购房定金合同范文精选

甲方：(卖方)：_____________________________________________________

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乙方 ( 预购方 )：_____________________________________________________

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甲方：（卖方）_____________________________________________________

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北京的合同示范文本更多地体现的是对居住者的质量保证，在对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择，并要求必须满足四大条件的楼盘才能交房：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。

其中尤其值得关注的是最后一个条件“满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。 这个条款显然针对一些开发商在卖楼前描绘自己将来离轨道交通多少距离、周边有多少配套设施，而交房时付诸阙如的情况而设定的，这样，消费者就不容易被吹得天花乱坠的广告所欺骗了，这个条款值得其他城市学习。

为争议问题度身定做的条款

本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

此外，由于北京冬天的供暖问题是购房者一大关心的问题，由此引发的能源节约条款也成了这个合同的亮点。开发商另外应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。

买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

示范文本还约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

综合上面讲的几大特点，我们可以看出北京新版合同的一个主要特点：它具备鲜明的地方特色，注重保护消费者，而且根据当地比较多发的房产纠纷，如虚假广告、配套设施不到位、税费交纳争议、供暖问题、停车费以及前期物业管理等，制定了密切相关的条款。

内容摘要：商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词；商品房认购书，预约款，定金

引言

随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质

（一）商品房认购书的意义

商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。

商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

随着我国房地产市场的日渐成熟，房地产纠纷也大量出现，购房定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。笔者认为应根据不同的情况作具体分析：

一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。

首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。

三、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。

此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。但问题，此处的“预订款性质的费用”是否包括定金，如果从有利于保护购房者的角度理解，此处的预订款性质的费用应当包括定金在内。但这样理解又似乎与担保法及其司法解释有所冲突，按照担保法的规定属定金就要适用定金罚则。在实践中，开发商往往以各种名义收取购房者预订款性质的费用以约束购房者与其签订正式合同，但如果这些费用约定金性质， 购房者不管什么原因未能与开发商签订主合同开发商不能拒绝返还购房者交付的预订款。而按照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，开发商也应向购房者返还所收取的费用。同样，如果因开发商的原因未能签订合同的，购房者也不能主张定金权利而要求开发商双倍返还，但这种情况毕竟较少，且购房者可按上述规定，收回其预付的费用。

随着我国房地产市场的日渐成熟，房地产纠纷也大量出现，购房定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。笔者认为应根据不同的情况作具体分析：

一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。

首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。

三、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。

此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。但问题，此处的“预订款性质的费用”是否包括定金，如果从有利于保护购房者的角度理解，此处的预订款性质的费用应当包括定金在内。但这样理解又似乎与担保法及其司法解释有所冲突，按照担保法的规定属定金就要适用定金罚则。在实践中，开发商往往以各种名义收取购房者预订款性质的费用以约束购房者与其签订正式合同，但如果这些费用约定金性质，购房者不管什么原因未能与开发商签订主合同开发商不能拒绝返还购房者交付的预订款。而按照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，开发商也应向购房者返还所收取的费用。同样，如果因开发商的原因未能签订合同的，购房者也不能主张定金权利而要求开发商双倍返还，但这种情况毕竟较少，且购房者可按上述规定，收回其预付的费用。

【摘要】通常情况下，在进行商品房买卖的过程中，都会签订一份《商品房买卖合同》，该合同具有法律效力，能够保障双方的合法权益不受到损害。并且在此之前，还要签订一份《商品房认购书》，主要的目的是确保购房者的购房意向，以及在其中标注了定金的相关事宜，购房者将定金交付给开发商，此时所签订的购房合同意向书就生效了，如果购房者的意向坚定，那么后续的工作也就顺利的进行着，但是相反，如果在签订完认购合同并且交付定金后，购房者又改变了主意，不再具有购房的意愿，想要开发商将定金予以返还，那么问题也就随之而来，开放商又会以合同中具有明确的表示而不予返还，此时究竟是谁对谁错，本文将进行具体的阐述，希望能够为购房者提供一定的启示。

【关键词】商品房；定金；风险；应对措施

在购买房屋中，合同的签订是保障双方合法权益的重要保障，一旦签订了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出现矛盾，就需要从法律的角度进行解决。最常见的问题就是在购买房屋前，购房者会交付定金，如果在交付定金后又失去了购买的意愿，此时想要开发商顺利的退回定金可以说是难上加难，究竟在商品房买卖中，定金存在何种风险，应该采取何种方式进行解决，相信人们对此并不了解，因此本文对此进行了详细的论述，希望在今后的实际情况中，可以令更多的人们对这一问题具有系统的认识。

