不动产登记条例范文精选

第一章总则

第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

2014年12月22日，中国政府网全文由国务院签署通过的《不动产登记暂行条例》，将从2015年3月1日起施行。不动产登记条例的实施对房地产实现登记信息共享具有实质性的作用，同时对投机性住房需求、投机性住房需求会产生很大的影响。对改善类住房需求大概只有10%的影响，因此在当前的市场环境下，不动产登记条例的实施对房地产健康发展会产生重要的作用。市场经济发展的过程中需要通过一系列的体制机制解决房地产发展过程中的投资、投机需求问题，把房地产逐步引起健康、稳定发展的轨道上来，为房地产健康稳定发展创造良好的条件和基础。

一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的

不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进行房地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。

不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进行房屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。

房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。

二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用

我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。

从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。

编者按：今年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》 （以下简称《条例》），对登记机构、登记范围、登记类型、登记程序及信息利用均做出了与以往规章不同的规定，这些规定必将对不动产登记实务产生很大的影响。为了正确贯彻实施《条例》，做好登记工作，我刊特约作者撰写系列文章，自本期起连载。文章将主要分析《条例》实施后对登记实务带来的影响，并就如何正确执行《条例》的规定提出建议意见。

本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。

一、登记发证主体发生重大整合

《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。

《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县（市）人民政府的不动产登记局为登记机构，也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。

二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施

由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多，仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言，国土局地籍处（挂牌不动产登记局）仅有3-4个人，而不动产登记业务每年达30多万份，因此必然要有专门从事登记具体事务的团队，一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法，成立具有事业单位性质的登记中心，由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论，不动产登记属行政确认行为，登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任，还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢？这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记，而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作，因此，不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的，则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作，虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律，但仍不能独立承担责任，而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。

三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一

在《不动产登记暂行条例》 （以下简称《条例》）实施后，随着登记主体发生重大的变化，登记的客体范围随之整合为一家机构办理，这对以前仅从事过单一种类客体登记业务的工作人员来说，也是不小的挑战。在各类不动产登记业务分设由不同部门办理时期，相关的工作人员无需知道与登记客体相关的不动产权利之登记由来，只要申请人提供相关不动产权利证书即可。登记业务整合后，并不意味着仅是简单的业务叠加，而是必须在理清各种客体的关系和登记类型的关联性之后进行合理的归类。现就《条例》规定的登记类型及登记范围对登记实务的影响作简要分析。

一、登记客体的多样化

《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

不动产登记以依申请为原则，依职权为例外。通常由申请人启动登记程序，登记后不动产权利产生排他或对抗性，登记正确自然保护了当事人的合法权益，但如果登记错误则会侵害真正权利人的合法权益。为提高登记的准确性，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）除规定了登记审查要进行书面材料的查验外，还规定了可以实地查看的类型、可以进行权属争议的调查。对于申请材料需要查验的内容、实地查看的登记类型，《条例》作出了明确规定，但对于什么情况要进行权属调查只是原则性地规定。对于审查人员来说，如何适度调查才能认定尽到注意义务呢？这也是登记实务部门长期以来所思考的问题。调查的范围和边界是什么？如何与高效便民的登记原则相契合？

《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。这条给出了调查的事由和调查的对象。调查对象即申请人、利害关系人，有关单位要按照本条规定配合调查。但如果被调查人不配合，《条例》并未规定相应的后果。被调查人如果是难以找寻的第三人或与申请人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有关单位，则将使登记机构的调查工作难以进行，或即使调查也很难得到一个公正有效的结果，甚至会导致登记无法完成而造成对申请人的权益无法及时保护的后果。

尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查。

但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责。

第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务。

第二，要善于在询问、收取申请材料中发现问题。是否存在权属争议，除了利害关系人事前事后提出异议外，主要有赖于当事人提供的申请材料和他们与受理人员之间的问答内容。受理是初步审查的环节，在受理的查收申请材料过程中，受理人员对于上述容易引起权属争议的登记类型，不仅要做到收件齐全、符合法定形式，还要特别关注各材料之间的关联性和匹配程度，如发现存有异常，一方面要调阅已有档案资料进一步核对，另一方面应当加强询问。询问申请人也是调查的一种方式，如询问内容映证了材料之间缺乏应有的关联性或存在其他破绽，则应不予受理并告知理由或要求其补强书证。

