按揭贷款合同
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按揭贷款合同范文第1篇
抵押人：_________（借款人）
担保人：_________（担保人）
第一条 总则
抵押权人与抵押人于_________年_________月_________日会同担保人签订本房产授揭贷款合同（下称“合同”），抵押人同意以其与担保人签订立房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款；抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款、担保人同意承担该笔贷款之担保责任。经三方协商，特订立本合同。应予遵照执行。
第二条 贷款内容
一、贷款金额：人民币_________元整。抵押人在此不可撤销地授权抵押权人，将此笔贷款全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
二、贷款期限：从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日共_________个月。
三、贷款利率：月息_________‰，如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。
第三条 还本付息
一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息、期数_________，每期应缴付本_________、息_________（不包括利率调整带来之应级金额变动），首期还款_________。
二、抵押人必须在抵押权人处开生存款帐户，抵押人并不可撤销地授权抵押权人、对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。
三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即期款及逾期利息。抵押权人并有权在原利率基础上，向抵押人加收加200％以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。
第四条 提前还款
一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。
二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际货款额，及／或立即追讨担保人。
1．抵押人及／或担保人违反本合同之任何条款。
2．抵押人及／或担保人有不正当或违法经营。
3．抵押人及／或担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。
4．抵押人舍弃抵押房产。
第五条 手续费及其它费用
一、抵押贷款手续费：抵押人按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。
二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥_________元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及／或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用概由抵押人及／或担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。
第六条 房产抵押
一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括
1．房产物业建筑期内（售房单位发出入伙通知书日期之前）抵押人之权益抵押。
2．售房单位发出入伙通知书后抵押人之房产物业抵押（见附表）。
二、抵押房产物业登记
1．物业建筑期之购房权益抵押应向深圳市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2．物业建成入伙即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。
三、抵押房产物业的保险
1．抵押人必须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失概由抵押人承担。
2．保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额（除非经抵押权人书面同意），保单正本由抵押权人执管。
3．若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及／或担保人追偿，直到全部收回。
4．倘该房产在本合同有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
四、抵押之解除
该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其它所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益。并退回抵押物业之“房产权证书”及“住房买卖会同”，另具函_________市房地产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。
五、抵押物之处分
1．抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物这权力。
2．抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其它有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及／担保人。
