企业物业管理
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企业物业管理范文第1篇
而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。
一、从培养学习型企业入手，实现观念创新
物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。
一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。
二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。
三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。
二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新
在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。
一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。
二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。
三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。
四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。
五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。
三、从制度建设入手，实现管理创新
物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。
一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。
二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。
三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。
四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。
五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。
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服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。
一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。
二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。
企业物业管理范文第2篇
(一)基础释义
财务管理就是指在企业在运行过程中采取的围绕财务活动的一系列管理工作，它是企业管理的重要组成部分，具体包括管理企业资金运作，处理企业内部财务关系，处理企业和外部财务关系等。现代企业制度赋予了企业独立的财权，企业成为自主经营、自负盈亏的实体单位，因此，企业应当以市场为导向，吸收最优的财务管理思想，树立最先的财务管理理念，建立最优的财务管理、投资机构，为企业制定科学的财务战略计划，从而确保企业的可持续发展。
(二)主要特征
良好的财务管理能够保障企业资金的循环使用，使企业创造更多的财富。同时，加强财务管理也是巩固企业内部管理的关键，能有效解决企业内部管理的主要矛盾，提高企业的经济效益。而企业财务管理最大的特点与之企业自身规模相关，以中小企业为例，正所谓“船小好掉头”，中小企业财务管理多数灵活，但其管理多数缺乏科学性和规范性，财务内部控制薄弱，企业资金利用率低，投资效率往往不高，抗政策风险和市场风险的能力也较弱。
二、财务管理对物业管理企业发展的作用
我国第一家物业管理企业成立至今，已有三十余年，而物业整体行业发展趋势也正日趋逐渐走向规范化。物业管理与地区经济、人们生活质量息息相关，且伴随着人们生活水平的提高而快速发展，其以向业主提供优质服务为宗旨，将企业经济效益、社会效益综合在一起，是城市建设的重要组成部分。作为房地产的衍生产业，物业管理企业的发展过程难免备受压力，内外管理都时常频现一系列问题。财务管理一般泛指在一定整体目标的情况下，针对资产购置、资产融通以及利润分配所开展的管理工作，同时也是对企业资金投入以及利润回收的全过程所采取的经济管理活动的统称，其涉及企业的整个经营过程。所以，立足于如此激烈的市场竞争环境下，企业要想在市场竞争中站稳脚跟，就必须要提升自身的资金管理水平，借助财务管理确保企业财务管理工作的实际质量。
三、改善物业管理企业财务管理的有效途径
(一)明确物管企业财务管理目标
物业管理企业只有树立明确的财务管理目标，才能正确的引导后续会计工作，切实提高财务管理水平。为此，企业应结合自身发展战略，及时掌握外界环境变化，防范风险，确保按照预定的轨道发展；还应理顺产权关系，明确各项费用支出，积极建立现代企业制度，加强对市场的调查研究，尤其是对投资项目的可行性研究，要注意分散投资方向，降低投资风险，来进行企业资本的积累；此外，还要正确认识到企业的规模实力和投资界限，有针对性的强化企业投资能力。
(二)加强对财务管理的事中控制
