不动产投资范文精选

“你能想象美国人意欲将监狱的房子也做成基金来供投资者投资吗？”

是的，充满想象力的美国人，正在琢磨成立监狱REITs基金，在某些犯罪率高、监狱人满为患的州，兴建监狱并且得到来自政府的稳定租金，听起来虽然不靠谱，但很有可能在未来成为一种稳健的投资方式。

所谓REITs，全名为房地产信托投资基金，和目前国内火热的房地产信托有本质的不同。国内房地产信托现阶段是一种变相的向房地产商提供项目贷款的渠道，融资期限较短，一般为几年，且购买的资金门槛很高，经常以百万元为起点售卖。而REITs则不同，其用募集来的钱投向某一地区的成熟物业，并长期持有。所谓成熟物业需拥有稳定的租金收入，可以长期拿稳定的租金回报REITs投资人，且REITs像普通基金一样以几百元每份的小份额向投资者兜售。

REITs在国外已经发展了50多年，类似于我国的开放式基金与封闭式基金，既可以上市交易，也可以封闭运行，大多数属于公募。截止到2010年，全球REITs市场规模超过7千亿美金，其中美国规模最大占全球44.9%，其次是中国香港、澳大利亚、法国和日本。美国REITs的发达程度远远超出了国内投资者的想象，已撬动了房地产细分领域的各个环节。

没有REITs就没有美国商业

1960年，为支持中小投资者投资商业地产，美国国会制定了REITs法案，规定REITs要将90%以上的利润派息给股东，投资人可以免交收入税。而半个世纪以来REITs的发展，早已偏离美国国会制定规则的初衷。它原想通过地产的证券化，让投资人在更广泛的领域享受到房地产增值带来的收益，现在反而使房地产开发与住宅、写字楼、商业、工业等各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，并避开了美国持有物业的巨额物业税，从而快速发展，最直接的受益者就是美国商业。诸多美国商业连锁巨头，如沃尔玛、麦当劳、万豪酒店都拥有自己的REITs基金来合法避税。

作为全球最大REITs市场的美国，大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占据全美70%，成为大众投资工具。由于REITs有稳定租金收益，良好现金流模式，可以利用物业抵押，融资能力较强。REITs所调动的资金以及专业程度的早已不是简单的房地产开发。

2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金的王戈宏认为，随着REITs的发展，现在任何与不动产物业有着紧密关系的经营，都可以利用REITs来实现模式的创新，在美国电影院、停车场、高尔夫球场、学生宿舍、铁路、滑雪场、甚至是监狱都可以由REITs来兴建或持有，不断创新的REITs模式在为普通民众提供了生活便利的同时，也为REITs投资人带来了丰厚的回报。

2009年的春季房交会，房地产开发商、普通购房者、投资者、政府部门都是极度关注。房交会所反映出的信息，似乎可以充当未来本地楼市走向的晴雨表和风向标。全球金融危机对各个行业都产生了或大或小的影响，房地产市场也不例外。民众的不动产投资，是盈利还是被套牢？在房交会的契机下，权衡考量，为已投资的不动产寻找一条出路。

投资事件

投资者：胡小姐/27岁/地铁公司职员

投资类型：商铺

投资地点：主城区市中心天府广场旁

投资楼盘：城市理想

入手价：58000/平米，共7.6平，接近40万

投资时间：2008年8月

摘要：保险公司投资不动产过程中面临着诸多风险，目前我国保险公司不动产投资过热的事实有目共睹，所以我们应从监管部门和保险公司自身两个方面着手对不动产投资产生的风险做必要的防范。

关键词：保险资金；不动产投资；风险管理

我国保险公司投资不动产过程中面临着诸多风险，例如政策风险，包括金融监管政策风险，不动产政策风险以及税收政策风险；房地产泡沫风险；流动性风险和变现风险；间接投资模式易产生委托风险，保险公司和公司之间的信息不对称会产生逆向选择与道德风险等。不动产的投资规模大、期限长，保险公司投资不动产面临的风险需要监管机构与保险公司共同应对，目前我国保险公司不动产投资过热的事实有目共睹，所以监管部门和保险公司自身两个方面都应着手对不动产投资产生的风险做必要的防范。

一、监管部门

1.国家采取多种方式进行宏观调控

国家采取宏观调控的政策往往偏向强制性的行政手段，比如限制购买或者采取一些方式影响开发商开发土地，根据发达国家的经验，应该更多的采取一些杠杆型措施，比如财税、金融政策，强制性的行政手段往往也会降低房地产的刚性需求，这种方式短时间内可能会取得一定效果，但是长期来看可能会造成市场资源配置效率低下。

