保障性住房范文精选

日前,北京市政策性住房规划设计方案评选结束,展出的42个政策性住房规划设计方案因均存在需要完善的地方,因此已被市规划委要求设计单位对方案修改后再进行展出。政策房设计的集体“枪毙”再一次提醒我们,政策房设计重“面子”,更要重“里子”。近日,全经联观点第十四期主题论坛在新浪乐居举办,邀请业内人士共议“政策房”。

圆桌观点:小面积房不等于低档房　开彦

所谓的政策房,一般大家概念中就是小面积、投入少、成本要降低,当然设施配套要尽量简单,能够满足基本要求,环境说得过去就行了,地块可能也是比较边远的地区。总的来讲,对政策房,特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识,我认为是个误区,是个比较大的缺陷。小面积房屋并不是属于低档房屋,品质是要讲究的。

对于小面积政策房,第一要在思想上充分重视它、认识它――需要有明确的配套标准。解决标准的制定,标准的控制需要明确。第二要配备有足够能力的人去做。从设计角度上看,我认为目前这种小面积的东西要用灵活设计的方法,要用大开间的方式来做。从组织上来讲,由政府牵头,组织一些专家专门来研讨这些小面积住宅,质量具体控制到什么程度,配套具体控制到什么程度,都需要有最低标准来控制。从建造方式方面,更多要用新的设备、技术和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面积的房子做得更好。总的来讲,我们不能把它做成一个垃圾房,一个看不上眼的房、变成社会都谴责的一个房子,应该做成一个虽然面积小,品质度却不低的一个房子。

谢远骥:对不同的房应有不同的政策

现在特别是政策性住房都讲究面积标准要受限制。我认为受限制的标谁不应该是每户的总面积,而应该是每户使用面积要受到限制。我曾经看过开发商做得房子,独居做非常好,很多东西都是用灵活隔断做的,价格一点都不低,功能还挺全。所以用现代住宅设计规范来讲,廉租房和公租房是不行的,必须要从生活实际出发,像做轮船空间那样做,像做飞机空间那样做。飞机上的厕所空间也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣机上面就是小壁橱,空间利用得非常充分,越是小住宅,空间越是要利用得充分。用现代的规范来对待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我们的

圆桌语录

李小宁:垃圾政策房产生的原因就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。且很多设计院是挂靠的,自然就不会做出太好的产品,再加上没有市场压力,好不好都能卖,就造就了这么多垃圾的政策房套型和建筑样式。开彦:工薪阶层住的房是将来政策调整的最大的一块。对政策房特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识是个误区,是个比较大的缺陷。越是小的房子越要重视它,越要把它当做一个事来做。

6月12日,住房和城乡建设部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份文件之所以引起了公众的格外关注,缘于这是自4月份“国十条”中关于加强保障性住房建设之后,部分地区和城市首次将公共租赁房纳入保障性住房建设规划和年度计划并向社会公布。这究竟能多大程度上解决目前群众的住房困难?

建设力度大 惠及人群广

在2010年楼市调控威力初显的背景下,作为楼市调控重头戏的保障性住房建设,成为当前各级政府和社会各界关注的重点。2010年,住建部确定的保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果预定目标完成,预计今年将新增开工面积1.68亿平方米。最让人振奋的是,2010年,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房,达到了供应总量的77%。 以经适房人均面积不超过15平方米计算,1.68亿平方米的建设规模能解决1120万人的住房难题,将极大缓解群众的住房压力,稳定楼市和国民经济的发展。

此次保障性住房建设备受关注的是户籍制度的突破,我国的住房保障政策正逐渐打破户籍藩篱。6月12日,住房和城乡建设部等七部委文件:中国将通过公共租赁住房的建设,解决城市中等偏低收入家庭住房困难,改善外来务工人员居住条件。公共租赁住房首次将非本地户籍的外地人纳入住房保障范围。据悉,今年北京将建设1万套、约50万平方米的公共租赁房。6月3日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍,上海已制定公共租赁房的政策:公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围。5月31日,深圳市委书记王荣公开表示,“十一五”期间,深圳已经基本解决户籍低收入家庭住房困难的问题,“十二五”期间政府的工作目标是将住房保障重点拓展到中等收入家庭和人才群体。重庆市政府表示,将在2010年底前投放20万平方米公共租赁房,并明确指出,“申请者不受户籍限制,农民工和外地来重庆的工作人员符合条件的均可申请。”

