信托融资
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信托融资范文第1篇
目前，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。中诚信托有限责任公司首席经济学家许均华日前在接受记者采访时指出，房地产信托一直是信托公司的重要业务，支撑着信托公司的经营业绩。目前，中诚信托为北京市房地产提供的资金达到200亿元，受支持的房地产企业达到50至60家。
“政府进行宏观调控，好的房地产也受到影响，它也需要资金支撑，信托对房地产资金需求是一个补缺作用。”许均华说，信托可以平滑宏观调控对房地产的影响，对就业，对产业的带动，对地方税收，都是很重要的。
从北京看，中诚信托以支持中小房地产商为主，一些中小的房地产企业有好的项目，但是由于缺资金，特别是缺银行信贷方面的支持，这些中小房地产公司会找到信托公司。目前，中诚信托在北京支持的房地产企业以住宅项目为主。 许均华说，在选择房地产公司时，中诚信托公司一是考虑房地产公司项目的法律文件是否齐全，二是房地产公司自己有没有资金投入，三是房地产公司如何保证信托公司信托资金的安全。一般情况下，投入不会超过项目资金的40％。 北京唐古拉投资管理有限公司董事副总裁谭吴楠日前在接受记者采记时说，“信托公司之所以会对房地产企业情有独钟，是因为房地产看得见，摸得着，收益是最有保障的。”
谭吴楠说，目前，一些信托公司的房地产项目收益已经突破30％，即使是一些相对保守或者称稳健的信托公司，因为介入的房地产项目相对成熟、风险较小，其收益要求也达到了20％以上。
“在高收益的同时，房地产项目的另外一些特点也是其吸引信托公司的重要原因。这些要件中首要的是风险相对可控。”谭吴楠说。
因为目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制，建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等到四证齐全是银行介入房地产项目所必需的硬件要求，因此在房地产的融资接力中，信托公司扮演的是银行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招标之前就可进入，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目，即使拿不到地，也不影响信托资金的安全；信托资金进入后地产商拿到了地但银行资金没有跟上，那么信托资金还有土地作为质押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也更容易退出。在期限方面，信托资金的使用一般不超过一年，而这个期限也恰好与信托资金的期限要求相匹配。
另外，房地产企业把房地产资产或收益权抵押给信托公司，一般是3折。这也使得房地产类信托比较安全。谭昊楠说，曾经给一家房地产企业做了一个信托计划。该房地产的在建项目进行了一半，没有资金了，企业在建工程也抵押给了银行，没有用于抵押的资产了。但是这个房地产建的是商业项目，于是谭吴楠以这个房地产企业的商业项目未来租金收益做抵押进行信托，购买商业项目的未来10年租金收益，价值是10亿，信托公司给房地产商打3折，以3亿元买下他们未来10年收益权。该房地产商用其中的2亿偿还银行，剩下的1亿元使他们走出了资金困境。
国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞在接受记者采访时认为，中小房地产企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。
孙飞认为，日前“国十一条”中提出要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度，这一政策对中小房地产企业影响较大，从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格。房地产企业可能又将面临资金之渴，融资的重担或将落在信托身上。
REITs或或将推出
前不久结束的中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度，开展房地产投资信托基金(REITs)试点有关工作。这使得房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。孙飞在接受记者采访时认为，房地产投资信托基金早就该试点了，这可以促进房地产市场的健康稳定发展。
孙飞说，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期比较长。标准意义的REITs都是公募基金，解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上探索，各种情况表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，商业地产对REITs的迫切需求也在不断增长。
中国不动产研究中心的相关负责人告诉记者，目前，北京、天津、上海三地的REITs试点工作正在进行。2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位上海浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51％的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时，央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。而业内人士认为，从当前情况看，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权RElTs前出台。
孙飞说，央行版的房地产投资信托基金主要在银行间市场，操作难度小，可行性更强。证监会版的房地产投资信托基金因为在股票市场进行披露，需要出台相关的管理办法和信息披露，推出的时间会晚一些。
信托融资范文第2篇
11月12日，当记者再次来到这里时，北京国投的职员兴奋地说：“您要买只能等下次了，这批受益权卖了九天就全卖完了。”据记者了解，北京国投原来预计的销售时间为一个月。
北京国投卖得如此红火的“盛鸿大厦财产信托优先收益权”，是北京元鸿房地产开发有限公司委托其转让的信托产品。元鸿将其开发的房地产项目――北京盛鸿大厦（市值约4.1亿元）委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿取得该信托项下全部受益权。之后，元鸿将其享有的全部受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将优先受益权（价值约2.5亿元）委托北京国投转让。
盛鸿优先受益权转让的最低投资额为人民币6万元，可按1万元的整数倍增加。因门槛较低，吸引了大批中小投资者，结果只用九天时间就全部售罄，元鸿得以快速融资2.5亿元。
而在一个月前的10月13日，另一家信托公司――中煤信托也曾推出以住宅现房为信托财产的“荣丰2008”项目，融资额为1.3元，结果也是仅用半个月就顺利完成融资。
突破资金信托瓶颈
荣丰和盛鸿，一前一后现身信托市场不过一月，它们的顺利售出，显现出新诞生的房地产财产信托产品的热门程度。
而在荣丰和盛鸿之前，房地产开发商要想从信托市场上融资，只能采取一种方式――资金信托，简而言之，即是由开发商向信托公司提出融资要求，信托公司再以开发商的项目向社会融资。这一房地产融资方式兴起于信托业复苏的2001年，当年10月，《信托法》实施，市场上大多数的信托公司因刚经历过数轮整顿，前车之覆犹在，各种限制尚多，大家都纷纷把目光投向风险较低且有政府信誉保障的基建项目，以及市场需求充足、运营经验丰富的房地产项目。在这种大背景下，房地产项目成了市场上最主要的信托产品。
但不到一年，房地产资金信托就遭遇瓶颈。2002年7月18日，由央行颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》开始实施，《办法》对资金信托产品设立了“最多只能发行200份、每份下限5万元、不允许公开宣传和擅自异地销售”的限制。
“不允许公开宣传和擅自异地销售”，其实质是将资金信托控制在私募的范围；“最多只能发行200份”，实质是将委托客户限定在高端客户群。以房地产项目的信托融资为例，一个房地产项目所需融资的数额一般都要上亿元，而根据最多只能发行200份的限制，每份信托资金的平均认购起点高达50万元，门槛如此之高，自然只能针对机构投资者和大户，普通投资者因此被拒之门外。而普通投资者恰恰是目前信托产品最大的潜在购买者。
央行在资金信托上设置瓶颈，本意是为了降低市场风险，但与此同时也束缚了信托业的手脚。在这种背景下，荣丰和盛鸿这样的房地产财产信托产品的出现，令无论是开发商、信托公司还是普通投资者都感到眼前一亮。
对房地产开发商来说，有了财产信托，无疑是多了一条快速融资渠道。今年6月央行121号文(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，收紧银行对房地产的贷款后，对于资金紧张的开发商们来说，信托公司已俨然成了他们的融资天使。如果说一年前开始的资金信托把房地产融资之门打开了一半的话，那么财产信托则近乎将融资之门全部打开。
元鸿董事长于星旺告诉《财经》：“现在商业银行对房地产的信贷基本上都停了。”开发商以财产信托方式转向信托融资，虽然融资成本较银行高一些，但却很快能够拿到真金白银。丁还表示，元鸿并不担心卖不掉盛鸿，只是将整座大厦卖掉总需一段时间，而在此期间，公司还有后续项目要做，总不能等到房子都卖掉，把钱都收回来了再去投资吧？
对于信托公司而言，财产信托产品也是一宗热销的买卖。以盛鸿为例，由于元鸿公司将盛鸿大厦以财产信托方式委托给北京国投，因此，其优先受益权转让项目属于财产信托产品，无须受制于针对资金信托产品而设的种种限制。
