租金调查报告
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租金调查报告范文第1篇
原告：，女，岁，族，退休工人，住#。
被告：，女，岁，族，市农广招待所快餐厅负责人，住#。
被告：市（以下简称推广中心），住所地：市中央中路。
法定代表人：，职务：主任。
被告：市农广招待所快餐厅（以下简称快餐厅），住所地：市路。
负责人：，女，#岁，族，住市路兴中巷13号。
原告系的妻子，2003年12月29日，因病在中医院住院治疗，西医诊断：“1、糖尿病、肾病，继发肾病综合症，慢性肾功不全；2、二型糖尿病，糖尿病视网膜病变”。2004年
9月14日，杀狗并将生狗肉在冰柜内冷冻，2004年9月19日做熟后进行出售。2004年9月19日上午8点30分左右，快餐厅购买了该狗肉，狗肉未经过加工，只参加些配料在冰箱内保存，2004年9月21日上午，在快餐厅定炸蚕蛹和凉拌狗肉，当日11点30分，原告儿媳妇刘春玲将所定的炸蚕蛹和凉拌狗肉取回，当日12时在病房内进餐发糕、狗肉丝、蚕蛹。当晚出现急性胃肠炎症状，原告家属在当晚15时10分向市卫生防疫站报告。自2004年9月21日后病情加重，于2004年10月9日转到市第二人民医院住院治疗，2004年10月11日到哈尔滨医科大学附属第二医院治疗，2004年10月23日回到市第二人民医院，2004年10月24日病逝。在此期间共支付支付医疗费18772.30元；交通费1150.00元；住宿费1240.00元。
市卫生防疫站接到报告后，监督人员于15时30分到达现场进行调查，并对被告、丈夫、原告及与同病房的王秀芸、雇佣的厨师、2004年9月20日在快餐庭食用过狗肉的、卖给快餐厅狗肉的做了询问笔录。称快餐厅已无剩余狗肉丝。市卫生防疫站于当晚对食用剩余的熟狗肉丝50克、炸蚕蛹50克、发糕100克进行了检验。检验结果，熟狗肉丝中检测出志贺氏菌。市卫生局于2004年10月12日作出卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告，于2004年11月2日作出卫食检告字2004—0209号检验结果告知书，并将卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告及卫食检告字2004—0209号检验结果告知书送达给被告。不服卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告中食物中毒责任认定，于2005年6月20日向本院提起行政诉讼。本院经过审理该行政案件，认为：“被告市卫生局卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告是向同级人民政府和上级卫生行政部门报告的内部行政行为，如果被告不向当事人送达，该行为不可诉，被告向当事人送达了该文件，当事人提讼，也因该报告是行政机关内部行为。而不适合作出撤销的判决。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第3项之规定，判决如下：确认被告市卫生局卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告不发生行政确认的法律效力”。
【审理】
原告诉称：原告系妻子，在2003年12月29日因病在市中医院（以下简称中医院）住院治疗，至2004年9月21日其病情已经好转，日常生活能够自理，但当天因食用被告快餐厅食物导致食物中毒，进而病情加重。并于2004年10月9日转到二院治疗。2004年10月11日到哈医大二院治疗，因病情严重，在2004年10月23日出院回到二院，于2004年10月24日病逝。从工商登记档案得知，快餐厅系市开办集体企业，该企业于2004年1月19日所有权及经营权全部转移与。综上三被告应共同承担赔偿责任。请求判令赔偿原告：1、医疗费18772.30元；2、护理费20.00元/天×20天×2人+20.00元/天×12天×5人=2000.00元；3、住院伙食补助费10.00元/天×20天＋15.00元/天×12天＝380.00元；4、交通费1150.00元；5、住宿费1240.00元；6、死亡赔偿金7013.00元/年×19年＝133247.00元；7、丧葬费939.92元/月×6个月＝5639.52元，合计162428.82元的40%既64971.53元。由被告承担本案全部费用。
被告辩称：
一、原告诉请被告人身损害赔偿事实不清，证据不足，应予驳回。原告丈夫因病住院治疗无效死亡，其死亡原因未作尸体解剖检验，其致死的直接原因现已无法查清，因此原告所提供的证据不足以证明其事实主张，按照民事诉讼法证据规定，原告因举证不能而应当承担不利后果。
二、市卫生局的所作的食物中毒调查报告，已被市法院[2005]行初字第7号行政判决确认不发生行政确认的法律效力，所以，原告以无效的调查报告及其附属材料作为委托司法鉴定材料显然不符合书证的合法性、真实性和关联性的要求，因此，黑大司鉴中心[2005]文审字第161号司法鉴定书不能作为本案的证据使用，鉴定结论明显依据不足，不应采信。
三、本案的所有证据材料根本不能证明死者食用了被告的餐厅食物，更不能证明死者的死亡与被告餐厅食物二者之间具有任何因果关系。而被告在本案中既不存在违反卫生行政管理法规的行为，也不存在民事侵权事实，因此不应承担任何民事赔偿责任。
被告推广中心辩称：
一、快餐厅名为集体实为个体，属于个人挂靠，其经营期间个人民事行为均应由个人负责。推广中心不应承担任何责任。2003年5月10日，推广中心与签订了农广招待所快餐厅的租赁经营协议书，双方约定每年付给推广中心租金一万元，租期五年，在租赁经营期间自行负担各种税费，遵守和履行有关卫生、消防等义务，如出现违纪或违法经营，推广中心不承担任何责任。从以上协议内容可以充分证明，所经营的快餐厅名为集体实为个体，无非是以集体所有制之名享受一些优惠政策，因此推广中心与本案无关，不应成为被告。
二、原告丈夫并未在快餐厅就餐，双方并未建立餐饮服务合同关系，不存在经营服务行为，食物中毒只能由行为人或责任人个人承担责任，与该人无关。本案没有任何证据可以证明在当天出售了狗肉丝，市卫生局在当天封存的灶房物品中也未发现狗肉，市卫生防疫站检验狗肉的样品也并非来源于农广快餐厅。本案所谓的食物中毒并不是发生在快餐厅的经营行为中，请求人民法院据实认定当事人主体身份，驳回原告对推广中心的。
被告快餐庭未作答辩。
审理过程中原告向本院后提出鉴定申请。大学司法鉴定中心于2006年1月20日作出黑大司鉴中心（2005）文审字第161号司法鉴定书，结论：“的死亡与其自身病情程度有直接因果关系；但食用狗肉使病情加重可视诱因关系”。
