物业管理工作报告
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物业管理工作报告范文第1篇
第一条 为了加强城市居住小区的物业管理，规范居住物业的使用、维修和其他管理活动，维护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，为居民创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合我区实际制定本办法。
第二条 本办法适用于本自治区行政区域内城市居住小区的物业管理。
第三条 本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市和镇。
本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称产权人，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指接受居住小区物业管理委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 自治区建设行政主管部门主管全区城市居住小区物业管理工作，负责组织实施本办法。
各市、县建设行政主管部门或房产行政主管部门（以下简称房产管理部门），负责本行政区域内城市居住小区物业管理工作。
规划、工商、物价、环卫、绿化、市政、公安等有关行政管理部门，按照各自的职责，协同实施本办法。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督。
第五条 物业管理实行主管部门行业管理、产权人和使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第六条 新建居住小区必须依照本办法实行物业管理。本办法施行前已验收交付使用的居住区和住宅小区也应依照本办法实行物业管理。
第二章 物业管理组织
第七条 城市居住区、住宅小区（以下简称居住小区）都应依照本办法成立居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会是代表居住小区全体产权人和使用人合法权益的群众性组织，由产权人和使用人的代表组成。
街道办事处、居委会、公安派出所可派代表参与管委会的工作。
第八条 管委会由所在地房产管理部门组织召集居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会选举产生。
产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会应当邀请居民委员会和公安派出所的代表列席。
管委会产生后，居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会由管委会负责召集。
产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会每年至少举行一次。
第九条 产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）审议通过管委会章程和居住小区公约；
（三）听取管委会的工作报告；
（四）听取物业管理企业的工作报告；
（五）改变或撤销管委会不适当的决定；
（六）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 管委会由五到十五名委员组成，一般为兼职，每届任期三年，可连选连任。
管委会设主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委会委员中选举产生，并报所在地房产管理部门备案。
第十一条 管委会行使下列职权：
（一）起草管委会章程和居住小区公约；
（二）选聘物业管理企业；
（三）监督居住小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
（四）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为居住小区管理服务的重大措施；
（五）协助物业管理企业进行管理工作；
（六）调处物业管理纠纷；
（七）召集产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会，并向大会报告工作和有关事项。
第十二条 管委会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地房产管理部门办理登记：
（一）管委会登记申请书；
（二）管委会组成人员名单；
（三）管委会章程。
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业实行资质认证和资质年审制度。
物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策。
物业管理企业统一执行财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》。
第十四条 物业管理企业需经自治区建设行政主管部门资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记，向物价管理部门申请领取收费许可证，向所在地房产管理部门登记备案后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。
第十五条 物业管理企业向自治区建设行政主管部门申请资质认证，应当提供下列文件和资料：
（一）物业管理企业资质认证申请书；
（二）企业章程；
（三）法定验资机构出具的验资证明；
（四）经济、技术、管理人员的任命书或聘任书、技术职称证书和物业管理培训证书。
第十六条 物业管理企业资质等级标准：
一级企业：物业管理房屋建筑面积15万平方米以上，注册资金40万元以上，并配备具有工程师或经济师职称的人员2名以上，初级职称或经专业培训的人员4名以上。
二级企业：物业管理房屋建筑面积15万平方米以下，5万平方米以上，注册资金30万元以上，并配备具有工程师或经济师职称的的人员1名以上，初级职称或经专业培训的人员4名以上。
三级企业：物业管理房屋建筑面积5万平方米以下，2万平方米以上，注册资金20万元以上，并配备具有初级职称的人员2名以上，经专业培训的人员2名以上。
第十七条 物业管理企业应于每年的二月十日前，填报物业管理企业资质年审报告书，向所在地房产管理部门提出年审申请，并提交上年度统计报表、资产负债和损益表。
物业管理企业年审报告书由自治区建设行政主管部门统一印制。
第四章 物业管理服务
第十八条 居住小区的开发建设单位必须按照规划要求，建设便于物业管理的配套设施，并经综合验收合格后，方可向居住小区管委会办理移交。
第十九条 物业管理企业接受管委会委托，承担居住小区物业管理时，应当与委托人签订物业管理合同。合同应载明下列事项：
（一）物业管理服务的区域和具体事项；
（二）物业管理服务的具体标准；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的期限；
（五）物业管理服务费用的收支；
（六）监督检查物业管理服务的时间和方式；
（七）违约责任和解决争议的方式。
房屋的自用部位和自用设备的维修、更新，也可以在合同中约定。
合同签订后，由物业管理企业报居住小区所在地的房产管理部门备案。
第二十条 物业管理企业的权利：
（一）依据物业管理合同及有关规定，对居住小区实施物业管理并收取物业管理服务费；
（二）制止损坏居住小区物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求赔偿；
（三）要求管委会协助管理；
（四）选聘专业公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务工作；
（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
（六）依据合同的约定，对不照章交纳各种费用的住户，可采取必要的限制性措施，或视情节提请有关部门处理。
第二十一条 物业管理企业的义务：
（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关的公共设施进行维护、修缮、更新；
（二）承担居住小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
（三）接受行业管理，重大管理措施提交管委会审议决定；
（四）接受有关行政管理部门及街道办事处的指导和监督；
（五）对违法行为及时向有关部门报告。
第二十二条 物业管理企业必须严格履行与管委会签订的合同，按下列要求做好服务工作。
（一）实施管委会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准。
（二）将住宅的共用部位、共用设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面告知产权人和使用人；
（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）定期向管委会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作；
（八）发现违反本办法或者居住小区公约的行为，应立即进行劝阻、制止，并向管委会或有关行政主管机关报告；
（九）按照物业管理合同的约定，做好其他管理服务事项。
第五章 物业的使用及维护
第二十三条 产权人、使用人应当按照法律、法规及居住小区的公约，正确使用和维护房屋及相配套的公用设施、设备和场地，妥善处理相邻关系。
人为造成房屋及公用设施损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响产权人和使用人安全时，所在地房产管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
第二十四条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备：
（三）在平台、屋顶、通道或者其他公用场地和部位搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地，毁坏绿化；
（五）乱设摊点、集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十五条 产权人或使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知产权人或者使用人。
第二十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当与管委会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 房屋的外墙面、楼梯间、公用通道、屋面、上下水管道、供热和煤气管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、电视共用天线、消防设施等房屋公用部位和共用设施，由物业管理企业统一维修、养护和管理。
第二十八条 居住小区内户外的水、电、煤气、热力、通讯管线及垃圾清运等，分别由供水、供电、供气、供热、电信、环卫等单位负责。
居住小区内户外的道路、沟渠、池、井、绿化、连廊、停车房（棚）、场地、管委会用房等非经营性公用设施，由物业管理企业统一维修、养护、清扫和管理。
第二十九条 房地产开发建设单位或产权人应向管委会提供下列资料的复制件：
（一）住宅区规划和竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备、竣工图；
（三）地下管线竣工图；
（四）其他开展物业管理所需资料的复制件。
无上述资料的，应由房地产开发建设单位或产权人重新测绘后将复制件移交管委会。
第六章 物业管理费用
第三十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立物业维修储备金。
物业维修储备金必须用于住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
第三十一条 物业维修储备金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房单位提缴，新建商品房按建筑面积每平方米10元收取，由售房单位支付。
已经出售的公有住宅和商品住宅，物业维修储备金的提缴、支付，参照前款规定，由住宅所在地县级以上人民政府规定。
第三十二条 物业维修储备金由市、县房产管理部门统一收取，代为管理，全部存入金融机构，设立专门帐户，按照银行同期同档次单位存款利率计付利息。
物业维修储备金应当按幢立帐，按户核算，专款专用。使用物业维修储备金，由物业管理企业提出计划，经管委会同意后，报请所在地房产管理部门审核批准后支付。
房产管理部门应当定期公布物业维修储备金的收支情况，接受产权人和使用人的监督。
第三十三条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（一）住宅自用部分和自用设备的维修、更新费用，由产权人或使用人承担。
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的产权人或数幢住宅的产权人，按照各自拥有的住宅面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修储备金的，在物业维修储备金中列支。
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体产权人按照各自拥有的住宅面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修储备金的，在物业维修储备金中列支。
（四）物业维修储备金不足时，产权人、使用人应当按照管委会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修储备金。
第三十四条 物业管理实行有偿服务，由物业管理企业统一收取物业管理服务费。
物业管理服务费的具体收费项目和收费标准以及使用办法，另行规定。
第三十五条 居住小区配套建造的经营性用房的收入，用于补充物业维修储备金，由市、县房产管理部门收取。
第三十六条 居住小区物业管理服务费的收支帐目，管委会和物业管理企业应半年张榜公布一次，接受产权人和使用人的监督。
物业管理工作报告范文第2篇
总结所要反映的是全局工作或某项工作的全貌，所以在内容安排上要考虑到方方面面，全局工作不能遗漏哪个方面，单项工作不能遗漏哪个环节，否则就会影响工作总结的客观性和全面性。下面就让小编带你去看看企业年度工作总结报告范文5篇，希望能帮助到大家!
