土地流转
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土地流转范文第1篇
1 明确产权主体积极稳妥推进农村土地流转
我国现行集体土地所有权“一权三体”形式及上下级隶属关系，导致各腐朽思想都有所有权和支配权，产权主体不明确。集体土地使用权个体分散性不能充分调动个体的积极性。要确立乡镇在宏观层面上的集体土地所有权调控地位，村社集体土地所有权的主体地位，形成乡镇村社权属明晰，主体明确的集体土地所有权结构体系。在试点基础上，逐步扩大农民土地使用权的范围，赋予农户对土地使用、收益和处分权等部分权利，保证农村土地使用权的长期化市场化，体现出市场对土地资源的优化配置作用。
2 建立完善农村土地流转相关机制，保障农村土地流转有序进行
2.1 建立健全农村土地流转法律体系，为农村土地流转提供法律保障。按照规范政策，积极引导，因地制宜，切实可行的原则，自上而下逐步建立健全有关农村土地流转的政策法规，形成由现行的《宪法》、《土地管理法》、《农业法》等法律为支撑，农村土地流转办法等专项法规为配套的农村土地法律体系。重点对农村土地流转的实施主体，流转程序，流转监管等方面加以规范，从法律上逐步实现集体土地国家土地在所有权地位上的平等性。在相关立法中清晰界定农户所具有的承包经营权、使用权、抵押权、股权和转让权等多种权利；同时，立法保障农户的土地使用权不受侵犯，集体经济组织对农民使用的土地不得随意收回，为农户对土地的使用权具有长期性提供保障。
2.2 完善相关土地管理制度，为农村土地流转提供良好的保障。
一是改革土地征收征用制度，规范土地征收征用行为，保障农民的合法权益。对现行的土地征收征用制度，要明确界定公共利益的内涵和外延，科学界定土地征收征用后的土地使用性质，在土地征收征用中坚决杜绝少征多用，征而不用等行为的发生，保证土地征收征用地规模适度，从根本上杜绝侵犯农民财产权的非公共利益目的的征地行为。
二是贯彻落实好土地用途管制制度，重点保护耕地和基本农田。逐步建立健全耕地特别是基本农田保护机制，在保证耕地特别是基本农田保护总量不减少质量不降低的前提下，对市场条件成熟的区域，贯彻耕地，特别是基本农田保护措施，保证土地用途管制制度的贯彻落实。
三是确保农村建设用地依法审批，完善农村建设用地的审批制度。当前，我国农村集体土地的审批主要在乡镇企业用地，农村居民住宅用地等方面。在农村土地流转过程中，不可避免的存在生产管理用房占地审批问题。无论是转包、转让、租赁、入股和互换等方式实行农村土地流转，农村土地规模经营所必须的生产管理用房的审批，可以通过利用现有农村宅基地、废弃地复垦转换来解决，也可以通过申请临时建设用地的方式来解决。但必须建立在不改变集体土地所有权，符合土地利用总体规划，按规定缴纳土地复垦保证金的前提下，按农村土地流转管理办法规范确定的权限逐级审核报批，既要实现耕地占补平衡，又要依法审批。
3 逐步培育完善农村土地流转市场体系，使得农村土地资源资产双重性得以实现
搞好农村土地流转，要大力培养土地流转市场，建立符合社会主义市场经济体制要求的土地流转市场机制。首先，要充分发挥市场对资源的基础性配置作用，充分实现农村土地的资源性。在不改变土地耕作条件和用途的情况下，发展多种经营，探寻多种模式，加在农业结构调整力度，谋划好农村土地流转的整体局面，实现农村土地的资源性。其次，实施农村土地使用权有偿有期限使用机制，确保土地保值增值。在建立完善农村土地使用权有偿有期限使用相关法律法规的前提下，在市场条件成熟的情况下，对需流转的合法农村土地实行招、拍、挂，促使农村土地使用的规模化、集约化，体现农村集体土地的资产性。其三，要根据市场运行机制合理的农村土地流转市场体系，培育发展完善与农村土地流转密切相关的土地流转中介服务组织，扩大土地流转市场范畴。
4 建立和完善农村土地流转运行机制，保证农村土地流转的规范性和有序性
4.1 农村土地流转包括农用地，集体建设用地流转两个层面，要区别对待，分类实施，有机结合，共同发展。首先，对农用地流转要在符合土地利用总体规划，不改变土地用途的前提下，走适度规模经营的路子。在市场操作层面上要体现公平、公正合理的一面，还要体现市场对资源的配置作用。其次，对农村集体建设用地流转要在保护耕地，基本农田的前提下，通过土地开发整理，农村宅基地，废弃地复垦等方式新增耕地来补充新占用的土地（主要是耕地）；同时对农村土地流转范围内的闲置、空闲地加以利用。在具体实施过程中做到“四统一”（统一规划，统一布局，统一实施，统一建设），保障农村土地流转基础设施用地的要求，节约利用。
4.2 对农用地、集体建设用地综合流转，既要保障农用地的农业用途不改变来解决吃饭问题，又要保障乡镇企业和农村发展的建设问题，关键还要保障“三农”问题的解决，保障土地可持续发展，实现二者的有机统一。实现规模化经营模式，建立健全产业带动机制，无论哪种模式的土地流转，根本都要实现农村信纸规模化经营，产生规模效益，带动周边区域农村经济发展，既要保持农用地的用途，可探求“城市观光农业”发展模式，也要根据实际需要适度进行城市化发展。