3．抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
第七条 抵押人声明及保证
抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：
1．向抵押权人提供一切资料均真实可靠无任何伪造和隐瞒事实之处。
2．未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处置。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损．不论何原因所致，亦不论何人之过失．均由抵押人负全部责任并向抵押权人既偿由此引起的一切损失。
3．抵押人将抵押房产出租必须书先征得抵押权人书面同意，且租约内必须计明：抵押人背约时，由抵押权入发函日起计_________个月内，租客即须迁出。
4．如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物，并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。
5．按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第八条 担保人及担保责任
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1．担保额度：以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。
2．担保期限：以本合同生效日起至担保人交付房产，发出入伙通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。
二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。
第九条
抵押权人在核实已收开全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。
第十条 其它
一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其它形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力， 均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效台同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其它有关款项。
四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者树则，即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
五、未尽事宜，按照《_________省抵押贷款管理规定》、《_________商品房产管理规定》及有关法规执行。
第十一条
本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。
第十二条 附则
一、本合同须由三方代表签字，并经_________市公证处公证。
二、本合同以抵押权入贷出款项之日期作为合同生效日。
三、本合同内所述立附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵押人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。
四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。
抵押人（盖章）：_________ 抵押权人（盖章）：_________
代表人（签字）：_________ 代表人（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
担保人（盖章）：_________
代表人（签字）：_________
按揭贷款合同范文第2篇
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
按揭贷款合同范文第3篇
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
按揭贷款合同范文第4篇
按揭期房贷款一般是在银行批款下来办完手续后的次月开始还款。按揭期房贷款首先要交认购金，到开盘的时候会签预购合同。签预购合同的时候交定金，在交定金之后1-2周准备交首付款，然后准备按揭资料等待银行批款。
相关说明：
1、一般缴纳定金认购开发商的物业，并签订“认购协议书”后7天内缴纳首期房款，同时签订《商品房买卖合同》，此时，认购协议作废。之后交齐按揭所需材料，即向银行申请按揭贷款，银行审批合格，签订《按揭抵押贷款合同》，贷款便可放下，贷款放下后一个月即开始月供。
房贷，也被称为房屋抵押贷款。
按揭贷款合同范文第5篇
资金紧张，也得按期还贷
【案 例】 2008年8月，李静与银行签订了一份《个人住房贷款借款合同》。按协议，李静必须每月支付3100元本息。至2011年2月，李静因丈夫生病需要治疗而导致资金紧张，已累计5个月没有还款。银行遂诉请判令解除合同，由李静支付此前欠款并提前偿还剩余借款本息。法院最终支持了银行的诉讼请求。
【点 评】 法院的判决是正确的。一方面，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”即除非遭遇不可抗力或国家政策变更等，当事人均必须履行合同，而李静因丈夫生病导致资金紧张并不在宽展的法定事由之列；另一方面，《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。正是由于李静在银行催收后，一再未能履行还款义务，决定了银行有权提前解除合同。