这些大城市有着共同的特点:人口规模大,外来人口比例较高。北京、上海、深圳属于中国内地房价最高的城市之列,重庆也正进入房价上涨最快的阶段。而此前,这些保障性住房资源的分配往往跟户籍挂钩。

住房和城乡建设部副部长齐骥5月表示,最近正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见,对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,“有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。”为保障政策落实,5月19日,住房和城乡建设部,以及各省、自治区、直辖市人民政府,以及新疆生产建设兵团签订了2010年住房保障工作目标责任书,明确责任,调拨资金,年底验收。

完善审核制度 明确责任分工

保障性住房制度从建立之初至今,能否从根本上解决我国的住房难题,一直存在争议。面对此次历史上最大规模的的保障房建设,不少人心存疑虑:是否惠及低收入者?能否抑制高涨的房价?建设资金从何而来?

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

【摘要】保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系。按供应对象的可支付水平，全国各地市县政府已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和两限商品房四类保障性住房，但全国各地普遍以经济适用房和廉租房为主向中低收入供应保障住房。

【关键词】保障性住房；存在的问题；对策

引言

1998年7月公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣告了福利分房制度的终结和住房体制市场化改革的开始。经过近30年的“房改”，住房商品化和社会化问题得到了很好的解决，住房不仅成了居民的居住场所，也成了居民保值增值、抵御通货膨胀的良好投资品种。但是，市场化取向的住房体制改革也使得房价上涨过快，尤其是房价上涨速度远远大于低收入家庭收入增长速度，低收入家庭只能“望房止步”。从发达国家的经验来看低收入家庭住房问题是不可能通过市场机制得到解决的，需要政府提供公共服务来实现。发达国家的经验和我国房地产市场的现状已经说明完全市场化改革是不可取的，政府有责任也有义务为低收入家庭提供保障性住房，“以商品房为主导以经济适用房、公租房、廉租房和限价房为补充”的住房供给体制应该成为我国政策取向。

一、我国城市保障性住房规划与建设中存在的问题

1、政府环节的问题

保障性住房规划与建设的主导者是政府，政府的政策和资金、行动的支持对于保障性住房的规划建设起着至关重要的作用。但是当前我国的大多数城市的城市保障性住房规划都存在着用地面积不足、资金不到位等的问题，这严重的影响到了保障性住房的建设，政府的财政收入相对减少使保障性合住房这一改善民生的措施之间存在着很大的矛盾。同时，在选择承建商的时候，某些地方政府存在着资格审查不严格的问题，而且保障对象部分错位，直接导致了保障性住房结构的不均衡、住房资源不够充裕等问题的出现，不但不能降低房地产业过热带来的风险，而且还给“小产权房”的出现和发展提供了空间。

2、居民收入审查形同虚设

《新疆农垦经济杂志》2014年第五期

一、兵团各类保障性住房建设的现状

（一）廉租房建设增速较快按国家、兵团相关文件规定，凡具有各城镇常住户口，家庭人均月收入低于400元，家庭人均住房建筑面积不足13平方米的或符合低收入家庭其他认定条件的视为低收入家庭，保障标准面积人均16平方米，廉租房一般面积控制在50平方米左右。根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户70平方米。2005年～2009年兵团廉租住房新开工房屋面积461．14万平方米、74054套，竣工面积461．14万平方米、74054套，土地供应面积716．93万平方米，共完成投资533383．21万元（具体如表1所示）。2010年～2015年兵团廉租住房规划新开工房屋面积2188．42万平方米、312632套，竣工面积2188．42万平方米、312632套，土地供应面积3635．71万平方米，投资额3176680．78万元（具体如表2所示）。从表1和表2中可以得知，2010年～2015年规划建设的廉租住房数量是2005年～2009年建设廉租住房数量的4．22倍，开工房屋面积的4．75倍，投资总额的5．96倍。2005年～2009年为低收入家庭提供廉租房7．41万户，2010年～2015年计划为低收入家庭提供廉租房保障户数31．2632万户。