在财务管理实践过程中，基础数据的采集和统计可以简单的概括成会计凭证的填写、会计确认和会计计量，其中，模型运算的结果包括了财务会计的报表整理，财务会计的总账以及财务会计的类型，由此可见，财务管理需要面对基础数据的采集和统计工作，信息的筛选和信息的计算。因此，加强对基础数据源的控制能提高财务管理事中控制的有效性，在一定程度促进了财务信息数据的统一和整合，为财务管理实效性提升提供了助力。
(三)创新对会计凭证的记录形式实践中，财务管理信息的获取都是借助于会计凭证，所以，会计凭证是企业资金管理数据的重要来源。为此，财务管理要加强对会计凭证的关注和重视，从会计
凭证角度深化财务管理预测，为企业后续资金管理活动提供有力依据。此外，企业交易过程中主要以货币为主，会计凭证也更多的是涉及到贷方记录和借方记录，然而，这些数据难以满足财务管理会计具体工作的实施。因此，必须要对会计凭证的记录形式进行优化和创新，除了记录必要的货币信息之外，还应该在会计凭证的备用信息栏中，增设统计信息代码，使之不仅利于资金信息的记录和收集，立足于财务管理的预测角度，在一定程度上保障财务信息的丰富和完善。
四、结束语
企业物业管理范文第3篇
论文摘要：随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。本文就物业管理企业文化的内涵、特征与内容作了深入分析，并对物业管理企业在企业文化建设 中应注意的问题作了阐述。
市场经济的进一步深入发展使商品经济领域的竞争 日趋激烈，也引发了人们服务观念、价值观念的重大变化。随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。在全球化经济竞争时代，没有文化和品格是万万不能的，物业管理企业也不例外。
一、 物业管理企业文化的内涵与特征
物业管理企业作为以房屋为管理对象，以人为服务对象 的市场主体，应对企业文化建设高度重视。物业管理企业文化，实际就是一种以价值观为核心的对物业管理企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系。具体来说，物业管理企业文化是物业管理企业在长期经营服务实践过程形成，并为本企业员工自学遵守和奉行的的共同价值观念、经营哲学、企业精神、职业道德、企业化制度和企业形象的总和。物业管理企业的核心是企业价值理念，作用对象则是企业全体员工。
将物业管理行业的企业文化与其他行业企业的企业文化 比较起来 ，可以从六个方面来把握物业管理企业的企业文化的特征：
(一)创新性文化
由于物业管理产品的均质化及市场竞争激烈化决定了物业管理企业文化的首要特征——创新文化。物业管理公司要做出良好业绩，靠得是过硬的管理服务，这是物业管理企业生存的基础。然而，由于各个物业管理公司，无论是在物业管理的内容上还是形式上，差异都是细微的。无论你是大企业还是小企业，知名企业还是非知名企业，就物业管理服务而言，内容上日复一 日，物业管理服务各个岗位绿化、清洁、维修、保安，工作内容也趋于一致。就这样，在物业管理产品质地无差别化的前提下，一个物业管理企业要想从众多同质企业中脱颖而出，就需要在物业管理从内容到方式各个环节上不断创新形成个性化的管理服务，适应个性化市场需要，创造个性化物业管理品牌。倡导物业管理服务创新精神、创新物业管理理念与模式，成为物业管理企业文化的重要内涵。
(二)服务性文化
物业管理行业性质决定了物业管理企业文化是服务文化。众所周知物业管理企业属于第三产业，是服务性行业。物业管理说“管理”，其对象指的是“物”，即物业；说“服务”，其对象是“人”，即业主。所谓“管理”，实质上是“服务”的内容。归根到底，是为业主去管理物业。因此，提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征。
(三)微利性文化
物业管理企业所处行业属微利行业，企业经营的目标不是获取暴利。所以物业管理企业的经营策略不同于一般企业。物业管理企业经营要做到“开源节流”。一方面，造就物业管理企业经 营理念 的“规模经济 、多元化和智能化”三种价值取向。这三种价值取向，旨在“开源”。其中，规模经济重在提高物业市场占有率，多元化重在挖掘既得市场经济潜力，智能化则重在提高物业管理科技含量以期提高获利能力。另一方面，物业管理企业在经营管理中不能不强调“节流”，追求人员精干化，工作流程简约化 ，工作方式效率化。而且也由于物业管理企业在与业主的角色关系中兼有管家的角色定位，因而其文化内涵不能不包含一些由此而决定的精神特色，如节约节俭精神等等。
(四)社区性文化
由于物业管理公司的管理对象都是一定范围社区的物业，服务对象是业主与使用者。在社区文化建设中，物业管理企业也是众多文化建设主体中的一个自然主体之一。但是，我们物业管理公司在社区中的特殊地位，使物业管理企业成为社区文化的天然组织者，而社区成为物业管理企业文化的重要载体，从而使物业管理企业的企业文化打上深深的社区文化烙印。而物业管理企业企业文化社区化价值取向，在性质上表现为物业管理企业价值观念在社区的渗透、辐射、影响，在形式上表现为物业管理企业在社区的文化管理、氛围管理、公约管理。从而，物业管理企业的企业文化带有明显的社区性倾向。
(五)细节文化
细节文化是指企业以一种精益求精的精神，努力创造一种超越一般行业标准，超常规的个性化的服务理念和服务体系，以求获得更高的顾客满意度和更好的市场宣传效果的一种企业文化。物业管理企业属于服务性行业。物业管理的对象是人，即业主。因此提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征，物业管理企业文化的这个特征又决定了其细节文化。物业管理中的细节是产品质量与服务水平的代表，细节最富有表现力，最容易形成口碑宣传和新闻效应，细节在势均力敌的竞争中，往往能够起到一种四两拨千斤的重要作用。
(六)执行力文化