1、案例分析

2011年，王女士打算购买一套商品房，在经过对市场的详细考察后，她看中了一套商品房，并随即与开发商签订了合同，决定购买此房。在签订《商品房认购书》后，王女士还在签订的当日缴纳了合同中所述的定金，共计四万元人民币，同时还规定即自签订认购书的当日算起，十五日内必须要进一步签订具体的购房合同。王女士依照认购书中的要求缴纳了定金，也在规定的日期内前往开发商处打算进一步签订购房合同。但是在签订具体购房合同的过程中，王女士经过认真的审核，对于其中的一些条款表示出异议，并没有草率进行签字，在与开发商针对存在异议的条款进行协商的过程中，双方并没有达成一致的意见，同时开发商也明确的表示合同中的条款并不能进行修改，必须要按照以上的内容签订合同，所以最后合同并没能如愿的签订。事后王女士不想购房并要求开发商将定金退还，但是开发商拒绝了王女士的要求，拒绝的理由是没有在规定时间内对相关事宜进行谈判，购房合同也已经签订了正式的版本，所以不予退还定金。此时，就产生了本文所提到的定金风险，王女士的定金是否能够通过法律途径予以要回，答案是肯定的，开发商应该退还王女士的定金共计四万元。下面笔者对此案件进行详细讨论。

2、购房买卖中的定金风险

首先，要对《商品房认购书》的性质具有一定的认识，这是在购买商品房前签订的一份合同，但并不是买卖合同，只是达成了购买的意向，所以如果开发商将其作为买卖合同不予退还消费者的定金，明显是不合情理的，并且也不具有法律的约束力。相关规定对担保法做出过如下的解释，就是说定金是双方进行交易的约定，如果将定金作为担保，对合同起到约束性的作用，并且购买者也就是交付定金的一方并没有订立主合同的意愿，那么购房者并不具有要求返还定金的能力，但是如果开发商，即接受定金的一方主观上拒绝对主合同进行签订，那么就需要以双倍的价格返还定金。相关适用法律对购房认购作出了如下规定，一是在没有签订商品房买卖合同的前提下，可以依照相关法律的规定进行处理。二是未签订合同的主要原因并不在于购房者，那么开发商有权将定金返还给购房者。购房定金在法律中的性质表示为立约定金，而并不是履约定金，所以在没有签订合同时，定金的主要作用是作为对守约一方的保护以及救济，必须要建立在诚信的前提下，这样才能在最短的时间内完成购房正式合同的签订。但是由于购房者自身的问题，并不能履行购房意愿时，则不能要求返还定金。由此可知，定金对于买卖双方来说均具有一定的风险，但是只要满足诚实守信的原则，就能够将风险降到最低，以达到双方顺利合作的目的。对于买方来说，由自身原因造成无法购买房屋，对卖方造成了一定的损失，所以定金就不能返回。对于卖方来说，不能购房的原因是卖方引起的，那么就应该将定金双倍返还给买方。所以，在认购书中规定的时间内对具体的购房协议进行商讨并且签订购房合同，但是却因为购房合同中的部分条款存在异议，买方并不认同，并且拒绝签订合同的做法是正确的，并不具有责任，卖方的回应也就不成立了。因此必须要退还给买方事先交付的购房定金。如果卖方拒不接受，买方也可以向人民法院提讼，要求返还定金。由上述的案例可知，王女士是在规定的时间内前往开发商处进行合同洽谈的，所以满足购买房屋的条件，并且其做法也符合合同的义务范围，正式购房合同的签订并不能以认购书定金作为认定，在现实生活中，类似的事件十分普遍，可以说是购房买卖中最常出现的问题之一。开发商为了获得更多的经济利益故意拒绝返还定金，实际上具有一种半强制性的意味。一些购房者也就因此购买了房屋，而忽视了对自身权益的保护。如果发生诉讼，购房者负有举证责任，具体来说，只有举证证实自己没有违约才能要回定金；购房者在诉讼审理中要举证来证明自己在认购书约定的时间，曾经去和开发商商谈过签订购房合同的事实成立，就成为是否能够胜诉要回定金的关键所在。

3、应对措施

摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同

1商品房买卖中的合同

1.1商品房认购书的基本内容

1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

1.2商品房预售合同

摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同

1商品房买卖中的合同

1.1商品房认购书的基本内容

1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

1.2商品房预售合同