房价调控范文精选

一、我国房地产价格上涨原因分析

（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。

从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。

（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

二、完善房地产价格调控建议

（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

这十年来，房价成了最严重的社会问题。从2002到2012十年间，全国商品房平均售价从2091元/平米上涨至5429元/平米，涨幅达159%。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需。另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。一代人的时间里，就有近一半的农村人口进入城市生活。高房价和二元户籍制度联手，阻碍了农民工们融入城市。他们成为他们所生活和工作所在地的“他者”。“城市之战”并非危言耸听——手拿U型锁在城市中游荡的“新城市人”蔡洋们，成为当今社会最大的隐患。而同时，农村里5600万的留守儿童，正在一天天长大、慢慢地向城里的蔡洋哥哥身边靠拢。

勿庸讳言，高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动——只许从农村往城市里涌，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面；其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。仍然是2002与2012这两个年份土地出让金的比较，从2002年的2417亿元到2012年的28517亿元，10年间涨了十倍不止。而相应的，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本；最后，高房价还是一种货币现象：M2从十年前的18.5万亿到去年的97万亿，膨胀了5倍多。房价焉得不涨？

如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只是单纯地从技术层面——我可以忍你的坏，但忍不了你的蠢——来反思一下这10年的房地产调控政策：

事实上，从2005年的国八条开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除2008年的救市之外，今年的这个“国五条”已经是第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策出台了。每次都收效甚微甚至适得其反。可以说，近年来的房地产调控政策，宏观上是失败的、微观上也是失败的；长期看是失败的，短期看也是失败的。为什么会这样呢？究其原因，是因为历次调控，一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到今年的国五条：对房屋二手买卖征收差价20%的重税。

政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的：房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以我要限制你炒房，要想方设法增加你的交易成本。这是一；二是房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”、去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。

但是，事实情况是，虽然没有关于全国的空置数据，但是我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建新房子是多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩儿；二是，虽然有这样那样的限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011年—2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果以“一户一套”为目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率大概在10%左右，5年—10年的小区空置率在22%左右。远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。

当然，这个10—22%的空置率，相比于日本成熟社会只有4%空置率的数据还是偏高很多。然而我们要问的问题恰恰是：面对如此强劲的需求，为什么我们还会有这么高的空置率呢？

我认为，这些年来，一意孤行打压二手房市场、增加交易成本的政策，要为这个空置率负很大的责任。因为，你所提高的这个交易成本，一定会被转嫁到卖方头上。3月11日住建部副部长齐骥对媒体声称，国家将出台措施保护购房者利益，以避免卖方将税收成本转嫁到买方头上。我好奇死了，如果有人能想出这样的机制设计，我真的要对他五体投地了。或许……我想到了瑞典的禁娼。别的国家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罚款。这样，的风险成本就高，她就要收更高的嫖资来抵消其所承担的风险。另外，相比于嫖客，的人数总是少且相对固定的，抓就容易产生警察的腐败问题。所以效果总是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重的罚一大笔钱。如此一来，就逼着小姐降价去补贴嫖客所承担的风险成本。收益越来越少，最后提着裤子去超市当收银员了。这个思路或许可以移植到我们的二手房交易中来，就是：对二手房的买家而不是卖家征税，逼着卖家降价补贴买家。这只是理论上的可能，具体有没有实操可能及效果怎样，实不敢妄断。但是这些年来，对二手房交易征重税，导致二手房价格上升，然后蔓延到一手房市场。这个剧情已经上演多次了。不知道为什么此次还是要按老剧本再演一次。

调控目标需重置

种种迹象表明，没有考虑到居民实际支付能力的房价控制目标，重置的可能性极大。

首先提出调整目标的是住建部。在3月底，住建部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。对已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已的调控目标。

记者注意到，就在住建部发出通知的第三天，住建部公布了这样一组数据，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。考虑到各地上报各自调控目标与住建部发出通知的时间差关系，可以初步肯定，几乎所有城市在接到通知之前，就已经上报了房价控制目标。