维权提示：购房时，应充分考虑自己的实力和可能出现的影响还贷的意外情况，切勿盲目而行。在确实出现意外时，应当多同银行协商，并量力而行还贷，以取得银行的理解和自愿宽展。
已经退房，也得依约还贷
【案 例】 2010年9月，杨琳因购房而与银行签订了按揭贷款合同。3个月后，杨琳因工作变动需赴外地，遂与开发商达成了《退房协议》，约定房屋退还给开发商，由开发商偿还银行按揭贷款。由于事后开发商并未还款，银行遂提讼要求杨琳担责。出乎杨琳意料的是，法院支持了银行的诉讼请求。
【点 评】 法院的判决并无不妥。《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，杨琳与银行签订按揭贷款合同后，即成为银行的债务人，当杨琳出于退房而将该贷款本息的偿还义务转移给开发商时，也就必须征得银行的同意并办理相关债务转移手续，才能免除还款责任。正是由于银行未曾许可，决定杨琳尽管持有《退房协议》，但如此转让对银行并不发生法律效力，也就必须继续对房贷担责。
维权提示：鉴于权属的变更并不意味着房屋贷款合同的变更或解除，故凡是改变商品房权属而产生房贷变化的，应事先征求银行的意见。万一被银行拒绝而又非如此不可，可令对方提供担保，才能以绝后患。
夫妻离婚，也得共同还贷
【案 例】 2007年1月，郭坚、聂婷夫妇以按揭方式从银行贷款28万元，借期15年，按月分期偿还本息。2009年2月，郭坚、聂婷被判决离婚，房屋归郭坚所有，房贷由郭坚偿还。因自2010年5月起，郭坚一直拖欠房贷本息，银行遂提讼。令聂婷没想到的是，本以为该款与自己无关，却被判决和郭坚共同担责。
【点 评】 聂婷确应担责。一方面，该贷款形成于夫妻关系存续期间，因为双方共同利益，属于夫妻共同债务；另一方面，《婚姻法》规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第24条也指出：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”即郭坚、聂婷离婚时，虽对房贷做了划分，但聂婷仍须担责，不过是担责后可依据离婚判决向郭坚追偿。
按揭贷款合同范文第6篇
《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
夫妻双方对按揭房归属有约定的，从其约定。我国婚姻法规定了约定财产制，其法律效力高于法定财产制。处理此类按揭房问题的最好方式是事先约定好房屋产权权属问题，即保护个人财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者夫妻双方发生争议时，以书面协议方式对按揭房产归属、分割及发生争议后的补偿问题作出明确约定。这样，一旦离婚，即使双方当事人对房产有争议，但只要证明双方当事人有协议，当事人之间的协议只要不违法法律和社会公利，就能作为人民法院判决依据。
若双方明确约定了归登记方一方所有的按揭房屋，另一方以自己的收入参与清偿贷款，这并不改变房屋为登记方个人财产性质，离婚处理房产时，该房屋为登记方个人财产，剩余未还贷款是个人债务，在离婚后继续向银行还贷即可。对已归还贷款中属于另一方参与清偿还贷的部分，应视为代为清偿，根据约定享有按揭房产产权一方应向另一方返还其出资本金。
如约定了按揭房产共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少也不影响房屋权属共同所有的性质。在离婚时按约定进行分割即可。那么，夫妻双方没有约定的如何处理呢?例如下面的案例：
2000年10月，李先生在市区购买了一套商品房，首付20万元，银行按揭贷款20万元。2001年10月，李先生与黄女士结婚，不动产登记在李先生名下。李先生所买的房产也升值至50万元。婚后，双方共同偿还贷款。2012年2月，因夫妻感情不和，李先生向法院起诉离婚。此时该房产的市值已达90万元。黄女士主张该房屋目前的价值除去20万元首付款以及李先生第一年支付的5万元贷款之外，其他部分属于夫妻共同财产，要求进行分割。李则认为该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍归自己所有，因此不同意分割。
对于此类按揭房屋所有权的性质有不同认识。一种观点认为，房屋属于房产权登记人，理由是我国实行不动产登记制度。判断此类房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证的取得时间。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者个人婚前财产。如房产证是婚后取得，根据《婚姻法》规定了夫妻财产制——婚后所得共同制，除非双方当事人有约定，此类房屋应属夫妻共同财产。
另一观点认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。当事人在婚前签订合同购房并支付房款行为是确定的，与银行签订按揭合同贷款时间、还贷义务人也是确定的，而取得房产证时间往往是不确定的，通常不由购房者控制。购房者在婚前已通过按揭还款方式向房屋出售方支付了全额房款，房屋买卖合同中买方义务已履行完毕，买方只是作为债务人向银行按揭承担还款义务。因此，此类房屋应认定为一方的个人财产。如果只是由于开发商的单方违约行为使得购房者取得房产证的时间拖延到婚后，房产就被认定为夫妻共同财产，显然对出资购房者来说是不公平、不合理的。
鉴于此类房产交易的特殊性，笔者认同第二种观点，不能将取得房产证时间作为房屋是否是夫妻共同财产的标准。在认定夫妻一方婚前按揭购房并支付首付款，婚后双方共同还款，房产证在婚后才取得，房屋主人应是购房合同中记载的房屋购买者。如果双方当事人离婚，银行可根据抵押贷款合同向购房者追缴欠款。
