不动产物权范文精选

论文摘要

不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。

故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。

《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。

一、不动产物权登记的含义

登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

（一）不动产的含义

一般而言，所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产。这种从表面上看来“纯粹”仅具有物理意义上的分类，何以会导致两类财产在政治上、经济上和社会意义上有如此不同的效果呢？颇值深思。

【摘 要】文章主要论述何为不动产物权变动的区分原则，不动产物权变动的区分原则的实践意义，关于不动产物权变动当中应该注意的问题。

【关键词】不动产物权变动；原因行为；区分原则；不动产物权登记

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）07-136-01

一、不动产物权变动以及区分原则

我国的不动产物权变动区分原则主要体现在我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。” 它是关于物权变动与原因行为的生效条件和生效时间的规定，我们这里所讲的“物权变动”就是指物权的产权变动，原因行为主要指引起物权变动的法律行为 ，一般主要是债权行为，具体的包括买卖合同、赠与合同、建设用地使用权转让合同、抵押合同、质押合同。具体到其中一个合同，以买卖房屋的合同为例，买卖合同是不动产物权变动的原因行为，双方当事人依据买卖合同到登记机构办理产权过户登记，物权变动是原因行为的结果，这里的买卖合同就是原因行为，而物权变动就是结果。

不动产物权变动的区分原则主要解决的就是合同于何时成立的问题，以前在我国的审判实践中，当事人双方根据合意签订房屋买卖合同，因为没有办理产权过户登记，法院依此认为房屋买卖合同没有生效，造成合同成立生效与物权的变动混为一谈，这里把合同的生效时间和条件和物权变动的时间和条件混淆了，还有就是我国《担保法》第41条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。按照该条的规定显然应该这样理解：订立合同之后，如果没有办理抵押物登记，抵押合同就没有生效，这样的规定就是把合同生效的时间和条件同抵押权的设立混淆的规定，这在理论上显然是站不住脚的，我国的《合同法》认为合同双方当事人根据双方的合意成立合同时，合同就已经生效 除法律另有约定外。只要双方的意思表达真实自愿 ，没有违反国家强制性法律规范，侵害社会公共利益和国家利益合同就已成立并生效。按照《合同法》第135条的规定，买卖合同生效才发生出买人交付标的物和转移标的物所有权的义务。如果买卖合同没有生效 ，登记机构就会认为引起物权变动的原因行为没有生效拒绝办理产权过户的登记。如此一来，因未办理产权过户登记而认定买卖合同没有生效的做法已经违背基本的法律逻辑。这样的规定还容易引起交易的不稳定状态。如果买受人和开发商签订房屋买卖合同，合同生效后 ，市场行情发生变化，房屋价格开始上涨，开发商故意一直拖着不给买受人办理产权过户登记，最后产生纠纷。买受人到法院开发商，法院就会以没有办理产权过户登记为由，认定双方签订的房屋买卖合同没有生效，既然合同没有生效，那就需要恢复原状，那么买受人已经进行的房屋装修还要恢复原状，并且退房给开发商，这样就正好中了不诚信的开发商的下怀，开发商不诚信的利益得到保护而诚信的买受人却遭受了利益的损失，这显然是不公平的。

针对实践中和担保法上的错误规定，我国《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”我们通常认为这里的“应当登记的”指的是采取登记生效主义的不动产物权，主要有不动产所有权 ，不动产抵押权，建设用地使用权等。这里法律做出明文规定不动产物权变动生效时是自记载于不动产登记薄时。另外《物权法》十五条的规定也把物权变动的原因行为生效时间和条件与物权变动的生效时间和生效条件区分开来。这样根据《合同法》第44条第一款的规定：“依法成立的合同自成立时生效。”这是法律的一般规定，法律另有规定和合同另有约定的除外，这样物权法第十五条规定的合同生效的时间和合同法的一般规定就吻合了。所谓的区分原则就是要区分原因行为和物权变动的生效时间和生效条件完全区分开来。作为“原因行为”的买卖合同自成立时生效 ，作为物权变动的标的物所有权转移，按照本法的规定办理产权过户登记，自记载于不动产登记薄之时生效。按照这个规则，买卖合同生效后，如果没有办理产权过户登记就不再影响合同的生效了，买受人就可以到法院开发商按照合同法110条强制实际履行原则的规定，责令出卖人补办产权过户登记，如果开发商既没有交房也没有办理产权过户登记，那么法院就应该责令开发商交房并给买受人办理产权过户登记手续，如果开发商已经“一房二卖” 并给另外的买受人交房并办理产权过户登记，那么原买受人就可以追究开发商的违约责任，请求开发商支付违约损害赔偿金。这样就抑制了开发商的投机行为，保护受害人的利益，维护了交易的安全。

