合作建房合同范文精选

甲方： ______________________

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合同范本一

甲方：

乙方：

甲方购有XX市XXX国有出让地一块，土地证号： 建设用地规划许可证号：XXX号，建设工程规划许可证：XXX号;用地通知书：XXX号;甲方因资金不足，经甲、乙双方友好协商，一致同意合作兴建一栋七层半住宅楼，协议细则如下：

一、甲方负责提供以上地皮，乙方出资人民币880000元，分得建筑面积约200㎡的威尔士综合楼a座201五房二厅一橱三卫的跃层连排别墅一套，按建筑面积4400元/㎡。(面积以建筑面积测量为准)

二、乙方出资合作兴建的房产，甲方协助乙方统一办理房地产证，费用由各层各套各自支付。乙方拥有此房产的房地产所有权。房屋使用权限为70年。

三、建筑规划设计方案：甲方经与规划局沟通，初步落实土地容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，商住比≤0.15。为此，建筑方案设定为沿南北向海达路 55m建进深5m铺面三层(上二层外挑1.5 m)，计935㎡，占地275㎡;南北向分别建三幢一梯两户六层半加一连排别墅，底层技术层架空2.2m，建筑面积480㎡;一楼以上东西方向部分外挑 1.5 m，单层平均建筑面积584㎡，占地480㎡;共计十八户3801㎡(584*6+584/2=3801)。骏工验收后沿东西向建进深6m宽4m车库18 间，计576㎡。

四、建筑及装修要求：1、建筑采用框剪结构(超建面积罚款由甲方负责)。2、装修：外墙采用青石等石材做墙基贴面和高档外墙涂料，入户为毛坯交房，外墙窗用电泳铝合金窗，入户门为防火钢门，水电设施由甲方预留入户，城市征地建设费及道路建设费由甲方负责，甲方须保证房屋建筑质量，如果出现问题由甲方负责。(按原有布局乙方第二次装修及更改费用由乙方负责)

摘要：不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异

关键词：合作建房、利益、本质

所谓合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。从实践来看，合作建房存在形式多样性，需要考虑的因素有：是否设立项目公司；土地是否过户；真投资还是假投资；分享利润还是取得固定收益；取得现金还是取得房子，不同的因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。现就以不同的合作开发模式为分类，分别讨论开发的本质。

模式一：新设立项目公司模式

在新设立项目公司模式下有三种开发模式：

1、 一方出钱，一方出地共同设立新的项目公司合作开发，双方共享的收益是税后利润，这种合作开发模式是真正的合作开发，其合作开发的本质是投资。

2、 一方出钱，一方出地共同设立项目公司合作开发，出地方的利益分享又有三种情况：一种情况项目合作建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益；三种情况是合作建成分得商品房。这三种利益的分享其合作开发的本质都是出地方的卖地行为。

3、 一方出地，一方出钱共同设立项目公司合作开发，出钱方的利益分享也有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况项目建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。

中图分类号：D922.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）01-228-01

摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。

关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发

一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

随着我国房地产业的迅速发展，房地产开发的形式也多种多样，其中较为普遍的就是房屋“联建”及“参建”形式。但由于以该形式产生的房屋联建合同不是合同法意义上的一种独立的合同类型，在权利义务内容及客体上没有固定的和特有的要求，因此，在司法实践中对这一特殊的合同形式认识不一，理解不一，从而导致对该纠纷的处理也各不相同。对房屋“联建”、“参建”定义的界定及对房屋联建、参建合同法律性质的理解及其效力的认定则有利于正确解决这一特殊合同形式而产生的纠纷。笔者结合司法实践谈些粗浅认识：

一、正确界定“联建”、“参建”的定义

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

随着我国房地产业的迅速发展，房地产开发的形式也多种多样，其中较为普遍的就是房屋“联建”及“参建”形式。但由于以该形式产生的房屋联建合同不是合同法意义上的一种独立的合同类型，在权利义务内容及客体上没有固定的和特有的要求，因此，在司法实践中对这一特殊的合同形式认识不一，理解不一，从而导致对该纠纷的处理也各不相同。对房屋“联建”、“参建”定义的界定及对房屋联建、参建合同法律性质的理解及其效力的认定则有利于正确解决这一特殊合同形式而产生的纠纷。笔者结合司法实践谈些粗浅认识：

一、正确界定“联建”、“参建”的定义

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：

第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

论文摘要：合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。

一、概述

二、关于合建契约的法律性质

三、和建房屋原始取得人的确定

四、合作建房产权纠纷的预防

关键词：合作建房 合建契约 产权纠纷 土地使用权的取得

一、概述

合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。　合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

【摘要】住房是关系民生的大问题，个人合作建房是社会经济发展的必然产物，需要来自社会、法律等各方面的支持，为社会和谐发展提供条件。

【关键词】个人合作建房；法律；和谐；发展

合作建房，在法律意义上指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。个人合作建房指的是一群志同道合的居民集合在一起，共同出资，选购合适地块，以非盈利方式一起建自己的房子。概况为共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。

一、个人合作建房的历史

合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即（法发〔1996〕2号）文件。

作为城镇公民，能够切身感受到近年来我国商品房价格一路高飞猛进，远远超过了普通购买者的承受能力。沿海地区近十年房价普遍上涨迅猛，以广州的一手房价为例，2001年均价为4220元/平，到了2011年均价为13401元/平。国家密切关注高房价与民生关系，并制定一系列相关政策抑制房价，同时民间的有识之士也在积极探索，为解决特定社会群体的住房问题，个人合作建房模式应运而生。

2003年12月1日，北京于凌罡做为发起人标志着中国的个人合作建房模式的诞生。于凌罡多次高调竞拍土地，但拍地计划流产，后调整战略，与房企联手，这些做法遭到会员质疑和反对，北京的个人合作建房实验没有成功。此后全国个人合作建房者风起云涌，许多城市以网站作为窗口，吸收相关人士参与其中，探索各种可行方案并付诸实施。温州发起人赵智强成功拿地，成为全国个人合作建房中的“先驱”。

2008年出现了全球性的金融危机，为积极应对国际金融危机对我国的不利影响，提出“保增长、扩内需、调结构”目标。国务院办公厅曾出台“ 〔2008〕131号”文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见 》，在这一政策的促进下，2009年，我国房地产市场迅速走出低迷，投资、销售实现较快增长，房价出现涨幅过快的苗头。个人合作建房在这一大环境下，有了更大的发展空间。

论文摘要：合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。

一、概述

二、关于合建契约的法律性质

三、和建房屋原始取得人的确定

四、合作建房产权纠纷的预防

关键词：合作建房合建契约产权纠纷土地使用权的取得

一、概述

合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。