土地流转范文第2篇
1搭建流转平台
魏城镇魏于村村民魏成海，2005年承包了本村2．7公顷耕地，收益颇丰。2009年在县乡土地流转服务中心的帮助下，他又在大磨乡连枣林村和院堡乡岳庄村各承包6．7公顷（约100亩）土地，年纯收入达20余万元。“要不是在大屏幕上看到信息，这13．3公顷（200亩）地没准找不到呢。”魏成海高兴地说。
魏成海说的大屏幕指的是县土地流转管理服务大厅的大型显示屏。为促进农村土地流转规范有序进行，该县分别建立了县、乡、村三级土地流转平台。县农村土地流转管理服务中心用于收集、全县土地承包和流转的基本情况，为规模流转提供合同签订、纠纷仲裁等服务。22个乡镇土地流转管理服务中心，及时流转信息等。县土地流转办公室和22个乡镇（街道办）全部实现了微机联网。村级土地流转管理服务站则建立了土地流转信息栏，反映农户的意向。
在建设三级有形市场的基础上，该县制作了土地流转流程图，严格遵循“依法、自愿、有偿”的原则，规范农村土地流转秩序。
农村土地流转有形市场的建立，有力地促进了全县农村土地顺利流转。截至2010年底，该县已签订土地承包经营权流转合同3．8万份，土地流转面积达6400公顷，占全县总耕地面积的10．3％。
2实行分类指导
在流转过程中，该县针对农村不同情况，灵活采用互换、转包、出租、转让等流转形式，实施分类指导。
在魏县一些乡镇，有一些沙滩地、荒地、边远次地，一家一户耕种效益较低，对此，县里积极引导鼓励农户出租给规模经营主体，发展农业示范园区。
沙口集乡岗上村有20公顷窑坑地，处于半撂荒状态。车往镇前仓口村杨海峰了解到此信息后有意承包。于是，县乡服务中心帮助他召开了流转户大会，取得了多数群众的支持，很快与第一批流转户签订了流转合同。杨海峰与河南兴农公司合作，种植了20公顷繁种棉，当年净获利30万元。
在种养大户的带动下，该县已建立各类农业示范园区106个。
对新农村建设节约出来的土地，该县进行统一复耕，在村委会的主持下，实行招标发包，发展种植、养殖和加工业，帮助农民增收致富。该县野湖拐乡蔡小庄村建成新农村后，旧村全部复耕，新增土地40余公顷，承包给大户搞蔬菜大棚，每年增加集体收入60余万元，促进了集体财富积累。
3出台优惠政策
土地流转范文第3篇
同志们：
今天的全区农村土地流转现场会是区委、区政府经过研究后决定召开的一次重要的会议。会前，区府办、农业局、莲花镇对现场和会议的组织作了认真准备和安排。应该说组织得不错，内容丰富，现场有示范，经验可学习。莲花镇、横路乡两个发言材料都很有特点，请大家相互借鉴、相互学习。蔡区长作了十分重要的讲话，阐述了农村土地流转工作重要意义，明确了下一步工作的任务和要求。蔡区长的讲话立意高，政策性、操作性强，具有很强的针对性和指导性，请各位一定要认真学习，因地制宜、扎扎实实地贯彻落实。
近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。
1、加强组织领导、广泛宣传引导。
区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。
2、把握流转原则、规范流转手续。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。
3、建立五项机制、强化三大服务。
一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。
4、全面开展调查、统一流转文本。
各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。
5、认真落实措施、严格考核督查。
加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。
土地流转范文第4篇
一、土地流转的动因
土地流转，是发展现代农业的客观要求，是提高农业规模效益，促进农业增效、农民增收的现实途径，也是适应加快农村劳动力转移，引导各类市场主体投资高效农业，推进社会主义新农村建设和构建社会主义和谐社会的必然选择。
土地流转是劳动力转移后的必然趋势。近年来，我市二、三产业迅速发展，小城镇建设和城市化进程加快，带动了农村劳动力的转移，让不少农民从土地上“抽身”出来，离农从工、离农经商、离农进城，出现了“有田无人种、能人无田种”的新情况。据统计，目前，我市55.45万农村劳动力，从事非农业的劳动力为46.57万人，占总劳动力的80.2％。土地流转，解决了外出务工农民的后顾之忧，使其在获得劳务收入的同时，又获得土地租金收入。