企业年度工作报告1时光荏苒，岁月如梭。20____年度工作在丰华物业所有员工的忙碌中匆匆而过，甚至来不及等我们回首一眸。20____年全年工作是丰华物业公司寻求发展的重要而关键的一年。在董事长及公司各级领导的大力支持下，我公司本着“服务要用心、工作要实干、业主无小事、服务无止境”的服务理念;以“一流管理、一流服务、一流质量、一流业绩”的经营宗旨;弘扬“尽职尽责、工作务实、善于创新、高效发展”的丰华精神，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形式下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。现将我公司20____年主要工作汇报如下：
一、物业费的收缴工作
按照年初制定的物业费收缴计划，总公司按月、分项制定月度计划，并始终将物业费收缴列为月度重点工作计划，逐月份对指标落实剖析，各项目管理处在经理带领下，想办法、搞创新，采取走收上门、电话催缴、贴催缴单并拍照存档、划片承包等方式落实收费任务，针对拖欠物业费业主，建立专门档案，按照面积、金额、欠缴原因等跟踪追缴。在追缴的同时公司不忘运用法律武器，与律师积极沟通，了解诉讼过程及注意事项、如何开展诉讼材料收集整理工作，并对案例进行解析，总公司对园区递交诉讼材料进行量化检查。截止20____年12月，园区累计向法院递交份起诉材料，法院实际判决 起，通过递交律师函，有 户业主庭前补交所欠费用，累计为物业挽回经济损失万余元。在全体员工共同努力下，在七个有收费考核指标的管理处中，有 个项目管理处完成当年收费计划，物业公司整体完成物业费收缴： 元，其中本年度应收物业费：元，电梯费: 元，陈欠物业费： 元，园区平均综合收费率达 。基本完成20____年收费经营目标管理计划。
二、园区建设工作
20____年8月，鑫丰雍景豪城办理入住。总公司组织人员对雍景豪城的客服、保安、保洁员工进行了细致具体的岗位培训，让新员工学习企业的规章制度，了解工作职责，掌握胜任技巧，提升服务质量。在办理入住期间，总公司积极配合维护入住秩序，完善园区建设，解决突发事件，确保了鑫丰雍景豪城入住工作的顺利进行。在去年国际、馨园、华凯进入四星级物业小区后，今年御景华庭在总公司的不懈努力下也步入了四星级物业小区的行列。
20____年8月总公司通过与软件公司的沟通交流，为各个园区重新配备了物业管理软件。为使物业管理软件正常运行，明确责任，总公司组织人员建立了《公司网络软件管理制度》。安排人员对各个园区进行培训、学习，做到了每名员工都能熟练运用、并明确责任。为提升企业文化氛围，总公司创立了反应企业发展历程的丰华月刊，将各个物业管理处为业主提供服务所获得的锦旗及媒体对物业服务的报道，以文字配照片形式进行发表。今年“五一”，公司开展评选劳动模范活动，共评选出位劳动模范，对他们进行了物质奖励。为鼓励员工积极进取，为企业无私奉献的行为，公司先后对在舍身救火的优秀员工、机智抓获入室盗窃的先进集体、拾金不昧的保洁员等人员进行了表彰。在大力奖励先进的同时，对在工作中出现失职的各级干部、违反劳动纪律的工作人员进行了人次经济处罚。
三、园区培训工作
总公司分批对园区保洁员、保安员进行岗位培训，年内累计培训36次。按照年初计划，组织园区在上下半年各搞了两次消防演练，提高了保安消防安全技能。为提高园区保安人员的服务质量，总公司经协商制定了保安例会制度，要求各个园区保安每周进行两次例会，在例会期间对保安的站姿与巡逻进行纠正。
四、存在的问题和整改措施
1。业主对物业管理工作的了解不够。住宅小区居民和业主在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为物值不符，经常带着不满意的情绪来投诉。
2。物业管理费收缴难。部分业主以不入住，房屋质量差等很多理由拒交物业管理费。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很轻易使更多的业主效仿他们的做法，使公司造成不必要的损失，增加公司的成本。
3。公司管理层及工作人员业务能力普遍偏低。主要体现在管理人员在物业方面的法律法规有待加强，处理问题的方式方法单一，没有做到有礼有节。管理方面，精细化管理不到位。
4。培训难以跟上，特别是客服人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面。员工队伍整体素质不高，招聘专业技术人员不全，在今后的人事工作中通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。
五、部门需要改进的工作以及20____工作设想
1。完善公司组织架构，各司其责，使公司能更好更快的发展。设置原则为统一领导，分层管理。公司在总经理和副总经理的统一领导下，设置财务部，综合部，物业管理处，秩序维护大队。各个岗位职责明晰，一岗多责，分工协作，跟各个物业管理处签订目标责任书，责权明确，灵活运作。
2。规范业务流程。对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。
3。建立严格的成本控制体系。加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容;因此，物业管理公司需要建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。
4。加强对员工物业管理知识方面的培训。特别是客服人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面进行深度培训，通过培训达到全面提高员工的素质，提高服务水平和业务技能，同时增强员工的忠诚度。
5。健全各小区突发事件应急演练的培训。20____年我们将建设一只能处理物业管理紧急事件的专业保安队伍，健全物业管理服务中处理紧急演练培训，提高保安队伍处理紧急事件的能力。
6。在机会成熟的情况下积极向外拓展业务。拓展业务始终是公司健康发展的首要任务，市场的有限性迫使企业要积极想外扩展才能更好的生存和发展。但是因为公司管理还待提高，因此，必须在机会成熟时，抓住机会努力想外又快又好又稳的发展。
7。加强物业管理方面的知识宣传。物业管理刚刚起步，很多业主对物业管理知识不了解，甚至误解，导致物业管理工作难以进行，为了更好的开展公司今后工作和树立公司品牌形象，因此需要在今后的工作中加强这一方面的宣传。
8。利用现有项目积极拓宽服务领域。物业公司拥有先天的客户资源优势，今年物业公司业务发展迅速，无法顾及拓宽服务领域，待理顺公司内部管理后，将适时进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，例如家政服务，送水，送气，房屋中介，宽带办理、自用部份的有偿维修服务等。
9。加大追收欠拖不交及恶意欠费力度;增加净利润收入，实现颗粒归仓。利用法律法规允许范围和行业特点，采用多种催收手段进行催收。
10。做好创建文明单位的前期准备工作。
11。树立品牌服务。利用“曲陆”这个老字号在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市的物业管理新品牌。
12。协调解决目前小区更迭查验的遗留问题。把前期发现需要整改的内容及时与甲方协调处理，不让遗留问题影响公司之后的管理工作。
总之，在未来的时间里，我们将努力使工作水平再上一个新台阶，打造一支作风过硬，素质超高，能打硬仗的队伍，全面完成各项经营管理指标，形成并彰显我们的核心竞争力，不断提高业主对丰华物业的信赖和满意，在业界树立良好的形象和口碑，把丰华物业打造成为物业管理水平第一的高档住宅社区。
企业年度工作报告2时光飞逝岁月如梭，20____年即将离我们远去，回首过去的一年，深感充实与忙碌。作为公司负责生产工作的董事，我有必要盘点一下一年来的工作，一来给公司领导及全体员工做一汇报，二来也是为新的一年提前做一个筹划。
20____年生产部在公司老总的大力支持与各部门的协调配合下，各方面的工作都取得了显著的成绩。无论是产量、质量、中层的管理水平、还是员工的工作意识等方面，都有了一个普遍的提高。
下面我从三个方面简要介绍一下全年的生产工作：
一、日常管理
制造企业的生存与发展，靠的是优质的产品、供货的及时，而这一切的保证，均来自于高素质的团队。为了提高员工的素质及团队精神，在日常生产管理中，我依据公司的生产管理办法，并结合自身的实际情况，从任务下达到过程监控，以及最后的检查验收等各个生产环节，都经过了精心组织及合理的安排与督导。重点订单，还要多次协调各相关部门反复审核，努力做到精益求精，不出半点纰漏。用实际行动来感染和培养员工的工作激情和责任心。通过大家的共同努力和付出，南北两厂共生产锯条4500吨，其中总厂生产3032吨，超额完成了全年的生产计划，且全年无一质量投诉，不仅如此更可喜的是，在公司产品产量、质量稳步提高的背后我们看到的是公司中层管理水平的上升;操作工技术的更加熟练;公司风气的改善及员工素质的不断提高，这才是我们钢花锯业的财富。我们应该为公司有了一个逐步优秀的团队，而为之高兴为之自豪!
二、技改创新方面
公司的发展与壮大，离不开革新、离不开技术的创新与改造，哪怕一天一点、一年一点，我们需要的是这种意识、需要的是这种精神。20____年公司投资近千万新上双金属激光焊接设备，并又投巨资更换了真空炉热处理设施，这一切都鼓舞着公司的每一位员工。锯条生产方面在20____年也有两项技改创新的项目，第一项就是在20____年的六七月份，在老总的督导与支持下，把总厂的四台分齿机全部改装成了自动分串，节约了大量的人力物力。第二项就是喷漆锯条水性漆生产工艺的使用，20____年8月份，同事在网上联系到了水性漆生产厂家，立即邀请其来我公司进行生产试验，我亲自带领喷漆车间主任及相关人员，不分黑白昼夜，进行了无数次的试验，通过近十天枯燥乏味的重复工作，终于试验成功。不仅产出了合格优质的产品，还大大改善了员工的工作环境、降低了劳动强度、且基本杜绝了火灾隐患与职业病的发生。更可喜的是很大程度上降低了喷漆锯条的生产成本。我经过粗略计算，两项每年就能为公司直接节省开支近30万元。
三、品牌战略的建立与实施
企业品牌战略的建立与实施，对民营企业的发展具有理论和现实意义，也只有一个好的品牌产品才是企业最有效的竞争力!幸运的是，我们的老总具有了这样的战略眼光，早在多年前就进行的这以战略的实施，继20____年公司获得省商标后的20____年再次提出申报中国驰名商标，并安排我来主抓这项工作，为此公司还为我配了一名得力的助手。说实话，在20____年头一年的审报工作中，由于一开始的一些基础资料便于搜集和整理，工作开展的还算比较容易和顺利，没想到随着工作的逐步深入与资料所需范围的逐渐扩展，难度愈来愈大，而且国家工商总局在20____年加强了驰名商标的管理，并提高了驰名商标的申报门槛，从每年审批900家降至每年不超于400家，更增加了我们的申报难度。在整个的20____年，驰名商标的申报工作牵扯了我很大的精力。我真的曾经心灰过，是老总给了我不断的鼓励和帮助，是同事给了我巨大的协助与支持，让我重新燃起了斗志和希望。难也要做，不仅仅是为了前期投入的几十万元，而是为了我们钢花锯业的今后发展，更是为了公司近300名员工的追求与福祉。在公司领导与同仁的支持配合下，终于在20____年底，把所有申报资料整理完毕，争取在____年三四月份报送中国国家工商总局。在整个的申报工作过程中，我不仅体会到了工作的艰辛，还感受到了工作的乐趣，更感悟到了企业的生存与发展，离不开从老总到员工的上下一致、万众一心!