具体而言，北京国投将受托的盛鸿大厦优先受益权转让，无须受最多发行200份的限制，只需符合《信托法》对信托产品5万元起售的规定，即可委托信托公司向市场公开发售。门槛一旦降低，市值2.5亿元的优先受益权转让，自然可吸引众多中小投资者，从而在短短九天内就销售一空。
而对广大投资者而言，由于财产信托产品的门槛较低――5万元一份人家也肯卖，因此很多中小投资者都买得起，同时又可获得比银行储蓄及购买国债更高的收益，无疑是多了一条投资渠道。
“有了财产信托，可以突破的瓶颈基本都突破了。”一位房地产业专家告诉《财经》，“惟一的限制只剩下《信托法》关于信托产品5万元起认购的规定了。”
这位专家进一步比喻说：“央行关于资金信托最多发行200份的规定，对于需要资金量极大的房地产开发商来说，就好像是去参加宴会，只能吃供应有限吃完就没的大盘菜，不能吃数量虽小却供应不断的小盘菜。大盘菜好比机构投资者，小盘菜好比手里持有数万亿银行存款而缺乏投资渠道的普通投资者。如今没了发行数量的限制，开发商就可以把小盘菜吃个够了。”
谁来承担最后风险
就在各方为房地产财产信托而欢欣鼓舞之时，似乎大家都忘记了它的风险。
回首过往的10年，房地产业泡沫和信托业乱局所带来的痛苦回忆，尚未从国人的脑海中抹去，而如今，两个曾经具有最大经营风险的行业携手而行，直接面对广大中小投资者兜售它们的信托产品，其风险理应备受关注。
从《盛鸿大厦财产信托优先受益权转让合同》的内容来看，发行方北京国投显得底气十足。
在宣称这一转让项目“高收益”的同时（预计年收益率为6％），北京国投董事会秘书江方、金融业务部经理幸宇辉在接受记者采访时，都强调了它的“低风险”。
幸宇辉向记者进一步解释了“低风险”含义：一、设立信托的盛鸿大厦为独立运作财产，与元鸿公司的其他项目实现了风险隔离；二、盛鸿大厦的售租收入，将优先用于保障优先受益人的本金和收益。这意味着市值4.1亿元的盛鸿大厦只要卖出2.5亿元，就足以支付所有优先受益人的本金和收益；三、元鸿公司在盛鸿大厦财产信托生效日起，在每信托年度（盛鸿大厦的信托期为三年）伊始，即向受托人北京国投交付所有优先受益人预计年收益的65％做保证金；四、北京国投设置信托专用账户，监管处置信托财产所得收入。
但记者发现，《合同》本身并无担保条款。对此，幸宇辉认为没有必要――“我们无须用信用担保，因为我们的可控财产远远大于可能产生风险的信托资金，这是比担保更为保险的办法。具体来说，我们控制的是市值4.1亿元的盛鸿大厦的资产处置权，而我们发行的是仅为2.5亿元的信托额度，二者之间高达40％的差额，是对投资者手中2.5亿元本金的最好保证。”
另一方面，每年向投资者支付的6％的利息也有充足的资金保障。幸宇辉解释说：“我们事先估算过，盛鸿大厦每年的租金和物业收入，至少等值于当年向所有投资者支付的利息。假设每年的利息支出总额为1000万元，则其中的650万元是一早就有保障的，因为每年年初元鸿都须向北京国投预付年利息的65％。而即便当年盛鸿的租赁和物业收入再不理想，完成35％的租赁和物管业务总是没问题的，因此另外的350万元也是有保障的。”
但上述的一切，都是建立在对盛鸿大厦未来三年内销售前景的乐观估计基础上的。而如果盛鸿大厦在未来三年内销售不畅，销售额不足2.5亿元，那么到了三年信托期满之际，如何向投资者支付全部的本金？
而风险可能还会更大――如果未来三年房产市场大跌，盛鸿大厦的市值可能跌到2.5亿元以下，则还本付息将面临更大的困难。
对此，幸宇辉认为这是一个“小概率”事件。“即使盛鸿的市值有一天跌破2.5亿元，但只要楼还在，我们就可以暂时调用其它现金流来补充这个缺口，而且房价总会有反弹的一天。如果投资者认为还有风险，那么风险我们已在合同中向他们提示了――风险提示已被放到了合同最显著的位置，他们还是谨慎点好。”
根据《盛鸿大厦财产信托优先受益权转让合同》中风险提示的有关规定，依据信托合同管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；受托人违背信托合同，处理信托事物不当，使信托财产受到损失的，其损失部分由受托人负责赔偿，不足赔偿部分可由信托财产承担。
“那么上述风险承担条款有无表明，这几种赔偿办法一定能够保证投资者届时收回本金呢？”记者最后追问。
“应该没有。”幸宇辉回答。
【名词解释】
信托融资范文第3篇
关键词：信托业务；风险控制；融资方式
文章编号：1003－4625（2008）09－0082－04中图分类号：F830.39文献标识码：A
Abstract: This paper defined the concept and character of suspicious transaction, considering that suspicious transaction means that debtor's create creditor's right protection system or supply equity subscribe right to compensate the risk of credit lose underthe condition of lack assurance of themselves asset. Secondly, exerted economic analysis method, analyzed the supply-demand reason of suspicious transaction. Finally, this paper concluded the model of fund entering, risk control and dropping out in the process of suspicious transaction for trust company.
Key Words: Trust Service; Risk Control; Finance Mode
一、夹层融资的概念与特点
（一）夹层融资的概念
夹层融资（Mezzanine Financing)是一种风险和回报介于风险较高的股权融资和风险较低的优先债务之间的融资方式。
在公司资本结构中，夹层融资处于底层的股东权益资本和上层的优先债务之间。从本质上看，夹层融资是一种债务,同时这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权，典型的权益认购权包括如期权（Option）、认股证（Warrant）、转股权（Convertibility）或是股权投资参与权（Equity Participation Rights）等权力，从而有机会通过资本升值而获利。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。在表现形式上，夹层融资通常采用含转股权的次级债（Subordinated Debt with Warrants）、可转换债（Convertible Debt）和可赎回优先股（Redeemable Preferred Equity）等形式。
（二）夹层融资的特点
夹层融资由于具有债务融资和股权融资的双重特性，因此它往往具有如下一些特点：
1.夹层融资结合了固定收益资本和股权资本的特点，可以获得固定收益和资本升值双重收益。
2.夹层融资的本质仍然是一种债务融资工具，投资者在融资合同中通常会加入限制性条款，对企业融资后的一些行为进行约束，从而将资产下跌风险控制到最小。
3.夹层融资对投资方而言，融资期内有可预测的稳定的正现金流入，如利息或本金的分期还款，而且投资者还可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。
4.对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，可在最大限度上减少对企业控制权的稀释。
二、夹层融资的经济学分析
企业融资方式的选择主要是依据各种融资方式的成本与收益的比较。根据企业融资理论和发达国家企业融资实践,企业融资的顺序一般为内部融资、外部债务融资、股权融资。夹层融资作为一种介于债务和股权融资之间的融资创新安排,有其独特的优势,能够满足特定企业或项目的特殊融资需要,也能满足特定投资主体的收益和风险要求。下面分别从融资者的需求动因和投资者的供给动因予以分析。
（一）夹层融资的需求动因
对于融资者而言,夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资,这种融资对控制权的稀释程度要小于股权融资,并能根据特殊需求作出灵活设计。一般来讲,当企业不能通过债务融资满足投资需求或者不愿意通过股权融资稀释控制权时,就会产生夹层融资的需求。通常，融资企业在下述情况考虑夹层融资：
1.需要长期融资
对于众多的中小企业而言,常常难以从银行获得中长期贷款,也难以通过发行债券筹集长期债务,而夹层融资通常提供还款期限多达3-5年的资金。
2.不愿意通过股权融资方式筹集资金
当企业正处于成长期时,或者企业已经具有稳定增长的历史,企业管理层预期企业在未来仍将有较大的发展,估计企业未来将能够上市并实现较高的股票价格,但是目前股票市场状况难以支持企业实现较高的发行价格,企业将不愿意通过股权融资。该类企业通常会进行夹层融资,通过引入兼具债权和股权性质的资金,降低企业的总融资成本,促进企业的扩张和发展。
3.特殊目的融资
传统的夹层融资主要应用于杠杆收购(LBO)和管理层收购(MBO)或企业购并交易(M&A)等业务。当企业需要进行上述活动时,常常缺乏足够的现金进行扩张和收购，融资时由于缺乏担保和足够的固定资产抵押，往往需要以收购对象的股权作抵押，而银行由于难以对收购对象的股权的价值和风险进行准确的评估而不愿意提供贷款。于是,收购方通常以夹层融资的方式加上自有资金的方式完成此类收购。目前,夹层融资也常常用于基础设施建设和房地产企业的融资。
4.需要考虑融资的灵活性
夹层融资的最大优点为灵活性,夹层融资的提供者可以调整还款方式,使之符合借款者的现金流要求及其他特性。通过融合不同的债权及股权特征,夹层融资可以产生无数的组合,以满足投资人及借款者的各种需求。
5.较少的财务限制
