小产权房屋

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小产权房屋范文第1篇

1、房屋所有权是没有期限的，只有土地使用权和海域使用权才会有使用期限。

2、不难看出小产权房并不符合国家的法律法规，没有真正合法有效的产权证。正式由于小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证，所以在交易也不能进行交易。

3、因此在谈及小产权房使用年限是多久就无从说起。

4、对没有合法建设手续的房屋，它因不合法随时会被强制拆除。说白了，小产权房随时都有可能遭遇强制拆除的境遇。

（来源：文章屋网 ）

小产权房屋范文第2篇

【关键词】小产权房； 房屋买卖； 宅基地住房。

城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题，村民都能够在得到可观的收益，由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷。‘一、宅基地房与小产权房的定义。

所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想（ 1） 。所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（ 镇） 府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋。

二、宅基地房与小产权房的区别。

（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限。

（ 二） 宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润。

（ 三） 基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利。

（ 四） 对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题：

1. 购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决。

2. 由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿。

3. 购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发，购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险。而宅基地房在这些方面就好很多。

三、区别对待宅基地房和小产权房。

正是由于小产权房的诸多缺陷，尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益： 损害耕地以及农村居民的住房。

政府反对小产权是无可厚非的，但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房。原因主要有三：

第一，对于上诉小产权房的两个主要缺陷，村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题。

第二，随着城市化进程的加快，农村居民涌入城市的人口数量大大增加，由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。对于这些宅基地房，一方面房屋主人很多都举家在外地，房屋长期闲置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地户口，而且也不会想要抛弃房屋，因此村集体也无权利收回宅基地，由此就造成房屋的长期闲置，浪费房屋资源。

第三，城镇的住房压力在现今极大，对于那些想在城市生存，但对于住房实在负担不起的，这些郊区闲置的房屋则是最好的去处。因此，适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的，并且也无损国家和政府的利益。

四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议。

（ 一） 可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同，并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等，充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利，使之与所有权相近。

（ 二） 就是与深圳的做法一样，允许房屋“转正”，由宅基地使用权人到有关部门补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，然后双方再办理产权过户。而其中各种费用，可由双方的购房合同中约定。

（ 三） 除上面两种办法外，我设想过一种于第一中办法类似的方法。

就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权，就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害。

五、结束语。

总之，在现今房价趋势下，将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村，国家在禁止小产权房买卖的同时，应该适当想办法缓和这其中的矛盾，适当允许城镇居民在农村购房，促进农村宅基地房屋的流转。

小产权房屋范文第3篇

身份证：_________________

承租方：______（以下简称乙方）

身份证：_________________

根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。

一、房屋地址：

二、租赁期限及约定

1、该房屋租赁期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，共计______元。

（大写：_____万_____仟_____佰_____拾_____元整）

房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。

3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用。

4、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

三、房屋修缮与使用

1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。

2、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外）甲方进行维修须提前七天通知乙方，乙方应积极协助配合。

3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。

四、房屋的转让与转租

1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。

2、甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。

五、乙方违约的处理规定

在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。

（1） 未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；

（2） 未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；

（3） 擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；

（4） 拖欠房租累计一个月以上的。

六、合同生效：本协议一式两份，甲。乙各执一份，签字后即行生效。

七、其他说明：水电数字由甲乙双方与其他承租方平均分配

（入住时的水电数字：电________，水________，）

甲方签字： 乙方签字：

小产权房屋范文第4篇

【关键词】小产权房；土地性质；合法化

“居者有其屋”，是每个人的梦想，但面对城市不断飙升的房价，很多中低收入群体只能望房兴叹，他们何时才能有属于自己的家。小产权房的出现，大大满足了中低收入群体需要一个家的梦想，但小产权房由于其的尴尬地位，使得购房者的权益始终处于一个不确定的状态，一旦发生纠纷，由于小产权房并非符合法律规范的产物，购房者的权益无法获得法律上的保障。为了规范我国的房地产市场，需要对小产权房的去向作出决定，这不仅能促进房地产市场健康有序的发展，同时也是出于保障购房者的权益的考虑。

一、何为小产权房

1、小产权房的概念

小产权房是我国城乡二元制土地制度下特有的产物，城市房价飙升给予了小产权房生存的空间，小产权房处于城镇房屋的边缘地带，其的存在在一定程度上影响了城镇房屋的发展，扰乱了我国的房地产市场的发展。

小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的对建设在农村集体土地上的房屋，未办理土地出让手续并缴纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡政府或村政府颁发产权证的房产，因此，小产权房也称为“乡产权房”。

