不动产买卖合同
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不动产买卖合同范文第1篇
关键词 房屋买卖 法律纠纷 合同效力
中图分类号：D922.385 文献标识码：A
1基本案情
王某欲出卖自家的学区房，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。王某将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
王某的同事马某听说后，提出购买。王某表示愿意但需再考虑细节。马某担心王某将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证王某将房屋卖与自己，王某同意。王某、马某一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在王某的名下，且所有权人一栏中只有王某的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：马某在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给王某，但王某须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
王某找到钱某作为保证人，并用孙某的房屋抵押。孙某与马某签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。王某马某双方办理了房屋买卖合同预告登记，但王某忘记告诉马某房屋出租情况。
此外，王某的房屋实际上为夫妻共同财产，王某自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但王某还是瞒着李某与马某办理了房屋所有权转移登记。
2年后，王某与李某离婚，李某认为当年王某擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。王某抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
2法律探讨
2.1如果王某不履行房屋预购合同（即草签的书面合同），马某能否请求法院强制其履行？为什么？
2.1.1解读
这里涉及到预约合同的效力问题。违反预约，将启动对方解除权及违约责任诉求，但不可强制执行预约。
2.1.2法律依据
A、预约的违约责任：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
B、违约赔偿：《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
2.1.3结合本案得出结论
预约合同违约责任形式不包括强制继续履行，即法院不能强制王某签订正式合同，马某可按《合同法》第113条请求赔偿。
2.2如王某不履行对马某的合同，预告登记将对马某产生何种保护效果？如王某在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？
2.2.1解读
这里涉及到房屋买卖预告登记的效力问题。预告登记主要是为了预防一屋多卖的情况，即房屋或其他不动产的买卖过程中，一经预告登记，则未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但与第三人的买卖合同效力不因此受到影响。
2.2.2法律依据
A、预告登记：
a、《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
b、《物权法解释（一）》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
B、无所有权或处分权的出卖人订立的买卖合同的效力：《买卖合同解释》第3条第2款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
2.2.3结合本案得出结论
王某卖房并预告登记给马某后，马某对房屋的交付请求权具有物权优先权，王某再处分房屋给第三人的，不产生物权效力。但王某与第三人的买卖合同仍然有效。
2.3王某擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？为什么？
2.3.1解读
这里涉及到夫妻共同共有财产的处分、无权处分和善意取得的问题。无权处分不影响买卖合同的效力，只要符合法定的条件，买受人可善意取得。
2.3.2法律依据
A、《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
B、《婚姻法解释（三）》第106条第1款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
不动产买卖合同范文第2篇
关键词:夫妻 房屋买卖合同 纠纷 处分
分歧
王某与宫某签订的房屋买卖合同效力如何?该房产的权属归谁？对此存在三种不同意见：
第一种意见认为：根据《物权法》物权登记公示原则，宫某根据房屋所有权权利证书上登记的权利人为王某这一权利外观而对王某拥有该房产的所有权产生了合理信赖，双方的交易基于的是登记的公信力，从鼓励交易和保护交易安全的角度出发，不能轻易认定该合同无效。另外，苗某在明知房产经登记才能取得所有权的情况下，仍同意将该房产登记在王某一人名下，应推定苗某已授权王某代为处理共有房产的相关事务，是家事的组成部分，即视为苗某也同意转让该房产。所以王某与宫某签订的房屋买卖合同有效，宫某以有效的买卖合同取得了该房产的所有权。
第二种意见认为：根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王某处分其与苗某共有的不动产应当经苗某同意，否则构成无权处分。王某的无权处分在未经苗某追认或者王某在订立合同后未取得该房产的全部处分权之前，该合同处于效力待定状态，即该买卖合同不生效。虽然宫某已办理了该房产的过户手续，但因其取得该房没有合法的依据，故宫某不能取得该房产的所有权。