与银行贷款相比,夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利,但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去,在董事会中也没有投票权。
（二）夹层融资的供给动因
从投资者角度来看,夹层融资为其提供了一种新的投资方式,尤其是机构投资者。夹层融资产品在欧美发达市场上具有良好的流动性和较低的波动性,风险与收益特征对机构投资者具有很强的吸引力,保险公司、商业银行、投资银行、养老基金、对冲基金等各类金融机构不断增加对夹层资本的投资。
目前,投资者的构成从早期的以保险公司为主,逐渐转变为以基金和商业银行为主。夹层资本在欧美已经成为一个成熟的资产类别。
对于夹层融资的提供者或投资者而言,夹层融资主要有以下特点:
1.相对于债券投资而言收益较高
夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点,通常可以获得现金收益和股权收益等双重收益,其中现金收益通常按照高于银行贷款利率的固定利率计算，股权收益指通过优先股赎回溢价，或者投资者通过将部分融资金额转换为融资企业的股权从而可能获得资本升值的收益。因此,相对于债券投资而言,夹层融资的收益较高,而风险较大。
在欧美市场上,典型的夹层贷款的现金利息部分约12%,贷款期约5-7年,加上股权利息部分,夹层贷款投资者的总体平均年收益率在18%-20%左右。此外,与其他投资相比较,夹层资本基金在收益的波动率方面有明显的优势,即风险较小,而股权资本和风险资本,明显表现出较高的收益波动性,对投资者则意味着更高的投资风险。
2.相对于股权投资而言风险较低
夹层融资在法律意义上是企业破产情况下债务追索权排在贷款融资之后,但优先于股权融资的融资安排,因此风险相对较低。此外,夹层融资通过在融资协议中加入限制性条款为投资者提供了更强的保护,包括对融资方财务比率的限制,对再融资的限制和其他法律条款,有时还与优先债务人拥有同顺序的破产清偿权,而且可以拥有董事会的出席权和否决权等更多的股权投资人所拥有的法律权利。
3.夹层融资交易违约率很低
据统计,欧洲的550笔夹层融资交易的违约率仅为0.4%。而且发生违约后的本金回收比例也很高,平均介于50%-60%之间。低违约率和高回收率使夹层资本表现良好。欧洲夹层资本基金在1988年-2003年之间的平均复合年收益率高达18%。
4.退出的确定性较大
夹层融资的债务构成中通常会包含一个预先确定好的还款日程表,可以在一段时期内分期偿还债务,也可以一次还清。还款模式将取决于夹层融资企业的现金流状况。因此,夹层投资提供的退出途径比股权投资更为明确。
三、信托公司夹层融资业务模式
夹层融资从根本上说是由于债务人在自有资产担保不足的情况下，通过创设债权保障制度（除债务人以自有资产作为担保措施外）来提高债务信用级别，或通过附有权益认购权等措施来补偿债权失败风险的融资方式。信托制度具有独特的风险隔离功能和权利重构功能，通过创造性的结构设计，转让为风险和收益各异的产品，以高度的灵活性和弹性满足市场主体多样化的需求。因此信托的制度特征和夹层融资的交易结构具有良好的对接性。根据信托方式采用股权和贷款的分类标准，大致可将信托夹层融资分为股权型模式和贷款型模式。
（一）信托夹层融资的股权型模式
信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以股权方式进入具有良好破产隔离的特设目的公司（SPV），特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益。
1.资金进入方式：
（1）与融资方共同设立SPV；
（2）对已经设立的SPV进行增资扩股；
（3）以信托受益权置换融资方所持SPV股权并增资扩股。
2.退出渠道：
（1）第三方溢价收购信托计划所持特设目的公司股权。第三方包括特设目的公司的母公司、关联公司等等；
（2）第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权；
（3）以“类优先股”方式分配投资收益。
优先股是指相对于普通股，具有优先享受剩余索取权的权益性资本。优先股具有优先派分且收益稳定的权利特征，第一，优先股排在普通股之前，公司盈利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金；其次是支付优先股股息；最后才分配普通股股息。无论公司盈利水平如何变化，优先股的股息率不变。第二，剩余资产分配优先，在对公司剩余财产的分配上，优先股股东排在债权人之后，普通股股东之前。然而在当前中国现存法律体系下，并不承认优先股这一概念。而在信托里，则可通过结构性设计受益权的不同层次，体现出完全类同于优先股的制度安排。
3.风险分析：
（1）项目运作的失败风险；
（2）融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约；
4.风险控制措施：
（1）担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。
（2）信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。
（3）治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免融资方的道德风险。具体措施包括股东会的一票否决权；董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权；资金使用审批权；资金账户、使用方向的监督权等等。
5.典型案例：
2006年3月1日上海国际信托投资有限责任公司发行“丽水馨庭房产投资信托计划”。
（1）产品名称：丽水馨庭房产投资信托计划。
（2）发行规模：52000万元(其中优先受益权2亿元人民币,一般受益权3.2亿元)。
（3）信托时间：2.25年(其中A类优先受益权预计会在信托成立后的24个月内提前结束)；
（4）信托方式：股权投资。
（5）资金运用方式：本信托计划集合资金用于受让上海阳龙投资咨询有限公司持有的上海新宏大置业有限公司(简称“新弘大公司”)85%的股权。
（6）收益来源及分配：信托收益权分为A类(优先受益权)和B类(一般受益权)。A类(优先受益权)向社会投资人与机构投资人募集；B类(一般受益权)向沿海地产公司定向募集。其中,优先受益权项下的信托利益范围为优先受益权部分的信托资金与按照年5.5%的预期收益率计算的收益额之和。
（7）风险控制：沿海绿色家园有限公司(香港上市公司)(简称“沿海集团”)对股权溢价回购事宜提供不可撤销连带责任担保。
（二）信托夹层融资的贷款型模式
信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以债权方式发放给具有良好破产隔离的特设目的公司（SPV），特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益，到期依照借贷合同还本付息。
1.资金进入方式：以债权方式发放给SPV。
2.退出渠道：
（1）债务人依照借贷合同还本付息；
（2）第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权。
3.风险分析：
（1）项目运作的失败风险；
（2）融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约。
4.风险控制措施：
（1）担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。
（2）信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。
（3）治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免融资方的道德风险。具体措施包括股东会的一票否决权；董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权；资金使用审批权；资金账户、使用方向的监督权等等。
5.典型案例：
2006年3月20日深圳国际信托投资有限责任公司推出的“深国投・万科朗润园集合资金信托计划”。
（1）产品名称：深国投・万科朗润园集合资金信托计划；
（2）发行规模：16000万元；
（3）信托时间：2年；
（4）信托方式：信托贷款；
（5）资金运用方式：信托资金以贷款方式发放给上海万科房地产集团有限公司,用于其开发的位于上海市闵行区七宝镇新龙路的万科朗润园项目建设；
（6）收益来源及分配：信托贷款所得的利息收益及贷款利息收入在信托利益分配前进行资本市场与资金市场运作所得收益；
（7）风险控制：深圳国投与上海万科股东签订《股权质押协议》,由上海万科公司股东将其持有的该公司部分股权质押给深圳国投。若上海万科无法按规定偿还贷款本息时,深圳国投将采取必要措施确保信贷贷款本金与利息安全。
四、展望
尽管夹层融资在我国还是新事物，但其良好的双重特性，能够较好地解决很多企业都面临的引入外部股东导致股权稀释但又难以争取充足银行贷款的融资困境，及时帮助企业改善资产结构和扩大规模，提高兼并和收购及企业上市能力。
信托公司以“金融百货公司”而著称，具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能，在中国当前体制下，是惟一可连接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。虽然，在我国当前法律制度环境下，因为暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以夹层融资业务只能依项目而立，信托公司开展夹层融资业务更多也只是体现融资机构的角色。但在可以预见的时间里，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。从而真正体现信托公司“基于信任，专业理财”的信托本质。
参考文献：
[1] 李向前.夹层融资的经济学分析[J].山西财经大学学报,2007,29:(3).