物业管理企业尤其强调执行力。所谓执行力，就是企业管理运行当中制定的一整套行为和技术体系。它能够使企业形成自己独特的发展优势和竞争优势，是企业成败的关键因素。
物业管理企业属于服务性行业，服务对象是业主和使用人；物业管理强调竞争中创新，创新中发展；物业管理服务注重细节。这些都需要一整套成体系的技术、行为等规范。
二、物业管理企业文化建设的基本内容
物业管理企业文化建设的着眼点是以人为本，努力提高企业员工的素质，充分发挥他们的积极性和创造性，大力弘扬团队精神和协作精神，进而提高企业的综合实力和竞争能力。基本任务是构建富有竞争活力的企业文化体系，主要包括以下具体内容：
1．凝炼企业价值观念
企业价值观是企业文化的基石，企业文化 的所有内容都是在企业价值观的基础上产生的，都是企业价值观在不同领域的体现或具体化。凝炼企业价值观念，主要是从企业的实际出发，根据企业定位，总结、提炼和培育鲜明的企业核心价值观念，在企业员工中引起共鸣，实现员工对本企业价值、理念、精神的认同。这是企业文化建设的关键环节。
2．形成企业经营理念
企业理念是企业思想、文化观念等意识特质的总和，是企业的管理者和全体员工经营企业的哲学、思想、观念，它影响到企业的经营方针、战略决策、行为准则和工作方法，是企业一切工作的思想基础，更是企业文化建设的灵魂。形成企业经营理念，主要是通过对企业中长期发展目标、生产经营方针、发展战略和策略的思考，提炼特色鲜明、充满生机而又符合企业实际的企业经营管理理念，从而使企业的资金、人员、设备、信息等资源真正发挥效力。
3．确立企业精神
企业精神是企业的精神支柱，是企业文化中的决定性要素，它反映了企业员工集体的心理状态、意志状态、思想境界和理想追求，以及相应的精神氛围。确立企业精神，就是将企业现有的思想观念、传统习惯、行为方式中的积极因素进行总结、提炼，有意识地提倡、培养员工群体的优良精神风貌，使企业改革发展的经营思想变为员工自觉的行动。
4．明确企业发展目标
企业发展目标是企业文化的引航灯，企业文化建设的目标应与企业的发展战略目标相一致，使之成为企业全体员工的共同追求，形成企业的凝聚力从而增强员工的积极性、主动性和创造性，自觉将自己的岗位工作与实现企业奋斗目标联系起来，把企业的经营发展转化为每一位员工的责任。
5．建设企业道德规范
建设企业道德规范，主要是加强企业和员工共同遵守的道德意识、道德关系和道德行为建设，形成企业内部调整人与人、单位与单位、个人与集体、个人与社会、企业与社会之间关系的行为准则和规范形成企业微观意识形态。
6．完善企业管理制度
企业制度是企业为实现其发展目标，要求其成员共同遵守的办事规程，是处理相互之间关系的各种规章制度、组织形式的行为准则、行为规范。完善企业管理制度，主要是按照国家和地方政府颁发的各项有关法规，吸取和借鉴国内外先进的物业管理企业经验，建立健全企业各项管理制度，构筑完整的制度体系，完善管理环境。坚持制度在先，用制度规范管理，提高服务。寓文化理念于制度之中，明确企业的共同行为准则，规范企业员工行为，保证整个企业能够分工协作、井然有序、高效运转，不断提高服务水平和管理效能，并在提高管理水平的过程中使全体职工感受到个人价值的充分实现。
7．塑造企业形象
塑造企业形象，是从企业物质文化、制度文化和精神文化三个方面做起，它们是建设企业形象战略的三大支柱，即企业理念识别系统(MIS)、企业行为识别系统(BIS)和企业视觉识别系统(VIS)。通过进行企业形象设计和建设，铸造企业灵魂，提升员工整体素质 ，塑造现代企业新形象，打造企业品牌，提升企业的知名度、信誉度和美誉度，树立企业对内对外良好 的公众形象 。
三、物业管理企业文化建设过程中应注意的问题
物业管理行业的特点，决定了其企业文化的重要性。物业管理企业文化建设同样是一个系统工程，必须针对企业 自身特点、市场状况以及企业未来的经营发展目标不断加以充实完善，还要防止企业无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞，防止物业管理企业文化和社会文化脱节。应当充分认识到物业管理企业文化建设不是一朝一夕能完成的还要看到企业员工接受和自己价值观有一定差异的企业价值观念，是一种被动和强制性的服从行为，是一种从不自觉到自觉的行为。企业应该以一定的科学理论作指导，按照一定步骤，循序渐进，有条不紊推动企业文化建设的顺利开展，同时应该避免下面几个问题 ：
1．避免无文化现象
没有文化的物业管理企业必定是失败的企业如果企业仅有十分系统、严明的各种规章制度，规定员工必须怎么做和不能怎么做，没有明确的文化理念和价值倡导，疏于对员工的教育与培训，可能会导致企业活力不足、缺乏忧患意识，甚至会有离心现象产生。
2．避免文化愚民现象
如果过于强调企业的某种文化理念，推广教育手段过急，可能会使企业员工盲从，而缺乏独立思考创新。创新是企业持续发展的必要手段，如果企业不思进取，故步自封，无异于逆水行舟，不进则退。
3．避免文化理想现象
企业文化如脱离实际，其倡导的文化理念超出企业范围，或认为企业文化可代替一切企业管理所有其他内容，可能会使企业忽视眼前的险恶环境，会流于假大空的陷阱。甚至可能和业主的价值观发生冲突，从而使企业的运作不灵验，导致企业运作环境恶化。
企业物业管理范文第4篇
物业的管理服务影响着业主的生活环境和生活质量，因此加强物业管理企业的工作创新力度，满足业主对于物业服务的质量要求，能够有效保障物业管理企业的稳定发展。面对社会发展中日益复杂的物业管理市场环境，创新物业管理服务质量势在必行。本文分析了创新物业管理企业服务的重要意义和目前物业管理企业服务发展的现存问题，重点探讨了如何开展物业管理企业创新服务策略。
关键词：
物业管理;企业服务;企业创新