第三，实地查看中发现问题后及时现场调查。并非所有登记业务都要实地查看，而《条例》列出的可以现场查看的登记类型都是较为复杂的业务。虽然实地查看主要解决标的物的物理状态是否与申请内容一致的问题，但在实地查看过程中也会涉及权属争议的问题，如宅基地房屋的首次登记，如果仅凭当事人提供的材料可能远远不够证明其合法来源，是否超占土地、是否超面积建设、邻里之间的界址点是否清楚，这些可以在实地查看时询问房屋相邻的居民。再如开发商建造的小区，其申报的全体业主共有公建配套用房如果与现场不符，或按有关批文应是停车场的现场被改作商业用房，一旦发现这些问题应当要求开发商提供现场改变的合法证明，否则认为权属存在争议，不能给予登记。

第四，公告征询异议应切实有效。对于一些利害关系人无从联系或利害关系人不特定，但经职业判断有可能存在权属争议的，则公告不失为一种可供使用的调查方法。例如，农村房屋所有权登记，一次实地调查不一定能全面了解相关权属时，可通过公告方式征询异议；再如历史遗留问题房屋，当事人购买后长年未办过房屋登记，申请材料有所缺失但购房人事实上居住已长达几十年的，也可通过公告方式获知房屋是否存在争议。为了充分发挥公告的告示作用，公告方式要根据登记类型的不同而不同，农村房屋采用在村集体经济组织或村委会所在地进行张贴公告的方式能够取得较好的效果，而对于商品住宅区内的房屋，在社居委或物业服务场所所在地进行公告或许较网站和报纸上公告效果要好。所以选择何种载体进行公告，要视公告能被关注的程度而定，如果一种方式进行公告不能产生很好的效果，则可采取两个甚至三个载体同时予以公告。

不动产登记信息不但是政府管理的重要信息，也是权利人极为重要的财产权信息，它兼具了信息的公用和私密性质，因此，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）专章予以规定“登记信息共享与保护”。因其公用性，所以要提供给相关单位共享，让行政资源得到便捷化、节约化利用；但又有私密性，需要加强保护。如何平衡共享和保护关系，《条例》给予了较为明确的规定，这些规定将对不动产登记实务中的各环节，即申请、受理、审查、登簿管理、利用等产生较大的影响。

一、因信息关联性程度大小不同，与相关单位的共享要求也不同

《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。

同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。

二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施

由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。

此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。

三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便

引言

近期颁布的 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）是我国第一部不动产登记方面的行政法规。它的颁布意味着我国在建立统一的不动产登记制度，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的 “四统一”上迈出了重要的、关键性的一步。《条例》共分六章，三十五条，依次对立法目的、基本原则、不动产登记簿、登记程序、登记信息和法律责任等做出了规定，笔者将对这些内容进行系列解读。

《条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”这是对立法目的的规定。也就是说，制定《条例》有以下目的。

一、整合不动产登记职责

这一点是毋庸置疑的。《物权法》第十条第二款就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 2013年3月15日十二届人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中就明确要求，“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，……分别整合由一个部门承担”。同年3月26日国务院办公厅的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月20日国务院常务会议决定：将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

《条例》将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一，正是为了贯彻落实《物权法》和《国务院机构改革和职能转变方案》的要求。为了实现这一点，《条例》第六条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。

二、规范登记行为

不动产登记行为非常复杂，既涉及到各种复杂的法律问题，也涉及到不同的主体，如不动产登记机构、登记申请人、有关国家机关。在这个过程中，如果要规范各方的登记行为，确保登记依法有序进行，做到登记的真实与准确，就必须要有明确而详细的规定对登记行为加以规范。这对于实现统一登记的我国而言更为重要。因为以往不同的不动产权利由不同的登记机构依据不动产的登记程序记载于不同的登记簿上，而现在要统一登记职责，将土地、房屋、林地、草原、海域等不动产上的权利由统一的登记机关依据统一的程序记载于统一的登记簿上，这就更加需要对登记行为加以规范。正因如此，《条例》从登记机构的管辖、登记簿册的制作与管理到登记的申请、受理、审核等各个环节做出了明确的规定，以规范各方的登记行为。

《不动产登记暂行条例》公开征求意见日前结束。自8月15日公开征求意见以来，社会各界特别是法学界，针对不动产登记员和登记制度、不动产登记类型、不动产登记机构及证书统一、不动产登记与公证、信息共享与保护等多方面问题，踊跃反馈意见。征求意见期间，不动产、法学、律师等领域专家和执业者从物权法、民商法等专业角度积极建言，认为不动产登记制度是程序性规定，要尽量具有可操作性、可执行性。

针对登记机构的统一，有专家提出，征求意见稿关于授权地方政府确定不动产登记机构的规定，科学合理，符合我国不动产登记实践，符合法律规定及党的十八届三中全会关于以法治方式审核改革的要求。条例不仅应推进登记机构统一，更应推进证书统一，在“不扰民”原则下取代种类繁杂的不动产登记证书，尤其要将房屋所有权证和建设用地使用权证“两证合一”。应当制定配套的不动产权属争议解决机制，如当事人自行协商、行政调解、仲裁或诉讼等解决方式，以保障不动产登记顺利进行。