此后，又有相关人士在不同场合提出了酌情调整房价控制目标的要求。住建部副部长齐骥4月17在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。

在住建部发文要求酌情调整已的调控目标后，已经有城市率先作出回应，重庆表示调整后的房价调控将与收入比挂钩。当然，也有城市表示会“我行我素”，广州市国土资源和房屋管理局就表示，既然房价控制目标已经出来，就是对社会的承诺，以后将按照这个既定的控制目标将房价控制在合理水平，年内将不会再次调整目标。

不过，绝大多数城市选择了沉默。

“涨价目标”是调整主因

业内人士直斥各地出台的房价调控目标很可笑，限价政策无法实现调控房价的目标。

在纠结了近2个月后，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。

1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议要求各地一季度公布新建住房价格控制目标。3月30日，距国务院要求的房价控制目标公布时限仅剩最后一天，已公布房价控制目标的城市达43个。

地方政府没“给力”

国务院要求的房地产调控目标是和问责制挂钩的，所以各个地方政府在出台这个目标时都显得非常慎重。3月28日晚间，上海公布了2011年度新建住房价格控制目标：全市新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。3月29日上午，深圳公布目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。3月29日晚间，北京也公布了房价控制目标：今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

制定这样的目标，地方政府是怎么考虑的？

“为了制定调控目标，市里开了许多次会议，参与的部门也很多。但实际上，调控目标最终确定，并没有严谨的科学决策的过程。”某城市房管局负责人表示，开会讨论的内容，无非是在一堆指标中，确定房价涨幅到底与哪个指标挂钩更合理，调控目标更容易实现。

从已公布的城市房价调控目标来看，大部分城市的涨幅与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩，因此房价涨幅基本上围着10%波动。可见，即使是限购政策的出台，房市仍摆脱不了“越限越陷”的怪圈。

【摘 要】商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本的因素。

【关键词】商品房；价格；供求关系

商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本的因素。

商品房价格的快速上涨，带来很多问题，稳定房价也成为政府面临的重要工作之一。了解商品房价格影响因素，有利于找到更好的控制房价上涨的方法。

一、商品价格影响因素

1、供求关系

（1）供求关系是影响价格的直接因素。供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。

（2）影响价格变动的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至个人喜好、生活习俗等文化因素，都会对价格产生影响。这些因素对商品价格的影响，都是通过改变商品的供求实现的。

“国务院明确宏观调控核心，坚决遏制房价过快上涨”，成了本周的头条新闻。地产股(已经一跌再跌)抱头鼠窜成为股市重灾区，可房价却是越调控越涨。

“坚决遏制房价过快上涨”，国务院常务会议措辞不可谓不重。温和上涨也就罢了，现在是“过快上涨”，而且“两会”刚刚开过，温总理刚刚明确表示会控制好房价，高房价却我行我素，这简直是对公信力的挑战，国务院不能容忍了，要“遏制”，而且是“坚决遏制”。措施主要两条，一日“实行更严格的差别化房贷政策”，二日“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。

房价为什么越调控越涨?从国家统计局公布的一季度有关数据中似乎已有答案。

首先，地价比房价涨得更快，得益最大的还是土地财政。统计局数据称“今年1～3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8％；商品房销售额7977亿元，同比增长57.7％”，以此计算，全国一季度平均房价为5139元，平方米(7977亿元／1536l万平方米)。而去年1-3月“全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2％；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1％”，以此计算，平均房价为4473元／平方米(5059亿元，11309万平方米)，即房价同比涨14.89％，比统计局公布的“上涨11.7％”要高。与此同时，今年“1―3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0％，土地购置费1203亿元，同比增长56.5％”，以此计算地价为1951元／平方米(1203亿元／6166万平方米)。而以同一口径计算的去年同期地价为1619元／平方米。地价涨幅为20.5％，高于房价5个多百分点。