如因当事人离婚而将房屋判归非购房一方所有，此房屋仍是贷款抵押物，这会导致贷款合同中还款义务人和抵押人分离。根据我国法律规定，债务的转移，债权人即银行要做出同意的意思表示，情况会变得更加复杂。据此可以判决该房屋归所以权登记一方是有法律依据的，尚未归还的贷款为该方个人债务，离婚后继续向银行还贷即可。
与此相关的问题还有：此类房屋的增值部分，另一方是否有权利要求分割。
房产作为不动产与一般动产性财产有一点显著不同，其价值虽同样会因使用折旧而降低，但也会升高，由于引起房屋增值的因素不是单一的，且在性质上不相同。因此对于此类房产婚后的升值部分，要判断其增值部分属于原一方所有还是属于夫妻共同所有，需要分析升值原因，确定其增值部分的归属。
从法理上说，一项财产因外部因素如市场价格变动而增值的，其增值部分仍属于所有人所有。如因所有人以外的人投入了新财产或有价值的劳动而增值的，其增值部分应属于投入了新财产或有价值的劳动人所有或与原共有人共有。
此类按揭房屋是以负债方式取得的房产，如购房一方在结婚时清偿完银行贷款取得了房屋完整的所有权，那么该房屋在婚后的增值部分属于他所有是比较符合法理和情理的。但购房者一方在结婚时还没有还清银行贷款，婚后夫妻共同还贷，事实上就是用双方的共同财产为婚前购房的一方还贷，致使夫妻共同的财产被偿债资金所占用，使不享有该房产权的一方在婚姻关系存续期间失去了享受更好生活品质和获得更多投资机会的可能;据此不享有该房产权的一方为对方获得该按揭房产权是作出贡献的，理应得到补偿。如果仅看到按揭房是一方婚前所有，忽略了婚后以双方共同财产还贷的事实，忽略了不享有该房产权一方对按揭房产权和婚后房产增值的贡献，这是不公平、不合理的。
由于按揭贷款合同系按揭方与银行签订的，因此，银行的贷款应当是一方的个人债务。但是夫妻双方在婚后共同归还贷款，共同还贷的部分是夫妻共同财产。根据《婚姻法》规定，如果夫妻之间没有对财产问题作出特别约定，要实行婚后所得共同制。这样，只要是婚后所得，无论是哪一方的收入均属于夫妻共同财产。即使是男方在外工作，女方操持家务，婚姻关系存续期间还贷的支出，也属于夫妻共同还贷。离婚时房产相应部分的增值，也要作为夫妻共同财产分割。所以推定双方各自归还了一半的份额。
按揭贷款合同范文第7篇
房屋尚未交付情形的风险承担
《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（1）购房人与银行签订了抵押贷款合同，且银行已经按贷款合同发放贷款，在开发商将房屋交付购房人使用之前，因地震造成的房屋灭失、毁损的风险，由开发商承担。因为房屋毁损、灭失致使购房合同目的落空，购房合同双方可以因此主张解除合同，然而贷款合同不会因为购房合同的终止而终止。根据合同义务相对性原则，借款人及其共同还款人仍应承担贷款合同约定的还款义务。对于因房屋毁损灭失造成的不能交付，借款人可以要求房地产开发商返还购房款。
（2）地震发生之时，若银行尚未依据贷款合同发放贷款，根据情势变更原则，合同当事人均可要求解除贷款合同、购房合同，银行可以终止发放贷款，房地产开发公司应返还购房人所交付的定金或首付款。当然，如果地震的破坏程度不足以造成房屋功能性全毁或者即使房屋全毁，但仍有重建并履行合同的可能时，经协商，购房合同、贷款合同可继续履行，房地产开发商承担相应的房屋修理、重建和交付义务，银行、借款人亦应履行相应的合同义务，但相关履约期限和方式应当允许相应的变动和调整。
已交付房屋的风险承担
根据合同法及《解释》规定，房屋交付使用后，房屋毁损、灭失风险由购房人承担。由于地震的毁灭性破坏，致使抵押标的物――房屋毁损、灭失。根据《物权法》规定，抵押物毁损、灭失，作为抵押权人，银行仍可就抵押物相关保险金、赔偿金或补偿金等享有相应的物上代位权（可优先受偿）或者请求抵押人提供与抵押物价值相当的其他担保。在地震毁灭性打击面前，大部分家毁人亡的借款人几乎无从提供新的抵押物或者其他担保。然而抵押物的毁损灭失并不因此影响贷款合同效力，从法律上讲，借款人仍应承担还款义务。
根据地震对房屋及购房人的损害，可分为以下三种情形。
一是房在人亡情形，即借款人已经死亡，但房屋没有灭失或遭受功能性毁损，银行仍得就抵押房产主张抵押权的行使。拍卖房地产所得价款仍不足以清偿债务的，可以以购房人其他财产清偿。对于购房人遗产不足以清偿的，由其继承人在遗产的实际价值之内予以偿还，超过遗产实际价值的，由继承人自愿偿还。若继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务包括房贷，可以不负偿还责任。
二是人在房毁情形，抵押物的灭失不能当然终止贷款合同的效力，借款人仍要按照贷款合同的约定履行还款义务。商品房包括地产和房产，即建设用地使用权和建筑物区分所有权（包括业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权和对建筑区划内共有部分享有的共有权）两大部分，房屋的毁损灭失，导致业主建筑物区分所有权的丧失，并不必然导致业主拥有的建设用地使用权的消失，除非该幅土地一并毁灭性消失。因此，银行就抵押人按份拥有的建设用地使用权设立的抵押权仍然存在，债务清偿期限届满债权不能受偿时，即可就抵押物优先受偿，不足部分仍可要求借款人继续偿还。当然，如果借款人就抵押物已经投保家庭财产地震险，并且获得相应保险赔偿金时，抵押权的效力当然及于保险赔偿金。
三是人亡房毁的情形，人亡并不必然导致债务的灭失，银行可以依据《继承法》的相关规定主张用借款人的遗产清偿债务，亦可行使建设用地使用权的抵押权，并可就保险金等优先受偿。
风险转移与房地产公司的担保责任承担问题