（二）经济适用房新开工房屋面积明显下降兵团各师城镇11％的低收入住房困难家庭通过经济适用住房解决住房困难，按国家、兵团相关文件———新疆生产建设兵团《贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》新兵发［2007］92号中，经济适用供应对象为兵、师驻城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房、城镇国有企业职工解危解困住房保障对象衔接。新审批、新开工的经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右测算，根据兵团的基本情况可适当放宽，按每户80平方米测算。2005年～2009年兵团经济适用房新开工房屋面积438．02万平方米、55273套，竣工面积438．02万平方米、55273套，土地供应面积811．45万平方米，共完成投资550003．38万元。2010年～2015年兵团经济适用房规划新开工房屋面积403万平方米、50374套，竣工面积403万平方米、50374套，土地供应面积671．66万平方米，投资额588018．14万元。2010年～2015年规划建设的经济适用房数量比2005年～2009年建设的经济适用房新开工房屋面积明显减少，约为35万平方米、4899套。

（三）公共租赁房将成为主要保障形式兵团公共租赁住房主要解决低收入家庭和新就业人员、引进人才、外来务工人员等特殊群体的住房困难。2008年年初，住房和城乡建设部提出研究制定《公共租赁住房指导意见》，并明确公共租赁住房供应对象等内容。2009年12月14日，公共租赁住房被正式列入国家议事日程。2010年6月，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，弥补了长期以来“夹心层”住房政策的缺位。根据兵团实际情况，按国家、兵团相关文件，按每户80平方米。当前，兵团的公租房建设仍然处于起步阶段，由于公租房具有覆盖面宽、流动性强等特点，更适合“夹心层”的实际需要。同时，由于公租房的投资主体比较多元化，产权方式也比较灵活、租金也更加的趋近市场，再加上政策优惠，公租房的发展前景十分乐观，公共租赁房将成为今后保障房的主要保障形式。2010年～2015年兵团公共租赁房规划新开工房屋面积88．61万平方米、11076套，竣工面积88．61万平方米、11076套，土地供应面积147．68万平方米，投资额129240．16万元。

（四）限价商品房供应量不断增加兵团针对商品房价格居高不下、房价收入比远离正常范围的情况，推出限价商品房政策。通过限地价、限房价、竞地价、竞房价的方式，抑制普通商品房价格，套型建筑面积控制在90平方米以下，主要解决中等偏下收入住房困难家庭。兵团有48％中等偏下收入家庭通过购买限价商品房解决住房问题。2005年～2009年兵团限价商品房新开工房屋面积0．3万平方米、36套，竣工面积0．3万平方米、36套，土地供应面积0．64万平方米，共完成投资454．67万元。到2015年底，需建设限价商品房总面积262．67万平方米，解决2．92万户中等偏下收入困难家庭住房。

（五）棚户区改造范围进一步扩大兵团主要解决在棚户区中居住的低收入及中偏下收入家庭住房困难居民，2005年～2009年兵团各类棚户区改造面积36．27万平方米、4924套，土地供应面积74．73万平方米，共完成投资35959．20万元，主要包括城市棚户区改造、国有垦区危房改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造（具体如表3所示）。从2010年开始，兵团棚户区改造范围进一步扩大，增加了对国有工矿棚户区和中央下放地方煤矿棚户区的改造。到2015年，兵团各类棚户区改造住户达到10．45万户，将每户面积控制在80平方米，兵团需改造棚户区面积为836．36万平方米，其中城市棚户区改造面积为721．56万平方米、约9．02万户，国有工矿棚户区改造面积为34．73万平方米、约4341户，国有垦区危房面积为24万平方米、约3000户，中央下放地方煤矿棚户区改造面积为56．08万平方米、约7010户。

二、新疆兵团保障性住房建设存在的问题

［提要］　自2010年以来，我国货币政策和财政政策的收紧，大多数企业面临资金难的问题，其中又以地方政府和房地产企业受到政策调控的影响最大。2011年，中央要求各地方政府扩大保障性住房建设，使地方政府对资金的需求越发强烈。本文结合当前形势，对保障房建设的融资方式进行探讨。

关键词：保障性住房；融资；探讨

中图分类号：F293.3　文献标识码：A

收录日期：2012年6月18日

民生工程关系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡导改善和保障民生工程，其中保障性住房建设就是人们所关注的热点问题之一。“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照“十二五规划纲要”，整个“十二五”期间，保障性住房的建设量要达到3，600万套，计划投资9，000亿元。如此庞大的建设资金从何而来？本文仅从保障性住房融资角度着眼，探讨解决保障性住房建设资金的有力途径。

