次级贷款范文精选

一般来讲，美国房地产贷款体系共分为3类：优质贷款市场、次优级的贷款市场与次级贷款市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户；而第三类贷款市场是面向那些收入证明缺失、负债较重的客户，他们可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。因信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。

2001~2004年，美联储低利率政策刺激了房地产业发展，美国人的购房热情急升，房价不断走高，次级贷款生意兴隆。美国家庭自有住宅比例在2005年达到历史最高纪录，2006年房地产市场开始往下走，再加上其间美联储17次上调利率，次级贷款利率越来越高，直接导致大量贷款者无法偿还贷款。今年3月13日，美国住房抵押贷款银行家协会公布的报告显示，次级房贷市场出现危机，消息传开，美国股市全面下挫。4月2日，美国最大的次级债发行商新世纪申请破产保护，标志着美国次级房贷市场危机爆发。

此影响随即波及全球股市，有关统计显示，自7月底全球股市在美国次级抵押贷款危机阴影笼罩下出现连续大跌以来，世界主要股市的股票市值已累计蒸发了2.66万亿美元，接近上次“2•27”全球股灾期间的损失。摩根斯坦利国际资本世界指数（MSCIWorld）暴跌至5年来最低水准。

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作者：（美）卡恩（Khan,M.F.K.），（美）帕若（Parra,R.J.）著

朱咏等译出版社：清华大学出版社

出版时间：2005-6-1

一、美国次级按揭贷款市场的现状

美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类：

第一类是优质贷款市场(PrimeMarket)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。

第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-PrimeMarket)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。

第三类是次级贷款市场(Sub-primeMarket)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。…

综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。

美国自2000年经济不景气时起，布什政府利用低利率和减税措施(如购房贷款支付的利息可用于抵减应税收入)鼓励大家购房，目的是利用房地产业的发展来拉动整个经济的增长。其结果是带动了美国房地产价格近年来的急剧上涨，也刺激了对房贷的强力需求。在这种情形下，很多次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核，对借款人不作任何信用审核，信用等级很差的低收入阶层也能借到大笔金额用于购房，同时购房无需提供首付款，全部购房资金皆可从银行贷款，而且前几年可以只付息而不用偿还本金；那些信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险纷纷申请次级抵押贷款购买数套住房，期望房产升值带给他们巨大的利润。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利率逐渐上升，致使许多次级抵押贷款的借款人越来越难以按期偿付贷款，最终导致次级债危机爆发。同时，直接或间接投资于“资产证券化”了的次级抵押贷款的金融机构，都被卷进了这场危机。

二、美国次级债券危机产生的原因

摘要：2006年以来，随着利率大幅提高和房价开始持续走低，美国放贷机构向次级客户发放的次级住房抵押贷款拖欠率快速上升，次级抵押贷款的风险迅速暴露出来。但整体而言，次级抵押贷款问题所形成的基本损失仍在一定限度，问题在于基于次级住房抵押贷款的一系列金融创新可能导致基本损失数倍的派生损失，并使损失的承受者扩展到几乎所有的金融机构。由于金融衍生产品的不透明性，市场难以确定特定机构所承受的具体风险或损失，机构间资金融通将异常谨慎，整个市场因而可能陷入信用危机。尽管此次美国次级抵押贷款危机最终很可能能够在全球金融市场成功化解，但仍将在2007年以后的两年内不断给金融市场制造麻烦，对世界经济造成一定的不利影响。

2007年以来，美国次级抵押贷款问题已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次级抵押贷款问题将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。

一问题的根源：激进的贷款行为

在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALTA”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证实缺失、负债较重的客户。“ALTA”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人（一般不能提供收入证实）。

一般而言，“ALTA”贷款市场和次级贷款市场客户获得住房抵押贷款的难度较大，且利率较优质客户要高1~3个百分点。历史上，“ALTA”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。

但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。

在房价将持续上涨的乐观预期下，为了追求盈利，美国房贷机构不断放宽放贷标准，并进行了一系列贷款品种创新（如无本金贷款、可调整利率贷款等），用以开始几年尽量少偿付本息为主的优惠方法（有的甚至是零首付）吸引不具有持续稳定的第一还款来源的美国人进入按揭市场购买房产。

同时，这些创新信贷产品深受“ALTA”贷款市场和次级市场客户追捧：首先，他们认为房地产会永远上涨，至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；其次，想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，非凡适合于短炒——在利率没有提高前出手。

内容提要：在一连串警示信号后，美国“次级按揭贷款危机”成为近期的关注焦点。尽管有多家按揭公司倒闭、贷款拖欠率和被取消赎回权创历史纪录、次级贷款的要求也大大提高，但是到目前为止次级按揭贷款危机对美国重要金融机构的影响还是有限的。本文回顾了次级债市场的历史和结构，并认为，尽管债券发行和融资技术似乎增加了金融系统的稳定性，却是以降低对客户保护的监管效力为代价。最后提出解决该问题的建议。

