二手房交易合同范文精选

卖方：_______________(简称甲方)

买方：_______________(简称乙方)

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条：上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付总房款的50%，即__________元整，作为购房定金。

第三条：付款时间与办法

甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款的50%，即____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条：甲方应于产权交割完毕、且收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用。

本合同双方当事人：

卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿

国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿

（房产共有人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿国籍：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿联系电话：＿＿委托人：＿＿

卖方：_______________________________（以下简称甲方）

住所： 邮政编码：

卖方主体一： 卖方主体二：

联系电话： 联系电话：

身份证号： 身份证号：

买方：_______________________________（以下简称乙方）

住所： 邮政编码：

买方主体一： 买方主体二：

卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________

买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

【摘要】在二手房交易中签订阴阳合同的现象在现实中极其常见。本文从阴阳合同出现原因、法律效力、产生危害等三个方面出发，试图全面剖析二手房交易中的阴阳合同现象，并在文章的最后作出些许法律思考，提出相应对策，以待抛砖引玉。

【关键词】二手房交易 阴阳合同 法律效力 危害

阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。

近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。

一、出现原因

二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。

二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。

二、法律效力

当前，随着国家对房地产开发市场的宏观调控的力度的加大，二手房交易市场日显活跃趋势，其交易量也在逐渐增大，因而，二手房交易价格鉴证已成为涉税价格鉴证工作的一项不可忽视的重要的工作内容。近年来，二手房交易涉税价格认定工作虽然有所突破，也取得了一定成效，但它毕竟是一个全新的工作领域，有待于我们不断研究、探索和创新。

一、二手房交易涉税价格认定工作的重要性

1.是维护税收征管秩序的需要

从目前的情况看，二手房交易已经成为社会的热点问题，特别是近两年从事二手房评估、交易的中介机构遍布城区大街小巷，各个中介机构张贴的房产信息琳琅满目，价格五花八门，这一现象明显显示二手房交易涉及到千家万户的切身利益，同时也暴露出税收征管工作中二手房交易环节失控或虚控的现象，虚假合同、阴阳合同屡见不鲜，明显低于市场价格的评估报告纷纷炮制，税收征管秩序受到严重冲击，因而，努力控制人为因素与自由裁量权，维护征纳双方的正当合法权益的严肃性，就需要规范二手房交易环节的税收征收管理工作。

2.是堵塞税收征管漏洞、减少税收征纳双方在价格方面的纠纷的需要

房产作为不动产的一种，在人们的社会生活中占有极其重要的地位。对房产征税，特别是二手房交易征税必然触及千家万户切身利益的敏感问题，这就对二手房的价格认定工作提出更高的要求，长期以来，二手房交易税基价格的认定，没有统一的认定标准，缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与，难以科学合理地确定，形成了房产税征管过程中的盲区和薄弱点，客观上产生税收流失现象和税收征纳双方产生价格方面纠纷，这种客观现象要求价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作，对于提高涉房税收征管的科学管理水平，堵塞税收征管漏洞，防止财政收入滴漏流失以及稳定税收征管秩序具有十分积极的作用。

3.是有效地全面推进涉税财物价格认定的关键所在

当前，普遍存在二手房交易偷逃税收的现象，已经引起了民意的反感和各级政府及有关部门的高度重视，二手房交易的税收征管工作势在必行，只有不断总结各地的成功经验，完善和发挥征管系统优势，积极主动开展、推进二手房交易的涉税价格认定工作，营造声势，使之形成规模，才能顺利地开展二手房交易涉税价格认定工作。

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【摘要】：目前，国内二手房交易市场经过多年的起伏，已经发展成房地产市场中的重要部分，然而二手房市场仍然存在着许多问题，包括：二手房中介大部分规模过小、承受能力不足、交易不规范、中介人员素质参差不齐、中介诚信问题等。造成这些问题的原因，是因为对二手房中介管理的缺失、对中介机构缺乏监督、金融机构对于二手房市场的支持不足、政府政策指导不够。国内二手房市场要从国内行情考虑，加大金融机构以及政府对二手房市场的支持力度，加大对二手房中介的监督力度，以此来推进二手房市场的持续发展。