一、当前保障性住房资金投入现状和问题

（一）现状

1、税收优惠。根据财政部、国家税务总局在2008年印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中的规定，国家对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，财税部门还于2010年出台了关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策。

我国从1997年开始的住房制度改革，经过了十几年的艰难历程。从对福利分房的休克性结束，到商品住房的高速发展，老百姓对“疯狂房价”的一致指责，再到近几年对房价上涨过快、房价过高等突出问题的坚决治理，目前，住房制度己逐渐进入完善和稳定发展阶段，尤其是对建立完善住房分类供应制度，在住房市场上形成商品性住房、保障性住房并举的多种类、多层次的市场产品结构，从上到下都形成了高度共识。近两年，从中央到地方各级政府，建设保障性住房达到空前的力度，住房市场供应中的政府保障性住房份额不断充实，这将保障我国住房制度进一步深化改革和房地产业实现持续健康发展，也给广大中低收入哲带来了住房的福音。但保障性住房体系怎么达到稳定、长效?笔者认为还需要一系列支撑。

首先应有长效管理政策的支撑。要从保障性住房的进入、退出管理上形成长效制度，加强对各类保障性住房的监督管理。既要让困难群众切实感受到政府的关怀，也要杜绝浑水摸鱼的贪利小人，要形成公平、公正的住房体系。同时还要在房屋管理上形成长效制度，保障房屋的合理利用、安全使用，确保政府的投入能存一定时间内保值增值。

其次应有长远建设规划的支撑。要从建设上形成长远规划，既要存近期大幅度地增加保障性住房建设，还历史欠账，同时也要针对各地实际，设立长远规划。小要为短时间内突击完成任务，在保障性住房的规划、设计和建设中有短期行为，出现粗放操作丛至粗制滥造的问题，从而形成浪费和质量问题。一定要加强对各类保障住房建设的监督管理，精心设计、精心施工，切实提高保障性住房的质量和水平。

最后应有市场经济的支撑。要将商品化运作引进保障性住房体系。一定要明确保障性住房并不是恢复以前的福利性分房，而是在商品化运作范畴内的政策性补贴。其宗旨既要保障人的丛本居住权，也鼓励人们通过自己的劳动获得更好的居住条件。存保障性住房体系中，可根据中低收入者的水半确定其亨受的保障等级，进而购买或租赁有一定保障性质的住房。同时这种保障应随着收入的变化而变化，而小足简单的一次福利分配，终身亨受。只有让市场经济的模式与保障性住房相结合，才能创建一个让占居民大多数的中低收入者有能力进入的市场，才能让他们参与住房消费，才能形成一个参与人数最多、以居住消费为主、健全的住房市场。

中国的住房制度改革任重道远，但既然己在路上，又何惧路途漫长?且让我们小断完善，继续前行。

房价高企，成为如何解决民生问题的焦点。而房地产开发商又是焦点中的重点关注对象。政府希望他们能够承担更多的社会责任，而民众直接将攀升的房价责任推加其身。

强调保障性住房建设是政府为稳定房市而推行的又一政策。对此，华远地产董事长任志强对《小康》记者重申了对保障性住房建设的十点思考

一、完善住房政策比市场房价更重要

住房政策的制度建设远比一时的市场房价更重要。

早在1998年23号房改文件出台时，我们就提出要在建立商品房市场的同时建立起解决低收入人群的社会保障制度；当经济适用住房未加任何限制条件的混入到商品房的行列而自由交易时，我们又提出应对经济适用住房加以回购的限制；当几乎所有的媒体都在争论“居者有其屋”时，我们提出解决住房权利是有住房而非一定要有房产，更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房……

我们曾提出了无数在当时被认为是大逆不道的主张，被认为是“人民公敌”的舆论。因为我们是发展商，因此就一定是只为了代表利益集团的立场，立场决定了对错，道理在偏激者面前显得毫无反抗之力。

据我观察，中国近十年房改货币化分配之后的核心问题，恰恰是没有同步建立一套社会保障体系，过度的依赖于原有的福利分配和市场化。虽然同步出台了经济适用住房政策，但由于拉动经济增长的双重目标，使经济适用住房并未能有效的落实于应分享改革成果的低收入家庭，并变相成为了可以自由交易的商品房。因此购买行为远大于租赁行为，仍让大量的低收入家庭可望而不可及。