[2] 刘志东,宋斌.夹层融资的理论与实践[J].现代管理科学,2007,(5).
信托融资范文第4篇
【摘要】在我国经济建设中，房地产一直都发挥着不可替代的作用，但房地产行业仍存在着很多令人困扰的问题，为了我国房地产业更快更健康的发展，我们研究如何使得房地产快速融资，通过对我国房地产信托融资进行分析，从而找出其中存在的问题并提出相应的解决方案建议。
【关键词】房地产企业 信托融资 多元化
一、信托融资简介
信托是指受托人根据委托人要求，在双方达成法律协议下受托人管理委托人财产，并为双方带来一定的经济效益的信任托付交易行为。如今社会信托已经从简单的资产管理衍生出多形式信托服务，如平台投资，投资理财等都属于信托的运用。
在我国信托发展史上，信托进行过五次调整改革：
1、1982年4月10日，国务院发出《关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知》。
2、1985年国务院要求银行停办信托贷款和信托业务，清理已办业务。
3、1988年10月，国务院关于关于清理整顿公司的8号文件精神及《关于进一步清理整顿金融性公司的通知》。
4、1995年5月25日，国务院批准《中国人民银行关于中国工商银行等四家银行与所属信托投资公司脱钩的意见》。
5、1999年4月27日，财政部《关于信托投资公司清产核资资产评估和损失冲销的规定》。
以当前形式来看，房地产仍是促进国民经济发展的支柱产业，其较高的综合性、关联性决定了在相关产业链的积极带动作用，比如钢材、水泥等建材行业。作为资金密集产业，随着房地产企业的不断发展、扩大规模，在资金需求这块也相应的有所增加，在整个项目开发的过程中资金使用量较大。如何取得这些资金是当前房地产企业必须面对的问题，作为众多融资方式之一：信托融资为房地产企业获取资金提供了很大帮助。但是由于在我国的信托融资制度环境不够成熟，为房地产企业的融资带来了许多不便与困难。
二、房地产融资分析
随着各行各业的快速发展，融资方式也开始越来越多样化，从2008年到2014年期间，关于国内贷款和自筹资金还是占了房地产融资中很大一部分的，并且自筹资金所占比例逐年上升，自筹资金中很大一部分是预售账款，但预售账款也算是间接的从银行贷款融资，因为人们很少人有能力不通过贷款直接付清购买房地款。无形中，为金融行业带来了一定的压力。另外还有通过利用外资和外商直接投资所融资金，但还是远远赶不上自筹资金和国内贷款融资金额。其他资金来源也是房地产行业融资中的一大重头，那么其他资金来源又包括些什么呢？其他资金来源主要包括上市融资、发行债券、预收账款等。
房地产信托融资，顾名思义，就是将房地产和信托两个行业结合起来，通过信托方式得到资金再用于房地产开发项目，为委托人和受托人双方都带来相应的利益。房地产信托融资的一大功能就是为房地产企业融资提供了很大的选择空间，银行融资要求较高，所以操作复杂，所需时间久，而信托融资则有着较为更低的要求，相对于银行融资更为便捷。所以信托融资成为了广大房地产企业进行融资时的更好的选择。房地产信托的运作流程可分为美国模式和日本模式。它包括委托、业务、金融租赁等业务。
三、房地产企业信托融资中的问题
近年来，房价一直居高不下，房地产市场火爆，这使得房地产企业的投资者产生更大的兴趣，有着更强的激情在这个行业发展。其实这让隐匿的房地产企业债务危机有可能在一定时间内浮出水面，甚至爆发。在信托项目中房地产信托还是存在很大风险的，如若不重视相应问题的解决，债务问题、资金链紧张等一系列问题也会随之而来。
1、缺少专业人才。在强调知识经济的当下，越来越重视人才的发展与培养。对于房地产信托融资运作，工作内容不是抓项目落实而是以理财主的资产运作。因此拥有战略投资眼光、精通投资业务的专业理财人员才是房地产信托融资最迫切需要的，与此同时对房地产行业相关知识的掌握程度也是审核要求之一。但是当前面临的问题是供小于求，遍地开花的房地产企业拥有此类专业人才的还是属于少数。大部分人员无论是专业能力、还是职业道德都有一定的欠缺。人才的稀缺是对房地产信托融资的首要阻碍。
2、房地产信托产品不够多元化，目前，我国房地产信托产品集中于贷款型项目，在某方面，信托业务和银行的业务神相似，这就突出不了他们各自的特征。两者混为一谈，必将削弱一方势力。这样，房地产信托和银行体系就都得不到灵活充分的发展。
3、制度不完善。一个行业要有持续健康的发展必不可少的就是成熟的政策制度环境，然而我国房地产信托融资制度尚不完善。现行制度最主要存在的问题就是在房地产信托投资发展相关内容上分析不够，另外信托行业在我国运行成本较高，突破困难。从结果上来说就是房地产信托没有足够的法律保障，房地产企业很难通过信托融资获取资金。
四、房地产信托融资相关问题的解决对策
1、培养专业的人才队伍。在当前市竞争激烈的场经济环境下，机构投资者对于房地产信托融资的参与度不够，没有充分发挥出信托融资灵活多变、收益稳健等优势。因此房地产企业需要将培养专业的人才队伍作榉⒄怪氐悖通过不断实践，采用学科合理的交叉式培养方法。重视从业人员在财务、金融等方面的业务能力培养。
2、创新房地产信托产品。随着银行贷款等方式的限制越来越多，灵活多变的信托融资将成为房地产企业未来发展的首要融资选择。只有积极创新房地产信托产品，才能促进房地产企业健康、持续性的发展。举例来说，关于产品期限可以采取弹性措施，如果情况特殊可以适当延长期限从而达到降低时间风险的效果。又比如风险控制方面，制定有针对性的防范措施来解决产品发行不同阶段所产生的风险。可以委托专业的团队、风险中介机构等，预测监控风险并及时采取措施避免为企业造成财务损失。
3、构建一体化机制。房地产企业需摸清我国金融市场大环境，结合自身发展实际构建一套包含房地产信贷部、住宅银行及抵押银行等多元主体的投资体系。明确各个主体之间的责任与义务，避免冲突与重复，比如操作运行交给房地产信托投资公司负责、信用保证责任由保险公司承担等，将各个独立的部门有机的揉合起来。
参考文献：
[1]倪鹏飞.中国住房发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2014
信托融资范文第5篇
大型公司经常利用信托项目来进行资金的筹集，然而对于中小企业来说，通过信托来进行资金的筹集儿无可能。原因就在于中小企业的规模小、可抵押资产少、较低的信用评级更无法使其能够获得信托资金的青睐。
不过，“一根筷子轻轻被折断，十双筷子牢牢抱成团”，通过信托公司的平台汇集投资人的资金，再以债权方式投资于一批特定的中小企业，这种新的中小企业融资途径――中小企业集合信托债权基金，眼下正在多个城市推出。
与依赖银行信贷的单一模式相比较，中小企业集合信托债权基金吸收多方的资金来源：政府资金、创业风险投资机构、社会投资者等等，以担保公司的参与以及政府信用的加入提高信托基金的信用评级，并由银行进行资金的保管，成批次地为符合要求的中小企业提供低成本的资金支持。
“创智天地1号”上海问世
2009年加月末，沪上首个中小企业集合信托债权基金项目――“创智天地1号”在上海杨浦区落户。该信托基金为上海市杨浦区的7家成长型中小企业提供了300万～1000万元金额不等的2年期信托贷款，年利率7.7％。在目前的信贷环境下，这是一笔非常“合算”的融资了。
上海红富士家纺有限公司是该信托基金首批人选的企业之一，获得了一笔1000万元的信托贷款资金支持。据介绍，尽管是一家传统型制造企业，但这家公司一直致力于生产创新型的环保床上用品，这一点正是该公司获得“创智天地1号”资金青睐的重要原因之一。红富士家纺介绍说，去年年底，他们在上海闵行区的家纺工业园区内整合厂房资源，开发出上海国际纺编时尚创意产业园。这笔1000万元资金的注入，将加速公司从传统的家纺床品生产及印染，向绒线编纺和时尚家纺创意等多元化发展的步伐。
