购房贷款合同
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购房贷款合同范文第1篇
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
购房贷款合同范文第2篇
房屋尚未交付情形的风险承担
《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（1）购房人与银行签订了抵押贷款合同，且银行已经按贷款合同发放贷款，在开发商将房屋交付购房人使用之前，因地震造成的房屋灭失、毁损的风险，由开发商承担。因为房屋毁损、灭失致使购房合同目的落空，购房合同双方可以因此主张解除合同，然而贷款合同不会因为购房合同的终止而终止。根据合同义务相对性原则，借款人及其共同还款人仍应承担贷款合同约定的还款义务。对于因房屋毁损灭失造成的不能交付，借款人可以要求房地产开发商返还购房款。
（2）地震发生之时，若银行尚未依据贷款合同发放贷款，根据情势变更原则，合同当事人均可要求解除贷款合同、购房合同，银行可以终止发放贷款，房地产开发公司应返还购房人所交付的定金或首付款。当然，如果地震的破坏程度不足以造成房屋功能性全毁或者即使房屋全毁，但仍有重建并履行合同的可能时，经协商，购房合同、贷款合同可继续履行，房地产开发商承担相应的房屋修理、重建和交付义务，银行、借款人亦应履行相应的合同义务，但相关履约期限和方式应当允许相应的变动和调整。
已交付房屋的风险承担
根据合同法及《解释》规定，房屋交付使用后，房屋毁损、灭失风险由购房人承担。由于地震的毁灭性破坏，致使抵押标的物――房屋毁损、灭失。根据《物权法》规定，抵押物毁损、灭失，作为抵押权人，银行仍可就抵押物相关保险金、赔偿金或补偿金等享有相应的物上代位权（可优先受偿）或者请求抵押人提供与抵押物价值相当的其他担保。在地震毁灭性打击面前，大部分家毁人亡的借款人几乎无从提供新的抵押物或者其他担保。然而抵押物的毁损灭失并不因此影响贷款合同效力，从法律上讲，借款人仍应承担还款义务。
根据地震对房屋及购房人的损害，可分为以下三种情形。
一是房在人亡情形，即借款人已经死亡，但房屋没有灭失或遭受功能性毁损，银行仍得就抵押房产主张抵押权的行使。拍卖房地产所得价款仍不足以清偿债务的，可以以购房人其他财产清偿。对于购房人遗产不足以清偿的，由其继承人在遗产的实际价值之内予以偿还，超过遗产实际价值的，由继承人自愿偿还。若继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务包括房贷，可以不负偿还责任。
二是人在房毁情形，抵押物的灭失不能当然终止贷款合同的效力，借款人仍要按照贷款合同的约定履行还款义务。商品房包括地产和房产，即建设用地使用权和建筑物区分所有权（包括业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权和对建筑区划内共有部分享有的共有权）两大部分，房屋的毁损灭失，导致业主建筑物区分所有权的丧失，并不必然导致业主拥有的建设用地使用权的消失，除非该幅土地一并毁灭性消失。因此，银行就抵押人按份拥有的建设用地使用权设立的抵押权仍然存在，债务清偿期限届满债权不能受偿时，即可就抵押物优先受偿，不足部分仍可要求借款人继续偿还。当然，如果借款人就抵押物已经投保家庭财产地震险，并且获得相应保险赔偿金时，抵押权的效力当然及于保险赔偿金。
三是人亡房毁的情形，人亡并不必然导致债务的灭失，银行可以依据《继承法》的相关规定主张用借款人的遗产清偿债务，亦可行使建设用地使用权的抵押权，并可就保险金等优先受偿。
风险转移与房地产公司的担保责任承担问题
如前所述，房屋毁损灭失风险的承担在于房屋是否交付使用，与房产权属证书的登记与否没有关系。根据我国法学理论及银行实践，按揭贷款合同从担保意义上讲分为两个阶段：购房合同签订之后、抵押权设定之前，一般由房地产公司为购房贷款提供保证担保；从抵押登记手续完毕之时起，即由购房人以其购房合同项下的房地产为其购房贷款提供物的担保。
房屋交付前，房屋毁损灭失风险由房地产公司承担，房地产公司有义务向购房人返还购房款（包括首付款和贷款及利息等）。银行既可以向借款人主张债务的清偿，也可要求开发商依据贷款合同承担保证责任。保证责任承担后，开发商可以向购房人主张抵销应返还的购房款。
房屋交付后，视抵押权是否如期设立，房地产公司的责任亦有不同。如果房屋交付后并且办妥相关抵押权设立手续，则此时房地产公司对房屋的毁损灭失不承担风险且对购房贷款亦不承担担保责任；如房屋已经交付，但是抵押权并未设立，在不涉及相关当事人对此是否存在过错及承担责任的前提下，房地产公司亦应为购房贷款承担相应的保证责任，且其承担保证责任的情形正如风险转移前的保证责任。不过，因为风险的转移，作为保证人的开发商可以因此享有对购房人或者其继承人的追偿权。
房屋毁损灭失的保险法思考
社会保险的缺位
众所周知，保险的社会意义主要有以下几点：转移、分散社会风险，让本应该集中在少数个体上的巨大损失予以分散；提供周全、快捷的经济补偿。在社会日益发展的今天，保险在社会发展中的作用和地位日渐深入人心。但5.12汶川地震，既震出了国内民众保险意识的普遍缺乏，同时也暴露了国内某些财产保险险种的不足和社会保险政策的缺位。试问，在倒塌的众多民宅和其他建筑物中，有多少业主和房地产公司对房屋进行了家庭财产保险，在家庭财产保险中，又有多少人知悉、投保地震专业保险。
世界上很多国家专门针对地震等灾难，建立了完善的社会保险机制。如日本专门成立了由各保险公司共同成立的日本地震再保险股份公司，由各保险公司出售附带地震保险的家庭财产保险，然后将地震保险业务全额分出给日本地震再保险股份公司，后者将一部分业务以非比例超额再保险的方式，再转分保给政府。最终，形成由保险公司、再保险公司和政府共同分担责任的结构。新西兰推行地震巨灾险，该保险由政府行为与市场行为结合推行。一旦灾害发生，地震委员会负责法定保险的损失赔偿。在我国国内保险中，由于国家并没有就地震出台相关社会保险政策，地震险更多地停留在商业保险的层次。即使在商业险中，由于地震的涉及面广和赔偿金额的巨大，多数保险公司将“地震或地震次生原因”规定在“责任免除”条款中，将地震肇致的家庭财产损失列入除外责任，只有少数保险公司将“地震险”列为家庭财产险的附加险种。