城市化建设进程发展迅速，物业管理作为新兴服务类行业，给社会经济的发展带来了良好的社会效益和经济效益。物业管理属于房地产和当代城市管理经营的重要组成部分，城市数量和人口不断增长，导致居民的居住需求量也随之增加，带动了我国房地产行业迅猛发展。目前为止，我国的物业服务企业的发展已经逐渐规范化、专业化，但仍然存在很多问题，因此挖掘创新发展策略才是提升物业管理企业市场竞争力的有效途径。
一、物业管理企业服务创新的重要意义
1.满足业主需求。我国的物业服务行业逐渐发生了很大的变化，随着社会经济的发展物业的服务范围有了明显的扩大，逐渐从住宅小区扩大到了小区管理和别墅管理还有公寓楼管理方面。由于物业服务的对象不同，因此其中的业主有不同的服务需求，面对多样化的服务需求，要求物业管理企业必须要采取相应措施来创新工作模式，满足不同业主需求。2.满足企业市场竞争。随着我国社会经济的迅速发展，市场中的各个行业都面临着巨大的市场竞争压力，特别是房地产行业，因此物业服务官管理行业面临的市场竞争力也更加激烈。市场的迅速发展给物业管理企业带来了发展机遇，也带来了发展挑战，需要物业管理企业必须要在工作中努力提升竞争优势，不断创新管理手段，才能够保证企业的可持续稳定发展。3.符合企业发展需求。目前很多物业管理服务企业在发展过程中都会面临很多问题，例如说业主对于服务企业的服务要求不断提升，物业管理企业的运营成本也在不断提升，同时人们对于物业管理工作本身性质存在错误性理解，因此物业服务企业想要提升经济效益、满足业主多样化需求，就需要创新企业服务模式，提升企业竞争力，摆脱传统的企业形象，为企业创建出更好的发展条件。
二、物业管理企业发展现存问题
1.物业管理企业规模较小。物业管理企业在开展物业服务工作时遇到很多困难，主要原因是企业自身规模比较小，在一定程度上限制了企业的发展工作开展，物业工作中的创新服务标准无法满足社会发展和人们的生活需求。想要获得更好的发展机会，物业管理企业需要改变传统的经营发展规模，扩大自己的发展空间和经营规模，提升自身的业务量，能够真正意义上的提升企业的经济效益，从而不断推动物业管理企业的创新服务开展。2.缺乏管理人才。目前我国一部分物业管理企业对于自身工作人员要求较低，导致整个物业管理企业包含的行业员工素质都比较差，严重影响了物业服务管理工作的发展和进步，因此必须要重视物业服务工作人员的素质培养，在相关工作人员进入岗位开展工作之前，需要首先做好工作内容培训措施，确保管理人员的素质能够满足物业管理企业创新服务发展要求。物业管理企业可以在入场工作中引进技术型管理人员，通过招聘等方式，规范企业内部的物业管理工作秩序，在工作中根据企业自身的发展情况来建立完善服务工作制度，切实提升物业管理企业的服务质量。3.建设和管理责任不分明。物业管理发展初期实行的是谁开发谁管理的手段，但是由于物业管理企业自身的发展规模比较小，因此没有把物业管理企业和开发商之间的权利和责任规划区分，导致房屋在建设完成之后出现了很多矛盾。例如说开发商过于考虑自身利益，没有考虑到居民的生命安全和居住安全，房屋质量建设不达标，居民岛物业部门投诉，但是物业服务人员也无法解释责任是否该谁来承担，导致服务矛盾的出现。
三、如何创新物业管理企业服务工作
1.培养学习型员工。在开展物业管理工作创新服务时，可以通过举办活动来调动起工作人员的工作热情和积极性，鼓励全体员工参与到活动中来进行工作和学习，为员工创造良好的工作环境，帮助员工进行思维创新。活动中可以把培训内容结合进去，提升员工自身的自主学习意识，让员工能够更加积极，通过学习来提升自己的工作素养和服务质量。很多的发达国家在进行物业管理培训工作中已经具备了丰富的经验和技术，因此在进行培训工作室，我国物业管理企业可以借鉴和使用国外先进的经验技术，提升我国物业服务质量。2.菜单式服务。在物业服务中可以使用菜单式服务方式，能够有效提升物业管理企业的服务质量，扩大服务规模。客户的衣食住行如果出现了问题，需要根据实际情况来为客户提供相应的服务，满足客户的服务需求。客户在享受服务的过程中，可以根据菜单来进行选择，客户自身受到尊重，心情会更加愉悦。菜单式服务重视以人为本的服务理念，能够有效提升服务质量，帮助切实解决物业服务问题。物业管理企业要在工作中创新服务模式，从而吸引更多客户，提升企业的业务量，为企业带来更多的经济效益。企业在进行菜单式服务需要注意保证好服务项目的确定和收费标准的确定，才能够有效避免项目和收费之间差距较大的矛盾现象出现。3.重视经营多样化。物业服务企业在经营过程中可以采用多样化的经营模式，能够有效确保物业服务的实际工作质量，还能够为物业服务企业发展带来便利，提升经济效益。物业管理行业正在不断发展，客户对于物业管理工作从一开始的保洁和保安工作等不断提升服务需求，例如说社区中休闲娱乐设施的建筑等，为了能够满足客户需求，物业管理企业需要改变原有的经营模式，重视多样化经营模式，在提升企业经济效益的基础上满足更多客户的实际服务需求。人们的生活水平随着社会经济发展不断提升，人们在享受到物业服务的同时也提升要求，只有创新物业管理企业服务工作，才能够满足更多客户的服务需求。4.提供全程物业服务策划。物业管理企业提供的全程服务策划内容涉及范围比较大，想要提供完善的全程物业服务策划需要相关物业管理企业先自身对于地产和施工全面的了解，相对于地产和施工过程中不明确的地方一定要做好详细的交流个沟通，帮助企业内部的物业管理服务工作人员对于地产和施工过程全面的掌握，才能够给客户提供更加全面的服务。物业管理企业提供全城物业服务策划需要严格把握好地产规划方面的内容，根据客户的实际需求来提供开发策略，能够帮助物业管理企业实现创新服务目标。地产策划工作跟全程物业服务策划工作本身的关注重点不同，需要在地产开发之前，物业管理企业跟相关地产策划做好沟通方面的工作。5.提供定制物业服务。物业管理可以根据业主需求退出定制物业服务，定制物业服务能够从业主的实际需求出发，给业主提供自由选择的机会，同时针对性更强，能够保障业主享受到良好的物业服务。定制物业服务工作的推出也能够提升业主的满意程度，为企业树立良好的服务形象，增加企业的经济效益和社会效益。
