公益项目评估报告范文精选

随着财务报告中公允价值的引入，以财务报告为目的的评估受到了会计界和评估界的高度关注，越来越多的会计实务要求对财务报告中的资产或者负债进行公允价值计量，这就要求注册资产评估师能够合理公允评估出资产或者负债的价值，以服务于财务报告的要求。其中，特许经营权是经常碰到的以财务报告为目的的无形资产，由于对以财务报告为目的的特许经营权评估与传统的特许经营权评估存在较大差异认识不足，导致评估师在评估以上两类特许经营权时，没有注意到两者在诸多方面存在差异，因此评估过程中出现了一些概念不清等情况，本文正是基于以上的考虑，尝试厘清两者之间的关系，为评估实务在理论上做一些有意义的探讨。

一、特许经营权概念的阐释

特许经营权属于无形资产的一种，它是指政府或企业授予的、准许一定的主体在一定的地区和期限内经营某项业务或某类产品的特别权利，占有这种特别权利可以获取额外的经济利益，因此特许经营权具有可转让性、独占性、优越性和附属性的特点。

特许经营权的本质就是特许的权利，这种权利根据许可方的不同可以分为两类：商业特许经营和政府特许经营。商业特许经营是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用；被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。譬如，一家企业有期限地或永久地授予另一家企业使用其商标、商号、专利权、专有技术等专有权利；甲企业对乙企业产品的独家等都属于商业特许经营权。政府特许经营是指政府按照有关法律、法规规定，通过市场竞争机制选择某项公共产品或服务的投资者或者经营者，明确其在一定期限和范围内经营某项公共产品或者提供某项服务。例如国家对公路的特许经营，企业获取的对某旅游区进行开发经营的权利等都属于此类特许经营。本文所述的特许经营权评估主要是对基于商业目的的商业特许经营权的评估。

二、以财务报告为目的的特许经营权评估与传统特许经营权评估的差异分析

以财务报告为目的的评估是资产评估业务的一个特定领域，是专门为企业会计核算和财务信息披露服务的专项评估活动，评估业务涉及企业合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务。特许经营权是多项业务中的一类资产，在以财务报告为目的的评估实践中有需求。作为一种新兴的评估业务，以财务报告为目的的特许经营权的价值评估与传统的特许经营权的价值评估在评估的过程中，存在着较大的差异之处，主要体现在以下五个方面。

（一）评估依据的差异

资产评估需要依据一定的法律法规和规范性文件，在做资产评估业务时，随着资产的不同，其依据的法律法规和规范性文件也存在一定的差异。具体就遵循的准则标准而言，截止2013年1月份资产评估协会已经制定了2项基本准则、12项具体准则、4项评估指南、8项指导意见，准则项目已达26项。这些准则无论评估什么类型的资产或者项目，都需要遵守，当然也包括以财务报告为目的的评估。而对以财务报告为目的的评估，除了要遵守资产评估的有关准则以外，还需要遵守会计准则的相关内容。以财务报告为目的的评估为会计的计量、核算及披露提供专业的服务的，会计的计量属性中，公允价值评估是最能体现为其服务的内容，当不存在活跃市场，也不存在类似资产可以进行比较时，对资产进行价值计量最可靠的方法是资产评估，充分发挥资产评估作为独立第三方的价值判断作用，为会计计量提供参考。

为规范评估评审机构行为，进一步做好房屋拆迁、土地地价、规划区片投资效益、政府投资性项目和城中村、旧城区、危旧房等改造项目经济效益分析等评估评审工作，完善科学评估、评审和决策机制，推进决策的规范化、民主化和透明化，特制定本规则。

第一条县城市建设项目评估评审决策领导小组（以下简称领导小组，领导小组名单附后），是县政府设立的对城市建设项目相关评估报告的审核机构，负责对有关城建项目的评估、评审情况进行决策。

第二条领导小组主要负责对城市房屋拆迁、土地价格、规划区片投资效益、政府投资性项目、城中村、危旧房、旧城区改造经济效益分析等评估、评审报告的客观真实性及科学合理性进行审查、评价和决策。评估报告经领导小组审核确定后，相关部门按审核结果依程序组织实施。

第三条领导小组决策的基本原则是：以事实为依据，以法律法规为准则，以评审机构评估结果和专家评审意见为基础，据实决策，按理论证，做到客观、公正、科学认定评估结果。

（一）评估机构的确定及评估。县城市建设项目评估评审决策领导小组办公室（以下简称领导小组办公室）根据公开、公平和竞争的原则，择优遴选认定具有评估能力的若干专家评估机构，并对评估机构实行动态管理，定期进行更新。相关部门通过招投标等多种形式，从中选择评估机构，按照规定的程序、办法和标准对项目进行专业化咨询和评估。