其次，银行风险不大。从开发商资金来源分析，今年1―3月新增16250亿元，同比增长61.4％，其中国内贷款3674亿元(增长44.3％)，比例为22.6％，纵然加上个人按揭贷款2193亿元(增长122.8％)，信贷资金合计也不过占36.1％，即三分之二还是由开发商自筹，以及来自定金和预收款。不到6000亿元的房地产开发和按揭贷款，占一季度新增贷款2.6万亿元的比例约为22.5％。

第三，房产对消费拉动的作用不可小视。如上述，今年一季度商品房销售额7977亿元，这个数字相当于同期城镇消费零售额30571亿元的26％(农民不买商品房)，简言之，城里人至少要拿出四分之一的钱用于购房。而一季度消费对GDP增长的贡献率之所以达到52％(投资贡献57.9％，进出口贡献-9.9％)，靠的就是汽车(增长39.8％)、家具(增长37.6％)、家用电器和音像器材(增长29.6％)一类的热点消费的快速增长，所有这些热点全部同购房有关。

可以毫不夸张地说，中国房产市场正出现从未有过的井喷局面。且不说现在年轻人结婚必得有婚房，凡过去几年买房的(哪怕是几代人供房)，现在看来都赚了，而等待政策调控把房价调下来迟迟不出手的。现在看来都亏了。事实已经迫使那些暂时并无购房需求和购房能力的人群，也加紧挤入购房大军，这更加剧了市场的供不应求。君不见一季度土地供应增长30％，房屋竣工增长12％(其中住宅才9.8％)，房屋销售增长35.8％，而据媒体报道，4月上半月房屋销售更是成倍增长。

当然，最理想的是房地产市场依然火爆(因为要靠它拉动内需)，但房价有所回落，至少不要“过快上涨”。人们期盼的是增加保障房的供应，让本该享受保障房的人从商品房市场退出，以此来平抑房价。但问题是，依赖土地财政的地方政府真会建那么多保障房吗?保障房的政策界限怎么定，建了又会给谁?更何况保障房只是雷声大雨点小，远水难解近渴。

兔年的房价，仍将是中国经济、民生领域最受关注的焦点。

2月24日，央行百日之内第五度上调存款准备金率。此前，1月26日，新国八条出台，从信贷层面进一步扼紧楼市血脉；1月27日，风传已久的房产税正式在沪、渝落地开征；2月8日，央行宣布四个月来第三次加息；2月9日，住建部宣布公积金贷款利率上调。

短短不足一个月时间，政策密集出台，集中指向楼市，清晰地表明了国家管理层调控房价的坚决态度。

本刊编辑部认为，如果房价调控的政策目标不能实现，引发的将不仅仅是经济问题，更是民生问题。无论管理部门还是普通民众，都只有从这个高度去理解房价调控，才能准确地把握和应对。

房价问题，直接关系到民生福祉和社会稳定。持续10年的高速上涨之后，房价已经超越了普通民众的承受力，成为严重的社会隐患。人民日报最近的一项调查显示，对当前房价相当不满意和不满意的民众，高达九成以上。对于上海这样的核心城市而言，衡量房价与收入关系，普遍可以得出这样一个结论：如果长辈不能提供强有力的支持，职场新人中除了为数极少的精英，已经基本失去了可以依靠自我奋斗买房的机会。如果这种状况不能得到有效的改变，甚至是持续恶化，相信会对人们的人生观、世界观、价值观会产生持续消极的影响，对于社会的稳定和发展而言，是极其不利的。

房价问题的形成，大致是由以下几个因素造成的，要想有效调控房价，就必须从根本上解决这些问题。

首先，是土地财政。很多地方政府，长期以来靠土地财政支撑地方发展。从善意的假设来看，每任地方政府，无论基于为官的良心还是政绩的考虑，都想多做一些事情。做事就要钱，要钱最直接的方式就是卖地。持续上涨的房价，既能对地价形成支撑，更能依靠产业乘数效应，拉动地方GDP的增长。这也是地方政府放纵房价上涨，消极对待房价调控的内在动因。这一状况要有所改变，必须集中解决以下两点：其一是跳出卖地做事出政绩的怪圈，改变急功近利简单粗放的发展模式，全方位发掘可以推动地方经济持续发展的动力，降低对于土地财政的依赖性；其二是完善对官员的考评方式，不仅仅看经济，更要把房价问题直接关联的社会公平与民生福祉问题，作为官员考评的重要因素，一票否决。只有这样，才能从政府的角度，抓住房价调控的牛头。