第三种意见认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”虽然该房产登记在王某名下，但不能由此否认苗某对该房屋也拥有所有权，王某与宫某的买卖合同因违反了上述法律的强制性规定。显然，此规定是效力性规定而非管理性规定，所以王某与宫某的买卖合同因违反了法律的效力性强制规定而当然无效。但是王某与宫某的交易过程符合了善意取得的全部构成要件，宫某通过原始取得的方式取得了该房产的所有权。
评析
笔者赞同第三种意见，理由如下：
不动产买卖合同范文第3篇
论文内容提要:学者对于所有权保留法律性质的见解颇多，笔者认同所有权保留系担保性所有权的观点，并指出所有权保留应以明示方式设定，其适用范围不限于动产。所有权保留约款应与买卖合同同时达成或至迟于标的物交付前完成。所有权保留制度系解决分期付款买卖双方当事人之间权益分配的最佳模式，但《合同法》第134条对所有权保留的规定值得检讨。
论文关键词:所有权保留；分期付款买卖；所有权保留的设定
据学者考证，所有权保留制度（RetentionofTitle）可以溯及至古罗马法时代。《十二铜表法》第6表第8条规定，“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求的，其所有权并不转移。”[1]但是对于所有权保留制度的广泛承认与运用，则始自19世纪后，根植于分期付款买卖及其衍生的各种交易形式的普遍流行而对于交易安全与便捷的期待。
一、所有权保留的基本价值与界定
在分期付款买卖方式下，出卖人债权实现之价值形态与买受人实现使用价值形态的非同步性，使出卖人在交付标的物后面临的价金难以收回之风险成为阻碍该类交易方式发展之羁绊。而所有权保留制度以价金之清偿作为标的物所有权转移的前提条件，此种利益平衡机制成为解决分期付款买卖双方当事人之间权益分配的最佳模式，同时，该项制度亦暗合了现代法上的权利分化之现象。[2]
应当予以重申的是，尽管所有权保留制度与分期付款买卖密切关联，但是，分期付款买卖并不必然附有所有权保留；同时，所有权保留亦不仅仅在买卖形式中出现，“凡是有一方先占有、使用标的物，并依照约定分期向标的物支付价款的情形，均可有所有权保留之附着。”[6]
值得注意的是，我国《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”上述两条所谓“法律另有规定的除外”中的“法律”系仅指解决“因物的归属和利用而产生的民事关系”的《物权法》本身，抑或是亦包括规范债权债务关系的《合同法》在内的其他法律？
二、关于所有权保留的类型化说明
（一）简单的所有权保留（SimpleRetentionofTitle)
即通常所称的所有权保留，为所有权保留的基本形式。保留所有权的客体仅限于根据买卖合同约定而占有的特定标的物，所保障的价金债权亦仅以该特定标的物的价金为限。德国学者认为，《德国民法典》第455条对于简单所有权保留的规定为不完美的规定（UnvollkommeneRegelung)，故在实践中又产生了其他形式的所有权保留。
（二）扩张的所有权保留（ExtendedRetentionofTitle)
指所有权保留所保障的债权除了本合同产生的价金债权之外，还扩张到出卖人或其关联方。此种形式的所有权保留条款通常表述为，“在所有出卖人与买受人基于生意关系而产生的或正产生的出卖人的债权被清偿之前，商品所有权仍然属于出卖人。”[10]在德国，尽管此种形式的所有权保留受到学者的质疑，但是司法判例却予以确认，它通常发生在商人之间的交易中。
（三）延长的所有权保留（ProlongedRetentionofTitle)
在此种所有权保留形式中，买受人被授权对于尚未完全付清价金的标的物再次转让。但是此种授权应当满足两个条件：第一，只限于商业企业，且在买受人低价出卖标的物时，若不构成善意取得，则第三人不能取得标的物的所有权；第二，出卖人同意买受人出让标的物，是以买受人将其再次转让标的物而发生的未来债权预先让与给出卖人为条件的。若再次转让发生的债权的处分权受到债权让与禁止的限制，则所有权转移不得进行。
(四）复杂的所有权保留
指在一个系统中包含上述两种或两种以上所有权保留的类型。[12]
三、对于所有权保留的法律性质评介
国内外学者对于所有权保留法律性质的见解颇多。但是归纳起来可确定为所有权构成理论、担保权构成理论及游离于上述理论之中的中间理论三种类型。
(一）所有权构成理论
系自所有权移转视角予以观察的结果。具体包括如下观点：
1.“附停止条件所有权转移说”。此为德国、日本通说，亦为我国台湾与大陆学者认同的主流学说。[13]承认物权行为独立性的立法认为，在所有权保留买卖合同中，买卖合同即债权合同已完全成立、生效，并不附任何条件，所附条件的是移转所有权的物权行为。即以价金之清偿或完成特定条件作为标的物所有权移转的停止条件。
2.“部分所有权转移说”。德国学者Raiser（赖札）认为，在所有权保留买卖中，出卖人与买受人对于买卖的标的物享有所有权。换言之，买受人对于其占有的标的物享有部分所有权，该部分所有权是随着各期价金之给付而逐渐转移的。日本学者铃木则以“削梨”理论解释之。
（二）担保权构成论
担保权构成论认为，在所有权保留买卖中，真正的所有权随标的物交付于买受人占有而转移于买受人，出卖人保留的所有权徒具形式意义，当事人的真实目的在于担保出卖人未获清偿的价金债权，出卖人所保留的所有权实质为一种担保权。该理论有如下观点：
1.“特别质权说”。此说代表人物为德国学者朴罗妹亚（Blomeyer)。他在1939年发表的《条件理论之研究》第2卷中指出，出卖人所保留的所有权性质与质权相同。具体而言，买受人得因物之交付而取得所有权，出卖人则取得了不占有标的物而附有流质约款之质权，该质权以担保买受人未清偿之价金债权为目的，系一种特别质权。[17]
2.“担保物权说”。该说认为，在所有权保留买卖中，“出卖人以延迟移转物的所有权为手段，担保其全部获得卖价的债权，此时出卖人手中的所有权就成为其实现卖价请求权这一债权的担保物权。”[18]
（三）关于担保性所有权的中间理论
日本学者几代通教授提出，“在所有权保留买卖里，所有权移转给买受人的同时，出卖人为担保其价金债权，得准用受抵押设定之状态。唯在此时，出卖人所取得之担保权为超乎限定物权之所有权。”四、所有权保留的设定
（一）所有权保留的设定方式
