保障房范文精选

在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在S O H O中国董事长潘石屹看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发,更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

在保障房建设大兴土木之际，建筑质量问题再成舆论关注焦点。

近日，内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”被曝存有严重质量问题。500多户住宅遭遇“墙脆脆”。这是继去年10月北京“明悦湾”8栋保障房被责令拆除以来，又一起因质量问题而影响波及全国的恶性事件。

这些事件，无疑加重了社会各界对保障房质量的不信任感。

2011年，全国将开工建设1000万套保障性住房。预计总体投资接近1.4万亿元；“十二五”期间，全国保障房建设目标将追加至3600万套。据此推算，总投资额接近5万亿元。正如一位专家所言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。

《财经国家周刊》记者在采访中了解到，考虑到未来几个月保障房大规模集中建设高潮将至，眼下各地方政府都担心成为消极怠工的“坏典型”。有关加强保障房质量管理的约束性文件，近期也呈现密集出台趋势。

质量瑕疵

在长春市最大的保障房社区团山小区内，廉租房住户吕大妈热情地将记者迎进家门。分到这套近50平方米的廉租房，她很高兴。但是才住进两个月，她已找了三次物业公司。顺着她手指的方向，记者看到了屋顶渗水的痕迹，以及墙上爆起的涂料层。

团山小区每栋楼的一层风门上，都贴着物业的告示，提醒居民抓紧查检房屋质量问题，及时报修。“过期不候”。

摘要：近几年来，随着房改的深入，旧的福利分房制度结束，我国建立了新的住房制度，但新的住房问题又随之而来。住房在市场力量的作用下，价格不断高涨，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结构失衡，住房消费两极化现象日趋突出。为此，我国政府十分重视，积极介入住房问题，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键性的作用。本文首先对住房保障制度进行了概述，接着对我国住房保障的发展现状和问题进行了分析，最后对完善我国住房保障提出了建议

关键词：房改；住房保障；住房消费

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的内涵

住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。

（二）住房保障制度的特点

1、全民性

全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。

“大炮”任志强最近又开炮了!这一次不是关于房价，而是关于保障房的建设。七月份底，华远集团高价投标北京两处包含保障房项目的地块，中标结果已经公布，华远却一个也没中。

华远总裁任志强发文抱怨，保障房项目在湃标方面设立了类似“贸易保护”的特殊门槛，使得以前没有开发过保障房项目的房企处于竞争劣势。华远本想多花几个亿跻身其中，可是“门票”太贵了。

曾经让诸多房地产商敬而远之的保障房，如今似乎却成为一片蓝海。游戏规则变了

“今年580万套的保障房建设任务一定要完成!”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新的公开表示，让各省市感受到了莫大的压力。住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。

号称史上最强的本轮房地产调控，呈现出既控“银根”，又放“地根”的特点。加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。

根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的全国供地计划中，这一比例更是达到了77％。

在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就绕不开保障房的建设。从监管层表态来看，70％住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大，无疑将加大对商品房市场的冲击。

“如果政策持续，那么参与保障房建设成为大部分房企的必由之路。房地产市场现有的游戏规则、格局都将发生变化，且开发商的发展策略也需作相应调整。”一位房地产开发商告诉记者。

先是2011年1000万套的保障性住房建设任务，接着是“十二五”期间建设3600万套保障性住房的五年规划，有关保障性住房的政策在这个春天紧锣密鼓地颁布。在全国“两会”前，从国务院总理与网友交流传达出政府“居者有其屋”的决心时开始，就不断有人寄希望于5年后的景象，也许到了那个时候，每5个人中就有1个人会享受保障性住房。

政府的规划固然是美好的，全社会关于保障房作用的共识也已达成，但具体到操作层面，前景仍不乐观。据估算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。务实的有识之士开始担心，资金来源是否有保障？来自官方的数据显示，预计今年保障房建设来自中央的资金扶持将超过1000亿元。但是，省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金份额尚未有权威。

来自住建部的指示坚决，加之各地签署的责任状的约束，使得背负大量保障房建设的地方当局深感压力。

援引官方的数据举例：广东分配到的保障性住房任务是31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套，棚户区改造2.35万套。该省住房建设厅的一位官员认为，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。

渠道

面对这一困境，各路专家各显神通，从理论上提出了保障性住房融资的各种途径。

央行货币政策委员会委员李稻葵提出应建立保障房市场融资制度。他认为，保障房通过收取房租，可以形成地方政府的良性资产，因此资本市场也会感兴趣。保险资金对保障房建设的热情为这一论点做出了有力的例证。中国平安董事长兼首席执行官马明哲的观点与李稻葵不谋而合，并建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民主的作用。