如前所述，房屋毁损灭失风险的承担在于房屋是否交付使用，与房产权属证书的登记与否没有关系。根据我国法学理论及银行实践，按揭贷款合同从担保意义上讲分为两个阶段：购房合同签订之后、抵押权设定之前，一般由房地产公司为购房贷款提供保证担保；从抵押登记手续完毕之时起，即由购房人以其购房合同项下的房地产为其购房贷款提供物的担保。
房屋交付前，房屋毁损灭失风险由房地产公司承担，房地产公司有义务向购房人返还购房款（包括首付款和贷款及利息等）。银行既可以向借款人主张债务的清偿，也可要求开发商依据贷款合同承担保证责任。保证责任承担后，开发商可以向购房人主张抵销应返还的购房款。
房屋交付后，视抵押权是否如期设立，房地产公司的责任亦有不同。如果房屋交付后并且办妥相关抵押权设立手续，则此时房地产公司对房屋的毁损灭失不承担风险且对购房贷款亦不承担担保责任；如房屋已经交付，但是抵押权并未设立，在不涉及相关当事人对此是否存在过错及承担责任的前提下，房地产公司亦应为购房贷款承担相应的保证责任，且其承担保证责任的情形正如风险转移前的保证责任。不过，因为风险的转移，作为保证人的开发商可以因此享有对购房人或者其继承人的追偿权。
房屋毁损灭失的保险法思考
社会保险的缺位
众所周知，保险的社会意义主要有以下几点：转移、分散社会风险，让本应该集中在少数个体上的巨大损失予以分散；提供周全、快捷的经济补偿。在社会日益发展的今天，保险在社会发展中的作用和地位日渐深入人心。但5.12汶川地震，既震出了国内民众保险意识的普遍缺乏，同时也暴露了国内某些财产保险险种的不足和社会保险政策的缺位。试问，在倒塌的众多民宅和其他建筑物中，有多少业主和房地产公司对房屋进行了家庭财产保险，在家庭财产保险中，又有多少人知悉、投保地震专业保险。
世界上很多国家专门针对地震等灾难，建立了完善的社会保险机制。如日本专门成立了由各保险公司共同成立的日本地震再保险股份公司，由各保险公司出售附带地震保险的家庭财产保险，然后将地震保险业务全额分出给日本地震再保险股份公司，后者将一部分业务以非比例超额再保险的方式，再转分保给政府。最终，形成由保险公司、再保险公司和政府共同分担责任的结构。新西兰推行地震巨灾险，该保险由政府行为与市场行为结合推行。一旦灾害发生，地震委员会负责法定保险的损失赔偿。在我国国内保险中，由于国家并没有就地震出台相关社会保险政策，地震险更多地停留在商业保险的层次。即使在商业险中，由于地震的涉及面广和赔偿金额的巨大，多数保险公司将“地震或地震次生原因”规定在“责任免除”条款中，将地震肇致的家庭财产损失列入除外责任，只有少数保险公司将“地震险”列为家庭财产险的附加险种。
地震这种大范围严重自然灾害给购房人特别是按揭贷款购房人带来的巨大损害，不但涉及到购房者本人和家庭，还涉及到银行、开发商等多方利益，成为一个普遍的社会问题，对此，政府和全社会都应该积极应对。如果保险条款包含了地震险，则通过保险金的公平分配、合理使用，将各方的损失和影响控制在最小的范围内。即使房屋全部毁损灭失，银行仍可就抵押物保险赔偿金行使物上代位权，减少银行呆账坏账发生；同时，切实减轻借款人的经济负担，转嫁财产损失，不至于灾后重建时承担过重的房贷责任。如果根本没有就毁损房屋投保财产险或者保险条款不含地震险，对于按揭贷款中借款人的个人房贷负担、银行的巨大金融风险等问题，恐怕必须由政府和全社会积极协调解决。
“地震免责”条款效力问题
面对5.12汶川地震带来的毁灭性灾难，悲痛之余，人们不禁将目光聚焦于保险公司，并就保险公司在灾后重建中的地位和作用展开了热烈讨论。一是在保险合同中保险公司是否通过强势地位相应地免除自身责任；二是保险合同的“地震免责”条款的效力。我国《保险法》第2条规定：“本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。”本法第17条第5款规定，保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。因此，保险事故是指合同约定的可能发生的事故，双方既可以约定“保险事故”的范围，又可约定排除保险责任的事故类型，如地震、海啸等不可抗力等，目前国内的部分保险公司推出地震附加险即是合同双方可以约定保险事故范围的佐证。因此，尽管多数财产保险合同将“地震免责”条款在保险合同中预先拟定，符合格式条款特征。但只要不违反《合同法》第39和第40条规定的，“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，我国商业市场上的财产保险合同，将特定的特别严重的自然灾害主要是地震和海啸，作为免责事由，即因地震造成的财产损失，保险公司不予理赔，并无不当。
减免房贷的制度反思
在目前房屋作为购房者个人和家庭的主要甚至是唯一重要财产的情况下，在地震灾后重建过程中，仍然要求背负家毁人亡等巨大精神痛苦的抵押借款人，继续为已成为水中月的安居梦想而承担贷款合同上的沉重还贷负担，从民众感受和社会情理上已是非常不合时宜。法律是理性的，是滞后的，在突出其来、没法预见、无法避免的巨大灾害面前，法律的人文关怀更是显得如此苍白无力。那么，对整个法律和社会政策体系与社会伦理之间的灾难性僵局进行适当反思并试图找出解决之策就显得尤为必要。
《合同法》情势变更原则的运用。所谓情势变更原则，是指在合同有效成立后，因不可归责于双方的原因，致使订约时的合同基础条件和环境发生了异常变化，若继续维持合同原有效力将产生显失公平的结果，而允许当事人变更或者解除合同的原则。这个原则在许多国家的商事法律中有普遍规定，尽管我《国民法通则》、《合同法》虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依民商事法律“帝王条款”――诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。况且，一些地方法院在民商事审判中，也曾间接援引“情势变更原则”，依法改变合同义务，合理调整当事人的债务负担。因此，从本次地震灾害情形来看，商品房毁损、灭失，使原有贷款合同不达合同目的，若继续履行合同对借款方不再具有合同意义或者会造成重大损害。如果对震前震后发生巨大变化的债权债务关系不予必要变通，灾后重建的居民很难从沉重的债务负担中解脱出来。因此，对于这种不能预见、不能避免并不能克服的大地震造成的商品房毁损、灭失的业主，可以根据情势变更原则，就减免按揭贷款一事与银行主动协商，协商不成的，可以向法院，请求变更或者解除按揭购房合同，适当减免房贷。当然，社会上更希望金融界主动适用情势变更原则，就震毁商品房的按揭贷款予以减免。