二、规定不动产物权变动区分原则的重要实践意义

摘 要：我国物权法吸收借鉴其他立法例的成果，比较全面地建立起非基于法律行为导致的不动产物权变动规则体系。但是物权法对该制度中若干关键问题规定得较为原则抽象，需要结合法理与实践对笼统模糊之处进行具体分析解释，以探讨法律规范背后的真正意旨，明确在非因法律行为引起的不动产物权变动后登记公示原则回归的必要性，从而为准确实施与适用法律奠定基础。

关键词：特权变动；不动产物权；法律文书；征收；登记公示原则

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-1605（2008）05-0052-06

物权法上物权变动的原因，一般区别为基于法律行为和基于法律行为以外的法律事实两类。在民法意思自治思想的光芒下，以当事人意思表示为核心的法律行为引起的物权变动在实际生活中更为普遍和典型，也因此作为物权变动的“常态”或重点进入立法视野。对于法律行为以外的其他原因引起的物权变动尤其是不动产物权的变动，在《中华人民共和国物权法》（以下简称我国物权法）中，则被置于物权变动一章的“其他规定”之中，而且立法对一些关键问题只是作了比较原则和抽象的规定。但这些并不意味法律对此不够重视，也不能成为我们可以忽视其重要性的借口。相反，它需要我们结合理论与实践进一步细致探讨法律规范背后的真正意旨，从而为准确实施与适用法律奠定基础。

一、非因法律行为引起的不动产物权变动及其立法规制

所谓物权变动，就物权自体而言，是指物权的发生、变更及消灭；若以物权权利人而言，是指物权的取得、设定、丧失与变更，我国物权法中使用的是“物权的设立、变更、转让和消灭”。不动产物权变动就是以土地和土地上的定着物等不动产为客体而设定、变更、转让和消灭物权的法律现象。因法律行为以外的原因与基于法律行为产生的不动产物权变动的最大差异在于：前者排除了民事关系当事人之间引发物权变动的自主意思表示，物权变动最原始的动因基本上不以当事人的意愿为转移，法律通常直接规定物权变动的重要特殊情形，如公法行为、特别事件、事实行为等。当法律规定的特殊法律事实出现时，当事人之间直接发生物权变动的法律效果，因而在根据法律行为导致的不动产物权变动时需要登记才有效的法律强制规则在这里并不适用，所以学者干脆认为这属于“不必公示的物权变动”［1］188，因为通常情况下对不动产物权变动而言，法定的公示方法就是登记。

一些物权法立法例对法律行为以外导致不动产物权变动的原因往往作出明确的列举性规定。其中以瑞士和中国台湾地区的立法具有代表性。瑞士民法典第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”［2］178中国台湾地区民法第759条规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。”

我国物权法总结司法实践经验并借鉴上述立法例，从第28条至第31条集中规定了法律行为以外发生物权变动的几种常见法律事实，形成了我国物权法上的非因法律行为而发生不动产物权变动的法律规则体系。物权法第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这属于公权行为直接引起物权变动的立法规范。物权法第29条规定了因自然人死亡这一特殊事实发生的物权变动：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”物权法第30条规定了基于事实行为产生的物权变动：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”除此之外，在物权法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中曾针对民事执行中的物权变动问题作出过特别的司法解释，其第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”显然，这是在法无明文规定时司法机关参考其他立法例作出的补漏性解释。

摘要：在不动产权的变动中引入公证制度，可以保证公示的准确性和公信力，完善不动产的登记，确保物权的正当性，并且对事实物权起到补充和保护的作用。

关键词：不动产物权；变动；公证制度；研究

中图分类号：D913 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-0-01

物权变动是物权法的一个核心制度，我国的物权变动有四种不同的模式，但是这些模式和规则还不能更好地确保交易的安全，因此可以尝试将公证制度引入到不动产权的变动中，建立一个公证和登记向匹配的制度，推动工作更好地进行。

