房地产税收筹划范文精选

摘要:本文首先就房地产税收筹划存在的问题进行了简单的分析，并在此基础上就如何决问题提出了相关的对策，以供参考。

关键词:房地产企业税收筹划问题对策

一、房地产税收筹划存在的问题

(一)房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

依法纳税是每个纳税人对国家应尽的义务，与国家的整体利益及企业、单位、个人的直接利益有着密切的联系。国家通过制定实施税法加强对国民经济的宏观调控，在社会主义市场经济日益繁荣的今天，税法的地位越来越重要。但在这种复杂的税法政策下，没有更好的直接的渠道传达给房地产企业，因此，一些房地产企业对税法政策了解很少，进而出现了不会交税的现象，最后自己也不知是多交了还是少交了。另外，随着税法地位的提高，房地产企业也开始将注意力放在了应纳税款上，加上税收成本的增加，影响了房地产企业的发展，房地产企业也面临着沉重的税收负担，这时房地产企业为了降低税收成本就会利用不合法的手段去偷逃税。此时，房地产企业不但要面临因偷逃税而必须承担法律制裁的风险，更要承担因偷逃税对企业带来的不利影响，这两种风险给企业带来了不小的负面影响，进而给企业的税收上带来了很大的风险。

(二)企业误把税收筹划当成了财务部门会计处理的工作

目前，很多房地产企业的领导及相关人员错误地认为，企业的税收只是财务部门的事儿，企业的应纳税额是由财务部门来决策，一旦出现多交税或者是被税务机关处罚了都是因为财务部门没有做好税收工作。这种明显的错误观念，让我们看到了房地产企业的决策人不了解税收的产生，所以当企业有纳税问题产生时就会出现无法解决的尴尬局面。虽然企业在交税的过程中，财务人员也会跟税务机关打交道，但并没有涉及到企业各经营过程相关税收事宜，财务人员只是将企业在正常经营过程中所涉及到的税款交到了税务机关。对于房地产企业所涉及的比如土地转让、开发、销售房产等等环节的税收结果，最终还是需要房地产企业的决策人在这些业务发生前做好税收筹划工作。房地产企业的各个经营环节都需要通过合同来体现，当税务机关来企业查看房地产企业的各项业务过程时就需要企业提供相关的合同，而房地产企业所涉及的每份合同都代表企业的一个业务过程，此时也相应产生一个业务过程的税收，并涉及到相关业务部门，同时财务部门就应交纳税收。但是每一项业务过程即合同签订的过程并不是由房地产企业的财务部门来签订，而真正起决定作用的是企业的决策人、策划部门及销售部门，他们才是业务签订的牵头人。此时，企业如果将税收筹划单纯地放到财务部门，让财务部门通过简单的账面处理来进行税收筹划就显得不科学、不合理、不可取。所以说，房地产企业应改变以往的旧观念，不能再将企业税收筹划工作推给财务部门，而应树立正确的税收筹划意识，提高决策人税收筹划的决策能力，使企业在业务处理前做好税收筹划。

(三)房地产企业误把税收筹划的实施放在业务产生的事后来进行

一、引言

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。

二、房地产企业税收主要分布情况

（一）开发建设环节

房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。

（二）转让处置环节

房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。

（三）持有使用环节

房地产业进行税收筹划的途径主要包括：

(一)筹划“临界点”，确定适当的房地产价格

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。

(二)设立销售公司以减轻税负

一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。

(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式

1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。

2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。

摘要：房地产企业的税收成本在一个企业的运行之中扮演着至关重要的角色，是一个企业必须面对、不可忽视的问题。因此，合理健康的房地产土地增值税税收筹划必须摆在首要位置。本文分析了房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题，也提出了一些具体方法，并且分析了它的重要意义。

关键词：房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

摘要:土地增值税是房地产企业的主要税种之一,有效的土地增值税税收筹划对企业的生存和发展有着重要的影响。本文着重分析房地产企业土地增值税税收筹划的主要方式,试图为房地产企业的税收筹划提供相关参考。