地震这种大范围严重自然灾害给购房人特别是按揭贷款购房人带来的巨大损害，不但涉及到购房者本人和家庭，还涉及到银行、开发商等多方利益，成为一个普遍的社会问题，对此，政府和全社会都应该积极应对。如果保险条款包含了地震险，则通过保险金的公平分配、合理使用，将各方的损失和影响控制在最小的范围内。即使房屋全部毁损灭失，银行仍可就抵押物保险赔偿金行使物上代位权，减少银行呆账坏账发生；同时，切实减轻借款人的经济负担，转嫁财产损失，不至于灾后重建时承担过重的房贷责任。如果根本没有就毁损房屋投保财产险或者保险条款不含地震险，对于按揭贷款中借款人的个人房贷负担、银行的巨大金融风险等问题，恐怕必须由政府和全社会积极协调解决。
“地震免责”条款效力问题
面对5.12汶川地震带来的毁灭性灾难，悲痛之余，人们不禁将目光聚焦于保险公司，并就保险公司在灾后重建中的地位和作用展开了热烈讨论。一是在保险合同中保险公司是否通过强势地位相应地免除自身责任；二是保险合同的“地震免责”条款的效力。我国《保险法》第2条规定：“本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。”本法第17条第5款规定，保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故。因此，保险事故是指合同约定的可能发生的事故，双方既可以约定“保险事故”的范围，又可约定排除保险责任的事故类型，如地震、海啸等不可抗力等，目前国内的部分保险公司推出地震附加险即是合同双方可以约定保险事故范围的佐证。因此，尽管多数财产保险合同将“地震免责”条款在保险合同中预先拟定，符合格式条款特征。但只要不违反《合同法》第39和第40条规定的，“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，我国商业市场上的财产保险合同，将特定的特别严重的自然灾害主要是地震和海啸，作为免责事由，即因地震造成的财产损失，保险公司不予理赔，并无不当。
减免房贷的制度反思
在目前房屋作为购房者个人和家庭的主要甚至是唯一重要财产的情况下，在地震灾后重建过程中，仍然要求背负家毁人亡等巨大精神痛苦的抵押借款人，继续为已成为水中月的安居梦想而承担贷款合同上的沉重还贷负担，从民众感受和社会情理上已是非常不合时宜。法律是理性的，是滞后的，在突出其来、没法预见、无法避免的巨大灾害面前，法律的人文关怀更是显得如此苍白无力。那么，对整个法律和社会政策体系与社会伦理之间的灾难性僵局进行适当反思并试图找出解决之策就显得尤为必要。
《合同法》情势变更原则的运用。所谓情势变更原则，是指在合同有效成立后，因不可归责于双方的原因，致使订约时的合同基础条件和环境发生了异常变化，若继续维持合同原有效力将产生显失公平的结果，而允许当事人变更或者解除合同的原则。这个原则在许多国家的商事法律中有普遍规定，尽管我《国民法通则》、《合同法》虽然未明确承认“情势变更”，但一般认为，依民商事法律“帝王条款”――诚实信用原则自然引申，至少不会排斥情势变更原则。况且，一些地方法院在民商事审判中，也曾间接援引“情势变更原则”，依法改变合同义务，合理调整当事人的债务负担。因此，从本次地震灾害情形来看，商品房毁损、灭失，使原有贷款合同不达合同目的，若继续履行合同对借款方不再具有合同意义或者会造成重大损害。如果对震前震后发生巨大变化的债权债务关系不予必要变通，灾后重建的居民很难从沉重的债务负担中解脱出来。因此，对于这种不能预见、不能避免并不能克服的大地震造成的商品房毁损、灭失的业主，可以根据情势变更原则，就减免按揭贷款一事与银行主动协商，协商不成的，可以向法院，请求变更或者解除按揭购房合同，适当减免房贷。当然，社会上更希望金融界主动适用情势变更原则，就震毁商品房的按揭贷款予以减免。
自然人破产法律制度的缺失。众所周知，《破产法》既是汰劣扶强法，又是重生法。一方面，破产法重在保护债权人利益，另一方面，也是对债务人或者破产人的保护，使破产人通过破产程序获得重生。这种重生的价值意义在自然人破产法律制度中显得尤为明显，然而，当前《破产法》并没有将自然人破产法律制度纳入其中。目前而言，通过房贷购得房屋可能是很多家庭最主要的财产。一旦出现不可抗力象汶川地震，抵押标的物完全功能性毁损，致使债务清偿成为借款人的巨大经济负担，甚至成为灾区重建的重大障碍。如果有了自然人破产法律制度，对于因为地震而丧失财产的，特别是丧失房屋财产的房贷人，可以通过申请破产，以其现有的所有财产清偿债务，未获得清偿的部分债务因自然人破产程序的终结而免除，使借款人轻装上阵，重获新生。
灾后责任追究问题
《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，在未交付房屋情形，致使房屋因地震毁损、灭失，房地产公司无法按期交付房屋的，应免除其不能交付房屋的违约责任。如果房地产公司已经延期且不能交付的，房地产公司除了应该承担相应的房屋毁损、灭失的风险外，尚应向购房人承担不能交付房屋的违约责任。对于购房人，因地震无法按期偿还贷款的，根据《合同法》规定，也应免除其相应的违约责任，即如中国人民银行、银监会的《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》所言，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，应当说，这些措施的采取与《合同法》精神是一致的。
《解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据购房合同，交付的房屋质量本应足以抵御地震风险，可是由于房屋主体结构质量不合格致使房屋在地震中毁损、灭失的，如没有满足防震设计要求致使房屋坍塌的，根据《解释》规定，即使房屋已经交付使用，只要经核验，房屋主体结构确属质量不合格，以致不能经受地震及地震次生灾害的破坏，致使房屋毁损灭失，业主可以请求解除购房合同，并要求房地产公司承担相关损害赔偿责任，包括根据房屋贷款合同应由借款人承担的还款义务。同时，根据《合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。如果因为房地产公司交付的房屋主体结构质量不合格，致使房屋本应抗震而不抗震导致业主及其家人人身、财产权益受损害的，业主可以要求房地产公司承担侵权责任。
购房贷款合同范文第3篇