2.保监会要联合各部门进行协调控制

保监会在保险公司投资不动产方面已经采取了多项政策措施，为保险资金运用营造良好的投资环境，但是其中也出现了部分问题：第一，相关政策出台时间跨度大，涉及保险资金运用的多个方面，执行起来较为困难，反而出现一些不合理或者低效率的现象；第二，部分政策制定不清晰，导致保险公司难以正确理解保监会的用意，发生“无意”的违规行为；第三，部分比例设置涉及交易对手方，信息获取难度大、成本高。保监会应该合理的制定政策，不要l繁变更业务办理流程，这样会导致不必要的成本损失。

一、政策先行，允许保险资金投资不动产

为规范保险资金的用途，确保资金的安全性，国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年，我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订，修订后仍未提及保险资金可投资不动产，事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准，保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目，但对投资范围做了明确界定，主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目，有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域，这是对保险资金运用领域的一次扩展，这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面：一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围，保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权；创业期的风险投资基金，高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及，并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业；三是规范了投资方式，既可以直接投资也可以间接投资；可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制，从2006允许间接投资基础设施项目，到2012年允许间接投资不动产，六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大，尤其是在不动产投资方面。

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元，同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位，并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家，保险公司143家，保险资产管理公司18家，其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长，2007年到2013年，我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长，从27000亿增长到76900亿，增长2.85倍，这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长，投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面，保险资金的投资渠道逐步被放宽，政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益，资金运用收益率率达到6.3%，是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源，并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低，发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上，而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等；而我国保险资金运用限制多，法定投资渠道窄，这些都限制了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润，而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场，发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响，并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%，英国的比例较高，在4%至8%的范围；亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关，美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制，要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松，并没有明确规定投资的范围和比例。此外，保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说，房地产行业快速发展期，各国保险资金都会加大不动产的配置；而在萧条期，则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体，房地产市场发展前景较为广阔，近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入，保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资，起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后，投资规模增长迅速，2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元，占投资总额的比例为0.59%；2013年增长为689亿元，占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元，较2013年微降3%。虽然投资额有所下降，但是涉房子公司数量却翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额，但涉房子公司数大幅增加，可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额，但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是，2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》，要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认，使得账面上用于房地产投资的金额减少。

一、政策先行,允许保险资金投资不动产

为规范保险资金的用途,确保资金的安全性,国务院和保监会都对保险资金的运用范围进行了严格的限制。1995年,我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订,修订后仍未提及保险资金可投资不动产,事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院批准,保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目,但对投资范围做了明确界定,主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目,有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域,这是对保险资金运用领域的一次扩展,这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面:一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围,保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权;创业期的风险投资基金,高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及,并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业;三是规范了投资方式,既可以直接投资也可以间接投资;可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的限制,从2006允许间接投资基础设施项目,到2012年允许间接投资不动产,六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大,尤其是在不动>文秘站:

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元,同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位,并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家,保险公司143家,保险资产管理公司18家,其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长,2007年到2013年,我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长,从27000亿增长到76900亿,增长2.85倍,这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长,投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面,保险资金的投资渠道逐步被放宽,政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益,资金运用收益率率达到6.3%,是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业收入的两大主要来源,并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低,发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上,而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等;而我国保险资金运用限制多,法定投资渠道窄,这些都限制了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润,而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场,发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响,并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%,英国的比例较高,在4%至8%的范围;亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关,美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的限制,要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松,并没有明确规定投资的范围和比例。此外,保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说,房地产行业快速发展期,各国保险资金都会加大不动产的配置;而在萧条期,则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体,房地产市场发展前景较为广阔,近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入,保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资,起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后,投资规模增长迅速,2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元,占投资总额的比例为0.59%;2013年增长为689亿元,占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元,较2013年微降3%。虽然投资额有所下降,但是涉房子公司数量却翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额,但涉房子公司数大幅增加,可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额,但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是,2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》,要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产,以2014年3月31日账面余额为基准,不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认,使得账面上用于房地产投资的金额减少。

摘要：2009年10月1日实施的《中华人民共和国保险法》允许保险资金投资不动产，拓宽了我国保险资金的运用渠道，同时也为我国保险业带来新的挑战。在正确理解我国保险资金投资不动产的范围的基础上，充分借鉴发达国家不动产投资的经验和教训。实现我国保险业在不动产投资领域健康、良性的发展。

