧，减少贫富差距，推进我国的城市化进程。