抵押住房保障的对象是购房者的利益。保险公司按信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定还本付息而代为还贷， 一段时期之后， 保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息， 如购房人无力偿还债务， 则保险公司有权处置抵押房产， 这时购房人将在遭受天灾人祸之后， 面临着房产被抵押拍卖及流离失所的悲惨境地， 而这时能够避免这种悲剧发生的险种就是住房抵押贷款寿险， 该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时， 其家庭其他成员可使用保险公司所提供的保证金继续按月归还贷款， 直至本息归还完毕。
抵押住房保险涉及购房借款人、保险公司、贷款银行和房产开发商等不同利益主体，有助于抵押住房保险的顺利实施，有助于当事各方在实践中依法维护自身的合法权益。
一、抵押住房保险涉及到贷款银行、借款人、保险公司三方， 他们之间有如下法律关系
1、贷款银行与借款人之间是借款关系， 法律关系的基础是借贷合同。
借款人向贷款银行申请个人住房贷款的， 贷款银行审核同意后会与借款人签订个人住房贷款合同， 由于个人信用制度不健全， 银行为了保证债权的实现， 还会要求签订房屋抵押合同， 而为了进一步确保抵押物的安全， 又要求借款人将抵押房屋投保财产保险。
2、借款人与保险公司之间是保险关系， 法律关系的基础是保险合同。
如前所述， 借款人根据贷款银行的要求， 向保险公司投保抵押住房保险， 两者形成一个保险合同的关系。从客观情况来看， 抵押住房保险合同与抵押贷款合同中对抵押房屋保险的要求息息相关， 但从法律的角度来看， 两者是相对独立的， 并非主合同与从合同的关系。
3、贷款银行与保险公司之间是关系， 法律关系的基础是保险兼业协议。
为简化手续， 保险公司通常委托银行抵押房屋保险业务，并支付一定比例的佣金， 由此双方便产生了兼业关系。此外， 银行作为保险合同的受益人， 又成了保险合同中的关系人， 享有一定的权利和义务。根据借款人与保险公司之间的约定， 贷款银行作为保险合同的第一受益人， 可以在发生保险事故时向保险公司提出就保险赔款优先受偿的要求。除此以外， 贷款银行与保险公司之间并无直接的法律关系。
二、投保抵押住房保险是否为购房借款人的必须合同义务
想必对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。
的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》1中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。
然而实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。
购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式。例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。
需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。由于此类行为曾受到处罚， 目前由于这种原因引起的纠纷已不多见。
三、如果抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司是否应当赔偿
保险公司何时开始承担保险责任，由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。
但有专业人士对保险生效日的规定存有异议，指出对于还贷保证保险，保险期限自贷款合同生效时开始是可以的，但对于财产损失保险，作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间，如果是购买期房，这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记，购房人对房屋不具有所有权，房产商未向购房人交付房屋前，购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险，因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益，不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求，使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效，即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司不负责赔偿。
这种观点有一定的道理，但忽视了一个重要事实，即购房人在办理贷款手续和保险手续之前，已与房产商订立了房屋买卖合同，购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后，依购房合同其对房产商就享有了债权，债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失，将直接造成对购房人债权的损害，所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益，购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房，如抵押房屋发生保险事故造成损失时，购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。
因此，抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司应当赔偿。
总之，稳定完善的抵押住房贷款保险体系在房地产保险的发展中具有不容忽视的作用。以美国为例，其实行的是非营利性的政府机构和私营商业保险公司共同构成的住房抵押贷款保险体系。这种政策性和商业性保险相结合，共同分担风险的模式，使其有效地应对住房抵押贷款中可能存在的风险。
目前，住房抵押贷款保险体系在我国有一定的基石，如保险法和房地产法中相关的规定，但因为其突出的重要地位而所需求的专门的调制规范还没有建立，因此一直没有得到完善。我国政府应在完善政策法规加强监督力度和设置政策性保险机构等方面深入参与到房地产保险市场中。可以基于现行部门规章及各地政府管理办法中存在的缺陷，建立与完善房地产保险相关政策法规；可以为保障房地产保险市场的有序发展，保险监管部门应加大监管力度；可以探索设立政策性房地产保险机构，房地产保险机构的设置是否恰当合理，关系到我国房地产市场的持续正常发展。
