车位产权范文精选

从2007年12月1日起，没买车位的业主一律不准将车停到地下车库。友好明慧园小区的一纸禁令，引起了业主的不满。

近日，记者在明慧园小区看到：小区高层楼下人行道上停了一长溜车，因为没买车库，以前将车停在地下车库的业主，现在不得不将车停在小区楼下人行道上。

据了解，该小区共有370余家住户，此次出售的车位只有80个。根据占地面积大小，车位的销售价也不一样，像停放越野车这样大面积的车位是18万元/个，停放桑塔纳这样大面积的车位是15万元/个。

关于出售车位的事，早在半个月前，物业公司就在各个单元门电梯口贴出通知：要求有车的业主赶快买车位，否则12月1日之后，不允许将车停放在地下车库里面。

根据业主的介绍，记者了解到，在出售车位之前，业主一直是按月给物业公司交停车费，每月350元。“现在一个车位最低就要15万元，我买个车才10万元呢。一个车位最多占六七平米，就巴掌大块地方，核算下来，每平米的销售价格达到两三万元了，比别墅还贵，哪能买得起呀?”采访时，一位开着桑塔纳回家的业主抱怨说，当天，他还习惯性地想将车往地下停车库开，半路被保安拦住了。

同时，被拦住的还有一辆越野车，“没买车位，不允许将车停到地下车库。”保安边拦边说，由于经常在野外工作，这位业主当天才知道不买地下停车位就不让停车的事。

业主委质疑小区车位产权

在小区单元门电梯口，记者看到了催买地下车位的通知。

近10年，私家车数量增长速度非常快，几乎每一个住宅小区的机动车车位（以下简称车位）都出现了供不应求的状况，围绕小区车位引发的一系列问题也越来越突出。小区车位的产权管理直接涉及到房产开发公司、物业公司、小区业主三方利益。房产开发公司作为小区的建设主体，在小区开发建设过程中除为完成项目基本配套设施建设建造公共停车位外，还开发建造了营利性车位。物业公司负责小区的物业管理，不享有小区车位的产权，却在物业管理工作中掌握着小区车位的管理权限，特别是小区内用于出租的车位，物业公司负责租赁管理、调度，权力相当大，而且小区车位的管理费也是物业公司一项重要的收入来源。作为小区业主，有的购买了小区内的车位，当然地享有车位产权，但不是每一位有车的业主都能买到车位，在车位数量相对较少的小区，业主往往需要摇号才可以购买小区车位，也正因为车位数量有限，很多开发商把车位价格抬得很高。小区内还有不少业主以租赁方式承租开发商建设的营业性车位，或是承租小区内公共道路、公共场所划设的车位。小区车位资源有限，且关系到每一方经济利益，对业主而言，更是直接影响到生活的舒适和便利，因此，小区车位触碰到了每一方敏感的神经，稍不留神便会引发大的矛盾。

某小区在2005年建成交付时，房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位，许多业主认为车位价格太高，开发商卖出去的车位并不多。于是，开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后，开发商在租约到期之际，向承租车位的业主发出书面通知，要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后，不让原承租车位的业主开车进小区，小区业主与物业公司发生冲突性矛盾，社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况，要求相关部门公开政府信息，要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷，在解决一系列矛盾之前，车位产权问题首当其冲。

一、《物权法》有关车位登记的规定

《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见，小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式：业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、车位如何登记

目前，小区车位的类型越来越多，有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间，这样的停车位相对比较占用空间，更多的停车位以划线分割方式标明。然而，车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定，车库、地下室等作为房屋主体的附属设施，如果办理了规划报建审批手续，且满足计算建筑面积的规定，登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件：有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件，因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物，但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看，车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的，登记机构可以办理产权登记。

对于不动产登记部门来说，车位是否可以办理产权，取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时，按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中，规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘，其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积，值得注意的是，建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注，将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。

符合登记条件的车位办理初始登记时，不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记，将营业性的车位登记在开发商名下，将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷，地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定，将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外，其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施，其产权属于开发商所有，交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，开发商不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设，且没有列入小区商品房建设成本的车位，可以按营业性公建认定，开发商可以对外销售。