另查明：2002年4月16日，推广中心向市工商行政管理局申请成立市农广招待所快餐厅，注册开办集体所有制营业性企业并任命为农广招待所负责人。推广中心又与签定楼房出租协议书，推广中心将其楼房出租给经营招待所及快餐厅，原告及被告、推广中心对快餐厅名为集体，实为个人挂靠均无异议。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的中医院诊断证明书、市第二人民医院诊断证明书、哈尔滨医科大学附属第二医院住院诊断书、中医院处方、市第二人民医院处方、住院费收据及结算单、哈尔滨医科大学附属第二医院门诊收据及结算单、中医院住院病历、出院卡、检验记录、临床观察表、市第二人民医院住院病历、哈尔滨医科大学附属第二医院病历、住宿费收据、交通费收据、市医疗保险病人转院转诊申报审批表、市卫生局文件、2份卫生检测结果报告单、市卫生局卷内对、、、王秀芸、、、的询问笔录、黑大司鉴中心（2005）文审字第161号司法鉴定书、快餐厅工商登记档案、推广中心证明、死亡证明；被告提供的快餐厅营业执照副本、市卫生局检验结果告知书在卷佐证，以上证据能够相互印证，本院予以采信。
【裁判】
本院认为，快餐厅名为集体实为个体，其民事责任应由个人承担，被告推广中心不承担民事责任。经营快餐厅，出售带有志贺氏菌的狗肉，造成食物中毒，对此应承担相应的民事责任。原告主张赔偿费用计算过高，高出部分本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条、第二十一条第一款、第二款，第二十二条、第二十三条、第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告给付原告医疗费18772.30元、护理费1510.88元（19.88元×20天×2人+19.88元×12天×3人=1510.88元）、住院伙食补助费380.00元（10.00元×20天＋15.00元×12天＝380.00元）、交通费1150.00元、住宿费1240.00元、死亡赔偿金133247.00元（7013.00元×19年＝133247.00元、丧葬费5639.52元（939.92元×6个月＝5639.52元），合计161939.70元的20%即32387.94元，于判决生效后七日内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求
案件受理费2463.86元，由原告负担1240.86元，被告负担1223.00元；鉴定费3000.00元、交通费1150.00元，由被告负担，于判决生效后七日内交纳。
租金调查报告范文第2篇
【关键词】住房保障；国外经验；供给方政策；需求方政策；政策建议
一、当前我国住房保障的突出问题
从上世纪90年代末开始住房市场化改革以来，我国的住房保障工作迄今已走过十多年的历程，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系逐步建立，住房保障的重点也逐步由经济适用房等以售为主的保障方式转向公共租赁房等以租为主的保障方式，取得的成绩有目共睹。然而，随着住房保障工作的深入推进，如何使住房保障在数量上取得巨大成绩的同时，进一步提高住房保障的效率和效果，成为摆在我们面前的一个重要课题。在具体实践过程中，当前的住房保障工作至少存在以下一些较为突出的制度性问题。
（一）保障性住房供给和需求之间不匹配的问题
保障性住房供给和需求的不匹配是指政府提供的保障性住房与老百姓需要的住房之间存在供求差异，具体表现在以下几个方面。
一是空间不匹配。以经济适用房为例，政府建设通常是集中选址近郊某几个区域进行成规模建设，并以摇号方式进行选房，被保障对象选择空间极小，空间不匹配发生概率很大，这不仅加大了被保障对象的通勤成本，客观上也促使经济适用房出租现象（以租养租）的发生。空间不匹配在解决住房困难的同时导致其他新问题的产生，严重削弱住房保障的效果。
二是时间不匹配。准确掌握城市需要保障家庭数量是各城市政府普遍面临的困扰，更何况这种需求会随时间变化而变化。考虑到保障性住房的建设具有时间周期（不少于两年），在此期间，原先最需要保障的对象难以得到保障，而等住房交付之时，部分被保障对象可能已经不符合保障条件了。这种时间上的不匹配同时从公平和效率两方面削弱住房保障的效果，客观上也促使经济适用房出租现象的发生。
三是住房类型不匹配。与需求数量一样，被保障对象对保障性住房类型的需求类型也难以准确掌握。以公共租赁房为例，被保障对象中既有未成家的一人户，也有成家的两人（或以上）户，如何平衡一人户非成套住房和两人户成套住房的比例是一个制度性难题。即便留足充分时间预先受理申请再进行房源调拨，也需要充足的房源储备，而这种储备本身就是资源浪费（部分空置），要是流程反过来，即先筹集房源再配租，肯定会碰到供求不匹配问题（配租实践也证明了问题的显著性）。这种住房类型的不匹配不仅导致成功配租率下降（部分弃租），而且也会导致保障满意度下降（合租带来的矛盾），这两者都对住房保障效果带来负面影响。
（二）保障性住房退出机制的问题
在当前实践中，影响住房保障工作公平和效率的第二个问题是退出机制问题，这个问题随着保障性住房数量的增加和范围的扩大，越来越突显。理论上通常将住房保障对象分为两类，一类是长期性低收入群体（残障、低学历低技能、高龄等因素导致），这类群体收入提高的可能性很低；另一类是临时性低收入群体，主要包括新就业、暂时性失业、投资失败等群体，这类群体收入提升可能性很高。在被保障对象的数量上，正常社会中，通常前者数量较少，而后者居大多数。基于这样一个事实，被保障对象由于收入、住房等变动导致不符合保障条件应该是常发性、普遍性现象，因而保障性住房的退出机制对确保分配公平和效率具有极其重要的作用。到当前为止，住房保障工作尚未很好解决退出机制问题（全国性问题），这个问题又可以分为以下两类。
一是退出机制本身不完善。退出机制本身不完善的例子集中体现在经济适用房上。尽管经济适用房管理办法中提及经济适用房上市交易需要补交土地出让金或者由政府回购，但是具体细则一直没有出台，补交多少、如何补交、如何回购这些关键问题尚未明确，经济适用房的退出和流转也因此迟迟不能实现。
二是退出机制执行不到位。与经济适用房的退出机制不同，廉租住房或者公共租赁住房因不涉及产权归属问题，退出机制是明确的，可操作的。目前存在的廉租住房保障对象私自改装住房、不符合条件之后拒绝退出等问题，本质上是制度执行问题，并不是机制缺失。对这类问题，国务院在《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）中明确可以申请法院强制执行。但考虑到这个问题背后的社会稳定等因素，执法成本仍然较高，即便申请法院强制执行，退出机制的效率也不理想。
（三）保障性住房资金的使用效率问题
保障性住房资金的使用效率是住房保障工作面临的另一个深层次问题，这个问题可以分为两个层面。一是以建设模式供应的保障性住房资金投入成本很大，这成本不仅包含建设费用，更大的一部分是划拨用地的机会成本。换句话说，如果将杭州用于经济适用房、廉租房、公共租赁房建设的土地用于市场出让，筹集的资金数量极为可观。同样数量的资金如果以补贴的形式保障，保障深度和广度将大大增加。二是货币化补贴的效率问题。当前杭州的廉租住房较大范围推广货币化补贴方式进行保障，即通常说的“补人头”，与实物配租共同构成廉租住房的保障模式。在当前各地保障性住房资金尚不充足的情形下，以上两个层面表明，进一步提高保障性住房资金的使用效率，让更多需要保障的人享有保障，是下一步深化住房保障工作的迫切要求。
事实上，我们当前遇到的这些问题多数西方国家在不同阶段都曾遇到过，有大量的经验可供借鉴。简单地讲就是住房保障政策从干预供给到干预需求的转变，这种转变又涉及一系列具体政策措施的调整，下面将简要回顾总结。
二、国外住房政策演变的借鉴