土地流转是提高土地利用率的必然要求。随着农业现代化步伐的加快，一家一户小规模经营成本高、效益低、抗风险能力差、市场竞争力弱等问题逐渐显现出来，而且土地分割太碎、规模小、不规则，造成了不少耕地的浪费。同时，由于多数农村劳动力转移到二、三产业，在家务农的以老弱、妇女为主，出现了土地闲置、粗耕的现象，从而严重降低了土地的利用率，阻碍了农业结构调整，束缚了农村经济发展。实行土地适度流转，将分散的土地承包经营权向能人大户、龙头企业集聚，走农业产业化发展的道路，有利于节约耕种成本、实行集约耕作、提高土地产出效益，还有利于增加土地面积、提高土地的利用率。据统计，我市通过土地适度流转规模经营后，复垦边、渠，减少田埂，增加的土地面积占流转面积的3％到10％。
土地流转是推进适度规模经营的必要条件。土地适度规模经营，既是农村经济发展的客观要求，也是促进农民持续增收的重要路径。规模经营，前提之一是土地要相对集聚。近年来，我市高效规模农业迅速发展，高效种植面积达34.6万亩，占耕地面积的27％，其中，连片150亩以上项目50个，面积1.99万亩，促进了农业结构调整。
二、土地流转的特点
近年来，我市积极探索，科学引导土地有序流转。土地流转从农民相互间的自发流转向政府和市场引导并重的自主流转转变，流转的目的由减负向增收为主转变，流转的面积由零星、分散向规模、连片转变，流转的对象由农户之间向农业企业、工商企业、科技人员、专业大户、合作社等为主转变，呈现出“形式多样化、流转规模化、运作规范化、效益最大化”的特点。
入股为主，土地流转形式多样。我市根据产业特点、地理条件、二三产业发展程度及农村劳动力转移等情况，探索出五种流转模式，累计流转土地4.44万亩。其中出租2.7万亩，入股1.2万亩，转包3481.83亩，转让1329.1亩，互换532.07亩。近年来，由于粮食价格呈恢复性上涨，加之农业税取消和实行种粮补贴，土地的固定收益有所增加，早期邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式，无偿或只象征性收取一定收益的转包和转让等形式逐渐减少，新增流转面积主要以出租、八股为主。2006年7月，我市在姚王镇红星村试点，成立了第一家土地股份合作社，71户农户以60亩承包地入股，连片发展花卉苗木。随后，土地股份合作社这一流转模式在全市推广。2008年4月，姚王镇桑木村以村为单位，将1 8个村民小组的898户、2463亩十地全部入社，委托合作社统一经营，农民在按股权享受每亩1000元保底收入基础上，参与二次分红。实行土地股份合作社，让农民和经营者结成利益共享的联结机制，既有效满足了经营者的用地需求，又切实保障了农民对土地的长期收益权利，所以已成为我市土地流转的主要趋势。目前，全市共组建土地股份合作社35个，八股农户5894户，吸纳农村劳动力1780人，农民在合作社打工收入达42.67万元。
严格管理，土地流转规范有序。搞好土地流转，离不开政府的正确引导、规范管理。我市在实际运作过程中，坚持“不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益”三项原则，做到不下达流转任务，不强迫农民意愿，不限定流转时间，不限定流转模式，把土地流转真正纳入市场化、规范化的轨道。强化服务指导，组建了由市委农工办、各乡镇农经部门、村委会构成的三级土地流转服务网络，进行面对面的指导服务；严格把好流转审批、协议签订、手续完善、租金到位等“四关”；成立了由农工办、法院等有关部门负责人参加的仲裁委员会，聘请8名熟悉农村土地承包政策的农经人员担任仲裁员，及时调处土地流转纠纷。规范流转手续，做到“三个统一”，统一合同文本格式和编号、统一鉴证确认、统一建立台账。
调节利益，土地流转长期稳定。注重合理调节流转双方利益，实现经营者和农民的长久双赢，保障土地流转的长期稳定。一是合理制定流转价格。土地流转价格由流转双方协商确定，综合考虑土地亩均产出效益、土地供求关系以及地力恢复成本等多种因素。如果价格太低，农民的需求得不到满足，就不愿流转，价格太高，成本加大，经营者利益受损。只有确定合理价位，使双方从流转中受益，才能建立长期稳定的流转关系。我市根据市场行情，努力寻找流转双方的心理承受价位，制定了年租金东部450元／亩、中部600元／亩、西部800元／亩的片区指导价。二是合理确定流转期限。由于农业生产周期长、投资回收慢，经营者需要流转时间长一点，可以长远规划、持续投资，提高规模效益。而农户对土地升值有较大的预期，不希望流转时间过长。我市在坚持流转期限不超过法定承包期的同时，一般以3年为一个流转周期，超过3年的，综合考虑土地收益的变化因素和经营者的土地改造投入因素，3年后适当提高租金标准，形成流转收益的递增机制。三是合理分配补贴收益。为调动农民积极性，促进成片流转，各乡镇一般将国家、省、市一系列惠农补贴及省、市流转奖励资金补贴给农户，并将土地流转中溢出土地面积的收益归农民所有。
