次级抵押贷款范文精选

一、美国次级按揭贷款市场的现状

美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类：

第一类是优质贷款市场(PrimeMarket)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。

第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-PrimeMarket)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。

第三类是次级贷款市场(Sub-primeMarket)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。…

综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。

美国自2000年经济不景气时起，布什政府利用低利率和减税措施(如购房贷款支付的利息可用于抵减应税收入)鼓励大家购房，目的是利用房地产业的发展来拉动整个经济的增长。其结果是带动了美国房地产价格近年来的急剧上涨，也刺激了对房贷的强力需求。在这种情形下，很多次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核，对借款人不作任何信用审核，信用等级很差的低收入阶层也能借到大笔金额用于购房，同时购房无需提供首付款，全部购房资金皆可从银行贷款，而且前几年可以只付息而不用偿还本金；那些信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险纷纷申请次级抵押贷款购买数套住房，期望房产升值带给他们巨大的利润。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利率逐渐上升，致使许多次级抵押贷款的借款人越来越难以按期偿付贷款，最终导致次级债危机爆发。同时，直接或间接投资于“资产证券化”了的次级抵押贷款的金融机构，都被卷进了这场危机。

二、美国次级债券危机产生的原因

摘要：2006年以来，随着利率大幅提高和房价开始持续走低，美国放贷机构向次级客户发放的次级住房抵押贷款拖欠率快速上升，次级抵押贷款的风险迅速暴露出来。但整体而言，次级抵押贷款问题所形成的基本损失仍在一定限度，问题在于基于次级住房抵押贷款的一系列金融创新可能导致基本损失数倍的派生损失，并使损失的承受者扩展到几乎所有的金融机构。由于金融衍生产品的不透明性，市场难以确定特定机构所承受的具体风险或损失，机构间资金融通将异常谨慎，整个市场因而可能陷入信用危机。尽管此次美国次级抵押贷款危机最终很可能能够在全球金融市场成功化解，但仍将在2007年以后的两年内不断给金融市场制造麻烦，对世界经济造成一定的不利影响。

2007年以来，美国次级抵押贷款问题已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次级抵押贷款问题将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。

一问题的根源：激进的贷款行为

在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALTA”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证实缺失、负债较重的客户。“ALTA”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人（一般不能提供收入证实）。

一般而言，“ALTA”贷款市场和次级贷款市场客户获得住房抵押贷款的难度较大，且利率较优质客户要高1~3个百分点。历史上，“ALTA”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。

但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。

在房价将持续上涨的乐观预期下，为了追求盈利，美国房贷机构不断放宽放贷标准，并进行了一系列贷款品种创新（如无本金贷款、可调整利率贷款等），用以开始几年尽量少偿付本息为主的优惠方法（有的甚至是零首付）吸引不具有持续稳定的第一还款来源的美国人进入按揭市场购买房产。

同时，这些创新信贷产品深受“ALTA”贷款市场和次级市场客户追捧：首先，他们认为房地产会永远上涨，至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；其次，想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，非凡适合于短炒——在利率没有提高前出手。

摘 要：美国的住房抵押贷款市场经历了三个发展阶段，目前已进入证券化阶段。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言，美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。次级抵押贷款市场危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。直接导致此次美国次级抵押贷款市场危机爆发的原因是房价泡沫的破灭和利率上升。掠夺性放贷和监管缺位是美国次级抵押贷款市场存在的主要问题。

关键词：住房抵押贷款；次级抵押贷款；证券化；信息披露

中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:1006-3544(2007)05-0003-04

一、美国次级抵押贷款市场的起源和发展

抵押贷款是指借款人（抵押人）在法律上把财产物权转让给债权银行以取得贷款，借款人到期不清偿或不能清偿贷款本息时，债权银行有权处理抵押财产，并优先享有受偿权的一种贷款方式。目前在谈论的次级抵押贷款市场仅仅涉及美国的住房贷款市场。住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品， 在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的信贷方式。在美国各家商业银行主要贷款中，抵押贷款占1/4左右，其中住房抵押贷款占90%左右。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。

