景观楼盘考察报告范文精选

一、7月份营销策略

傲景观澜项目经过前期对天津市及滨海新区现有项目的市场调研分析表明，目前天津房地产的整体市场进入了“非常时期”，由于政策的多种原因，客户购买比例明显下降，成交量下滑，持币待购的现象增多，使天津的房地产的市场正向“低糜时期”发展。综观滨海新区区域房地产市场，对于它的房地产市场未来的发展及趋势，在天津市政府明确作出要“全面加快建设滨海新区的建设”，相关利好政策的引导下，区域市场状况形势利好，未来滨海新区的土地稀缺性将日趋明显，区域内楼盘销售价格将有大幅度上涨趋势，势必带动了区域内整体房地产的发展。使得整个滨海新区的区域房地产产品价值得到提升，必将引来消费者对滨海新区房地产市场的高度关注和青睐。二、7月份营销推广思路

1、7月份营销推广思路

通过分析目标客群的购买心理，得出其对产品的诉求点，价格已经不再成为购买产品的主导因素。市场的变化、消费客群的变化，使傲景观澜后期营销推广策略进入了品牌营销阶段，傲景观澜将借助活动以及项目产品推介会加大全方位营销推广，对天津市的高端目标客户进行项目营销推广宣传，扩大项目知名度，为泰丰集团顺利进入天津市场奠定良好基础。

7月份主要的营销推广思路如下：

（1）提升品牌形象，打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；

（3）巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；

一:调查研究的目的:

了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.

二:调查的方法,资料的来源,方法:

观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,

三:调查研究的主要发现

1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.

资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.

2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场营销策划理论和实践的运作方法，提出"房地产营销策划流程"，他从项目开发初始阶段就导进营销策划的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。

第一阶段：项目开发前期准备阶段

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。

2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。

3 开展房地产市场调查

3.1 市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。

目前，从各大媒体和舆论得出的观点是：房地产企业忧心忡忡，而购房者选择了观望。从当前的形势看，房地产调控政策没有放松的迹象，市场又处在观望期，加上福州目前的市场供量，种种迹象来看，这个秋天有点凉。

十月，省内主要城市的房地产市场正不断释放出一些房价下行的信号。

在10月21日～22日在广西考察时表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。

年底将近，面对工程结算、利息支付、业绩报表等压力，开发商的资金链无疑将承受一次巨大的考验。“年关”前后，各开发商和房产中介的表现无疑将为明年的房价走势定调。

直降7000元，平方米：假摔?

9月30日，一则广告引爆了沉寂许久的厦门楼市――厦门岛内湖边水库融景湾在开卖10个月之后，做出降价举动，部分单元起价已从开盘时的23000元／平方米降至16000元／平方米，直降7000元／平方米，降幅达30％以上。

据融景湾售楼处售楼人员介绍，目前楼盘的对外报价是20000元／平方米起，均价约220002元／平方米，最近没有其它优惠。享受16000元／平方米特价的房源仅是其中两栋的低层单元，与此同时，售楼人员还透露，想买到优惠的房子，必须要一次性付款，且已经售光。

尽管售楼人员否认全面降价，不过，厦门市房管局网站数据显示，融景湾自去年12月22日取得预售许可证至今年10月22日，10个月只售出36套住宅，仅占总批售房源329套的十分之一左右。而融景湾的备案登记拟售价格显示，该楼盘售价最低的房源为16000元／平方米，据记者粗略统计，80％左右的备案房源售价都在20000元／平方米以下，主要价格集中在16000-18000元／平方米，主要楼层多集中于7-24层(总高31层～35层)。从房源位置和备案价格来看，该楼盘对外报价明显虚高。

前言：

非常高兴能为云南浩宇房地产开发有限公司提供金海岸．华庭市场推广合作建议书！

我们提供的本建议书，是基于《营销策划案》的策略，本着热情负责的态度，配合专业技能和精神，为最终达成配合贵公司的业务发展策略而专门拟订的，如对计划书中有任何问题或不详之处，请及时提供意见或进一步深入探讨。