三、加快土地流转的几点思考
尊重农民意愿，保障农民和益。农民是流出主体，土地流转必须以农民自愿为前提，尊重农民主体地位，保障农民利益。要帮助农民防范流转风险，对经营者资质、信用、经营实力、市场前景等方面进行评估，流转收入直接缴至“双代管中心”，到期打卡发放i要求业主交纳保证金或抵押物品，避免农民遭遇风险。统筹城乡发展，加快城乡一体化进程，建立多层次的农村社会保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助以及完善农村合作医疗制度等，探索土地承包权置换城镇社保，逐步弱化土地的福利和社会保险功能，为土地转出者解决后顾之忧。
土地流转范文第5篇
关键词农村土地流转；现状；问题；对策；青海互助
中图分类号F321.1文献标识码A文章编号 1007-5739（2013）12-0337-01
近年来，农村土地流转呈现多元化发展态势，带动农业规模化和现代化的发展，但是在土地流转中还存在一些问题，现对此进行深入的探讨，以促进土地的合理、健康、有序流转。
1互助县农村土地流转现状
青海省互助县辖区内共有19个乡（镇），294个村，2 025个合作社，8.17万户承包农户。截至2013年4月底，全县农村土地流转累计面积达6 246.67 hm2，占全县耕地总面积（6.42万hm2）的9.73 %，签订农村土地承包经营权流转合同9 319份，签订农村土地承包经营权流转合同面积2 580.00 hm2。其中，2013年流转面积为1 353.33 hm2，将其按流转方式划分：转包213.33 hm2，出租940.00 hm2，转让80.00 hm2，其他方式120.00 hm2。全县有家庭农场10个，流转面积133.33 hm2。农村土地流转实现了土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升了土地产值和经济效益，带动了农业增效、农民增收。
2主要做法
2.1广泛宣传，普及法律政策
近年来，利用每年的村干部培训班、二月二交流会发放宣传资料等多种形式，大力宣传《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》，使农村基层干部和群众充分认识到土地流转的重要性。
2.2积极引导，发挥主管部门的作用
长期以来，在依法、自愿、有偿的原则下，指导农民合理、规范流转土地。近年来，结合互助县实际情况，不断完善土地流转样本，进一步规范该县的农村土地流转行为，防止土地流转纠纷的发生[1-2]。
2.3采取措施，支持鼓励土地经营权流转
支持鼓励流转，协调解决贷款，统一组织农业基础设施建设，鼓励实施设施农业，为通过流转实现适度规模经营创造条件。
2.4深入调查，妥善处理土地纠纷
及时安排人员深入村社进行调查，以维护农民合法权益为核心，按照实事求是，民主协商，分类指导的原则，妥善化解矛盾，为土地流转创造良好的外部环境[3]。
3互助县农村土地流转存在的问题
3.1农户认识不到位，流转意向不强
随着二、三产业的发展，近年来互助县外出经商和务工人员逐年增多，一方面，土地是农民生活的重要保障，农民不愿放弃土地，经营土地又是农民的主要经济来源，且由于非农收入不固定，社会保障不健全，农民离土有后顾之忧；另一方面，农户小农意识强烈，离乡不离土的保守观念根深蒂固。他们虽已从事非农职业，但仍不愿将承包地转让给他人耕种，采取代耕或低偿或无偿转包。部分农户对土地承包经营权流转在思想上还存在一定的顾虑，担心土地一旦流转出去，以后想种地时承包地要不回来；还有部分外出务工经商的农户认为，土地是他们生活的最基本保障，收入不稳定时，随时可能回来靠种地生活，导致土地流转期限较短，影响了土地的健康流转和规模经营的发展速度。另外，近年来国家的惠农政策越来越多，农民担心土地流转出去后，承包地上的种粮补贴资金不能发到自己手中[4-5]。
3.2流转机制不够健全，中介服务还不成熟
土地流转中介服务是土地流转供需双方的桥梁，对促进土地流转速度和规模发挥着积极的功能。目前，互助县土地流转主要依靠自发进行，把自家的土地无偿给亲朋好友代耕，而有些想转出土地的农户因面积小或不能连片，从而寻找需规模耕种的种植大户和农业企业的难度较大，而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力，又不能保证连片发展的规模，使土地流转空间狭窄，增大了流转成本。
3.3土地规模流转难度大
土地是农民赖以生存的基本保障。当前，农村多数青壮年外出务工，而留守农村的农户仍以从事农业生产为主，并不愿意将土地流转出去，这就增加了农村土地规模流转的难度。
4互助县农村土地流转对策
4.1加强宣传引导