____年的初步工作计划：
计划是提高工作效率的有效手段，写工作计划就是对我们自己今后工作的一次盘点和认知，让自己在新的一年里做到清清楚楚、明明白白，知道要干什么，怎么去干。计划更是我们走向积极式工作的起点。在新的一年里，我会着重以下几点：
一、努力完成公司下达的各项生产任务，并积极的协助好配合好老总的各项工作。
二、继续抓好职工的素质及生产安全的教育和培训，杜绝一切质量及安全隐患的发生。
三、落实好所有生产设施的维护与保养工作，确保设备的合理使用及生产的顺利正常。
四、为机加工与喷漆车间招聘合理数量的新职工，并督导其培训。
五、在各部门各车间鼓励开展技改创新活动，并协助相关部门负责人制定实施办法。
六、积极协调好各部门各车间及同事之间的工作关系和私人关系，继续努力改善公司风气，为打造钢花公司成为一个精诚团结、真正具有战斗力的优秀团体，尽到自己的绵薄之力。
纵观20____年全年的生产工作，虽取得了一定的成绩，但也还存在较多的问题，如员工的精神面貌和工作激情的缺乏，个别员工团队凝聚力和归属感的不强，甚至有些中层自满情绪膨胀，等等这些问题，给公司造成了很多负面影响，如一些订单的延期及一些安全事故的发生，我认为所有存在的这些不足，与我有着直接的责任，是我的管理还不够完善，给公司和员工造成了损失和伤害，我在此诚恳的检讨自己，在新的一年里，我将在认真总结20____年度工作的基础上，在____年里更加扎实的开展各项工作，加强业务知识学习，制定更加完善的规章制度和培训计划，实施有效的激励措施，更新管理理念，不断的提高自己与所属人员的管理水平和综合素质，以适应企业今后的发展，为公司发展壮大作出自己应有的贡献!
企业年度工作报告3在集团公司领导下，公司按照年初确定的各项工作目标，以市场开拓为龙头，以强化内部管理为主线，以调整结构、集中效益为手段，公司呈平稳发展的态势。截止10月底实现经营开拓量12。45亿元，签约量9。53亿元，完成总产值10。3亿元。
一、积极调整经营开拓思路，抢抓市场先机
截止至20____年11月9日公司共参加投议标项目152项，中标74项，中标率为49%，累计完成经营开拓量12。45亿元，签约量9。35亿元，完成了全年计划开拓量17。3亿元的72%。为使公司渡过难关，乘势而上，公司把经营开拓放在首位来抓。
一是公司坚定不移地贯彻集团大市场、大项目、大业主的经营战略，公司在年初就明确十大市场，二十大重点项目，领导亲自挂帅，全过程跟踪，使经营开拓保持平稳发展的态势。
二是全面实施经营开拓三级联动，由公司领导、市场经营部、各子分公司、项目部作为经营开拓的三个层面有机结合起来，在公司的统一调度下，三方协调开展营销工作。领导班子推行领导营销232制度，领导每个月至少拜访2个及以上业主单位，至少拜访3个及以上设计院，至少跟踪2个及以上可靠的项目信息。同时，在各子分公司、项目部推行一院两司三项目的经营理念。以确保了老市场不断稳固，新市场不断拓展。2014年仅湘钢、新钢和杭钢三处老市场就中标8项工程，新增合同额1。3亿元。在稳定老市场的同时，新开辟了贵州钢厂，云南路桥、北京湖南大厦、南京钢厂、印钢等5个市场。
三是调整市场经营部的运营模式，将市场经营部一分为二，把市场开拓与投标报价分开，并取消了市场经营部的承包运营模式，使市场经营部所有员工一心一意开拓市场。四是健全规章制度，完善激励政策，不断提高经营人员的工作积极性，公司重新制订了《营业开拓奖励办法》，使经营人员始终感到肩上有压力，工作有动力，保证了中标率的不断提高，20____年中标率达49%。五是进一步规范投标秩序，公司成立了投标评审委员会，确保投标报价的合理和准确，提前预防和鉴别合同条款中存在的风险，提高公司中标率，规避公司投标风险。
二、进一步加强基础管理，提高企业竞争力
1、狠抓项目管理，提高企业管理水平
工程项目管理是公司的工作重点，我们以建设优质工程、精品工程为目标，强化项目管理，在施工中认真贯彻____质量体系标准，严格执行施工技术规范，实行领导对口监管重大项目及工作联系点制度，确保项目工程的安全、质量、进度、成本等达到预期的目标。
一是狠抓项目质量管理，吸取沙钢质量事故的惨痛教训，为挽回二十三冶的声誉，公司不惜一切代价，将沙钢工程不合格的部分推倒重来，公司重新组建精干队伍，领导前往现场亲临指挥，使该工程按期交工，并一次性验收合格，得到甲方的充分肯定。______钢质量事故后，公司努力创建精品工程，将______湖苑工程、____钢铁高炉工程、____号高炉易地大修工程、______大厦等工程列为公司重点项目。特别是要将______大厦工程打造成二十三冶的精品工程。
二是狠抓项目过程管理。认真执行项目规范化文件，抓好重点项目规范化管理的试点工作，对____国际广场项目、______、____城北中学、____钢铁及______印象等姓名进行10+1规划化管理培训，并逐步推广实施。对新开工的工程严格按照10+1规范化管理实施，切实加强项目基础管理，实现降耗增效，提高了公司的整体管理水平。进一步加强工程项目和重点工程的监管，实行公司领导对口监管项目与工作联系点制度，对在建项目的安全生产、工程进度、质量、文明施工及成本控制、10+1规范化管理制度执行等情况进行监管，以保证在建项目生产经营活动的正常运行。
2、安全生产平稳进行
(1)根据集团公司总体安排，结合公司的实际情况，调整了安全生产管理委员会，超过5000万元以上的工程项目均设立了安全总监。各子分公司、项目部均成立了相应的安全生产管理机构，设置了专(兼)职安全员，从而形成了安全生产管理横向到边、纵向到底的管理体系。
(2)对在建工程进行地毯式安全质量大检查，对检查督查发现的各类隐患，特别是重大隐患，排查一处整改一处，一抓到底，隐患整改率达100%。
(3)在全司范围内开展安全生产月系列活动，对全司所有在建工程进行隐患排查治理安全质量大检查，组织公司员工进行查找身边隐患安全知识竞赛活动，充分发挥青年安全生产监督岗在安全生产工作中的作用，对各个监督岗进行一次全面检查和评比，督促监督岗活动向规范化方向发展，为公司安全生产发挥应有的作用。
3、进一步加强人力资源管理
(1)根据公司的实际情况，进一步完善公司的组织架构，按10+1的总体构架对公司总部部室进行了调整，设立了办公室，党群工作部、规划发展部、人力资源部、财务部、市场经营部、工程管理部、安全质量部、纪检监察部、成本测算中心、破产遗留问题处理办公室等11个职能部室。
(2)为满足公司战略发展对人力资源的需求，解决当前人才储备不足的现状，加快子分公司、项目部经理接班人和一级建造师的人才队伍建设，为公司优秀人才晋升建立绿色通道，在全司范围内实施1515人才培养专项工程，从今年到明年年底，公司将培养15名子分公司及项目部经理接班人，培养15名一级建造师。
(3)为适应公司发展的需要，保证公司整体战略目标得以层层分解和落实，保证员工行动与核心价值取向和公司整体战略目标一致，通过客观评价员工的绩效，进一步提高员工的工作积极性，全面推行绩效管理试行办法。
4、进一步加强财务管理
(1)制定和执行《资金和费用审批程序》、《开具发票及税款缴纳的规定》、《备用金管理规定》和《货币资金管理规定》等规章制度，进一步健全了财务管理制度，加强了对资金的监控力度，提高资金的使用效率，降低财务成本，保证生产经营资金需要，防范各种财务风险，全面实现对资金的集中管理。
(2)开展财务大检查，对各子分公司、项目部的会计基础工作、会计纪律、对公司下达的财务制度执行情况、生产经营的盈亏等情况进行检查，对存在的问题，及时采取有效措施予以整改。
企业年度工作报告4今年是我司实施经营发展思路的第二年，是我司的经营能否取得突破，包括建材经营能否摆脱多年亏损的局面，打好翻身仗在内的关键一年，也是上级对我司进行托管重组，我司深化改革、进行资产重组的关键一年。一个企业关键是发展，企业没有发展就谈不上生存，讲生存，发展是我党执政兴国的第一要务，发展对我司来讲也是公司生存和发展和广大职工利益能否得到保障的根本要求。
去年十二月公司工作会议上提出了公司新一年的工作要求，主题是发展中调整，调整中发展，努力做优做强做大主营业务。去年经营收入完成1.86亿元，今年的工作计划是经营总收入1.9亿元，要求以2亿为起点，达到2.2亿，超过公司历史水平，力争超过2.5亿，实现比20____年经营收入翻一番的目标。其中煤炭经营计划是35万吨，要求以40万吨为起点，力争达到60万吨，超过公司计划经济时期原煤销售54万吨的历史水平，实现比今年翻一番;油品经营要努力克服缺乏油库硬件的瓶颈制约，争取经营比去年翻一番;建材经营要求在去年减亏31万元的基础上，今年要调整经营策略，扭转建材经营多年萎缩下滑的局面，打好翻身仗，要求经营收入达到1000万元，力争达到1500万元，实现比去年经营翻两番的目标;物业租赁收入计划是1900万元，力争达到2200万元，比去年2000万元有所增长。这个指标是公司在逆境中求生存、促发展的经营指标，是开拓进取的经营指标，是公司实现再次创业的自尊、自强、自立指标。
要完成今年的经济指标，压力很大，困难很多。但是不管遇到什么困难，我们都要积极面对，知难而上，按照“稳健经营、理性投资、量力而行、持续发展”的经营发展思路和“合法、合理、合时、合算”的经营守则，自强不息，团结拼搏，走出一条适合我司生存和发展的路子。为此，对今年的工作提出以下几点要求：
1、在新的一年必须以新的姿态全力完成今年的经营指标。
公司的经济指标是全体员工的指标，应以该指标指引全体员工的行为，协调资源，规范公司组织、员工的行为，加强宣传教育。各部门、各岗位都要以指标为尺度和要求，指引行动。具体要求：一是增强整体性与全局性观念，各部门、各岗位都是公司的组成部分，要以统一的步调开展工作，凝聚力量;二是加强层级管理，大力提倡敢于面对困难，承担责任，树立敢于负责的风气，不推卸责任;三是提倡工作的主动性和创造性，敢想敢干，不做传声筒，各部门要站在整个企业的角度提出意见，分析情况，解决问题;四是要有可持续发展的观念，各部门、个单位所做的工作不仅要解决今天的问题，还要为今后的工作打基础，创造条件，不制造障碍。每一个单位都有可持续发展的问题，要有整体概念、持续的概念，眼光放远一些，多考虑今后可能出现的问题。
2、公司本部要为各单位起表率作用、带头作用，与时俱进。
重点要做好几个带头人：一是带头讲学习，提高自身素质，更新观念，多些危机意识、竞争意识，提高工作水平，开阔视野。要善于从书本中学习，从工作实践中学习，从从经验教训中学习，适应市场经济的发展要求;二是带头树正气，营造有利于经营，有利于人才成长，有利于团结拼搏的氛围，形成敢于负责的风气;三是带头讲效率。经营要讲效率，工作也要讲效率，滥竽充数、疲沓的行为不应再出现，经济指标要量化到人，责任到人;四是带头讲服务。服务体现工作作风，要增强为公司服务、为基层服务、为领导服务的意识;五是带头讲发展。发展是硬道理，要围绕经营这个中心努力工作，把经营搞上去，主动参与竞争，促进企业发展。
3、要大力提倡和培育团结协作、奋发向上的精神，形成团结协作，奋发有为的团队精神。
4、进一步优化整合经营资源，优化资源结构。
发展集团审计我司提出的存在问题要大力进行整改，要规范内部管理，建立健全有关管理制度，大力开展增收结支，开源节流，树立“过紧日子”的意识，改变大手大脚的习惯。有关部职能门要严格费用开支把关，堵塞各种漏洞，减少浪费，挖掘管理潜力，提高管理效率，要将管理费用减低10—20%。要大力改革分配制度，加强考核管理。在任期考核中除考核经营、利润外，还要将节省费用作为重要方面;加强本部职能部门与基层单位挂钩考核，增大挂钩力度。