而在其他入选的企业中，可以看到的是，科技、环保主题的公司占据了大部分比例，如复旦天辰新技术、亚同环保实业、智方电力工程等等。这也符合了“创智天地1号”主要为该区域内成长性良好、却难以获得银行贷款的科技中小企业提供资金支持的主旨。
值得一提的是，这只信托基金突破了传统的信贷管理政策，企业入围的标准并不局限企业资产规模、固定资产抵质押价值等，而着重其实际状况和未来发展前景。此外，这只信托基金的期限为2年，对于无法获得一年期以上中长期融资的中小企业来说，这也是一个突破。
浙江范本提供有益尝试
“创智天地1号”项目的问世，为上海带来了首只中小企业信托集合债权基金。不过在全国范围内，这并非首例。利用信托项目为中小企业提供融资，正成为一种新的探索。
如去年9月，一项名为“平湖秋月”的小企业集合信托债权基金就在浙江杭州西湖区正式推出，除了杭州市西湖区财政局和科技局外，浙江中新力合担保有限公司也参与了其中。
记者了解到，“平湖秋月”小企业集合信托债权基金首期规模为5000万元，在资金的来源上，杭州市西湖区财政认购1000万元，点石公司(由西湖区财政出资200万元，浙江中新力合担保有限公司出资800万元共同设立)认购1000万元，另外3000万元通过银行向社会发行理财产品的方式募得。而西湖区内的小企业一旦获得这次融资机会，获得的将是年利率为7.47％的2年期贷款。
今年，杭州市又正式推出了针对文化创意产业的小企业集合信托债权基金二期产品“宝石流霞”。“宝石流霞”项目募集资金总额6000万元，为29家文化创意产业企业提供为期1年、信托贷款利率为8.39％的融资资金。在项目资金的来源上，杭州市财政认购1000万元、杭州银行(向社会发行理财产品)认购4700万元，浙江三生石创业投资公司认购300万元。浙江中新力合担保公司为财政与理财产品认购部分提供担保。在29家入选企业中，有15家在此之前从未得到过银行贷款。入选企业大部分以股权、品牌为抵押，采取实物抵押方式的只有4家。
在浙江绍兴市，2009年9月也正式推出了“小企业集合信托债权基金”，资金规模为5000万元，其中1200万元由绍兴市政府创业引导基金出资认购，3800万元由绍兴市商业银行面向社会发行理财产品募集，由绍兴万丰担保有限公司提供全部信托贷款的连带担保。期限为1年，贷款利率仅为7％，向20～30家小型成长型企业提供。
成本低于中小企业集合债
提到中小企业集合信托债权基金，自然会想到另一个中小企业的融资渠道――中小企业集合债。“集合”是两者的共通之处，集合信托债权基金以信托的方式募集资金，为一批中小企业提供信托贷款；而中小企业集合债是将一批中小企业“打包”起来发行债券。
2009年4月，大连市中小企业集合债券(“09连中小”)在深交所和各发行网点公开发行。“09连中小”是目前成功发行的第三只中小企业集合债，目前四川、重庆、河南、辽宁、浙江等省市都在筹划中小企业集合债券的发行。
但是，相比较之下，中小企业集合债的发行成本要高得多。中小企业集合债的发行成本包括票面利率、担保费、承销费等等，尽管不少地方政府引入了贴息和财政补贴的机制，但对于发债企业来说仍是较大的负担。
信托融资范文第6篇
【关键词】融资类信托 保本保收益 契约自由 完善建议
一、 融资类信托及相关概念的区分
在信托行业，信托产品可分为融资类信托，投资类信托，事务管理类信托。根据《中国银监会关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》附件规定，融资类信托财产是指以资金需求方的融资需求为驱动因素和业务起点，以寻求信托资产的固定回报为信托目的的信托产品，信托资产主要运用于信托设立前已经指定的特定项目。信托公司在此类业务中主要承担向委托人，受益人推荐特定项目，向特定项目索取融资本金和利息的职责，包括信托贷款，带有回购、回购选择权或者担保安排的股权融资型信托、信贷资产受让信托等。投资类信托是指以信托资产提供方的资产管理需求为驱动因素和业务起点，以实现信托资产的保值增值为目的，信托公司作为受托人主要发挥投资管理人的功能，对信托资产进行投资运用的的信托产品。事务管理类信托主要是指委托人交付资金或财产给信托公司，指令信托公司为完成信托目的，从事事务性管理的信托业务。这类信托业务由委托人驱动，信托公司一般不对信托财产进行主动的管理运用，包括股权代持、员工福利计划、股权激励计划等。
我国《信托公司管理办法》第34条明确规定信托公司不能“承诺信托财产不受损失或者保证最低效益”。在《信托公司集合资金信托计划管理办法》第8条规定信托公司不得“以任何方式承诺信托资金不收损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益”。从以上规定我们可以看出我国信托法规对任何种类的信托产品都禁止进承诺保本保收益。
现行法律禁止对各种信托产品尤其是对融资类信托产品禁止承诺保本保收益的做法在今时今日看来已经有些不尽人意之处，鉴于本文只讨论对融资类信托能否承诺保本收益，对投资类和事务管理类信托能否保本保收益暂不做讨论。
二、禁止融资类信托承诺保本保收益的法律隐患
（一）违背契约自由法理。
在市场经济条件下，契约自由是经济发展的基础。从契约自由的本质出发，当事人有创设或不创设契约的自由，契约的法律效果完全由当事人意思决定。其具体内容概括有：缔约自由、选择相对人自由、契约内容自由、契约类型自由、解约自由以及选择裁判自由等，只要不违反法律强制性规定和社会秩序，各方意思表达真实，不受威胁欺诈等不利因素影响。融资类信托财产的买卖也同样适用契约自由的原则。“契约内容自由是契约自由的灵魂”，在信托合同中委托人和受托人完全可以约定合同的内容，承诺保本收益的意思表示只要是信托公司的真实意思表示，且不危害任何第三人的利益和社会秩序就是有效的。退一步说，信托公司是否对融资类产品进行保本保收益的承诺完全有信托公司自己决定，任何人都不能强制信托公司做出不利于本身利益的决定，在法律上允许信托公司对融资类产品进行保本保收益的做法并不会导致信托公司被强制承诺收益。再次，国家权力不应过多干涉私法领域。融资类信托财产属于理财产品的一种，属于信托公司和委托人双方的意思表达，适用民商法领域的意思自治。国家权力应该是在救济领域伸出援手，来解决出现的问题，而不应该干涉委托人应该如何理财，也不应干涉信托公司如何设计产品、如何吸引客户。否则，国家权力不尊重市场经济主体的意思自治，将国家意志强加于市场经济主体身上，就侵犯了市场经济的自由发展，违背了契约自由的基本原则。
在订立信托合同过程中，信托公司和委托人都是有意思自治者，在不违反法律强制性规定和社会秩序的前提下，在合同中规定融资类信托财产保本保收益是完全符合法理的。
（二）违反了信托受托人的忠实义务的要求。
信托之所以称为信托是基于委托人对受托人的信任，将自己的财产转移至受托人名下，有受托人以自己的名义进行管理，其收益归委托人或者委托人指定的受益人。信托成立的基础是信任，受托人接受信托财产之时就产生了忠实义务。无论是忠于委托人还是终于受益人（笔者个人观点认为是忠于受益人），受托人都要谨慎的处理信托事务，以实现信托目的。在融资类信托财产中，信托目的就是委托人通过购买该信托产品实现固定的预定收益。受托人在接受该信托之时就要为实现该信托目的而谨慎管理信托财产。由于信托资金是用到制定的项目上，委托人的职责就是收取固定的资金利息和本金。如果不允许对此类信托保本保收益，将会大大降低受托人对信托受益人的忠实义务和督促力度。如果一项信托产品收益可以有较高的收益，但是再没有向受益人承诺保本保收益的前提下，信托公司在信托结束前可以再另行运用该项目收益进行其他的资金运作，如果资金运作得到再收益大部分情况该受益人不会归于受益人，如果资金运作出现损失，信托公司也可以不必为此承担责任，将剩下的本金利息支付给收益人即可结束信托。如此一来，融资类信托中受益人本来可以得到的收益面临被信托公司吞噬的可能性很大，而且在现有的法律条文中还不能寻找有效的救济，信托合同中也没有任何不利于信托公司的条款。此种情形将导致信托公司随意支使信托财产和信托收益，违背信托受托人的忠实义务，违背受托人的职业道德，侵害受益人的利益，使信托公司渐渐失去存委托人的信任，失去存在之基础，严重之后果是可能使信托公司渐渐被市场淘汰。