一、公证制度建设的重要性

市场经济的发展过程要注重信用经济的发展，在市场交易行为中，如果缺少了公证制度，就会使得整体的信用经济得不到良好的保障，使得市场经济得不到良好的发展。因此，公证制度的存在很大程度上是促进了社会的公平正义，弥补市场经济下的信用缺失。社会的发展和生活水平的提高也促进了人们素质的提高，使得人们的维权意识和法治意识在不断的增强。在经济发展的背景下，社会的矛盾和纠纷也开始不断的涌现，使得社会出现了不和谐的音调。公证制度的完善会促进法律咨询、援助、质询等工作的良好进行，减少社会矛盾和纠纷的出现。从公证服务来说，《公证法》是对人们合法权益维护的一个有力的武器，因此基于法律的基础对公证制度进行一个完善，不仅仅具有对公证行为的预防功能，更可以较大程度地维护人民的合法权益。人民的权益得到维护是社会进步的一个体现，为国家的发展提供一个稳定的外部环境。

二、我国物权法对不动产物权变动制度的选择

1.原因行为和物权变动的区分原则

【摘 要】公信力原则作为近 现代 物权法的一项基本原则，在不动产物权变动中发挥了重要作用，有利于保护善意第三人的合法权益，有效地维护了市场秩序，贯彻了 法律 的公平公正精神。

【关键词】物权 登记 公示 公信力

公信力原则是指当事人依据法律的规定对所变更的物权进行了公示，即使公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已实施了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，a笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得a笔土地的所有权。

不动产物权的公信力原则起源于德国法，以保护交易安全为使命，实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，不必再费时费力，详查标的物的权利状态的真实底细。因此，公信力原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信力原则因此成为近现代物权法的一项基本原则。

我国物权法采纳的是以登记要件为原则，登记对抗为例外的不动产变动模式，其中动产物权以占有为公示，不动产物权以登记为公示。这样既保护善意第三人的利益，维护交易安全，又可以全面贯彻物权公示原则。另外，将物权静态的公信力贯彻到物权变动中，意味着所有的不动产物权变动或取得都须进行登记，比如遗嘱继承、法院判决、公开拍卖等，只是在这些情形下，不动产物权取得并不以登记为生效要件，但是，权利取得人要取得对抗世人的效力必须取得对抗世人的公示手段——在登记簿上进行登记。

登记由于是由国家机关主持进行，经过严格的程序，具有文字记载，通常情况下可信程度较高，能真正地反映权利归属。例如房屋所有权，这个所有权不受任何人影响。因为不动产登记簿是由国家设立的专门机构登记管理的，物权法采登记生效主义，不动产登记具有权利推定的效力，受到公众的信赖，不动产交易的第三人既然信赖登记簿，其取得的物权就应当受法律的保护。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权，其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。并且，这种保护是绝对的使善意第三人取得权利，不存在以反证加以的问题。

不动产物权登记的公信力在于使信赖者获得与其信赖的物权状态一致的法律后果。它是以牺牲物权“静”的安全来保证“动”的安全。因此适用公信力原则时，也应当有一定的适用条件。

一般公信力原则适用条件有以下几点：第一、取得人为善意第三人。登记的公信力不是无限的，它仅保护善意且无过失的第三人，即只有在第三人不知登记有错误且对此无过失的情况下，才受登记公信力之保护。如第三人明知或依当时的情形应知登记有错误而竟然未知的，属于恶意，第三人为恶意的，不受登记的公信力保护；第二、物权变动是有效的法律行为。对于非法律行为的物权变动，不属于交易范畴，不受公信力的保护；第三、公示物权与实际物权不一致。即登记与权利人的实际情况不一致，且这种不一致不能由登记发现，如登记没有错误或登记的错误能由登记薄发现，均不发生第三人受登记公信力保护的问题；第四，须无异议登记。错误登记虽未更正，但已有人提出异议并记载于登记薄上的，该异议具有阻止登记的公信力的效力。

摘 要：针对不动产物权登记主义的法理基础、登记效力、存在问题进行了论述。

关键词：不动产物权；登记主义；法理基础；登记效力；存在问题

1 不动产物权我国应采取登记主义

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权。由于物权的本质为排他性权利，因此物权变动必定会妨碍第三人利益。故在物权变动的法律制度中对第三人保护是很重要的问题。