企业年度工作报告5第一，企业所处的外部和内部环境欠佳，面临的形势严峻。从宏观上说，由于我市属于老工业城市，包袱重、转型慢、经济欠发达，所以产业难兴、人气不旺、下岗人员多、购买力低下。第一产业的滞后，造成了商业流通企业发展缓慢。这是我们面对的外部环境。从微观上说，市场林立，竞争对手多，外购内销造成资金外流，费用增
大而毛利锐减，带来的直接后果必然是销售下降，利润微薄，致使缺乏经营实力的业户负债经营或关停。这是我们面对的内部环境。
第二，经历两次股权转让的冲击，股东地位丧失，“打工仔”的事实形成，员工面临的形势严峻且不可逆转。在拥有股权的排序上，我们已从第二位降到第五位，1373万股股权，已经卖掉873万股，剩下的500万股已名存实亡，我们成了真正的无产者。在行政关系上，我们的命运掌握在董事会手中。换句话说总部在整个集团的地位已发生了质的变化。在身份上，我们经历了国企职工、股份制企业员工、上市后的国有企业控股的企业员工和最终的民营企业控股“打工仔”这样几个变化。股权排序的变化和民营企业控股这两次冲击，对我们来说影响是很大的。
物业管理工作报告范文第3篇
一、指导思想
以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，本着“业主自愿、政府扶持、部门联动、各负其责、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，全面提升老旧住宅小区管理水平。
二、总体工作目标
2007年的总体工作目标是完成新*区等5个老旧住宅小区综合整治与改造工作。整治工作完成后，基本恢复管理运行功能，建立长效管理机制，实施社会化、专业化、市场化的物业管理，达到环境整洁、生活方便的目标。
三、工作内容
老旧住宅小区综合整治与改造工作包括环境整治、联合执法、配套设施建设和实施物业管理等四个方面。具体内容如下：
（一）环境整治的主要工程项目
房屋修缮类：
1、外墙面的涂料粉刷；
2、破损落水管整修、更换。
绿化调整类：
1、花草树木调整，草坪铺设、补种、修剪；
2、原有景点及休闲健身场所整修、完善；
3、路沿石修补、破损窨井盖整修、更换。
（二）管理用房和公共设施项目建设
1、物业管理办公用房和经营用房的修补、建设或增补、扩建。
2、居民委员会、警务室、社区活动中心用房的修补、建设或增补、扩建。
3、宣传栏、告示牌的增设。
4、公共场地的硬化、增补、修补。
5、电子监控设施和房屋的整修、补建、扩建。
6、封堵院门、增设大门。
（三）联合执法工作
1、违章建筑、棚厦，侵占公共场地、破坏和损毁绿化现象的清理整顿。
2、马路市场、摊点的清理。
3、建立统一的广告设施，依法清理野广告。
4、对占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属。
（四）实现物业管理工作的转轨
1、筹建小区业主大会和业主委员会或进行换届选举。
2、建立业主大会、业主委员会工作运行和物业管理各项制度。
3、由业主大会选聘物业管理企业。
4、做好房地产开发企业与业主委员会之间的住宅小区移交接管工作。
四、项目管理要求
各有关部门应当按照工作要求，对列入整治计划的老旧住宅小区基本情况认真研究，明确整治内容和标准，做到精心组织、精心管理、精心施工。
（一）综合整治项目要以公开招标方式确定施工单位，实行项目经理负责制。
（二）综合整治项目要严格按照基本建设程序办理相关手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；整治项目和范围要在业主大会批准的范围内，在相关小区公示，接受居民的监督。
（三）综合整治项目要对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价。
（四）综合整治项目要严格按计划进度要求组织实施。
五、工作职责
（一）各街道办事处的工作职责
1、牵头做好住宅小区综合整治与改造工作的宣传和政策解释工作。
2、抓好居民委员会的建设，与市民政局联合，完善居民委员会组织。
3、组织业主大会和业主委员会的成立或换届选举工作，与市建设局等有关部门配合，做好业主委员会工作制度建设、移交接管和选聘物业管理企业工作。
（二）各相关部门的工作职责
市建设局：
1、按照市政府确定的工作目标要求，做好老旧住宅小区综合整治与改造工作的组织协调；
2、具体负责市老旧住宅小区综合整治工作领导小组办公室的日常工作；
3、负责对小区内占用或闲置的公建配套设施及其收益进行清理、清退或调整，明晰产权归属；
4、负责组织小区综合整治与改造工作的建设、竣工验收、移交接管的指导、监督工作；
5、负责供气、市政、园林、环卫设施检修、改造、维护工作；
6、按照市老旧住宅小区综合整治工作领导小组的要求，抓好综合整治工作进度的安排、调度、检查；
7、监督指导物业管理工作的实施。
市规划局：
1、负责审定小区封闭和配套设施的补建方案，并提供相关的配套资料；
2、以原有规划设计要求为依据，负责落实应当由房地产开发企业需要增补配套完善的设施设备具体指标。
市城市管理行政执法局：
1、负责拆除小区内的违法建筑、设施；
2、会同市工商局等相关部门对小区内的马路市场、乱设的摊点进行清理整顿。
市工商局、民政局、经贸局：配合各街道、各部门做好其职责范围内的工作。
市物价局：负责物业管理服务费等收费标准的审定工作。
市劳动和社会保障局：配合民政部门确定困难家庭物业管理服务费、综合整治与改造费的补助方式、标准。
市财政局：负责做好市财政拨付资金的及时到位，协助做好工程造价的审计工作。
市公安局：协助各街道、各部门做好老旧住宅小区整治与改造工作，保障联合执法工作的实施，维护整治与执法工作秩序，依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的行为。
相关管线、设施设备专业管理单位：供电部门负责小区内供电线路、设施设备调整方案的制订和实施；供水部门负责小区内供水线路、设施设备调整方案的制订和实施；供气部门负责小区内供气线路、设施设备调整方案的制订和实施；广电部门负责小区内广电线路、设施设备调整方案的制订和实施；通讯部门负责小区内通讯线路、设施设备调整方案的制订和实施。
六、资金来源
（一）按照原有的规划设计要求应当配备而未建设的房屋和设施设备，由原房地产开发企业承担补建和改造资金。
（二）专业管理部门负责管理的管网设施设备由各专业管理部门负责。
（三）其他改造资金采取以下方式筹集：
1、设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的新兴北区、新兴南区和荆河小区筹集方式
(1)市财政承担20%；
(2)原房地产开发企业承担30%；
(3)所属街道财政承担10%；
(4)业主承担40%，从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。
2、未设立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的奎文北区和馍馍庄小区二期筹集方式
(1)市财政承担50%;
(2)原房地产开发企业承担30%；
(3)所属街道承担10%；
(4)按照有关规定建立或续筹物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，或按照实际需要，向业主收缴综合整治与改造费用的10%。
七、实施步骤
（一）动员发动和调研摸底阶段（3月24日至3月31日）。市政府组织召开全市老旧住宅小区综合整治动员会议，各部门、街道办事处按照会议要求，做好层层动员，通过电视、报纸、广播、网络等开展宣传工作。同时组织人员开展调研，核算费用，做好各项前期准备工作。
（二）实施综合整治与改造阶段（4月1日至11月10日）。各街道办事处、各部门按照分工，加强协作，开展全面整治与改造工作。
（三）检查验收和总结表彰阶段（11月11日至11月30日）。市政府办公室会同有关部门将对全市老旧住宅小区综合整治与改造工作进行全面检查验收与考核，表彰在活动中涌现出的先进单位和个人。
八、保障措施
（一）加强组织领导，形成工作合力。为加强对老旧住宅小区综合整治工作的领导，市政府成立以市委常委、常务副市长杨位明同志任组长，市长助理王文奎，市政府党组成员、建设局局长周长秦同志任副组长，行政执法、规划、水务、民政、物价、工商、劳动和社会保障、经贸、广电、供电、公安、财政等部门和荆河、龙泉、北辛、善南街道主要负责人为成员的领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，周长秦同志兼任办公室主任，朱绍猛同志任办公室副主任。市政府各部门、街道办事处也要成立专门机构、抽调精干力量，积极主动的做好配合工作，把老旧住宅小区综合整治工作与构建和谐社区结合起来，与落实政府工作报告的任务结合起来，与切实改善群众生活和居住环境结合起来，进一步明确责任，细化目标任务，形成合力，大力推进老旧住宅小区综合整治工作。
（二）抓好业主委员会、居民委员会的组建和换届工作。按照法定的程序，组织成立业主大会、业主委员会和居民委员会等基层自治组织，对已经成立业主大会、业主委员会和居民委员会的，加强制度建设，促进其依法开展工作。
（三）进一步明确任务，积极开展综合整治与改造工作。各房地产开发企业要在制订老旧住宅小区综合整治预算的基础上，经有关部门批准后，按照本方案进行落实，并同步做好施工队伍的招标、工程造价的审查、施工监理与行政执法等工作。
（四）做好物业管理企业的选聘和住宅小区的移交接管工作，建立长效管理机制。进行综合整治改造后，尽快完成住宅小区整体移交接管，由业主委员会选聘物业管理队伍后，物价部门要及时审定物业管理服务收费标准，实施物业管理。同时，居民委员会要做好计划生育、优军优抚、帮教扶贫、人民调解等工作。有关部门和所属街道办事处要加强配合和业务指导，加强业主委员会与居民委员会、物业管理企业的协作，建立长效管理机制。
物业管理工作报告范文第4篇
第1条:顾问服务之宗旨
为配合xx市『xxxxx之交付使用及检讨改善已交付使用之物业管理之资素,使往后能令该物业服务保持在一个高的水平,甲方同意委托乙方为上述发展专案提供专业之管理顾问服务,务求使该物业顺利交付给业户使用,同时设立完善管理制度使甲方为该物业成立之管理处管理职员能于最短时间内独立管理整个项目。
第2条:物业管理顾问期限
1、 本合同前期(交付使用日前)为前期物业顾问服务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。
2、本合同后期(交付使用日后)为物业顾问常务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。
第3条:前期物业管理顾问的内容/服务范围包括如下事宜:
1、评估住宅小区规划设计及设施设备。
1.1 从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见,含包括对日后物业管理有正面及直接影响的意见。
1.2从日后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理之压力。
2、评估各机电房的规划位置,原机电设备合理充分利用
2.1 建议小区内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置,使日后管理运作能更为流畅,节省资源。