利用多种形式，多渠道宣传土地流转的意义，从而增强农民流转土地的积极性。通过典型示范，使广大农民看到土地流转带来的实际利益，从而转变传统观念，加快农村土地流转[6]。
4.2保障农民利益
土地流转必须确保农民的利益。一是加快土地承包经营权的商品化、市场化步伐。二是解决土地流转后的风险问题。要确保投资业主一旦失败，农民的利益能够得到切实的保障。
4.3出台优惠政策
出台与土地流转相适应的优惠政策，对促进农业产业（下转第347页）
（上接第337页）
化发展的龙头企业、合作组织和个人，按照“谁投资、谁收益”的原则，给予政策、资金支持。
4.4加快农村综合改革
加大对农村社会保障的财政投入力度，促进最低生活保障体系向农村延伸，建立适合农村经济发展水平的社会保障制度，以降低农民对土地的依赖程度，有效推进土地流转[7-8]。
4.5加强档案管理
使用统一规范的流转合同文本，方便管理。在全县实行农村土地流转信息化管理，减少甚至杜绝因土地流转引起的各类纠纷。
4.6加大监管力度
乡镇农村土地流转中心，应对土地流转合同进行认真审查鉴证，积极发挥其管理职能。一是监督乡、村在农村土地流转过程中发生的违规行为。二是督促流转双方要在平等互利、协商一致的基础上，签订书面流转合同。三是建立健全农村土地承包经营权流转备案、登记和档案管理制度[9-13]。
5参考文献
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土地流转范文第6篇
（1）我县农村土地流转的现状。土地流转是指承包农户将土地转给他人经营。近些年来，随着农村分工分业和农村劳动力转移就业的推进，农村土地流转的需求日益增长，呈现流转速度加快、规模扩大、形式多样的特点。
（2）我县农村土地流转的原因。促成我县农村土地流转的因素是多方面的，既有农业内部效益低、农村劳动力过剩、农民老龄化以及一些不合理的因素形成的内部推力，也有第二、三产业及打工收入相对较高等外部拉力。但是最根本的动因还在于经济利益的驱动，我县是一个典型的农业县，种田的经济效益较低，许多农民都认为种田不划算，部份农民弃耕大量外出打工。其次地方政府和基层干部的积极参与和推动，成为目前土地流转加快的显著因素。
（3）当前我县农村土地使用权流转呈现以下几大明显特点：一是大面积连片包地情况增多。一些业主少则十几亩、几十亩，多的达到几百亩、上千亩承包租赁土地。二是介入成分增多。不仅有农户间的自发流转，而且地方政府和村级组织也积极参与，直接操作。三是土地流转的形式多样化。各地出现的土地流转形式多种多样：转包、委托代耕、互换、租赁、股份合作制等，其中又以转包形式为主。
2 农村土地流转的效果
（1）土地流转有利于促进农村土地资源在土地经营者之间的合理流动，优化土地资源配置，加快农村土地规模化、集约化的进程，克服小规模家庭经营的局限。通过土地使用权流转，可以使分散在一家一户的土地通过市场交易的形式转让到经营能手手中，充分发挥经营能手在资金、技术、管理方面的优势及对市场的驾驭能力；也可以将每家每户零散的土地集中成片，由大的农业龙头企业实行集约化经营，取得规模经济效益。从而使农村人、财、物资源得到合理配置，并促使农业比较效益的提高。
（2）土地流转有利于促进农村劳动力转移，增加农民收入。当前农村劳动力过剩及农民老龄化十分突出，农民收入增加趋缓，如何探索有效的解决途径，是一项十分紧迫的工作。通过建立土地使用权转让市场，一方面促进土地使用权转让和交易，可以使无力经营或不愿经营土地的农户通过转让使用权获得相应的收益，从而将劳动力从有限的土地上解放出来，促使其转向城市发展二、三产业，加快我县的城市化进程；另一方面土地流入的农户通过规模经营，不断增加农业收入。
（3）土地流转有利于促进农业结构的调整，有利于加快农业产业化进程，拉动农业招商引资，充分发挥土地的作用。通过土地使用权流转，使土地相对集中，便于统一规划，为农业招商引资创造了条件，有利于新技术的运用和新品种的推广，特别是高效经济作物的开发，从而使产业结构发生变化。农业产业化是现代农业发展的必由之路。通过土地使用权流转，使土地相对集中于农业企业或经营大户手中，为农业产业化提供了广阔的发展空间。资金、技术、人才等资源投向农业开发，必将提高农业的专业化水平和产品的市场竞争力，从而加快农业的产业化进程。
（4）土地流转有利于吸纳各种社会资金投入农业生产和农业的综合开发利用，促进农村经济的全面发展。土地流转机制形成以后，一些资金雄厚的经营者投资于农业开发，首先就要解决农业基础设施建设，实现了农业投资主体多元化。特别是土地使用权流转向社会的开放，对农业的综合开发更具有重要意义。
3 稳步推进农村土地流转的对策
为了建立使农村可持续发展的土地流转机制，应从以下几方面着手工作：
土地流转范文第7篇
去年10月10日，中信信托公告称：“中信・农村土地承包经营权集合信托计划1301期”正式成立，这意味着国内首单土地流转信托正式落地。