购房贷款合同范文第4篇
借款人 (以下简称甲方)：_______________ 身份证号：____________________
甲方借给乙方：
一.人民币(大写)：____________
人民币(小写)：____________
二.借款服务费：自本合同成立之日起按月计算，月服务费为______%,每月_____日前乙方付给甲方______元，汇至户名______卡/账号___________________________
三.借款用途：_______________________________________
四.借款期限：自20__年__月__日起至20__年__月___止。
五.借款归还日：乙方应于20__年__月__日之前向甲方归还全部借款本金及全部服务费用。
六.乙方的义务
1.乙方应严格按合同约定的用途使用借款(将借款用于非法用途所产生的一切法律后果皆有乙方自己承担);
2.给甲方书面同意，乙方可以提前归还借款，利息按借款实际天数计算。
七.承诺保证条款
1.乙方保证其向甲方提供的资质.资信.财务.经营状况等所有信息.证照.契据证件等真实.准确.合法.完整.有效;
2.乙方保证在遭遇诉讼.仲裁.重大行政处罚及财务资信状况发生任何可能危及还款的不利变化等情况时，应于三日内以书面形式通知甲方;
八.违约责任
1.借款到期乙方不能依约还款的，乙方应向甲方支付违约金，违约金___元/日。
2.借款到期乙方不能依约还款，甲方为实现自己的债权聘请律师的费用由乙方承担，乙方自愿接受法院强制执行，并放弃对甲方要求其支付律师费的抗辩权。
3.在乙方遭受诉讼.仲裁.行政处罚以及财产与资信状况发生不利变化进而影响其还款义务的履行等情况出现时，甲方有权单方宣布借款提前到期，并同时行使本合同赋予的各项权利(包括但不限于要求乙方依约归还借款本金.服务费.违约金等)。
4.如乙方违反本合同第八条的承诺，一经发现，甲方有权随时单方解除本合同，由此引发的一切后果均由乙方承担
九.公证条款
1.本合同甲方.乙方.均同意向北京市________公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方到期不依约还款，甲方有权向北京市_________公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权。
2.本借款合同所需的公证费由乙方承担。
3.执行金额的确认：甲方向公证处申请出具《执行证书》，公证机关有权通过乙方预留的地址和电话以邮政特快专递(ems)或以电话对执行金额向乙方进行核实确认，乙方接到公证处的《确认函》或核实电话时，如对执行金额有异议应于三日内持有效证据材料原件向公证处提出书面异议，如乙方未在上述期限内持还款证据材料原件向公证处提出异议，公证处即可依据申请人申请的金额出具执行证书。如公证处无法按乙方预留的联系方式联系到乙方，亦或乙方改变本合同中预留的联系方式未及时通知甲方及公证处，则不论乙方是否接到公证处的《确认函》或核实电话，均视同乙方自愿接受强制执行并放弃对强制执行金额的抗辩权
4.甲方确认联系电话为：___________________________
联系地址为：_________________ 邮编：_________________
乙方确认联系电话为：___________________________
联系地址为：_________________ 邮编：_________________
十.本合同当事人签字盖章之日生效。
十一.本合同未尽事宜，由甲乙双方协商订立补充合同，补充合同视为本合同的组成部分。(以下无正文)
甲方;___________________ 乙方;_____________________
签约时间;____年____月____日 签约时间;___年____月____日
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购房贷款合同范文第5篇
住房公积金指南
住房公积金贷款是由本地住房公积金管理中心委托商业银行发放的政策性个人住房贷款，指缴存住房公积金的本地职工，在本地购买自住住房，并提供担保所申请的贷款。
（一）贷款种类：
购单位房改房，商品房、经济适用房、二手房、集资建房、组合贷款。
(二)申请公积金贷款需要具备的条件：
1．具有本地城镇常住户口；
2．申请前连续足额缴存住房公积金时间在6个月以上；
3．购房首付款的金额不低于所购房价30％；
4．签订了购房合同；
5．具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力；
6．没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务；
7．本地房改资金管理中心规定的其他条件。
(三)贷款额度： 按现行规定，公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：
1．公积金贷款总额不得超过购买住房总价款的70％；
2．公积金贷款每户不得超过20万元。
(四)贷款期限：
公积金贷款最长年限不超过20年，并且不超过借款人法定离退休年限。
（五）贷款利率：
1--5年的公积金贷款年利率为： 3.6％;
6--30年的公积金贷款年利率为：4．05％。
（六）贷款保险：
贷款年限1-5年的，保险费率为贷款本息的1‰；
贷款年限6--10年的，保险费率为贷款本息的0．8‰；
贷款年限11-20年的，保险费率为贷款本息的0．6‰；
贷款年限20年以上的，保险费率为贷款本息的0．4‰；
房产抵押保险费须在贷款时一次性付清，若职工提前还清贷款，可按提前年数退还多付保险费。
举例：某职工申请住房公积金贷款8万元，贷款期限10年，该职工应付房产抵押保险费按以下方法计算：
(1)贷款年限为10年的8万元公积金贷款，月均还款额为811．86
(2)还款期数：10年x12月/年 120个月
(3)贷款本息：811．86x120 97423．20元
(4)年保险费：97423．20x0．8‰= 77．94元/年
(5)10年应付保险费合计：77．94x 10=779．40元。