（一）早期政策：政府直接或间接干预市场供给
经历一战、二战的破坏的西方国家都曾出现住房极度紧缺的局面，此时政府通常强力介入，直接以兴建计划的方式为民众提供住房。这种政府直接新建以出售或出租给低收入家庭的住房保障模式在战后的许多欧美国家盛行，一些地方一直延续到现在。除了政府直接提供住房的模式外，许多国家或地区的政府还以经济政策调节住房供给，以优惠的税收、利率等措施鼓励私人开发商建设保障住房。
（二）后期政策：以干预需求替代干预供给
在西方国家的实践过程中，以政府直接建设或者补贴建设的供给方政策的问题，与我们之前分析杭州住房保障深入发展存在的问题十分类似。供给方政策没有赋予被保障家庭选择的权利，他们只是被动接受，而且这种被动接受往往还要滞后于实际需求，因为供给方政策需要时间来实现供给。同时供给方政策在西方已经产生许多社会问题，导致低收入家庭集聚和社会居住隔离。
三、住房保障政策转变的现实意义
包括政府直接建设在内的供给干预政策，能够在短时期内利用公共财政，通过政府直接介入的方式，解决住房短缺的问题，满足了低收人家庭不能通过市场来解决的住房需求。无一例外，上述国家和地区都曾面临的共同问题就是住房严重短缺。公共财政的直接或间接补贴能够提供大量的开发建设资金，从而为大规模集中建设保障性住房奠定物质基础。但是，政府直接或间接干预供给的措施仍然存在一些先天的缺陷。发达国家和地区的现实选择说明，在合适的阶段下，以租金补贴为主要形式的需求方干预是一种比较合适和有效的保障方式，是一种让政府、社会、市场三方都比较满意的政策选择，主要体现在以下几方面。
（一）提高住房保障的匹配度，促进社会融合。
政府直接供应缺少选择，集中建设在某种程度上导致低收入群体聚集。如前所说，直接供应在制度上难以解决保障性供给和需求之间不匹配的问题，而且低收入群体的集中居住加深了社会阶层间隔阂、带来了贫困的再生产，并且会引发诸多社会问题。而租金补贴等需求方政策提供较大的自由选择权，租住房屋的质量等级、房屋区位、租金价位由租户自行选择和决定。不仅提高保障的效率和满意度，也避免了低收人住房困难家庭的空间聚集和居住隔离。
（二）从制度上解决退出机制问题，确保公平效率。
正如在问题分析中所述，政府直接供应模式导致保障性住房的退出机制面临制度性和操作性难题，不仅增加了行政成本，也影响了保障性住房分配的公平和效率。尽管当前面临的退出机制问题可以通过制度完善和加强执行来缓解，但这是个制度性问题，在现有模式下不仅会层出不穷而且还永无止境，利益分配稍微不合理就会产生社会问题。但租金补贴等需求方政策从根本上解决了退出机制问题，一旦保障对象不符合条件，直接取消租金证明或租房券等发放，简单易行，行政成本低，更多的精力可以用于资格审核等关键关节。
（三）缓解政府财政压力，提高资金使用率。
政府直接或间接供应导致政府承担巨大的财政压力。政府必须每年从财政中支出一大笔资金用于补贴保障性住房的开发建设，低水平的租金满足了低收入群体的要求，却无法维持房屋的正常保养与维修，更不用提回收开发建设资金，不具有可持续性。此外，政府只需要定期的审核租住资格、租赁合同、租金发放工作、住户收入水平等，无须直接参与开发、建设、分配和维修等环节，因而能够大大节约行政成本，提高行政效率。
（四）维护住房市场发展，提高社会整体居住品质。
大量保障性住房的直接或间接供应无疑会干扰住房市场的正常发展，扰乱市场机制对住房资源的配置功能，长期看并不利于整体社会成员住房质量的提高。而租金补贴等需求方政策把住房保障和住房市场有机结合起来，把低收人住房困难群体对政府的住房要求转化为有效的市场需求。二手房屋租赁市场的发展客观上也起到了推动商品房市场的发展，租金补贴模式利用了淘汰下来的二手房屋，这就意味着二手房屋的所有者会通过市场购买商品房获得新的居所，从而在市场上产生一定规模的商品房需求，推动商品房市场的发展。富裕者购买商品房，贫困者租住淘汰下来的二手房，既节约了社会资源，又能够在整体上提升社会成员的住房质量。从另一个角度看，住房保障与住房市场实现了深入对接和良性互动，以保障促市场，以市场促保障，在技术上也增加了政府调控住房市场的手段。
四、政策转变的基础和方向
（一）现实基础
通过对存在问题的分析可见，当前住房保障工作仍然存在一些不容忽视问题，而且这些问题基本上是制度性问题或者说是政策理念的问题。但住房保障政策转变，即从政府直接供应到更充分地引入市场化机制，需要一定的现实基础。下面从住房供求关系、城市化进程和住房保障的现状三方面对现实基础进行分析。
1.住房矛盾已不再是住房供应数量的绝对短缺
根据国家统计局2011年的调查报告1，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。另根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年5月份的《中国家庭金融调查报告·2012》的调查结论，若不考虑家庭改善性住房需求及未来其他供求变化，政府提出的在“十二五”期间提供3600万套保障房计划能满足我国城市地区住房缺口60.7%。按照 2011年的商品房建设速度，“十二五”期间商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求，中国住房刚需旺盛的时代已经过去了。
（二）政策建议
住房保障政策从供给导向到需求导向的转变不仅具有现实基础，也具有重要的现实意义，考虑当前住房保障中存在的问题，更具有必要性。结合住房保障政策和实践的现状，政策转变可从以下四方面着手。
1.加快推进“以售为主”向“以租为主”转变
进一步加大向“以租为主”转变的力度，显著减少直至基本取消退出难、效率低、矛盾多的经济适用房建设，降低政府直接供应的力度。适度筹集或建设廉租住房、公共租赁住房等可退出、有流转的保障性住房，同时后续可考虑将回购的经济适用房纳入保障性租赁房的存量房源。在具备一定存量之后，逐步退出保障性住房的直接建设。
2.转变补贴方式，扩大廉租房、公租房的补贴比例
在已有的廉租住房货币化补贴的基础上，研究试行租金补贴证明或租房券等更有效率、更有针对性的租金补贴政策。同时，进一步扩大廉租住房租金补贴的范围，有步骤试行公共租赁住房的租金补贴办法。逐步推进保障性住房政策向需求方转变。
3.规范房屋租赁市场的秩序，促进市场机制的发挥作用
一个成熟有序的房屋租赁市场是基于需求方住房政策良好运行的重要保障。当前大多数城市的租赁市场仍然存在一些不规范，需要进一步建立健全管理制度，明确责任主体，加大管理力度。租赁市场的规范、稳定将有效促进租金补贴等政策的实施效果，促进市场机制在资源配置上主导作用的发挥。
4.以利率、税收优惠等支持中低收入家庭购房
在政府直接供应全面退出之后，对于中低收入家庭购房的要求，可从利息补贴、税收减免等方面给予政策性支持。一方面可以促进住房市场发展，另一方面家庭住房自有率的提高也具有积极的社会作用。
参考文献：
[1] Hills， J. ， Hubert， F. ， Tomann， H. and Whitehead， C. Shifting Subsidy from Bricks and Mortar to People： Experiences in Britain and West German. Housing Studies， 1990， 5（3） ： 147 - 167.