城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。

对于小产权房的去留问题进行研究，首先就要弄清楚小产权房所占有的土地性质。

2、小产权房所占用土地的性质

《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体所有的土地主要有农用地、建设用地（用于农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地）及宅基地。那建设在农村集体土地上的小产权房，它所占有的土地是什么呢？从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。

小产权房是全国普遍存在的一种现象，其存在有历史及社会的原因，对于小产权房的去留问题，应当根据小产权房所占有土地的性质不同，予以区别对待。

二、小产权房的合法化途径

目前，我国解决小产权房主要存在三种模式，第一种即，将小产权房全部予以拆除，这是一种简单暴力的方式，不对小产权房加以区分而全部拆除，侵害了小产权房所有人的权益，容易引发社会矛盾，不利于社会的稳定；第二种模式是给予集体组织成员城市户籍和社保待遇，将集体所有土地转为国家所有，将小产权房转化为城镇房屋；第三种模式是在小产权房满足相关条件的前提下赋予小产权房合法地位，而使小产权房能流入市场进行流转。

以上三种模式，只是局部的解决了小产权房的问题，前文中笔者也谈到小产权房所占有土地的性质复杂，对于小产权房的合法化途径不能采用单一模式予以解决，而是应根据小产权房所占有土地的性质的不同而区别对待，同时要守住我国土地制度改革的四大底线，即不能改变土地公有制的性质；不能减少耕地；不能减少粮食产量；不能损害民众利益，在此基础之上，区分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小产权房，分别适用不同的方法决定小产权房的去留。

1、叫停待建、未建未售、已建未售的小产权房

对于待建的小产权房，由于未建造，并未造成实际损失，应要求集体经济组织将土地恢复其原来用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但还未销售的小产权房，对于未建未售、已建未售的小产权房，应当立即停止建设、销售，在此基础之上，审查未建未售、已建未售的小产权房所占用的土地性质。若是占用农用地进行小产权房建设的，应立即停止建设、销售，坚决予以拆除，我国的根本土地政策是保护有限的耕地资源，占用农用地的小产权房擅自改变土地用途，侵占了耕地，对于该类行为应当严厉打击，绝不手软；若是占用建设用地、宅基地进行小产权房建设的，则由有关部门对是否恢复建设、销售予以严格的审查，以决定是否恢复建设、销售，若准许建设、销售的，则可以参照已建已售的小产权房的处理方式进行处理。

2、将已建已售的小产权房纳入保障房体系

对于已建已售的小产权房，原则上也应当根据所占用的土地性质分别处理，但因为已经销售，牵涉的利益过多，直接关系到小产权房所有人的切身利益，会容易引发社会矛盾，对于该类小产权房不能简单的拆除了事，笔者认为在对相关人员进行处罚后，依照占用建设用地、宅基地建设的小产权房的处理方式对该类小产权房予以处理。

我国各地政府都存在保障房建设的缺口，可将已建已售的小产权房纳入保障房体系。将小产权房纳入保障房体系，需要满足两个条件，该小产权房所处位置符合城市规划，小产权房的房屋质量经检验合格。对于满足条件的已建已售的小产权房，可参照保障房入市交易的政策，在补交土地出让金的前提下，设置二次交易的税费、年限等限制条件，允许小产权房在符合条件的情况下进入市场流转，或是将小产权房作为公租房的来源，由政府购买小产权房，将小产权房作为公租房使用。

结 语

小产权房存在有其社会根源，对于小产权房不能一味的堵，而应疏堵并用，妥善处理小产权房问题。对严重违反我国土地制度改革的小产权房，坚决予以打击，对于符合城市规划，房屋质量又合格的小产权房，将其纳入保障房建设体系，从而完善我国的房地产政策，使每一个人都能实现居者有其屋的梦想。

【参考文献】

[1]苏沛沛.“小产权房”问题及合法化的必要性[J].法制与社会，2011（1）.

[2]赖华子.农村小产权房及其流转的法律规制[J].农业与经济，2013（7）.

[3]程蕾，白玉静，李华.我国小产权房的各方利益博弈及影响――以济南市小产权房为例[J].当代经济，2013（4）.

小产权房屋范文第5篇

关键词：小产权房；保障性住房

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。

二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路

小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：

1.土地权益问题的衔接

小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。

2.购买人身份衔接

小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。

3.小产权房转化为保障性住房的具体路径

在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。

(1)已出租小产权房的转化

在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。

首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。

(2)已出售小产权房的转化

对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。

根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。

若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。

4.小产权房转化过程中应注意的问题

由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：

(1)做好全面普查工作，防止错漏

对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。

(2)做好协调工作，避免激化矛盾

小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相关法律制度

当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。

[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.