四、结语
物业管理服务是物业管理企业的核心工作内容，想要得到更好的发展机会，物业管理企业就需要创新工作，满足人们对于物业的新服务需求。面对激烈的市场竞争，物业管理企业要不断创新工作模式，争取在竞争中占据不败之地，根据自身的发展特点来开发出特色型服务，满足更多人对于物业的需求，及时解决业主在生活中遇到的困难和问题，提升物业服务质量，跟业主建立良好的合作关系，实现物业管理企业的可持续发展。
参考文献：
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企业物业管理范文第5篇
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。论文百事通炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。
物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。
石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。
二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。新晨
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。
参考文献：
1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120
企业物业管理范文第6篇
关键词：物业管理；企业营运模式；创新
一、我国物业管理企业营运模式现状分析
现代企业制度的建立是以先进的管理技术和方法为依靠的，此外，还要借助一定的制度背景和政策因素实现企业的发展壮大。虽然具有整体上的突破，但是受到市场不良运作模式的影响和企业自身经营规模的限制，我国的物业管理企业目前仍存在很多较为严重的问题。
（一）物业管理企业营运现状分析。1.物业市场竞争不规范。目前我国对物业管理企业的市场规范实行的是加强建管的相对分离，通过招标投标的方式引入物业服务。在市场经济改革不断深化的今天，这种措施的本来意图是进行物业管理企业的优胜劣汰，以实现资源的最优化配置，但是在实际的市场运作中，出现了很不规范的市场竞争。例如“暗箱操作”、“低价竞争”、“陪标修场”、“盲目承诺”等恶劣现象的出现使物业管理为了企业的生存把价格压的极低，大部分处于保本微利的营运状态，甚至出现亏损运营。2.物业管理的高成本。物业管理属于服务业的范畴，是劳动密集型行业，企业的成本构成很大一部分应用于人力资源的开发和培养。由于近年来我国劳动者权益意识的提高，国家加大了对劳动者权益保护的力度，不断提高最低工资标准和福利待遇。物业管理行业内的从业人员本来属于低收入人群，但是由于政策的执行使之享受到优惠越来越多，加大了物业管理企业的运营成本，出现了政府做善事，企业来买单的尴尬局面，这种状况让本来就微利的物业经营成本又进一步加大，对企业的发展设置了资金上的障碍。3.管理规模小，资源配置不合理。企业营运的最终目的是获取利润，在取得经济效益的同时兼顾社会效益和环境效益。物业管理属于微利行业，资源配置很不合理，产品单一化，很难获得巨大的效益。虽然现在我国出现了一些大型的物业管理企业，其经营项目种类齐全，抵抗风险的能力较强，因此经营收入相对较好，但是大部分的企业还是处于小规模的发展阶段，使企业项目管理的稳定性和连续性受到挑战，难以保证良好的经济效益。4.物业管理水平低下，整体形象受到损害。由于物业管理市场的不规范和经营规模的限制，出现了一些企业素质低下的物业管理公司，以大幅度降低服务标准和管理水平来节约成本或者运用其他不正常的运作方式攫取利益，使物业管理企业的整体形象受到了严重的伤害，更进一步加大了企业良性运行的难度。
（二）我国物业管理营运模式的发展历程。我国的物业管理企业起步较晚，基础较为薄弱，并且具有较大的依附性，因此从物业管理行业正式进入市场到现今的发展现状分析可以帮助我们了解在物业管理企业运营中出现的问题和机遇。总体来讲我国的物业管理企业营运模式经历了三个阶段，分别是营销型管理模式、服务标准化管理模式和品牌化管理模式。物业管理发展中的最初模式为营销型模式，这种管理模式基本理念是运用营销学的知识和行为指导物业管理和物业服务，通过将经营融于管理之中，实现物业管理的价值增值和平稳运营。由于大多数的管理公司在人力资源和技术力量上的薄弱，加之缺乏专业的咨询、估价人员这种模式的局限性使其很快被新型的市场所淘汰；第二阶段是服务标准化模式，物业管理企业的行业定位是服务性企业，因此其经营要点必须放在对服务质量的提升上。目前我国物业管理企业多引入了ISO9000质量标准，对物业管理的很多服务项目进行了定性和定量的规范，使物业管理的整体服务质量和效率都有了大幅度提升。但是目前存在的问题也不容忽视，就是很多的物业管理企业把引进质量标准作为相互攀比或对外宣传的招数，作表面文章，只管引进，不管实施和变革，使质量标准沦为空谈；物业管理的第三阶段目前还处于探索阶段，同时也将是物业管理企业发展的整体趋势。物业管理品牌是一个整体性的概念，用来对不同的物业管理企业进行区分和评价，用于区别和评价的因素涵盖了技术、能力、信用、形象、文化等多个方面的内容。通过一系列的品牌打造、品牌推广、品牌整合和品牌管理过程能够使一个物业管理企业获得长久的发展动力，保持强大的核心竞争力。
二、物业管理企业营运模式的创新