项目形象与VI系统的建立

1、 项目形象特征及概念确定；

项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；

项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；

金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区

20XX年是xx城市项目开局之年。在公司领导的关怀和支持下，项目部全体员工齐心协力，顽强拼搏，克服了种种困难，取得了良好的业绩，在长泰集团发展史上具有里程碑意义，为今后集团大发展，实现新跨越进行了有益探索，积累了成功经验。

现将20XX年度工作总结如下：

一﹑ 开局良好，成效显著

xx城市前期工作相对详细，比较扎实。我们实地考察了万科·金域曲江、龙湖·紫都城、白桦林居等三十多个名盘，搜集了大量楼盘资料。经过大量市场调研，多次论证。对项目周边消费群体和咸阳市区所有楼盘，尤其是城西项目进行了详细调研，确定了xx城市包括市场定位和开发理念在内的全程策划方案。把xx城市打造成咸阳品牌楼盘和长泰集团示范项目。在住宅开发上注重品质，打造品牌;在产品定位上追求差异，提高档次，形成核心竞争力和颇具特色的产品策略。这是产品一经上市，就受到广大消费者青睐的主要原因。

800KVA箱变工程，元月5日施工，3月10日正式供电，为主体施工创造了有利条件。2月21日项目部完成了部门组建，人员配备工作，进入项目实质运作阶段。3月份主体劳务公司进场施工，水、电安装，防水工程施工队伍确定。景观绿化工程，售楼部装潢工程顺利完成。

4月2日举行xx城市营销中心落成典礼。售楼部正式对外开放，绿化景观实景对外展示，在咸阳城西引起了轰动，受到了社会各界广泛关注。无论是售楼部装饰品质，还是景观效果展示，都彰显了楼盘品质，提升了楼市声誉。加之组合式广告有效推广，从站台、车体、报刊硬广、软文配发到短信群发，从现场包装、围墙广告到网络推广，在短短不到三个月时间，积累排号客户200多批。为顺利开盘创造了有利条件。

二、 逆市热销，顺利开盘

6月5日，xx城市一期顺利开盘。当日凌晨四.五点，就有客户来到金桥国际酒店排队买房。上午九时公开选房活动开始，不到三个小时，成交客户150多批，当日可回收现金6000多万元，在咸阳楼市低迷的氛围里，xx城市逆市飞扬，势头强劲，被业界誉为“xx城市”现象，大大提升了咸阳楼市的自信指数，在咸阳刮起了一股“xx城市风”，引起了社会各界，尤其是业界的广泛关注和强烈反响。

近年来，房地产业的知识产权纠纷频频出现，引起纠纷的缘由大多与房地产开发企业知识产权知识贫乏及自身管理的缺陷有关。7月5日，上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东新区法院”）一审审结了上海一路发文化发展有限公司（以下简称“一路发公司”）、胡建勇诉上海金陵股份有限公司（以下简称“金陵公司”）楼盘名称著作权侵权案。浦东新区法院一审判决认为，“金领之都”四个字仅是两个固有常用词汇的简单组合，缺乏必要的长度和创造性，不仅不能充分体现该名称的独创性特征，而且不符合作品的独创性要求。因此，“金领之都”楼盘名称不属于著作权法意义上的作品，故驳回了一路发公司和金陵公司两原告的诉讼。