关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划

税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。

房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。

一、房地产企业土地增值税税收筹划简介

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。

1.纳税人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

摘 要 近些年来我国房地产市场发展迅猛，已成为国民经济的支柱产业，实现的税收不断增长，涉及税收金额巨大。房地产行业与其他行业差异较大，一个房地产项目十多亿的销售额，在开发商领域中属于中小型的项目，与此同时十多亿的项目至少需要缴纳土地增值税一亿多，占销售额比重最少也有十几个百分点，甚至可以达到四十几个百分点以上，越是高端楼盘涉税的金额越高，此时需要缴纳的土地增值税绝对额也越大。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。如果此时房地产企业高层管理人员及财税人员可以进行一些科学的税收筹划，不仅能够降低企业的税收负担，加大企业的盈利能力，而且有利于减少企业的税收风险及经营风险，更好地实现企业的价值最大化，在日益激烈的市场竞争中立于不败之地，并且能够促进我国房地产行业大环境的健康发展。本文以房地产企业为探讨对象，采用理论分析和案例研究相结合的方法，分析了房地产企业土地增值税税收筹划的内容，界定了土地增值税的定义、纳税范围及计算方法；阐述了房地产企业土地增值税税收筹划中存在的问题；最后提出了加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议。

关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划 增值额

近几年，在国务院办公厅、住建部及各地区地方政府的管控下，相继出台众多有针对性的政策，楼市逐渐平稳，房价回归理性。在国家出台相关政策的背景下，企业如何运用这些政策满足自身的发展，提高自身的竞争力，此时税收筹划工作显得尤为重要。

一、房地产企业土地增值税税收筹划分析

（一）土地增值税概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

（二）土地增值税计算

转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。

[提要] 税收筹划是房地产企业核心竞争力的重要来源。本文阐明房地产企业通过合理合法地进行税收筹划，不仅能使企业价值最大化，还有利于国家利用税收杠杆实现对房地产行业的调控。

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2014年1月20日

一、土地增值税基本综述

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

摘要：目前我国房地产市场较为低迷，这主要是因为房价的居高不下，其中房地产企业的税负压力也是影响房价的一个重要因素。如何通过合理的纳税筹划来降低企业的税负，已经被越来越多的房地产企业所关注。

关键词：房地产企业 土地增值税 税收筹划

一、我国房地产行业的发展及税收状况

1.我国房地产行业的发展情况

自我国改革开放以来，我国的行地产行业得到了迅猛的发展，并且逐渐的成为了我国国民经济的支柱性产业，随着社会经济的发展，房地产企业的经营业务逐渐的扩展为开发、建筑、销售住宅、商铺、周边配套设施等商品。

2.我国房地产行业的现状

房地产问题已经成为了近些年来社会舆论的焦点，也是百姓民生最关注的一个问题。市场经济使房地产价格不断的波动，房地产市场的供求关系也发生了巨大的变化。从2007年开始房地产市场发展迅猛，面对市场的火爆升温，国家在2010年出台了包括抑制部分城市房价上涨过快、支持居民自住性住房消费、抑制投机倒卖性购房、整顿房地产市场秩序等调控措施。

3.土地增值税概述

摘要：随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，税收筹划已发展为企业的一项重要财务管理活动。良好的税收筹划手段，不仅能为企业减少税务成本，而且还能提高企业的财务管理能力和市场竞争力。作为我国的一项基础性行业，房地产业一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。除了一般企业都会遇到的企业所得税、印花税、增值税等之外，其还涉及土地使用税、土地增值税。在众多税种中，土地增值税税负最重。因此对其进行税务筹划，具有积极意义。本文试围绕此展开论述，希望有助于我国房地产企业的未来发展。

关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

摘要：文章从增加扣除项目金额、对房地产合理定价以及就利息费用的扣除三个方面结合具体案例对土地增值税的税收筹划进行论述。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

中图分类号：F810.41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

房地产行业是典型的资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产企业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益。因此对土地增值税进行税收筹划就显得尤为重要。

一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

土地增值税是增值额与扣除项目金额的比率。采取的是超额累进税率，即增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。这就决定了合理的增加扣除项目金额以降低增值率，成了税收筹划的关键。

税法规定土地增值税可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目主要是可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用不以实际发生数扣除。除利息外，开发的销售费用和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%以内计算扣除。这样纳税人可通过事前筹划，可以把实际发生的期间费用转移到房地产开发成本中去。公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、招待费等都属于期间费用开支范围，它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额。因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时，把总部的一些人员尽量安排或兼职在开发项目上。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到项目开发成本中去，这样房地产的开发成本增大了，也就是说企业在不增加任何开支的情况下，可以增大土地增值税的扣除项目金额，以达到节税目的。

二、利用税收优惠政策对房地产销售合理定价来进行税收筹划