信托融资范文第7篇
关键词：房地产；开发风险；信托融资；分析
引言：房地产行业在我国国民经济中属于主导产业的地位，并且一起相关产业关联度比较强以及带动性比较强的特点，已经是成为了我国国民经济增长的支柱产业，随着我国改革开发之后，房地产行业得到了不断的发展，但是其开发的风险也是一直伴随着房地产行业中。
1.房地产开发风险因素分析
1.1政治或政府影响与风险。
政治，是应该特别关注和具体研究的，实际上政治是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及这个国家相应的政策法律调整，对于中国房地产市场中的政治因素的变化，会极大造成房地产开发商企业发展上的影响及经济上的损失。
在中国房地产市场中，对于房地产开发商而言影响最为直接的是金融政策和财政政策的变动。从金融政策上说，中央政府是否实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策，会从直接上影响地产开发者和房产消费或购买者所持有的资产，也同时影响开发商所开发的项目和出售的项目。并且中国国内银行针对于中国房地产市场方面的业务的变化和延伸度也会对中国房地产的需求发生极大的影响。从财政政策上说，政府是否实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，针对房地产市场的税收政策的变化，针对房地产是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取的补贴政策，政府针对房地产行业所进行投资的力度和范围等等，都会对房地产开发和需求发生影响。
1.2经济影响与风险。
在房地产市场中，特别是房地产开发过程中的经济风险主要是指由于国家经济形势变动导致房地产开发商发展遇到困难和经济上受到一定损失。由于一个房地产开发项目从立项、可行性研究到楼盘上市、售罄的这个时间段内，对于房地产市场中的消费需求变动的可能性存在很大的波动性，并且对于某些项目的消费者对项目本身各类偏好变化也在时间的延伸中不断变化。原来的市场定位和细分市场上该类物业也许还供不应求，但很可能时间不长就会出现大量很难变现的存量房，造成对于此类项目的开发商的市场预期远远偏离投资收益，甚者很难收回投资，造成开发企业的发展困境。
特别是在开发商对项目开发过程中，出现了通货膨胀，货币出现贬值，物价和产品价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会极具上涨，同时随着这种通胀预期的加大，市场中的消费者过于倾向于房地产的抗通胀的能力，过高的估计了市场的饱和度，对于房地产市场中的发展泡沫的出现起到了退波助燃的暗地因素。并且在通胀预期下，消费者手中持有的货币量是一定的，随着货币的贬值，对于房地产的购买力相对下降，可能出现无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，无法短时间变现，占用过多的开发资金等，从而造成开发企业的风险。
1.3房地产市场的发育程度与供求状况风险。
根据市场规律和市场发展原则，在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、商品购买者自由出入、交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的房地产市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
其实，从宏观上来说，房地产市场是地区性的市场，地方的房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多的多。只要当地地方经济发展是健康的以及有序的，对于房地产的需求就不会发生太大的变化或波动。但如果地方经济的发展不平衡性和不健康性的制约及影响，对于当地的房地产市场会有更大的影响，对于房地产的需求的变化和波动更加显著，也更加频繁，加之部分不道德的炒作因素的存在，更是加剧了这种风险的存在可能。
2.房地产信托及其运营模式和风险控制
2.1关于房地产信托的运营模式
一是关于抵押贷款类信托。所谓的贷款类的信托产品主要是指信托公司通过质押资金的使用方公司财产或者是股权作为基本贷款担保方式发行房地产信托产品之后，把募集起来的资金提供给房地产公司进行使用。抵押类贷款类的房地产信托，募集起来的金额将会占据房地产信托金额的百分之六十七点二左右，根据财产或者是股权担保方式的房地产信托主要是二零零四年资金募集的一种主要模式，对于这种模式来说，总量比较大以及容易成功，同时成熟的信托业务各个当事双方也是比较容易认可。
二是权益转让的模式。对于房地产开发公司来说，合法可以售房的交易作为担保仿瓷信托的计划，信托公司通过购买资金需求方的商品，并且将其进行欲售登记之后，作为担保，或者是收益性房产之收益让为担保发行的资金信托计划。这种模式为很多开发项目的后期运作或者是多个房地产项目的新项目运作，并且良好的售物业房地产公司提供融资的条件。对于这种模式来说，主要是的风险是在建筑工程到竣工交房的风险、房屋销售的市场风险以及权属登记的法律风险。
2.2房地产信托融资的风险与控制
一是房地产行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，二零零五年一月到八月，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现。房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，平均涨幅仍低于城镇居民可支配收入的增长幅度。由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。
二是关于项目自身的分析以及市场的风险。对于项目的选择来说，主要是房地产信托的主要工作，要是项目本身存在着内部法律纠纷以及建设资金短缺的情况，那么信托产品不管是怎么控制风险，项目自身的无缺陷也是没有办法能够避免的。信托公司在进行项目选择中，可以聘请一些有市场公信力的房地产专业机构来对项目进行可行性的分析，并且对项目的市场定位和前景进行认识。深入的调查了解开发商的实力。选择和有经验以及实力雄厚的开发商进行合作，落实土地房产抵押以及质压等担保措施，在项目运作中加强资金的监控。
总结：通过上述分析可以知道，房地产开发的过程中必然会带来着风险，为了能够保证开发的效率，开发企业必须要通过全面以及科学有效的方式来针对风险采取各种应对的措施，以此来使其房地产企业的抗风险能力得到提高，同时保证企业能够得到可持续发展。
参考文献：
[1]黄福广，商如斌，郝丽萍.浅析房地产开发风险[J].中国房地产，1999
[2]侯起阳.房地产项目开发风险因素分析[J].合作经济与科技，2009
信托融资范文第8篇
关键词：房地产投资信托基金 模式 案例分析
一、引言