关于所有权保留的设定方式，各国或地区的立法与实践并不一致，学术界亦有较大分歧。多数国家不仅要求得以明示方式设定所有权保留约款，更是强调其应具备书面形式。如丹麦《分期付款买卖法》第34条第1款第22项规定，所有权保留条款应当在明确（Clearness）和易于理解（Understand-ing）诸方面满足某些标准，所有权保留条款应当被有效地载于买卖合同中，而且还应当在发票上注明所有权保留条款。法国以书面形式作为订立所有权保留条款的基本要求，遇有非书面形式的所有权保留条款，出卖人要求恢复占有标的物的请求将不为法院支持。
笔者认为，所有权保留约定应当以明示形式设定，其理由为：所有权保留买卖本身系一种特种买卖，非经特别约定，得认定其为不附所有权保留约款的一般买卖—换言之，所有权保留制度系平衡出卖人与买受人之间权利义务之特约，是当事人权利分化的结果。
（二）设立所有权保留的客体范围
对于所有权保留的客体范围，各国立法例并不相同。多数国家将所有权保留的客体限定于动产。如《德国民法典》即采此立法例。法典第455条明确规定，“保留所有权只能针对动产。”“无形财产上的所有权及债权、使用许可权等不能作为保留的标的。”《意大利民法典》第1523条亦有此类规定。英美法则将所有权保留的客体限定为货物，而按照英国《货物买卖法》，货物为“除金钱和不动产外的各种动产”；美国《统一商法典》将货物界定为，“确定到买卖合同项下时所有能移动的东西。但是支付价款的金钱、投资证券和无体财产权除外。”
对于不动产得否设定所有权保留约款，各国立法例并不一致。前述德国、瑞士、意大利等国家作了否定性回答。按德国学者的研究，将不动产排除在所有权保留的客体之外，是因为不动产所有权对国计民生有重要意义，而附条件和附期限的不动产所有权移转中不确定的因素甚多，妨害不动产交易安全。。法国在1994年前，涉及所有权保留的诉讼仅适用于“商品”(Merchandise)。
我国台湾地区民法对于不动产所有权保留未作限制性规定，由此导致了对于不动产是否得以作为所有权保留客体之争论。王泽鉴先生认为，“就实务而言，对不动产所有权移转附以条件尚无必要，事例甚少，此因出卖人为保障其未获清偿之价金债权尽可就不动产设定抵押，或于土地登记簿为预告登记。”
我国大陆《合同法》第134条对于所有权保留的客体未作规定。对于不动产是否得为所有权保留的客体，学者认识颇不一致。有人认为，对《合同法》第134条应采缩限解释的方法，将所有权保留的客体限定解释为动产。其理由为，在不动产买卖中，由于物权变动需要履行登记手续，因此，当买受人已经先期占有了不动产时，即使当事人不约定所有权保留，只要没有办理所有权移转登记，所有权就会保留在出卖人手中。至于为防止一物数卖，以保障已支付全部价金之买受人获得不动产物权，则可通过完善不动产登记制度实现这一目标。
（三）所有权保留的设定时间
不动产买卖合同范文第4篇
法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。
二、问题的分析
在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：
（一）被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权（房产）变动中的第三人。上述第三人既不是当事人（在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人），也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。
（二）现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢？从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。
（三）根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：（1）被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权（即旧房），他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换？其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。（2）购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。
三、问题的解决——建立不动产先取特权制度
分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。
不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：
1、不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。
2、通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。
据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1、因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2、不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3、就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4、房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5、不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。
四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护
建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。
目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。
应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：