[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.

[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.

[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.

小产权房屋范文第6篇

关键词：小产权房；土地行政规制；权利保障。

小产权房从出现到现在已经十余年，准确时间无从考证，据记载，“北京早在 1994 年，香堂村就开始出售 200 平方米大小的村建别墅，售价仅为 5 万元一套。”[1]到 2005 年，小产权房交易问题愈演愈热，引起了社会各界的广泛关注。笔者认为，就现行的法律法规，小产权房流转行为的确无效，但从国家对集体土地进行规制的最终目的和对农民的权利的保障方面来说，不可一刀切。认识小产权房流转问题，应该从问题的根源开始，采取全面分析、谨慎的态度进行处理。

一、小产权房的内涵及类型。

小产权房非一个严谨法律上的概念，因此有必要对小产权房的内涵作一个界定。小产权房是特指卖给城市居民的，村集体在农村建设用地上建造的房屋，或者农民在宅基地上建造的房屋。小产权房概念的由来，与大产权房有一定的渊源和联系。大产权房，就是国家颁发房屋产权证并建设在国有土地之上的房屋[2]。大产权房一般是由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和相关的税费后，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。取得该种房屋的所有权人对房屋的流转和房屋占用范围内的土地使用权享有处分权。小产权房并没有国家房地产行政管理部门颁发的权属证明；产权人对小产权房只拥有限制的处分权。

目前，小产权房主要有以下类型：农民建设在宅基地上的住宅；乡镇企业在农村建设用地上的房屋；由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋；占用农业用地建设的房屋。

二、小产权房背后农村土地的行政规制。

（一）小产权房规制的原因。

1.保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房“，将使我国耕地资源锐减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；“对小产权房必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”[3]。

2.保障农民的居住权利。一般农村村民一户只有一处宅基地。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺[4]。

3.社会福利的合理分配。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”[5]，允许小产权房进行流转，将导致不具有集体经济组织成员身份的城镇居民享有集体主体成员的福利，不利于社会主义福利的公正、合理分配。

4.维护房地产市场的秩序。允许小产权房进入市场流转，在“房地一体”的原则下，将导致宅基地使用权进入市场流转，容易造成房地产市场的混乱，危及国家垄断土地一级市场的地位。

可见，禁止小产权房流转的根本原因，是为了保障耕地，守住 18 亿亩的耕地红线；保障农民的生存权。但允许小产权房流转，是否必然导致耕地减少、农民流离失所？可从以下几种情况进行分析：一是如前所述，小产权房存在多种类型，对于建设在农用地上的小产权房，明显是违反了土地利用的总体规划，侵占耕地的，属于违法无效的行为。该种行为理应禁止；但对于非建在农业用地之上的小产权房，而是建在农民自己的宅基地之上，或者村集体的建设用地之上的，该类小产权房明显并没有侵占耕地，无侵占耕地之嫌。二是对于农民出卖在自己的宅基地上建的小产权房，有些学者担心农民最终会在金钱的利诱下出卖房屋导致缺乏基本的生活保障。事实上，农民也是一个理性的民事主体，会做出有利于自身的理性决定。

（二）农村土地的行政规制。

从法律层面看，《宪法》第 10 条规定了，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《物权法》第 152 条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；第 153 条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

《土地管理法》第 43 条规定，“任何单位或者个人进行建设，需要使用土地，必须申请使用国有土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第 63 条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

从政策层面看，相关规范性文件主要有以下几个。

2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：

“禁止诚镇居民在农村购置宅基地。”2007 年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》规定：“城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋”，以这种强制性规定的“提示”表明政府态度的方式更为可取。2008 年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008 年国土资源部进行了小产权房的有关调查工作，提出处理报告上交国务院，明确了对小产权房的处理有三个原则，即“新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；此外，决不能让开发商在小产权房中占到便宜。”[6]可见，目前我国对于农村集体土地的管理是实行城乡二元制的。集体土地所有权残缺。在民法语境中，所有权是完全物权、自物权与私权，这意味着它具有完整性、自主性与自治性———在不损害社会公共利益的前提下自由地决定如何利用或处分其财产[7]。但我国现行农村集体财产所有权并不具备绝对性、完整性与自治性，在很大程度上受行政权力的控制。集体经济组织不得直接在其土地上为城镇单位或个人设定建筑用地使用权。城镇单位或个人要想从农村获得建筑用地使用权，必须通过征地程序，由政府将集体土地征为国有土地，然后再出让给需要用地的人，农民集体对土地的处分权是很有限的。对宅基地使用权采取了区别于国有土地使用权的待遇。农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值[8]。