美国住房抵押贷款分为三类：优级（prime）、次优级（Alt-A）、次级（subprime）。目前出问题的就是第三类市场。第一类贷款市场面向信用等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国次级贷款市场所占份额并不大，但从上世纪90年代以来发展迅速。次级抵押贷款市场是与美国的住房抵押贷款市场密切联系在一起的。

美国的住房抵押贷款市场经历了三个时期。第一个时期被称为20世纪初的“双方”参与抵押的时期。“双方”的含义是指出借者和借入者。包括合作建筑协会、互储蓄银行、私人抵押出借公司和保险公司在内的金融机构都从事抵押贷款活动。大多数抵押贷款要求借款人支付40%的购房款后才能得到贷款，抵押期限为3-6年。 这样短的贷款期限只能以每月还款以及最后偿还一大笔贷款的方式结束贷款期。因此，在这一阶段只有很少的家庭能使用贷款方式为自己买房。再加上金融机构对少数民族和妇女的歧视，结果只有富裕的欧洲后裔才能借款买房。

第二个时期是被称为大萧条以后的“三方”参与抵押的时期。“三方”的含义是指出借者、借入者和政府机构。由于经济萧条，成千上万的人失业，商品和土地价格下降。农产品价格下降使得农民无法从出售的作物中获利。在抵押市场上，放款者被迫收回家庭抵押贷款而陷入困境。由于房地产价格下降，放款者在取消了借款者的赎回权而出售被抵押的房产后也不能收回投资。 由于放款者不愿意继续发放抵押贷款，房地产融资和建筑业基本处于瘫痪状态。 为了恢复经济发展，美国国会介入并着手建立新的二手房市场，以促使住房抵押贷款。通过一系列的行动，国会建立了一个提供抵押贷款流动性的联邦机构，这样政府就介入并充当了抵押贷款市场的监护者，其作用是购买和担保抵押的贷款。在政府的参与下，政府机构要求出借者严格遵守统一的借贷原则，以稳定市场。“三方”模式的特征是政府参与监管。

正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格・邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。

红极一时的美国次级抵押贷款市场日前爆出空前的危机。4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial)申请破产保护，成为美国房地产业低迷以来最大的一宗抵押贷款机构破产案。这种结局不仅将受到长达一年多寒冬的煎熬的美国房地产市场，打入了万劫不复的深渊，也让前景本不明朗的美国经济罩上了一头雾水。

窟窿越捅越大

在美国房地产市场走入低潮之前的5年时间中，由于受房价高企展现的巨大利润空间诱惑，以及美联储低利率政策的刺激，美国人的买房热情一路冲高，全美家庭自有住宅比例达到历史最高纪录。房地产市场的火爆对信贷资金产生了巨大的渴求，次级抵押贷款于是受到了部分购房者的追捧，提供此类贷款的金融公司一度门庭若市。次级抵押贷款占全部房贷的比例，从以往的不足5%快速跃升到2006年的30%左右。

然而，正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格・邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。之后美联储连续17次加息，导致了80%的次级房贷贷款者的每月按揭在不到半年时间里猛增了30%～50%，付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现。

按道理，如果出现还贷困难，借款人只需要出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上，由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难及时将自己的房产变现，房屋价值也可能已经跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷。

据雷曼兄弟公司最近的一份报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷；而美国抵押银行家协会公布的最新调查报告显示，去年第四季度，美国次级抵押贷款市场上，借款人逾期还贷占全部贷款的比例上升到了13.33%，为最近四年来的最高水平。

抵押贷款坏账高企，遭殃的首先是抵押贷款行业，而将核心业务集中于次级抵押贷款的放贷机构自然成了“重伤员”，其中新世纪金融公司由于无力偿还高达84亿美元的流动性债务，而银行又拒绝对其进一步放款，公司不得不宣布破产。在此之前，由于新世纪金融的股价连续狂跌，跌破了1.55美元，纽约证券易所对其作出了停止交易的决定。

[关键词]次级抵押贷款；金融风险 ；金融机构

自2005年4季度以来，美国的住房市场出现低迷，开工量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级抵押贷款危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。