1、关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。
基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。 挑房网
2、关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物（房屋）所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：
A当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：（1）如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。（2）如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。
B当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。
在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。
C如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。
另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。
不动产买卖合同范文第5篇
根据我国民事诉讼法相关司法解释的规定:
1、购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的,以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的,依交货方式确定合同履行地;采用送货方式的,以货物送达地为合同履行地;采用自提方式的,以提货地为合同履行地;代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的,以货物发运地为合同履行地。购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地点为合同履行地。
2、加工承揽合同,以加工行为地为合同履行地,但合同中对履行地有约定的除外。
3、财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地,但合同中对履行地有约定的除外。
4、补偿贸易合同,以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。
另根据我国《合同法》的规定,履行地点不明确的,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
合同法中关于买卖合同履行地的规定主要见于《合同法》第61、62、141条。其中,第61、62条是总则中的规定,第141条是分则中的规定。
第61条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第62条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
……
(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
……“
第141条规定:“出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的,应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。“
综上,买卖合同履行地的确定,首先以合同双方当事人的约定为准;若没有约定或约定不明确的,可由双方当事人协商达成补充协议;若仍达不成补充协议的,则按合同有关条款或交易习惯确定合同履行地。
通过以上途径仍不能确定合同履行地的,按合同法规定处理:
不动产买卖合同范文第6篇
1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;
2、因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;
3、因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
【法律依据】
不动产买卖合同范文第7篇
关键词：无权处分；合同效力；物权行为；善意取得
我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以反对解释，在权利人不予追认或无处分权人订立合同后未取得处分权的，该合同无效；以体系解释，在权利人追认前或无处分权人取得处分权以前，该合同处于效力待定状态；以《物权法》善意取得制度理解，该合同应有效。针对上述解释，法学界争议很大。许多法律工作者还认为，善意取得制度只适用于动产。
1 无权处分的概念
无权处分是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。显然，在无权处分中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施的处分行为。无权处分涉及到三方当事人，即权利人、无权处分人和相对人(第三人)。
无权处分中的处分，就文意解释，在民法上有最广义、广义和狭义之分。最广义的处分，包括事实上的处分与法律上的处分。前者指就原物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，后者除负担行为外，尚包括处分行为，例如，所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃、债权让与及债务免除。广义的处分，仅指法律上的处分而言。狭义的处分，系指处分行为而言。即直接引起物权变动的行为。
2 无权处分的效力
无权处分的效力目前在我国学术界和实务界有三种说法：即无效说、有效说和效力待定说。下面分别予以评述。
2．1 无效说