（一）案 情

原告一路发公司称，2006年7月，经金陵公司原监事长张荣高介绍，一路发公司总经理胡建勇与时任金陵公司副总经理邬树伟相识，邬树伟希望一路发公司参与其金陵园区楼盘销售的策划和设计，如策划方案获得通过，他可以推荐一路发公司销售该楼盘。此后，一路发公司便组织了专门的团队，经过实地考察、资料准备、文案创作等阶段，于2006年9月6日完成了一本名为“金陵现代产业服务园区营销提案”的房地产销售提案书，其内容对有关楼盘的命名、周边楼盘的调查、楼盘的价格定位和潜在的客户群等多方面做了详尽的分析，并随即将该提案书交给了金陵公司。在此基础上，为了便于楼盘的推广销售，一路发公司将原楼盘名称改为“金领之都”，以使名称成为整个楼盘的灵魂。在该提案书的末尾，一路发公司特别作了声明：未经一路发公司授权同意，任何单位和个人不可使用该提案。2006年10月，被告金陵公司告知一路发公司，其对一路发公司提交的提案书不予采用。2011年4月，胡建勇却发现金陵公司的楼盘已经改名为“金领之都”，并正在自行进行销售。为此，胡建勇多次与金陵公司交涉未果。一路发公司认为，金陵公司虽对其提交的提案予以承认，却违背承诺，不但不委托胡建勇销售该楼盘，而且迟迟不支付策划报酬。最后，金陵公司表示只愿补偿一路发公司3万元。

原告胡建勇认为，一路发公司对“金领之都”楼盘名称享有著作权，一路发公司是作品的实际创作人，享有署名权，金陵公司的行为侵犯了一路发公司及胡建勇的著作权。故请求法院判令：被告金陵公司停止使用“金领之都”楼盘名称；登报道歉；赔偿原告一路发公司经济损失50万元；赔偿原告胡建勇精神损失10万元；并承担诉讼合理支出10万元。

法庭上，被告金陵公司认为，其与一路发公司及胡建勇之间没有委托创作的关系和其他合同关系，原告提供的“金领之都”与金陵公司没有联系，且金陵公司从未收到原告的提案书。原告对被告没有委托创作的关系和其他合同关系的观点反驳称，原告胡建勇制作《营销提案》是事出有因的，是针对金陵公司销售楼盘的需要，且结合金陵公司向其所提供的《金陵现代产业服务园区详细规划》、《金陵现代产业园区景观设计》等资料而制作的，并非擅自制作。对此，原告胡建勇向法庭提供了三份证人证言，证明其为金陵公司制作了楼盘《营销提案》，并已交付金陵公司的事实。原告还向一审法院递交了《金陵现代产业服务园区详细规划》、《金陵现代产业园区景观设计》电子文档及打印件，该文件涉及被告园区内部规划及设计，原告无法从公开渠道获得，以证明邬树伟将上述材料交给原告制作《营销提案》的事实，故原、被告之间形成了制作《营销提案》的委托关系。

被告金陵公司还认为，“金领”是独立词汇，“金领之都”不具有独创性，在上海浦东新区就有楼盘名称为“金领国际之都”。原告对此辩称，“金领之都”有其独特且丰富的内涵，有着“精英荟萃之地”的深刻寓意。“金领之都”系原告接受被告的委托后即组建专业团队，结合楼盘的原有名称、楼盘消费群体的特点以及如何迅速打出品牌等因素，几经磋商、绞尽脑汁而产生的独特创意名称。原告为创立该名称耗费了大量心血，该名称属智力成果，理应受到保护。被告没有将楼盘命名为“金陵之都”、“金领花园”或“金陵工业园”等名称，而是使用了原告的“金领之都”名称，这也从侧面说明该名称是有特殊创意和特有价值的作品。“金领之都”四字有其独特且丰富的内涵，字数虽少，却是一个完整的句子，能表达完整的思想，寓意“精英荟萃之地”，具有独创性。