（二）专家人员的确定及评审。领导小组办公室将建立评审专家库，并从专家库中随机抽取专家，组成专家评审组（原则上评审组专家不少于三人），按照规定的程序、办法和标准对项目评估报告进行咨询和评估，为领导小组决策提供参考依据。

（三）评估评审纪律。评估机构和评审专家应当以科学的态度和方法，严格依照项目评估评审工作的有关规定、程序和办法，实事求是，独立、客观、公正地对项目做出评价或者提出意见。如在评估或评审中，故意隐瞒事实或弄虚作假，做出与客观事实不符的评价，影响公正性的，领导小组办公室将取消评估机构、评审专家的评估、评审资格。

第四条领导小组的主要工作职能：

资产评估报告是注册资产评估师遵守相关法律、法规和资产评估准则的要求，在实施了必要的评估程序后，阐述对特定对象价值评估的结果、分析和意见的书面文件。资产评估报告摘要，是评估师以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息。它为被评估的资产提供作价意见，该意见不代表任何当事人一方的利益，是一种独立专家估价意见，具有较强的公正性与客观性；反映和体现了资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据；对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。应该说资产评估的相关信息是上市公司信息披露的重要内容，但目前我国资产评估信息披露的现状却不令人满意。

一、资产评估报告亟待规范

通过调查分析，我们发现，资产评估报告摘要很多方面不够规范，具体表现在以下几个方面：

1.评估方法表述。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。目前资产评估的基本方法有三种：市场法、成本法和收益法。而在资产评估方法的评估报告中，有的将成本法描述为重置成本法、历史成本法、成本加和法、成本逼近法；将收益法描述为收益现值法、超额收益法、现金流量折现方法；将市场法描述为现行市价法、市场价格法、市价法、市场比较法、相对估价评估法、市盈率法。对同一评估方法的表述各式各样。

2.评估目的表述。资产评估目的有一般目的和特定目的，资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的市场价值，资产评估的特定目的是满足特定资产业务的需要，特定资产业务包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、租赁等，一般情况下资产评估目的指的是特定目的。

调查中我们发现，对评估目的的表述各不相同，与上述评估目的差别较大，如表述为：实物资产的转让、中外合资合作、提供价值依据、资产重组、资产核实、为改制提供价值依据、用部分资产投资、用固定资产抵偿债务、对外合资合作、共同出自组建有限责任公司、实物资产的出售、受让实物资产、收购实物资产、资产置换、转让车间的资产和负债、出售整个公司、转让所属分公司、出售整体资产、公司收购、股权结构调整、股权转让、股权收购、股权与资产置换、增资扩股、股权赠与、项目经营权的转让等。

3.评估对象的表述。从一般意义上讲，资产评估对象是泛指资产，而在具体资产评估实践中，资产评估对象的是指具体的资产评估业务中对哪些资产进行评估，这由需要资产评估的资产业务范围决定，资产业务涉及到哪些资产，这些就成为具体的评估对象。而目前对资产评估对象的描述多种多样，可将其归为如下五类：⑴把评估项目描述为“全部资产和负债”。⑵把评估项目描述为“为收购和出售企业，而对企业的资产和负债进行评估。⑶把评估项目描述为转让（出售）或部分转让（出售）股权所涉及的对被持股公司的评估。由于转让股权涉及到按持股比例计算对被持股企业的净资产收益权，所以这类评估一般是对企业价值评估后，方可得到股权价值。⑷把评估项目描述为整体或部分股权与资产置换所涉及的资产评估项目。由于置换过程中交易的双方要弄清整体或部分股权所代表的资产的价值，此类项目的评估也属于企业价值评估。⑸把评估项目描述为企业增资扩股而涉及到的对整体资产的评估。在增资扩股前需要评估企业当前的价值，每股所代表的净资产的收益权，进一步确定新股票的发行价格。

4.评估增减值披露

第一章总则

第一条为加强全区森林资源资产评估管理工作，规范森林资源资产评估行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国森林法》、《森林资源资产评估管理暂行规定》(财企[]529号)、《森林资源资产评估管理实施细则》(陕财办企[]99号)等法律法规，结合我区实际，制定本办法。

第二条在我区范围内从事集体森林资源资产评估，适用本办法。

第三条本办法所指集体森林资源资产，指集体林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。

第四条集体森林资源资产评估是指评估机构和人员依据相关法律、法规、规章和资产评估准则及评估技术规范，在评估基准日，对特定目的和条件下的森林资源资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第五条集体森林资源资产评估项目，实行核准制和备案制。

(一)涉及公益林的森林资源资产评估项目，实行核准制。国家级公益林，由国务院林业主管部门核准或授权核准;地方公益林由市林业主管部门核准。

(二)集体商品林森林资源资产评估项目，实行备案制。500公顷(含500公顷)以上报省林业主管部门备案;500公顷以下200公顷以上(含200公顷)报市林业主管部门备案;200公顷以下的报区林业主管部门备案。