关键词：保险资金　投资　不动产

一、引言

新《中华人民共和国保险法》(本文简称《保险法》)已于2009年10月1日正式实施，其中第106条规定了保险公司资金的运用形式，在原《保险法》的基础上，进一步拓宽了保险资金的运用渠道，明确规定保险资金可以“投资不动产”。随着这一规定的出台，诸多媒体争相报道，认为将有近千亿元保险资金进入楼市，这对房地产行业是个重大利好：更有媒体纷纷预测保险资金对房地产市场的冲击和对房价的影响。而实际上，《保险法》关于这一条款修订的初衷只是要拓宽我国保险资金的投资渠道，增加投资收益，而不是鼓励保险资金去炒房地产。但是。从目前大家对此事的关注看。显然已经误读了《保险法》的立法用意，公众的注意力集中到了保险资金炒房地产这个让人忧虑的话题，这和《保险法》的立法初衷相悖。

二、对保险资金投资不动产的正确理解

公众对保险资金“投资不动产”的误解主要是由于对“不动产”的范围界定不清。保险资金投资不动产并非仅仅指对房地产的投资。它主要包括房地产和基础设施两类。并且，在2009年第一季度保监会的新闻会上，保监会新闻发言人明确表示，保险机构投资不动产主要是购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，保险机构不能直接参与房地产开发，更不允许直接进入楼市炒楼：对于保险资金投资不动产的正式启动。还要等与之相配套的《保险资金投资不动产试点管理办法》的正式出台，之后才会逐步放开。

此外，从国际经验来看。在我国保监会明确的四个不动产投资领域中，商业物业是保险公司最为关注的不动产投资形态。这是因为对比于个人住宅市场，商业物业主要针对企业等机构客户，一般规模较大。出租和出售均是以栋或层为单位，管理相对集中。因此，对于资金量大的保险资金来说。投资商业物业更为适合。另外，商业物业投资回报率较为稳定，一般较银行存款、国债的回报率高，年收益率均在7％－8％之间，再加上回报周期长，这更加符合保险资金的投资定位。由此看来，我国保险资金对不动产的投资，也会主要以商业物业为主，不会冲击或增温房地产市场，特别是个人住宅市场。

三、保险资金投资不动产的积极意义

【摘要】从国家颁布《保险法》后，我国的保险业开始了迅猛的发展，关于保费和保险业总资产也不断迅速扩张，保险公司所容纳的资金也逐渐增多，但各个保险企业对于资金流的正确运用就成了重要的课题。国家为了缓解保险行业中投资渠道狭隘性的问题，也为了解决证券公司之间的问题和矛盾，及时下发相关保险资金与投资方面的管理文件，使得保险行业的投资方式及投资比例进行严格限制，同时也放宽了保险行业的资金在交通方面、通讯方面、环境保护方面的投入，进一步扩展保险行业的资金运用渠道，使得保险资金进一步得到利用最大化。本文主要探讨关于保险行业资金问题，并为保险行业的资金投资提供大概的研究方向。

【关键词】保险行业资金 研究 风险投资

我国经济不断随着科技发展而壮大，保险行业也日益兴起，作为保险投资来讲，很多投资工具随着可持续性发展需要而更多地被选择，比如股票投资、证券投资、公司可转债投资等，保险行业的投资增加意味着保险行业资金流的壮大，也意味着投资的风险增加了很多渠道，也增加了很多不确定性因素。2011年9月，中国平安通过保监会审核，获得不动产投资牌照，给保险公司更大的自主经营决定权，增加风险投资的可操作性。

一、我国保险行业资金现状

所谓的保险行业资金，指的是相关保险行业公司所注册的资本以及运用过程中的准备资金以及其他公积金汇总。作为保险行业运营的根本，作为投资运用的源泉，保险行业资金的运用是建立在效益最大化的基础上的，通过对银行存款投资、债券投资、股票投资，来进一步得到资金的投资利益，使得保险行业的资金得到运用的最大化成效。保险经营资金的运用可分为风险保险管理与资金保险管理阶段。风险保险管理中，保险人与投保人通过合同来约定风险范围，避免一些非人为事故造成投保人的身体伤残，使得投保人人身寿命得到最有效的保障。在合同约定中，身体条件可以甄别，筛选，投保人的条件需要进行多方面角度的评析，确保保险人可以得到合理的推算价格，甚至得到合理的利润生成。

20世纪70年代金融行业进行了创新改革，使得保险资金在经过多种投资渠道领域中获得较多的合理利润，一方面弥补了承担保险业务中的亏损漏洞，另一方面保险资金也获得了额外的利益，现实的变化推动了保险投资的经营思想的转变，保险公司盈利渠道开始由直接的承包业务转向外来投资渠道方面的业务，使得保险相关公司在对保险业务的定价上采取零利润或负利润措施，来期望获得其他较多的保费收入。保险资金的运用一方面是用于自身业务上的经营，另一当面通过其他投资渠道业务的扩展来获取合理利润，并用于弥补本身承担保险业务所发生的亏损，从而额外获取较高收益。