[2] Galster， G. Comparing Demand - side and Supply-side Housing Policies： Sub-market and spatial perspectives. Housing Studies， 1997，12（4） ： 561 -577.
[3] Khadduri， J. Should the Housing Voucher Program Become a State Administered Block Grant？ Housing Policy Debate， 2003，14 （3）： 235 - 269.
租金调查报告范文第3篇
一、房地产租赁企业建立财务内部控制制度的内容
当期国内不少企业因业务结构变化等原因而产生一定数量的闲置房屋资产，如何盘活这些资产，加速资金周转，增加现金流，提高企业的资产收益率已成为大家所关注的问题。房地产租赁企业做为盘活资产的一种重要市场运作方式而产生。
对房地产租赁企业来说，考虑其行业发展特性，即从以往的粗放化增长逐渐转换为精细化经营，而财务内部控制是内部控制的基础，也是实施起来较为效果明显的环节。
财务内部控制贯穿于企业的经营活动中，其内容几乎涵盖资产负债表所有科目内容。房地产租赁企业一般的管理流程从评估租金—出租审批—进行交易—签订合同—会计核算。考虑到房地产租赁企业财务管理具有投入大、资金周期长、经营风险大等特点，其内控制度也必须与之配套。在实践中，我们重点关注租金定价制度；出租交易规范制度；采购与付款制度；筹资、融资财务资金预算制度；租赁资金回笼等制度的建设。这些制度的建设将明显加强对房地产租赁企业的风险管理。
二、房地产租赁企业财务内部控制存在的问题
（一）房地产租赁企业租金定价不规范 外资是房产租赁的需求主力，受累于金融危机，部分外资撤出在华投资。据戴德梁行调研报告显示，上海甲级商务楼金茂大厦、环球金融中心、恒隆广场、香港新世界大厦等标杆房产租赁企业，首次出现租金单价以及出租率双降的局面。在此背景下，如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。部分中小房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，大幅较低租赁价格。从管理上来说，未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，造成底子不清，租金随意性大。笔者单位的一个位于长宁商业中心的中山广场商务楼项目于2012年竣工，在房产市场整体低糜的情况下，公司组织专业人员对房屋的成本、租赁单价、租赁市场、公司融资能力以及贷款情况等多方面进行综合评估，果断将此项目原定为的租赁经营改为销售经营，并成功以32亿高价将该租赁物业抛售给SOHO中国。
（二）房地产租赁企业财务监控系统不完善 目前，大部分房地产租赁企业都有自己的业务流程，而如何在实际工作中严格按照业务流程执行，并给予合理监控是至关重要的。德勤在一份调查报告称仅有二成四的房地产企业将财务内控工作的重点从书面制度转变为落地实施，并且加强了监督管理。可见，房地产企业总体在财务内部控制体系上均处于起步阶段。以笔者单位为例，财务监控系统弱化主要体现在办公信息化程度不够深化。笔者单位信息化管理仅仅应用于会计电算化，每月电脑出会计报表，而相关的房产租赁流程包括租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。较为繁琐的房产租赁平均单价的计算、出租率的查询、租赁收入的结算情况等均需要手工操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用，其工作效率也是极为低下的。
（三）房地产租赁企业财务风险评估体系不完善 对于房地产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。在金融危机的经济背景下，房产租赁市场前景不容乐观。部分房产租赁企业没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查；同时急于签订租赁合同，在租赁押金以及预付款等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金的风险。
（四）房地产租赁企业财务控制活动力度较弱 房地产租赁企业财务控制活动力度较弱，房地产企业财务内控体系以及业务流程体系不够清晰、更新慢。部分企业在企业初创期已经建立了大致框架的财务体系以及业务流程体系，但随着企业的发展，企业的人员组织架构以及生产流程、规模等都有了相应的变化。而财务体系以及业务体系的内容并没有随之修改，使得现存的财务体系以及业务体系与企业的发展规模不配套，从而消弱了企业的财务控制活动力度。例如，笔者单位在2008年金融危机后，遂开始ISO9001质量管理体系认证，在认证期间发现部分财务体系以及业务体系均为公司经营初期之文件，并未随着公司组织机构以及经营模式的改变而更新，由此消弱了公司的财务控制活动力度。
三、房地产租赁企业内部控制制度完善建议
（一）完善房地产租赁企业财务内部控制的环境 房地产租赁企业应根据自身实际情况完善财务内部控制环境，主要表现在：
（1）建立财务委派制度。房地产租赁企业存在投资区域分散，财务难于管理的情况。财务部如果在区域企业负责人领导下进行工作，就很难承担对领导层和对各部门的控制职能。集团公司可采取向下属单位逐级委派财务总监，构建财务人员控制系统，建立集团公司与各分支机构以及子公司之间的隶属关系、管理权限等。以笔者单位为例，地区财务总监均由香港总部委派，并直接向集团财务总监以及董事会负责，主导项目地区子公司的会计工作和会计组织结构，具有一定的独立性。在子公司与各项目总监处于平行地位，参与子公司的重大经营活动，实施财务总监参与的联签制度。
（2）建立业绩考核制度，完善量化考核。首先要丰富考核体系，避免单纯仅以销售为导向，将企业内部控制的建立以及是否有效实施等列入每年管理层及员工绩效考核的指标，作为考核员工工作业绩的依据，从内部增加企业管理层的压力形成风险意识，从而带动及激励全体员工对内部控制制度的理解及自觉遵守。
此外，公司还应建立各项配套制度，如对委派财务总监、管理层以及员工的资格确认，业绩考核、奖惩、以及定期轮岗、强制休假等制度以发现实际操作中的不足、提高全员素质。以笔者单位为例，以往年底员工花红、奖金的基数都一样，而考评成了一个没有任何实质性约束能力的摆设。2011年开始，公司为了提高员工的积极性并体现公平竞争的原则，将员工业绩考核成绩作为年底奖金和员工升迁依据，从而大大活跃了企业的人文环境。
（二）加强房地产租赁企业财务内部控制的监督机制 财务内部控制制度实现公司监督，其主要形式包括：