关键词：结构性金融　抵押担保证券　住宅市场

中图分类号： F830.45 文献标识码： A 文章编号：1006-1770(2007)10-043-04

一、 介绍

在一连串警示信号之后，美国“次级按揭贷款危机”成为近期的关注焦点。尽管有多家按揭公司倒闭、贷款拖欠率和被取消赎回权达到历史纪录，次级贷款要求也大幅提高，但到目前为止次级按揭贷款危机对美国重要金融机构的影响还是有限的。虽然有些结构信用的对冲基金损失惨重，但是按揭证券化似乎将风险分散于整个金融系统，这与1990年代初期的储蓄和贷款危机完全不同。信贷危机主要发生于证券和衍生品市场，而不是商业银行。

本文回顾了次级债券市场的历史和结构，并认为，新的债券发行和融资技术似乎增加了金融系统的稳定性，却是以减弱对客户保护的监管效力为代价。最后提出解决该问题的建议。

二、次级按揭贷款市场的起源和历史

次级按揭贷款是指不符合“优等”(prime)贷款条件的住宅抵押贷款，其全额偿还的期望概率相对较低。评估依据通常是借款人的信用记录和打分、债务和收入比（debt service to income, DTI）以及抵押贷款和价值比（loan to value, LTV）。信用打分较低、DTI大于55%以及LTV超过85%的借款人都可能被视为“次级”。所谓“Alt-A”贷款处于优等和次级贷款之间的“灰色”区域。这主要指借款人满足所有优等贷款的信用评分、DTI和LTV的要求，但是未能提供完整的收入证明文件。

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprimemortgageloan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。

7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

1次级抵押贷款危机回顾

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprimemortgageloan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。

7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

2007年3月5日，汇丰控股公布了2006年业绩，集团2006年的贷款减值及其他信贷风险准备达到105.73亿美元，较市场预期高出20％左右。美国次级按揭贷款危机的影响由此可见一斑。

多种因素导致风险积累与爆发

美国此次次级按揭贷款危机是由经济增长放缓、住房信贷增长过快、自然灾害等多种因素造成的。

住房信贷快速增长，次级按揭贷款风险逐步积累。

从1995年起，受经济稳定增长和低利率刺激，美国房地产市场持续升温，房价连续上涨。出于对美国楼市良好成长性的预期，许多购房财力不足、缺乏信用记录或信用历史较差的贷款者也积极加入炒房行列。2005年末美国次级按揭贷款余额达到6250亿美元，比2001年增长了5倍。

在此形势下，银行等金融机构纷纷介入该贷款市场，众多投资银行也积极并购中小银行及按揭公司，以扩大次级按揭市场份额。例如，2003年汇控收购家庭国际公司（Household International）（后更名为汇丰融资），2006年德意志银行收购按揭贷款工厂公司Mortgage IT，均是出于迅速进入美国次级按揭市场的考虑。类似的收购活动还包括摩根士丹利对贝尔斯登的收购，美林对第一富兰克林的收购等。

次级按揭贷款市场的强大需求和较高的利率，吸引着银行等贷款机构开发各种还贷灵活的信贷产品，以减轻当期还款压力，满足各类次级借款者的需要。如“气球按揭贷款”(balloon mortgage)，供款人10年内只须偿还利息，本金在限期过后一笔清还；“说谎者贷款”(liar loan)，信贷机构只要求客户报上年薪而毋须出示任何收入证明；“选择浮息按揭”(option ARM)，本金和利息还款可以低于协议金额，不足之数在结余中自动累积；“戏弄者贷款”(teaser loan)，即前两年利率超低，两年后还款条件重新厘定(又称2/28贷款)等等。这些按揭品种大大放松了对借款者资质及还贷能力的审查，在推动次级按揭贷款市场扩张的同时，也积累了大量的风险。

受飓风影响，住房按揭贷款出现劣化征兆。

摘 要：美国的住房抵押贷款市场经历了三个发展阶段，目前已进入证券化阶段。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言，美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。次级抵押贷款市场危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。直接导致此次美国次级抵押贷款市场危机爆发的原因是房价泡沫的破灭和利率上升。掠夺性放贷和监管缺位是美国次级抵押贷款市场存在的主要问题。

关键词：住房抵押贷款；次级抵押贷款；证券化；信息披露

中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:1006-3544(2007)05-0003-04

一、美国次级抵押贷款市场的起源和发展

抵押贷款是指借款人（抵押人）在法律上把财产物权转让给债权银行以取得贷款，借款人到期不清偿或不能清偿贷款本息时，债权银行有权处理抵押财产，并优先享有受偿权的一种贷款方式。目前在谈论的次级抵押贷款市场仅仅涉及美国的住房贷款市场。住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品， 在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的信贷方式。在美国各家商业银行主要贷款中，抵押贷款占1/4左右，其中住房抵押贷款占90%左右。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。