【关键词】：二手房市场；税收流失；阴阳合同

国内二手房交易市场已经蓬勃发展了十多年了，这十多年间二手房市场跟随中国经济经历了起起伏伏的波动。笔者经过对国内二手房市场多年的发展情况，研究二手房市场在发展中存在的不足，做出推动国内二手房市场持续发展的策略，希望为国内二手房市场的规范发展尽自己一点绵薄之力。 [1]

一、相关概念

与现房相对应的就是二手房了，是多年来人们的习惯称呼，二手房不是准确的房地产法律称谓。而《住宅与房地产词典》中把二手房称为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”书中把国内的房地产市场分为三级：房地产一级市场指的是土地市场；房地产二级市场指的是新建商品房即增量房地产交易市场（或称一手房交易市场）；房地产三级市场指的是存量房市场（即二手房市场）和房屋租赁市场。通过书中的相关介绍可以知道，通过第一次交易的房屋再次进行交易或者再进行多次交易，都能称之为二手房交易。笔者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的买卖交易。[2]

国内关于私人二手房交易所包含的税费，是除了房子本身价值以外十分重要的费用支出。依照当前国内税费相关法律规定，在国内进行二手房交易的双方，不管是卖房缴纳的营业税或者是买房所缴纳的契税又或者是买卖双方都要缴纳的印花税等税种，税费的根据都是以房屋本身交易的价格制定的，同时卖家出售房屋缴纳的个人所得税以及土地增值税的计算根据也和房屋交易的价格密切相关。因此，某些出售和购买二手房的双方为自身利益，降低缴纳税费，使得交易的成本减少，在二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”，从而达成偷税漏税的目的。

“阴阳合同”，俗称“黑白合同”，指的是签订合同的买卖双方当事人为了逃避国家管理或者达成自身经济利益最大化的目的而对同一个交易所订立的双份内容不同的合同，当中一份合同只作为买卖双方当事人掌控，合同的约定按照这个合同执行；而另外一份合同用于交给相关部门检查和存档，买卖双方当事人并不按次合同来执行。前面的合同即“阴合同”，后面的合同即“阳合同”。 [3]

2009年以来，平顶山市作为全国房地产市场信息系统建设90个重点城市和全国房地产价格统计调查70个城市之一，以系统建设为依托，以业务整合为抓手，采取以市带县模式，积极推进全市新建商品房和二手房买卖合同网签备案工作，实现了房地产交易管理的规范化、信息化、便捷化。

一、科学规划系统建设，打造高效管理平台

作为房地产交易管理的重要技术支撑，平顶山市新建商品房和二手房网签备案系统建设，以地理信息系统为基础，以测绘楼盘表为纽带，以各类业务为数据来源，按照模块化组合式系统建设思路，突出实用性、便捷性和拓展性特点，立足部颁标准，结合业务实践，求实求新，科学规划，打造高效房地产交易管理平台。

新建商品房网签备案系统建设，紧紧抓住房地产增量市场交易管理这个重点，把商品房买卖合同网上签约与商品房预售许可网上审批业务紧密结合，系统自动调取预测绘面积数据作为合同签约面积，避免商品房销售面积“缺斤短两”现象的发生。基于销售楼盘表，依托政府门户网站，将商品房预售许可、户型结构、销售状态、预售价格、按揭抵押以及可售房源等信息全部公之于众，打造阳光透明销售平台，从源头上防治捂盘惜售、一房多卖、虚假交易、抵押再售等违法违规行为。同时，采取户室信息复制、自建合同模板、个人信息读取以及城房指数信息自动采集等技术手段，通过各楼盘销售中心网络终端，完成电子合同的网上签约备案、合同生成打印和信息实时填报工作，降低房地产开发企业销售人员操作难度和工作强度，为交易管理和监测分析夯实数据基础。