一、关于项目申请报告

2004年国务院下发的《关于投资体制改革的决定》，其重要举措之一是改企业投资项目的审批制为核准制和备案制。今后对企业不使用政府投资资金的建设项目，一律不再实行审批制，而只有“项目申请报告”一个环节，报投资主管部门核准或备案。同年，为了规范政府对企业投资项目的核准工作，国家发展改革委制定了《企业投资项目核准暂行办法》，并予以施行。

项目申请报告是企业投资建设项目应报政府核准时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。为进一步完善企业投资项目核准制，指导企业做好项目申请报告的编写工作，规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为，2007年8月国家发展改革委了《项目申请报告通用文本》和《关于〈项目申请报告通用文本〉的说明》，对项目申请报告编写内容及深度提出了一般要求和详细解释。

编制项目申请报告是政府行政的强制约束，是企业在进行项目投资活动中必须担负的社会责任。其目的和作用非常明确，就是要为政府投资主管部门提供核准的依据，避免或消除因项目建设对国家、社会公共利益产生不利影响，从而获得政府投资主管部门的行政许可。

二、项目申请报告评估的要点

《企业投资项目核准暂行办法》第十二条规定：项目核准机关在受理核准申请后，如有必要，应在4个工作日内委托有资格的咨询机构进行评估。接受委托的咨询机构应在项目核准机关规定的时间内提出评估报告，并对评估结论承担责任。

可见，对企业报送的项目申请报告进行核准是政府行为，对于重大、复杂的项目，政府核准部门要委托咨询方进行评估论证并提出评估报告。咨询机构在项目的评估过程中，既有为政府咨询把关的作用，也有代政府核准、审查的作用。评估项目申请报告应把握以下几个要点。

1.申请报告内容的完整性

编者按：本文主要从估价技术路线和估价方法常见问题及分析；市场比较法常见问题及分析；收益法常见问题及分析；成本法常见问题及分析；假设开发法常见问题及分析；结论进行讲述。其中，主要包括：报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义、只使用了一种估价方法、能用市场比较法的没有用、有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法、已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法、简单的采用成本法对任何物业进行进行估价、可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）、修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%、比较修正的方向错误、比较修正项目有漏项、间接比较与直接比较混淆不清、收益期限确定错误、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据、收益的测算错误、正常费用的测算错误、成本应为社会平均成本,即客观成本、费用构成不完整，漏项或计算公式有错、注意各种物业的价格构成有无说明、成本法计算贷款利息时计息期有错、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确、折旧计算是否正确、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失、看静态方法和动态方法的注意事项等，具体材料请详见：

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。

本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

【摘 要】 投资性房地产是企业的一项重要资产，《国际评估准则》和《中国资产评估准则》体系都专门针对投资性房地产评估分别制定了《IVS233在建投资性房地产》具体准则与《投资性房地产评估指导意见（试行）》。文章通过两者的比较，以期为将来指导意见上升为具体准则提供合理化建议。

【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则

一、引言

我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。

二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较

第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。

《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。

三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较

随着我国法治制度的不断完善和经济主体维护自身合法利益意识的增强，涉及评估类司法鉴定的诉讼案件正逐年增多，评估类司法鉴定也逐渐成为司法领域中解决财产或权利价格专门性问题的一项重要工作。评估类司法鉴定是评估行业各评估专业在司法领域中的实际应用，目前主要包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估和旧机动车鉴定评估等评估类司法鉴定服务。评估机构和评估人员在开展评估类司法鉴定项目的同时，越来越多地面临着司法鉴定中评估风险的威胁。本文结合司法鉴定工作实践对资产评估司法鉴定中的评估风险进行分析。

一、资产评估司法鉴定项目的特殊性

（1）资产评估司法鉴定主体资格的双重性。我国对鉴定主体资格采用鉴定权主义，实行行政许可制度。资产评估司法鉴定主体包括资产评估司法鉴定机构和资产评估司法鉴定人。在实施资产评估司法鉴定工作时，资产评估机构的身份是司法鉴定机构，经办的注册资产评估师的身份是司法鉴定人。正是资产评估司法鉴定主体资格的双重性，才造成资产评估机构从事司法鉴定业务时面对行政管理和行业管理的双重性。

（2）资产评估司法鉴定客体的涉案性和广泛性。资产评估司法鉴定的对象主要为民事诉讼中涉案的财物或权利，包括立案时、诉讼中和执行中的财物或权利，所有的鉴定对象均涉及诉讼原被告双方甚至是第三人的切身利益。鉴定结论一直是诉讼当事人关注的焦点之一，强烈要求鉴定结论具有公正性、准确性、合法性。在个别的行政诉讼和仲裁案件中，也会涉及资产评估司法鉴定，但不是主流。实际工作中，鉴定对象不仅有一般意义上的各类资产，还有需要补偿的损失和需要确定的成本等特殊客体。