“国家对不动产实行统一登记制度”是已经实施6年多的《物权法》中的一项规定。《物权法》同时规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由其他法律、行政法规另行规定。多年来，国内许多民法学者一直呼吁制定“不动产登记法”。

多名参加国土资源部不动产登记立法起草小组的学者表示，征求意见稿之所以一再延迟公布，原因在于“有些问题争议较大，短期内很难达成共识，为了尽快出台，只好回避争议，对于必须涉及的问题，只作原则性、模糊的规定，条例的名称也用了‘暂行’”。据了解，国土资源部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条，但公布的征求意见稿只有30条，对不动产登记类型的具体区分整章被删除，建议稿中对不动产登记的区分、建立不动产登记官制度、不动产登记机构的过错赔偿责任以及如何进行不动产登记信息查询等细化规定的内容，都未能出现在征求意见稿中。

虽然需要解决的问题还有很多，阻力较大，但社会各界对条例出台普遍表示支持。舆论普遍认为，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”行政管理的产物。社会公开大讨论，将促进相关法律法规修改，希望有关部门充分利用机遇，推进物权法落实及土地管理法等法律修改。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）于2014年12月22日颁布，并将于2015年3月1日起正式实施。《条例》的颁布实施，是我国物权制度建设中具有里程碑意义的重大事件。

国土资源部不动产登记局局长王广华认为，《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，是不动产统一登记的核心法律依据，是不动产统一登记制度建设的重大法制成果。

一些机构认为，建立不动产统一登记制度将抑制房地产行业发展。理由是：《条例》的颁布实施，将增加存量房交易市场的供给，加大房地产价格下行压力。为此，王广华表示：“从长远看，作为物权的权证，不动产统一登记只会有利于房地产业平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成，不会导致房地产投资的下滑。房地产投资的波动，从本质上来说，应该与经济景气周期和消费需求相关”。

针对网络上“建立不动产统一登记制度是为房地产征税铺垫”的这一观点，中国社会科学院研究员孙宪忠认为：目前我国房地产税的征收还处在政策试点阶段，不动产统一登记会给包括税收等政府职能部门依法行政提供方便和条件。

有人认为，建立不动产统一登记制度有利于反腐败的推进。孙宪忠认为，一些人包括媒体炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题，都是一种误解。从国际经验看，阳光立法内容很多，其中之一是要求官员公布其财产，以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法，属于官吏立法，和不动产登记立法不在一个体系之内。不动产登记立法属于财产立法，不论官员还是民众，其不动产财产都要纳入登记，但是阳光立法只能针对官员，不能针对一般民众。法律可以要求官员公布其财产，但是不能要求一般民众也公布其财产。

对于不动产统一登记制度没有考虑小产权房登记的问题，国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，由于历史的原因和地方管理的差异，各地都存在一定数量的小产权房。根据我国现有的法律，小产权房其实是没有产权的房屋，但人们给它冠以美名“小产权”，其实是表达了各种利益诉求。从法律意义上看，把“小产权房”纳入不动产统一登记制度，是没有依据的。

2014年12月22日，《不动产登记条例》公布，自2015年3月1日起施行。作为基础信息系统，不动产登记条例的想像空间极大。

此前民间最大的期盼“以人查房”并不存在。根据第26条，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应对不动产登记信息保密，涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。信息各部门可以共享，却不公开，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，但是普通民众没事上网“以人查房”“以人查地”恐怕是泡影。

不动产登记还有更广阔的想像空间。

首先，为土地制度改革提供了基础数据。

如果土地制度需要改革，不动产登记提供了第一手的资料。集体土地所有权、房屋建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、耕地林地草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利，都属于此次不动产登记范围。可见此次不动产登记从农村到城市一网打尽，没有漏网之鱼。

2014年，某块地、某间房属于哪个地方、哪个个人，某人的林地在北纬多少度东经多少度，查询不动产登记数据可以得出法律意义上的结论，比以前大致划拉一下，要清晰得多，在此基础上，林权等交易才是清晰可行的。

其次，未来不动产交易有章可循，农村目前根据人口不断进行土地分割的情况有可能终结。

为了盘活农村资产，一些地区进行林地、承包地抵押，或者进行市场转让，争议较多。如何进行准确的定价？一些承包地过二三十年再分一次，或者农场主承包了土地之后，由于地价升值，农民要求收回，地方政府需要征地，进入农村的大笔资金在没有具体不动产权证、没有法律保障的情况下很容易打水漂。不动产登记开启了未来的不动产交易之门，不动产登记需要登记上不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，进行登记，那些经过登记的农场主、土地获得者也就有了一定的保障。