一直以来，金融服务的不对称和相对滞后成为制约农业经济发展的重要瓶颈，在此背景下，土地流转信托应运而生，业界预测，其将在促进土地规模流转和现代农业真正发展发挥重要作用。
如此重要的土地流转信托为何难以成行？其背后又有哪些因素掣肘？笔者通过实地采访，一层层揭开隐藏其深处的种种原因。
示范园运营遭遇瓶颈
2011年下半年，安徽帝元生物科技有限公司通过招商引资落户桥区朱仙庄镇，并成立了帝元公司，意在打造包括种植业、养殖业、生物质能源、设施农业和农业科研五大板块的现代农业循环经济产业示范园。在桥区和朱仙庄镇政府的支持下，帝元公司分两批从朱仙庄镇下辖的朱庙村、塔桥村流转农业用地5411.42亩。
然而，笔者实地走访后发现，原先五大板块的规划只有种植业得以顺利开展。帝元公司总经理张启明接受笔者采访时称，其余四大板块中的养殖业、生物质能源都是示范园的核心项目，目前均已立项，但是却遇到土地性质、资金方面的瓶颈。
“后续养殖业、生物质能源项目的节能评估、环境评估、专家论证和可行性报告均已通过，我们已经拿到了发改委下发的项目立项的文件，但是受到土地性质的制约，示范园里的土地都是耕地，根据我国相关规定，耕地只能种植农作物，我们后续的养殖业、生物质能源无法在耕地上开展，希望政府能帮助解决项目建设用地问题。”张启明说道。
朱仙庄镇党委副书记姜劲松表示，示范园耕地性质确实制约其后续项目发展，眼下比较可行的方案是土地置换，即通过复垦其他土地，在保证总耕地面积不变的基础上，把示范园的耕地置换成一般农用地，但是苦于没有指标。
姜劲松坦言了解示范园的难处。“仅靠粮食丰产一个项目的产出要覆盖土地流转费用和维持企业运转费用，企业非常困难。我们去年就已经向省里申报指标，至今已过半年，依然没有得到批准。”
融资难 资金链承压
笔者调查发现，目前支撑示范园运转的主要靠帝元公司自有资金以及政府补贴。
根据安徽省宿州市金融办提供的《桥区农村土地流转信托计划开展情况》显示，截至2013年11月底，帝元公司自示范园项目启动后，已先后投入7500万元，建成3000多平方米的宿舍楼和综合楼，7000多平方米的玻璃连栋大棚，13栋温室大棚等基础设施建设，示范园项目出现了资金短缺。此外，帝元公司已先后三次转给朱仙庄镇财政所土地租金1476万元。
张启明坦言，示范园成立至今投入已接近1亿元，但目前没有利润，公司只能继续追加投资。
除了帝元公司自身大手笔投入，当地政府也给了不少补贴。姜劲松称，政府方面自2011年至今，前后补贴接近4000万元。
“首先我们承担了40%的土地流转费用，还包括农业补贴，粮补、财政、基础配套设施都需要政府出资。”姜劲松告诉笔者，“2012年，我们争取农业综合项目1800万元；另外，农业水利科技方面争取了一部分扶植资金，2011年10月以来，扶持资金和区政府补贴要超过1500万元，如果加上农业综合项目，接近4000万元。”
张启明表示，示范园五大板块耗资庞大，帝元公司自身财力有限，也曾动过向银行融资的脑筋，但是却苦于没有银行认可的抵押物。
“银行贷款质押登记需要产权证，但是示范园的土地都是当地农民的，我们无法办理各种有效权证，所以说银行贷款这条路走不通。”张启明说道。
谈到农企融资，姜劲松叹了口气。“目前针对农企的融资平台太少了，商业银行对农企融资门槛设的很高，一般都要求抵押，但是农用地不能抵押，农村住房商业银行也看不上。”
“除了商业银行，现在农企融资更多的还是通过地方农村合作信用社、村镇银行。但此类金融机构受资产负债比限制，以小额资金贷款为主。”安徽省宿州市金融办相关人士表示：“农企或者尝试接触小贷公司等民间资金，但年化18%收益率只适合短期拆解，农企借贷的钱周期长，回报慢，不适合。”
信托融资仍未到账
由于资金承压，帝元公司和中信信托进行联系，希望获得中信信托的资金支持。
经过中信信托、帝元公司和桥区政府三方共同酝酿，决定设立以农村土地使用权作为信托产品的合作项目，由桥区政府对分散的农户土地经营使用权进行归集后，将农村土地使用权作为信托财产委托给中信信托指定的第三方企业帝元公司经营管理。该项目于2013年9月签订协议，10月10日正式对外。
鉴于流转土地承包经营权将于2025年10月到期，该信托计划设立将从2013年9月开始至2025年9月终止，信托期限12年。
“中信信托的介入意味着原来帝元公司在示范园项目的地位发生了改变，帝元公司由投资方和土地使用权拥有企业，变为中信信托的服务运营商和项目投资方。”安徽省宿州市金融办相关人士告诉笔者。
“桥区政府作为第一委托人参与信托项目，朱仙庄镇两个村的土地使用权流转给村委会，再由村委会流转给镇政府，镇政府再流转给区政府，区政府将5400多亩土地使用权委托给中信信托经营管理，定期获得土地租金和信托收益。中信信托作为受托人介入经营管理，已计划向示范园项目提供融资1.1亿元，年化利率10%，推动示范园发展。”上述人士向笔者详解了这笔融资过程。