(七)贷款程序：
1．申请公积金贷款的职工先到本地房改资金管理中心领取《住房公积金贷款申请审核书》，按照规定内容 如实填写；
2．房改资金管理中心从收到借款人填写好的住房公积金贷款申请审核书及有关证明材料之日起，在一周内进行审查并作出准予贷款或者不准予贷款的决定。准予贷款的由本地房改资金管理中心出具审核意见及《委托贷款通知书》；
3．借款人持房改资金管理中心出具的《委托贷款通知书》，到受委托银行签定借款合同；
4．若职工所购住房的开发商不能提供按揭担保，职工可以用银行存单质押或其他房产抵押贷款，用其他房产抵押贷款须对该房产进行评估并办理抵押登记。
(八)贷款偿还：
借款人应自银行发放贷款后的第二个月起，按月偿还贷款，逾期加收滞纳金。若借款人拟将贷款本息一次性还清时，可向房改资金管理中心申请，提取本人及其直系亲属的住房公积金的存储余额偿还所欠贷款本息。
住房公积金使用指南
如果您是住房公积金缴存人，有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金
（一）购买、翻建、大修自住住房的；
(二)离休、退休的；
(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(四)出境定居或户口迁出本市和非本市户口与单位终止劳动关系的；
(五)偿还购房贷款本息的；
(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的；
(七)职工与原单位终止劳动关系满三年仍未重新再就业，且男职工年满45岁，女职工年满40岁的。
如果需申请提取住房公积金需要提供以下证明资料：
各项共需资料
1.职工本人支取住房公积金申请（本人签名）;
2．职工本人身份证复印件；
3．职工所在单位出具证明(注明售房款账户户名、账号及开户行行名)；
(以上资料在下列项目中均需提供，不再赘述，以下所列的各项目是在以上资料的基础上需再补充的资料。)
(一)职工购买单位自管房应提交下列证明
1．《单位出售公有住房审批表》评估部门意见栏，审批部门意见栏未签章的原件及复印件(验原件，留复印件)；
2．如系购买配偶方住房，应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。
(二)职工购买商品房、经济适用房员安居房应提交下列证明
1．购房合同原件及复印件(验原件，留复印件)；
2.系购买配偶方住房，应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明：
3．出售方提供收款账户户名、账号及开户行行名；
4．出售方提供购房人交款情况证明；
5．交款单复印件。
(三)职工建造、翻建、大修自住住房应提交下列证明
1.《私房产权证》原件及复印件；
2．《施工合同》复印件及《施工许可证》复印件，翻建另需提供《建设规划许可证》复印件；
3．如系购买配偶方住房，应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。
(四)职工参加所在单位集资兴建住房，应提交下列证明
1．职工所在单位有关集资文件、通知及花名册复印件；
2．自治区计委下达的投资计划复印件或与开发商签定的购建房合同协议复印件；
3．如系购买配偶方住房，应出具结婚证复印件或单位出具的婚姻关系证明。
(五)职工离、退休应提交下列证明
职工所在单位劳动人事部门批准离、退休文件复印件或离、退休证的复印件。
(六)职工完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系应交下列证明
1．劳动鉴定部门出具的伤残鉴定复印件；
2．单位出具解除劳动关系批文复印件。
(七)职工出境定居应提交下列证明
1．前往国出具的移民(定居)签证，公安机关出境管理部门出具的出国定居证明，前往港澳通行证或港澳身份证复印件；
2户籍管理部门出具迁出证明。
(八)职工偿还购房贷款本息应提交下列证明
1．贷款合同或按揭协议复印件；
2.贷款行提供的个人贷款户户名、账号及贷款行名、行号；
3．贷款余额表。
(九)职工房租超出家庭工资收入规定比例的应提交下列证明
1．夫妻双方工资收入证明；
2．租赁房屋合同或协议原件及复印件(验原件，留复印件)。
(十)职工在职期间去世，其受遗赠人或合法继承人应提交下列证明
1．受遗赠人或合法继承人支取住房公积金申请(本人签名)；
2．受遗赠人或合法继承人身份证复印件；
3．职工所在单位出具的证明；
4．公证处出具的证明合法继承人或受遗赠人身份的公证书。
(十一)职工调往外地应提交下列证明
购房贷款合同范文第6篇
一、严格房地产开发贷款管理
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
三、严格住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
四、严格商业用房购房贷款管理
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
五、加强房地产信贷征信管理
商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。
商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。
六、加强房地产贷款监测和风险防范工作
商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。
中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。
各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
购房贷款合同范文第7篇
关键词：房地产抵押；抵押房地产保险；抵押房地产保险合同
随着房地产业和金融业的改革和发展，房地产抵押作为一种重要的融资和信用方式越来越被广泛采用。由于房地产是大宗商品，以其作为担保的债权少则几万元，多则几亿元。对抵押的房地产而言，自然灾害风险、意外事故风险、道德风险是普遍存在的，通过保险的形式转移风险和寻求经济补偿，应当引起抵押当事人的足够重视。
一、抵押房地产保险的含义及特点
所谓抵押房地产保险是指房地产抵押贷款的贷款人（即抵押权人）为了保障房地产抵押贷款的安全，而要求借款人（即抵押人）将作为抵押的房地产向保险人投保的房地产保险。