物业管理企业营运模式的创新目的是为了改善经营状况，在实现挖取利润的同时保持自身的核心竞争力，实现企业的可持续发展。（一）物业管理企业营运的管理创新。科学有效的管理是企业取得良好经济效益的保证，在物业管理企业的营运中，要时刻保持管理方式和技术上的创新，重点是把握好以下几点：第一是实行标准化管理，建立起以质量、安全、环境三位一体的管理体系，明确员工的职权；第二是建立业主投诉系统，推行“首问追究制”，建立24小时电话服务平台，加强对业主投诉处理的力度和效率；第三是进行买单式物业管理，就是指也住在享用服务之后，根据对服务的评价缴费买单；第四是建立完善的业主投诉消协赔偿机制，这种机制的施行能够有效避免物业管理市场中的暗箱操作，使消费者和物业公司的权益同时受到保护。（二）开发物业管理新领域。企业的发展如果只注重于自身领域内的建设，进行单纯性的盈利将是非常危险的，这样会使企业难以抵御市场风险的压力。物业管理企业应该树立风险意识，开拓服务新领域，积极摆脱房地产业附庸的地位，这样即使上游行业出现较大的振荡，对自身的影响也在可控范围之内，既拓展了利润空间又有效地规避了行业风险。物业管理的新领域建设可以从两个方面着手，即内部市场的控制和外部市场的拓展。内部市场主要是指物业小区的内部基础建设、服务设施等内容。例如可以加大在小区内部健身场所、购物场所和业主生活服务等内容的投入和控制，增加物业管理企业的创收。（三）以精品服务打造企业品牌资产。随着现代人们消费理念的转变，品牌的吸引力越来越大，有研究表明，在同一质量和价格水平上，人们更倾向于市场认可度高、品牌效应好的物业管理企业。打造企业品牌一方面要靠过硬的服务质量，为住户提供人性化、个性化、便捷化的服务以赢得住户的信赖和认可，另一方面还要加强品牌的市场运作能力，通过专业的团队和技术对企业文化进行合理的包装，运用传播学知识和各种途径将企业的服务理念进行有效扩布，从而加大对市场受众的影响，为企业赢得形象上的无形资产。
三、结论
物业管理企业作为当代社会经济活动的主体，担负着提供城市生活服务和维持房地产行业良性运作的重要使命。但是从近年来行业发展的整体情况来看，其经营效益并不理想，行业利润一再降低，企业亏损面日益扩大，这就对物业管理企业营运模式的创新提出了迫切的要求。通过分析物业管理企业面临的现状和问题，可以看出加强企业管理创新水平、开发物业管理新领域并在提升服务质量的基础上打造企业品牌是取得企业模式创新的有效途径。将这些创新措施积极应用于物业管理企业的实际运营中，必将取得行业的整体突破，使其更好地为建设和谐社会服务。
参考文献：
企业物业管理范文第7篇
1.经济体制的创新和社会生活方式的转变
我国现代社会中国的市场制度日益得到完善，传统的管理方式及经营管理理念并不能满足现代社会的发展，而现代政府对物业管理行业的保护及干预也越来越少，对于未来石油企业的物业管理来说，最终将会发展成为自我发展的道路，所以，企业自身需要先进行运行战略的调整。随着我国经济能力的不断上升，我国人民的生活水平也得到了飞速的提升，人们对于自身生活的品味及品质要求也在不断提升，而物业管理的出现就最大限度的体现了人民生活水平的提高程度。所以，对于石油企业的物业管理来说，所需要做的工作就是采取各种手段更加快捷的为用户提供服务。
2.现代石油企业物业管理公司不专业
当前情况下，我国的石油企业发展处于相对特殊的时期，不论是从企业物业管理的总面积来说，还是从物业管理公司的数量来说，资源的分配相对来说都不太合理，而企业自身也正慢慢做着一些调整。除了上文中所提到的石油企业物业管理人员是转型来的之外，现有石油物业管理公司还存在不专业，基本只能承担石油企业内部现有办公及住宅物业管理，缺乏市场竞争力等问题。3.管理手段的完善与进步现代物业管理的科技水平随着我国科技的发展也得到了飞速的发展，例如现代社会中各种智能大厦的出现等。对于物业管理来说，想要最大限度的对其使用价值进行提高，就需要不断对智能物业的科技功能进行挖掘，这对于物业管理企业来说，是一个非常大的挑战。同时，企业要求重点做好办公物业，生活物业将逐步退出市场。因此，如何能够保证无纸化办公在现代物业管理中的应用，也是提高物业管理水平的关键。
二、物业管理的发展方向展望
1.专业化方向
石油企业物业管理现代最大的问题就是要实现向专业化方向的发展，并采用专业公司进行专业化的服务。例如，绿化由专业的绿化公司进行，房屋及管道的保养及维护也交由专业化的公司进行等，这样就有效的对物业管理的工作量进行了减少，同时还能够保证用户得到更为专业化的服务。
2.规模化方向
简单的说，规模化方向就是指对经营目标确立的科学性，对企业自身的资源进行充分的利用，最大限度的对管理面积及管理领域进行扩大，并在一定范围内将市场占有份额最大化。而随着规模的不断扩大，相应的生产量也需要不断的进行加强，其单位增量的效益也得到一定的提升，这才是真正意义上的规模化经营。
三、石油企业物业管理水平改善的对策
1.创新和完善体制
随着现代市场化脚步的不断加快，这对于现代石油企业来说也提出的更高的挑战，石油企业需要有效的抓住现代石油企业较为稳定及完善的市场氛围，快速的对体制进行创新及完善，为下一步成立专业化的服务公司和物业管理集团做保证，走专业化、规模化经营道路，不断提升企业的竞争力。同时，石油企业的物业管理还需要创造属于自己的品牌，在品牌的包装下不断提升自身的服务。
2.加快石油企业物业管理网络化进程
石油企业的物业管理想要完成物业管理的网络化，就需要建立相应的网络物业管理系统，并运用网络的优势，及时有效的对物业管理信息进行更新。同时，还可以在网络中建立独立的用户管理平台，用户可以通过用户管理平台对自己所遇到的问题提出自身的建议，这样不仅能够使用户积极的参与到物业管理中来，同时还有效的帮助了用户之间的沟通，降低了企业物业管理的管理成本。
3.多元发展，丰富物业管理的内涵