房地产投资信托基金（简称REITs）源于20世纪60年代美国，目前REITs在全球各国家法应用。REITs属于资产证券化的一种方式。1965年，首只REITs 在纽约证券交易所上市交易。同时，欧洲市场上也出现了REITs。日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年发行REITs；2003年，香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》推出REITs。在REITs资产证券化中各国根据自身的特点在运作模式，投资目标，收入分配等方面做出相应的调整，制定出符合自身国家特点的REITs。我国目前REITs尚处于起步阶段并无上市发行，产品设计还在进一步完善中，并且对其发行和法规的制定要进行双重的考虑和考验。近年来，REITs的主要研究集中在运作模式、业务性能多样化投资管理战略化和投资收益问题上，完善的运作组织模式和良好的业绩及投资回报决定了房地产信托基金的规模和效绩，业务性能多样化投资管理战略化保证了REITs的稳定收益及资产增值。在REITs产品不断演变的的过程中这三大核心将对地产融资起到推进作用，以此来吸引投资和流动性资金。因此，通过对REITs的研究可以给房地产企业的发展打开融资大门，真正实现不动产资产的流通，为房地产企业谋求更大发展提供坚实的资金支持，同时还能带动其他产业链的发展，创造新的财富空间。本文以嘉德商用中国信托基金为案例，从投融资的角度来研究REITs的运作模式问题。
二、中国信托基金（CRCT）的基本情况
（ 一 ）嘉德商用中国信托基金的背景 嘉德商用中国信托基金，简称CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。该基金的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合，由战略性地布局于中国五个城市的7所零售商场组成。总可出租面积约为41.3万平方米。基金单位持有方面，CRCT的基金单位中有不超过46.7%的份额，将公开发售给海内外的机构和其他投资者，以及新加坡国内公众。其余部分由国际战略投资者认购，包括嘉德置地、嘉茂商产信托、大东人寿保险有限公司、荷兰养老基金等大股董。投资回报方面，目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%、5%，CRCT所提供的股息派发回报率约6%至7%，嘉德方面认为两个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。
（ 二 ）CRCT的基本运作 CRCT是REITs品种中的特殊化，我国目前还没有完善的投资基金信托法，但其在我国具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契约型运作模式为主导，采用离岸、在岸两极操作的新型运作模式，这种运作模式的关键在于采用了在岸特殊目的载体，即在中国先成立一家外商独资企业，持有凯德置地的零售概念物业，再以在巴巴多斯成立的离岸公司SPV持有这家外商独资公司股权，CRCT则通过收购在巴巴多斯注册的SPV持有的这些在岸公司的权益，把这SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。这种运作模式很好的规避了我国171号文件中禁止离岸控股公司直接持有国内物业的规定，既而得以成功上市。CRCT在业务性能方面，资产持有人所持有的投资组合中所有的商场都处于交通便利，人口稠密的聚集区，并为当地提供独特及一站式的家庭购物，餐饮及娱乐场所，这些商场租户大多为签下整租租约或长期租约的国际及国内知名零商，为基金单位持有人提供稳定及可增长回报。投资管理战略方面，基金资产管理者的主要目标是通过有效的资产管理为基金单位持有人的每个基金单位带来稳的分红收入，且这些分红具备可长期持续增长的潜力。同时资产管理人拟通过多样化的投资策略，将分布于中国的房地产资产投资组合发挥最大的经济效益。CRCT的回报率是相当可观的，2006年至2007年年底基金单位持有人所得到的总回报达96.3%，在其投资价值的汇报中明显显示承租率的攀升，体现了投资者对该基金是未来收益是相当看好的，此外增值策略的评估更加显示了其超值的投资回报。通过对案例的介绍我们可以看到CRCT这个成功的案例充分体现了REITs的未来可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本。下面我们就对CRCT进行具体的刨析。
三、中国信托基金（CRCT）模式的案例分析
（ 一 ）CRCT运作模式现状 CRCT的运作模式是由新加坡S-REITs运作模式演变而来的，通过对新加坡S-REITs的运作模式的了解能够使我们更好的对案例进行分析。图（1）为新加坡S-REITs的运作模式。CRCT运作模式为房地产投资信托基金契约模式，总部设在新加坡通过直接或间接的持有一个或一个以上SPVS后组成信托产品，向投资者发放信托单位。融资后的资金投资与房地产业务及项目资产相关产业。CRCT无独立法人资格，聘任CRCT资产管理有限公司为信托管理人主要负责CRCT的投资策略、财务管理以及房地产资产的收购和出售等。同时聘任凯德华联及凯德商业房地产管理公司管理所购房地产及相关资产，主要是负责物业的出租及维修等日常管理。CRCT的委托汇丰机构信托服务有限公司为受托人持有CRCT资产，并代表投资者的利益。CRCT持有，管理房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人，信托管理人，房地产管理人的费用后，100%全部作为股利形式发放给投资者。
（ 二 ）CRCT运作模式分析 REITs融资化道路中运作组织模式的设计规划起决定性的作用，CRCT与以往的REITs不同，在我国特殊的制度背景下采用了离岸，在岸的双重特殊运作模式。
（1）CRCT的组织运作模式图。
由于CRCT的制度背景特殊，决定了其运作模式也不同于新加坡以往的REITs。复杂的运作模式同时也将CRCT推向了。
（2）CRCT运作模式中信托关系的运作分析。CRCT信托关系中具体分为三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，为CRCT资产的最终拥有人，义务为在申购基金份额时足额支付认购款项并对资产负有限责任，即一切投资风险均由投资者自行负担；同时享有赎回或者转让持有的基金份额；分享基金收益；向基金管理机构查询有关资料，如公开说明书、财务报告等信息资料；通过基金份额持有人大会参与一些涉及切身利益的重大问题的决策，并行使表决权。二是基金管理人。CRCT资产管理公司为CRCT的基金管理人。CRCT资产管理公司负责CRCT的房地产资产项目的投资、融资、收购、处置，主要物业内容包括：物业管理（建立经营预算和年度工作计划，为经营管理、销售和维修的有关财产提供业务预算和年度计划统筹，审查和保障资产安全，维护会计账簿和资产记录方面的有关财产运作），租赁管理（提供租赁策略和租约洽谈，具有资产租赁许可权和特许权，监督和控制所有收账务和收据及应收与应付的有关财产记录），营销和促销方案（每一项目的物业经理人将有专责人员，为每一个相关的财产和销售团队的人员提供专业知识，统筹计划销售方案与主要租户建立战略统筹关系）。CRCT支付的经理人管理费基础费用为每半年基金交割后价值的0.025%，除此之外还包括业绩费用和授权投资管理费分别为0.4%和0.05%。业务管理费用是根据0.1%的CRCT资产相应收取一定的管理费用。三是基金托管人。基金托管人也称基金管理受托人，汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司，作为CRCT的受托人，独立与CRCT资产管理公司，具有稳健的财务状况，实缴资本达100万，对CRCT的基金单位具有控股性，保障投资者及基金单位持有人的一切利益。此外CRCT还对受托人的其他职能权利和义务做了规定。新加坡金融管理局代表公司登记机构负责信托的审批。汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司受托人的管理费用最多为每半年基金价值的0.003%，最低为每月15000美圆。从以上分析可看出：在CRCT运作模式的信托关系中投资人与基金管理人之间的关系是委托人、受益人与受托人之间的关系，基金管理人和基金托管人为委托人和受托人之间的关系，投资人和基金托管人的关系是收益人与受托人的关系，基金托管人和基金投资人分别作为受托人和受益人，决定了基金托管人对保障基金投资人的权益负有不可推卸的责任。在契约型基金出现问题、基金持有人利益遭受非市场风险、投资风险而导致损失的时候，基金投资人除向基金管理人索偿外，还可以向基金托管人提出索偿。