事实更多表现出的是，政府在保障性住房体系建设上的“缺位”和在市场中过度垄断与行政干预的“错位”，以至于形成了全民购房运动和价格信号的扭曲。

摘 要 我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，制定了相应的住房保障政策。依据公共政策评价理论，对社会保障性住房政策进行评价，以期建立社会保障性住房政策长效机制，构建和谐社会，让中低收入者享受经济发展的成果。

关键词 社会保障性住房 公共政策 评价

住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的，具有社会保障性质的住房。因此社会保障性住房政策的执行问题备受关注，需要有效和严格的政策评价。

一、社会保障性住房政策评价的必要性

基于住房问题的重要性和特殊性，国际上把政府介入住房问题作为衡量建立现代住房制度的决定性环节。因此，需要对社会保障性住房政策的预期目的是否明确，对政策执行中可能发生的问题是否有充分估计并准备应对措施，对政策进行成本的收益进行分析。还要对社会保障性住房政策的执行结果进行监督、评价，比较与预期目的之间的差异，为政策调整准备事实依据。

当然，社会保障性住房政策的评价包括政府评价和公众评价。政府要充分收集意见，协调各方面利益，为政策执行作好准备；在政策出台后，应定期进行评估，分析政策有无矛盾冲突之处，是否符合公众和社会需要，是否需要修正。由于社会保障性住房制度是社会保障体系建设的重大举措，是惠及广大市民尤其是中低收入家庭的制度建设，因此，需要建立公众与政府有效互动的公众评价体系。

二、社会保障性住房政策的评价指标体系

1、适度原则

对于保障性住房的市场交易，不论其转让理由，都应予以禁止，而不能仅从设置5年过渡期、补缴地价款等方面进行限制，因为一旦通过市场转让，经适房将不再是经适房，其性质由福利产品变为纯私人财产，结果是化公为私，无法再由政府重新分配。

近期实施的《北京市限价商品住房管理办法(试行)》规定，“限价房5年内不得转让”。与此相类似，去年9月底的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》规定“购买经济适用房不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购；满5年的，出售时应交纳土地收益等价款，并由政府优先回购”。

从上述政策条文的字里行间不难读出，“仅供自住、限制交易”是北京保障性住房政策目前的取向。但是经过全面分析，就会发现仅仅是“限制交易”对于保证保障性住房的功能发挥是远远不够的。保障性住房定位于社会保障功能，禁止进入产权市场进行市场化交易，才应该是它存在的本来形式。

理想与现实模式

当一个市民暂时无力支付由市场确定的商品房价格，为了避免他露宿街头，政府应提供保障性住房供其申请居住，这是政府为克服“市场失灵”和实现“居者有其屋”基本目标而采取的公共福利行为。既然是公共福利，那么首要考虑因素自然是公共利益，而不是私人产权，因此，置业需求不应该由保障性住房来满足，并且私人的置业需求也不应该向公共财政索取保障。简单地说，在保障居住与长久置业这两类需求构成的天平两端，保障性住房自然要倾向于前者。

如果一个市民通过奋斗逐步改善自身经济条件，具备了购买商品房能力并有置业需求的话，此时政府应离场，由市场满足其置业需求，保障性住房由政府收回并继续提供给其他无力购房者居住，从而形成一个“政府保障低收入者居住需求，市场满足中高收入者置业愿望，社会鼓励个人奋斗实现阶层跃迁”的良性循环。在这个循环中，保障性住房的产权始终属于公共权力的代表机构，不能以市场化的方式转让交易。如此，充分体现出保障居住的初设功能，也可称之为保障性住房供应的“理想模式”。

上述理想模式的好处显而易见。由于保障性住房不涉及产权交易，政府与市场在住房问题上的职能边界十分清晰：政府负责保障性住房的供应与分配，市场负责商品房的供给与买卖，各负其责、各行其道，腐败将大大减少。然而，理想模式在现实中却遇到了障碍。

最大的障碍是：在房价高涨的今天，很大一部分中等收入群体的置业需求怎样满足?在一个追求和谐的社会中，显然不能因为某个群体经济收入不够高(尤其是该群体人数众多)而被剥夺了置业需求。为了“尊重传统”，理想模式下完全廉租化的保障性住房被分出带有产权的经适房和限价房(这两类保障性住房是否应合二为一有待讨论)，以满足民众的置业需求。对此，可以称其为“现实模式”。