其二，是投资工具。无论对于开发商或者是投资客，过去10年的中国楼市，已经是毋庸质疑的暴利领域。这种状况的形成，原因有二：一是国家相关政策，多年以来管理部门对于房地产行业的暴利缺乏有效的监督和调控手段，管理缺位导致了这一利益洼地的形成；二是社会缺乏有效的投资工具，以至于其他行业的资金和百姓手中的存款，不约而同地大量涌入房地产行业。两者相互影响，最终导致了房价的居高不下。目前，国家连续推出的政策，从市场准入、金融杠杆等角度进行了控制，相信会产生一定积极的影响。同时，也应该进一步丰富投资工具和投资渠道，扶植和引导资金进入符合国家发展策略的行业和产业。

2009年12月14日,国务院常务会议明确提出,遏制部分城市房价过快上涨的势头。政策一出,立刻引起了激烈的争论,高房价到底会不会得到遏制?我们在关注各方观点的同时,也引用了一些观点,供读者参考

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中国的CPI对房价的波动极不敏感,房价即使翻一倍,只要房屋租金等不随之上涨,CPI就反映不出来,而这恰好就是中国的现实困境。由于大量商品房被投机者买走,这些房子的出租并非为了获取租金,而是为了等待房价上涨,租房的目的不过是填补时间空白,即以出租换时间。一旦房价上涨到足够的价位,房屋主人就会变“租”为“售”。我亲身经历过一次这样的情形。房屋主人宁肯给我一个月租金的违约金,也要终止租房合同,因为她要卖房。所以,在中国,房价的涨幅与房屋租金严重背离。国际上研究房价泡沫,一般把二者的背离程度作为判断泡沫大小的一个指标。如果从这个角度来看,中国这些年来,泡沫一直处于高速累积阶段。

从2008年11月开始,中国加大信贷投放,由此引发了对货币贬值的恐慌,催生了对住房的消费,我称这种激活消费的模式为“恫吓式消费”。当上万亿的信贷资金释放出来,富人疯狂地涌入楼市,把钞票兑换成房产。

这个时候,房屋已经不再是住房必需品,而是一种确保财富不缩水的投资品或金融产品。在这种情况下,房屋质量已经不重要,位置也不重要,只要能买到房子。因为,存量住房被疯狂地消化掉,可供选择的余地越来越小了。

房价上涨,使地方政府原本一路下滑的地价迅速反转,通过卖地,地方政府紧张的财政状况立即扭转。

货币贬值是对“资源为王”理念的强化。通过纸币衡量的实物必然涨价。那么,出台房地产调控措施能够降低房价吗?

其一,政府调控房价的目标是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,只要涨得不快就达到了预期。

9月18日，国家统计局数据称，今年8月70个大中城市新建商品住宅平均价格，环比涨幅为0.06%，涨幅较7月的0.14%有所收窄，但仍高于6月0.02%的环比涨幅。这已是70个大中城市平均房价连续第三个月出现上涨。而在此前，国家统计局8月公布的数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而6月份这一数据仅为25个，7月上涨城市个数超过了前6个月之和。另外根据中国指数研究院9月初公布的数据显示，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.24%，这是继7月环比上涨后的再次上涨。

随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。

事实上，房地产调控已经持续了一年多，各地也相继出台了“限购令”等调控措施，但是时至今日，仍难看到房价回归理性的水平，这究竟有些什么原因呢？

原因之一：没搞清炒房资金的来源

很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火，认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得大家买不起房！我们制造业现在的平均毛利润只有5%，如果再去掉一些其他费用，我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情，很多以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都认为现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，炒房又简单，利润又高，因此也不能全怪他们。不过从另一方面看，我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机，比如2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠，实现了自己炒房的目的。