抵押房地产保险有如下特点：
（一）抵押房地产保险的标的是抵押房地产。即借款人通过贷款人的贷款购买、建造、大修竣工后的房地产，不是使用贷款人的贷款而购建的房地产或者借款人借购房后因装修、改造、或者其他原因购置的附属于房地产的有关财产和其他室内财产都不属于抵押房地产保险的保险范围。
（二）抵押房地产保险最终目的是保障贷款人的贷款安全。抵押房地产保险是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。保险公司即要对抵押房地产的财产损失承担赔偿责任，还要就抵押期限届满投保人因发生保险事故无法偿还的本息负责向贷款人偿还。
（三）抵押房地产保险属于商业保险。所谓商业保险是指投保人和保险人在自愿、公平的基础上，经协商一致而成立的保险。它与国家通过立法强制征集专门资金，用于被保险人在年老、疾病、残废、伤亡、生育、失业情况下给予物质帮助的社会保险是不同的。二者的区别主要是：商业保险是通过自愿订立保险合同产生的，而社会是通过国家立法产生，强制实施，依法承保，无需签订保险合同。由于我国《房地产抵押管理办法》规定抵押当事人可以约定对抵押的房地产投保。所以抵押房地产是否保险，取决于抵押当事人的约定，抵押当事人和保险人应当在自愿的原则下依法签订保险合同，抵押房地产保险属于商业保险。
二、抵押房地产保险的法律适用及险种保险法是以保险关系为调整对象的法律规范的总称。我国现行法律中涉及保险方面的法律、法规比较多，比如《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国海商法》、《房地产抵押管理法》等等。从保险法体系而言，相关法律、法规所涉及的保险内容不仅包括商业保险法，还包括社会保险法。由于抵押房地产保险是一种商业保险，而我国《保险法》第二条又有“本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业行为”之规定，因此抵押房地产保险完全适用我国《保险法》，而不适用社会保障等其他性质的保险法。
根据我国《保险法》的有关规定，以保险标的不同，保险可分为：
（一）财产保险
即对于合同中约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失由保险人承担赔偿保险金的保险。在财产保险中又包括财产损失险、责任保险、信用保险等保险险种；
（二）人身保险
即当被保险人死亡、伤残、疾病、或者达到合同约定的年龄、期限时由保险人给付保险金的保险。在人身保险中有包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险险种。我国现行的抵押房地产保险总的说来属于财产保险，但这种保险既不是单纯的财产损失保险，也不是单纯的信用保险，而是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式，险种称“商品房抵押贷款保款”、“住房抵押贷款综合保险”、“房地产抵押贷款保险”等。目前中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司已经开展了此项综合保险业务。
三、抵押房地产保险合同条款
我国《保险法》第18条规定，保险合同一般包括下列事项：（一）保险人名称和住所；（二）投保人、被保险人名称和住所以及人身保险的受益人的名称和住所；（三）保险标的；（四）保险责任和责任免除；（五）保险期间和保险责任开始时间；（六）保险价值；（七）保险金额；（八）保险费以及支付办法；（九）保险金赔偿或者给付办法；（十）违约责任和争议处理；（十一）订立合同的年月日。由于抵押房地产保险合同是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险合同，其合同条款除了具备上述条款外，根据抵押当事人的约定和《房地产抵押管理办法》第23条“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人”之规定，抵押房地产保险合同还应具备下列条款：
第一，抵押房地产保险的投保人是抵押人，保险费用抵押人负担。如果抵押当事人约定抵押房地产保险，抵押人为投保人，并承担保险费。在目前的房地产抵押贷款中，贷款人在贷款合同中都要求将抵押房地产保险，而且为了保障抵押贷款的安全，具体保险业务都不是抵押人亲自办理，而是全权由抵押权人代办。
第二，在抵押期间，抵押权人都是第一受益人。这里需要明确，并不是有关该房地产的所有保险赔款，抵押权人都是第一受益人，贷款人只是抵押房地产保险赔款的第一受益人。如果抵押人将已经抵押的房地产以自己为投保人和受益人投保财产损失险，该保险赔款，贷款人无权优先受益。反之，如果抵押当呈事未约定抵押房地产保险，对借款人自己投保的财产损失险的保险赔款，贷款人不能作为第一受益人。
第三，抵押房地产保险的保险期间不得短于贷款期间。抵押房地产保险期间应由抵押当事人约定，但约定的期间应当长于或者等于贷款期间，不得短于贷款期间，以保贷款的安全。
第四，抵押房地产保险的投保金额不得低于借款的全部本息额。这里的全部本息额仅指本金和利息，不包括违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。一般来说，抵押房地产保险的投保金额上限不能超过抵押房地产的房价，下限不得低于借款的全部本息额。违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用不在全部本息之列。
第五，抵押房地产保险单应由抵押权人保管，以防止抵押人在抵押期间有中断、撤销或者擅自解除保险合同等行为发生，损害抵押权人的利益。