无效说在我国学术界虽然只是少数说，但在司法实践中却经常被采用。通常将无权处分合同一概确认为无效合同。理由是行为人主体不成立，因为造成对真正权利人的侵害只是一种可能性，不一定必然造成权利人的损害。王利明教授认为：“出卖人为了能够及时将其从前买受人买到的货物销售出去，而在没有取得标的物所有权情况下，便联系下家并与买受人签订合同。此种无权处分行为也并非对权利人有害。相反既有利于处分人融通资金减少市场风险，也可能对权利人是有利的”。就是说，无权处分行为也可能符合权利人的意志和利益。例如，笔者曾遇到这一事例，权利人甲出差时将摩托车借予乙，也曾向乙流露出想换台摩托，乙以2200元的价格出售摩托，甲回来后认为乙帮了大忙。显然，权利人甲认为此处分符合自己的意志和利益，从而追认了该无权处分行为。由此可证，在权利人、无权处分人和相对人都自愿接受合同约束情况下，一概认为无权处分合同无效，就完全忽视了当事人的意愿，不利于交易流转。
2．2 有效说
有效说是建立在物权行为模式下的。有的学者认为，出卖他人之物的买卖合同属于债权行为，仅发生债权债务关系，债权行为不以出卖人有处分权为必要，出卖人对标的物虽无处分权，买卖合同仍然有效。这就没有区分买受人是善意还是恶意，而一概认为合同有效，这对真正权利人的保障是不利的。因为无权处分行为极有可能造成对权利人利益的损害，尤其在相对人恶意情况下，认为无权处分行为一概有效，这不仅对权利人的意志和利益是一种漠视，对正常交易秩序也会产生很大影响。在无权处分情况下，既要强调对相对人利益保护，也要视其是否善意而定。如果相对人是善意的，则应根据有效的债权行为加以保护；如果相对人是恶意的，则应把保护重心移至权利人利益上。只有这样，才能真正保护权利人利益，促使交易正常流转。
2．3 效力待定说
我国《合同法》第51条规定就属于效力待定说。可以看出，无处分权人订立的合同，其效力在于权利人，只有当权利人予以追认或无处分权人事后取得处分权的，合同才有效；否则，合同无效。
具体说：一是无处分权人在经过权利人追认后发生效力。原因在于：无处分权人本质上是在没有获得权利人授权情况下对无权处分财产实施了处分，因此，构成对权利人利益的直接侵害，从而法律允许权利人予以追认，这充分尊重了权利人的意志和利益。二是无权处分人事后取得处分权，亦可使得无权处分行为有效。原因在于：无权处分人在实施处分行为时虽未取得处分权，但在完成处分行为后就取得了处分权，尤其是处分不动产行为，尤为明显。从法律上看，无权处分行为本质特征在于处分人无权处分他人财产，从而侵害权利人的财产权利。一旦处分人事后取得财产权利，便可消除无权处分状态。但无权处分人在多长时间内取得处分权，这是值得界定的问题。笔者认为，无权处分人取得处分权的时间不应超过3个月，应当在法律上予以明确，从而更有利于维护交易的流转与安全。
3 无权处分与物权行为
3．1 物权行为的概念
物权行为是与债权行为相对应的，是指以物权的设立、移转、变更和废止为目的，以动产交付或不动产登记为要件的法律行为。是直接处分其民事权利的行为。也就是说，物权行为必须具备让与人对让与标的物有处分权的条件，无处分权人实施处分行为，必须征得权利人事先同意或事后追认，或无处分权人于事后取得处分权，否则处分行为无效。而债权行为只是以允诺负担债务为内容的法律行为，并不直接处分其民事权利，故又称负担行为。有些国家民法中规定，任何物权的设立、移转、变更等行为，均包含物权行为和债权行为。以买卖合同为例，买卖关系的成立，产生债权法上的请求权，并没有产生物权变动的结果。因为还要有一个排他性的意思表示，在于用交付行为来证明这一意思表示之存在。根据这一意思表示，产生物权变动的效果。特别是买卖不动产，尽管当事人有变动不动产物权的意思表示，但如果不履行登记的形式，同样其意思表示也不发生物权变动的法律效果。“德国和我国台湾地区将当事人变动不动产物权的合意与登记形式之结合作为引起不动产物权变动的物权行为”。这种将不动产物权变动与公示形式紧密结合起来的立法，有利于维护不动产交易市场的秩序和安全。
3．2 物权行为的交易
3．2．1 物权合意
物权合意是物权变动行为下的合意的简称，在买卖不动产合同中表现十分明显。如一些学者提到，出卖人甲与买受人乙达成关于房屋买卖协议后，到房地产交易所签订正式合同，再由双方当事人共同填写《房屋买卖审批表》，交易所对合同内容及房屋情况进行内审外查，经审查符合法律要求便依法批准，当事人在缴纳各种税费后，由买受人乙申请产权转移登记。登记机关依法登记后，房屋买卖即告完成。由此可见，当事人之间的买卖合同属于债权行为，但甲乙共同申请对房屋买卖审批的行为则属于物权行为。因为当事人在申请审批表内所表达的已经不是仅仅负担转移房屋产权义务的债权合意，而是实际转移房屋产权的物权合意。审批机关所审批的，也正是这个物权合意。这是买卖不动产合同中最常见的。
3．2 物权交付与登记
根据物权行为的公示要件主义原则，物权行为的完成需要以动产交付或不动产登记为要件。若没有交付或登记，物权行为在仅有物权合意的情况下是不发生效力的。无权处分行为的构成也只有在无权处分人与第三人完成动产交付或不动产登记的手续后才能成立。也就是说，无权处分行为只有在擅自出卖者将标的物交付给买受人或与买受人完成物权变动的登记手续之后才构成效力。
我国《合同法》第51条的规定是以债权变动为模式，无权处分人与相对人之间的买卖契约，不需要以独立的公示行为作构成要件，只要无权处分人与相对人就移转他人之物达成合意便成立，不管该标的物是否已经交付。在擅自出卖他人之物的买卖合同中，擅自出卖人与买受人就标的物的移转达成合意的时间也就是无权处分成立的时间。权利人的追认只是补正无权买卖契约的瑕疵，使它自始就发生效力；或者“一旦处分人事后取得了财产权利，便可以消除无权处分的状态和导致合同无效的原因”。这也有利于交易的流转。
4 无权处分与善意取得
4．1 善意取得的概念与条件
“善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又适用于不动产”。这就说明，善意取得中的受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人，否则就不构成善意取得。在无权处分情况下，处分人在履行期限届满前并未取得标的物的处分权，权利人也未追认，这时合同无效。但该无效合同不得对抗善意第三人(受让人)，因而在第三人为善意时，可以适用善意取得制度，该第三人照样取得标的物的所有权，权利人不得以买卖合同无效为由阻止善意第三人取得该所有权。