一、次级抵押贷款和次级债的基本特征

所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其具体特征可归纳如下：

（一）个人信用记录比较差，信用评级比较低

美国的信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750―850分）；良（660―749分）；一般（620―659分）；差（350―619分）；不确定（350分以下）。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。

（二）贷款房产价值比和月供收入比较高

美国的常规抵押贷款与房产价值比（LTV）多为80%，借款人月供与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有个人自有资金投入情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人月供与收入比过去高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprimemortgageloan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。

7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprimemortgageloan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。

7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

美房贷市场突陷风暴

美国抵押银行家协会3月13日公布的调查报告显示，去年第四季度美国抵押贷款逾期还款率上升到了过去三年多来的最高水平，借款人丧失抵押品赎回权的比例也创下历史最高纪录。不仅如此，信用评级较好的贷款户，其贷款抵押品赎取权的取消也日见增加。

在这项调查涵盖的4350万笔抵押贷款中，2006年第四季度逾期30天或30天以上偿付贷款的比例为4.95％，高于2006年第三季度的4.67％，是2003年春季以来的最高水平。

报告称，去年第四季有49个州的拖欠还款案增加，案例涉及所有贷款类别，其中可调整利率次级贷款违约案增加的数量最多。

所谓次级抵押贷款就是金融机构向那些信用记录不佳的房屋购买者提供贷款，当然利率会相应提高。在房地产市场火爆时，这些贷款的风险其实并不高，巨大的利润促使金融机构大量提高投放金额，并反过来刺激房地产市场的发展。不过，一旦市场发生变化，这些贷款可能马上变成高危品种。

受此影响，次优级贷款类股近几日跌势扩大，住宅贷款控股公司市值缩水三分之二。住宅贷款控股公司表示，在向自己的债权人支付1.9亿美元后必须筹集资金，并计划裁减一定数量的员工。公司正在寻求“战略性选择”，募集新资本是其中重要的一部分。

美国第二大次优级房贷抵押公司新世纪金融(New Century Financial)3月12日在纽约证交所延迟开盘数小时，开盘后其股价又下跌了近一半。纽约证交所于13日暂停其股票交易并暂停对该公司财政状况的评估，着手准备摘牌事宜。

该公司称，已收到加州中央区地方检察官的通告。称其为证券交易刑事调查的目标。“之前已经有20家次优级贷款机构停止了业务，剩下的次优级贷款机构不会太多了。”贝克尔资本管理的研究部主管布莱克・霍维尔斯表示。

【摘 要】美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利，在次级抵押贷款下，投资者信用级别较低，违约率较高，房屋价格下降导致部分投资者资不抵债，违约率上升从而导致贷款受损，商业银行本该为此承当风险。但事实上，能引起国际金融市场轩然大波的是以次级抵押贷款为标的创造出大量金融衍生品。近年来，这种过度信用创造从根本上加深了金融危机。这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验，这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应，是被低估的风险溢价全面显现。本文简要地回顾了危机爆发的过程，对危机爆发的原因进行了初步的探讨，最后得出了本次危机对于我国建立和发展信用衍生产品市场的启示。

【关键词】美国次级抵押贷款危机 CDO 信用衍生品

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2 %至3 %。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

摘 要：美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧。房屋抵押贷款原本是为购房者提供信用购房的便利,在次级抵押贷款下,投资者信用级别较低,违约率较高,房屋价格下降导致部分投资者资不抵债,违约率上升从而导致贷款受损,商业银行本该为此承当风险。但事实上,能引起国际金融市场轩然大波的是以次级抵押贷款为标的创造出大量金融衍生品。近年来,这种过度信用创造从根本上加深了金融危机。这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验,这场次级抵押贷款引发的危机是对过度信用创造的回应,是被低估的风险溢价全面显现。本文简要地回顾了危机爆发的过程,对危机爆发的原因进行了初步的探讨,最后得出了本次危机对于我国建立和发展信用衍生产品市场的启示。

关键词：美国次级抵押贷款危机 cdo 信用衍生品

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款(subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”),是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差,很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款,因此次级房贷机构面临的风险也更大,其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2 %至3 %。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末,统计数据显示,次级债贷款违约率正在上升,住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备,引起市场不安。

4月2日,美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。