在世界很多国家已经采取了登记主义，例如，德国民法典第892条第1款第1句规定：“对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利的人，为其利益，土地薄册的内容视为正确，但对正确性的异议已经登记，或不正确为取得人所知的，不在此限。”由此可见，德国在不动产物权变动中采取的是登记主义，也称“从无权利人处取得”。这一规定的法理基础就是物权公示原则，第三人因信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。也就是说，判定第三人是否受保护的法律标准是对土地登记簿的信赖，而这种主观的信赖又是建立在作为客观的登记的事实基础之上。无论不动产登记簿登记的内容与真实的权利状况是否相符，第三人都可以因对登记的信赖而取得不动产。

2 不动产物权变动登记主义的法理基础

2.1 物权公示原则

所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。物权公示原则在适用上有一定的限制，其仅适用于依法律行为发生的物权变动，而因法律的直接规定（如继承）、事实行为、取得时效而发生的物权变动，则不适用公示原则。登记是不动产物权变动的法定公示方式，也是不动产物权变动的必要条件。可以说，不动产物权变动的发生须有双重要件构成，即当事人的物权意思表示加上不动产登记的这个外在的客观事实。

摘 要：根据对《物权法》第23条、第24条的理解，我国准不动产物权的设立与转让采用的是交付生效加登记对抗主义，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款的规定，可知已登记未交付的情形买受人不能取得所有权。但是结合法理分析，在登记对抗模式下，承认已登记未交付所有权变动的效力更为合理。

关键词：准不动产；物权变动；登记对抗

中图分类号：D913.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0103-03

关于船舶、航空器和机动车等准不动产物权的变动和对抗，《物权法》第24条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条都做了相关规定，明确了交付生效加登记对抗主义，但是仍有诸多疑点，需要通过解释予以澄清。

一、关于准不动产物权变动与对抗的条文解读

（一）“不能对抗善意第三人”的含义解读

《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

“不能对抗善意第三人”是指物权变动的效果不能对善意第三人产生不利影响，只能对双方当事人以及恶意第三人产生约束力[1]。即指第三者因具备了对抗要件，在实现第三者保护目的范围内，可以否认不具备对抗要件的物权取得者的权利[2]。物权人不享有可排斥他人权利或优先于他人权利实现的法律地位，在物权人向他人主张这种法律地位时，第三人得以其不具有这种法律地位予以抗辩[3]。

【摘 要】为了保护不动产交易安全，我国规定在不动产物权变动时要到相关登记部门进行登记。然而，由于登记机关大部分情况下只进行形式审查，且其权限和能力有限，只登记并不能完全保护当事人的利益，强制公证恰可以弥补这一点。本文通过将不动产物权变动时的登记和公证作比较，指出在不动产变动中建立强制公证制度的优势与必要性。另外，并非所有的不动产物权变动都需要进行公证，为了在交易安全和交易便捷中寻找平衡点，本文对强制公证的事项也进行了讨论。

【关键词】不动产物权变动；登记；强制公证

我国立法规定不动产物权变动时需要到不动产物权登记部门进行变动登记，且该登记必须与实际真实权利状况一致，但实际生活中会出现不动产登记错误损害另一交易方或第三人利益的情况。如果在不动产物权变动时加入强制公证制度，则可以有效避免此类情况的发生。

一、公证概述

（一）公证的含义与特点

根据我国2005年《公证法》第2条，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”

公证具有以下特点：第一，公证依当事人申请而启动，公证机构并不会主动介入当事人的民事法律关系。第二，公证的内容为对某些法律行为或法律事实进行证明。第三，公证的过程应依照法定程序，公证的目的在于保障法律行为和法律事实的真实性、合法性，所以法律对公证的整个过程都进行了规定，以保证其过程规范性和结果正确性。

（二）强制公证

对于不动产物权变动的相关问题，我有许多疑惑之处，为此特地看了王茵著的《不动产物权变动和交易安全―日德法三国变动模式的比较研究》一书，阅读之后感觉受益匪浅。

作者这本书本来是其博士论文修改而成，内容丰富而结构严谨，他从历史发展背景、制度演变过程、法典原则规定、判例理论形成、配套制度的作用等角度出发，对当代大陆法系-主要是德、法、日三国物权变动制度的法律构成进行解析，文章采取了了大量的全新资料，详细考察了这些国家的法律理论、法律制度以及立法经验，并且作者为了深入研究，通过从经济、社会和法律背景等方面进行分析，与此同时他还对实施该制度的成本、效果以及在实施过程中出现的问题作出客观、科学的分析和评价，通过理论到实践，成本到效益等方面对比，从而比较得出法律制度的相关经验。他这样的严谨学风，以及为求研究而亲力亲为不怕辛苦的求学精神值得我辈认真学习。