（1）业务审核的控制。在实施财务内部控制体系中，笔者所在房地产租赁企业重新梳理了各项业务流程。以采购付款业务审批流程为例，申请部门经理提出采购用款申请，交由采购经理以及采购委员审核无误后由地区财务总监审批，重大金额由地区项目委员会成员联合授签，根据公司业务规定超过一定金额用款的申请同时还需报批香港总部，从体系方面控制业务操作的合规性。而以往是为了追求业务的快速处理而进行的简易化操作，几个岗位就能决定大额的支出，无形中带来很大的风险。
行业内，新鸿基房地产自行组织开发了房地产租赁ERP系统，从房产租赁前期租金定价以及免租期等的审批到合同签订以后的信息电子化录入，以及出租率、出租信息的统计到后期收费清单的自动输出，都可以采取电子化操作，并留下电脑操作痕迹，以起到实质性的业务控制审核，降低手工操作的漏洞。
（2）审计监督机制。建立并实施审计监督是财务内部控制监督机制的一个重要组成部分，其主要包括内部审计和外部审计。笔者所在房地产租赁企业在国内十几个省市均有项目投资，总部在各省市、地区均设有独立的内部审计机构。与此同时，香港总部根据需要也定期或不定期的派遣内审以及普华永道外部审计机构直接到各项目地区进行内部控制审计，以监督各地区企业的运行机制有效性。
（三）改进房地产租赁企业的财务风险评估体系 针对房地产租赁企业的特殊性，对于出租业务均需进行必要的事前、事中、事后的有效管理和监督。企业需制定房屋出租的管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节作出统一的规定，以防范违规行为的发生。同时，房屋租赁合同签订前的控制，是企业房屋出租业务风险控制的首要前提，企业应对承租者进行资信审查和风险评估，并根据风险大小制定不同的租金和押金的支付条款，如要求承租者预交租金或提供财产担保等。
以笔者单位为例，在房地产租赁业务中规定了统一合同文本、交易方式、出租最长年限、审批程序等。同时在统一审批程序中规定了房屋出租时需填制统一的申报表，填写出租房屋建造的时间、新旧程度、净值、评估价值、所处位置、面积、出租底价、出租目的等，在企业法人签字盖章后方可出租；在统一合同文本中规定了房屋租金逐年递增的机制，以避免因市场租金水平上涨而造成的租金损失。
（四）强化房地产租赁企业的财务控制活动 笔者所在房地产租赁企业，从以下几个方面着手加强财务控制活动。首先加强财务预算制度，重点关注：编制的预算需体现企业的经营管理目标，并明确责任，细化预算指标，落实到每个项目、部门；预算执行过程中，允许经过授权批准对预算进行调整，以便预算更加切合实际；定期反馈预算的执行情况，重要差异落实原因和责任人。其次加强授权审批控制制度，做到租金单价和出租交易等的集体决策审批。笔者所在房地产租赁企业，上海项目之前由于项目单一，基本实行的是总经理制，下设各专业部门经理向总经理直接汇报。随着投资业务的增加，项目的增多，公司内部审计部门于工作中也发现某些弊端，据此，公司采取内部审计的建议，调整了财务内控制度，由原来的总经理制度改为联合管理授权制度。将各项目统一管理，并分设财务人事、工程、销售、投资公关以及物业管理5个委员会，重大事项、重大决策、以及重大款项由5个委员会联合审批决议。由此，不仅有了专业分工，提高了工作效率及质量。同时，也于公司管理中加强了内部控制，以避免个人独断专行、判断失误以及舞弊等行为的发生。
综上所述，房地产租赁企业财务内部控制是一个不断发展的问题，面对不断变化和激烈竞争的市场环境，企业的战略目标也必然处于变化之中，从企业战略目标出发构建的财务内部控制制度，也将随之不断完善。
参考文献：
租金调查报告范文第4篇
为说明我的观点，我举了两个例子。一个是对比北京和纽约房产的租金回报率。
据我了解，去年纽约住宅的租金回报率约为7%，即使剔除房产税，仍然有5%以上，比北京高出一倍。
另一个例子就是2011年4月在香港上市的汇贤房托（87001.HK）。
这是一家房地产信托基金，上市之时旗下的唯一资产就是大名鼎鼎的东方广场。该物业在北京王府井附近、长安街以北。长安街上的物业总是具有特别的意义，长安街北边又比南边优越。
地理位置如此优越的物业，开发商当然不是普通人，读者或许早就听说过，对，它的主人就是华人首富李嘉诚先生。围绕着东方广场拆迁、建设、运营乃至的故事已被媒体广泛报道，我就不再赘述。
3年之前，李先生将东方广场以房地产信托的形式上市，实际上是出售了在东方广场40%的权益，大约套现了104.8亿元。以发行价5.24元/股计算，东方广场的估值为262亿元，而其2012年分派的净收益约12.08亿元，以此计算年回报约4.61%，扣除10%的股息税后，回报率仍然有4.15%。这比北京的租金回报率高多了，如此看来，李超人还是很厚道的。
我认为北京的住宅租金回报率与汇贤房托的股息回报率应该可以类比，相信读者不会对此有太大异议，因为汇贤房托的收益主要就是来自于东方广场的租金收益，而且规定要将90%收益派发给基金份额持有人。东方广场由以下五部分建筑组成：东方新天地（购物商场，13万平方米）、东方经贸城（由8座甲级写字楼组成，31万平方米）、东方豪庭公寓（由两座服务式公寓楼组成，8万平方米）、北京东方君悦大酒店（拥有825间客房的五星级酒店，12.5万平方米）以及约1900个停车位（包括上落客、货车位）的配套设施，以补足东方广场的其他部分（14万平方米）。
2013年，东方新天地的平均出租率超过99.2%，每平方米租金同比上升约10%；写字楼出租率93.5%，每平方米租金同比增长约21%；公寓出租率82.3%，租金基本没有增长；东方君悦酒店的入住率为54.3%，与上一年62.4%相比明显下滑。
根据汇贤房托的年报，2013年其来自投资物业的毛租金收入达19.97亿元，除以262亿――以IPO价格计算出来总市值，得出租金回报率7.62%。哇，这个回报率已经超过了纽约房地产。好消息是汇贤房托目前的股价已大幅低于其IPO的价格，总市值只不过170亿元。
要注意的是，上面所讲的是以毛租金计算的回报率，物业当然还会有维护成本。但事实上，我们在计算自己住宅的租金回报率时，用的也是毛租金，并没有剔除为了租出房子所付出的人力、中介费以及维护房子的必要成本。左表是汇贤房托的财务摘要，其中分派收益率是按照每年年底的股价计算的。
截至6月13日，汇贤房托股价为3.36元/股，以每个单位分派0.2455元计算，股息率为约7.3%，这个回报率大致是北京住宅租金回报率的3倍。
值得一提的是，李嘉诚先生深深理解在人民币升值的大背景下，中国民众不愿意冒汇率波动的风险，因此汇贤房托以人民币计价，是要用人民币投资的在港交所上市的房地产基金，它分配的股息也是人民币。
对我所举的例子，Y君的回答是：因为市场不同，而且两个市场是隔绝的，所以价格有差异。