三、小产权房下权利保障的应然选择“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节……它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”[9]小产权房问题的解决，需要综合考量，具体问题具体分析，以切实保障农民的利益，维护社会的和谐稳定。

第一，对于占用耕地建设小产权房，违反土地利用总体规划的，属违法无效的行为，应对已建成或在建的小产权房进行拆除，恢复土地的原本用途，并对相关违法人员根据相应的法律法规进行惩治。第二，对于村民在自己的宅基地上建的小产权房，应该给予流转。在村集体内部流转，可考虑给予村集体的成员优先购买权；如果是非本集体成员买得，则应补交土地使用费，并规定相应的年限。第三，村集体或者村企业利用集体的建设用地建设房屋，可以允许其流通，但本村村民和企业职工享有优先购买权，如果是非村集体或者非乡镇企业职工买得，同样应补交土地使用费，并补足相关的登记手续。第四，农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发，占用农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民，房主持有村委会出具的产权证明的。这种小产权房的建设，房地产开发商将为履行房地产开发的相关手续而直接销售给城镇居民，对消费者存在安全隐患，且未缴纳相关税费。但考虑到没有侵占耕地，但可在追究相关人员责任的基础上，补足相关手续后允许流转。

四、结语。

追本溯源，小产权房问题的实质，一是法律法规政策对集体所有权的歧视性处置，集体土地所有权的残缺，宅基地使用权的有限流转性，使集体土地在实践中遭遇了不平等。二是国家对土地一级市场的绝对垄断。因此，应该尽快地完善我国集体土地相关法律制度的设置，切实地维护农民的利益。

参考文献：

[1]谢良兵。小产权房暗战土地收益[J].中国新闻周刊，2007,（26）。

[2]陈晶晶“。小产权房”的困惑[J].半月选读，2007,（15）。

[3]张雅淳“。小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报：法学版，2008,（2）。

[4]万金湖。论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报，2006,（4）。

[5]孙碧艳，曾喜春。农村宅基地使用权流转的法律探析[J].法制与社会，2006,（20）。

[6]张非凡。国土资源部严肃查处小产权房[EB/OL].eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml,[2011- 06- 10].

[7]杨代雄。乡土生活场域中的集体财产：从权力到权利[J].当代法学，2005,（4）。

小产权房屋范文第7篇

[关键词] 小产权房 城市化 原因 对策。

一、 小产权房的概念及特点。

1. 小产权房的概念。

小产权房是针对“大产权”即完全产权房而言的。目前，各个城市对于小产权房的称谓不太一致，但在这里给小产权房综合的下个定义。

小产权房是指在农民集体土地上建设，主要向本集体经济组织以外居民销售的房屋住宅，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

2. 小产权房的特点。

小产权房区别于完整产权的房屋来说，具有如下特点。

（1）法律上无保障。按照《中华人名共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其它任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。因此，小产权房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。

（2）不能在市场上流转。因为小产权房没有完整的产权，按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续，因此它是不能在市场上合法的流转。此外，2004 年 12 月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

（3）价格便宜。小产权房由于在集体土地上建成的，因此不用缴纳土地出让金、相关税费等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的价格取决于建房的成本。因此，价格比较便宜。

二、 小产权房存在的原因。

随着我国城镇化的进程不断在加快，大量的农村人口转为城镇人口，滋生了人们对于房屋的需求。

而这部分人大多收入不高，经济来源不足。面对现在城市商品房的价格的不断上涨，只能望房兴叹。

当购房者在商品房市场上购买不到价位合适的中低价位商品房时，就会把目光转向手续不全但价格低廉的小产权房。而中低收入群体对低价房的需求也反过来进一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至远郊农村大量在集体土地上开发建设小产权房。于是，对于这样一种急迫的自住性的需求，推动了小产权房的发展。随着城市规模的快速扩张，再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善，使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升，而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益，相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言，不仅回报低、见效慢，而且风险大，这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。