(二)判 决

（一）构成要件

2012年暑假兴宁房地产考察报告

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

时下房地产调控大背景下的房价走向牵动人心，置业者如何在风云变幻的房地产市场中保持独立的思考和判断，日前在会展中心开幕的2012春交会暨土地展给出诸多的信息。

深圳春交会市民关注折扣 促销楼盘成交活跃

为期6天的深圳2012春交会于5月6日下午落下帷幕，深圳24个参展楼盘中有不少直接打出“刚需置业”的口号来，但多数楼盘提供的优惠并不给力，绝大多数受访购房者称暂不出手、继续观望。从来自开发商方面提供的会展其间成交数据来看，提供了优惠折扣、降价促销的楼盘成交要明显活跃，比如深物业参展的三楼盘均有降价优惠，成交约有50例。

特价房区成交活跃

来自主办方深圳市土地房产交易中心公布的统计数据显示，本届春交会深圳、惠州、东莞、香港等地参展项目总数达71个，展出项目类型多样，包括品牌房企展、广告专区以及奥特莱斯房产特价专区。其中深圳项目24个，占到了34%；惠州项目21个，约占三成左右。

其中在此次春交会上，为满足“刚需置业群体”而首次亮相的奥特莱斯房产特价专区，包括深圳、惠州、东莞的5家开发商6个楼盘带来了191套特价房以及其他购房优惠，其中来自惠州的一楼盘虽未开盘，也打出了2888元/平方米起价的超低价格进行展示，昨日下午2点左右该楼盘销售员表示，从1日开始认筹，目前总共认筹量约有200批次，其中就有不少来自从春交会去到现场的深圳买家。

在特价专区内，除了惠州碧桂园和东莞金地现场没有看到销售人员，另外两个在售的特价楼盘中，有位于深圳的水畔紫云阁，其销售员称6天都有从春交会上带至现场销售的买家，总计约销售了四五十套单位，“仅5日一天就销售了6套单位。”而来自惠州的菁华园则不断以各种低价吸引市民眼球，折算下来从5折到2折，其销售员称这几天销售超过20套。

有折扣受到关注

2008年12月5日，下午2点，上海松江区九亭板块一个新楼盘的售楼大厅内，王浩和他的7个亲戚，在离沙盘模型最近的一圈沙发上悠闲地翻着新盘的资料，一位售楼经理则站在一边不厌其烦地宣扬着楼盘的升值潜力。

此时，―个由上海某网站组织的看肩团也刚刚进门，但是，“看房团”对沙盘的兴趣，远远不及对于操着浓重温州口音的王浩的好奇。被打量得有些尴尬能王浩苦笑着对本刊记者说：“我敢打赌，明天我们又会上报纸上网站了，标题是‘温州炒房团上海抄底’。”

王浩告诉本刊记者，在他6年的炒肩生涯中，被售楼处奉为上宾，被普通买房者施以白眼的经历难以计数，“但这一次，我们不是来买房子的，最大的愿望是把手头上的几百套房子抛得一个不剩，然后5年内再不提炒房了。”

作为自己家族炒房的“带头大哥”，在2007年底国家开始新一轮房地产市场调控的时候，王浩在上海投资的房产总数是63套。“直到今年夏天的时候，我们还和开发商结成攻守同盟，一起顶住房价”，但自从2008年10月期盼已久的“救市”政策陆续出台之后，王浩却对上海楼市失去了信心，“我们家族开始把所有的存量房挂牌，不惜降价也要在春节之前全部出手，我们是觉得这个攻守同盟快顶不住了，而且，我们要把资金转移到另外一个非常赚钱的买卖上去。”

王浩所谓的“非常赚钱的买卖”，是将钱借给开发商，抵押物则是房子。王浩的九亭之行，就是贷款考察的一部分，“这也可能是我今后几年，和房子有关的最后一笔投资了”。

至于外界传言纷纷的“温州炒房团楼市抄底”，在王浩看来，则已经成了一个“苦味的笑话”。

炒房团大抛盘

王浩原来是温州乐清一个-打火机作坊的老板，2002年来上海炒房，并在2005年国家第一波楼市宏观调控之后“成功抄底”，如今已积累了上亿的身家。