善意取得必须具备三个条件：第一，受让人必须出于善意，且并不知道出让人是无权处分人；第二，受让人已经支付了合理的价款；第三，无权处分人出让的动产已经交付，或不动产已经登记。上述三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
如果无权处分人未向买受人交付标的物，则权利人完全可以行使物权请求权，请求无权处分人返还财产，而买受人也可以依照合同请求无权处分人交付标的物。在此，标的物所有权处于不确定状态。笔者认为，如果权利人率先获得对标的物的占有，则其所有权回复圆满状态，买受人可以要求无权处分人承担违约责任；如果买受人率先占有该标的物，且动产已交付不动产已登记，则买受人可基于善意取得制度取得该标的物所有权，权利人只能请求无权处分人赔偿损失。
4．2 不动产善意取得
不动产善意取得主要是指不动产物权通过登记被第三人善意取得，且为终局取得物权，从而剥夺了真正权利人的物权。一般情况下，登记能够反映真实物权，即使登记错误，其出错率也是微乎其微，“完全可以忽略不计，正是登记表征真实物权的高度盖然性，使得不动产物权善意取得具有充足的生命力”。相反，如果登记簿不能真实反映不动产物权状况，那么，必将会损害真正权利人利益。从理论上讲，是指登记的推定力和公信力，正是这一要素，构成了不动产物权善意取得的制度基础。
4．2．1 不动产登记的推定力与公信力
推定力是指经依法登记的不动产物权人在法律上被推定为真正的权利人，哪怕其事实上存在瑕疵或不是真正权利人。这就表明，“记载于登记簿上的权利人就登记内容和范围，在法律上被推定为对不动产享有独占性的支配权，从而使登记权利人不证自明地成为不动产物权人。”
常鹏翱博士认为：“物权公示的公信力，就是物权的外观形式值得社会公众普遍信任，法律保护基于这种信任所产生的物权变动的后果。”李富成博士也认为：“物权公示的公信力表明，通过法定外观形式表现出来的物权足以让普通的社会公众信赖，只要在这种信赖的基础上与这种外观所显示的物权人进行交易，一般都能达到交易目的；即使外观形式与物上的真实权利状态不一致，也不能一概导致已经发生的物权变动失效。”常博士还指出：“当权利外观与真实的物权状态不一致的时候，第三人信赖该外观，就能享有公信力的保护。在这种情况下，公信力规则采取了一种‘将错就错’的策略，将第三人取得的、本属于错误的物权拟制为正确，而将原本正确的原物权拟制为不受物权法保护的错误，第一人取得的物权因此具有终局确定性，不受原权利人的追夺。”这进一步表明，登记公信力的规定着重保护第三人利益，使得登记成为国家确定不动产物权权属的重要手段，具有在无权处分情况下，解决到底保护真实权利人还是保护第三人这个重大利益冲突的功能。由此可证，公信力目的在于保护交易安全，维护正当利益。
4．2．2 不动产善意取得的要件
不动产物权善意取得考虑的对象是登记错误发生时让与人与第三人之间的法律关系，其基本要件包括：登记错误、让与人为具有合法权利外观的无权处分人、第三人通过交易行为取得不动产物权、第三人为善意。
登记错误是指登记簿册显示出的不动产及其权利状态与真实物权状态不一致的情况。因为没有登记错误，不动产善意取得就不可能发生。这是要件其一。要件其二是权利外观，要求让与人，即无权处分人必须具有“权利人的法律外观”，即登记簿显示的是无权处分人，除法律有特别规定外(如我国《婚姻法》规定属夫妻共同财产，即房屋，尽管有“权利人的法律外观”，也不在此列)。要件其三是交易行为，要求第三人必须通过交易行为取得不动产物权，即第三人作为新物权人被记载在登记簿中，使外界直接明确不动产交易现状_。要件其四是第三人必须为善意，不知让与人是无权处分人，完全依赖登记簿所具有的公信力，实施了受让登记行为。具备了上述四大要件，不动产善意取得才得到法律的保护。
4．2．3 不动产善意取得的后果
在不动产善意取得的要件全部具备时，第三人便取得其追求的利益，同时，真正权利人也因此丧失了物权人的法律地位。简单说，这就是不动产善意取得的法律后果。当然，真正权利人也可以根据自己受损害的事由，通过实施相应措施得到救济，只不过这种救济在性质上属于债权法的救济。因此，不动产善意取得在第三人与物权出让人，即无权处分人之间产生物权法律关系。第三人可不受物权出让人的任何约束，享有不动产所有权、用益物权、担保物权等实体性物权。在真正权利人与物权出让人之间产生债权法律关系，即真正权利人只能要求物权出让人承担赔偿责任。
具体说，第三人取得物权人的法律地位表现在：一是第三人有权对标的物进行占有、使用、收益和处分，并能行使物权请求权，排斥包括来自原真正权利人在内的任何人对自己不动产物权的干涉。二是第三人可依据自由意思，在法定范围内处分该物权，即使对方知道物权出让人与第三人之间的交易属于无权处分行为，照样能从第三人处取得该物权。三是第三人取代原真正权利人的地位，有权接受他人所为的利益，如给付租金、返还标的物等。因此说，第三人取得真正物权人法律地位。
不动产买卖合同范文第8篇
近年来，随着我国房地产业的不断发展，现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要课题之一。在此，依现行有关法律和法规就房屋买卖协议效力谈谈认识。
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。
二、浅谈房屋买卖存在的几种类型
1、关于农村房屋买卖协议效力
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。 更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。
通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。
物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。
应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建 筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。
2、关于城镇私有房屋买卖合同效力
这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。