自从突破政策阻碍后一直投资无路的保险资金，此时找到了增值要道。3月9日，中国太平洋保险提出筹集40亿元投资到上海地产集团的保障房项目上。据悉，中国太保与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于上海部分公租房建设，即用于上海地产(集团)有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

建设保障性住房,政府责无旁贷。目前,保障房制度并没有发挥应有的保障功能,这也是导致房地产市场失控的一个重要原因

近日,重庆市开出了一个让人心动的“民生住房账本”――未来十年,重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房,今年开建500万平方米,三年时间内完成2000 万平方米的建设任务。

重庆市委书记说,住房是当前百姓最关注的问题,解决住房保障是一个重大民生工程。他明确提出,帮穷人造房是政府的责任,要让老百姓都有房子住。

在今年全国“两会”上,代表、委员们也对保障房问题倾注了空前的热情。总理在《政府工作报告》中也提出,要满足群众的基本住房需求,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。

从中央政府到地方政府,都屡表决心,要加大保障房建设来解决中低收入人群的住房问题。但民众似乎并没有就此感到乐观,很多人担忧,怕又是一时热情,过不了几个月就不了了之了。

实际上,到目前为止,保障房制度的执行很不理想。廉租房、公共租赁房、经济适用房、两限房,等等;保障房名目繁多,但实际起到的保障效果又如何?每年地方政府报上来的保障房数字不少,究竟到了谁的手里?保障房保障了谁?

纸上的保障房

上海市“两会”期间,住建部部长出身、上海市委书记俞正声发言说:当前,上海解决廉租房、公共租赁房、经济适用房,只是时间问题,并非难题。解决住房问题的难点在于是不是“下决心”出政策遏制投资性住房。

为保证公平与效率，保障性住房制度必须有与之相配套的严格的准入和退出机制。试想，如果不具备申请资格的“假穷人”获得保障性住房，或者已经入住保障性住房的住户在脱贫后仍然“霸占”不走，这不仅是对住房资源的一种浪费，也大大违背政策初衷。“开着奔驰住经济适用房”即是保障性住房制度遭遇权力寻租的乱象之一。

“先租后售”的廉租房

随着我省保障性住房建设力度不断加大，一幢幢大楼在各大、中、小城市拔地而起，一批批低收入群体搬了进去。然而不久，他们却发现，所谓的“安居工程”并不能安居，所谓的“保障房”并没有完全保障。以昆明为例，廉租房住不长，公租房租不起，经适房买不了……这一切是如何造成的？何时才能让好不容易建成的保障房真正发挥作用？

现状：质量差租金高

日前，记者接到昆明市人和新居数十住户的投诉，说他们好不容易申请到的公租房，搬进去才发现四处存在质量问题，还有租金高得让他们无法承受。

记者来到位于昆明市昆州西路北侧的人和新居看到，小区内共有10幢11层高的公租房已经建成，部分绿化正在进行。因是中午，小区里的年轻人出去工作未回，只有老人带着孩子集中在小区中间唯一的凉亭下。

他们反映的质量问题主要有：水泥标号不够，地板粗糙；门窗不达标，开关困难；复合板是最差的，对人体有害；下水道无坡度；电梯经常坏……

住在9幢的胡女士带记者到她家中去看，一楼过道里，顶板已经掉落，多根电线在外。“太危险了，我最担心娃娃们乱整……我已经两次告诉物管，就是没人来修理。”胡女士说。

日前,北京市政策性住房规划设计方案评选结束,展出的42个政策性住房规划设计方案因均存在需要完善的地方,因此已被市规划委要求设计单位对方案修改后再进行展出。政策房设计的集体“枪毙”再一次提醒我们,政策房设计重“面子”,更要重“里子”。近日,全经联观点第十四期主题论坛在新浪乐居举办,邀请业内人士共议“政策房”。

圆桌观点:小面积房不等于低档房　开彦

所谓的政策房,一般大家概念中就是小面积、投入少、成本要降低,当然设施配套要尽量简单,能够满足基本要求,环境说得过去就行了,地块可能也是比较边远的地区。总的来讲,对政策房,特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识,我认为是个误区,是个比较大的缺陷。小面积房屋并不是属于低档房屋,品质是要讲究的。

对于小面积政策房,第一要在思想上充分重视它、认识它――需要有明确的配套标准。解决标准的制定,标准的控制需要明确。第二要配备有足够能力的人去做。从设计角度上看,我认为目前这种小面积的东西要用灵活设计的方法,要用大开间的方式来做。从组织上来讲,由政府牵头,组织一些专家专门来研讨这些小面积住宅,质量具体控制到什么程度,配套具体控制到什么程度,都需要有最低标准来控制。从建造方式方面,更多要用新的设备、技术和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面积的房子做得更好。总的来讲,我们不能把它做成一个垃圾房,一个看不上眼的房、变成社会都谴责的一个房子,应该做成一个虽然面积小,品质度却不低的一个房子。