美国住房抵押贷款分为三类：优级（prime）、次优级（Alt-A）、次级（subprime）。目前出问题的就是第三类市场。第一类贷款市场面向信用等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国次级贷款市场所占份额并不大，但从上世纪90年代以来发展迅速。次级抵押贷款市场是与美国的住房抵押贷款市场密切联系在一起的。

美国的住房抵押贷款市场经历了三个时期。第一个时期被称为20世纪初的“双方”参与抵押的时期。“双方”的含义是指出借者和借入者。包括合作建筑协会、互储蓄银行、私人抵押出借公司和保险公司在内的金融机构都从事抵押贷款活动。大多数抵押贷款要求借款人支付40%的购房款后才能得到贷款，抵押期限为3-6年。 这样短的贷款期限只能以每月还款以及最后偿还一大笔贷款的方式结束贷款期。因此，在这一阶段只有很少的家庭能使用贷款方式为自己买房。再加上金融机构对少数民族和妇女的歧视，结果只有富裕的欧洲后裔才能借款买房。

第二个时期是被称为大萧条以后的“三方”参与抵押的时期。“三方”的含义是指出借者、借入者和政府机构。由于经济萧条，成千上万的人失业，商品和土地价格下降。农产品价格下降使得农民无法从出售的作物中获利。在抵押市场上，放款者被迫收回家庭抵押贷款而陷入困境。由于房地产价格下降，放款者在取消了借款者的赎回权而出售被抵押的房产后也不能收回投资。 由于放款者不愿意继续发放抵押贷款，房地产融资和建筑业基本处于瘫痪状态。 为了恢复经济发展，美国国会介入并着手建立新的二手房市场，以促使住房抵押贷款。通过一系列的行动，国会建立了一个提供抵押贷款流动性的联邦机构，这样政府就介入并充当了抵押贷款市场的监护者，其作用是购买和担保抵押的贷款。在政府的参与下，政府机构要求出借者严格遵守统一的借贷原则，以稳定市场。“三方”模式的特征是政府参与监管。

[关键词]次级抵押贷款；金融风险 ；金融机构

自2005年4季度以来，美国的住房市场出现低迷，开工量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级抵押贷款危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。

一、次级抵押贷款和次级债的基本特征

所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其具体特征可归纳如下：

（一）个人信用记录比较差，信用评级比较低

美国的信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750―850分）；良（660―749分）；一般（620―659分）；差（350―619分）；不确定（350分以下）。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。

（二）贷款房产价值比和月供收入比较高

美国的常规抵押贷款与房产价值比（LTV）多为80%，借款人月供与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有个人自有资金投入情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人月供与收入比过去高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。

正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格・邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。

红极一时的美国次级抵押贷款市场日前爆出空前的危机。4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial)申请破产保护，成为美国房地产业低迷以来最大的一宗抵押贷款机构破产案。这种结局不仅将受到长达一年多寒冬的煎熬的美国房地产市场，打入了万劫不复的深渊，也让前景本不明朗的美国经济罩上了一头雾水。

窟窿越捅越大

在美国房地产市场走入低潮之前的5年时间中，由于受房价高企展现的巨大利润空间诱惑，以及美联储低利率政策的刺激，美国人的买房热情一路冲高，全美家庭自有住宅比例达到历史最高纪录。房地产市场的火爆对信贷资金产生了巨大的渴求，次级抵押贷款于是受到了部分购房者的追捧，提供此类贷款的金融公司一度门庭若市。次级抵押贷款占全部房贷的比例，从以往的不足5%快速跃升到2006年的30%左右。

然而，正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格・邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。之后美联储连续17次加息，导致了80%的次级房贷贷款者的每月按揭在不到半年时间里猛增了30%～50%，付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现。

按道理，如果出现还贷困难，借款人只需要出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上，由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难及时将自己的房产变现，房屋价值也可能已经跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷。

据雷曼兄弟公司最近的一份报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷；而美国抵押银行家协会公布的最新调查报告显示，去年第四季度，美国次级抵押贷款市场上，借款人逾期还贷占全部贷款的比例上升到了13.33%，为最近四年来的最高水平。

抵押贷款坏账高企，遭殃的首先是抵押贷款行业，而将核心业务集中于次级抵押贷款的放贷机构自然成了“重伤员”，其中新世纪金融公司由于无力偿还高达84亿美元的流动性债务，而银行又拒绝对其进一步放款，公司不得不宣布破产。在此之前，由于新世纪金融的股价连续狂跌，跌破了1.55美元，纽约证券易所对其作出了停止交易的决定。