2.2协助制定管理维修保养计划。
3、 建筑材料设备的适用性之专业意见。
3.1 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。
3.2提供功能布局的有关专业管理意见,减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增加。
3.3 建议成本保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害。
4、 协助发展商销售方面
4.1于物业销售期间,针对物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案。
4.2 x年x月x日展销会期间,派一名顾问人员亲临xx展销现场x天,配合发展商进行销售宣传,以及配合物业管理公司解答客户有关物业管理之咨询。
4.5 制定公约条款及管理守则
4.5.1 根据发展商提供之公约样本,与发展商之指定法律代表商讨,参照发展商之意见,协助制定符合政府规定及xxxx之特定公约内容及细则。
4.5.2 制定一套符合xxx所设定之管理规章。
4.5.3 制定xxx业户手册、装修流程、装修守则。
4.6 协助物业管理公司开办事宜。
4.6.1 建议管理处办公位置。
4.6.2 就组建管理队伍、管理结构设置提出建议。
4.6.3 提出管理处内部装修要求意见、购置各类家居、工具、文具用品,以及印制各式表格、信函和信封的专业建议。
4.7 配套设施的安排及管理建议
由物业管理角度,基于小区设计图纸或设计方案,提供小区配套设施意见。
4.8 管理费预算
4.8.1 针对物业日常运作支出,作出评估,制定年管理费预算案。
4.8.2 依据预算案,建议管理费金额。
4.8.3 制定收取管理费之运作程序。
4.8.4 建议管理处帐目之控制程序及安排。
4.9 移交住宅小区单元用户之程序
针对物业移交用户之程序,提出关于用户应知事项、移交流程装修须知、运送物件安排等相关事宜的专业意见及相关文案资料。
4.10 物业交付期间之保安控制
4.10.1 对小区全部公共地方、机械机电室及小区周边范围之保安评估。
4.10.2 制定适合xxxx之保安制度。
第6条:物业管理顾问服务方式
6.1 前期(交付使用日前)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)定期到场召开物业管理顾问会议合共x次(每次为期x个工作日)完成上述第4条之服务内容。
6.2 后期(交付使用日后)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)提供不到场式物业管理常务顾问服务,由乙方指定一名顾问人员通过电话/邮件/传真等方式提供咨询服务。
第7条:物业管理顾问服务费及付费方式
7.1 前期(交付使用日前)顾问费用合共xxxxx。付款方式:
-签署本合同日起七天内支付首期顾问费用xxxx.
-第二期顾问服务费用xxxx于x年x月x日之首十四个日内支付。
7.2 后期(交付使用日后)常务顾问费用合共xxxx。付款方式:
-首期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。
-第二期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。
7.3 以上所述相关费用由甲方根据合同按期及时向乙方支付。
7.4 上述物业管理顾问费用已包括乙方派员至现场之一切差旅费。
7.5 顾问费用由甲方拨付至乙方指定帐户十天内,乙方提供收款收据予甲方。
7.6 延期支付的顾问费用,甲方需向乙方支付滞纳金(按月息千分之五计算)。
第8条:双方责任与义务
8.3 甲方责任:
8.3.1甲方应尊重并接纳乙方委派之顾问所提出合理的物业管理办法及适当的培训人员计划,做好管理工作。
8.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负责有严守商业机密的义务, 此所称机密仅限于上述专案乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。
8.3.3甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关,但由于乙方所派顾问人员在工作中造成的纠纷、争议,乙方由责任妥当处理。
8.3.4甲方应按本合同支付乙方顾问费用。
8.3.5甲方承诺本合同中所有条款保密,不对外公开。
8.3.6 乙方委派的管理顾问人员在物业的工作是以完成本协定乙方义务为限,如果超越工作职权范围所引起的任何损失,乙方不承担任何责任。
9.4 乙方责任:
9.4.1 乙方应按期限向甲方提交检讨报告,提供可行性建议。
9.4.2 乙方应按合同负责xxxxx物业管理全面的规划、建议、指导和培训,提供有关物业管理技术,以保证物业的管理质量。
9.4.3 定期向甲方提交管理顾问工作报告,检讨工作。
9.4.4 乙方负责为甲方严守商业机密的义务,此处所述之商业机密仅限与各业主的资料及甲方提供之有关内部营运书面之资料。
第10条:合同终止事由
10.1 除发生下列10.2之情况,立约双方在合同生效期间不得终止本合约;立约双方之任何一方要求终止本合约必须提前至少60天以书面通知对方。
10.2 本合同可在下列情况下终止:
10.2.1甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任,蓄意或故意违约,而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施。
10.2.2 若乙方公司解散、停止经营、转让或因重组或合并以外之任何原因而清盘,乙方须事前给予甲方书面通知。
10.2.3 若乙方未能按本合同第6条按时收到顾问报酬时,乙方有权于提出七天通知后,马上终止合同。
10.2.4 签约双方任何一方,由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力,由受灾方提供当地官方权威证明后,本协定自动终止。
第11条:违约责任
11.1 如乙方于合同期内按甲方之指示全力执行本合同所要求之责任,甲方应于合同期内完全补偿乙方(包括其雇员及代表人)因执行本合同之要求而受到之任何损失,一切诉讼、诉讼程序、索偿及咨询所引起之有关费用(包括聘请律师及其他专业人士费用)以及赔偿责任。但在乙方或其雇员或其人蓄意或严重疏忽、过失、违约或违法的情形,同样相应承担上述赔偿责任。
11.2 如甲方非因第10.2而终止合同(处理的方式已于该条款中注明),甲方应赔偿乙方所有由此而发生的合理支出、费用及因终止本合同而所受到之直接经济损失。
第12条:争议解决
12.1 双方在履行本合同如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可提出仲裁委员会仲裁,仲裁裁决是终局的,对双主均具有约束力。
第13条:其他事项
13.1 双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充,以书面签订补充协定,有关之补充协定与本合同具有同等效力。
13.2 若本合同内由任何条文于任何法律下成为无效,非法或不能执行时,本合约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。
13.3 本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。
13.4 任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写,并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明当事人之地址。
第14条:合同生效
14.1 本合同双方代表签字及加盖公章,乙方落实收到首期物业管理顾问费用后即时生效。
14.2 本合同正本一式两份,具有同等法律效力。甲乙方各持一份存档。
物业管理工作报告范文第5篇
[关键词]公租房；土地财政；配建
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.16.107
1 引 言
2014年3月17日国务院办公厅《2014年政府信息公开工作要点》提出“全面公开城镇保障性安居工程建设项目信息、加大公租房配租政策及实施情况公开力度”。3月23日《国务院关于落实（政府工作报告）重点工作部门分工的意见》强调“提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行”。采取市场化运作方式，为公租房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持，促进房地产市场持续健康发展。2我国目前公租房的实施现状
公共租赁房概念的提出是国家保障体系面向“非低收入群体”的理念转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收人群体――“夹心层”，也需要政府的帮助。公租房能增加城市的可支付性住房供给，降低低收入人群的居住成本，有利于他们融入社会主流生活，提高技能水平。
自从总理在2009年《政府工作报告》中首次提出大力发展公共租赁住房以来，我国公租房正式开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，到2011年建设数量呈现了大幅度的增加，上升到了22.4%。其中2011年12月29日，上海首批市筹公租房项目――馨宁公寓正式启动供应；2011年3月2日，重庆首个公租房项目――民心佳园的首批15281套公租房完成配租；2011年8月，北京亦庄开发区的鹿海园四里小区X3F1园区配建公共租赁房顺利人住；随后，广州8家企事业单位，利用自用土地建设5825套为公租房。在2014年6月，北京市公布了8000套左右的公租房房源信息，并启动意向登记。但由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。
3 我国公租房实施过程中存在的问题
3.1 短期成本巨大，与地方政府的土地财政冲突
首先，中央与地方政府责任分担机制不合理，建设任务自上而下层层摊派，而中央政府投入少，地方政府投人多，住房政策以短期临时行政干预为主，尚未形成长期制度化的住房保障政策，无法从根本上激励地方政府提供住房保障。公租房的建设实施只依赖于地方政府投入多的行政化运作约束，地方政府在财力约束下，难以继续扩大公租房的供应规模。其次，公租房项目自偿性较差，融资体系的可持续性存在困难，甚至现金流难以覆盖贷款利息。再次，土地资源稀缺，商品房用地和公租房用地冲突，商品房土地为地方政府持续贡献土地出让收益，公租房需要地方政府持续投入财政资金进行开发和运营，地方政府难免陷入两难的境地，最终以“经济人”的角色选择加大商品房用地供给，相对减少公租房的用地，以至于减少其建设规模。
3.2 社会分层和贫富分化的标签化
地方政府建设过于集中，且为了节省用地成本，连片开发、连片建设，加大了集中片区的管理难度。公租房小区物业管理难以为继，不排除在特定的情况下，形成“贫民区”的可能。再者由于用地成本，选择在远郊建设，使得住户加大了居住成本和通勤成本，为了进城就业，出现空置率，也极易形成“暴乱区”和“贫民区”，进一步出现社会分层和贫富分化的标签化，贫困的聚集和再生产，阻塞社会流动。