张启明告诉笔者，这笔资金本用以支持后续生物质能源、养殖业等项目开展，但是这些项目却因土地性质问题无法如期正常开展，故中信信托资金迟迟未能到位。
“中信信托的融资款项必须根据项目进度专款专用，后续项目开展前，我们也不希望使用这笔资金，毕竟要承担近10%的融资成本。”张启明说道。
中信信托相关人士接受笔者采访时也坦言，给予示范园的融资确实还未开始募集。
“信托资金的使用需要符合我们的放款条件，示范园后续项目还需相关政府部门批准才能开展，中信信托只会在项目开启需用资金的时点才会打款，已经有机构积极与我们咨询相关合作事宜，不过募资方式到底是集合信托还是单一信托仍无定论。”上述人士告诉笔者：“一旦项目审批通过，在法律允许的范围内，中信信托就可以提供资金支持。”
出租土地农户收益有保障
由于土地流转信托计划是将分散于各农户的土地承包经营权集中整合，并视情况进行土地整理和农业设施建设投资，出租给专业农业经营公司、家庭农场或种粮大户，通过集约化经营提升农户的地租收益。因此信托计划的成功取决于农户土地承包经营权信托财产的顺利交付和承租方未来经营情况良好足以保障和提升农户地租收益。
中信信托董事长蒲坚在《解放土地――新一轮土地信托化改革》一书中透露，“中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的风险控制措施，除了保证土地整体承租、审查农企经营能力外，一些条款的设立保证了当面临各种不利环境时农户的利益。
比如帝元公司承诺，确保信托计划实际获得的租金收入不足以支付农户基本收益时，帝元公司应按中信信托要求向信托计划补足该等资金缺口；要求承租企业购买农业保险以对抗农业市场波动的市场风险，保证农地租金。
此外，该信托计划设置可提前终止等止损机制。“如出现重大不利情况（政策、经营等方面的原因）时，信托计划提前终止时，中信信托返还农户的土地承包经营权信托财产，将出租土地的权利和义务移交给农户。”
中信信托对帝元公司评估后认为：示范园项目正式运转后年平均利润约1.63亿元，预计所得税约为4081.72万元。
根据安徽省宿州市金融办去年12月完成的《桥区农村土地流转信托计划开展情况》，示范园引入中信信托后，原定土地租金标准保持不变，只是给付方式有所调整。
原来帝元公司将土地租金转交给朱仙庄镇财政所，由镇政府分配给农户；今后帝元公司要将土地租金付给中信信托，由中信信托支付给区政府，再由区政府分配给农户。
同时，今后示范园经营收益，帝元公司直接投资部分可收取回报，通过招商引资还可以收取管理费，中信信托选定帝元公司作为运营商，还需按50元/亩/年支付管理费；示范园土地增值收益部分按照三七开分配，中信信托得30%，桥区政府得70%，桥区政府再将这部分增值收益全部分配给农户。
中信信托在获取贷款利差收益之外，也有可能获取增值收益（土地增值收益：因中信信托加强对土地整理、水利、道路等投入，提升土地功能和产出率而增加的土地租金等）。不过，笔者从宿州市金融办相关人士处获悉，由于土地增值过程比较漫长，村民尚未收到这部分收益。
此外，目前中信信托、帝元公司和桥区政府未就风险分担作出具体约定，将在近期进行细化讨论。但原则上已确定对农村土地信托项目进行特殊处理，委托方不承担风险，不论经营状况如何，确保农民基本地租的给付。
新一期土地流转启动暂无时间表
尽管示范园遭遇土地性质限制、资金紧张等问题，但张启明依然对示范园未来充满信心。他相信，2014年年底前，示范园五大板块中的设施农业、农业科技孵化器都将顺利启动。
据其透露，示范园项目规划总投资约10.5亿元，其中养殖业计划投入2.6亿元，生物质能源2.25亿元，他表示，养殖业、生物质能源、三网合一设施农业是示范园的核心项目。
“养殖业方面我已经与正大集团签订合作协议，由我们先期投入1.5亿元，搭建养殖平台，租给正大使用，养猪场规模约为10万头生猪，正大集团自产自销，我们按照投资回报的13%收取租金，估算下来每年接近2000万元的租金收入，后期再投入1.1亿元。”张启明说道。
“生物质能源是利用种植农作物的秸秆、养殖业的排泄物，通过生物质技术生产沼气供给地方发电，还可以生产天然气对外销售。”张启明告诉笔者：“如果示范园五大板块全部启动，建成投产后每年的净利润在4000万～5000万元。”
土地流转范文第8篇
一、*县域绿色生态经济基本情况
*是全国迄今已发现的两大富硒区之一，这块土地上生长的动植物天然含硒。*茶则在唐朝既曾作为贡茶供宫廷享用，到清代，*毛尖茶已成为全国十大名茶之一享誉全国。
*县人均占有土地资源较少，耕地质量差，且多为旱坡地。且年年有灾，季季有害，没有无灾之年，只有轻重之分，农民增收的基础差，低子薄，被列为国家级贫困县。作为当地最大优势的绿色生态经济，其基础和广阔战场在农村，农民是直接参与者和受益者。因而解决*“三农”问题，实现城乡经济统筹协调发展，关键在于绿色生态经济的突破发展。只有立足于生态环境、生产环境和生活环境的和谐共进，走市场化和生态性有机结合的可持续发展道路，才是*的发展方向。