在其著作中，他认为我国物权变动的研究必须重视物权排他性后果与第三人利益之间的关系，在物权法中必须建立有关物权变动与第三人保护的规范，只有这样才能抓住物权变动制度的核心与关键-第三人利益保护问题，而第三人利益实际上是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的，因此保护第三人的物权变动制度才能实现保护社会交易安全的目的，才能有效的促进经济流转和市场发展，保证一个可信赖的交易链的形成。我觉得王茵提出的这个观点很新颖，也很具有研究价值，在此之前我国物权变动问题并未得到应有的重视，起码没有与交易安全问题联系起来，或者虽有部分学者著述已经强调了物权变动和第三人交易安全的关联性，但他们的著述主要集中于对法典规定的物权变动模式和介绍和评价，虽然各有所侧重，但没有进行相互之间的比较。而作者却是通过德、法、日三国的物权制度比较，并且对其产生理论，法律背景等方面分析比较，从而分别指出三国关于物权变动制度的优劣，进而对我国物权变动相关制度提出立法和司法的参考性建议和评价。众所周知，在我国法律制度建设过程中，我国大量移植了外国法律法规，然而法律制度都有其形成的历史背景和逐渐适应现实社会的演变完善过程，对此我们必须纵观外国法百年以上的发展史，动态的把握物权变动制度在该国的形成发展和完善，理性移植，进行科学合理的制度选择。

作者在分析德、法、日物权变动制度时，认为在不动产物权变动上，三国各有特色。法国主要是意思对抗主义，登记仅为物权变动的对抗要件。这一对抗要件主义的形成是由意思主义的形成流程和广泛意义上的公示主义动向的相互影响与排斥并最终妥协调和的结果。最初法国采取这种立法模式最大的缺陷是第三人问题在理论和实务界的解决，而经过不断地研究探索法国的公示制度建立，与独具特色的公证人制度完美契合，在实务上基本维护了第三人的交易安全；德国主要是形式要件主义。德国以萨维尼的思想为出发点的物权行为理论为许多法学家所接受，其确定了三项原则：区分原则、形式主义原则、抽象原则或无因性原则。其主要思想是认为物权变动与债权行为是两个法律事实，分别基于物权合意和债权债务意思一致，并且物权行为的效力不依赖于其原因行为，物权变动的独立的意思须依据一种客观能够认定的方式加以确定。而日本比较具有特色，日本法继受法德两国理论，由于是在对法德不动产物权变动制度存在误解及对这种误解的纠正中发展起来的，因此形成了不同于法国意思主义和德国形式主义的独特日本法主义。其中最具有特色的无疑是背信恶意第三人制度，对于这一条的第三人对抗问题，日本法最终确定了自己的背信恶意者理论。背信恶意者理论具体而言是原则上保护恶意人，但违反诚信原则者除外，即带有实质违法性的人例外使其不能主张登记欠缺，日本的背信恶意第三人理论和第94条第2款的类推适用则是利益衡量结果，或者是日本特色的物权变动理论形成与利益衡量论松伟确立是相辅相成的关系。利益衡量理论指导下的日本物权变动理论，其特色表现为在物权变动理论上采取法国的意思对抗论，从而与德国的有着本质不同，但又因利益衡量的结果导致第94条第2款的广泛使用，从而使登记的公信性在物权变动领域发挥较大的作用，这在一定程度上修正了第177条的对抗法理；同时日本法的对抗理论也不同于法国，除了形式上的登记物编主义之外，还有中间省略登记之存在这一最大不同之处。现如今从实务来看，日本其实已经赋予了登记的公信力，其操作更接近于德国的形式主义。

作者在本书中有很多新颖新的观点，例如关于物权法产生的原因，法学界大都认为资源的有限性是物权法产生的原因，但作者却认为不同资源的交换以满足需求的人们的交换行为无疑也促成了物权法的产生与发展，并且更进一步的提出交换是物权变动同样是物权法产生的动力，并且是物权法的核心内容。同时他还指出法德模式：“形异而神似”的观点，同时我国可以用律师代替法国公证人制度等等。这些新观点都给人耳目一新的感觉，让人有所感，对我国物权制度变动具有重要的现实意义。