3、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题
某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。
四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题
在现实生活中，如a将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给c，并交付给c。上述交易活动中，对a与b之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但bc之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：
第一种观点认为bc之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然b与a签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，a仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，b与c签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故b与c之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。
另一种观点认为，b与c之间签订的合同应是有效合同，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从a公司与b签订协议并交付房屋时起，b事实上已对该房屋享有物权的职能即占有、使用、收益和处分的权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户的形式要件。b与c之间签订的合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，双方的买卖行为应受法律的保护，双方所签订的房屋买卖合同应当认定为合法、有效。
笔者赞同第二种观点，理由如下：在房屋买卖案件中，常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋买卖合同无效，这种看法是错误的。如前所述，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，c为了标的物的产权有效转移，使标的物的产权无瑕疵，尚需办理产权过户，但是，c不能通过与b签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，a要通过与b之间签订的房屋买卖合同将标的物过户给b，b再通过与c的房屋买卖合同将房屋转移给c，通过这种程序，也避免了国家税收的流失。
五、拆迁户对拆迁安置房屋进行买卖时其合同效力及相关问题法律分析
拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质，为此从物权理论出发，结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进行分析。
与普通的房屋买卖纠纷不同的是，拆迁安置房在进行交易时尚未领取权属证书，土地使用权性质也有特殊性，因此在处理之际观点纷呈，做法不一。
实例一，XX年9月8日,原告华某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时，被告以双方签订协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，原、被告之间这一买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法律规定，要求确认双方买卖协议无效。
实例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同，被告在双方签订协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却拒绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财产，被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效，要求驳回原告的诉讼请求。
未领取权属证书房屋（预购房屋）转让的效力问题
要确认两个案例中房屋买卖协议的效力，必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是，“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为法律禁止订立预购房（期房）转让合同或所签订的合同一律无效。
此外，《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的，否则应当明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改为上述45条的规定，由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。从上述两案来看，双方在签订协议时，被告的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力，而且，以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同，在现实生活中普遍存在，合同法也持肯定态度，典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。
当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。就上述两案而言，双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住，并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。