20*年,*县委、县政府提出了建设“富硒生态经济强县”的发展战略，全县人民抢抓西部大开发、山川秀美、南水北调等工程的历史机遇，全面实施以富硒茶为龙头的主导产业工程、以退耕还林为主的山川秀美工程等生态富民工程。县委政府把集中精力做大做强富硒茶产业，作为全县30万农民稳定增加收入，实现农业跨越发展的主要突破口。
二、*推进以茶叶为主的农村主导产业建设现状
探询*茶业发展的历程，我们发现，结合劳务输出推进土地流转，走集约经营强村大户发展之路，是*县以茶叶为主的绿色生态经济一步步做大做强的关键。
1、典型示范的效应，从一户一村开始逐步扩散，最终在全县形成燎原之势。
6年前，*红椿镇七里村发动村民集中百亩水田兴茶叶，曾经轰动一时。如今全村449户，就有405户从事茶叶生产加工，全村茶园总面积已经超过2400亩，户均种茶6亩，茶叶产业收入占到全村总收入的40%。
七里村的实践，从一个点上反映了当时*全县农业生产的状况。由于长时间大面积的劳务输出，*农村耕地投产严重不足。一些种田能手和具有资金优势、掌握先进农业技术的农业经营大户，却迫切希望得到土地，以扩大经营规模。走集约经营、强村大户发展之路，以生产要素的有效集中，作为转变农业发展方式，提升农业生产效益的途径，就成为必然趋势。
有七里村的“破冰之举”在前，系列优化土地资源配置的形式，在实践中应运而生。
随后，*在蒿坪镇率先推行土地“返租倒包”模式”，引进福建茶叶老板陈瑛丽在该镇建起了闽秦茶场，租赁70亩水田种茶，农户在获取地租的同时，又在茶场打工创收，带动全镇新发展茶园面积1万多亩，建中小型茶叶加工厂17个，年产毛茶210吨，产值达到1260万元。
采取租赁、入股、互换、委托等方式，2007年以来，*县高滩镇集中在白鹤、百坝两村规范化种植魔芋3000亩。和蒿坪镇紧邻的双安乡集中连片发展基地桑园300亩。该县最边远的界岭乡发挥高寒山区优势，集中规划中药材基地200亩。闽秦茶厂租赁农户土地面积，也由最初的70亩扩展到380亩。类似的大户租赁土地在100亩以上的全县现有10户。
由零散到集中，由自发到自觉，*全县以租赁、互换、转让、乡村统一操作和购买土地使用权等形式，围绕绿色主导产业流转土地总面积达2.72万亩，占全县耕地总面积的%。
2、合理有序的流转，让外出农民不再被承包的土地牵绊，既促进了劳务产业健康快速发展，又使土地增效农民增收。
随着外出务工农民的逐年增多，和大批农户举家外迁逐渐离乡离土离业，完全断绝了对承包地的依赖，为*实施集约经营推进强村大户战略提供了更为成熟的客观条件。*农村土地流转日趋活跃，方式不断增多，规模不断扩大，范围不断延伸，加上政府有意识引导，大面积的一村一品逐渐升级为一县一业，全县茶园总面积现在达到16万亩，20个茶叶基地乡镇中，有6个茶园面积超过1万亩，156个茶叶专业村中，有43个人均茶园面积达到1亩以上，有近10万农户参与到茶叶种植、加工、销售行业。
2004年以来，*劳务输出人数连续超过8万人次，创收近5个亿；而*富硒茶则连续获得国际国内20多项质量大奖，先后获得了国家地理标志产品、证明商标、有机茶认证、ISO9000认证，获得市特色产品称号，申报了省名牌产品，被国家确定为优质名茶产区，标准化示范区和全国名茶百强县。
到今年上半年，*县仅春秋两季茶叶总产量达到2060吨，实现茶叶综合收入2.03亿元，较去年增长31.8％，在农业总产中占比将近50%，全县茶农收入净增达2100万元，首次突破5000万元，茶产业已成为*富民强县第一业。
如今，*县以茶、桑、桔、魔芋、药材为主的农产品生产基地规模达到20多万亩，包括富硒系列加工商品，总产值达到2.5亿元。三年来，*农民纯收入连续保持两位数增长，三分之一的乡镇农民年收入超过2200元，全县超过50%的农户推倒土墙房，搬进了砖混房。
三、*茶叶产业逐步做大做强带来的几点启示
就一个县而言，*以富硒茶为主的绿色生态产业规模和效益能在短短数年时间里获得如此迅速的扩张和提升，下面几点经验应该说不无借鉴意义。
1、培育主导产业，要以可持续发展为出发点。
只有产业发展对路，农民才能增收，经济才能快速发展，才能实现农业产业化，从而支撑起真正意义上的新农村。由于*地处河源地带，属国家南水北调工程水源涵养区，既要增收致富，更要绿水青山，产业筛选和可持续发展模式显得格外重要，生产发展、生活富裕、生态良好的多赢局面自然成为首选。
2、生产要发展，调动农民积极性是关键。
新农村建设，产业发展是根本，而农民是发展产业的主体，让农民唱“主角”是新农村建设深入持久开展的关键所在。因此，从实际出发，尊重农民意愿，按农民心里想的去办，政府因势利导找准着力点，发展现代农业，转变农业生产方式，提高农业生产效益就会事半功倍。