（3）运作模式中在岸、离岸股权关系的运作分析。在岸股权关系运作模式：在岸公司顾名思义是指外商投资者在我国投资设立的外商投资企业。CRCT运作模式中，新加坡嘉德置地为了能够进入中国地产零售市场对其进行投资并打包上市，根据中国有关规定在中国境内设立了在岸具公司（项目公司），其为在中国境内收购资产业务的特殊载体。项目公司分别对中国境内的一个投资组合中的六项资产物业和另外单独的一项资产物业持有相应的股权。境内设立的外商企业载体中嘉德置地华联管理与咨询（深圳）有限公司（嘉德置地华联）外商独资企业，在中国境内注册的时间为2005年5月31日，为北京安贞华联商厦、北京望京购物中心、郑州华联商厦、呼和浩特金宇购物中心的物业管理经理人，其与北京华联各持有所管理资产项目及业务的50%的股权。嘉德商业（上海）管理与咨询有限公司外商独资企业，在中国境内注册时间为2002年12月10日，为北京九龙购物中心、上海七宝嘉茂购物广场的物业管理经理人，间接全资拥有这两大资产物业项目100%的股权。嘉德置地SZITIC中外合资经营企业，在中国境内注册时间为2005年8月29日，对芜湖凯德商业零售资产项目间接持有51%的控股股权，余下的49.0 %的股权由深国投持有。设立的3家外商投资企业，对所持有股权的资产物业项目进行物业管理服务和租赁管理服务。在我国的特殊制度背景下，CRCT要想收购我国的房地产资产股权必须先设立外商投资企业，而且投资总额超过 1000 万美元（含 1000 万美元）的，注册资本不得低于投资总额的 50%，这使得CRCT将无法规避33%的企业所得税，并且大幅度的提高了在岸注册的资本而这部分资金在短期内是无法抽离中国市场的。换个角度来说，虽然新运作模式下内地房地产信托税率高达33%，但计算基准是扣除所有费用之后纯利的33%，收益也是相当可观的。而所谓的注册门槛问题，对于长期投资中国房地产的CRCT来说，50%仍是可以接受的水平，战略化的投资和中国经济未来的高速增长将会给CRCT带来更多的收益。离岸股权关系运作模式：在离岸股权关系中将会涉及到离岸公司，所谓离岸公司为非当地投资者在离岸法域依当地离岸公司法成立的仅能在离岸区以外区域进行营业活动的公司，通常情况下，这类被注册离岸公司的地区和国家与世界发达国家有很好的贸易关系。在这些国家中均具有高度的保密性、减免税务负担、无外汇管制三大特点，因而吸引了众多商家与投资者选择海外离岸公司的发展模式。CRCT离岸设立公司的特殊目的就是要进行对境内物业进行资产证券化打包上市，所以对在巴巴多斯设立的离岸公司称为SPV。在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资，即接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。CRCT运作模式中在境外设立的巴巴多斯公司 （SPV）通过收购CRCT在中国境内设立的外商投资企业持有的资产物业分别拥有其100%和51%的股权。CRCT则通过收购三个在巴巴多斯注册的SPV持有的这些在岸公司的权益，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。其中巴巴多斯的SPV对凯德华联及凯德商业的六项业务持有100%的股权，项目公司的收入也将100%的归与巴巴多斯SPV，对与芜湖凯德商业零售资产项目巴巴多斯SPV采取控股方式对其51%的产权进行控股，51%收入归巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有国家信用中介的资产证券化的特殊载体，把境内资产进行购买包装证券化所有职能都预先安排外派给在境内的三项业务公司为其进行管理，其资产和负债基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一个专门为实现资产证券化而设立的信用级别较高的机构，在资产证券化中扮演着重要角色。基本操作流程就是从资产原始权益人（即发起人凯德置地）处购买证券化资产，以自身名义发行资产支持证券进行融资，再将所募集到的资金用于偿还购买发起人基础资产的价款。巴巴多斯SPV不仅通过一系列专业手段降低了证券化的成本，解决了融资困难的问题，关键的是通过风险隔离降低了证券交易中的风险。（4）CRCT与以往REITs运作模式对比分析结论。通过对比分析可以看出，CRCT与以往REITs的运作模式的不同之处为，在我国特殊制度背景下，其利用在岸设立特殊载体的方式对我国的资产物业进行股权收购，很好的规避了政策的条令，但由于存在境内注册的公司，会产生人员成本和营运费用等支出，这种两极机构所承担的成本比较高。高额投资不得撤回也将使其资金长期停留在中国，但对于长期投资的CRCT来说未尝不是一件好事。总体来说，CRCT的运作模式有利于其在海外的长期融资，同时更有利于其在国内市场的发展。CRCT的运作模式成功在于结合了中国特殊的制度背景来设计了运作模式。
四、CRCT运行模式的成功经验与启示
随着经济的日益发展，银行贷款压力剧增且地产融资变的相当困难，房地产投资信托基金作为一种新的地产投融资渠道在地产行业中越来越显的重要。CRCT的案例的成功在一次说明了一个好的REITs产品以运作模式为基础，可以使资产产业的性能大幅度的提升，良好的投资管理战略理念，对产品未来的回报和资产的增值起到推动的作用。REITs产品的运作模式与产品运营的结构框架类似，根据不同的发行背景情况设立不同的运作模式，但最终的目的是能够在运作模式下大规模、高效率的进行投融资，实现资产的快速流动与运转为业务性能提供良好的保障。业务性能的强化和投资管理的战略是REITs的关键，没有一个好的资产，投资者是不会长期持有的，只有不断的强化业务性能才能使投资者长期的持有基金，将来才能给投资者更好的回报，只有不断的开拓自己的物业，建立良好的投资管理战略系统，才能让投资者满意。REITs产品的好坏最后由其投资回报与未来价值所鉴定总体来说REITs产品的一般年收益率都在5%以上，而且稳定性强、风险低，是一种很好的投资产品。因此，在这个房地产经济高速发展的阶段中，REITs无论从投资还是融资都将是一个非常好的金融衍生品种。从CRCT案例中我们除了充分的肯定其投资回报和价值外还应该学习其完善的运作模式、良好的业务性能、长远的投资管理战略理念，为我国未来REITs上市打下基础，这才是最重要的。CRCT运行模式的成功经验对我国房地产投资信托基金选择带来的启示：从CRCT运行模式在中国的成功，可以看出，只有结合国际REITs成功经验和我国房地产经济、金融制度与房地产金融工具的发展现状，去设计RETIs的运作模式，才能促进RETIs在我国的成功发展。我国房地产投资基金应首选信托型运作组织形式。在具体实施上，REITs的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性，而且开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价，多次的评估又比较困难（特别是权益型REITs），加之我国己有封闭式证券投资基金管理经验，所以封闭式REIT更适合其发展。
参考文献：
[1]田金信、胡乃鹏、杨英杰：《基于优势分析原理的房地产金融深化研究》，《中国管理科学》2007年第10期。
[2]张寒燕：《房地产投资信托（REITs）研究》，《中国社会科学院研究生院》（2005年）。
[3]中国人民大学信托与基金研究所：《2004年中国信托公司经营蓝皮书》，中国经济出版社2005年版。