诚然，当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的原因，目前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。另一方面，现实生活中预购房买卖的原因众多，一味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场发展初期，禁止转让可能会在一定范围内达到抑制房价的作用，但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节。
总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定，并且被告在前已经领取了房屋权属证书，应当确认买卖合同的效力。
夫妻一方擅自处分共有房产的效力
处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产，具体由一人出面与买方商谈，当另一方对约定的价格不满意，这种情形则不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意，属擅自处分不动产行为，原告也构成善意第三人，其依据合同可获得的利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。理由在于：
1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。具体到本案中，因双方签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格，并且已经入住该房屋，虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明，但这也是由于被告违约，拒绝履行合同义务所造成的局面，并不影响原告作为善意第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。
2、从利益衡量角度观之，如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效，则会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，尚能取得房屋所有权。若合同无效，则使这种可能性完全丧失。而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。如果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益，则交易中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信用。不利于市场信用机制的建立，也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。
拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效
拆迁安置房屋的土地使用性质一般情况下是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”基于这一规定，有观点认为，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后，如未到有关部门办理报批手续，则买卖合同未生效。对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效（这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别），因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。
拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。
三、正式签订房屋买卖合同时，应具备哪些条件？
根据我国房地产管理的有关法律规定，正式签订房屋买卖合同应具备以下条件：
①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人，或者征得他的法定人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定监护人民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定人民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即未成年人和精神病人时，必须由他的法定人(即监护人)来，或者征得法定人的同意，否则买卖行为是无效的。
②售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度，如北京市对外销的商品房实行外销许可证，内销的商品房实行内销许可证，预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后，才允许将商品房上市销售。所以，如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证，那么售房者无权销售商品房。
(3)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示
房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上，共同协商的结果。购房者在选好房后，准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。
目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。
(3)合同的内容不得违反法律和行政法规
法律和行政法规是国家制定的，具有强制效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反有关的税法，因而合同中的此项条款无效。
(4)合同不得违反国家利益和社会公共利益