对不断发展的社会经济来说，物业管理的内容也需要不断的进行发展，而不能简单的还局限在住宅及建筑的物业管理，还需要对物业管理进行更为广泛的诠释。物业管理中的核心工作就是管理物业，在对自身本职工作做好的同时，还需要最大限度的对空间进行拓展，以构筑多链条式物业管理产业结构，扩展生存空间的同时，谋求更大的利益。
四、结束语
企业物业管理范文第8篇
关键词:物业管理企业;成本核算;作业成本法
一、物业管理企业成本核算的特点
(1)人工成本占有相当大的比例
物业管理行业作为第三产业的服务业,人工成本费用是物业管理成本中的最重要的组成部分,据统计数据表明:人工成本在总成本中所占比例非常突出,平均超过了60%。在平均人数下降比例较大的情况下,人工成本变化不大,人工成本没有同比例下降,主要原因一是,社会保险等各种工资附加比例不断增长,二是,工资结构调整,专业型、知识型、技术型和管理型人才比例有较大上升。
(2)间接成本的比例越来越大
由于物业管理企业并不需要生产出有形的的产品,相对于制造企业,其直接材料很少,而且物业管理企业中发生的直接材料往往是在某个物业管理环节中,为了操作的实现、提高操作的效率而产生的辅的材料。物业管理企业实行公司内部专业技术集约化管理,小区日常专业化管理交由管理处来完成,其他的由公司内部专业化公司完成,一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,人工费用的分配明显复杂化,不能直接归集到某个特定的服务合同。
(3)间接成本的种类多样
与一般的服务业相比,物业管理整合了包含清洁、绿化、保安、维修、房屋装修等多个服务功能,还可以围绕客户的需要提供特殊服务,因而间接成本的种类异常复杂,且各种间接成本的性质、成本动因均有很大差别。比如清洁服务是传统意义上劳动密集项目,这部分成本一般认为与人工工时有密切关系,而工程维修服务则主要依靠先进的设备和技术,这部分的成本有不同的成本动因。
(4)期间费用比例上升
从劳动生产率的角度来衡量物业管理服务实现的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此物业管理企业职能部门的设置以精干、高效为原则,一般来说管理费用与企业所接管物业面积存在较为稳定的比例关系。事实上,为了克服行业高层管理人员流动性较强这一问题,管理人员的工资近年增长幅度较大。另外,在物业管理行业竞争加剧的外部环境下,企业为了争夺客户,营业费用也在不断上涨。
二、物业管理公司成本管理存在的问题
(1)传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”
一般情况下,企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本,即营业成本,并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等;在传统成本管理模式中,成本是对象化的费用,而销售费用、管理费用都被划为期间费用,直接抵减当期损益,并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用,在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。
(2)传统物业成本计算方法提供的物业成本信息失真
由于近年来人工费用价格不断上涨,物业服务产品获利空间一再下降,物业公司在选择订单时,最基本的要求是进行获利能力分析,只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的,而经过盈利预测分析不能盈利的订单,则需要与客户进行进一步地议价,根据议价情况再做决定。进行盈利能力分析,需要相对规范的单位产品成本信息,但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确,用于指导公司决策显然也不合适,怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。
(3)传统的成本核算不能提供足够的非财务信息
传统成本信息系统只注重提供财务成本信息,而不注重提供非财务成本信息。它以“产品”为中心,关注的只是与产品有关的数量化指标,所以在选择作业动因时仅考虑单位水平的作业。在成本管理方面仅提品成本数量上的升降变化,却无法说明成本升高或降低的原因。在这种情况下所实施的成本降低,降低的只能是成本的结果,而不是成本发生的原因,信息本身并不能够使企业管理当局改变作业和经营过程。
三、运用作业成本法,优化成本核算的流程
(一)划分作业中心
(1)保洁作业中心
保洁作业中心是物业管理企业对物业区域范围内的卫生保洁服务中心,主要作业内容包括日常清洁和垃圾清运,它的作业是物业管理的重要组成部分,是体现物业管理水平的重要标志。保洁服务一般由物业管理企业管理部或保洁部具体实施。保洁部一般设部门经理、技术员、仓库保管员和下属班组,其下属班组可以根据所辖物业的规模、类型、布局以及清洁对象的不同而灵活设置。
(2)绿化作业中心
绿化作业中心是在物业管理区域范围内增加绿色植物,提高绿地覆盖率的实施中心,它的作业是美化优化物业管理区域环境的重要因素。绿化作业中心可以分为两种作业模式:一是专业分包模式,由物业管理企业聘请专业园林绿化队伍负责小区或大厦的绿化作业;二是自管模式,由物业管理企业自己负责绿化管理。
(3)保安作业中心
保安作业中心是物业管理企业为维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序,保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理活动的中心,其作业内容包括日常安全防范和突发事件应急处理。物业管理企业对物业的保安作业,可以委托专业保安公司进行或自行组织保安队伍实施管理。