四、抵押房地产保险与该房地产财产保险抵押房地产保险与该房地产财产保险是两种不同标的的保险险种。抵押房地产保险属于财产损失险和贷款信用保险合二为一的综合保险形式。其中的抵押物财产损失保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风暴雨等情况并发生事故时，所造成损失由保险公司负责赔偿。而其中的贷款信用保险是针对购房人因人身意外或失业等无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因而失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。房地产财产保险是一种单纯的财产损失保险，如果发生保险事故，由保险公司赔偿投保人的房地产财产损失。需要明确的一点是抵押房地产保险可与该房地产其他保险同时并存于同一房地产。抵押房地产保险与该房地产财产保险之所以可同时并存于同一房地产，是因为贷款人和借款人对抵押的房地产存在不同的保险利益。就贷款人而言，为保险贷款人贷款的安全可以与借款人约定对抵押房地产保险；就借款人而言，为了转移风险和寻求发生风险后所受损失的经济补偿，还可以就该房地产另行投保房地产财产保险。尽管这两种保险的投保人都是借款人，保险费都是由借款人承担，但贷款人是抵押房地产保险的第一受益人，借款人是该房地产财产保险的受偿者。
抵押房地产保险是一新兴保险险种，该保险不论是在险种设立，还是在合同条款的确定以及合同的履行上，都有待于在实践中作进一步的摸索和不断完善。在抵押房地产保险方面法律、法规尚未建立、健全的情况下，抵押当事人应当审慎对待抵押房地产的保险问题。
参考文献：
购房贷款合同范文第8篇
关键词：个人住房贷款 信用风险 商业银行 防范措施
中图分类号：F832.45
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）10-158-02
一、当前商业银行个人住房贷款业务信用风险概述
（一）商业银行个人住房贷款业务现状
中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至9月末，金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比上季末高0.9个百分点，显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是，房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中，9月底房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点；但是地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速却比上季末回落4.1个百分点。同时，个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增速比上季末高0.1个百分点；1～9月增加1.37万亿元，同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里，增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末，保障性住房开发贷款余额6863亿元，同比增长31.3%，增速比上季末低6.2个百分点；1～9月增加1134亿元，占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计，9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末高0.1个百分点；1～9月增加7.28万亿元，同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势，从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升，感知实体经济回暖。
（二）商业银行个人住房贷款业务的风险
房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。
个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一，银行贷款有房产作为抵押，个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，但近年来我国银行实际运作情况表明，个人住房贷款的资金安全不容乐观，贷款风险正在日益增加。众所周知，在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系，即购房者与开发商之间的房屋买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系，这其中每一方当事人在某一环节出现问题，都有可能给银行带来风险，具体而言，个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。
1.来源于开发商的风险。由于开发商的原因，导致开发项目出现重大问题，具体来说又包括如下情况：项目报建手续不全，因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》；开发商自身实力不足，资金不到位，或缺乏开发经验，不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为，开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额，从而达到套取银行现金的目的，也即我们通常所称的“假按揭”。
2.来源于购房者的风险。购房者的风险往往是信用风险，又称违约风险。本文探讨的个人信用风险，仅指购房者故意违约，本来没有还款能力而骗取银行贷款；或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。
常见的是因经济利益而故意违约，这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例，特别是近年来，在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租，一旦租金达不到预期水平，违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约，一些购房者因家庭变故，无能力偿还银行贷款，从而导致拖欠；有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居，原来所购的房屋实际已无人居住，往往会忽略向银行按期归还贷款。
3.资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化，这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。