3.3 分配有失公平，诚信缺失
由于缺乏科学的衡量方法和透明的个人信息，通常只有民政部门才知晓当地每个家庭的具体经济信息。主管部门无法获取申请对象的完整且真实的信息，进而住房保障部门无法动态查询、审核、监督，或者是这些信息分散在各不相同的业务部门，无法统一集成使用，导致项目不能单独的服务于中低收人人群，也可能有较高层次人群人住。公租房低廉的入住价格也有可能诱导寻租，滋生腐败，削蚀制度公平的基础，导致公租房分配有失公平。
4 建议和对策
4.1引入政策资金，降低融资成本
一是政府方债券融资：借助发行公租房建设项目所在地的融资平台发行私募债，即向公租房所在地区的企事业单位，社会团体或个人发行为本地区公租房建设项目筹集资金的地方债券。二是引导开发企业长期持有公共租赁房物业，并通过租金收益获取投资回报的盈利模式。三是以市场化进行公共租赁房的投资、开发和建设，有利于“投资一置地一建设一租赁一运营”业务模式的形成。最后还可以尝试允许公租房建成小区产权和项目股权的转让，降低投资者退出门槛以吸引更多社会资金进入公租房投资领域股权转让，但不得按套转让。
4.2 强化社会监督，完善政府管制
各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期监督管理工作，对公共租赁住房产权单位进行指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。公共租赁住房产权单位应负责租赁管理、物业服务等工作，并协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）及社区管理部门等开展社区服务。
4.3 建立诚信体系，确保公平分配
住房城乡建设主管部门建立本市公共租赁住房管理信息系统，完善公共租赁住房使用情况、申请轮候家庭及配租家庭动态档案，实现全市动态管理。公共租赁住房产权单位和区县住房保障管理部门应及时将公共租赁住房使用情况、承租家庭信息变动情况录入公共租赁住房管理信息系统，保证信息准确。
4.4 多元混居社区，创新管理模式
多元混居的异化社区模式是以不同职业、文化背景的群体以自己的实际支付能力为前提，共同居住在不同价位梯度的社区，形成利益互补的社区，和谐相处优势互补，形成共同生存的一种居住模式。例如社会结构的混合、公共服务设施的混合，促进公共服务的均等化。这种模式可以实现设施共建共享、布局优势互补，让中低收入人群消除距离感，增添归属感。并促进社区和谐，增加发展机遇，凸显社会平等，提高住区文明，创新管理模式。
4.5 实行配建手段，减少财政亏损
为提高土地的利用价值，减少地方政府在公租房建设实施过程中地方财政的亏损，将在商品房建设项目中，配套建设公租房作为土地出让或者划拨的条件之一。即在新建商品房项目中，配比建设一定比例的公租房，由土地竞得人根据公租房的建设标准，按照规定比例、总建筑面积、套数、布局和套型等要求配套建设，建成后房屋由政府按照约定方式回收或回购，再进行分配。
物业管理工作报告范文第6篇
随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？
二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。
（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。
新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。
但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。
（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。
《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。
业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。
三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。
（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。
1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。
2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。
（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。
1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。
2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。
四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：
（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。
德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。
法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。
日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。
意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。
瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。
我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：
1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。
2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。
3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。
4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。
主要参考书目：
1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。
3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。
4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。
5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。
6.颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版。
7.应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版。新晨
物业管理工作报告范文第7篇
述职报告是干部工作业绩考核、评价、晋升的重要依据，述职者一定要实事求是、真实客观地陈述，力求全面、真实、准确地反映述职者在所在岗位职责的情况。对成绩和不足，既不要夸大，也不要缩小。下面就让小编带你去看看财务部月度工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
财务部月度述职报告1__月份在公司领导和各位同事的大力支持下，在其他相关人员的积极配合下，我与大家团结奋进，踏实工作，较好地完成各项工作任务。现在我把这个月来自己的工作、学习等方面的情况做个简要汇报：
一、爱岗敬业、坚持原则，树立良好的职业道德
在工作中要能够坚持原则、秉公办事、顾全大局，以《会计法》和《会计基础工作规范》等财务法律法规为准则，遵纪守法，遵守财经纪律;认真履行会计岗位职责，一丝不苟，忠于职守，尽职尽责的工作，工作上踏实肯干，服从组织安排，努力钻研业务，提高业务技能，尽管平时工作繁忙，不管怎样都能保质、保量按时完成工作任务;合理合法处理好日常财会业务，对办公室所有需要报销的单据进行认真审核，为领导审批把好关，对不合理的票据一律不予报销，发现问题及时向领导汇报;认真做好会计基础工作，认真审核原始凭证，会计凭证手续齐全、装订整洁符合要求，科目设置准确、帐目清楚，会计报表准确、及时、完整，定期向领导汇报财会业务执行情况，并能协调好会计中心与各单位之间的关系;在资金预算方面，为提高资金预算的准确性，在实际支付时做到，没有资金预算项目的不予支付，超预算支付标准的不予支付。除按时完成本职工作之外还能完成一些临时性工作任务。
二、完成主要的各项工作：
1、及时准确的完成各月记帐、结帐等账务处理工作，粘贴凭证附件，并对各类会计档案，进行了分类、装订、归档，确保财务记录资料完整保存。
2、认真复核现金、银行存款账户余额、收支进度等对帐工作，确保季度、年度决算顺利进行。
3、及时准确地编报会计月报表、季度报表、年终决算报表，并对财务收支状况和资金使用情况进行认真分析和思考，定期向总公司报送汇总。
4、积极参加单位组织的各项会议、业务学习并认真做好学习笔记。
5、其它日常事务性工作。
三、加强政治业务学习，努力提高自身素质
我深知作为财务工作人员，肩负的任务繁重，责任重大。为了不辜负领导的重托和大家的信任，更好的履行好职责，所以我不断学习，改进其方法，讲求学习效果。通过报纸杂志、电脑网络和电视新闻等媒体，加强政治思想和品德修养，使自己无论是在政治思想上，还是业务水平方面，都有了较大提高。在工作中，认真学习财经方面的各项规定，自觉按照国家的财经政策和程序办事，始终把工作放在严谨、细致、扎实、求实上，脚踏实地工作。
四、对以后的工作要求。
总结工作的同时，还充分认识到存在的不足，如：依法理财的观念还有待进一步加强、处理问题不够成熟等。对于以后的工作要求，在做好日常会计核算工作的基础上，继续不断学习业务知识、更新知识、完善自我，使自身的业务能力不断提高;同时向领导及同事们学习好的财务管理，积累经验，提高自身的综合管理能力。积极参与企业的经营活动，加强事前了解，掌握经营活动的第一手资料，加强预测、分析工作，按照公司要求，认真做好财务计划工作。在日常工作中按照财务计划，监督企业对资金进行合理、有效地使用，使企业效益化。最后，我决心再接再厉，在公司领导的正确指导下以及同事们的支持下，不遗余力地作好工作。
财务部月度述职报告2自________年7月16日入职公司至今已经六年多了，从管理处的财务助理到公司总部出纳、总部会计，无论是做事、还是做人我都从“金网络”这个温暖的大家庭学到了很多很多……“受人之托，终人之事”我做到了。展望未来,我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望,为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把参加工作以来的情况总结如下：