但我认为，虚拟的证券市场和房地产实物交易市场虽然对于普通人是隔绝的，但对李嘉诚、郭广昌这些人而言其实是连通的。
比如李嘉诚先生觉得价格合适，就可以通过资产证券化将东方广场的部分权益套现；郭广昌先生觉得复地地产在港交所价格太低，因此就将之私有化了。
关于汇贤房托，上市的时候有媒体指出它拥有的东方广场只有余下38年的受益权。事实上，这并不是什么天大的秘密，其招股书就是从介绍这个经营期限开始的。
我们知道，中国的房地产都有一个土地使用期限的问题，住宅是70年，商业物业是50年。如果你对此耿耿于怀，那就根本不应该在中国大陆置业。当然汇贤房托的受益权期限也让我们回到了投资的一个根本问题，也就是估值。
一项资产究竟值多少钱理论上只有一个答案，就是这项资产生命周期内创造的总自由现金流的贴现。读者诸君如果对汇贤房托有兴趣，可以按照自由现金流贴现来对其估值，其中最大的挑战或许是在2049年土地使用权到期后，对东方广场残值的评估。
总之，从投资的角度，个人认为现在持有中国的住宅房地产作为投资并不是一个好的选择。然而，房产除了投资功能，更重要的还是使用功能。从使用功能分析问题，就要分析供需双方的博弈。
中国的城市化、人口向大城市集中的趋势支持Y君的观点：北京这样的超级大城市具有非同一般的集聚效应，对北京核心城区的房产存在所谓的“刚需”。
不过面对北京核心城区动辄每平方米建筑面积七万、八万甚至十万的价格，套用一句万科副总裁毛大庆说的一句话：我都不知道谁的需求那么刚了，反正我是不刚了！
与需求相对应的是供给，住宅空置率是判断供给是否过剩的重要指标。尽管官方从来没有正式提供过中国住宅空置率的数据，但民间各种调查数据不断。
比如，2010年，有人根据国家电网的数据分析说全国600多个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住；2012年，北京公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作，好事者根据该调查得出北京约有381.2万户空置房屋，空置率三成。
最近，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》称，2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%，空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产11.8%。该调查报告认为，中国家庭自有住房拥有率已经很高，且还在迅速上升。截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%。
经济学上有“货币幻觉”的概念，指的是人们只是对货币的名义价值做出反应，忽视其实际购买力变化的一种心理错觉。事实上中国人现在对房产也存在只盯着当下市场交易的价格，而忽视这些资产真实价值的心理错觉。
租金调查报告范文第5篇
东莞启动“机器换人”不到两年，资本集聚与工厂变革急速出现。这股大潮中，政府、银行、融资公司及“最强大脑”型的学者都在助力。
谈及李泽湘，普通人可能稍感陌生。但在大疆创新横扫全球无人机市场，估值达百亿美元级别时，这个低调的学者作为大疆创新CEO汪滔的导师，屡被提起。他和他的学生先后创办了固高科技、大疆创新和李群自动化等多家机器人企业。
曾经，东莞松山湖机器人产业基地的企业向广东的厂家提“机器换人”肯定会被赶出来，现在，任何一个关于机器人的话题都会吸引很多企业参与。
那么，对于“机器换人”，珠三角地区的政府和企业各自是如何应对的？在这个过程中，有哪些经验值得借鉴，哪些错误路径需要规避？都是亟需回答的问题。
一份调查报告的背后
渣打银行研究部的《2015年度珠三角制造业调查报告》显示，劳动力短缺和工资持续上涨仍然是珠三角制造业最核心的难题。超过七成受访企业表示，已在春节之前提高员工工资，平均幅度为8.5%。同时，据45%的受访企业反馈，加大自动化设备投入、优化工艺流程是企业应对劳动力短缺和工资上涨的首选对策。对于大企业，这一比例提高到70%。
面对日益上升的人工成本，以及越来越频繁发生的用工荒，广东省宣布将在2017年前推动1950家规模以上工业企业开展“机器换人”，并挑选龙头企业开展“智能工厂培育建设试点”。
对于大规模开展“机器换人”的必要性，广东省常务副省长徐少华表示，这是用新思维去解决新问题的需要。“现在提出产业转型升级，我们不能再把劳动力的低廉作为招商引资的优惠工具，也不宜再用劳动力的低廉来作为发展产业的一个招牌。新问题要用新思维去解决，比如用工荒的问题，劳动力不够可以找机器人。”徐少华说。
以最早响应的东莞市为例，目前已设立进口专项资金扶持，推动企业进口先进生产设备实施“机器换人”。
招工难的问题在家电行业尤为突出。于是，广东一些知名家电企业开始主动布局，不但加快机器换人进程，还开始“掘金”机器人产业。
2015年8月，在首届“珠江西岸先进装备制造业投资贸易洽谈会”上，格力电器第一次高调地携旗下众多装备一起亮相。相较之格力空调，格力装备无论在知名度还是收入上都不在同一个数量级，但董明珠却把它列为继空调和电机后，公司的第三大业务方向。
事实上，除了格力以外，美的也在去年与日本安川电机牵手，建立机器人合资公司，生产工业机器人和服务机器人。
稀缺的6个月工作经验
调查显示珠三角大多数工厂工人的工作经验不超过6个月，看似简单的用工问题，其实已经成为中国制造业发展的一大瓶颈。
在珠三角，掌握工人资源的是劳务公司，而不是工厂。东莞的长安镇是国内出名的电子制造业基地，大批农民工会从内地来到这里，对于这些初来乍到的农民工，劳务公司可以为他们免费提供吃住，还免费为他们找工作。这些农民工要想享受到这种好事只有一个条件，就是有工厂招人时得随时顶上去，不能挑不能拣，而且必须要干满6个月才行。作为交换条件，他们必须把自己的身份证押给劳务公司，干满6个月才能拿回。
其实这种模式在东莞并不少见，甚至已经形成了各自的势力范围，比如这家公司只接待河南人，那家公司只接待四川人，有的更是细分到了县。
中介模式是珠三角最传统的，目前的行情大约是每个工人干满6个月，能拿到3000元左右。在用工价格上，虽然工厂与劳务公司也时常会博弈，但往往最终还是工厂让步，因为工厂更等不起。
另外还有一种模式则是“劳务派遣”，即劳务公司以一定价格与工厂进行结算，然后工人的工资和三险都由劳务公司发放，相当于工人属于劳务公司，被派到工厂里工作。这样的好处就是，劳务公司对工人的控制能力加强，他们可以把工人的身份证扣住，工人无法轻易离职。
另外，这两年还发展出一种新的用工模式，是劳务公司干脆把工厂的一条生产线包下来，在自己组织工人生产的同时还涉足生产环节的经营。总而言之，无论劳务公司以哪种方式向企业派送工人，都会从企业的用工成本中占取不小比例的利润。