（3）资产评估司法鉴定报告的证据性。目前，资产评估司法鉴定的报告表现形式一般可分为两种，一是资产评估报告；二是按《司法鉴定文书规范》要求出具的资产评估司法鉴定意见书。不管采用何种报告形式都不能改变报告的证据性质。资产评估司法鉴定报告作为司法鉴定结论，是一种特殊的证据形式，是民事诉讼法和行政诉讼法中法定的证据种类之一。

（4）资产评估司法鉴定报告使用的限制性。资产评估司法鉴定报告作为鉴定结论并非是当然证据，其证据力并不当然优于其他证据，必须经诉讼当事人当庭质证，且由法庭最终审查并认证。资产评估司法鉴定报告只有经过质证程序后才能依法产生证据力，作为法庭判案的证据。司法鉴定报告合法应用前的质证程序，客观上对评估责任起到了一定过滤作用，在一定程度上化解了司法鉴定机构和司法鉴定人的民事法律责任。

（5）资产评估司法鉴定立场的中立性和超然性。和贷款抵押评估、非货币资产出资评估、拆迁补偿评估、上市公司资产流入类评估、国有资产流出类评估等就高倾向评估以及税基评估、MBO企业整体评估、民进国退企业改制、处置金融不良资产评估、上市公司资产流出类评估、国有资产流入类评估等就低倾向评估不同，资产评估司法鉴定既不就高也不就低。因为一方的多得或少付必然是以另一方或第三方的多付和少得为代价的。不公平地增加一方的额外利益必然损害另一方或第三方的合法利益。对于资产评估司法鉴定，评估立场应坚持中立性和超然性，使评估的公开、公平、公正原则得到充分彰显。

（6）资产评估司法鉴定项目启动权行使的特定性。评估项目的启动权由评估业务的委托人拥有。不同司法领域和环节，委托人有所不同。在自诉案件受理阶段，一般由主张权利的当事人向法院认可的司法鉴定机构进行委托。在案件审理和执行环节，我国目前实行司法官授权鉴定制度，或称中立鉴定制度，资产评估司法鉴定项目的启动权由法院行使。在公诉案件的立案阶段或侦察阶段，一般由检察部门或公安部门进行启动。在仲裁领域，当事人有约定的按约定确定司法鉴定机构，无约定的由仲裁庭指定司法鉴定机构。

【摘要】 文章在简单介绍以财务报告为目的的评估理论基础上,探讨了投资性房地产的评估方法,并通过案例进一步分析资产评估在投资性房地产评估中的实务应用,供同行参考。

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

所出售资产除了估值过低，还对出售标的的存货评估值、剩余可售面积等核心数据避而不谈，信披质量存在瑕疵；同时，三湘印象还涉嫌向受让方输送利益。

近日，涉嫌低价“卖子”、利益外送的三湘印象（000863.SZ）身陷争议漩涡。

三湘印象前身为三湘股份，2016年5月19日以19亿元将张艺谋、王潮歌等成立的观印象艺术发展有限公司（下称“观印象”）纳入囊中，新增旅游文化演艺类业务，同年10月18日更名为三湘印象。

1月11日，三湘印象资产出售公告称，拟向上海中鹰投资管理有限公司（下称“中鹰投资”）出售上海中鹰置业有限公司（下称“中鹰置业”）99%股权。“本次资产出售将使公司的现金流量更加充沛，财务状况将会得到进一步的改善，持续盈利能力也会进一步增强。”

交易双方确认，本次交易标的作价为6.19亿元，以此计算的增值率仅为0.59%；而在2013年三湘印象收购中鹰置业99%股权时，给出的增值率达486.15%。尤其是，2013年至今，三湘印象为中鹰置业地产项目累计投入资金达20多亿元，此次三湘印象将业绩爆发的中鹰置业99%股权以如此之低的价格出售给关联公司，颇受市场质疑。

三湘印象在资产出售公告中对中鹰置业存货评估值、剩余可售面积等核心数据没有详细披露，这导致投资者难以从有限的数据中知晓此次评估的公允性，其信披质量存在瑕疵。

据《证券市场周刊》记者统计，截至2016年末，“中鹰黑森林三期项目”剩余可售面积约为3.70万平方米，若按照第三方房产中介网站披露的销售均价计算，该项目上述可售面积合计售价约为40.70亿元，此次三湘印象“仓促”出售中鹰置业股权涉嫌向关联方输送利益。

低价卖“子”引爆舆论猜疑