(4)工程维护作业中心
工程维护作业中心是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及共用设施设备的使用、维护、维修、保养实施管理的中心,在物业管理中它的作业已经成为极其重要的管理内容,占据核心地位。它的作业好坏直接影响房屋及设备的使用水平,直接反映物业管理工作的水平和质量。
(5)综合管理作业中心
综合管理作业中心主要是由一些为保证物业管理企业正常运转而设置的职能管理部门以及辅助部门,例如总经理室、办公室、财务部、人力资源部、后勤部等的活动。由于发生的成本相对而言较少,因此我们认为可采用简化处理的方式,将综合管理作业中心汇聚的成本费用按照各产品的业务收入比例,分摊计入相关产品成本中去。
(二)分析和确定资源
根据作业成本法的基本理论,可以将物业管理企业的资源划分成以下六项内容:
(1)人工费。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。管理服务人员的工资是物业管理企业职工的劳动报酬,社会保险是企业交纳的职工社会养老保险、医疗保险、工伤保险等,福利费是按规定提取用于职工的生活福利。该项费用归集到作业时,以岗位工资表为分配依据。
(2)固定资产折旧费。是指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产,如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等,按平均年限折旧提取的折旧费用。该项费用以折旧明细表为分配依据。
(3)动力费。主要是指物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护,以及物业管理企业自身所耗用的水电费等。通过安装好水表、电表、汽表、液化气表等,达到计量无遗漏。该项费用的分配依据为各种动力明细表。
(4)材料费。包括企业在物业管理活动中消耗的各种材料、辅助材料、燃料、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。该项费用的分配依据为材料领用凭证。
(5)业务费。是企业在物业管理活动中所直接耗费的,除材料、人工、动力以外的业务费用,包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费等。该项费用的分配依据是业务开销记录。
(6)办公费。包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、租赁费等。该项费用可以按统一的办公费记录来分配,也可以按照明细项目分别进行分配,比如租赁费可以按办公室面积分配、邮电通讯费按信息费明细表、办公用品购置费按办公用品领取凭证等来进行分配。
(三)分配资源到作业成本库
物业管理企业的作业中心确认后,要为每一个作业中心设立一个作业成本库。作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和,分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。物业管理公司可以以以下资源进行分配:
(1)人工费。物业管理企业不同工作职能间的工资比例变化很大,例如管理人员、工程人员的工资普遍高于保洁、绿化和保安人员的工资。这种工资水平的差别意味着使用平均工资乘以工资小时数的这种追踪工资是不恰当的,而应根据各职能人数及工资级别进行分派。
(2)动力费。动力费应尽可能通过直接追溯去分配给作业,直接追溯要求计量作业对动力的实际耗用量。物业管理企业要安装专门计量动力表,分析控制设施设备所用动力,还应在物业管理企业办公用房上安装动力表,这样可以通过查动力表,将其直接追溯到作业中。
(3)折旧费。折旧费可以分为与某一个作业有关的直接设备的折旧和该作业占用的其他固定资产的折旧。直接设备的折旧仅为特殊的作业提供服务,如用于绿化服务的割灌机、用于维修服务的疏通机等,按照设备用途归集到各作业,然后按各作业所拥有的设备价值计提折旧。而占用的其他附属固定资产的折旧额主要是建筑物等,因为保洁、绿化、保安、工程维护四个作业所占的房屋面积非常小,因此,出于重要性原则的考虑,这四个作业就不再分摊房屋折旧费,由综合管理作业中心统一进行核算。
(四)分配作业成本计入成本对象
物业管理企业的成本对象是指需要对其进行成本计量和分配的项目,物业管理的成本对象是以有形的服务合同为载体的,以无形的服务把成本准确地分配至各成本对象,这是进行成本管理和控制的基础。物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。首先可以计算作业动因分配率,这是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。有了作业成本动因率之后,即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量,进行作业成本库费用的分配。将成本计算对象应分配的各项作业成本加总,就得到了成本计算对象的物业作业成本。
四、结语
物业管理行业作为一个较新的服务行业,由于其产品的特殊性而存在许多本行业的特殊性,物业管理的常规的技术含量低,服务成本高,物业管理公司的服务同质化趋势非常明显。物业管理公司要想在激烈的市场竞争中取胜,必须要在成本核算上下功夫,必须从改善成本管理现状入手,用新的思路和方法,创新成本管理的模式。
参考文献:
[1]丁建平,企业物业公司财务管理制度的探讨,内蒙古煤炭经济,2009年第2期
[2]王元庄,物业管理企业必须在创新中求生存,经济师,2009年第3期