工厂高度依赖劳务公司的一个客观原因是，零散应聘的工人数量毕竟太少，反而拉高了招聘成本。久而久之，工厂与劳务公司的关系已经密不可分。此外，现在留不住工人已经是生产线上最大的隐患。“90后”工人说走就走，也说回来就回来，这种工作的不确定性，更加剧了珠三角的“用工荒”。越来越高的用工成本和用工的不确定性，让企业开始招架不住，纷纷考虑以机器人代替人工。
“看上去很美”的融资租赁
根据欧美和日韩经验，融资租赁被视为“机器换人”的标准配置，可以说没有融资租赁这一资本运作，“机器换人”无法规模化展开。相关报道也称浙江、珠三角借融资租赁助力机器换人，但事实是怎样的呢？
2014年8月，东莞市政府出台了《东莞市“机器换人”专项资金管理办法》，宣布2014-2016年连续三年，市政府在“科技东莞”工程专项资金中每年安排2亿元，专项用于推动东莞企业实施“机器换人”。
根据规定，专项资金对“机器换人”应用项目的资助方式分为事后奖励、拨贷联动、设备租赁补助、贷款贴息等四种方式。其中，最为企业主所看重的是设备租赁补助。
然而，据统计，东莞申报专项资金的687个“机器换人”项目，采用融资租赁的仅20个，占比3%，中小企业在启动机器换人时，受利率高、风险较大等因素影响，往往不爱采用融资租赁模式。
企业改进生产需要机器设备，只要给金融机构首付或租金就可使用，对于大多数中小企业来说，这种便捷的融资租赁模式却爱不起来。因为有需求的中小企业很难在金融机构中成功获得授信拿到贷款，但选择融资租赁利息却极高。银行传统贷款融资利息为6-7个百分点，而融资租赁模式利息高达15%甚至更高。另一方面，由于东莞大部分中小企业厂房都是租赁而来，没有产权，金融机构不愿随意授信。
据东莞市经信部门提供的案例可见，位于望牛墩的一家生活用纸有限公司，申请项目名称为自动化后加工设备工艺升级，融资租赁设备原值3173.5万元，其中利息107.49万元。
当前东莞融资租赁业务发展有限，业务范围多局限在学校、医院等公共性质单位中。
租金调查报告范文第6篇
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。
3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
租金调查报告范文第7篇
关键词： 网购意愿；影响因素；商品属性
中图分类号：F724.6；F274 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）01-0184-02
0 引言
随着计算机的普及与互联网技术的迅猛发展，在网上购物的人越来越多，尤其对于我国，近几年网上购物的发展速度非常快。与此同时，企业也越来越重视网上销售。据最新的中国网上购物调查报告显示，2011年度我国网上购物发展迅速，在以北京、上海、广州和深圳为代表的全国中心城市，网上购物用户在网民中的渗透率达到了74.5%，网上购物用户总数超过4000万人，网上购物金额超过人民币760亿元。在以武汉、成都、沈阳和西安为代表的四个区域中心城市，网上购物用户在网民中的渗透率也达到了64.3%，网上购物用户总数495万人，网上购物金额180亿元。在此背景下，研究消费者参与网购意愿的影响因素，对企业开展网上销售和宣传等业务具有现实的指导意义。
1 网上购物的影响因素
我们在参考我国互联网络信息中心（CNNIC）的《中国互联网热点调查报告》的基础上，结合国内外相关领域的研究，提出了我国消费者网购意愿的影响因素。具体内容如下：
1.1 口碑
口碑一致性是交易和购买过程中发生在客户之间的非正式沟通，其表现形式主要有网购网站提供的评论功能以及主流的BBS等。口碑在影响潜在消费者购买意愿中发挥了重要作用。网上购物环境是一个高度不确定的环境，消费者往往担心商家的投机心理让其蒙受损失，而且，网上购物的时候，消费者无法亲自接触目标产品，难以亲身体验产品的质量。在此情形下，消费者往往依据他人的评论来形成自己的判断。所以，口碑在网上购物中显得尤其重要。这也是本研究选择口碑作为影响网上购物的主要原因之一。
1.2 价格优惠程度
与在实体店内销售的产品相比，在网上销售的产品往往能大量节省卖方诸如租金、雇员工资等成本。因此，其价格与实体商场、专卖店内产品价格相比，通常具有明显的折扣率。而且，由于在网上“货比三家”的便利性，消费者的挑选和比较成本也相对较低，因此消费者在购物过程中，一般会就产品价格（含邮费）进行比较或在短时间内与多个卖家进行谈判，进而做出购买决策。所以，价格优惠程度对于消费者的网购意愿有较大的影响。
1.3 过程安全性
由于时空距离的约束等，就造成网上信息交流存在很大的不确定性。所以消费者是否选择网上购物还依赖于其对交易的过程安全性的认知。首先，在网上消费的时候，消费者主要依赖网上信息，而网上信息存在一定的欺骗性，因此造成消费者损失金钱的风险；其次，消费者网购过程中，需要提供个人银行账号等个人信息，但是这些信息可能有意无意就被泄露出去，因此存在一定的隐私风险性；第三，已经在网上购买的商品，在运输至消费者手中的过程中，也会由于物流方的原因，存在丢失或损坏的风险。总之，将互联网上虚拟空间作为一种实物的交易平台，确实有很多不确定因素的存在，所以在网上交易过程中安全性有着重要的影响。
1.4 商品属性
本研究所指的商品属性包括商品的相对价格、易损程度等要素。有研究表明，对于价格相对低廉、易损度较低的商品（如书籍、服饰等），消费者更愿意在网上购买，而较大宗的、价格较高、运输过程中易损坏且损坏后几乎无法使用的商品（如笔记本电脑、高档相机等），消费者往往宁愿在实体店中支付较高的价格购买。所以，商品属性对消费者购买意愿有重要影响。
1.5 其他影响因素
除了上述提到的影响消费者意愿的因素以外，还有很多潜在因素影响消费者的网购意愿。不同的人口统计学变量如，年龄、性别和收入等都对消费者的行为动机存在潜在的影响。
2 小结
本文通过研究对以往文献的总结和现实网购行为的观察及访问，提出了影响消费者网购意愿的几个主要因素：口碑，价格优惠程度，过程安全性，商品属性及其他影响因素。这些因素大多与商品及其销售过程相关，这弥补了以往研究的不足。
参考文献：
[1]Davis F D.Perceived Usefulness，Perceived Ease of Use，and User Acceptance of Information Technology[J]. MIS Quarterly，1989，13（3）：319-340.
[2]周月书，黄健.大学生网上购物意愿及影响因素分析[J].消费经济，2010，26（5）：67-73.
[3]朱治安.消费者网上购物意愿的影响因素分析[J].科技信息，2008（24）：346-350.