二手房网签备案系统建设，紧紧围绕房地产存量市场交易行为规范这个核心，把二手房买卖合同网上签约与房屋登记信息进行互联对接，房地产经纪机构通过关键字段实时访问房屋登记信息和权利现状信息，避免售房人伪造房源信息、欺诈购房人现象的发生。同时，借助售房人与经纪机构网上签订交易委托居间合同功能、房源信息独家挂牌功能、二手房买卖合同网签备案功能、二手房买卖资金交割监管功能以及合同注销重新挂牌功能，杜绝“一房多挂”、经纪机构恶性竞争、委托房源“飞单”和“跑单”等行业乱象。此外，针对三线城市业主与购房户直接交易较为普遍的实际情况，系统专门设计了买卖合同直接签约功能，并在行政服务窗口设立房地产交易便民服务平台，免费办理合同网签备案，确保二手房交易数据的全样本覆盖，为数据分析提供有力支撑。

二、市级先行带动县域，确保系统全面覆盖

平顶山市在推进新建商品房和二手房网签备案系统建设时，始终坚持“统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享”的原则，以市带县，稳步推进，已经实现房地产交易管理系统的全地区覆盖。

一是政府高度重视，加强体制机制保障。2009年初，平顶山市人民政府出台《关于加快房地产市场信息系统建设的通知》，成立系统建设领导小组，房管、工商、金融、税务、住房公积金等部门联动，相关业务办理一律以网签备案合同为依据，保证了合同网签备案的行政效力。市房管部门作为牵头部门和实施单位，专设了统计信息科、信息中心等实施机构，确保了系统建设效果和运转维护效率。

中图分类号：F273 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-01

摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。

关键词 二手房 交易资金监管 解决策略

1、引言

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2、实施二手房交易资金监管遇到的问题

2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。

2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

1成熟的房地产市场交易以二手房为主

1.1欧美发达国家二手房交易占比超过80%一手房、二手房交易占比是体现房地产市场发展阶段和成熟度的重要标志之一。在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市场总量的80%以上。

1.2我国部分大中城市二手房交易量已赶超一手房据统计，2012年前三季度，十大城市二手房成交48.97万套，占住房成交总套数的44.76%。2013年上半年，十大城市二手房总成交55.8万套，同比增长122.9%，已接近去年全年64.82万套的水平。从具体城市成交量看，北京、上海、深圳2012年二手房成交占比分别为52.7%、64.1%和55.6%，其他包括广州、成都、南京、厦门、青岛等城市二手房交易量也已赶超或阶段性赶超一手房。

2商业银行发展二手房贷款业务的挑战

2.1二手房交易环境尚不成熟

2.1.1交易制度有待进一步完善我国二手房交易市场起步较晚，市场管理机制还不够完善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方权责不对等等问题。从交易服务的角度，包括房产共有情况、租赁情况、税费缴纳情况等缺乏公信的查询渠道，仅靠诚信约束下的交易行为造成纠纷时有发生，从而使银行贷款面临较大的风险。

2.1.2中介的居间行为有待进一步规范因二手房交易标的物价值大，交易流程涉及签约、贷款、缴税、过户等较为复杂，买卖双方需要中介指导来完成交易，商业银行为寻找二手房贷款对象需要中介来推荐客户。中介掌握了买方、卖方和银行三方的信息，在市场参与各方中处于强势地位。一方面向买卖双方收取高额佣金，另一方面向银行收取贷款推荐的费用，但实质上其对交易和贷款过程中出现的问题不承担任何责任。因此基于逐利的目的，中介一方面怂恿买方超出自身财务能力购买价值更高的房产（按交易价收佣金），另一方面鼓动卖方提高房价；为了帮助买方成功获取银行贷款，中介还会协助借款人迎合或虚开银行贷款要件，以收取高额服务费。部分中介还存在登记虚假房源、人为制造房源紧张氛围、吃差价等现象。中介的这些行为影响了银行对交易行为、抵押物和借款人能力的正常判断，放大了贷款风险。

2.2商业银行业务能力方面有待进一步提高