综上，对于农民或村集体和普通的购房者来说，小产权房对他们都带来了切实的利益和好处。有着这种利益的驱动，小产权房才会不断地被建成，不断地入市交易。

三、 如何处理小产权房问题。

正如前面所述，按照目前的法律法规以及现行的相关政策来看，开发经营小产权房是不合法的。

针对这种不合法的小产权房，现在的处理方式基本上是以法律无保障，强调它的不合法性，禁止小产权房的开发和经营为主。主要执行措施通过强制拆除、没收、不准进行市场交易为主。这在一定程度上确实达到了一定的效果，但是也造成了一些负面的影响。对于购房者，购房资金的损失会影响家庭的和谐；对于开发商，停建小产权房浪费了各种工程资源；对于农村集体，被占用的土地也没得到占补平衡和复垦。因此，小产权房的解决不能集中于怎样禁止、停建、停售，而应该将小产权房转为合法的存在；如何在统筹城乡发展中和谐解决小产权房问题，实现 各主体的“多赢”可以从以下几个方面入手。

（1）从小产权房存在的根本原因入手，集体的土地与城市土地的价值悬殊，农民分享不到城镇化过程中土地增值的收益。因此，改革还需从制度出发，彻底改变城乡二元化的土地制度，实行同地同价，公平公正的原则，切实保护农民的根本利益。

（2）有需求才有市场供给。正因为很多人买不起房子，价格太高，所以才滋生了对于小产权房的需求。因此，国家及各城市政府应该严格进行房价的调控，让其回归到合理的的价位。所以严格调控商品房市场，降低房价，这也是减少中低收入家庭对于小产权房依赖的途径之一。

（3）虽然小产权房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。对于小产权房，可以将其看成是在集体用地上建立的乡镇企业等一样。

此外，由于城市化，它的存在可以看成是客观必然的。不应该将思路集中在要把集体土地转为国有土地。这种措施执行只会让小产权房变相的成为商品房，导致价格上涨。从小产权房所处的区域、成本以及它的功能来看，可将其将其逐步引导到合法和规范发展的轨道上来，成为城镇住房供给体系的重要组成部分，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。将小产权房和保障房联系起来，有助于扩大城镇住房供给，一定程度上促进房屋价格下降；也能切实解决城镇中低收入家庭的住房需求问题；将部分存量小产权房转化为保障性住房，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，还可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。

四、 结语。

小产权房的存在是在城市化过程中产生的，它有存在的合理性。因此解决小产权房的问题还需从根源出发，结合现在政府的保障房工程。地方政府通过合理价格收购或租赁或直接将其作为保障房分配给有资格的人群。当然小产权房的出路不只有这些，它的出路还需我们进一步探讨。

参考文献。

[1]中华人民共和国土地管理法[Z].

[2]国务院。国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发[2004]28 号）[Z].

小产权房屋范文第8篇

关键词：小产权房 风险分析 合理性分析 立法完善

一、“小产权房”的现状

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但由于大产权房的房价居高不下，仍有很多人考虑购买“小产权房”。一份来自网络的调查报告显示，仍有75%的受访者表示“会考虑买小产权房”。 对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7%。[2]据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘 72 个。[3]

二、“小产权房”存在的法律风险

由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。[11]所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。主要表现为一下几方面：

（一）产权风险

由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。房屋作为不动产，因为缺乏国家颁发的房屋所有权证，无法行使房屋的所有权，尤其是在行使处分权时受到影响最明显。购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

（二）质量风险

小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人很难向出售人主张权利，买受人的利益很难得到维护。

（三）交易风险

由于“小产权房”的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

（四）政府补偿风险

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。[12]

三、解决“小产权房”问题的建议

我国现有的“小产权房”规模大，形式多样 ，购房者情况复杂。对“小产权房”的处置不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。不进行处置或处置不当，都会引起社会的不稳定。

（一）出台司法解释疏通小产权房的现实困境

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而“小产权房”占用的是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，另据 《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定，未依法领取权属证书的，禁止转让。综上所述，“小产权房”因其占用的是集体土地，而且又未依法领取权属证书，实际上不得转让。但通过现实情况来看，一味的阻挠“小产权房”的流通，并不能真正有效的解决现存的“小产权房”问题，堵不如通，可以通过对法律法规的创新，以使合格“小产权房”得以疏通。

由于“小产权房”不是商品房，所以法律规定其转让合同无效。为了使合格“小产权房”得以疏通，可以对现行的《合同法》进行改革，或者出台新的司法解释，使符合土地用途，质量又合格的“小产权房”，只要符合《合同法》中规定的合同生效要件的，就认定为合同有效，即只要该类合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，认定合同有效，以此来维护购房者的合法权益，从而达到疏通“小产权房”的目的。