租金调查报告范文第8篇
所谓共享汽车，是指人们无需购置私家车，外出也不必打的，有专业公司在各处设立停车场，需要用车时事先预约，用后退回，按租用时间和里程付费即可。
共享汽车最初主要用户是年轻的高学历、高薪，并有环保意识的年轻科技工作者，以后向其他阶层扩散，尤其是那些空巢老人，他们在孩子们独立离家后又从郊区迁返城区，把汽车卖掉，改用共享汽车。现在美国、加拿大和英国大城市都已开展了共享汽车服务，尤其是在共享汽车发源地的美国俄勒冈州陂特兰市，它已成为小轿车应用方式的主流。
“共享”的概念来自互联网，由于网络共享的兴起，人们不再购买光碟，而是从网上点播和下载所欣赏的影、视和音乐节目。这种消费习惯如今延伸到汽车领域，尤其受到好赶时髦、花钱精打细算的城市居民青睐。
共享汽车有三大优势：一是节约。据放弃私家车的车主反映，租用共享汽车每月平均少花600美元，最廉价的微型车每小时租金仅11.25美元。华盛顿市政府今年拟利用共享汽车公司的无线系统来管理它的车队，提高汽车的利用率，每年可节约100万美元。现在美国有8500家企业和120所大学同共享汽车公司签订服务合同，以降低行政开支。
二是降低排放，有利环保。据美国汽车协会(AAA)估计，美国一辆私家车每年需要支出8000美元，为了尽其用，车主有事无事都要尽量用车。加州大学伯克利分校的专家苏珊・夏希恩的研究报告反映，使用共享汽车可减少44％的车程。欧洲的调查报告反映，每个共享汽车用户可减排二氧化碳50％。
三是省心。共享汽车使汽车用户只是少了所有权，但无上车险、保养之劳，无担心失窃之虑，也不再占有空间。因此，共享汽车用户普遍认为，“这是生活中最明智的选择”。
日趋剧烈的竞争
美国最大的共享汽车公司Zipcar是2000年由两位女科技工作者在马州剑桥市创建的。她们充分利用互联网租无线技术的进步来跟踪和控制数量不断增长的车队。2002年斯高特・格里菲思接任CEO，他是工程师出身，曾在波音和休斯两家飞机公司任职，后来自营数据库和软件公司。他既是技术内行，又有经济头脑，加上Zipcar公司已有雄厚的技术基础，因而在接管公司以后，营业额蒸蒸日上
现在它已有会员32.5万人，经营范围已扩及美国、加拿大和英国各大城市，年营业收入这1.3亿美元，年增长率30％。
2007年，格里菲思大胆地赌了一把，收购主要竞争对手Flexcar公司，控股85％，从此稳定地成为同业第一巨头。最令人瞩目的是公司从2009年第三季度开始盈利，并准备在2010年上市募股。
共享汽车作为一种新兴产业，跟风的企业甚众，竞争日趋激烈。最明显的表现是一些大汽车出租公司改营共享汽车服务。例如大出租汽车公司Hertz，改名Connect共享汽车公司，单在纽约的曼哈顿区就有176座停车场，460辆汽车。该公司决心要在5年内夺得世界共享汽车市场份额至少一半，营业额达到8亿美元。Connec(公司的优势在于它继承了Hertz公司许多有利条件，包括庞大的车队，客户熟悉的呼叫中心，在各城市都有大量的投资。由于家底丰厚，它能够承受经营亏损，也有实力敢于向Zipcar公司发起价格大战。
其他汽车出租公司的共享服务尚处于起步阶段。U-Haul汽车出租公司的U Car Share共享业务只限于美国少数城市，Enterprise公司的We Car共享服务对象仅为大学、政府机构和企业。Zipcar公司原CEO罗赛・切斯指出，“共享汽车行业的竞争集中在技术(保证用车方便)、推销、品牌和经营方式四个方面，哪怕只在一个方面屈居下风，也会全盘皆输”。
美国一些非盈利机构也参与了汽车共享活动，其宗旨是缓解交通拥堵，降低温室气体排放，以及同公共运输机构合作，服务穷人。
对汽车制造厂商的大挑战
共享汽车对私家车是一个巨大挑战，他们可能要把车卖掉或者以后不再购买新车。据测算，一辆共享汽车可以顶替20辆汽车。这对汽车制造厂商的冲击尤为严峻。福特公司CEO比尔・福特认为，今后汽车运输方式将由三个部分组成：共享汽车、公交车和私家车。但他也表示：“我不但不感到恐鼠，反而认为这是一次参加改革汽车所有权的巨大机遇。”毕竟共享汽车公司都是大买主。
在主动同共享汽车公司合作方面，丰田与福特两公司表现最为突出。丰田设在美国的先进技术中心专家比尔・吕奈特强调：“在汽车如何更能适应社会需求方面，我们必须有创新的思想。”比如说，共享汽车必须防止车内留下异味，丰田为此使汽车内装原材料不受烟味、体味和香水味的熏染。比尔・福特认为，要考虑到共享汽车客户用车有多种目的，汽车功能要多样化，因而汽车在设计时必须想到可以把它改装成有各种用途的车辆。他还认为，电动和混合动力汽车最适用于共享汽车，尤其是“插电式”(Plug-in)新型动力汽车，他建议停车场最好设在充电站附近。他同时主张以后新型汽车上市之前，不妨让共享汽车公司先试用。
根据调查，80％共享汽车用户都希望能驾驶电动汽车。但是从营业的观点来说，由于电动汽车充电时间很长，势必影响汽车的出勤率，降低收入。但Zipcar公司已在旧金山试用丰田改装的“插电式”Prius混合动力汽车，并拟于201 1年前使用福特新型Focus电动汽车。Zipcar CEO格里菲思指出，福特是美国汽车工业中惟―理解共享汽车需求的公司，他还提到丰田、本田、日产和宝马也愿同他们密切合作。
但是，格里菲思认为，共享汽车产业对汽车制造厂商来说福祸未定。受共享汽车发展冲击最大的不是汽车出租产业，而是私家车，如果按照一辆共享汽车可以顶替20辆小轿车来计算，私家车必将急剧下降，其下降数量将远远超过共享汽车公司所增购的汽车数量，这意味着汽车市场的迅速萎缩，汽车制造厂商将受到最沉重的打击。
然而以挥霍、摆阔、显富为特征的消费主义文化在美国积淀之深，且消费又占到美国GDP的70％以上份额，要求美国人普遍做到理性消费是很难实现的。在美国，不但绝大多数家庭或个人拥有汽车，而且多数不止一辆，不同的车辆有不同的用场，有的用来上班(上学)，有的用来购物，有的用来家庭旅游。当经济拮据时，理性消费的说教有人听，一旦日子好过了，必然故态复萌，“今朝有酒今朝醉”。共享汽车产业有它的发展必然性，但在美国以它取代私家车，必然有一个漫长的过程。
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共享汽车的运作规程
(一)入会。用户每年向公司缴纳基本会费50美元，成为会员，非会员无权租用共享汽车。
(二)预约。会员通过网站或iphone手机的应用软件预订汽车。用户用车的信息，包括使用时间、目的地、车型、用户地址、电话等，通过无线通信系统被传输到共享汽车公司的计算机系统。
(三)找到预订汽车、打开车门。会员根据公司通知来到离家最近的停车场时，按动iphone手机的按钮，预订汽车的喇叭立即发出叫声，然后再按动手机的应用软件按钮对准汽车挡风玻璃的阅读器，车门自动打开，汽车启动钥匙悬挂在方向盘的一条细线上。当一辆汽车开走时，随即补上一辆，车队经常处于满额状态。
(四)加油。汽车启动时，已灌满汽油。如果油箱只剩下1／4时，可用放在车内的专用加油卡。
(五)延时用车。如果返程超过预订时间，应事先用电话通知公司，或发出短信，公司的自动系统记下用户的号码及延用时间。否则除缴付正常租费外，还要另付迟到费用50美元／时。