自然人破产法律制度的缺失。众所周知，《破产法》既是汰劣扶强法，又是重生法。一方面，破产法重在保护债权人利益，另一方面，也是对债务人或者破产人的保护，使破产人通过破产程序获得重生。这种重生的价值意义在自然人破产法律制度中显得尤为明显，然而，当前《破产法》并没有将自然人破产法律制度纳入其中。目前而言，通过房贷购得房屋可能是很多家庭最主要的财产。一旦出现不可抗力象汶川地震，抵押标的物完全功能性毁损，致使债务清偿成为借款人的巨大经济负担，甚至成为灾区重建的重大障碍。如果有了自然人破产法律制度，对于因为地震而丧失财产的，特别是丧失房屋财产的房贷人，可以通过申请破产，以其现有的所有财产清偿债务，未获得清偿的部分债务因自然人破产程序的终结而免除，使借款人轻装上阵，重获新生。
灾后责任追究问题
《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，在未交付房屋情形，致使房屋因地震毁损、灭失，房地产公司无法按期交付房屋的，应免除其不能交付房屋的违约责任。如果房地产公司已经延期且不能交付的，房地产公司除了应该承担相应的房屋毁损、灭失的风险外，尚应向购房人承担不能交付房屋的违约责任。对于购房人，因地震无法按期偿还贷款的，根据《合同法》规定，也应免除其相应的违约责任，即如中国人民银行、银监会的《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》所言，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，应当说，这些措施的采取与《合同法》精神是一致的。
《解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据购房合同，交付的房屋质量本应足以抵御地震风险，可是由于房屋主体结构质量不合格致使房屋在地震中毁损、灭失的，如没有满足防震设计要求致使房屋坍塌的，根据《解释》规定，即使房屋已经交付使用，只要经核验，房屋主体结构确属质量不合格，以致不能经受地震及地震次生灾害的破坏，致使房屋毁损灭失，业主可以请求解除购房合同，并要求房地产公司承担相关损害赔偿责任，包括根据房屋贷款合同应由借款人承担的还款义务。同时，根据《合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。如果因为房地产公司交付的房屋主体结构质量不合格，致使房屋本应抗震而不抗震导致业主及其家人人身、财产权益受损害的，业主可以要求房地产公司承担侵权责任。
按揭贷款合同范文第8篇
笔者的两位朋友近来都进行了一笔二手房交易。一个朋友手续办得非常顺利，一个半月就办妥了全部的手续；而另一个却花费了半年多的时间还没有拿到产权证，而他原来在外租赁的房子已经到期，东家已转租他人，生活和工作因此都受到了影响。
于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。
需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。
共需花费34个工作日
在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。
那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。
我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。
在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。
办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。
在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。
领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。
“意外”发生将拖延交易
但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?
首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。
这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。
其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。
此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。
对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。
运用技巧可压缩时间
当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?
德佑地产有关人士表示，主要有两个地方可以采用加急的方式来得以提前，其一是卖家提前还贷。卖家可以申请“加急”处理，有可能在半个月之内办理完所有提前还贷手续。不过要做到这一点实在不易，据了解，在一般情况下，能否提前还贷需要根据购房者与银行之间的协议来操作，如有些银行规定，在第一年内不允许提前还贷。