4.个人住房贷款资金的流动性风险。个人住房贷款的借款期限长达10～20年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题；住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾，使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡，大大增加了商业银行的资金压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。
5.法律风险。个人住房贷款的法律风险，常见的是合规性问题。即个人住房贷款手续是否完备、合法和有效，以及抵押住房的权利瑕疵，办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人，则银行的贷款缺乏安全有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。
6.银行的管理风险。个人住房贷款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况。若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大的风险。
二、商业银行个人住房贷款业务风险防范措施
结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险，商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施，实现个人住房贷款业务的健康有效发展。
（一）强化对开发商的审查和监管
1.加强开发商的贷款申请审查主要包括：（1）资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级，公司的资金是否到位，公司以往的经营情况及商业信誉等；（2）开发项目的审查，如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。
2.强化开发商的担保责任。在香港的楼盘按揭中，开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系，按揭合同当事人一般仅是购房者和银行，与开发商无关系。而在我国的商品房按揭中，除了购房者将房屋本身抵押给银行之外，开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为，这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看，竞争越来越激烈，银行贷款的安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国，也出现了“押上加保”的方式，所以，要求开发商提供保证，不仅符合房地产抵押贷款发展趋势，而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
（二）加强银行自身对贷款风险的监控和管理
银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，加强对银行内部的员工和档案管理，以保证房地产金融市场的良性运作。
1.建立个人住房贷款前期评估制度。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目；同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。
2.做好商品房预售贷款合同的签订工作。对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划，开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中，要明确利率是固定的还是浮动的，同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保，直至回购。另外，还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系，确保其自愿性和合法性，在与借款人签订合同时，还应强化购房者的违约责任，约定一旦购房者违约，银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等，以加大购房者违约成本，使其不愿轻易违约。
3.强化对个人住房贷款业务档案管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加大贷后工作力度。
（三）建立科学完善的个人信用体系
要建立科学完善的个人信用体系，最主要的应是建立个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面。
1.制定完善的个人信用制度评估标准。在个人住房贷款业务的受理过程中，客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。
2.营造良好的个人信用环境。加强宏观调控力度，调控市场需求，优化市场结构，从而避免房地产市场大起大落，并对那些信用记录不良的客户，加大监督检查的力度，并在放贷时严格按条件执行。
3.完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任；对情节较轻的个人，应设置不同规模和方向的限制条件；对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。
（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度
将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。
总之，风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，防范和控制个人住房贷款业务风险是水到渠成的事。
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