谢远骥:对不同的房应有不同的政策

现在特别是政策性住房都讲究面积标准要受限制。我认为受限制的标谁不应该是每户的总面积,而应该是每户使用面积要受到限制。我曾经看过开发商做得房子,独居做非常好,很多东西都是用灵活隔断做的,价格一点都不低,功能还挺全。所以用现代住宅设计规范来讲,廉租房和公租房是不行的,必须要从生活实际出发,像做轮船空间那样做,像做飞机空间那样做。飞机上的厕所空间也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣机上面就是小壁橱,空间利用得非常充分,越是小住宅,空间越是要利用得充分。用现代的规范来对待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我们的

圆桌语录

李小宁:垃圾政策房产生的原因就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。且很多设计院是挂靠的,自然就不会做出太好的产品,再加上没有市场压力,好不好都能卖,就造就了这么多垃圾的政策房套型和建筑样式。开彦:工薪阶层住的房是将来政策调整的最大的一块。对政策房特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识是个误区,是个比较大的缺陷。越是小的房子越要重视它,越要把它当做一个事来做。

决定保障房建设的根本在于资金，而其中庞大的资金缺口，令各级财政吃紧。

对此，财政部部长谢旭人8月25日表示，今年中央财政安排保障性安居工程建设资金总计1705亿元，目前已全部下达。但是，根据保守的测算，“十二五”期间3600万套保障房建设所需资金为4.8万亿元，按今年应开工1000万套计算，仅今年就需要资金1.3万亿元。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日对《财经》记者表示，保障房建设资金总量上是平衡的，但结构性问题突出，特别是其中的公租房和廉租房资金缺口明显。她认为，世界各国的保障房建设配比均是以租赁式保障占绝对多数，中国应该学习国际经验。由于“十二五”期间土地供应总量增大，保障性住房和商品住房用地量均有所增加，影响地方政府土地收入的主要是商品房市场而不是保障性住房。

秦虹在7月11日由国务院总理主持召开的经济形势专家座谈会上，就房地产有关问题作了专门汇报。

在会上强调，要重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好今年1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。对此，秦虹的建议是，由中央政府发行公租房债券，以解决保障房建设的融资难题。

资金结构性缺口多大？

《财经》：今年1000万套保障房需要多少建设资金？资金来源有哪几个方面？目前的缺口有多大？应如何解决？

秦虹：1000万套保障房大约需要1.3万亿元－1.4万亿元。其中，8000多亿元通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由各级政府通过各种渠道来筹集。

既然保障性住房市场供给机制中,存在寻租腐败的可能性,那就应该实施最全面的信息透明公开制度。

8月11日,由住房和城乡建设部副部长齐骥带队的保障性安居工程建设督察组前往宁夏视察,拉开了住建部督查各地保障性住房建设工作的序幕。另外,自6月12日国务院召开全国公共租赁住房工作会议开始,在不到3个月的时间中,副总理参加的促进保障房建设的会议或考察已有3次,几乎月均一次。

可疑的保障房买主

据统计,在全国住房用地计划中,保障性住房用地为2.4万公顷,与去年相比增加一倍多。其中,经济适用房用地占71%,与去年实际供地相比增加79%;廉租房用地占29%,与去年实际供地相比增加472%。保障房是本轮调控之利器。此器之利,在于其前所未有的两个“最”:保障力度最大与督建力度最强。

可是,正反面总是辩证的――督导的力度越大,说明执行的困难越大――中央政府政令不畅,地方政府抗性很强。

在北京海淀区限价房 “美和园”7号楼下,常常见到一辆宝马车。不久前国务院办公厅督查室刘斌副主任在视察海淀廉租房建设时就看到了这辆车,他当时指示,“马上调查这车是私人还是单位的”。据了解情况人士说,“后来调查宝马车就是小区业主的,但之后这辆宝马仍经常出入。”

保障房的业主买宝马,这并非个案。据了解,北京保障房已经跑出本应遵循的轨道――本来为城市中低收入者提供服务的保障房,在实际运作之中成为公务员享受公权的通道。

以海淀为例,在3725个详细的区级限价房申请者的名单中,与政府相关的人员占比超过了61%。而且,这一比例还由于摇号过程的灰色而更为复杂,在实际分配的房源中,有政府背景人员比区级公示的比例更高。“法院楼”、“人大楼”、“社科楼”、“中科院楼”、“建委楼”、“政协楼”、“公安楼”……北京保障房似乎变身为早年的福利房。