通过分析，作者发现，王茵写的这本书，对我国的物权法制建设和实践极具理论与现实意义，为我国立法和司法的展开提供了丰富的了解大陆法系不动产物权变动制度的历史基础和价值内涵的资料平台。通过阅读本书我们认识到，各国依据各自的国情，以适应本国的经济发展、社会以及交易习惯为取舍标准，来进行制度的选择和构架，并形成一系列配套制度对其加以完善的做法，也应是设计、制定我们自己物权制度的标准。只有这样才能立足于我国的国情基础之上，实现科学的法律移植和真正的法律创新，才能使制定法在现实生活中切实地发挥作用。

参考文献：

[1]孙宪忠.论物权法[M]，法律出版社，2001

【摘要】婚姻家庭的团体性特征决定了夫妻之间关于财产制的规定或约定不宜由物权法过度调整。不论是基于法定夫妻财产制还是基于夫妻财产制契约而发生的不动产物权变动均属于非基于法律行为的物权变动。不能将夫妻财产制契约本身的公示对抗与基于该契约而发生的物权变动的公示对抗问题混为一谈。

【关键词】不动产物权变动 夫妻财产制契约 法定财产制

【中图分类号】D923.9 【文献标识码】A

夫妻约定财产制下不动产物权变动的立法例

采“限定式约定财产制”之立法例。德国、瑞士及我国台湾地区《民法》采“限定式约定财产制”，限定式约定财产制究其本质仍为一种广义之法定财产制，故其与遗产继承一样，均属于非基于法律行为的不动产物权变动。“夫妻财产制契约的订立，直接发生夫妻间的财产关系权利与义务之变动，不必再有有关所有权或其他权利移转之个别法律行为。”①如果当事人选择财产共同制，各自的婚前财产与婚内财产自动成为夫妻共同财产，无须登记。根据《德国民法典》之规定，配偶双方若以夫妻财产合同约定实行共同财产制的，则夫与妻之财产因“共同财产制”而成为双方共同所有之财产。夫或妻在约定实行共同财产制期间所得之财产，无须以法律行为加以转让也当然属于共同所有之财产。

已登记于或可登记于土地登记簿的权利已成为共同财产的，则任何一方均可请求配偶他方予以协助更正土地登记簿之记载。②也就是说，夫妻之间若约定采用共同财产制，则夫妻双方各自所属之物无须通过单个处分行为将其转为共同财产，而是在该财产制开始之时自动结合为共同财产。同时，采“限定式约定财产制”之立法例，夫妻财产制契约除夫妻双方合意外，必须践行一定之方式，该契约始能生效。如在德国民法，夫妻财产制契约的订立，亦应由配偶双方于公证人面前为之，始生效力。夫妻排除或变更法定财产制者，就配偶之一方与第三人所为之法律行为，以财产制契约登记于管辖机关之登记簿，或于法律行为时已为第三人所知悉者为限，始得对抗第三人。

采“独创式约定财产制”之立法例。在“独创式约定财产制”下，由于当事人不仅可以自由约定财产制的类型，也可以在不违反法律与公序良俗之前提下自由约定财产制的具体内容，因而较之于限定式约定财产制更加体现了意思自治原则。同时，绝大多数采“独创式约定财产制”的国家，在物权变动领域均实行意思主义的物权变动模式，即只要有意思表示就产生物权变动效力，但未经登记不得对抗第三人。而且即使是在非基于当事人之意思表示而发生的物权变动场合，也依然适用该规则。

如在日本民法不动产物权变动之场合，不问物权变动之原因（不区分依法律行为与非法律行为），一概适用《日本民法典》第一百七十七条“非经登记不得对抗第三人之规定。”因而，有学者谓：“瑞士民法（第六百五十六条）规定：因先占、继承、收用、强制执行，及判决之取得，在未登记前，取得人虽有所有权，惟非登记，不得处分，可供参考。但不得以之为日本民法之解释。”③因此，在采“独创式约定财产制”之立法例下，基于夫妻财产制契约发生的不动产物权变动也无须登记即可发生效力，只不过未经登记不得对抗第三人。