有产权车位转让协议

转让方（以下简称“甲方”）： 身份证号：

受让方（以下简称&ldquo文秘站:;乙方”）： 身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

无产权车位转让协议书

转让方（以下简称“甲方”）： 身份证号：

受让方（以下简称“乙方”）： 身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

无产权车位转让协议

转让方（以下简称“甲方”）： 身份证号：

受让方（以下简称“乙方”）： 身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

产权车位转让协议

转让方（以下简称“甲方”）： 身份证号：

受让方（以下简称“乙方”）： 身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

车位产权转让协议

转让方（以下简称“甲方”）： 身份证号：

受让方（以下简称“乙方”）： 身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

【摘 要】通过研究住宅小区地下车库的性质，将小区地下车库划分为三类。分别针对三类地下车库进行产权研究，通过追溯土地权利，研究地下车库国有土地使用权登记。研究表明利用人防改造的地下车库产权属于国家，投资人只有使用权和收益权，此类地下车库不能办理国有土地使用权登记；作为配套设施和开发商修建的用于盈利的地下车库，转让前产权属于投资人。通过进一步的论证指出计入公摊的地下车库，转让后归全体业主共有；未进行面积公摊的地下车库，转让后产权归权利人所有，可办理国有土地使用证。此研究对住宅小区地下车库的国有土地使用权的登记具有一定的借鉴意义。

【关键词】国有土地使用权登记；住宅小区地下车库；公摊；国有土地使用证

1、引言

我国现行房地产登记实行土地使用权登记和房屋所有权登记，产权经国家机关法定登记后，受到确认和保护。2000年，在国土资源部针对某省国土资源厅《地下建筑物土地的确权登记发证问题的请示》的复函中，明确指出：对于地下建筑物，需区别对待与地上建筑物为连为一体和离开地面一定深度单独开发两种情况，分别确权登记。该文件是迄今为止我国对地下空间使用权唯一的明确的规定。住宅小区的地下车库是建筑物区分所有权的客体，地下车库能否办理国有土地使用权证？学者、专家对此亦众说纷纭。

2、小区地下车库的产权研究

对住宅小区地下车库办理国有土地使用证，是出于保护购买者的权益，但由于地下车库缺乏立法依据，地下车库的产权存在不少争议，难以办理国有土地使用证。根据房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，我国的《物权法》采纳土地使用权与建筑物所有权不可分离的原则。所以各种矛盾的核心，是住宅小区地下车库的产权归属问题。当前，对小区地下车库的产权归属，学者主要有三种见解：第一种见解，根据《物权法》灵活确定：主张应解释《物权法》原意，对于住宅小区内的地下车库的产权归属，由开发商和业主在转让前通过约定的方式确定；第二种见解，归业主共有（“业主共有说”）：住宅小区地下车库是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体业主共有，但对于所有权人能够证明其权属归自己单独所有，或者开发商能够证明自己享有地下车库产权的除外；其三，依照公摊确定权利人（“公摊确定说”），认为在开发商分摊销售商品房的情况下，地下车库已不能构成独立的所有权客体，此时，地下车库由小区所有业主共同所有并使用，如果地下车库未计入商品房的公摊面积，出售前产权属于开发商，销售后归个人所有。

依据我国“房随地走”的原则，地下车库的产权可根据国有土地使用权的归属进行判断，即只有计算容积率的建筑物才能取得相应土地使用权因此，进行国有土地使用权的登记，分摊土地使用面积，只有计算容积率的地下车库才可作为专有部分，而未计算容积率的地下车库只能由共有人共有。所以，大部分学者认为依据“公摊确定说”判断地下车库的权利归属更为合理。

3、小区地下车库的法律分类

近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。

笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。

一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征

在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项、第一条第（五）款的规定，1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：

（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。

（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

【关键词】:停车位产权归属业主人防工程

一、停车位的含义

所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。

二、停车位的分类

从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。

三、产权归属、众说纷纭

(一)产权归开发商。