原因之二：信贷调控没有触及到房地产

在房价飚升、民众抱怨的情况下，我们政府密集出台了很多调控政策，但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单：第一，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。第二，在现在这种大的环境下，我们的金融机构最怕的就是房价下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。

而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。

1.1 研究背景、目的及意义

1.1.1 研究背景

衣食住行,作为个人的基本生存条件,住房直接关系到每一个人的基本生存问题,房地产业不仅与每一个公民息息相关,更是对宏观经济产生巨大的影响。对于一个国家特别是我国来说,房地产业是关系到国计民生的基础产业,其产业链长、资本密集、关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,在我国经济社会中具有举足轻重的地位。房地产业能否持续、健康、稳定的发展,依靠于房地产市场的良性运行、政府宏观调控和相关部门管理作用的有效发挥,其对于全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会都具有十分重要的意义。

然而,在改革开放前,住房作为福利手段的一种,是由国家统一分配的,房地产无法形成市场。随着改革开放的深入,为了刺激国内消费,拉动经济增长,各级地方政府积极寻求新的经济增长点,房地产开发逐渐形成支柱产业,并一度跃升为投资热点。在房地产业发展的同时,商品房销售价格也在快速上涨,且呈现出逐年攀升的态势,特别是 90 年代以来,房价一直居高不下,房地产市场呈现出一片繁荣发展的态势。

房地产市场的繁荣发展,商品房价格的快速上涨,虽然成为我国新的经济增长点,拉动了经济增长,但商品房价格的上涨幅度已严重超过了居民收入的增长幅度,我国房地产泡沫化的问题开始显现。我国房地产市场起步晚,发展快,市场本身存在诸多问题,这些问题引起了我国政府及多方面的广泛关注,中央政府为加强宏观调控,出台了一系列的管理政策和经济措施,意图稳定高涨的房屋销售价格。2005 年,总理在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价的共同目标,3 月建设部等七部委联合了《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称“国八条”),2006 年出台“国六条”,2010 年出台“国十条”,到 2011 年出台号称“史上最严格”的房地产调控措施(包括“新八条”、最新“国五条”)。以商品房限购、试点征收房产税等重拳在前,以央行加息、提高存款准备金率和贷款利率等组合拳为辅,行政手段和经济手段并用,希望能用密集出台的各类管制措施来遏制房价的过快增长。无锡市政府也根据中央的宏观调控精神出台了种种政策及执行方案,但无论政府制定何种政策,采取何种措施,都没有对制约房价上涨起到根本性作用,商品房价格屡调不降,甚至逆势增长,政策的执行效果显然没有达到预期目标。

那么,一直未放松的房地产政策的调控效果到底如何呢?为什么政府出台房地产政策力度不断加大却不能取得预期的效果?为了得到答案,笔者选择了“房价”作为解答以上问题的线索,房价作为房地产市场的重要表现,房价的稳定是房地产调控政策的核心目标,房价调控效果是最能反映公共政策调控效果的重要指标。本文通过对中央和地方政府公共政策的阶段性回顾,选取地价、房价、房价收入比三个可量化的数据对房地产价格调控的效果进行综合分析,寻找我国房地产政策的所存在的问题,借鉴国外成熟经验,以探讨新的形势下,如何改善房地产政策的管理水平,如何确保“稳定房价”甚至“房价合理回归”目标的达成,促进房地产业的持续健康发展。

1.1.2 研究目的

鉴于近年来国家宏观调控的加强,房地产市场受到了严重影响,笔者作为一名从事房地产相关工作的 MPA 学员,认为有责任和义务利用所学的公共管理理论和知识,结合房地产专业知识,对房地公共政策调控房价的效果进行深入分析和研究。本文试图通过对历年中央政府和地方政府在房价调控时所采取的各种政策进行梳理总结,对房地产政策对无锡市房地产价格调控的效果进行深入分析,以探讨我国公共政策对房地产价格波动的影响,探明公共政策管理中存在的主要问题,针对性的提出合理化建议和意见,从而实现提高我国房地产政策管理水平,保障房地产业持续健康发展的研究目的。