一、前期工作总结
对于企业来说，能力往往是超越知识的，物业管理公司对于人才的要求，同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的,它包括：组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通能力等。
第一阶段(________年—________年)：初学阶段
年毕业之初，在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下，我幸运的加入了“金网络—雪梨澳乡”管理团队，看似简单的账单制作日常收费银行对接建立收费台账与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法:，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点，而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与“专业人”之间的距离。
客户电话的接听、客服前台的接待，都需要很强的专业知识与沟通能力，物业管理中大多是一些细小琐碎的事，协调好了大事化小、小事化了，协调不好则工作会非常被动。这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力，同时在公司内部的沟通也非常重要，除了本部门之间，部门与部门之间的沟通也很重要，只有沟通好了，才能提高工作效率，减少不必要的人工成本。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法:积累经验;另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。
“勤能补拙”，因为当时住在项目，便利用下班后的时间总结完善自己的工作内容，建立了各种收费台账的模版，同时结合管理处实际情况先后制定了《财务收费流程》、《财务对接流程》、《押金退款流程》以及《特约服务收费流程》，并在各级领导的支持和同事们的配合下各项流程得到了迅速的普及，为管理处日常财务工作的顺利进行奠定了坚实的基础。
第二阶段(________年—________年)：发展阶段
这一阶段在继续担任雪梨澳乡财务助理的同时又介入了新接管项目温哥华森林管理处前期的财务助理工作，进一步巩固了自己关于从物业前期接管到业主入住期间财务工作经验的积累，同时也丰富了自身的物业管理专业知识。项目进入日常管理之后，因为新招的财务助理是应届毕业生，我由此又接触到了辅导新人的工作内容，我将自己的工作经验整理成文字后逐点的与新人一起实践，共同发现问题、解决问题，经过三个月时间的努力，新招的财务助理已经能够很好的胜任财务助理工作了。________年底我又被调往公司新接管的VILLA管理处担任财务助理，此时正逢财务部改革，我努力学习专业知识，积极配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了领导的肯定。
第三阶段(________年—现在)，不断提升阶段
年底，我被调往公司财务部担任出纳。出纳工作首先要有足够的耐心和细心，不能出任何差错，在每次报账的时候，每笔钱我都会算两遍点两遍;每日做好结账盘库工作，做好现金盘点表;每月末做好银行对账工作，及时编制银行余额调节表，并做好和会计账的对账工作;工资的发放更是需要细心谨慎，这直接关系到员工个人的利益，因为日常的工作量已经基本饱和，每次做工资的时候，我都会主动加班，保证及时将工资发放给员工;而公司总部出纳更大的一部分工作内容是与管理处财务助理的工作对接，由于当时管理处财务人员流动较大，面对新人更需要耐心的去指导她们的工作，细致的讲解公司的一些工作流程，使她们尽快融入金网络这个大家庭。
年底我由出纳岗位转为会计，负责雪梨澳乡和VILLA管理处的主管会计工作，同时兼工资发放工作，这一期间我学习并掌握了公司财务核算的程序以及用友财务软件的操作技能，提高迅速;同时我的工作内容还包括通过对月度、季度以及年度的财务分析，及时并动态地掌握管理处营运和财务状况，发现工作中的问题，并提出财务建议，为管理处负责人决策提供可靠的财务依据。今年6月我的工作内容再次调整，工资发放工作正式移交给了出纳，主要负责长远天地、温哥华森林及VILLA管理处的主管会计工作。
二、主要经验和收获
在金网络工作的六年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是管理处基层财务工作经验，同时也取得了一定的成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;
(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好;
(五)只有保持心态平和，“取人之长、补己之短”，才能不断提高、取得进步。
三、确立工作目标，加强协作。
财务工作象年轮，一个月工作的结束，意味着下一个月工作的重新开始。我喜欢我的工作，虽然繁杂、琐碎，也没有太多新奇，但是做为企业正常运转的命脉，我深深的感到自己岗位的价值，同时也为自己的工作设定了新的目标：
1.以预算为依据，积极控制成本、费用的支出，并在日常的财务管理中加强与管理处的沟通，倡导效益优先，注重现金流量、货币的时间价值和风险控制，充分发挥预算的目标作用，不断完善事前计划、事中控制、事后总结反馈的财务管理体系。
2.实抓应收账款的管理，预防呆账，减少坏账，保全管理处的经营成果。
3.积极参预，配合管理处开拓新的经济增长点。
以上是我对自己工作的总结汇总，敬请各级领导给予批评指正。在今后的工作当中，我将一如既往的努力工作，不断总结工作经验;努力学习，不断提高自己的专业知识和业务能力，以新形象，新面貌，为公司的辉煌发展而努力奋斗。
财务部月度述职报告3我自20____年7月份到公司上班，7月底被分配到____办事处担任委派财务经理，现在已有6个月的时间，这期间在公司各位同任的大力支持下，在其他相关人员的积极配合下，我与大一道，团结一心，踏实工作，较好地完成各项工作任务。
下面我将近几个月年来自己的工作、学习等方面的情况向大做简要汇报：
一、严于律己，严格要求，遵章守纪，团结同志。
自到公司上班以来，我能严格要求自己，每天按时上下班;同时我也能严格遵守公司的各项规章制度，从不搞特殊，也从不向公司提出不合理的要求;对公司的人员，不管经理还是工人，我都能与他们搞好团结，不搞无原则的纠纷，不利于团结的事不做，不利于团结的话不说。
二、尽职尽责履行好自己的工作职责
我在合肥办事处主要从事财务工作，为此我从以下方面做了一些工作：
1、严格控制合肥办事处现金支出。
严格按公司的备用金管理办法相关规定进行备用金的控制，对于不符合要求的发票、超出费用报销围的费用或相关手续不完善的报销凭证坚决不予报销，将合肥办事处发生的费用控制在预算围内。制定合肥办事处备用金二次借款管理办法，对二次借款进行严格控制，提醒借款员工按时归还或冲销借款。对发生的费用及成本及时寄回总部冲销备用金，保证现金的正常周转。
2、认真审核需支付第三方物流承运商的承运费。
费用结算严格按合同规定价格和周期执行，对所支付金额过大的费用认真审核，询相关人员原因，对不符合要求的发票要求承运商重新开据或者拒绝报销。
3、按时结算。
按时与美菱物流部及长虹销售分公司核对配送费用，及时向总部申请开票，开票时严格匹配收入与成本，取得统一发票第一时间交美菱物流部结算费用。
4、正确计算工资薪酬。
根据公司规定严格按照考勤记录及加班情况正确计算员工工资，耐心准确地解释员工对自己当月工资的各项疑，对因我个人原因造成个别员工工资计算错误的情况，及时向办事处总经理及总部人事主管反应，保证员工正当利益不受损。
5、及时向总部报送财务分析及经营分析。
根据r3系统及业务台帐数据及时准确的填制财务分析表，监督该月各项指标执行情况，分析各项指标异常因素，制定下月预计目标;及时填制经营分析，反应该月合肥办事处经营情况、财务状况及存在的题。
6、及时完成总部的其他要求。
如及时完成对11年合肥办事处收入预算的编制、及时配合完成11年公司财务决算工作，为公司的正常工作当好助手。
三、存在的题
半年来，围绕自身工作职责做了一定的努力，取得了一定的成效，但与公司的要求和期望相比还存在一些题和差距，主要是：自己来公司时间短，一些情况还不熟悉，尤其是对部分公司规定还没有吃透，另外合肥办事处正处于逐步走向制度完善的境况，相关业务流程对工作效率有一定影响，对这些题，我将在今后的工作中认真加以学习,不断提高自我，为公司发展竭尽所能。
最后，还想说三点：一是我的述职报告还不全面，有的具体的工作没有谈到，就今天我所谈的，希望大多提宝贵意见。二是我工作能顺利的开展并取得较好的成绩，首先要感谢我的前任外派财务经理李静及财务部对口会计薛春燕，她们对我的工作给予许多帮助和配合。同时，我还要感谢公司其他人员，没有你们的支持和配合，就没有我们今天的工作成绩。三是希望大在11年，能一如既往地支持配合我的工作，我将一如既往地与大一道，为公司获得更好的经济效益做出努力。
财务部月度述职报告4一、进一步创新管理、完善服务，财务部月度工作报告。在工作理念上继续创新，在工作方法上继续突破，在服务水平上继续提高，切实转变工作作风，提高服务水平，以良好的形象促进公司的协调发展。
二、“查漏补缺”完善制度。针对检查和自查中发现的问题，组织开展财务管理“查漏补缺”工作，分岗位、分业务对工作中的薄弱环节进行梳理和完善;结合公司实际情况进一步修订、完善财务制度。
三、突出财务预算导向功能。增强财务预算对经营活动的引导和约束，强化可控事项的刚性管理，提高财务管理的前瞻性，从财务角度指导和服务与各单位生产经营，提高投入产出比，达到增收节支。
四、把握资金使用管理重点。统筹调配资金，降低财务成本，提高资金使用效率，确保生产经营与项目建设的资金支持。
五、有效提高决策支撑能力。对公司所有经济业务管理推进财务关口前移，提前介入参与决策，避免后期财务环节的被动;加强对前期项目的财务论证，为投资决策提供依据，防止无效、低效投资;对在建项目进行效益评价和规范性指导，提出提高效益、效率的措施和建议;对在运项目进行财务评价，查找问题，总结经验，提高项目投产后的竞争能力;根据风险内控和财务管理的有关要求，结合小金库检查和内部审计结果，进一步规范经济行为，发挥财务的指导作用，实现财务管理的规范化，防范财务风险。
六、进一步加强应收账款管理工作。加强应收账款月度管理，每月制定应收款项目标责任书，将收款责任分解落实到各单位、各部门，加大收款力度，缩短收款周期，预防坏账发生，避免公司损失。
七、研究政策做好纳税筹划。加强与税务机关、当地政府的联系，研究并合理运用税收优惠政策，周密筹划，做好水泥厂增值税退税及粉煤灰蒸压标砖税收优惠政策利用的各项工作，最大限度降低公司税负。
八、坚持培训提升管理水平。针对公司目前会计核算和财务管理的薄弱环节制订培训方案，加强财务人员的政治理论、党纪国法和专业业务知识的学习，提升财务人员的整体素质，进一步推进公司“内强素质、外树形象”活动的深入开展。
虎岁扬威兴骏业 ，兔毫着彩绘宏图!2011年是满怀希望、令人憧憬的一年，面对新形势、新挑战、新机遇，财务部全体人员要坚定信心，迎难而上，把压力当动力，真抓实干，为实现公司跨越发展再创辉煌而努力奋斗!