二、关于运用保险行业资金问题

现今保险行业资金受到现实多方面的挑战，具体问题主要如下：

【摘要】基于多种原因，我国保险公司投资不动产至今仍未开禁。版权所有，全国公务员共同的天地!在保险业内外部环境已发生深刻变化的条件下，有必要借鉴国际经验，逐步放开不动产投资渠道，以便使保险公司更好地完善资产负债管理以及进一步发挥资金融通的功能。结合目前我国保险公司不动产投资现状，可首先投资基础设施建设作为突破口。在投资模式上以间接投资为主，直接投资为辅。其中，间接模式包括：证券化模式、信托模式、委托贷款或银保联合贷款模式、抵押贷款模式；直接模式包括金融租赁模式和直接参与模式。

一、发达国家保险公司不动产投资概况

一近年来不动产直接投资比例显著下降

世纪年代以来，金融创新的蓬勃发展大大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资潮流以及美国保险业风险资本监管规则等也起到了一定的促进作用。

二寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别不大

从美国的情况来看，年寿险业不动产直接投资占总资产比例为，非寿险業不动产直接投资占总资产比例为，两者相差个百分点；到了年，两者都变成了；××年，两者之差也仅为。从日本的情况来看，年不动产直接投资占总资产比例，寿险业为，非寿险业为，两者相差个百分点；年，非寿险业高出寿险业个百分点；××年，非寿险业仅高出寿险业。可见，寿险、非寿险公司不动产直接投资比例差别并不大，且近年来有进一步缩小的趋势。

三案例借鉴：美国国际集团的不动产投资

始创于年，是世界领先的保险公司，经营范围覆盖全球多个国家和地区。主要的业务分为类：寿险、非寿险、金融服务、养老服务和资产管理，其中寿险和非寿险是最核心的业务。××年，实现营业收入亿美元，资产总额达到亿美元。其中，保险类资产亿美元，绝大多数是债券，占比高达；不动产投资为亿元，约占。

【摘要】2009 年保险资金重新涉及不动产领域，不动产投资开始逐渐成为我国保险集团保险资金运用的重要方式。保险资金投资不动产主要理论是源自资产负债管理理论（ALM），而对于保险集团公司而言，如何对各个保险子公司汇聚的不同期限的保险资金产生的各类型负债，进行资产匹配是比较现实的问题。本文结合对我国保险集团的不动产投资的分析，发现了其不动产投资方面还存在的不足。结合对并对我国保险行业的展望，对保险集团投资不动产提出了相应的建议。

【关键词】保险集团 不动产投资 投资物业类型

一、不动产投资模式概述

保险集团投资不动产可以描述为，保险集团公司通过其专业保险公司聚集保险资金，通过集中而专业对不动产类资产的投资，以期使保险资金保值增值、提高偿付能力、扩大经营利润的经营活动。

不动产投资模式：按照保监会将保险集团公司投资不动产主要模式分为：股权投资、债券投资和物权投资三类。

二、我国保险集团进行不动产投资动因分析

（一）保险集团进行不动产投资的必要性和紧迫性

在我国，一方面随着近几年持续低利率和保险主体的不断增多，我国保险业也面临着严峻的偿付能力不足问题。并且我国的保险投资行为尚不成熟，尚未构建全面系统的保险资金投资模式，所以需要加强对保险资金投资的研究并促进其发展。另一方面我国保险主体资产负债匹配缺口较严重，保险资金运用面临的突出问题，就是保险资金收益和结构不能有效支持负债，主要表现为：投资收益率低、资产负债期限错配、债券投资波动大。

内容摘要：本文从介绍美国不动产投资信托开始，分析了不动产投资信托的结构和管理模式，并在比较美国和其他国家不动产投资信托不同立法模式的基础上，针对我国目前的法律环境，提出发展我国不动产投资信托应注意的法律问题。

关键词：不动产投资信托 法律

不动产投资信托（简称REITs），常指一种聚集大众资金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话，投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好，投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外，机构投资人(如养老基金等)也在其投资组合中包括了不动产投资信托。目前美国约有180多只在证券交易所公开交易的不动产投资信托，总规模达到3750亿美金。

不动产投资信托的类型和结构

根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。

这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下式不动产投资信托的结构则相对复杂。

在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为“营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产，而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后(通常是一年)，营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见，伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司具有极大的吸引力。

不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地位转成新上市基金的股份。