财务部月度述职报告5我作为一名年轻的财务人员，很荣幸在20____年7月29日正式加入________，成为了这个大家庭的一员。在20____年的岁末，回首过去几个月的工作，我发现有太多值得总结的经验教训，太多为公司而付出的榜样需要学习。同时自己也在日常的实践工作中得出了一些个人的心得体会，我把20____年工作情况总结如下：
作为出纳员，我负责的是现金的收付及银行存款收付有关的财务工作。具体主要包括日常的各种报销业务，给各个供应商现金支付及转账支付货款，金店日常销售结款及销售数量金额的核算，记现金及银行存款日记账，工资的发放，办理银行票据购买、领取、开户等工作。
一、日常的各种报销业务
日常报销这部分工作，是要求出纳岗认真对待及严格控制的环节，按照公司的管理制度进行资金的把关，杜绝浪费及不正常的开支。发生日常的报销事项时首先应相应的部门领导确认，然后财务再查验审核票据，最后总经理签字审查。报销单据必须有经手人、部门领导、总经理、审核人签字方可报销。此外，打车的票据需提前先请总经理签字特批，无特殊情况不可以打车。
二、给供应商现支付货款
金店采购商品时，首先，需填写借款申请单，无论是现金付款还是转账付款都需要总经理签字审批。其次，财务核对进货数量、产品材质、产品规格等。最后，算出付款金额是否和发票金额一致，等财务部长签字过后，方可付款。
三、金店销售结款及销售核算
金店销售结款基本是每天都要做的工作。他们有专人把当日的销售票据统计出来，交给财务。首先，我把销售产品分类，一部分在A公司入账，一部分在B公司入账;其次，核对发票开的是否正确，销售统计表金额合计是否和收款金额及收款结算单一致;再次，核对无误后，我会给金店开具收款收据，结清当日销售款;最后，按照销售清单登记电子版的金店销售统计，这项工作主要是为了及时提供给领导需要的数据，它可以安供应商、借款方式、时期等方式分别列出，以便不同部门的领导需要了解各类的销售情况。
在金店还没有内勤核算人员的时候，财务部一直代为做销售核算工作，在______的指导下，财务部建立了一套完善的金店核算对接系统，方便于金店核算人员日后从进货、销售及库存等一系列的数据统计。
四、记现金及银行存款日记账
记录现金及银行每笔业务的发生是出纳员每天都必须要做的工作，严格执行现金及银行存款管理和结算制度，定期向会计核对现金与帐目，发现金额不符，做到及时汇报，及时处理;严守公司秘密，及时向领导提供数据。
五、工资的发放
关于工资的核算与发放，每个月月中的时候，我会根据______提供的工资总额分出现金和银行卡的部分，因为有本月新来的员工并没有办理工资卡时，我会请示领导，给其发现金。一到发工资的前几天工作量会很大，我在此期间出现过纰漏，差点使各位员工不能按时收到工资，后来我总结了银行转账发工资的办理流程，下次每月到发工资的时候我要严格按照流程办理，避免再次发生同样的错误。
六、办理银行业务
因为以前的工作主要就是跑银行，所以填写票据没有什么问题，和银行的窗口办事人员也比较熟悉，一旦我公司有着急汇款或其他突况银行的办事人员也会积极配合。在我来到公司后发现，财务部都是每月月初去银行购买银行对账单，10元/月，在我和______的建议下，领导同意安装免费的查询版网银，为公司省去了120元/年，一小笔不必要的费用。
七、其他
与财务工作有关的对外部门(国税、地税等)进行联络、沟通，配合______的工作顺利进行。
物业管理工作报告范文第8篇
1、我们全部人员在单位领导的带领下与全所职工一起，通过各种方式捐款救助受灾的人们，并且受到了很大的教育，政府的以人为本，军人们总是冲在困难、危险的最前面，还有各行各业的志愿者，等等，使我们更加珍惜我们当前的环境，能在自己的岗位上努力工作，是我们最大的幸福。
2、资产财会部共有七名职工，承担着全所及各公司的资产财会工作，有科学事业、出版业、生产制造业、工程施工企业、物业管理、行业管理等有七套帐，还不算工会会计。我们是每两人做搭档，负责一家或两家公司的业务，他们工作配合很好，团结协作，互相帮助。在今年4月份，有两位同志生病住院，但是没有耽误工作，靠的是大家的共同努力，特别是杨芹、刘兰同志，补位意识很强，把他们的工作主动承担下来，没有怨言，并在休息时间去陪护她们，给他们亲人般的关怀，我作为他们的部门负责人，我非常感谢他们，也为有如此善良的同事而感动。
3、以前各公司的财务制度不尽完善，基本上是参照葡萄所财务制度执行，因组织形式的不同，不能很好的适应各公司财务管理的要求。根据2010年工作计划的要求，财务部协助各公司经理修订了适应各公司实际情况的现代企业财务管理制度，从财务管理这个角度既规范了各公司会计人员的日常核算，使整个财务管理的水平得到了进一步加强，又进一步规范了各公司的运营机制，为各公司的经营活动进一步开展提供了保障。
4、今年我们所最大的任务就是大楼建设，但是我们的困难是资金紧张，为了不影响大楼的施工进度，财务部在领导的支持下，积极筹集资金，多方联系。在资金的使用上积极把关，目的要把有限的资金用在最需要的地方，这就需要积极向工程管理人员学习请教，并进行有效的沟通。根据胡所长的要求，积极整理工程的合同执行情况，这项工作任务重，一个是因为业务量大，二是因为跨度年限长，三是因为前阶段的账簿在引黄济青，用了近两个月的时间才完成大概，还要继续落实。
5、积极配合上级部门的检查工作。今年省审计厅对各事业单位的财政收支预算执行情况进行了审计检查，在检查过程中我们积极配合，妥善处理各种事物，积极听取审计部门的意见和建议，从而改进我们的财务工作。该项工作进展顺利，并已结束。在每次检查中，我们都会发现我所存在的一些历史遗留问题，比如，我所财务状况并不理想，挂帐现象比较严重。这次检查又一次提出，虽然都是一些历史遗留问题，但这说明我们做了事情，或半途而废，或完成后没有进行清理等等原因所造成。当然这只是我个人的看法，还需大家讨论。为了妥善处理某些遗留问题，我们会尽其最大努力去搜寻、查找相关的法规，积极的咨询相关的专家，在力争处理好这些遗留问题的同时，也使自己的业务水平得到进一步提高。
6、积极按照所长工作报告的要求，从实际出发，规范资产与负债等要素管理。为进一步提高会计核算的真实性、准确性，一是要摸清“家底”，根据去年的固定资产清查的结果，对现有资产存量进行认真细致的分析，按照固定资产管理要求，规范管理。为实行全成本核算做好基础工作。依据所主要任务目标 “增收节支，全所运营收支保持基本平衡。”要求，财务部坚持费用管理“算、控、降”三字诀，严把费用支出关，严格按照财务制度的相关规定执行，对费用开支控制在相应收入增长比例以内，对不符合规定的支出，一律拒绝付款。
7、作好各公司的税收筹划，税收的影响是现代企业经营一的个重要方面，对于一项经营业务来说，采用不同的方式，纳税的多少是不同的，所以说，对税收对企业的影响是现代企业经营活动中必须考虑的问题。在这点上，我们财务部各公司主管会计积极与各公司经理交换意见，比如在所得税的处理上，收入与成本的配比性上，如果处理不当，会使企业多交许多所得税。这项工作将永远是我们的工作重点。[nextpage]二、存在的问题和不足
1、财务部的整体实力不足。随着我所调整理顺的进行，从领导的要求、工作实际需要等方面都对财务会计工作提出了更高的要求。财务人员的业务技能急需提高，财务会计部现有7名会计人员，具有高职的一名，中级职称的一名，其余的全是初级职称。会计事业是一个不断发展和完善的事业，现在国家每年都会颁布很多新的会计准则和会计制度，如财政部 XX年2月15日 在人民大会堂正式的38项新会计审计准则体系，定于 XX年年1月1日 起在上市公司中率先执行，新会计准则不仅理念先进、体系完整，而且充分体现了与国际准则的趋同，新准则的实施会极大地提高会计信息的质量，进一步缩小会计收益调整空间，将给我国企业带来巨大考验，对企业财务人员的执业能力提出了更高的要求。为使财务人员尽快的提高业务技能希望对现有的会计人员进行一次系统的业务知识培训，以提高现有会计人员的业务水平。当然，今年上半年由于各种原因吧，我们部门定期的学习坚持得不好，没能及时召集大家，这也是我的责任，下半年会努力的。
2、合同管理仍有欠缺。在这个问题上，各相关部门都应该重视，财务的主动索取与各部门的主动提供应该相结合，不然，在款项支付时财务部就无章可依，这种状况很容易使我们的工作出现失误，为了避免这种失误，就需要财务部与各部门的共同努力。
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3、财务预算、财务分析管理工作，由于种种原因，一直没有开展起来。
三、下半年工作打算
1、加强预算管理，积极与各单位、各部门进行有效的沟通，根据各单位的实际情况，编制适合的财务预算，以便于做好季度财务分析。
2、重点抓好财务分析工作，开展财务分析活动，为企业营运提供决策依据。
在分析内容中，经营活动收支情况、主要产品的毛利率及其分布、存货周转情况、应收款项账龄分析、预付账款、其他应收款等指标都在分析之列，要全面为各经营部门服好务。
3、严格会计档案的管理。财务部计划充分利用财务工作7-9月份外来检查、审计相对较少的情况特点，集中时间、精力对往年的会计档案进行一次彻底的整理，按照会计档案的管理办法，该上交档案室的上交，该留存的留存，即符合规定也便于会计档案的查阅。